utvecklingsplan för tätortsnära fritidshusområden - Luleå kommun

utvecklingsplan för tätortsnära 

fritidshusområden 

godkänt av kommunfullmäktige 30 augusti 2006

i n n e h å l l 

Bakgrund 5 

uppdrag 5 

tolkning av uppdraget 5 

lagstiftning 6 

plan- och bygglag 6 

lag om allmänna vatten och avloppsanläggningar 6 

en nationell utblick 7 

Utredningens syfte och omfattning 9 

mål 9 

möjligheter och svårigheter 9 

avgränsningar 10 

Konsekvensanalys 13 

fritidshus kontra enbostadshus 13 

kommunens ansvar 13 

kommunala kostnader 14 

differentiering av utredningsområdena 14 

huvudmannaskap enligt plan- och bygglagen 15 

huvudmannaskap enligt va-lagen 15 

ändring av generella bestämmelser för byggrätter 15 

initiativ till planläggning/planändring 16 

tvångsanslutning till kommunalt va 16 

finansieringsprinciper och kostnader för kommunalt va 16 

finansieringsprinciper och kostnader för kommunal 

vägbyggnad med vägunderhåll 17 

Riktlinjer 18 

framtiden för tätortsnära fritidshusområden 18 

Bedömningsgrunder vid planläggning 19 

Inventerade fritidshusområden 21 

generella planeringsförutsättningar 21 

allmänt om vatten och avlopp 21 

allmänt om vägar 23 

enskilt huvudmannaskap 23 

kommunalt huvudmannaskap 24 

sammanfattning av utredningsområdena 25 

Järnviken 26 

allmänt 26 

Bebyggelsetryck och permanentboende 27 

vatten och avlopp 27 

vägar 28 

förslag till utveckling 28 

revelsudden 32 

allmänt 32 



vägar 33 


Bodviken 37 

allmänt 37 



vägar 38 

förslag till utveckling 39

tallholmsskatan 42 

allmänt 42 



vägar 43 


hagaviken 46 

allmänt 46 



vägar 47 


hertöträsket 51 

allmänt 51 



vägar 52 


hertsölandet 56 

allmänt 56 



vägar 57 


kallaxhalvön 62 

allmänt 62 



vägar 63 


kallviksholmen 67 

allmänt 67 



vägar 68 


Börtnäsheden 72 

allmänt 72 



vägar 73 


Huvudförfattare: anna lindh Wikblad, fysisk planerare 

Bild på framsidan: flygbild över fritidshusområdet på ektjärn

Ba kg ru n d 

UppdRag 

ienmotiontillkommunfullmäktigeår2004ställdebyggnadsnämndens 

ordförande ett önskemål att en arbetsgrupp borde tillsättas med 

uppdrag att se över luleå kommuns riktlinjer för planbestämmelser 

för fritidshusbebyggelse. i motionen framgår att fritidshusområden 

ska anläggas just för att vara fritidshusområden och avsikten är inte att 

fritidshus ska nyttjas som permanentbostad. då detta inte går att styra 

ska därför planbestämmelserna utformas så att de inte uppfattas som 

en stimulans för befolkningen att flytta ut i fritidshusen. I motionen sägs 

vidare att en utökning av byggrätter bedöms medföra vissa kostnader 

för samhället, bl a skolskjuts och hemtjänst, men kan ändå leda till 

en minskad kostnad för samhället genom bättre hälsa och nöjdare 

medborgare. En förändring kan även medföra att fler familjer väljer Luleå 

som bostadsort. 

med anledning av denna motion, beslutade kommunfullmäktige 

2004-11-29—30 att: 

motionen bifalles med innebörden att kommunstyrelsen 

ges i uppdrag att se över och föreslå förändringar i luleå 

kommuns riktlinjer för detaljplaner i syfte att differentiera 

planbestämmelserna för fritidsbebyggelse 

arbetet koncentreras till de områden där bebyggelsetryck och 

andelen permanentbostäder är som störst 

kommunstyrelsens arbetsutskott alternativt plan- och 

tillväxtutskott skall vara politisk ledningsgrupp för arbetet 

med möjlighet att adjungera representanter från andra 

nämnder 

stadsbyggnadskontoret (projektledare) tillsammans med 

representanter från tekniska förvaltningen och miljökontoret 

utses till arbetsgrupp för uppdraget 

till arbetsgruppen kan adjungeras representanter från barnoch 

utbildningsförvaltningen och socialförvaltningen 

resultatet av arbetet skall godkännas av kommunfullmäktige 

för inarbetning i kommunens översiktsplan 

tolKnIng av UppdRaget 

i beslutet anges att projektet innehåller två inriktningar. först och 

främst ska riktlinjerna ses över generellt varefter eventuella ändringar 

ska inarbetas i översiktsplanen. utöver detta ska förutsättningarna för 

och konsekvenserna av utökade byggrätter i vart och ett av de berörda 

fritidshusområdena klarläggas. 

I dagsläget finns inget annat styrmedel för att motverka att bebyggelsen 

permanentas förutom att just begränsa storleken på byggrätterna. den 

utveckling som har skett under de senaste åren visar dock att trycket på 

att få bygga och bosätta sig i flera av de tätortsnära fritidshusområdena 

är stort och att begränsade byggrätter inte är ett tillräckligt verksamt 

styrmedel. flera områden står därför under pågående permanentning. att 

en utökning av byggrätter inom planlagda fritidshusområden kommer att 

leda till en ökning av permanentboende är såtillvida en grundläggande 

utgångspunkt för utredningen i stort och därmed kan syftet med motionen

inte uppnås. gällande lagstiftning gör dessutom en tydlig skillnad i 

kommunens ansvar för fritidshusbebyggelse jämfört med permanent 

bostadsbebyggelse. accepterar kommunen en ökad permanentning 

måste kommunen därmed också acceptera ett ökat ansvar för områdets 

utveckling. Detta innebär att fokus måste flyttas och en av huvudfrågorna 

vid översynen av de redan idag planlagda fritidshusområdena istället blir 

på vilket sätt kommunen har möjlighet att anordna eller att tillse att annan 

part anordnar gator och va-anläggningar. lösningarna kommer då också 

att se olika ut mellan olika områden. 

vid sidan om den rent juridiska aspekten måste också ett 

ställningstagande göras: finns det fritidshusområden som skulle 

kunna utgöra ett sådant komplement till tätortens utbud av attraktiva 

boendemiljöer att en satsning på sikt ger en önskad utveckling av 

tätorten? 

från dessa utgångspunkter blir det därför inte möjligt att fastställa 

generellariktlinjersomskagällaförsamtligatätortsnärafritidshusområden, 

däremot kan en generell bedömningsgrund fastställas som kan gälla vid 

planöversyn av dagens tätortsnära fritidshusområden. 

lagstIftnIng 

plan- och bygglag 

26§ Inom områden med detaljplan skall kommunen vara huvudman 

för allmänna platser, om det inte finns särskilda skäl till annat. //……// 

Kommunen skall efter hand som bebyggelsen färdigställs i enlighet 

med planen ställa i ordning gator och andra allmänna platser för vilka 

kommunen är huvudman så, att platserna kan användas för avsett 

ändamål. Före genomförandetidens utgång skall platserna upplåtas till 

allmänt begagnande inom områden som har bebyggts i enlighet med 

planen. Inom områden som efter genomförandetidens utgång bebyggs 

i enlighet med planen skall allmänna platser upplåtas till allmänt 

begagnande efter hand som bebyggelsen färdigställs. 

5 kap 8 § I detaljplanen får bestämmas att bygglov inte skall lämnas 

till åtgärder som innebär väsentlig ändring av markens användning förrän 

1. viss trafik-, vatten-, avlopps- eller energianläggning för vilken 

kommunen inte skall vara huvudman har kommit till stånd, // 

……// 

plan- och bygglagen säger att inom områden med detaljplan skall 

kommunen vara huvudman för allmänna platser, om det inte finns 

särskilda skäl till annat. genom detta kommer ansvaret att ställa i ordning 

gator och allmän platsmark till godtagbar standard. om någon annan 

än kommunen är huvudman kan ändå kommunen reglera att marken 

anordnats på lämpligt sätt genom bygglovsprövningen. 

en ny lagstiftning utreds för närvarande och beräknas träda i kraft år 

2008. enligt förslaget kommer bl a bygglovsförfarandet för fritidshus att 

likställas med förfarandet för enbostadshus och områdesbestämmelser 

kommer på sikt att upphöra att gälla. 

lag om allmänna vatten och avloppsanläggningar 

1 § Med allmän vatten- och avloppsanläggning (allmän vaanläggning) 

avses anläggning, som har till ändamål att bereda bostadshus 

eller annan bebyggelse vattenförsörjning och avlopp och som drives av 

kommun eller, om den drives av annan, förklarats för allmän enligt 31 §. 

Den som driver allmän va-anläggning är anläggningens huvudman. 

Lag (1976:842). 

2 § Behöver med hänsyn till hälsoskyddet vattenförsörjning

och avlopp för viss befintlig eller blivande bebyggelse ordnas i ett 

större sammanhang, skall kommunen sörja för eller tillse, att 

allmän va-anläggning kommer till stånd, så snart det kan ske. 

Länsstyrelsen kan vid vite ålägga kommunen att fullgöra skyldighet 

enligt första stycket. Lag (1983:302). 

31 § Va-anläggning, som drives eller skall drivas av 

annan än kommun, kan på ansökan av denne förklaras för 

allmän av länsstyrelsen, om det finns behov av anläggningen 

från hälsoskyddssynpunkt eller från annan allmän synpunkt. 

För bifall till ansökningen fordras att berörd kommun tillstyrkt 

denna och att sökanden såväl i ekonomiskt avseende som i övrigt har 

förutsättningar för att fullgöra uppgiften som huvudman för anläggningen. 

Länsstyrelsen kan bestämma visst område, utöver vilket anläggningens 

verksamhetsområde ej får utsträckas. Lag (1983:302). 

lagen säger att kommunen ska anordna alternativt se till att någon 

annan anordnar vatten- och avloppsanläggning när en mer omfattande 

bebyggelse finns eller planeras. länsstyrelsen kan ålägga kommunen att 

fullgöra denna skyldighet om det finns skäl p g a hälsoskyddet. En ny 

lagstiftning beräknas träda i kraft 2006/07. denna lag stärker kommunens 

ansvar ytterligare genom att förutom hälsoaspekten också mer tydligt 

lyfta fram miljöskyddet som bedömningsgrund. den nya lagen kommer 

dock också i viss mån ge kommunen större inflytande och val- och 

styrmöjligheter över såväl planeringsförlopp som genomförande för 

fritidshusområden som genomgår ökad permanentning, t ex genom en 

ökad möjlighet till samverkanslösningar mellan kommun och enskilda. 

en natIonell UtBlIcK 

Att omvandla befintliga fritidshusområden till områden för permanent 

bebyggelse är insatser som i dagsläget pågår runt om i sverige, med en 

tyngdpunkt på storstäderna med stockholm i spetsen. även så nära som 

i piteå kommun har det fastställts riktlinjer för utökade byggrätter för 

fritidshus. utgångspunkten i piteå är dock att dessa områden ska fortsätta 

vara för fritidsbebyggelse då trycket på permanentning bedöms som lågt. 

då omvandling från fritidshusområden till områden för permanenta 

bostäder är ett relativt nytt sätt att planera för bebyggelse, åtminstone 

i större skala, finns det ännu inte så många rättsfall där praxis för hur 

projekten kan och bör drivas har kunnat fastställas. 

