ryska fastighetsfonden i sverige 2 ab (publ) teckning av aktier av ...

RYSKA FASTIGHETSFONDEN I SVERIGE 2 AB (PUBL) 

TECKNING AV AKTIER AV SERIE B 

TECKNINGSPERIOD 

8 FEBRUARI TILL 8 MARS 2013 

INVESTMENT MEMORANDUM 

Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder.






SAMMANFATTTNING 

Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder. 


1

DEFINITIONER 

Bolaget eller Fonden Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ), 

org. nr. 556823-8462 

Emissionen Avser utgivandet av aktier av serie B 

Emissionsinstitut Aqurat Fondkommission AB, org.nr 556736-0515 

Erbjudandet Är riktat till allmänheten och avser aktier av serie B enligt 

villkoren beskrivna i detta Investment Memorandum. Någon 

skyldighet att upprätta Prospekt föreligger ej då Bolaget ej 

överskrider 2,5MEUR i anskaffat kapital under 12 månader i 

enlighet med Lag (1991:980) 2 kap, paragraf 4, punkt 5. 

Förvaltare eller 

Managementbolaget Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, 

org. nr. 556767-7041 

ISIN-kod Samtliga värdepapper i Euroclear-systemet tilldelas ett unikt 

ISIN-nummer enligt internationell ISO-standard 

Managementavtal Förvaltnings- och administrationsavtal mellan Bolaget och 

Förvaltaren 

SEK Svenska kronor 

MSEK Miljoner svenska kronor 

USD Amerikanska dollar 

MUSD Miljoner amerikanska dollar 

mrd USD Miljarder amerikanska dollar 

RUB Ryska rubel 

MRUB Miljoner ryska rubel 

Euroclear Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) 

Investment Memorandumet har ej godkänts och registrerats av Finansinspektionen då bestämmelserna 

i lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument instrument inte kräver detta. 

Sammanfattning Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 

2

VIKTIG INFORMATION 

Detta Investment Memorandum och erbjudandet riktar sig inte till investerare i Amerikas Förenta 

Stater, Kanada, Japan eller Australien eller andra länder där deltagande skulle förutsätta ytterligare 

Investment Memorandum- registrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller 

strida mot regler i sådant land. Inga aktier utgivna av Bolaget har registrerats eller kommer att 

registreras enligt United States Securities Act 1933, värdepapperslagstiftningen i någon delstat 

i USA eller någon provins i Kanada. Därför får inga nya aktier utgivna av Bolaget överlåtas 

eller erbjudas till försäljning i USA eller Kanada annat än i sådana undantagsfall som inte kräver 

registrering. Varken Investment Memorandumet. eller någon annan erbjudandedokumentation 

får distribueras i eller till något land där sådan distribution, eller erbjudandet, skulle kräva ytterligare 

Investment Memorandum-, registrerings- eller andra åtgär-der än enligt svensk rätt eller 

strida mot regler i sådant land. Anmälan om teckning i strid med ovanstående kan komma att 

anses vara ogiltig. 

För detta Investment Memorandum gäller svensk rätt. Tvist rörande innehållet i detta Investment 

Memorandum eller därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av svensk domstol 

exklusivt. 

Detta Investment Memorandum innehåller framtidsrelaterad information som inbegriper antaganden 

rörande framtida marknadsförhållanden, verksamhet och finansiell utveckling. Framtidsinriktad 

information är alltid förenad med osäkerhet eftersom samtliga antaganden baseras på nuvarande 

marknadsförhållanden och förutsättningar. Även om Bolagets styrelse bedömer att framtidsinriktad 

information i detta Investment Memorandum är baserad på rimliga överväganden, kan faktisk 

utveckling, händelser och finansiell utveckling komma att väsentligen avvika från förväntningarna. 

Det är av största vikt att en investerare är fullt införstådd med denna osäkerhet och gör sin egen 

bedömning. 


3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 

Definitioner ...................................................................................................2 

Viktig information ...........................................................................................3 

Sammanfattning ............................................................................................5 

Information om Bolaget 

Bolagets affärsidé och syfte 

Kapitalisering 

Placeringshorisont 

Investeringsinriktning 

Bolagets investeringsperiod 

Förvaltning och administration 

Befintliga innehav av fastigheter 

Fastighetsmarknaden i Ryssland 

Bolagets målgrupp 

Styrelse, Ledning, Revisor och Rådgivare 

Risker 

Information om Erbjudandet 

Bakgrund och motiv till Erbjudandet 

Aktieägare 

Närståendetransaktioner 

Finansiell information 

Rörelsekapitalförklaring 

Sammanfattande resultat- och balansräkningar 

Sammanfattande kassaflödesanalys 


4

SAMMANFATTNING 

Sammanfattningen skall endast ses som en introduktion till Investment Memorandumet. Varje 

beslut om att teckna aktier av serie B i Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) skall 

grunda sig på en granskning av Investment Memorandumet i dess helhet. En investerare som 

väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i detta Investment Memorandum kan 

bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av detsamma. Styrelsen kan endast göras 

ansvarig för uppgift som ingår i sammanfattningen om den är vilseledande eller felaktig i förhållande 

till de andra delarna av Investment Memorandumet. 

Information om Bolaget 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) är ett onoterat publikt aktiebolag registrerat i 

Sverige. Bolagets verksamhet regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Bolaget bildades den 

4 november 2010 med firman Goldcup 6038 AB. Bolaget ändrade den 19 november 2010 

firma till Realfond Ryssland 2 (publ.). Bolaget ändrade ånyo firma till Ryska Fastighetsfonden i 

Sverige 2 AB (publ) den 17 februari 2011. Sätet för Bolagets styrelse är Stockholm och dess 

organisationsnummer är 556823-8462. 

Bolaget har under 2011 och 2012 genomfört emissioner där, vid Investment Memorandumets 

inlämnande, totalt 17,8 MSEK tecknats, betalats och registrerats. Vid tidpunkten för Investment 

Memorandumet har Bolaget gjort två markinvesteringar i Moskva via det helägda dotterbolaget 

OOO Land Development. 

Bolagets affärsidé och syfte 

Bolaget avser att ta in eget kapital genom en eller flera aktieemissioner för att finansiera förvärv 

av ryska fastigheter, framför allt tomtmark men även fastigheter med byggnad kan komma 

ifråga. Syftet med verksamheten är att bedriva fastighetsutveckling genom omklassificering av 

fastigheter, exempelvis från jordbruksfastighet till detaljplanereglerad byggbar fastighet, samt 

uppförande av hus på de omklassificerade fastigheterna och försälja dessa och därvid generera 

avkastning till aktieägarna i Bolaget. 

Kapitalisering 

Bolagsstämman har bemyndigat styrelsen att intill årsstämman 2013 ta in kapital upp till gränsen 

i Bolagets bolagsordning. Bolaget får dock högst sammanlagt ta in 200 MSEK. 


5


Investeringens tidshorisont är cirka fem år efter det att Bolaget har kapitaliserats. Försäljning av 

tomterna beräknas påbörja efter två år. Senast den 31 december 2017 kommer dock Bolagets 

verksamhet att avvecklas och Bolaget träda i likvidation, varvid Bolagets utdelningsbara tillgångar 

skiftas ut till aktieägarna. En bolagsstämma kan komma att besluta att fortsätta verksamheten 

i någon form och omfattning innan Bolaget avvecklas eller besluta om förtida avveckling 

av Bolaget. Managementbolaget innehar röststarka A-aktier och har i praktiken beslutanderätt 

i dessa frågor. En fortsättning av verksamheten förutsätter ändring av Bolagets bolagsordning, 

som föreskriver att Bolaget ska likvideras den 31 december 2017. 

