Verksamhetsbeskrivning del2 2012 - Stockholmshem

Skadehantering
Stockholmshem har en krisledningsorganisation,
beredskapsplan
och fastlagda rutiner för att ha hög
beredskap vid katastrofer och andra
skador. En risk- och sårbarhetsanalys
gjordes under året som kartlade allvarliga
skaderisker för verksamheten.
En ny omarbetad och reviderad
beredskapsplan färdigställdes och
producerades under 2011 med utgångspunkt
från erfarenheterna av
den krisövning som genomfördes
under 2009 och riskanalyser under
2010. Revideringen bestod bland
annat i tydligare handlingsplaner
och checklistor för olika utpekade
funktioner på Stockholmshem. I
och med detta förebyggande arbete
bedöms risken för att ha otillräcklig
beredskap vid omfattande allvarliga
händelser ligga på risknivån låg till
mellan.
Låg Mellan Hög
IT-Säkerhet
Ett väl fungerande IT-stöd med
noggrant avvägda krav på informationens
tillgänglighet, riktighet och
åtkomst är en väsentlig förutsättning
för företagets effektivitet.
Stockholmshem är sedan ett drygt
år ansluten till stadens gemensamma
IT-plattform GS-IT. Alla arbetsplatser
utrustades enligt denna plattform som
tillhandahålls av leverantören Volvo
IT, som också ansvarar för driften av
kommunikationsnät, de flesta av företagets
servrar och support till samtliga
användare.
I och med anslutningen till GS-IT
har säkerheten har höjts i fråga om inloggning
och behörigheter, och sårbarheten
har samtidigt minskat då standardiseringen
ger möjligheter att styra
och komma åt vitala systemen från
andra enheter inom Stockholms stad. I
övrigt följer Stockholmshem följer de
rekommendationer om staden anger
i fråga om IT-säkerhet. Totalt klassas
därför risknivån för den samlade ITsäkerheten
som låg till mellan.
Låg Mellan Hög
Miljörisker
Stockholmshems miljöledningssystem,
som är certifierat enligt ISO
14001:2004, säkerställer att miljöarbetet
sker på ett systematiskt och
långsiktigt sätt med inriktning mot
ständig förbättring.
I systemet finns rutiner för att
identifiera och åtgärda miljöfarligt
material, såväl sådant som uppkommer
som farligt avfall i verksamheten
som det som eventuellt finns inbyggt i
byggnaderna.
Kunskapen och förberedelserna
bedöms som goda för de miljörisker
som är kända idag. Samtidigt kan dagens
mer eller mindre vedertagna hållbara
tekniker omprövas, vilket kan
leda till att vidtagna miljöåtgärder
snabbt kan anses otillräckliga. Därför
bedöms de operativa miljöriskerna
sammantaget ligga på nivån mellan
till hög.
Låg Mellan Hög
Finansiella risker
räntor
Lånevolymen ökade under året till
5 339 (4 504) mnkr, främst beroende
på den höga investeringsvolymen. Den
höga soliditeten medför att Stockholmshem
har mycket god förmåga
att finansiera sina investeringar. Den
genomsnittliga räntan i låneportföljen
var 3,2 procent under 2012. Den
prognostiserade investeringsvolymen
för 2013 bedöms till drygt 1 700 mnkr
och finansieras genom ökad upplåning.
Bolaget finansierar sig genom
Stockholms stads internbank varför
finansieringsrisken är låg. Staden har
en målduration motsvarande 2,3 år.
Detta medför att ränterisken kan anses
begränsad. Bolaget bedömer att
räntekostnaderna kommer att öka
under 2013 som en följd av en ökad
upplåning men att räntenivån kommer
att ligga strax under 3 procent, vilket
är i nivå med tidigare år. Totalt sett
bedöms de finansiella riskerna ligga på
nivån låg till mellan.
Låg Mellan Hög
Externa risker
Skatter och avgifter
Politiska beslut rörande skatter, avgifter
och andra regleringar har direkt
inverkan på bolagets ekonomiska
resultat. Bolagsskatten sänks 2013 till
22 procent från 26,3 procent 2012.