Nacka kommun fick av regeringsrätten backning på en detaljplan för 

ett omvandlingsområde eftersom de inte angivit skäl till varför de krävde 

enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark. ingen annan bedömning 

än just det att skälet inte angivits gjordes; vilket skäl som skulle vara 

acceptabelt framgick alltså inte av domen. länsstyrelsen i stockholm har 

tolkat detta som att enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark – även 

för rena omvandlingsområden – är fullt möjlig att genomföra under 

förutsättning att kommunen kan ange skälen till detta. tillämpning av 

detta är gjort i värmdö kommun, där länsstyrelsen godkänt kommunens 

riktlinjer för omvandlingsområden. sveriges kommuner och landsting 

anser dock att plan- och bygglagens syfte är att en sådan dispens endast 

kan göras om områdena även fortsättningsvis är för fritidsbebyggelse. 

detta innebär att en osäkerhet om vilket eller vilka skäl som kan anses 

juridiskt hållbara vid ett markant ökat permanentboende återstår att 

klargöras. 

huvudmannaskapet för vatten- och avloppsanläggningar har inte 

varit föremål för något adekvat rättsfall. kommuner i olika regioner har 

hanterat dricksvatten och avlopp helt olika. i norrtälje söker man styra 

mot lösningar frikopplade gentemot kommunen. i trelleborg däremot tar 

kommunen på sig ett totalt VA-ansvar för kommunens hela geografiska

yta. en rimlig bedömning för luleå kommun är att kommunen som praxis 

tar huvudmannaskapet för va-anläggningarna när det måste ordnas i ett 

större sammanhang. försök att förlägga huvudmannaskapet på annan 

part, eller ingå i samverkansformer med enskilda, innebär fortfarande ett 

riskansvar för kommunen och kräver en tydlighet och väl underbyggda 

argument redan i ett tidigt skede av processen.

u t r e d n i n g e n s s y f t e 

o c h o m fat t n i n g 

mål 

utredningens huvudsakliga syfte är att redovisa förutsättningar 

och att fastställa bedömningsgrunder för differentierade byggrätter vid 

planläggning av fritidshusområden inom luleå tätortsområde. dessutom 

ska en utvecklingsinriktning föreslås för de befintliga fritidshusområdena 

med detaljplan eller områdesbestämmelser inom tätortsområdet. 

Utgångspunkten är att identifiera möjligheten till större 

handlingsfrihet för fritidshusägare inom tätortsområdet samt att 

underlätta boendeutvecklingen i områden där trycket på att bo permanent 

är stort. 

möjlIgheteR och svåRIgheteR 

ett genomförande av utredningens förslag bedöms innebära 

följande möjligheter: 

ökad valfrihet av boendestandard samt ökat fastighetsvärde 

för fritidshusägare. 

utökning av möjligheterna att bosätta sig permanent i 

strandnära områden. 

ökad rörlighet i tätortens övriga bostadsbestånd om 

betydande inflyttning sker till omvandlingsområdena. 

möjlighet till sanering av områden med bristfälliga enskilda 

va-anläggningar för ett bättre och mer långsiktigt skydd för 

hälsa och miljö. 

säker leverans av dricksvatten i aktuella områden även under 

torka. 

förutsättningarna för de detaljplanelagda områdena kartläggs 

för bättre beslutsunderlag även i andra frågor, exempelvis i 

bygglovsärenden. 

framtagandet av ett bättre underlag för kommunens 

långsiktiga planering då det gäller tätortens utveckling och 

utbredning. 

genomförandet bedöms stå inför följande svårigheter: 

kommunalt ansvar kan inte fullt ut fastläggas annat än genom 

juridisk prövning vid överklagande. 

det kommunala ansvaret medför, sett till antalet nya 

permanentbostäder, kommunala kostnader på mycket hög 

nivå jämfört med nytta och intäkter. 

en utglesning av staden sker mot områden med låg bärkraft 

för service och kollektivtrafik och med avstånd som minskar 

möjligheterna till gång- och cykeltransporter. detta ger 

ett ökat behov av personbilstransporter och därmed ökad 

miljöbelastning. 

Inbyggda intressekonflikter mellan fritidshusägare; önskan att 

bibehålla fritidsboendets värden kontra önskan att förändra

miljön mot ett permanent bostadsområde. 

svårigheter att genomdriva eventuell utbyggnad av 

kommunalt avlopp. utbyggnad kräver tvångsanslutning av 

samtliga fastigheter inom verksamhetsområdet. även frågor 

som fysiska/geografiska begränsningar samt ingrepp på 

privat mark kan bli aktuella för såväl vatten som avlopp. 

höjda driftskostnader för fastighetsägare; kommunalt va till 

självkostnadspris bedöms ge en anslutningskostnad på 50- 

100 % över normal va-taxa. även eventuellt alternativ med 

gemensamhetsanläggningar för vatten och avlopp innebär 

investeringar. kostnader för väghållning och upprustning av 

vägar kan också uppstå vid ökat permanentboende. 

avgRänsnIngaR 

utredningen innefattar fritidshusområden med gällande detaljplan 

eller områdesbestämmelser som ligger inom tätortsområdets geografiska 

gräns, definierat i den fördjupade översiktsplanen för Luleå tätort som 

antogs av kommunfullmäktige år 1993. undantagna är områden som 

exempelvis är belägna i utbredningsområdet för flygbuller, belägna inom 

område med mycket skyddsvärd natur- eller kulturmiljö, avskärmade från 

fastlandet samt belägna inom skyddsområde från vattentäkt eller inom 

grönområde. områden som är undantagna är därför fårhusnäsudden 

(flygbuller), Näset Sunderbyn (grönområde), Storsand (vattentäkt), Norra 

gäddvik (flygbuller), sinksundet (kulturvärden), hönön (naturvärden), 

kälkholmen (ej fastland), sandön (flygbuller), kvarnträsket (flygbuller) 

och lulnäset (flygbuller). några av dessa områden kan dock komma att 

bli intressanta att utreda i en senare etapp. 

på följande sida redovisas en sammanställning av samtliga 

10 

fritidshusområden inom tätortsområden med gällande detaljplan 

alternativt områdesbestämmelser samt gränsen för luleå tätortsområde 

enligt den fördjupade översiktsplanen för luleå tätort 

strandområdet på ektjärn är utlyft ur denna utredning då ett 

detaljplanearbete med syfte att omvandla området till permanenta 

bostäder pågår under våren 2006. Börtnäsheden, som geografiskt tangerar 

tätortsområdet utifrån, har istället lyfts in i utredningen. detta för att 

området varit föremål för utredning under ett antal år då det finns problem 

med bland annat gatunätets utformning och begränsande byggrätter för 

äldre permanentbosättningar med tillhörande verksamheter. 

de områden som kvarstår för utredningen presenteras på karta på 

näst följande sida. dessa är: 

Järnviken hertsöträsket 

revelsudden hertsölandet 

Bodviken kallaxhalvön 

tallholmsskatan kallviksholmen 

hagaviken Börtnäsheden

Fårhusnäsudden 

Fritidshusområden inom Luleå tätort 

FÖP - Luleå tätort 

Utredningsområden 

Övriga planlagda fritidshusområden 

Sunderbyn 

Öhemmanet 

Storsand 

Norra Gäddvik 

Kvarnträsket 

Börtnäsheden 

KallviksholmenKallaxhalvön 

Lulnäset 

Järnviken 

Revelsudden 

Sinksundet 

Bodviken 

Tallholmsskatan 

Sandön 

Skagsudden Sandön 

0 2 500 5 000 10 000 Meter 

1:140 000 

Hagaviken 

Hertsöträsket 

Hönön 

Hertsölandet 

Kälkholmen 

±

± 1:100 000 

Utredningsområden 

Plangräns 


KallviksholmenKallaxhalvön 

Järnviken 

Revelsudden 

Bodviken 


Hagaviken 


Hertsölandet 

5 000 2 500 

0 5 000 10 000 

Meter

ko n s e k v e n s a n a ly s 

en utökning av byggrätter inom tätortsnära fritidshusområden 

kommer att få konsekvenser för såväl kommunen, områdena samt för 

berörda fastighetsägare. att utveckla dessa områden är komplicerat 

utifrån gällande förutsättningar och tänkbara följder. 

fRItIdshUs KontRa enBostadshUs 

plan- och bygglagstiftningen har till syfte att se till så att de 

boendemiljöer som växer fram i och kring våra städer ska hålla tillräckligt 

god standard. det handlar exempelvis om byggnadernas användbarhet 

och energibehov, vatten- och avloppsanläggningar samt vägar. för 

bebyggelse som inte används under hela året finns det dock möjlighet 

att hålla enklare standard genom att skapa detaljplaner specifikt för 

fritidshusområden. inom dessa planområden är det möjligt att för 

såväl vägar och naturmark som för va-anläggningar lägga ansvaret 

för anläggning, drift och underhåll på fastighetsägarna själva. detta då 

användningen beräknas vara begränsad. kvalitetskraven vid nybyggnad 

mellan ett fritidshus och ett så kallat enbostadshus är också betydande. 

Enligt plan- och bygglagen finns det för fritidshus, till skillnad mot för 

enbostadshus, inga krav på att anordna VA. Här finns istället endast 

miljöbalken och dess förordning för att hindra uppkomst av olägenhet 

för människors hälsa med regler och krav på tillstånd om man ska inrätta 

avloppsanordningar till vilka vattentoaletter skall anslutas. inte heller 

finns krav på att säkra en viss nivå av tillgänglighet, att anordna ventilation 

eller att säkra att byggnaderna är tillräckligt isolerade med hänsyn till 

energibehovet. ett fritidshus är därför ofta inte lämpligt för permanent 

1 

boende sett till samhällets krav på teknisk standard samt skydd av hälsa 

och miljö. Juridiskt sett finns det däremot ingen möjlighet att förvägra 

någon att bosätta sig permanent i sitt fritidshus och den enda möjliga 

regleringsformen är att hålla byggrätten nere till ett minimum så att 

alternativet väljs bort av bekvämlighetsskäl. i attraktiva fritidshusområden 

har detta verktyg inte varit tillräckligt effektivt och en stor del av dessa 

områden är i dagsläget permanentbebodda. att tillåta ökade byggrätter 

i dessa områden kommer att medföra en fortsatt permanentning. en 

god, hållbar bebyggelseplanering kräver då att tillkommande bebyggelse 

hanteras utifrån de krav som ställs för bostäder av permanent art. 