Investeringsinriktning 

Bolaget investerar i ryska fastigheter som kan förädlas genom att omklassificeras och säljas 

eller omklassificeras, bebyggas med hus och säljas. Huvudsakligen avser Bolaget utveckla mark 

klassad som jordbruksmark och annan icke direkt styckbar mark i attraktiva lägen för villa- och 

fritidshusbebyggelse genom förvärv av ryska bolag som äger marken. Bolaget har främst för 

avsikt att investera i Ryssland i Moskva, men för det fall en möjlighet till investering skulle uppkomma 

även i andra delar av Ryssland som förväntas ge en högre avkastning än motsvarande 

investering i Moskvas närhet kan dock en sådan investering övervägas. Även indirekta investeringar 

i ryska fastigheter kan övervägas, huvudsakligen genom förvärv av andelar i Bolagets systerbolag 

Ryska Fastighetsfonden 1 AB (publ). Försäljning av fastigheter kan ske under Bolagets 

hela verksamhetsperiod om det bedöms vara gynnsamt för Bolagets aktieägare. 

Bolagets investeringsperiod 

Det är styrelsens målsättning att påbörja Investeringsprocessen vari inbegrips bland annat att 

utvärdera och anskaffa fastigheter samt de administrativa processer som leder till omklassificering 

av dessa och därmed engagera kapitalet inom tre månader efter genomförd emission av 

aktier av serie B. 

Förvaltning och administration 

Bolaget förvaltas och administreras av Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, 

som genom Managementavtalet har fullt ansvar för Bolagets förvaltning och affärsdrift. Ryska 

Fastighetsfonden i Sverige Management AB innehar även samtliga A-aktier i Bolaget innebärande 

att Managementbolaget genom röststarka A-aktier och Managementavtalet i praktiken 

kontrollerar allt rörande Bolaget. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB ska 

biträda styrelsen i Bolaget vid förvärv, omklassificering och försäljning av fastigheter. Det är 

dock styrelsen i Bolaget som vid varje tillfälle fattar beslut om förvärv av fastigheter och i vilken 

juridisk form förvärvet ska ske. Styrelsen är identisk i Bolaget och Managementbolaget vilket 

ger individerna i Styrelsen full insyn i båda bolagen,vilket är positivt utifrån ett kontrollperspektiv, 

det medför dock även en risk att A-aktieägarna kan ha intressen som kan komma att 

skilja sig från B-aktieägarna. Två av de tre ledamöterna har inget ägande i Managementbolaget. 

Managementbolaget har som fristående juridisk person kontraktuella skyldigheter i förhållande 

till Bolaget som framgår av Managementavtalet. Managementavtalet löper till och med den 31:a 

december 2017 eller till dess att Bolaget slutligt har avvecklats genom likvidation eller annat 

förfarande efter beslut på bolagsstämma. Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB 

erhåller för täckande av sina förvaltnings- och administrationskostnader 1,5 procent per år av 


6

Bolagets totala förvaltade kapital. Därutöver tillkommer rörlig emissionskostnad, om 8 procent 

samt eventuellt incitamentsarvode om 20 procent över avkastningströskeln som uppgår till 15 

procent vid avvecklingstillfälle. 

Befintliga innehav av fastigheter 

Bolaget har vid Investment Memorandumets inlämnande gjort två markförvärv i Klin om 11 

hektar samt Shemilinki om 3 hektar. 

Fastighetsmarknaden i Ryssland 

Prisutvecklingen på den ryska fastighetsmarknaden, framför allt Moskva, har precis som i 

många andra länder varit stark sedan millennieskiftet, enligt data från Greenwich Group. Den 

ryska marknaden har lite bostadskrediter i förhållande till BNP, enligt ryska centralbanken (2011) 

var de totala krediterna till privatpersoner i Ryssland 24,83 mrd USD med bostad som säkerhet, 

hypotekslån. Detta motsvarar ca en procent av Rysslands BNP (källa: OECD country statistics, 

Russia). Som jämförelse har krediter till privatpersoner för bostäder stadigt legat över 40 % i 

Sverige sedan 1970-talet och var 2011 cirka 70 % (källa: SCB). Samtidigt som priserna har varit 

höga är kvalitén på boendet med västerländska mått många gånger undermåligt. Styrelsens 

uppfattning är att utbudet är för litet i förhållande till efterfrågan och Styrelsen tillskriver detta 

framför allt stelbenta strukturer inom den offentliga administrationen. 

Enligt en rapport från Blackwood Real Estate Company (Källa: Blackwood.ru) som löpande 

undersöker den ryska fastighetsmarknaden gick fastighetspriserna i Moskva i snitt upp 1,1% 

för nybyggda fastigheter och med 3,2% på andrahandsmarknaden under Q1 2012. Vidare konstaterar 

Blackwood i en rapport från juni 2012 att marknaden för villaprojekt fortsätter att växa. 

Under juni startade försäljningen av villor i fyra nya projekt och fem projekt utannonserade att 

de kommer komma ut på marknaden inom kort. 

Bolagets målgrupp 

Målgruppen för de tomter som kommer ut av Bolagets investeringsprocess är övre medelklass, 

huvudsakligen boendes i Moskva. Tomterna avser framför allt ett andraboende. Det är Styrelsens 

uppfattning och erfarenhet från att ha bott och verkat i Ryssland att i Ryssland utnyttjas fritidshus 

för helgerna och att i den övre medelklassen i Ryssland är det också vanligt att utöver helger 

bo längre perioder både på sommar- och vinterhalvåret i sitt fritidshus. Med stora familjer som 

ofta omfattar föräldragenerationen ställer detta stora krav på husens utformning. 

På grund av den låga skattesats som Ryssland tillämpar på inkomster, 13 procent platt skatt 

(källa: IFS, Institute for Fiscal Studies), har stora grupper kunnat bygga upp ett kapital under 

den senaste tioårsperioden av stark rysk tillväxt. Enligt Interfax Group (juli 2011) finns cirka 

330 000 personer med en deklarerad inkomst över 1 MUSD och ytterligare 450 000 personer 

med en inkomst över 500 000 USD per år. Enligt Cap Geminis årliga globala undersökning av 

målgruppen HNWIs (High Networth Individuals) finns knappt 134 000 personer 2011 med över 

1 MUSD i finansiell förmögenhet (exkluderat fastigheter och andra reala tillgångar). Ryssars 

belåningsgrad är förhållandevis låg, de har en liten del av sitt kapital placerat på börsen, mindre 

än 1 procent av kapitalet på de ryska börserna är ägt av privatpersoner (källa: OECD country 

report). Den ryska ekonomin utträdde ur recession i december enligt officiella ryska källor och 

bl a OECD förutspår en relativt god tillväxt de kommande åren. Det är Styrelsens uppfattning 


7

och erfarenhet från att ha bott och verkat i Ryssland att traditionellt investerar förmögna ryssar 

i reala tillgångar, framför allt i fastigheter, att det inte finns någon tradition av aktiehandel och 

att förtroendet för både banksystemet och det finansiella systemet är i grunden lågt. Styrelsens 

åsikt är att den ryske investeraren vill ha bättre kontroll över sina investeringar och fastigheter 

är därför ett vanligt sätt att investera kapital. Det är Styrelsens erfarenhet att det därför inte är 

ovanligt att ryska investerare köper flera privata fastigheter som investering för senare vidareförsäljning. 

Styrelse, Ledning, Revisor och Rådgivare 

Vid konstituerande sammanträde med styrelsen för Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB 

(publ) 19 november 2010 utsågs Anton Tajiev till verkställande direktör i Bolaget. Bolaget har 

inte tidigare haft och har inte heller för närvarande några anställda. 

Vid årsstämman den 18 juni 2012 omvaldes följande personer till styrelseledamöter i Bolaget: 

Adam Fischer, styrelseledamot och ordförande 

Anton Tajiev, styrelseledamot och VD 

Carl Tottie, styrelseledamot 

Bolagets revisor är Johan Pharmanson, c /o BDO Stockholm AB, Box 24193, 104 51 Stockholm. 

Revisorssuppleant är Tommy Bergendahl, c/o BDO Stockholm AB, Box 24193, 104 51 Stockholm. 

Specialistkompetens inom fastighetsaffärer i Ryssland och affärer i Ryssland i allmänhet har 

knutits till Bolaget i form av; 

Torbjörn Ranta som är rådgivare till styrelsen med fokus på frågor rörande ryska affärsförhållanden. 