Arbetsgivaravgiften uppgår till 31,42
procent och är oförändrad jämfört
med 2012. Tomträttsavgälderna har
under ett antal år fram till och med
2011 tillfälligt sänkts för att gynna
nyproduktion av bostäder. Från och
med 2012 utgår tomträttsavgälder
enligt normala villkor. Bolagets tomträttsavgälder
för 2013 är budgeterade
till 14 mnkr och således är inte exponeringen
så hög avseende eventuella
förändringar. Kostnaderna för fastighetsskatt
förändrades från den 1 januari
2008. Skatten på bostäder ersattes
av en fastighetsavgift per lägenhet
eller högst 0,4 procent av taxeringsvärdet.
För 2013 är fastighetsavgiften
satt till 1 210 kronor per lägenhet och
år. Samtidigt har procentsatsen 0,4
procent justerats ned till 0,3 procent.
På lokaler utgår fortfarande fastighetsskatt
med 1 procent. Från och
med 2013 är nyproducerade bostäder
befriade från fastighetsavgift i 15 år.
Regelverket kring fastighetsskatten
har varit omdiskuterat och det råder
fortfarande viss osäkerhet om hur den
kan komma att förändras i framtiden.
Möjligheterna att besluta om för företaget
kostsamma effekter är stora.
För 2013 är fastighetsskattekostnaden
budgeterad till 44 mnkr. Kostnaderna
för värme och fastighetsel motsvarade
40 (42) procent av driftkostnaderna
under 2012. Bägge dessa media ligger
i riskzonen för pålagor såsom punktskatter
och politiskt betingade beslut
och regleringar. Övriga driftkostnader
bedöms följa den allmänna prisutvecklingen.
Riksdagen har i slutet av
2012 tagit beslut om skärpta avdragsregler
för interna räntor. Moderbolaget
Stockholms Stadshus AB har mot
bakgrund av de nya reglerna ansökt
hos Skatterättsnämnden om förhandsbesked
huruvida rätt till avdrag föreligger
för räntekostnader på lån från
Stockholms stad från år 2013. Totalt
sett bedöms området skatter och avgifter
ligga på risknivån hög.
Låg Mellan Hög
Beståndsförändringar
Fastighetsbeståndet räknat i totalt
antal lägenheter var i stort sett
oförändrat vid årsskiftet 2012/2013
UTvECKLING OCH STYrNING | MÖJLIGHETER OCH RISKER
jämfört med föregående år. Omvandlingen
till bostadsrätter var under
året fortsatt låg efter begränsningar i
erbjudandet till hyresgästerna sedan
2011. Endast 276 lägenheter ombildades
vilket är en ytterligare minskning
jämfört med föregående år. Vid årsskiftet
fanns aktuella intresseanmälningar
för totalt 66 lägenheter och
tecknat köpekontrakt för lika många.
Kommunstyrelsen för Stockholm
stadshus AB beslutade i februari
2013 om en omfördelning av drygt
10 700 lägenheter hos de kommunala
bostadsbolagen. För Stockholmshem
innebär det att 4 600 lägenheter i
framförallt västerort och Rågsved
överlämnas. Samtidigt tas 3 600
lägenheter i sydvästra och sydöstra
Stockholm över. Syftet är att nå en
mer rationell och effektiv förvaltning
samt ett mellan bolagen mer jämnt
fördelat underhållsbehov av fastigheter
byggda på 60- och 70-talet. Omfördelningen
är planerad till hösten 2013.
Riskerna ett minskat bestånd för
med sig är bland annat minskade
intäkter och en övertalighet bland
personalen som kan göra det svårt att
behålla rätt kompetenser. Samtidigt
pågår en generationsväxling på företaget
som underlättar en successiv
justering av bemanningen. Sammantaget
bedöms riskerna med ett snabbt
minskande fastighetsbestånd till nivån
låg till mellan.
Låg Mellan Hög
Känslighetsanalys
Förändringar i hyresnivå och låneränta
får genomslag på den del av
hyres- och lånekontrakten som förfaller
eller justeras respektive år.
ACKUMULErAd rESULTATpåvErKAN
För årEN 2013-2015, MNKr
Förändring av
Hyresnivå,
2013 2014 2015
bostäder
Hyresnivå,
1% 16,1 32,2 48,3
lokaler
Vakansgrad,
1% 1,6 3,2 4,8
bostäder
Vakansgrad,
1%-enhet 16,1 32,2 48,3
lokaler 1%-enhet 1,6 3,2 4,8
Driftkostnader
Underhålls-
1% 8,2 16,4 24,6
kostnader
Räntenivå,
1% 4,0 8,0 12,0
räntor 1%-enhet 53 106 159
STOCKHOLMSHEMS ÅRSREDOVISNING 2012 | 55