KommUnens ansvaR 

Allt fler människor väljer att bo permanent i de tätortsnära 

fritidshusområdena. ökade byggrätter ökar möjligheten att förbättra 

boendestandarden och ger ett ökat fastighetsvärde. detta leder till att 

permanentningen kommer att öka ytterligare – vissa områden kommer på 

sikt att vara helt omvandlade. därmed förändras också kommunens ansvar 

för exempelvis vägar och va enligt gällande lagstiftning. gator inom ett 

detaljplanelagt område ska enligt plan- och bygglagen stå under kommunalt 

huvudmannaskap om det inte finns särskilda skäl till något annat. Det 

särskilda skäl som åsyftas återges inte i lagtexten, men har sin grund i att 

planen ska gälla för fritidsbostadsbebyggelse – alltså bostadsbebyggelse 

som bara används under en begränsad del av året. kommunen är också 

skyldig att anordna eller se till att någon annan anordnar vattenförsörjning 

och avlopp för bebyggelse om det måste ordnas i ett större sammanhang 

med hänsyn till hälsoskyddet. hälsoskyddsperspektivet uppkommer i 

praktiken så fort bebyggelsen är någorlunda tät. risken att vattentäkter 

förorenas med avloppsvatten ökar dels med en ökad belastning av markens 

kapacitet att filtrera avloppsvatten, dels för att ett ökat uttag av vatten 

kan ändra grundvattnets strömningar på ett sånt sätt att tillrinningen

mot vattenbrunnen förflyttas in till avloppsvattnets avrinningszon. Den 

nya va-lagen som beräknas träda i kraft under halvårsskiftet 2006 ökar 

dessutom kommunens ansvar ytterligare genom att lägga till ett hänsyn 

med hänvisning till miljöskyddet. 

tillåts utökade byggrätter tillåter också kommunen indirekt en 

permanentning av bebyggelsen, eftersom storleken på byggrätten i 

dagsläget är kommunens enda regleringsform för att förhindra olämplig 

permanentning. en fortsatt alternativt ökad permanentning utan 

åtgärder för att säkra hälsa och miljö riskerar att leda till en okontrollerad 

bebyggelseutveckling fram till dess att problemen är för stora, främst 

med vägstandard och va-kvalitet/kapacitet. i den juridiska meningen 

blir det då svårt för kommunen att lägga ansvaret för att lösa dessa 

problem på någon annan eftersom bebyggelsen då i praktiken är av 

sådan täthet och används så pass kontinuerligt att den räknas som 

normal permanent bostadsbebyggelse. detta leder till omfattande och 

svårförutsedda kommunala kostnader. även praktiska komplikationer 

för exempelvis komplicerade och dyrbara ledningsdragningar och intrång 

på privat mark kan uppstå då området inte är planerat för en kommunal 

infrastrukturutbyggnad. att tillåta att en mer omfattande permanent 

bostadsbebyggelse breder ut sig inom fritidsområdesplaner riskerar därför 

att gynna en utveckling som inte är förenlig med kraven på långsiktighet, 

kvalitet, miljö och en kommunal ekonomi i balans. varje planläggning 

med syfte att utöka byggrätter i ett nuvarande fritidshusområde måste 

därför ske med utgångspunkt att bebyggelsen är för permanenta bostäder 

och att standard för infrastruktur ska bedömas därefter. 

KommUnala KostnadeR 

en ökande permanentning av dagens tätortsnära fritidshusområden 

leder till ökade kommunala kostnader. andelen personer som behöver 

1 

exempelvis skolskjuts och hemtjänst kommer sannolikt att öka. 

kostnaderna för va och vägar bedöms bli stora och måste därför inordnas 

i en prioriteringsordning i förhållande till andra bebyggelseprojekt. i syfte 

att försöka stärka intäktssidan bör möjligheten till ytterligare förtätning 

vid planläggning utredas för de områden som byggs ut med kommunalt 

va. 

dIffeRentIeRIng av UtRednIngsomRådena 

enligt 2 kap. 2 § kommunallagen skall kommuner behandla 

sina medlemmar lika om det inte finns sakliga skäl för något annat. 

Kommunens bedömning är dock att det i detta arbete finns sakliga skäl 

till att olika utredningsområdena inte kan behandlas på samma sätt då 

förutsättningarna dem emellan skiljer sig betydligt. som redan nämnts 

bör samtliga områden som tillåts utöka sina byggrätter hanteras genom 

normal detaljplaneläggning. i områden som även fortsättningsvis 

kommer att benämnas som detaljplaner för fritidshusområden bör 

byggrätten vara kraftigt begränsad i syfte att motverka permanentning. 

nya fritidshusplaner inom områden med högt tryck på permanent 

boende, vilket gäller inom luleå tätortsområde, bör undvikas. i de 

områden där trycket på bebyggelsen redan har varit av en sådan 

omfattning att problem med främst va uppstått bedöms kommunens 

ansvar som ofrånkomligt och därmed är det också olämpligt att hantera 

dessa som något annat än områden med åtminstone delvis kommunal 

standard. för områden där trycket hittills har varit lågt men som ligger 

inom rimligt avstånd från kommunalt va kan det vara intressant att 

mer detaljerat utreda förutsättningarna för en god bebyggelseutveckling 

genom planläggning med enskilt huvudmannaskap. med tanke på de 

stora ekonomiska investeringar som krävs vid kommunala investeringar 

som va och vägar måste kommunen differentiera utredningsområdena i 

syfte att finna flexibla lösningar som kan gynna så många områden som 

möjligt.

den juridiska möjligheten att differentiera områdenas 

utvecklingsinriktning är nödvändigtvis inte densamma som den politiska. 

sannolikt kan kritik komma från kommunmedborgare som inte anser 

att en differentiering av infrastrukturstandarden är rättvis och därmed 

kan krav på standardhöjning för andra områden komma. en farhåga 

är exempelvis att kraven på kommunalt va reses i samtliga stadsnära 

fritidshusområden om ett område får denna service. detta är knappast 

praktiskt möjligt i nuvarande va-system, speciellt om kommunen 

samtidigt ska ha kapacitet och resurser att ansluta ett antal nybyggda 

bostadsområden och förtätningsområden. detta innebär att kommunen 

måste klara av att argumentera för och hålla sig till de uppställda 

riktlinjerna. om kommunen i efterhand går med på att samma standard 

ska råda för samtliga områden kommer notan för medgivandet till 

utökade byggrätter och förbättrad infrastruktur att bli stor. 

hUvUdmannasKap enlIgt plan- och Bygglagen 

en nationell utblick visar att en tillräcklig juridisk prövning inte är 

gjord angående möjligheten att hävda enskilt huvudmannaskap för allmän 

platsmark, som exempelvis vägar, för permanenta bostadsmiljöer. många 

kommuner tillämpar ändå denna form av huvudmannaskap för att klara en 

för kommunen ekonomiskt hållbar bebyggelseutveckling. för områdena 

inom luleå tätortsområde bör utgångspunkten vara att åtminstone så 

länge befintlig vägdragning kan behållas vid planläggning gäller i första 

hand fortsatt enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark. 

hUvUdmannasKap enlIgt va-lagen 

inte heller för möjligheten att hävda enskilt huvudmannaskap för 

VA-försörjningen för permanenta bostadsmiljöer finns någon rättspraxis. 

Teoretiskt finns det möjlighet för mindre bebyggelsegrupper att fortsätta 

med icke-kommunalt va. för tätare bebyggelse som tenderar att öka 

1 

ytterligare är det dock inte lämpligt med hänvisning till föroreningsrisken 

av vattentäkter. kommunalt va behöver dock inte i samtliga fall innebära 

en full utbyggnad. alternativ kan vara att kommunalt va dras fram till 

ett område, vidare distribution och avledning inom området hanteras 

via en gemensamhetsanläggning. det kan också handla om att erbjuda 

anslutning till kommunalt dricksvatten men lösa avloppsfrågan i en lokal 

samfällighet, om hygienfrågan så kräver. en ny lag är på väg som kan 

erbjuda nya samverkansformer mellan kommun och enskilda för att 

lösa va-frågorna. kommunens ansvar är även fortsättningsvis mycket 

tydligt; om lösningen inte fungerar är det möjligt att kommunen blir 

ålagd av länsstyrelsen att överta huvudmannaskapet. för några av de 

mindre utredningsområdena är alternativen att antingen bibehålla de 

byggrätter som nu gäller eller att ändå utvecklas med fortsatt enskilt 

huvudmannaskap även om utökade byggrätter medges. i de eventuella 

fallen utökade byggrätter kan medges måste dock kommunen lyckats 

hantera va-frågorna på lång sikt. 

ändRIng av geneRella BestämmelseR föR ByggRätteR 

i kommunens fördjupade översiktsplan för tätortsområdet anges 

en generell rekommendation för fritidshusbebyggelsens byggrätter på 

60m 2 + 20m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). utanför tätortsområdet 

är motsvarande siffra 100m 2 + 40m 2 . riktlinjerna i översiktsplanen 

är dock ett alltför kraftlöst sätt att styra bebyggelseutvecklingen då 

de saknar juridisk giltighet. med tanke på osäkerheten i den juridiska 

tolkningen av enskilt kontra kommunalt huvudmannaskap kan man 

tänka sig att tillkommande områden även fortsättningsvis ska omfattas 

av dagens riktlinjer åtminstone fram tills tillräcklig rättslig prövning 

är gjord. detta gör det möjligt för kommunen att ta ställning till såväl 

strategisk som ekonomisk nytta för varje område som blir aktuellt för 

planläggning utifrån de bedömningsgrunder som redovisas i denna

utredning. det skapar också en möjlighet att prioritera resurserna; vissa i 

dagsläget planlösa fritidshusområden inom tätortsområdet har en större 

utvecklingspotential än några av de mer perifera utredningsområdena. 

ett exempel på sådant område är likskäret där trycket på permanentning 

är stort och problemen med enskilda va-anläggningar ökar. 

InItIatIv tIll planläggnIng/planändRIng 

en eventuell ökning av byggrätter inom ett plan- eller 

områdesbestämmelselagt område måste föregås av en planändring/ 

planläggning. Behovet av åtgärder för att kunna möta bebyggelsetrycket 

varierar från område till område. i de områden där ett stort åtgärdsbehov 

finns och där trycket att bygga nytt och/eller bo permanent är stort är 

ett rimligt antagande att kommunen bör initiera utredningsarbetet även 

om arbetet bör ske i samverkan och samförstånd med fastighetsägare. 

för områden som bedöms möjliga att kunna växa på sikt under enskilt 

ansvar, bör initiativet till planläggning komma från fastighetsägarna inom 

området. Detta för att säkra att enighet finns innan arbetet påbörjas, 

vilket är en förutsättning för att frågor som exempelvis gemensamma 

va-anläggningar under enskilt huvudmannaskap kan komma till stånd. 

tvångsanslUtnIng tIll KommUnalt va 

vissa fastighetsägare inom områden där kommunalt va förordas 

kan anse att anslutning blir för dyrt – vissa planerar inte heller att 

bosätta sig permanent i sitt fritidshus. om kommunen bygger ut sitt 

verksamhetsområde för va är syftet enligt lagen att fastighetsägare som i 

dagsläget har någon typ av enskild va-lösning ska ansluta sig åtminstone 

till kommunalt avlopp. anslutning av dricks- och dagvatten regleras 

dock inte i lagen. för att en kommunal utbyggnad ska vara ett realistisk 

ekonomiskt alternativ krävs däremot en samstämmig anslutning i det fall 

1 

full service byggs ut. Juridiskt och ekonomiskt bör alltså alla fastigheter 

som har enskilda va-anläggningar anslutas om det kommunala va-nätet 

byggs ut, även om det kan krävas tvångsanslutning av vissa fastigheter. 