Irina Zvihinivna, tidigare Chef för avdelningen för fastighets- och markfrågor i den ryska Presidentens 

administration. Rådgivare i konverteringsfrågor. 

Andreas Murray som är rådgivare till styrelsen med fokus på projektering och byggnation. 

Tobias Murray som är rådgivare till styrelsen med fokus på marknadsföring och försäljning. 

Vladimir Yuvonin är rådgivare till Bolaget i frågor rörande konvertering av mark. 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB har varit Bolagets rådgivare i samband med 

detta erbjudande. 

Risker 

Investeringar i aktier av serie B är förenat med risktagande. Ett antal riskfaktorer utanför Bolagets 

kontroll påverkar Bolagets resultat och finansiella ställning, men det finns också riskfaktorer 

som Bolaget har möjlighet att påverka genom sitt agerande. Nedan ges ett urval av de viktigaste 

riskerna. Investerare uppmanas att ta del av den utförligare redogörelsen för risker och 

Bolagets hantering av dessa under avsnittet ”Riskfaktorer”. Uppförande av hus är förenat med 

olika operationella risker som kan medföra att kostnaderna överstiger budget vilket kan få en 

negativ effekt på Bolagets värde. 

Förvärvsrisker. Bolagets verksamhet består i att förvärva fastigheter, exempelvis jordbruksmark, 

omklassificera marken till bostadsändamål och därefter avyttra marken eller som tomt med 


8

ett av Bolaget uppfört hus. Jordbruksmark kan förvärvas till ett väsentligt lägre pris än mark 

för bostadsändamål. En avgörande del i avkastningen är således att förvärvad fastighet kan 

omklassificeras. Om omklassificeringen inte beviljas kommer det få en väsentligt negativ effekt 

på Bolagets värde. 

Politiska risker. Eftersom Bolagets syfte är att omklassificera fastigheter, i praktiken genom myndighetsbeslut 

omklassificera fastigheten, innebär det att Bolaget har en exponering mot politiska 

och administrativa beslut. Politiska förändringar eller organisatoriska förändringar inom 

berörda myndigheter kan komma att försvåra, försena eller förhindra Bolagets arbete. Den byråkratiska 

processen kan också medföra att processen försenas vilket påverkar vid vilken tidpunkt 

utdelning kan ske till Bolagets aktieägare. 

Makroekonomisk utveckling. Bolagets kundgrupp är rysk övre medelklass. Bolagets möjligheter 

att avyttra fastigheter och tomter till fördelaktiga priser är beroende av hur denna kundgrupps 

köpkraft och preferenser utvecklas under de närmaste åren. Det finns i dagsläget en osäkerhet 

om och i vilken omfattning den finansiella oron i omvärlden och i Ryssland kommer att påverka 

Bolagets kundgrupps framtida köpkraft. 

Valutarisk. Bolaget köper mark i rysk valuta och säljer mark i rysk valuta. Bolaget genererar alltså 

avkastning i rysk valuta. Emission av aktier i Bolaget sker i svenska kronor och utdelning sker i 

svenska kronor. Detta innebär en valutaexponering för Bolagets aktieägare. 

Beroende av nyckelpersoner. Bolaget är beroende av den kompetens som det team som arbetar 

för Bolaget besitter. En förlust av flera personer inom teamet kan påverka Bolagets förmåga att 

generera avkastning. 

Miljörisk. Även om den förvärvade marken är klassad som jordbruksmark kan det visa sig att det 

under marknivå återfinns miljöfarliga ämnen. Om Bolaget åläggs ett miljöansvar kan det ha en 

väsentlig negativ påverkan på Bolagets resultat och ställning. 

Risk relaterad till hur Bolaget kontrolleras. Bolaget kontrolleras av Managementbolaget genom 

röststarka A-aktier På grund av det faktum att Styrelsen i Bolaget även utgör styrelse i Management 

bolaget kan det inte uteslutas att det existerar en risk att A-aktieägarna kan ha intressen 

som kan komma att skilja sig från B-aktieägarnas intressen. 

Information om Erbjudandet 

Bolagets styrelse har vid styrelsemöte den 1 februari 2013, med stöd i bolagsstämmans bemyndigande 

från 2012, beslutat om en emission om maximalt 55 000 aktier av serie B. Fullt tecknad 

tillför emissionen Bolaget 5 775 000 SEK före emissionskostnader. Emissionskostnaderna 

och ersättning enligt avtal till managementbolaget beräknas uppgå till maximalt 0,46 MSEK 

av emitterat belopp vilket motsvarar cirka 8,2 procent av fullt teckningsbelopp. Teckningskurs 

är 105 SEK och minsta teckningsbelopp är 26 250 SEK, motsvarande 250 aktier. Emissionen 

riktar sig till allmänheten. Anmälningsperioden löper från och med den 8 februari till och med 

den 8 mars 2013. Courtage utgår ej. 


9

Bakgrund och motiv till Erbjudandet 

Bolagets huvudägare, Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, är även huvudägare i 

Ryska Fastighetsfonden 1 AB (publ.) som under 2009 och 2010 tagit in cirka 41,1 MSEK som 

investerats i ryska fastigheter som omklassificerats. Ryska Fastighetsfonden 1 AB (publ.) kapitalanskaffningsperiod 

är nu stängd. Syftet med bildandet av Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB 

(publ) är därför att fortsätta denna verksamhet och erbjuda fler investerare möjligheten att investera. 

Syftet med Erbjudandet är att ge Bolaget en lämplig kapitalbas för att finansiera dess fastighets 

investeringar i linje med den strategi som beskrivs i detta Investment Memorandum. 

Aktieägare 

Enligt Bolagets bolagsordning kan Bolaget emittera A-aktier och B-aktier upp till aktiekapitalgränsen 

i bolagsordningen. För närvarande finns 2 000 000 utestående A-aktier som ägs av 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB. samt 192 878 B-aktier från de under 2011 

och 2012 genomförda emissionerna som totalt inbringat 17,6 MSEK. 

Närståendetransaktioner 

Ingen av styrelseledamöterna eller de till Bolaget knutna rådgviarna i Ryska Fastighetsfonden i 

Sverige 2 AB (publ) har eller har haft någon direkt eller indirekt delaktighet i några affärstransaktioner 

utöver de som anges nedan Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) har inte 

heller lämnat lån, ställt garantier eller ingått borgensförbindelser till eller till förmån för någon 

av styrelseledamöterna, de ledande befattningshavarna eller revisorerna i Bolaget. 

Styrelsen har gett Perspecta i Stockholm AB och Anton Tajiev, Andreas Murray och Tobias 

Murray i uppdrag att bistå Bolaget i dess affärsverksamhet på konsultbasis. Även övriga 

styrelse ledamöter har fått uppdrag att bistå Bolaget i dess affärsverksamhet på konsultbasis. 

Nedan följer en uppställning på kostnaderna för Bolaget för dessa uppdrag. 

Närståendetransaktioner 2010 

Inga närståendetransaktioner har ägt rum. 


Afisch AB, 111 500 kr 

Enskild Firma Carl Tottie, 67 500 kr 

Perspecta i Stockholm AB, 1 014 000 kr. 


Perspecta i Stockholm AB, 1 956 500 kr. 

Närståendetransaktioner under 2013 

Perspecta i Stockholm AB, 108 500 kr 

Afisch AB ägs av Adam Fischer, styrelseledamot i Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB 

(publ.). Enskild Firma Carl Tottie ägs av Carl Tottie, styrelseledamot i Ryska Fastighetsfonden i 

Sverige 2 AB (publ.). Perspecta i Stockholm AB ägs av Anton Tajiev, VD och styrelseledamot i 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ.), Andreas Murray och Tobias Murray, rådgivare 


10

till Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ.). Alla tre är närstående i form av delägare i 

Managementbolaget. 