Enligt lag ska kommunen lösa in befintliga VA-anläggningar till bokfört 

värde, vilket är detsamma som återstående investeringsvärde linjärt 

avskrivet på 30 år. vidare kan kostnaden för anslutning till kommunalt 

va linjärt amorteras på 10 år, om så önskas. 

Risken för konflikter mellan fastighetsägare med skilda intressen för 

sitt boende bedöms ändå vara stor. vissa fastighetsägare kanske kommer 

att tvingas sälja sina fastigheter då det blir för dyrt att betala en anslutning. 

detta kommer att vara en viktig planeringsförutsättning för kommunen i 

sitt utredningsarbete. konsekvenserna av en planläggning bör därför vara 

noga redovisat gentemot fastighetsägare innan planarbetet påbörjas. 

fInansIeRIngspRIncIpeR och KostnadeR föR 

KommUnalt va 

kostnaden för kommunalt va kan antingen betalas genom reglerade 

taxor för berörda fastighetsägare eller som en höjd allmän va-taxa. 

Den generella nyttan vid kommunal VA-utbyggnad av ett befintligt 

fritidshusområde bedöms vara litet. Detta då det i de flesta fall finns 

ett begränsat utrymme för att bygga fler bostäder inom området, vilket 

annars är kostnadseffektivt då fler betalande abonnenter kan tillkomma. 

en höjning av den allmänna taxan skulle i praktiken innebära att övriga 

VA-abonnenter i kommunen finansierar några fastighetsägares möjlighet 

att bygga större/öka fastighetsvärdet. en anpassad va-taxa för varje 

fritidshusområde innebär troligen en högre anslutningsavgift än vad det 

normalt kostar att ansluta sig inom ett helt nytt exploateringsområde. 

skälet till detta är att fritidshusområden inte planerats för kommunalt va, 

vare sig geografiskt eller utformningsmässigt. Det innebär längre och mer

komplicerade ledningsdragningar och dessutom ofta intrång på privatägd 

mark. kommunens huvudprincip är dock att varje område ska bära sina 

egna kostnader. anpassad taxa kommer att testas vid utbyggnaden av 

kommunalt va till fritidshusområdet på ektjärn. 

kostnader för kommunal va-utbyggnad är i princip omöjligt att 

fastställa utan en grundlig utredning av möjliga ledningsdragningar, 

eventuella behov av pumpstationer mm för varje område. denna typ av 

utredning är alltför omfattande för att kunna genomföras inom tids- och 

resursramarna för detta projekt. En fingervisning kan dock vara att räkna 

med minst vad kommunal vägbyggnad skulle kosta. 

fInansIeRIngspRIncIpeR och KostnadeR föR KommUnal 

vägByggnad med vägUndeRhåll 

teoretiskt har kommunen en möjlighet enligt plan- och bygglagen 

att ta ut en gatubyggnadskostnad av de boende inom ett område om 

vägen har kommunalt huvudmannaskap. detta kan vara ett sätt att 

hantera kostnaden i förhållande till den uteblivna intäkten som vanligtvis 

uppkommer genom tomtförsäljning. denna princip bedöms dock vara 

mycket svår att genomdriva eftersom luleå kommun inte har någon 

kultur med denna typ av finansiering. Den används däremot i andra 

kommuner. 

kostnader för vägbyggnad och vägunderhåll är direkt sammankopplat 

med vem som har huvudmannaskapet för vägarna inom det specifika 

planområdet. vid enskilt huvudmannaskap kan vägföreningen söka ett 

utfartsbidrag från kommunen. skulle detta bidrag betalas ut till alla vägar 

inom utredningsområdena som är berättigade skulle detta sammanlagt 

uppgå till ca 55 000 kr/år. vid kommunalt huvudmannaskap ska 

kommunen själv rusta upp vägar till en standard som motsvarar 

1 

enklare villagata samt att underhålla dessa, detta innebär en kostnad för 

vägbyggnad på ca 135 000 000 kr för samtliga utredningsområden och 

driftskostnaden skulle hamna på ca 700 000 kr/år.

i k t l i n J e r 

fRamtIden föR tätoRtsnäRa fRItIdshUsomRåden 

i vissa av de tätortsnära fritidshusområdena har trycket att få bosätta 

sig permanent ökat markant under de senaste åren. strandnära läge i ett 

rimligt avstånd från centrum är för många en lockande boendemiljö. detta 

märks också i antalet bygglovsansökningar och ökade försäljningspriser 

för fastigheter inom dessa områden. 

detaljplanerna som omfattar fritidshusområden är i dagsläget 

utformade för att motverka permanentbebyggelse genom att hålla 

byggrätten nere. den ambitionen bygger på att så länge områdena 

förblir fritidshusområden så är det möjligt att hålla kraven lite lägre för 

standarden på byggnader, gator och vatten- och avloppslösningar, vilket 

har varit en förutsättning för att kunna tillåta bebyggelse utanför rimligt 

utbyggnadsavstånd för infrastruktur. fritidshusområdena har därför vuxit 

fram på grund av sitt vattennära läge där hänsyn till befintlig infrastruktur 

har varit av underordnad betydelse. 

utvecklingen mot ett ökat permanentboende i fritidshusområdena 

har alltså skett mot de gällande planernas syfte. då kommunen inte 

har någon möjlighet att neka en fritidshusägare att bo i sitt fritidshus 

permanent, har istället boendeutvecklingen skett spontant utan 

tillräcklig styrning och utan långsiktighet. detta har i många områden 

lett till mer eller mindre akuta problem med såväl trafikökning som 

underdimensionerade enskilda vatten- och avloppsanläggningar. att i 

efterhand gå in och lösa dessa problem är ofta mycket kostsamt och 

komplicerat men av största vikt då trycket på tillkommande bebyggelse 

1 

inte avstannat utan bara tillfälligt hålls tillbaka genom ett akut byggstopp. 

en ökning av byggrätterna bedöms leda till ökat permanentboende, vilket 

ställer situationen på sin spets för de områden som redan har problem 

med enskilda va-anläggningar. dessutom innebär det också en ökad 

risk för samma problem även för övriga områden. Här finns dock goda 

förutsättningar för att skapa långsiktiga och hållbara utvecklingsplaner 

med höga ambitioner för att se till att dessa områden blir ett tillskott i 

luleå kommuns utbud av attraktiva miljöer att leva och bo i – helt eller 

delvis. en viktig förutsättning är dock att hantera alla områden där graden 

permanentboende bedöms öka som vanliga bostadsområden i syfte att 

kunna reglera kvalitets- och miljökraven i bebyggelseutvecklingen. 

Områden som med sitt geografiska läge och sina fysiska 

förutsättningar däremot inte bedöms kunna utgöra ett rimligt alternativ 

i kommunens bebyggelseutveckling bör därför även fortsättningsvis 

hanteras som fritidshusområden. här är det istället av största vikt att 

hålla byggrätterna nere för att motverka en permanentning i områden 

med otillräcklig standard. 

en framtidsinriktad plan för utredningsområdena kan minska risken 

för orimliga och okontrollerade kostnader och konsekvenser samtidigt 

som den bättre kan tillgodose efterfrågan att bosätta sig i ett strandnära 

läge. för de områden där problem redan uppstått är lösningen inte enkel 

och kan knappast läggas på någon annan än kommunen. för övriga 

områden bör däremot arbetsinsatsen för utbyggnad av infrastruktur så 

långt som möjligt täckas av fastighetsägarna. 

de tillkommande detaljplanerna som bedöms kunna medge en 

mer generös byggrätt ska främja en social, estetisk och ekologiskt 

hållbar bebyggelseutveckling så långt det är möjligt. mark ska sparas 

för exempelvis promenadstråk, hamn och badplats vid det direkta

strandområdet. Bebyggelsen ska ha en tydlig utformningsplan och 

områdets värden och kvaliteter ska utredas och lyftas fram. de allmänna 

intressena ska prioriteras. tillkommande bebyggelse ska anpassas efter 

rådande markförhållanden. 

BedömnIngsgRUndeR vId planläggnIng 

En justering av befintlig byggrätt för ett område kräver 

detaljplaneläggning. 

med utökade byggrätter kommer berörda områden på sikt att 

omvandlas till områden för permanenta bostäder. 

vid planläggning/planändring av ett område där bebyggelse 

för permanent boende bedöms komma till i större omfattning 

krävs detaljplan för enbostadshus. för områden med fortsatt 

fritidshusbebyggelse ska byggrätten begränsas till högst 60m 2 

+ 20m 2 . 

huvudmannaskapet för allmän platsmark som exempelvis 

vägar och naturmark ska vara enskilt så långt som möjligt. 

detta är en förutsättning för att undvika stora kommunala 

kostnader som annars riskerar att hindra möjligheten att utöka 

byggrätterna inom dagens tätortsnära fritidshusområden. 

innan ett detaljplanearbete med syfte att utöka byggrätten 

genomförs ska kommunen ha övervägt vilken typ av 

huvudmannaskap som är lämpligt. när en detaljplan har 

vunnit laga kraft ska en samfällighetsförening för allmän 

platsmark bildas av fastighetsägarna. dessförinnan får inga 

bygglov enligt de nya planbestämmelserna beviljas. 

huvudmannaskapet för vatten- och avloppsanläggningar 

1 

för bebyggelse bör så långt det är möjligt vara kommunalt. 

varje område som byggs ut med kommunala va-ledningar 

ska uppbära sina egna kostnader genom differentierad 

anslutningsavgift. för de områden där bebyggelsen bedöms 

som tillräckligt gles kan dock enskilt huvudmannaskap vara 

lämplig eftersom kommunala insatser skulle leda till orimliga 

kostnader, vilket riskerar att hindra möjligheten till en 

utökning av byggrätterna. för enskilt huvudmannaskap ska 

va-lösningarna i första hand ordnas genom gemensamhetsa 

nläggningar. i de fall en anläggning blir allmän i lagens mening 

ska samtliga fastigheter med befintlig VA-anläggning inom 

verksamhetsområdet anslutas, såväl under kommunalt som 

under enskilt huvudmannaskap. anslutning sker i samband 

med att anslutningspunkt upprättas. fastighetsägare har rätt till 

ersättning gällande icke avskrivet värde av befintlig anläggning. 

enskilda gemensamhetsanläggningar eller anläggningar 

inom varje fastighet, i de fall det är den enda möjligheten, 

förutsätter att förhållandena inom området tillåter enskilda 

va-anläggningar av en sådan standard att permanent boende 

kan ske utan risk för förorening eller kapacitetsbrist. detta 

ska utredas och redovisas innan planarbete får påbörjas. 

Bygglov får inte medges förrän tillgången till vatten avseende 

mängd och kvalitet är tillgodosett och tillstånd för inrättande 

av en godkänd avloppsanläggning har lämnats. 

För att kunna gynna en flexibel och långsiktigt hållbar 

utveckling av kommunens boendemiljöer ska bedömningen 

av varje område utgå från lokala förhållanden samt 

från kommunens strategiska översiktsplanering, vilket 

innebär att lösningarna kommer att se olika ut mellan 

utredningsområdena.

initiativ till planläggning/planändring tas av kommunen för 

områden av strategisk vikt för kommunens bostadsplanering. 

i det fallet ska kommunen ta initiativ till en samverkansgrupp 

med fastighetsägare inom området för att utreda 

fastighetsägarnas inställning till planarbetet som sedan utgör 

en avgörande del av beslutsunderlaget. plankostnaderna tas 

ut via planavgift i samband med bygglov. för övriga områden 

där en utökning av byggrätten bedöms som möjlig ska 

initiativ tas av fastighetsägare inom varje område för att säkra 

att enighet råder innan planarbete påbörjas. fastighetsägarna 

står då också för utredningskostnader, plankostnader samt 

kostnader som härrör till genomförandet av planen. 

planbestämmelserna ska vid sidan om generell praxis 

reglera att bebyggelsens täthet begränsas för att inte 

äventyra tillgängligheten till strandområdet för samtliga 

fastighetsägare samt att minimera förlust av vattenutsikt för 

fastighetsägare utan strandtomt. för områden där det inte 

finns krav på en viss yta för lokala VA-lösningar kan fullstora 

byggrätter tillåtas, som huvudprincip högst 250 m 2 fördelat 

på minst 2 fristående byggnader. varje område måste dock 

bedömas utifrån de lokala förutsättningarna. för att bibehålla 

områdenas luftighet bör inte tomter mindre än 1500 m 2 delas 

och tomtstorlek för nybildade tomter bör regleras till minst 

1000 m 2 . områdets karaktär och geologiska förutsättningar 

ska vara styrande för hur detaljplanebestämmelserna utformas. 

faktorer som byggnadshöjder, taklutningar, avstånd till 

närliggande fastigheter samt byggnadernas orientering kan 

bli aktuella styrmedel för att säkra områdets kvalitéer och 

enskildas intressen av vattenutsikt. 

20 

Område som bedömts 

lämpligt att genom 

planläggning medges ökade 

byggrätter 

Området räknas som område för 

permanent bostadsbebyggelse 

med enbostadshus 

Område som inte bedömts 

lämpligt att genom 

planläggning medges ökade 

byggrätter 

Byggrätter hålls även 

fortsättningsvis nere för att 

undvika permanentning 

Kommunala vägar Enskilda vägar 

Helt eller delvis kommunalt VA Enskilt VA 

Initiativ till planläggning tas av 

kommunen 

Initiativ till planläggning tas av 

fastighetsägare 

Figur: schematisk bild över möjliga utvecklingsvägar för tätortsnära fritidshusområden. 

kraftigt markerad linje visar huvudinriktningen vid bedömning av områden där 

permanentning bedöms ske på relativt kort sikt.

i n v e n t e r a d e 

f r i t i d s h u s o m r å d e n 

geneRella planeRIngsföRUtsättnIngaR 

ett ökat permanentboende medför troligen ökade kostnader 

för exempelvis skolskjuts och hemtjänst. enligt såväl barnoch 

utbildningsförvaltningen som socialförvaltningen är dock de praktiska 

konsekvenserna av en sådan utveckling begränsade. Redan i dagsläget finns 

denna service inom flera av utredningsområdena och en beredskap finns 

för en utökning. förutsättningen är dock att de nya permanentningarna 

finns på fastlandet och att vägarna till respektive område är tillräckligt 

underhållna, både sommar- och vintertid. för hemtjänsten är det också 

av betydelse att tillräcklig vinterväghållning sker nattetid. 

vid vissa utredningsområden sker uppgrundning vid vattenlinjen på 

grund av landhöjningen relativt snabbt, 0,2 m/år eller mer förekommer, 

vilket leder till att strandlinjen kontinuerligt förflyttas bort. Problem med 

många enskilda muddringsföretag finns redan och förutsättningar för att 

anordna gemensamma hamnar för att undvika utspridd muddring bör 

ske vid detaljplaneläggning av dessa områden. 

i kommunens planeringsförutsättningar för tätorten anges att 

nya bostadsområden bör försörjas med kollektivtrafik och fjärrvärme. 

då utredningsområdena generellt ligger i utkanten av tätortsområdet 

kommer dock möjligheterna till kollektiv-, gång- och cykeltrafik att 

vara begränsade. detta bedöms leda till ökade personbilstransporter 

och ökad miljöbelastning. på grund av avstånden kommer troligen inte 

heller fjärrvärmeutbyggnad att bli aktuell. Elnätet finns däremot utbyggt 

21 

i samtliga utredningsområden. 

en långt gående omvandling från fritidshusområde till område för 

permanenta bostäder har i vissa av utredningsområdena redan skett. ofta 

är det va-kapaciteten och gatunätets standard som i dagsläget håller 

tillbaka denna utveckling då de inte är dimensionerade för att klara den 

ökande belastningen. en indikation på redan pågående permanentning 

presenteras i följande tabell: 

område andel 

permanentbebodda 

fastigheter (%) 

Inflyttning under 

år 2000-2004 (antal 

personer) 

1. Järnviken 38 22 

2. revelsudden 41 1 

3. Bodviken 55 2 

4. tallholmsskatan 7 0 

5. hagaviken 45 6 

6. hertsöträsket 11 0 

7. hertsölandet 28 35 

8. kallaxhalvön 29 39 

9. kallviksholmen 7 2 

10. Börtnäsheden 35 7 

allmänt om vatten och avlopp 

i dagsläget ligger samtliga utredningsområden utanför kommunalt 

verksamhetsområde för vatten och avlopp. detta innebär att områdena 

nu va-försörjs av enskilda anläggningar, ofta med både vattenbrunn och

avloppsanordning inom varje fastighet. anläggningarna varierar i både 

typ och standard. 

Fler permanentboende medför också fler vatten- och 

avloppsanläggningar eller ökad belastning på befintliga anläggningar. 

Detta medför att mer vatten förbrukas och belastningen på infiltrationen 

ökar vilket riskerar att ändra grundvattenströmmarna. detta kan leda till 

att förorenat vatten från avloppsanläggningen följer med grundvattnet 

till vattentäkten med allvarliga hälsorisker som följd. för att kunna utöka 

byggrätter är det därför nödvändigt att va-försörjningen kan klargöras i 

ett längre tidsperspektiv. 

hur standarden är på avloppsanläggningarna inom de olika områdena 

har miljökontoret inte möjlighet bedöma idag. för detta fordras 

inventering av respektive område. ett alternativ till vattentoaletter är 

torra system som multrum, mulltoa, olika typer av torrdass och liknande 

vilket miljönämnden förordar för fritidshus. 

kommunalt vatten och avlopp ger den högsta standarden 

för permanent bebyggelse. i vissa fall är dock samfällighet med 

gemensamhetslösningar för vatten och avlopp ett möjligt alternativ och 

i många fall det enda alternativet. gemensamt vatten kan i vissa lägen 

möjliggöra enskilda avloppslösningar. I tät bebyggelse finns det dock 

risk för sanitära luktproblem från vissa typer av avloppslösningar. för 

de områden som även fortsättningsvis ska försörjas genom lokala valösningar 

måste kommunen innan genomförande av utökade byggrätter 

ange vilka krav som ställs på de anläggningar som ska drivas. 

enligt miljöbalken och dess förordning är det förbjudet att släppa ut 

avloppsvatten från vattentoalett om avloppsvattnet inte har genomgått 

längre gående rening än slamavskiljning om det inte är uppenbart 

22 

att så kan ske utan men för människa och miljö. det är också enligt 

miljöbalken förbjudet att utan tillstånd inrätta avloppsanordningar till 

vilka vattentoaletter skall anslutas. motsvarande gäller vid anslutning 

av vattentoalett till befintlig avloppsanordning. En ansökan om tillstånd 

skall prövas av den kommunala nämnden (miljönämnden). det är 

förbjudet att inrätta annan avloppsanordning än ovannämnda utan 

anmälan till miljönämnden. det är också förbjudet att utan anmälan 

ändra avloppsanordning om åtgärden kan medföra väsentlig ändring av 

avloppsvattnets mängd eller sammansättning. 

slutna tankar är inte ett godtagbart alternativ vid en permanentning 

av bebyggelsen p g a förhöjd miljöbelastning och höga kundkostnader. 

en slamavskiljare med efterföljande rening kan vara ett alternativ. det 

finns även andra lösningar. efter slamavskiljning skall avloppsvattnet 

genomgå rening. miljökontoret granskar ansökan och gör inspektion 

på plats. hur stor markyta som krävs och vilka aspekter som måste 

vägas in är beroende på hur konstruktionen blir på avloppsanordningen 

och dess efterföljande rening. varje ansökan måste handläggas för sig 

då variationer kan förekomma på markens beskaffenhet, terrängens 

utformning etc även mellan grannfastigheter. för att kunna tillåta ökade 

byggrätter inom ett område med lokala va-lösningar krävs dock en 

redovisning över vilka befintliga anläggningar som finns inom området 

samt hur en permanentning av bebyggelsen skulle kunna klaras med 

hänsyn till kapacitet och skydd för såväl hälsa som miljö. möjligheten till 

gemensamhetslösningar för flera fastigheter ska också redovisas. 

Utbyggnad av kommunalt vatten och avlopp till befintliga 

fritidshusområden är dock inte utan komplikationer. va-avdelningen 

på luleå kommun är mitt uppe i ett intensivt arbete med en ny vaplan. 

nya områden för permanentbebyggelse är i fokus men möjliga 

omvandlingsområden från fritidsbebyggelse till permanentbostäder är

också med som ingångsmaterial. 

Kapaciteten i det befintliga VA-systemet är i dagsläget begränsad. 

åtgärder kommer att krävas i både verk, pumpstationer och ledningsnät 

för att klara en ökad anslutning i enlighet med vision 2015 om minst 

80 000 kommuninvånare i luleå. mycket pekar på att en utbyggnad av 

va-ledningsnätet (vatten och spillvatten) mellan lerbäcken och Bensbyn 

är en ”dörröppnare” på lång sikt. detta eftersom kommunen med ett 

sådant stråk skapar förutsättningar för bebyggelseutveckling i Bensbyn, 

Björsbyn samt de eventuellt nya bostadsområdena på hällbacken och 

Dalbo. Dessutom skulle det i ett sådant nät finnas möjlighet att koppla 

på Rutvik, vilket i sin tur skulle avlasta Sunderbyn där det idag finns en 

flaskhals. 

ett alternativ till fullständigt kommunal utbyggnad av va-systemet, 

och med det en utvidgning av verksamhetsområdet, är att kommunen 

ansvarar för ledningarna fram till ett område, men inom området ligger 

ansvaret på en samfällighet. Om behov finns att VA-frågan löses i ett 

större sammanhang blir det dock ändå förmodligen kommunens ansvar. 

ett annat alternativ är att utreda förutsättningarna till enbart kommunalt 

vatten, vilket är en mer ekonomisk lösning för kommunen samtidigt som 

den underlättar möjligheterna för säkrare enskilda avloppslösningar. 

en tillförlitlig kostnadsberäkning för kommunalt va i de olika 

utredningsområdena är inte möjlig att göra utan en projektering, eftersom 

kostnaderna i stor utsträckning påverkas av markens beskaffenhet, 

lutningar och därmed behovet av pumpstationer mm. I dagsläget finns 

inte resurser inom tekniska förvaltningen att räkna på och utreda dessa 

områden i detalj. det som ändå kan konstateras är att varje kommunal 

va-utbyggnad kommer att bli resurskrävande, om man ser till kostnad/ 

boende eller driftbehov/boende. 