Finansiell information 

Bolaget bildades den 4 november 2010 som ett lagerbolag och förvärvades av Ryska 

Fastighetsfonden i Sverige Management AB i november 2011 i syfte att bedriva verksamhet 

i enlighet med detta Investment Memorandum. Det finns inga upptagna långfristiga krediter 

och ej heller något lånebehov. 

Bolaget hade per den sista december 2012 ett eget kapital om 4 678 045 SEK, 2 000 000 

aktier av serie A och 192 878 aktier av serie B. Bolagets aktiekapital ska enligt bolagsordningen 

uppgå till lägst 500 000 SEK och högst 2 000 000 SEK. Bolaget har inga långfristiga 

skulder. 

Rörelsekapitalförklaring 

Det är Styrelsens bedömning att befintligt rörelsekapital i Bolaget är tillräckligt för de aktuella 

behoven för de närmaste 12 månaderna. 


11

Resultaträkning 2012-01-01 

2012-12-31 

Oreviderat 

Rörelsens intäkter m.m. 38 750 

Rörelsens kostnader 

Övriga externa kostnader ‐- 5 061 637 

Rörelseresultat - 5 022 887 

Räntekostnader 559 

Årets resultat - 5 022 328 

Balansräkning 2012-12-31 

Oreviderat 

TILLGÅNGAR 

Finansiella anläggningstillgångar 

Andelar i dotterbolag 2 265 

Fordringar hos dotterföretag 4 802 699 

Summa anläggningstillgångar 4 804 964 

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 

Kortfristiga fordringar 0 

Kassa och bank 119 802 

Summa omsättningstillgångar 52 630 

SUMMA TILLGÅNGAR 4 924 766 


12

Sammanfattande kassaflödesanalys 

Kassaflödesanalys 


2012-01-01 

2012-12-31 

Oreviderat 

Den löpande verksamheten 

Utbetalningar till leverantörer och anställda - 7 959 758 

Kassaflöden från den löpande verksamheten - 7 959 758 

före betalda räntor och inkomstskatter 

Kassaflöde från den löpande verksamheten - 7 959 758 

Finansieringsverksamheten 

Nyemission 15 795 

Överkursfond 6 117 991 

Courtage 31 479 

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 6 165 264 

Årets kassaflöde - 1 794 494 

Likvida medel vid årets början 1 914 295 

Kursdifferens i likvida medel 

Likvida medel vid periodens slut 119 802 

13





2 



INFORMATION OM ERBJUDANDET 

Detta är ej en investeringsfond enligt lagen (2004:46) om investeringsfonder.

DEFINITIONER 

Bolaget eller Fonden Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ), 

org. nr. 556823-8462. 

Emissionen Avser utgivandet av aktier av serie B. 

Emissionsinstitut Aqurat Fondkommission AB, org.nr 556736-0515 

Erbjudandet Avser aktier av serie B enligt villkoren beskrivna 

i detta dokument. 

Förvaltare eller 

Managementbolaget Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, 

org. nr. 556767-7041. 

ISIN-kod Samtliga värdepapper i Euroclear-systemet tilldelas ett unikt 

ISIN-nummer enligt internationell ISO-standard. 

Managementavtal Förvaltnings- och administrationsavtal mellan Bolaget och 

Förvaltaren. 

SEK Svenska kronor. 

MSEK Miljoner svenska kronor. 

Euroclear Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB). 

Information om Erbjudandet Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 

2

VIKTIG INFORMATION 

Erbjudandet riktar sig inte till investerare i Amerikas Förenta Stater, Kanada, Japan eller Australien 

eller andra länder där deltagande skulle förutsätta ytterligare Investment Memorandum- 

registrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller strida mot regler i sådant land. 

Inga aktier utgivna av Bolaget har registrerats eller kommer att registreras enligt United States 

Securities Act 1933, vär de pappers lagstiftningen i någon delstat i USA eller någon provins i 

Kanada. Därför får inga nya aktier utgivna av Bolaget överlåtas eller erbjudas till försäljning 

i USA eller Kanada annat än i sådana undantagsfall som inte kräver registrering. Varken 

Investment Memorandumet eller någon annan Erbjudandedokumentation får distribueras i eller 

till något land där sådan distribution, eller Erbjudandet, skulle kräva ytterligare Investment 

Memorandum-, registrerings- eller andra åtgärder än enligt svensk rätt eller strida mot regler 

i sådant land. Anmälan om teckning i strid med ovanstående kan komma att anses vara 

ogiltig. För detta Investment Memorandum gäller svensk rätt. Tvist rörande innehållet i detta 

Investment Memorandum eller därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av 

svensk domstol exklusivt. 

Detta Investment Memorandum innehåller framtidsrelaterad information som inbegriper antaganden 

rörande framtida marknadsförhållanden, verksamhet och finansiell utveckling. Framtidsinriktad 

information är alltid förenad med osäkerhet eftersom samtliga antaganden baseras 

på nuvarande marknadsförhållanden och förutsättningar. Även om Bolagets styrelse bedömer 

att framtidsinriktad information i detta Investment Memorandum är baserad på rimliga överväganden, 

kan faktisk utveckling, händelser och finansiell utveckling komma att väsentligen avvika 

från förväntningarna. Det är av största vikt att en investerare är fullt införstådd med denna osäkerhet 

och gör sin egen bedömning. 


3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 

Definitioner ...................................................................................................2 

Viktig information ...........................................................................................3 

Villkor i sammandrag ......................................................................................6 

Riskfaktorer relaterade till de instrument som erbjuds ............................................8 

Kapitalmarknaden i allmänhet 

Värdet av B-aktierna vid likvidation 

B-aktiernas värderisk och likviditetsrisk 

Risk relaterad till hur Bolaget kontrolleras 

Skatter och avgifter 

Risk för utebliven utdelning 

Ansvariga personer ....................................................................................... 10 

Central information ....................................................................................... 11 

Redogörelse för rörelsekapital 

Bakgrund och motiven för Erbjudandet och användningen av de medel som Erbjudandet 

förväntas inbringa 

Utvald finansiell information 

Rörelseresultat 

Eget kapital och skuldsättning 

Uppgift om inblandade fysiska och juridiska personers eventuella ekonomiska eller 

andra intressen 

Resultaträkning 

Balansräkning 


Arvoden, kostnader och utlägg 

Villkor och anvisningar .................................................................................. 17 

Inbjudan till teckning i företrädesemission 

Företrädesrätt till teckning 

Teckningskurs 

Avstämningsdag 

Teckningstid 


4

Teckningsrätter 

Emissionsredovisning och anmälningssedlar 

Direktregistrerade aktieägare 

Teckning med stöd av företrädesrätt 

Emissionsredovisning – förtryckt inbetalningsavi 

Förvaltarregistrerade aktieägare 

Teckning utan företrädesrätt 

Tilldelning vid teckning utan företrädesrätt 

Aktieägare bosatta i utlandet 

Betalda och tecknade aktier (”BTA”) 

Omvandling av BTA till aktier 

Offentliggörande av utfallet i emissionen 

Tillämplig lagstiftning 

Rätt till utdelning 

Aktiebok 

Aktieägares rättigheter 

Förlängning av erbjudandet 


5

VILLKOR I SAMMANDRAG 

Emittent Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ), 

org. nr. 556823-8462. 

Teckningsberättigade Allmänheten 

Värdepapper Aktie av serie B. 

Teckningskurs 105 SEK per aktie av serie B. 

Lägsta teckningsbelopp 26 250 motsvarande 250 aktier samt därefter i multiplar 

25 000 om 250 aktier 

Ägarregister Euroclear 

ISIN-kod SE 0003758697 

Emissionsinstitut Aqurat Fondkommission AB Org.nr 556736-0515 

Tfn 08-544 987 55 Fax 08-544 987 59 

E-post info@aqurat.se 

Postadress Box 3297, 103 65 Stockholm 

Besöksadress Tegnérgatan 35, 111 61 Stockholm 

Förvaltare Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB, 

org. nr. 556767-7041 

Revisor BDO Stockholm AB. 