2 

en ekonomisk riktpunkt kan vara att anta likvärdig kostnad för 

va som för upprustning av vägnätet till kommunal standard. 

allmänt om vägaR 

de berörda vägarna inom utredningsområdena är enskilda grusvägar 

med varierande bredd mellan 3,5 och 6 meter. endast ett fåtal av vägarna 

har asfaltbeläggning. 

många av dessa enskilda vägar har i dagsläget statsbidrag. 35 % av 

driftkostnaden utbetalas då till den enskilda väghållaren enligt vägverkets 

vägkategori e, väg inom fritidshusområde som utgör uppsamlingsväg för 

minst 25 fritidshus (gäller vägar som är längre än 1000 meter samt dess 

bivägar längre än 500 meter). eftersom vägarna idag ligger inom planlagt 

fritidshusområde är de inte berättigade till kommunalt utfartsbidrag. 

ytterliggare beskrivning följer under respektive område med 

presentation av konsekvenser och kostnader för två olika alternativ av 

huvudmannaskap för vägar; dels fortsatt enskilt, dels kommunalt. 

enskilt huvudmannaskap 

alternativet innebär att de berörda områdena i detaljplanen blir 

områden för permanent boende, huvudmannaskapet för vägar kvarstår 

som enskilt. de boende ansvarar själva för vägarna inom bostadsområdet 

genom en samfällighetsförening eller liknande. denna planform, med 

enskilt huvudmannaskap för vägarna, förekommer redan i dagsläget 

inom luleå kommun. det huvudsakliga vägnätet i bl.a. Bensbyn och 

Persön med flera består av enskilda vägar. Inom Luleå tätort kan Svartön 

och kvarteret segelbåten på mjölkudden nämnas som exempel på

ostadsområden med denna planläggning i dagsläget 

då fritidshusområdet ändras till detaljplanelagt område för permanent 

boende ändras bidragsgrunden för det idag utbetalda statsbidraget. 

statsbidrag utbetalas till vägar längre än 1000 meter och dess bivägar längre 

än 500 meter uppdelat på olika vägkategorier, kategori a – f. vägverket 

kommer då att ändra bidragsgrunderna för statsbidraget från i dagsläget 

vägkategori e (väg för normalt minst 25 fritidshus) till vägkategori B (väg 

för fast boende inom bebyggelseområde). Bidragsandelen för vägkategori 

B är fortfarande 35 % av driftskostnaden. för dessa vägkategorier åtar 

sig inte kommunen vägunderhållet och tar heller inte på sig den del av 

kostnaden som inte täcks av statsbidraget. 

för de vägar som inte är statsbidragsberättigade och som är längre 

än 100 meter kan vägföreningen dock söka kommunalt utfartsbidrag. 

utfartsbidraget är 3,71 kr per meter väg och år. detta innebär efter 

omklassningen att storleken av utbetalningen till de statsbidragsberättigade 

vägarna inte påverkas, men att de icke statsberättigade vägarna som är 

längre än 100 m kommer att beviljas kommunalt utfartsbidrag. 

då det i planen är angett enskilt huvudmannaskap och 

vägsamfälligheten/vägföreningen önskar rusta upp/förbättra vägarna 

inom de berörda områdena kan byggnadsbidrag från vägverket eventuellt 

utbetalas för upprustningskostnaderna. detta särskilda driftbidrag kan 

endast utbetalas till de vägar som är berättigade statsbidrag. 

kommunens kostnader för utfartsbidrag till de tio områdena 

redovisas i följande tabell: 

2 

område Kostnad (kr/år) 

1. Järnviken ≈ 8 000 

2. Revelsudden - 

3. Bodviken - 

4. Tallholmsskatan ≈ 1000 

5. Hagaviken ≈ 5 000 

6. Hertsöträsket - 

7. Hertsölandet ≈ 17 000 

8. Kallaxhalvön ≈ 14 000 

9. Kallviksholmen ≈ 4 000 

10. Börtnäsheden ≈ 5 000 

totalt: ≈ 55 000 

Kommunalt huvudmannaskap 

detta alternativ innebär att alla vägar inom de berörda områdena i 

detaljplanen blir vägar med kommunalt huvudmannaskap, dessa skall 

därmed av kommunen upprustas till en acceptabel nivå med karaktär 

av enklare villagata (gäller vägar längre än 100 meter). vägarna breddas 

till ca 5,5 - 6 meter och förses med ett slitlager av asfalt. de skall även 

dikas och förses med gatubelysning inom bostadsområdet. Belysning 

utmed anslutningsvägarna till bostadsområdena är inte medtaget i denna 

utredning. uppskattad upprustningskostnad beräknas vara 3500 kronor 

per meter väg. årlig driftskostnad av dessa kommunala gator uppskattas 

vara 18 kr per meter väg.

Kostnader för eventuella cirkulationsplatser, trafiksäkerhetsåtgärder, 

gång- och cykelvägar, busshållplatser samt eventuella kostnader för 

inlösen av mark från fastighetsägarna är inte medtaget i denna utredning. 

summan som framgår i tabellen är något lägre än vad addition av de olika 

områdena ger eftersom vissa vägar nyttjas av flera områden. 

område Kostnad upprustning 

(kr) 

Kostnad drift (kr/år) 

1. Järnviken ≈ 12 000 000 ≈ 65 000 

2. Revelsudden ≈ 7 000 000 ≈ 35 000 

3. Bodviken ≈ 11 000 000 ≈ 55 000 

4. Tallholmsskatan ≈ 14 000 000 ≈ 75 000 

5. Hagaviken ≈ 25 000 000 ≈ 130 000 

6. Hertsöträsket ≈ 15 000 000 ≈ 77 000 

7. Hertsölandet ≈ 23 000 000 ≈ 120 000 

8. Kallaxhalvön ≈ 24 000 000 ≈ 125 000 

9. Kallviksholmen ≈ 4 000 000 ≈ 20 000 

10. Börtnäsheden ≈ 10 000 000 ≈ 50 000 

totalt: ≈ 135 000 000 ≈ 700 000 

2 

Järnviken 

Hertsölandet 

Kallaxhalvön 

Hagaviken 

sammanfattnIng av UtRednIngsomRådena 

Utökade byggrätter är möjlig om trafik- och VAfrågorna 

går att lösa på lång sikt. plan- alternativt 

utredningsarbete kan påbörjas omgående. 

Utökade byggrätter är möjlig om trafik- och 

va-frågorna går att lösa på lång sikt. innan 

utredningsarbete kan påbörjas ska arbetet med 

Järnviken och hertsölandet vara färdigt. 

Börtnäsheden Utökade byggrätter är möjlig om trafik- och 

va-frågorna går att lösa på lång sikt. innan 

utredningsarbete kan påbörjas ska arbetet med 

Järnviken, hertsölandet, kallaxhalvön samt 

hagaviken vara färdigt. 

Revelsudden Utökade byggrätter är möjlig om trafik- och VAfrågorna 

går att lösa på lång sikt. planläggning bör ske 

i samband med ubyggnad av nytt bostadsområde på 

dalbo. 

Bodviken område med fortsatt fritidshusbebyggelse. på berörda 

fastighetsägares initiativ kan möjlighet till utökade 

byggrätter på enskilt ansvar utredas. 

Tallholmsskatan områden med fortsatt fritidshusbebyggelse 


Kallviksholmen

Strandnära fritidshus i Järnviken 

Järnviken 

allmänt 

2 

Avstånd till centrum: ca 9 km. 

Kollektivtrafik: länsbuss 223 passerar Bensbyn längs Bensbyvägen 

med 5 resor tur och retur per vardag samt 1 extra resa med hänsyn till 

skoltider mellan Brändön och Björkskatan. för boende i Järnviken är 

avståndet till busshållplatsen mellan 0,6-1,3 km. 

Grad av/närhet till service: skola år 0-6/förskola i byn, ingen butik. 

Närmaste högstadieskola finns på Björkskatan. 

Plan: nl 55, från år 1962. 

Planbestämmelser: tomter ska vara minst 1500 m 2 , byggrätten är 70 m 2 

+ 40 m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). endast 1 våning är tillåten. 

Naturvårdsplan: I sydvästra delen av området finns en floralokal med 

topplåsbräken (klass 3). Vid sydvästra stranden finns bevarandevärd 

våtmark. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: rekommendationerna är 

att Bensbyn ska behålla sin karaktär av by. utbyggnaden bör vara 

begränsad och underordnad byns karaktär. mellan bykärnan och området 

närmast stranden finns ett reservat för ny väg mot Likskäret. För 

fritidshusbebyggelsen i Järnviken avses gällande plan revideras i syfte att 

begränsa byggrätten till 60 m 2 + 20 m 2 .

BeByggelsetRycK och peRmanentBoende 

Befolkningsförändring år 2000-2004 

ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- -2 2 5 1 5 7 4 22 

permanentboende år 2004 

Antal permanentboende inom området ca 65 

Totalt antal fastigheter 82 

Antal permanentbebodda fastigheter 31 

Andel fastigheter med permanentboende 38 % 

vatten och avlopp 

Byakärnan ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten 

och avlopp. Järnviken ligger dock just utanför detta verksamhetsområde. 

risken med enskilda avloppslösningar, typ slamavskiljning och 

infiltration, i tätbebyggda områden är att intilliggande vattentäkter kan 

förorenas och detta problem är i dagsläget överhängande i Järnviken. 

här har ny bebyggelse under senare tid stoppats med hänvisning till 

risken för föroreningar. vattenförsörjningen för byakärnan sker via 

ett lokalt vattenverk i form av en bergborrad brunn. vattenkvaliteten 

är god, men vattentäktens kapacitet är begränsad vilket innebär är 

att vattenförsörjningens maxkapacitet i nuläget nådd. vattentäktens 

placering, i direkt anslutning till småhusbebyggelse, innebär en förhöjd 

2 

risk för föroreningar. Bensbyn har också ett lokalt reningsverk för 

avloppsvatten. för avloppsreningsverket gäller att full kapacitet är nådd. 

nuvarande avloppsreningsverk är dessutom i stort renoveringsbehov; 

inom några år måste någon form av investering göras. ett kommunalt 

va-nät med självfallsledningar/tryckavloppsledningar och pumpstationer 

är det absolut främsta alternativet då det gäller ekonomi, driftssäkerhet, 

flexibilitet och miljöpåverkan. Möjligheten att därmed också ansluta 

Järnviken till detta va-nät bedöms vara goda. 

en utbyggnad av kommunala va-ledningar till byakärnan är planerade 

och medtagen i tekniska förvaltningens budget. utbyggnaden bedöms 

ske tidigast år 2008. överföringsledningen kommer att dras antingen 

från lerbäcken eller från Björkskatan. en översiktlig va-utredning har 

utförts av tekniska förvaltningen åren 2003-2004. denna utredning utgår 

från anslutning från Björkskatan. anslutning från lerbäcken ska utredas 

ytterligare då detta stråk skulle kunna bli strategiskt viktigt med möjlighet 

att förutom Bensbyn koppla in såväl Björsbyn, rutvik samt de planerade 

nya bostadsområdena hällbacken och dalbo. detta stråk skulle också 

frigöra kapacitet i sunderbyn.

vägaR 

1. Forslingsväg (4,5 meter, asfalt) 2. Lundvägen (4 meter, grus) 

3. Maranäsvägen (4 meter, grus) 

alternativet med enskilt huvudmannaskap för vägar innebär att en 

del av vägarna inom Järnviken efter eventuell planändring kommer att 

vara berättigad till statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal drift 

eller kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare nämnt regelverk 

2 

(1969). de vägar som inte är berättigade till statsbidrag berättigas istället 

till kommunalt utfartsbidrag. 

total längd (m) Kostnad/meter väg 

och år (kr) 

summa (kr/år) 

Utfartsbidrag 2 110 3,71 ≈ 8 000 

alternativet med kommunalt huvudmannaskap innebär upprustning 

av samtliga vägar >100 meter. 

total längd (m) Kostnad/meter väg (kr) summa (kr) 

Upprustning 3 400 3 500 ≈ 12 000 000 

Driftskostnad 

per år 

3 400 18 ≈ 65 000 

Trafiksituationen i Bensbyn har med en ständigt ökande trafik, både 

inom byn och ut mot öarna, blivit mer otrygg och klagomål från boende 

har väckts. en förutsättning för att kunna tillåta en högre exploatering i 

Bensbyn är därför att en ny väg byggs till likskäret. en utbyggnad av gcväg 

från Björkskatan till Bensbyn plus en säker överfart över Bensbyvägen 

i byn utreds också för närvarande av vägverket. 

föRslag tIll UtvecKlIng 

Järnviken ligger i direkt anslutning till Bensbyns byakärna och 

utgör en naturlig del av byn. Bensbyn som helhet är också en av de 

byar där trycket är som störst, huspriserna är höga och antalet sökta 

bygglov är stort. I byn finns skola och förskola, pensionärslägenheter 

samt utomhusanläggningar för fotboll och ishockey. Dessutom finns 

bygdegård, småbåtshamn och vissa kollektivtrafikförbindelser.

en utveckling av Järnviken bör ske i ett sammanhang med Bensbyn 

som helhet. i och med att kommunala va-ledningar byggs ut bör 

verksamhetsområdet utökas till att innefatta även Järnviken. även 

Likskäret och andra lämpliga exploateringsområden bör finnas med 

i utredningen. observeras bör att luleå kommun inte äger någon 

byggbar mark i Bensbyn. alternativen är därför att aktivt arbeta för att 

få möjlighet att köpa loss lämplig mark, vilket inte görs idag, eller att 

invänta att ägare till lämplig mark själva tar initiativ till planläggning för 

bostadsbebyggelse. eventuell ny, samlad bebyggelse i Bensbyn kräver 

detaljplan. en ny genomfart mot likskäret måste också utredas vidare. 

Bensbyn ligger längs ett strategiskt stråk för tätortens utbredning, 

tillsammans med exempelvis hällorna och dalbo, vilket ytterligare ger 

skäl till att satsa på ett vidare utredningsarbete med hög prioritet för att 

stimulera en fortsatt boendeutveckling i det redan attraktiva området. 

Status: planläggning för att utöka byggrätter är 

möjlig. en fördjupad översiktsplan alternativt 

detaljplaneprogram bör dock upprättas först. 

denna bör omfatta hela Bensbyn inklusive 

likskäret. i arbetet ska möjlighet till ytterligare 

exploateringutredasytterligare.fastighetsägarnas 

åsikter bör kartläggas i ett tidigt skede för att 

utgöra en del av beslutsunderlaget. 

Tidsplan: föp/program kan påbörjas vid beslut. 

Huvudmannaskap för vägar: kommunalt 

Huvudmannaskap för VA: kommunalt 

Initiativ till planläggning: kommunen 

2

Biskopshällan 

Fotbollsplan 

Järnviken 

Plangräns 

Inigårdsviken Sågudden 

Ishockeyrink 

> 

Bygdegård 

Skola 

> Permanentbebodda fritidshusfastigheter 

Kommunägda fastigheter 

Naturvårdsplaneområden 

Fastighetsgränser 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Sel 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Järnviken 

> 

Järnviken 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Vedskataviken 

0 125 250 500 Meter 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Småbåtshamn 

Granö- 

sundet 

Sandlå 

± 1:5 000

Tjärframställningsplats 

Lassvägen 

Bensbyvägen 

Åkern 

sbäcken 

Böning 

Inigården 

Jöns 

Lotsgärdan 

Innerbyvägen 

Biskopshällan 

Fotbollsplan 

Inigårdsviken Sågudden 

Ishockeyrink 

Läshultsvägen 

Såuddsvägen 

Bygdegård 

Skola 

4 

Skärgårdsvägen 

Brand 

3 

Pampvägen 

Sel 

Järnviken 

Bensbyn 

Svedjan Frisk 

Bäck 

Benzeliusvägen 

Nyhamnsvägen 

Skatagården 

Näsbergs väg 

Järnviken 

Forslings väg 

Nordbergsvägen 

Lundvägen 

0 200 400 800 Meter 

Vedskataviken 

Nyhamnsvägens förlängning 

Maranäsvägen 

Småbåtshamn 

Granö- 

sundet 

Sandlåbodarna 

Reningsverk 

Järnviken_infrastruktur & service 

Rutgrundet 

Plangräns 

Kommunal gata 

Friskbryggan 

Allmän väg 

± 1:8 000 

Enskild väg med kommunal drift 

Bodskata 

Enskild väg som berörs av förslaget 

Övrig enskild väg med privat drift 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 

Verksamhetsområde för VA

Överblick mot havet från Revelsudden 

revelsudden 

allmänt 

2 

Avstånd till centrum: ca 7,5 km. 

Kollektivtrafik: länsbuss 223 passerar sinksundet längs Bensbyvägen 

med 5 resor tur och retur per dag. 

Grad av/närhet till service: ingen inom området, ca 2 km till närmaste 

skola/förskola och butik som finns belägna på Björkskatan. Vägverket 

planerar gc-väg mellan Bensbyn – Björkskatan. 

Plan: pl 164 (områdesbestämmelser), från år 1994. 


+ 20 m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). vid planens antagande fanns 

12 permanentbostäder som inte innefattas av områdesbestämmelserna. 

området ska reserveras för framtida tätbebyggelse. åtgärder får ej 

vidtas som kan försvåra planering och tillkomst av sådan bebyggelse och 

anläggningar (alltså att möjliggöra framtida utbyggnad av dalbo). ett 

mindre kommunägt område finns med några arrendetomter, övrig mark 

är privatägd. 

Naturvårdsplan: drygt hälften av strandområdet utgörs av 

bevarandevärd våtmark för strandskog och fågelliv. inte särskilt snabb 

uppgrundning, däremot kan sundet på sikt grundas upp till en insjö. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: ett vägreservat för den s 

k norrleden tangerar områdets östra gräns. rekommendationerna 

för området dalbo som gränsar till revelsudden norrut är att 

bostadsbebyggelse prioriteras och tanken är att området skulle kunna 

byggas ut som en fortsättning av hällbacken. för fritidshusområdet 

anges dock att byggrätterna bör hållas nere i syfte att motverka 

permanentning.



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- -1 4 1 -2 0 0 -1 1 







revelsudden kan på sikt ingå i det va-stråk som kommer att 

projekteras mot Bensbyn. detta skulle lämpligast ske vid utbyggnad av 

området dalbo. 

vägaR 

1. Revelsudden (3,5 meter, asfalt) 2. Revelsudden (3,5 meter, asfalt) 

alternativet med enskilt huvudmannaskap för vägar innebär att 

flertalet av vägarna inom Revelsudden efter eventuell planändring 

kommer att vara berättigade till statsbidrag enligt vägkategori B. ingen 

kommunal drift eller kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare 

nämnt regelverk (1969). de anslutande vägarna är inte berättigade till 

kommunalt utfartsbidrag, då dessa är för korta. 




Upprustning 1 750 3 500 ≈ 7 000 000 

Driftskostnad 

per år 

1 750 18 ≈ 35 000


Revelsuddens geografiska läge – centrumnära och i stråket mellan 

centrum och Bensbyn – gör att området oundvikligen kommer att ingå 

i en utvecklingsplan för tätorten. i nuläget utreds planförutsättningarna 

för bostadsbebyggelse på hällbacken, på andra sidan Bensbyvägen. även 

dalbo, som ligger i direkt anslutning till revelsudden norrut, utgör ett 

framtida område för bostäder. för dalbo blir revelsudden en tillgång 

med sitt vattennära läge och planeringen av dessa två områden bör därför 

göras samtidigt. kommunen äger en del mark inom revelsudden som 

kan bli aktuell både som släpp från dalbo mot stranden, men även för 

förtätning av bebyggelsen. 

Status: Bör utredas vidare i samband med 

utbyggnaden av dalbo. fastighetsägarnas åsikter 

bör kartläggas i ett tidigt skede för att utgöra en 

del av beslutsunderlaget. 

Tidsplan: innan planändring kan ske ska ett nytt 

kommunalt va-ledningsstråk till Bensbyn vara 

utbyggt och arbetet bör ske samordnat med 

utbyggnaden av dalbo. 

Huvudmannaskap för vägar: Bör utredas vidare. 

Huvudmannaskap för VA: kommunalt 

Initiativ till planläggning: kommunen

et 

et 

Revelsudden 

Plangräns 

Sinksundet 

> 

> 

> 

Sinksundberget 

> 

> 

> 

Sinksundet 





> 

Revelsudden 

> 

> > 

Knöppelåsens fritidsområde 

> 

> 

Revelsudden 

> 

Revelsudden 

0 175 350 700 Meter 

> 

> 

± 1:7 000 

R

4 

a 

kan 

a 

n 

4: 

3 

3 

Sandbergsviken 

3 

3 

3 

Skola 

4 

Hällorna 

Bensbyvägen 

Björsbyvägen 

Sinksundet 

Sinksundet 

Bensbyvägen 

Sinksundet 

Sinksundberget 

Revelsudden 

Sinksundet 

0 250 500 1 000 Meter 

Hertsöberget 

Revelsudden 

Revelsudden 

Revelsudden 

Knöppelåsens fritidsområde 

Revelsudden 

Revelsudden 

± 1:10 000 

Revelsudden_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 

Verksamhetsområde för VA 

Bodbe

Strandnära bebyggelse i Bodviken 

Bodviken 

allmänt 


Kollektivtrafik: ingen. 