Courtage utgår ej 

Förvaltningsavgift Årligt förvaltningsarvode utgörs av 1,5 procent av det totala 

förvaltade kapitalet. Förvaltningsarvodet debiteras per 

kalenderår i förskott. 

Prestationsbaserat arvode 20 procent av avkastningen över avkastningströskeln 

som uppgår till 15 procent av totalavkasntingen 

vid avvecklingstillfället. 


6

Teckningsanmälan Anmälningsperiod löper från den 8 februari till den 8 mars 

Anmälan om teckning görs genom genom att sända in 

ifylld anmälningsblankett till Emissionsinstitutet 

via post, mail eller telefax, alternativt lämna direkt på plats 

till Emissionsinstitutet. Ifylld anmälningssedel skall vara 

Emissionsinstitutet tillhanda senast den 8 mars 2013 kl 15.00. 

Observera att teckningsanmälan är bindande och kan inte dras 

tillbaka, upphävas eller ändras. Teckningsanmälan kan laddas 

ned från Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ):s 

hemsida, www.alternativainvesteringar.se Vid behov kan dessa 

handlingar även erhållas i pappersform från Bolaget 

på telefon: 08-650 87 10 eller 

e-post: info@alternativainvesteringar.se 

Högsta emissionsbelopp 5 775 000 SEK 

Antal B-aktier Maximalt 55 000 B-aktier. 

Övertilldelning Om emissionen blir fulltecknad kan Bolagets styrelse, 

med stöd av bolagsstämmans bemyndigande, emittera 

ytterligare B-aktier. Styrelsen har rätt att emittera B-aktier 

upp till aktiekapitalgränsen i Bolagets bolagsordning. 

Preliminärt Likviddatum Likviddatum för teckningsanmälningar som inkommit under 

anmälningsperioden är den 15 mars 2013. 

Likviddatumet kan efter styrelsebeslut komma att flyttas fram. 


7

RISKFAKTORER RELATERADE TILL 

DE INSTRUMENT SOM ERBJUDS 

Det är mycket viktigt att potentiella investerare granskar hela Investment Memorandumet och 

särskilt beaktar de risker som beskrivs nedan och avsnitt ”Verksamhets- och branschrelaterade 

riskfaktorer” i dokumentet innan investeringsbeslut fattas. Investering i aktier är ofta förenat med 

risktagande. Ett antal faktorer utanför Bolagets kontroll kan påverka Bolagets resultat och finansiell 

ställning och därmed även värderingen av Bolagets aktier och andra värdepapper. Därutöver 

finns det en rad faktorer vars effekter Bolaget kan påverka genom sitt agerande. Nedan redogörs 

för ett antal faktorer som kan påverka värderingen av Bolagets aktier och värdepapper. Dessa 

riskfaktorer är inte upptagna i prioritetsordning och gör ej heller anspråk på att vara heltäckande. 

Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för närvarande bedöms 

som oväsentliga kan komma att påverka Bolagets verksamhet, utveckling, resultat och finansiella 

ställning. Potentiella investerare bör noggrant överväga de beskrivna riskfaktorerna liksom 

övrig information i detta Investment Memorandum samt göra en egen analys av omvärlden 

innan beslut fattas om teckning av aktier i Bolaget. Vid osäkerhet bör råd inhämtas från kvalificerade 

rådgivare. 

Kapitalmarknaden i allmänhet 

Risken att värdet på aktier sjunker i värde hänger i hög grad samman med utvecklingen på kapitalmarknaden 

och konjunkturen som helhet. Sådana faktorer som kan ha en negativ inverkan 

utgörs bl.a. av stigande räntor, höjda avkastningskrav, skattehöjningar på företagsvinster och 

utdelning, höjd förmögenhetsskatt och en allmän försämring av den nationella eller internationella 

konjunkturen. 

Värdet av B-aktierna vid likvidation 

Syftet med Bolaget är att anskaffa kapital för markförvärv, omklassificera marken och avyttra 

denna och därefter likvidera Bolaget och dela ut samtliga tillgångar till aktieägarna. Avkastningen 

för aktieägarna är därför beroende av värdet av Bolagets tillgångar då dessa realiseras och 

Bolaget likvideras varvid samtliga tillgångar skiftas ut till aktieägarna. Om värdet understiger 

den initiala investering aktieägarna gjort kommer aktierna av såväl serie A som serie B att 

erhålla negativ avkastning. 

B-aktiernas värderisk och likviditetsrisk 

Aktierna av serie B kan öka eller minska i värde och det finns inga garantier att investerat kapital 

kommer att återbetalas. Aktierna av serie B är fritt överlåtbara och kommer att registreras 

hos Euroclear Sweden AB (Euroclear). Aktierna av serie B kommer dock inte att börsnoteras 

vilket medför att man inte dagligen kan observera ändringar i aktiekurser och därmed inte heller 

svängningar i dessa. 


8

Utvecklingen i Bolagets verksamhet, värderingen av de underliggande fastigheterna samt förväntningar 

om dessa, kommer likafullt att påverka värderingen av aktierna i Bolaget. 

Placeringen ska i första hand ses som en investering på cirka fem års sikt. Bolaget eller Ryska 

Fastighetsfonden i Sverige Management AB kan inte garantera att aktierna av serie B kommer 

att kunna omsättas vid varje tidpunkt. Det kan heller inte uteslutas att en eventuell förtida avyttring 

försvåras till följd av brist på köpare eller marknadsmässig prissättning. 

För att underlätta handeln med Bolagets aktier anlitar Bolaget Mangold Fondkommission AB 

(efterhand kan Bolaget komma att anlita annan fondkommissionär) för att möjliggöra en in officiell 

andrahandsmarknad för Bolagets aktier. Varken Bolaget eller Mangold Fondkommission AB kan 

garantera till vilket pris en investerare kan avyttra sina B-aktier. Det finns således risk för att de 

investerare som önskar sälja sitt innehav i Bolaget före Bolagets avveckling kan uppleva svårigheter 

att genomföra detta till ett pris motsvarande anskaffningsvärdet eller det värde som investeraren 

upplever utgör marknadsvärdet. För innehavare av B-aktier innebär det att de skall vända 

sig direkt till sin bank eller annan förvaltare med erforderliga tillstånd för att genomföra köp och 

försäljning av aktier av serie B. Banken/förvaltaren kommer därefter vända sig till Mangold som 

mäklar affären. Courtage utgår i enlighet med respektive förvaltares courtagemodell. 

Risk relaterad till hur Bolaget kontrolleras 

Bolaget kontrolleras av Managementbolaget genom röststarka A-aktier. På grund av det faktum 

att Styrelsen i Bolaget även utgör styrelse i Managementbolaget kan det inte uteslutas 

att det existerar en risk att A-aktieägarna kan ha intressen som kan komma att skilja sig från 

B-aktieägarnas intressen. Detta kan exempelvis innebära att Bolaget likvideras innan utsatt tid. 

Skatter och avgifter 

Bolaget är strukturerat för att vara effektivt ur ett skatte- och avgiftsperspektiv. Förändringar 

i gällande regler kan komma att påverka uttag av sådana kostnader, vilket efter omständigheterna 

kan innebära väsentliga merkostnader i form av ökade skattekostnader för Bolaget. 

Härutöver kan motsvarande konsekvenser följa av en tillämpning av föreliggande regelverk, för 

det fallet att myndigheterna antar ny praxis i förhållande till den anpassning som Bolaget gjort 

till gällande regler. 

Risk för utebliven utdelning 

Bolaget har för avsikt att från och med 2013, för verksamhetsåret 2012, och fram till Bolagets 

avveckling årligen utbetala utdelning till aktieägarna. Detta är dock endast en målsättning och 

det finns en risk för att bolagsstämman beslutar att ett eller flera år ej lämna utdelning. 


9

ANSVARIGA PERSONER 

Detta Erbjudande är upprättad av styrelsen för Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ). 

Nedanstående ledamöter i Bolagets styrelse är ansvariga för den information som ges i 

Investment Memorandum och försäkrar att de har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för 

att säkerställa att uppgifterna i dokumentet, såvitt de vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena 

och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. 

Stockholm 1 februari 2013 

Adam Fischer Anton Tajiev Carl Tottie 

Styrelseordförande Styrelseledamot och VD Styrelseledamot 


10

CENTRAL INFORMATION 

Redogörelse för rörelsekapital 

Det är Styrelsens bedömning att befintligt rörelsekapital i Bolaget är tillräckligt för de aktuella 

behoven för de närmaste 12 månaderna. Det är vidare styrelsens bedömning att det rörelsekapital 

som tas in genom erbjudandet är tillräckligt för att verkställa Bolagets affärsplan. Bolaget 

har för närvarande inga ekonomiska åtaganden. 

Bakgrund och motiven för Erbjudandet och användningen av de medel som Erbjudandet 

förväntas inbringa 

Syftet med Erbjudandet är att ge Bolaget en lämplig kapitalbas för att finansiera dess fastighetsinvesteringar 

i linje med Bolagets strategi. Det egna kapitalet utgör en bas för uppbyggnaden av 

en fastighetsportfölj bestående av fastigheter och tomter i Ryssland. Bolaget har en kassa vid 

tiden för Investment Memorandumets inlämnande om cirka 139 300 SEK. Emissionslikviden 

avses användas till fastighetsutveckling i Ryssland enligt Bolagets strategi. Det finns vid tidpunkten 

för Investment Memorandumets inlämnande inga utvalda fastigheter att förvärva eller 

några överenskommelser om förvärv. 

Om Erbjudandet fulltecknas, kommer Bolaget att tillföras cirka 5,775 MSEK före emissionskostnader 

som vid full teckning uppgår till cirka 0,46 MSEK. De medel som emissionen inbringar 

kommer att användas till förvärv av fastigheter för omklassificering samt uppförande av visningshus 

på redan omklassificerade tomter. I det fall Erbjudandet inte skulle bli fulltecknad kommer 

omfattningen av Bolagets investeringar att anpassas till storleken på det investeringskapitalet. 

Erhållet belopp i emissionen påverkar därmed endast omfattning på Bolagets verksamhet 

genom att Bolaget får justera antalet fastigheter som kan förvärvas och sedermera avyttras. 

Styrelsen gör således bedömningen att Bolagets strategi kommer att kunna genomföras även i 

det fall Erbjudandet inte blir fulltecknad. 

Det är styrelsens bedömning att det rörelsekapital som tas in genom erbjudandet är tillräckligtför 

att verkställa Bolagets affärsplan. Bolaget har för närvarande inga ekonomiska åtaganden. 

Vidare är det Styrelsens bedömning att befintligt rörelsekapital i Bolaget är tillräckligt för de 

aktuella behoven för de närmaste 12 månaderna. 

Om nyemissionen avseende aktier av serie B fulltecknas kommer antalet aktier maximalt att ökas 

med 55 000 aktier, från 2 192 878 aktier till 2 247 878 aktier. Det motsvarar en utspädning 

om maximalt cirka 2,5 procent av aktierna och cirka 0.3 procent procent av rösterna i Bolaget. 


11

Utvald finansiell information 

Bolaget bildades den 4 november 2010 och har vid tidpunkten för Investment Memorandumet 

gjort två investeringar i Moskva via det helägda dotterbolaget OOO Land Development. Den 

första investeringen gjorde OOO Land Development 2011 genom att köpa in sig som delägare 

i Bolaget OOO Vysokoe till 21%. OOO Vysokoe äger 52 hektar omklassificerad byggbar 

mark i Klin, 8 mil nordväst om Moskva. Resterande 79% av OOO Vysokoe ägs av Ryska 

Fastighetsfonden i Sverige 1 AB (publ.) via dess ryska dotterbolag. 

Bolaget har som andra investering, via OOO Vysokoe, slutit avtal om utveckling av ett markområde. 

Detta i närheten av staden Shakovshava. Området är på 22 hektar och ligger vid sjön 

Verkhneruzskoe. Bolagets aktiekapital är 547 732 SEK. 

Rörelseresultat 

Det är Bolagets verksamhet att investera i fastigheter och driva omklassificeringsprocesser för 

att efter cirka fem år sälja omklassificerade fastigheter med förtjänst. Det är först vid det tillfället 

det uppstår en intäkt från investeringen. Några löpande rörelseintäkter finns därför inte. Det 

oreviderade resultatet för 2012 var minus 5,0 MSEK och relaterade till kostnader för fastighetsutveckling 

och löpande kostnader. 


Före Erbjudandet har Bolaget ett aktiekapital uppgående till 547 732 SEK. Samtliga 2 000 

000 aktier av serie A samt de 192 878 aktier av serie B har emitterats till en teckningskurs om 

0,25 SEK per aktie, motsvarande aktiernas kvotvärde. Bolagets aktiekapital ska enligt bolagsordningen 

uppgå till lägst 500 000 SEK och högst 2 000 000 SEK. Bolaget har inga skulder. 

Avsikten är att verksamheten ska finansieras såväl med eget kapital som extern belåning. Om 

styrelsen finner det lämpligt kan styrelsen komma att utnyttja sitt bemyndigande att emittera 

ytterligare B-aktier för att förvärva ytterligare fastigheter. Bolaget får dock högst ta in sammanlagt 

200 MSEK i eget kapital. 

Uppgift om inblandade fysiska och juridiska personers eventuella ekonomiska eller andra 

intressen 

Styrelseledamoten Anton Tajiev är även styrelseledamot och ägare i Ryska Fastighetsfonden 

i Sverige Management AB som vid dagen för upprättande av detta Investment Memorandum 

är ägare till samtliga Bolagets A-aktier. Bolaget har ingått managementavtal med Ryska 

Fastighetsfonden i Sverige Management AB som kommer att erhålla förvaltningsarvode från 

Bolaget. Ryska Fastig hets fonden i Sverige Management AB är sedan tidigare huvudägare i 

systerbolaget Ryska Fastighetsfonden 1 AB (publ) med samma investeringsinriktning. Ryska 

Fastighetsfonden 1 AB och Ryska Fastighetsfonden 2 AB:s investeringsperioder är ej överlappande 

vilket innebär att de två bolagen aldrig konkurrerar om fastigheter. 

I Managementavtalet finns även begränsningar för Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management 

AB att starta och hantera bolag som konkurrerar med Bolagets verksamhet. Anskaffande av 

kapital och investeringar i fastigheter får enligt avtalet inte ske under samma tidsperioder, vilket 

innebär att konkurrensen mellan bolagen om kapital och fastigheter på marknaden exkluderas. 

Denna skillnad i tid vid transaktionerna, samt användandet av oberoende konsulter (t.ex. fast- 


12

Resultaträkning 2012-01-01 

2012-12-31 

Oreviderat 



Övriga externa kostnader ‐- 5 061 637 

Rörelseresultat - 5 022 887 

Räntekostnader 559 


Balansräkning 2012-12-31 

Oreviderad 

TILLGÅNGAR 





OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 

Kortfristiga fordringar 0 





13

Eget kapital och skuldsättning 2012-12-31 

Oreviderat 

EGET KAPITAL 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital 547 732 

Pågående nyemission 0 


547 732 

Fritt eget kapital 


Balanserad vinst eller förlust -8 456 537 


Summa eget kapital 4 130 314 

Kortfristiga skulder 

Leverantörsskulder 131 221 

Upplupna kostn. och förutbet. intäkter 115 500 

Summa kortfristiga skulder 246 721 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 924 766 

POSTER INOM LINJEN 

Ställda säkerheter 

Bankgaranti Inga 

Ansvarsförbindelser Inga 

14

ighetsmäklare), minimerar enligt styrelsens uppfattning sådan möjlig intressekonflikt. Vid den 

löpande skötseln av fastigheterna anlitas lokala förvaltare som normalt debiterar för sitt arbete 

utifrån nedlagd tid, vilket medför att styrelsen bedömer att risken för intressekonflikt mellan 

fonderna under förvaltningsfasen är obetydlig. 

Utöver detta föreligger inga ekonomiska eller andra intressen som kan påverka Bolaget hos 

någon av de personer eller bolag som berörs av Erbjudandet. Det har inte förekommit några särskilda 

överenskommelser med större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter, enligt 

vilka någon person valts in i Bolagets förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller tillsatts i 

annan ledande befattning. 

Arvoden, kostnader och utlägg 

För sin förvaltning av Bolaget ska Managementbolaget erhålla arvoden i enlighet med vad som 

anges nedan. 

Emissionskostnader: Emissionskostnader utgörs av åtta (8) procent av det totala investeringskapitalet, 

dvs. det kapital som tillskjutits Bolaget som eget kapital. 

Förvaltningsarvode: Årligt förvaltningsarvode (”Fondförvaltningsarvode”) utgörs av 1,5 procent 

av det totala förvaltade kapitalet. Fondförvaltningsarvodet debiteras per kalenderår i förskott. 

Förvaltarens incitamentsarvode: Ett incitamentsarvode utgår vid Bolagets avveckling eller vid 

utdelning till Förvaltaren, för det fall avkastningen till aktieägarna totalt sett under investeringsperioden 

överstiger avkastningströskeln som uppgår till 15 procent av totalavkastningen vid 

avvecklingstillfället. Eventuell avkastning utöver denna nivå för delas med 80 procent till aktieägarna 

och med 20 procent till Förvaltaren. 

Totalavkastningen beräknas enligt formeln nedan 

100 x (K 2 –K 1 /K 1) + 100 x (U / K 1) = Totalavkastning 

K 1 = Bolagets egna kapital vid stängning, dvs vid kapitalanskaffningsperiodens slut. 

K 2 = Bolagets egna kapital då Bolaget har avvecklats 

U = Samtliga utdelningar 

Totalavkastningen i kronor beräknas enligt formeln nedan 

K 2 – K 1 + U = TA 

K 1 = Bolagets egna kapital vid stängning, dvs vid kapitalanskaffningsperiodens slut. 

K 2 = Bolagets egna kapital då Bolaget har avvecklats 

U = Samtliga utdelningar 

TA = Totalavkastning 

Fördelning av totalavkastningen mellan Managementbolaget och B-aktieägarna: 


15

K 1 x 15 % = Avkastning upp till avkastningströskeln 

TA – (Avkastning upp till avkastningströskeln) = Avkastning att fördela 

Till B-aktieägarna: 

(Avkastning upp till avkastningströskeln) + 80 % x (Avkastning att fördela) 

Till Managementbolaget: 

20 % x Avkastning att fördela 

Exempel 

Om Bolaget tagit in 40 MSEK i externt kapital vid kapitalanskaffningsperiodens slut och löpande 

över Bolagets verksamhetstid, innan dess avveckling, delat ut sammanlagt 6 MSEK i utdelning 

och Bolagets egna kapital då det avvecklas är 60 MSEK så ska till Managementbolaget incitamentsarvode 

tillfalla följande: 

60 – 40 + 6 = 26 

Tröskel 15 % = 6 MSEK (15 % x 40MSEK) 

Till Managementbolaget: 4 MSEK (20 % x 20M SEK) 

Till B-aktieägarna: 22 MSEK (6M SEK + 80% x 20M SEK) 


16

VILLKOR OCH ANVISNINGAR 

Allmänt 

Styrelsen beslutade den 1 februari 2013, i enlighet med bemyndigande från bolagsstämman 

den 18 juni 2012, om en nyemission av B-aktier riktad till allmänheten. Fullt tecknad tillför emissionen 

Bolaget 5 775 000 SEK före emissionskostnader. 

Emissionen riktar sig till allmänheten. Det finns ingen övertilldelningsrätt eller rätt att anskaffa 

värdepapper för att neutralisera övertilldelning (greenshoe option) kopplad till detta Erbjudande. 

Aktierna av serie B är utgivna enligt svensk aktiebolagsrätt. Aktierna skall vara registrerade på 

person på ett VP-konto eller värdepappersdepå. Aktierna emitteras utan företräde för nuvarande 

aktieägare. 

Teckning av de nyemitterade aktierna ska, med avvikelse från befintliga aktieägares företrädesrätt, 

kunna ske av envar som är intresserad av att delta i Erbjudandet på angivna villkor. 

Orsaken till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att Bolaget är i behov av det kapital 

som potentiella investerare kan förväntas bidra med och att befintliga aktieägare inte avser tillskjuta 

ytterligare kapital. 

Emissionsinstitut 

Emissionsinstitut är Aqurat Fondkommission AB. 

Valuta 

Valuta för värdepapperna är svenska kronor (SEK). 

Teckningskurs 

Aktierna av serie B emitteras till en kurs om 105 SEK per B-aktie. Styrelsen beslutar om teckningskurs 

i samband med beslutet om nyemission. Styrelsen har beslutat om teckningskursen 

utifrån möjligheterna för Bolaget att attrahera kapital. 

Teckningsbelopp 

Anmälan skall lägst avse ett belopp om 26 250 SEK, motsvarande 250 aktier, därutöver i poster 

om 26 250 SEK, motsvarande 250 aktier. 


17

Anmälan och anmälningsperiod 

Anmälningsperioden löper från och med den 8 februari 2013 till och med den 8 mars 2013. 

Anmälningsperioden kan efter styrelsebeslut komma att förlängas vilket meddelas genom 

Bolagets hemsida www.alternativainvesteringar.se senast den 8 mars 2013. 

Teckningsanmälan skall göras på anmälningssedel som tillhandahålls av Bolaget. Anmälan om 

teckning görs genom att sända in ifylld anmälningssedel till Emissionsinstitutet via post, fax 

eller email till adress enligt nedan: 

Aqurat Fondkommission AB 

Ärende: Ryska Fastighetsfonden 

Box 3297 

103 65 Stockholm 

Tfn 08-544 987 55 

Fax 08-544 987 59 

E-post info@aqurat.se (inskannad kopia) 

Besöksadress Tegnérgatan 35, 111 61 Stockholm 

Ifylld anmälningssedel skall vara Emissionsinstitutet tillhanda senast den 8 mars 2013 kl 15:00. 

Observera att teckningsanmälan är bindande och inte kan dras tillbaka eller upphävas. För det 

fall flera anmälningar inges av en och samma investerare kommer endast sist inlämnad anmälan 

vara bindande gentemot Bolaget. Det finns ingen möjlighet att sätta ned det antal aktier som 

anmälan avser. 

Uppgift om Erbjudandet kan dras tillbaka 

Erbjudandet kan ej dras tillbaka då det inte finns en minimigräns. Bolaget anpassar förvärven 

av fastigheter till erhållet kapital. 

Courtage 

På tecknat belopp utgår courtage om 2,5 procent. 

Tilldelning 

Beslut om tilldelning fattas av styrelsen, varefter investerare kommer meddelas per post genom 

utskick av en avräkningsnota. Vid överteckning kan tilldelning komma att utebli eller ske med ett 

lägre antal poster än teckningsanmälan avser, varvid tilldelning helt eller delvis kan komma att 

ske genom lottdragning. Tilldelningen är inte beroende av när under anmälningsperioden anm 

lan skickas in. Investerare som inte erhållit tilldelning kommer inte att meddelas. Publicering av 

resultatet av emissionen på Bolagets hemsida www.alternativainvesteringar.se beräknas ske 

inom fem arbetsdagar efter sista anmälningsdagen, dvs. preliminärt 15 mars 2013 och senast 

inom tio dagar efter sista anmälningsdagen, dvs. den 22 mars 2013. Teckning av aktier av serie 

B sker utan företräde för nuvarande aktieägare. 

Betalning 

Betalning av aktierna av serie B erlägges enligt instruktion på avräkningsnota från Aqurat 

Fondkommission som översändes efter beslut om tilldelning. Betalning skall erläggas senast 

tre (3) dagar efter erhållande av avräkningsnotan vilken beräknas skickas ut omkring den 13 


18

mars 2013. Likviddatum är preliminärt den 18 mars 2013. Likviddagen kan efter styrelsebeslut 

komma att flyttas fram. 

Betalda tecknade aktier och leverans av aktier 

Så snart betalning kommit Aqurat Fondkommission tillhanda bokas ”BTA” (Betalda tecknade 

aktier) ut på respektive VP-konto. I samband med detta skickar Euroclear ut en VP-avi som 

utvisar antalet inbokade BTA på VP-kontot. Avisering till investerare vars innehav är förvaltarregistrerat 

kommer att ske i enlighet med respektive förvaltares rutiner. Så snart emissionen har 

registrerats på Bolagsverket, vilket beräknas ske i april 2013, omvandlar Aqurat BTA till aktier i 

Euroclear-systemet. Omvandlingen sker utan avisering från Euroclear. Den som tecknar sig för 

aktier av serie B måste ha ett VP-konto hos Euroclear eller en värdepappersdepå hos bank eller 

fondkommissionär, dit leverans av BTA och aktier kan ske. Personer som saknar VP-konto eller 

värdepappersdepå måste öppna något av dessa innan anmälningssedeln skickas in till Bolaget. 

VP-konto kan öppnas kostnadsfritt hos banker. 

ISIN-kod 

Av Euroclear tilldelad unik ISIN-kod: SE0003758697. 


Placeringen ska ses som en investering på cirka fem års sikt, dock ska Bolaget avvecklas senast 

den 31 december 2017 enligt Bolagets bolagsordning om inte beslut fattas av aktieägarna att 

ändra Bolagets bolagsordning. 

Andrahandsmarknad 

Aktierna av serie B är fritt överlåtbara och inga inskränkningar finns i rätten att överlåta aktierna 

av serie B. Dessa kommer att registreras hos Euroclear Sweden AB (Euroclear). Aktierna av serie 

B kommer dock inte att börsnoteras. 

För att underlätta handeln med Bolagets aktier anlitar Bolaget Mangold Fondkommission AB 

(efterhand kan Bolaget komma att anlita annan fondkommissionär) för att möjliggöra en inofficiell 

andrahandsmarknad för Bolagets aktier. Varken Bolaget eller Mangold Fondkommission 

AB kan garantera till vilket pris en investerare kan avyttra sina B-aktier. Det finns således risk 

för att de investerare som önskar sälja sitt innehav i Bolaget före Bolagets avveckling kan uppleva 

svårigheter att genomföra detta till ett pris motsvarande anskaffningsvärdet eller det värde 

som investeraren upplever utgör marknadsvärdet. För innehavare av B-aktier innebär det att 

de skall vända sig direkt till sin bank eller annan förvaltare med erforderliga tillstånd för att 

genomföra köp och försäljning av aktier av serie B. Banken/förvaltaren kommer därefter vända 

sig till Mangold som mäklar affären. Courtage utgår i enlighet med respektive förvaltares courtagemodell. 

Aktierna av serie B kan överlåtas först då de har registrerats i Euroclear på respektive investerares 

värdepapperskonto. Registrering av B-aktierna sker hos Euroclear så snart emissionen är 

genomförd och registrerad hos Bolagsverket. 

Rådgivning och samordning av Erbjudandet 

Erbjudandet att teckna nyemitterade B-aktier samordnas av Ryska Fastighetsfonden i Sverige 


19

Management AB, org. nr. 556767-7041 som tillika agerat rådgivare till Bolaget. Managementbolaget 

har följande adress: 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige Management AB 

Karlavägen 108 

Box 5380 

102 49 Stockholm 

Telefon: 08-650 87 10 

Telefax: 08-650 87 11 

Emissionsgaranti 

Emissionen är ej garanterad. 


20

Verksamheten Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 

21


22


23


24


25


26


27


28

Delårsrapport 

Styrelsen och verkställande direktören får härmed avlämna frivillig delårsrapport för perioden 2012-01-01 - 2012-06-30. 

för 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ) 

Org.nr. 556823-8462 

Innehåll Sida 

Delårsinformation 2 

- resultaträkning 3 

- balansräkning 4 

- ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 4 

- tilläggsupplysningar 5 

- underskrifter 5 


29


556823-8462 

Delårsinformation 

Verksamheten 

Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ.) avser att ta in eget kapital genom en eller flera aktieemissioner 

för att finansiera förvärv av ryska fastigheter, framför allt tomtmark men även fastigheter med byggnad kan 

komma ifråga. Syftet med verksamheten är att bedriva fastighetsutveckling genom att omklassificera 

fastigheter, exempelvis från jordbruksfastighet till detaljplanreglerad byggbar fastighet, och därefter sälja 

dessa till ett högre pris varvid avkastning genereras till aktieägarna i Bolaget. Investeringens tidshorisont är 

cirka fem år. 

Ryska fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ.) har tagit in eget kapital genom 7 publika aktieemissioner under 

åren 2011 och första halvåret 2012. Totalt har dessa emissioner tillfört Bolaget 13,025 Mkr före avgifter. 

Mer information om Bolaget finns på www.alternativainvesteringar.se. 

Resultatutvecklingen 

Delårsperioden Jämförelseperioden 

1 jan-30 juni 2012 1 jan-30 juni 2011 

Nettoomsättning 

Resultat före bokslutsdispositioner 

23 125 77 000 

och skatt -2 280 450 -2 497 694 

Investeringar 

Under delårsperioden har en investering genomförts i Moskva via det helägda dotterbolaget 

OOO Land Development. Bolaget har slutit avtal om utvecking av ytterligare ett markområde. Även detta i 

närheten av staden Shakovshava. Området är på 22 hektar och ligger vid sjön Verkhneruzskoe. Investeringen 

görs via Bolagets dotterbolag OOO Knyazhvi gory. Det bolaget kontrolleras till 79% av Ryska Fastighetsfonden 

i Sverige 1 AB (publ.) och till 21% av Ryska Fastighetsfonden i Sverige 2 AB (publ.). 

Likvida medel och finansiering 

Likvida medel uppgår till 52 tkr, vilket är en minskning med 1861 tkr i jämförelse med senaste 

årsredovisningen per 2011-12-31. 

Eget kapital uppgår per 2012-06-30 till 2 788 tkr, varav registrerat aktiekapital är 536 tkr. Under 

delårsperioden har två nyemissioner registrerats. Emissionerna har ökat bolagets eget kapital med totalt 

1,525 Mkr före avgifter. 

Per 2012-06-30 pågick en nyemission om 1,575 Mkr inkl. överkursfond som registerades i juli 2012. 

Delårsrapporten har upprättats i överensstämmelse med BFNAR 2007:1. 


30


556823-8462 

RESULTATRÄKNING 2012-01-01 

Not 2012-06-30 



Övriga externa kostnader ‐2 301 775 

-2 301 775 

Rörelseresultat -2 278 650 

Räntekostnader -1 800 

-1 800 

Resultat efter finansiella poster -2 280 450 

Årets resultat -2 280 450 


31


556823-8462 

BALANSRÄKNING 2012-06-30 

Not 

TILLGÅNGAR 




3 058 197 


Omsättningstillgångar 

Kortfristiga fordringar 





0 

32


556823-8462 

EGET KAPITAL OCH SKULDER 

Eget kapital 1 

Bundet eget kapital 

Aktiekapital 535 750 

535 750 

Fritt eget kapital 


Balanserad vinst eller förlust -8 456 537 

Årets resultat -2 280 450 

2 252 263 

Summa eget kapital 2 788 013 

Kortfristiga skulder 

Leverantörsskulder 315 814 

Upplupna kostn. och förutbet. intäkter 

7 000 

Summa kortfristiga skulder 322814 

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 110 827 

POSTER INOM LINJEN 

Ställda säkerheter 

Bankgaranti Inga 

Ansvarsförbindelser Inga 


33


34

ryska fastighetsfonden i sverige 2 ab (publ) teckning av aktier av ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?