Grad av/närhet till service: Ingen service finns inom området. Ca 3 km 

till skola/förskola och butik på hertsön och ca 4 km till samma service 

på Björkskatan. 

Plan: pl 210 (områdesbestämmelser), från år 1999. 


+ 20 m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). 

Naturvårdsplan: inne i Bodviken sker en mycket snabb uppgrundning, 

förmodligen finns redan nu muddringsproblem. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: ligger i anslutning till ett 

eventuellt utbyggnadsområde för tätorten på mulön. Bevarandeområde 

för friluftsliv, naturvård och ekologiska funktioner. Byggrätterna bör 

begränsas för att motverka permanentning.



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 0 0 -1 1 0 1 1 2 







Bodviken ligger i dagsläget långt från kommunalt va. hur avståndet 

till kommunalt va kommer att förändras efter utbyggnaden mot Bensbyn 

kan inte fastställas förrän detta nya stråk är projekterat. 

vägaR 

1. Bodviksvägen (4,5 meter, grus) 2. Bodviksvägen (4 meter, grus) 

3. Hagahamnsvägen (6 meter, asfalt)


vägen in till Bodviken efter eventuell planändring kommer att vara 

berättigade till statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal drift 


(1969). Inga utfartsvägar finns. 

alternativet med kommunalt huvudmannaskap innebär upprustning av 

samtliga vägar >100 meter. 


Upprustning 2 860 3 500 ≈ 11 000 000 

Driftskostnad 

per år 

2 860 18 ≈ 55 000 


Bodviken har i dagsläget en hög andel redan permanentbebodda 

fastigheter. Trycket på inflyttning har under senare år varit relativt lågt 

och den stora delen av permanentning ligger alltså längre bak i tiden. med 

tanke på detta tillsammans med det långa avståndet till kommunalt va 

och områdets begränsade möjligheter till utbyggnad är bedömningen att 

kommunala investeringar inte är ekonomiskt rimliga. på fastighetsägarnas 

initiativ kan dock möjligheten att utveckla området under enskilt 

huvudmannaskap för vägar och va utredas vidare. 

Status: område med fortsatt fritidshusbebyggelse. 

Fastighetsägare kan dock initiera och finansiera 

vidare utredning angående att öka byggrätter 

genom enskilt huvudmannaskap för va och 

vägar. ökade byggrätter tillåts inte utan att 

fastighetsägare kan visa hur gemensamma 

alternativt enskilda lokala va-anläggningar kan 

klara en permanentning av området på lång 

sikt.

Bodgärdan 

Bodviken 

Plangräns 





> 

> 

> 

> 

> 

Bodviken 

> 

> 

Bodviken 

> 

> 

> 

> 

> 

0 100 200 400 Meter 

Mulöavan 

± 1:4 000

Lerbäcken 

Kvarngärdbäcken 

Knöppelåsens fritidsområde Bodviken 

Skjutbanor 

Lerbäcken 

Bodberget 

Skjutbanevägen 

Bodgärdan 

Modellflygsfält 

Bodviken 

Hagahamnsvägen 

Bodviksvägen 

0 300 600 1 200 Meter 

Mulöavan 

Träskmyran 

± 1:12 000 

Norraviksvägen 

Bodviken_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 

Verksamhetsområde för VA

Vy mot havet från Tallholmsskatan 

tallholmsskatan 

allmänt 

2 




till skola år 0-6/förskola i Bensbyn. 

Plan: a 296, från år 1970. 

Planbestämmelser: tomter ska vara minst 1500 m 2 , byggrätten är totalt 

100 m 2 . endast 1 våning är tillåten. 

Naturvårdsplan: inga skyddade naturvärden. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: området ligger i nära anslutning 

till reservområde för tätortens framtida utbyggnad mitt på mulön. 

riksintresse för friluftsliv. 



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 0 -1 1 0 0 0 0 0 


Antal permanentboende inom området 3 



Andel fastigheter med permanentboende 7 %


tallholmsskatan ligger långt utanför verksamhetsområdet för 

kommunalt va och en utbyggnad skulle innebära orimliga kommunala 

kostnader. 

vägaR 

1. Fageråsvägen (3,5 meter, grus) 2. Fageråsvägen (3 meter, grus) 

3. Fageråsvägen (3,5 meter, grus/berg) 4. Mulöviken (2,5 meter, grus/gräs) 

alternativet med enskilt huvudmannaskap för vägar innebär att vägen 

in till tallholmsskatan efter en eventuell planändring blir berättigat 

till statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal drift eller 

kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare nämnt regelverk (1969). 

vägen in till mulöviken berättigas till kommunalt utfartsbidrag. 


och år (kr) 


Utfartsbidrag 150 3,71 ≈ 1 000 




Upprustning 3 890 3 500 ≈ 14 000 000 

Driftskostnad 

per år 

3 890 18 ≈ 75 000 


tallholmsskatan ligger relativt långt från centrum. den ca 6 

km långa vägen från Bensbyn till tallholmsskatan är dessutom av 

dålig kvalitet. detta märks också på den låga andel fastigheter som 

är permanentbebodda samt det låga trycket på inflyttning. Den låga 

standarden på vägen till området bedöms också försvåra en tillräcklig 

service för exempelvis hemtjänst. Den befintliga byggrätten på 100 m 2 

bedöms också vara tillräckligt generös för en framtida, mindre utveckling 

av området. 

Status: område med fortsatt fritidshusbebyggelse.


Plangräns 





Hagaviken 

Tallholmsviken 


> > 


Lillviken 

Lillviksgrundet 


0 125 250 500 Meter 

± 1:5 000

Skärsgrundet 

Pamp 

Mulön 

± 1:11 000 

Likskärsvägen 

Mulöavan 

Likskärsvägen 

Tallholmsskatan_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 


Björkövägen 

Mulöviken 

Mulöviken 

Mulön 

Fageråsen 


Torvströmyran 

Loftgärdsberget 

Fageråsvägen 

0 275 550 1 100 Meter 

Tallholmsik 

Mulön 

Mulön 



Lillviken 

Musorudden 

Per-Jonsaudden 

Bergsvike 

Lillviksgrund 

Tallholmsskatan

Vy från Hagavikskatan mot Hagaviken 

hagaviken 

allmänt 



Grad av/närhet till service: ingen service inom området, ca 4 km till 

skola/förskola och butik på hertsön. 

Plan: Innefattar flera olika planer; för Hagavikskatan gäller Pl 210 

(områdesbestämmelser) från år 1999, för sydöstra hagaviken gäller a 

324 från år 1974 och för nordvästra hagaviken gäller nl 83 från år 1965 

(undantag en planändring i nordligaste delen i syfte att tillskapa tomtplats 

åt ett befintligt fritidshus, detaljplan Pl 25 från 1989). 

Planbestämmelser: pl 210 medger tomtstorlekar på minst 1500 m 2 , 

byggrätten är 60 m 2 + 20 m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). detaljplan 

a 324 medger tomtstorlekar på minst 1200 m 2 , byggrätten är på totalt 80 

m 2 . endast 1 våning är tillåten. detaljplan nl 83 medger tomtstorlekar på 

minst 1500 m 2 , byggrätten är på totalt 90 m 2 . endast 1 våning är tillåten. 

pl 25 har samma byggrätt och våningsantal som nl 83. 

Naturvårdsplan: mellan hagaviken och hertsöträsket ligger en större 

våtmark med bevarandevärde inom föreslaget område för kommunalt 

naturreservat. För Hagavikskatan finns inga skyddade naturvärden. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: området ligger relativt nära 

reservområdeförtätortensframtidautbyggnadmittpåmulön.riksintresse 

för friluftsliv. för hagavikskatan kan en komplettering av bebyggelse 

endast tillåtas om den kan inordnas i befintlig bebyggelsegrupp, i övrigt 

prioriteras det rörliga friluftslivet. för hagaviken bör ingen ytterligare 

bebyggelse tillåtas utöver vad gällande detaljplan medger.



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 2 -2 1 -4 5 2 2 6 







Hagaviken ligger långt från befintligt kommunalt VA-nät och 

eftersom området är geografiskt utspritt innebär det mycket ledning 

per ansluten. kommunal utbyggnad kan möjligtvis bli mer intressant 

om överföringsledning mellan lerbäcken och Bensbyn genomförs. 

hagaviken är i dagsläget ett känt problemområde då de enskilda 

avloppsanläggningarna och vattentäkterna är hårt belastade. detta innebär 

i praktiken att nya etableringar måste hållas tillbaka med tanke på risken 

för förorening vid ytterligare belastning av marken och grundvattnet. 

vägaR 

1. Hagahamnsvägen (5 meter, asfalt, 4. Hagahamnsvägen (6 meter, asfalt) 

samma som för Bodviken) 

3. Norraviksvägen (4 meter, grus) 


flertalet av vägarna inom Hagaviken efter eventuell planändring kommer 

att berättigas statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal drift 


(1969). de vägar som inte är berättigade till statsbidrag kommer isället att 

berättigas kommunalt utfartsbidrag.


och år (kr) 


Utfartsbidrag 1330 3,71 ≈ 5 000 


av samtliga vägar >100 meter (tar hela kostnaden för hagahamnsvägen). 


Upprustning 7 224 3 500 ≈ 25 000 000 

Driftskostnad 

per år 

7 224 18 ≈ 130 000 


hagaviken inklusive hagavikskatan har en hög andel 

permanentbebodda fastigheter, även om trycket på inflyttning varit 

relativt lågt under de senaste åren. Hagaviken är dock ett definierat 

problemområde då det gäller enskilda va-lösningar. ny bebyggelse har 

nekats med anledning av risken för förorening av vattentäkter vid den 

ökande belastningen av marken och grundvattnet. detta är en trolig 

orsak till varför inflyttningen inte har varit mer påtaglig. Området ligger i 

dagsläget relativt långt från kommunalt va, men med tanke på områdets 

storlek och nuvarande konflikter mellan ny bebyggelse och VA-kapacitet 

bedöms det vara av kommunalt intresse att ytterligare utreda hagavikens 

utvecklingsmöjligheter. 

Status: möjligt förändringsområde. Bör utredas 

vidare innan en utökning av byggrätter kan 

medges. fastighetsägarnas åsikter bör kartläggas 

i ett tidigt skede för att utgöra en del av 

beslutsunderlaget. 

Tidsplan: innan utredning bör nytt kommunalt 

va-ledningsstråk till Bensbyn inväntas 

så att kommunalt va kan utgöra ett 

utredningsalternativ. 

Huvudmannaskap för vägar: enskilt 

Huvudmannaskap för VA: alternativ för va måste 

utredas vidare. i arbetet bör en kartläggning 

över dagens förhållanden med enskilda vaanläggningar 

göras. 

Initiativ till utredning: kommunen

Hagaviken 

Plangräns 






> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Småbåtshamn 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Hagaviken 

> 

> 

> 

> 

Hagaviken 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Hagavikskatan 

> 

Hagaviken 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

0 150 300 600 Meter 

> 

> 

> 


± 1:6 000

Hagahamnsvägen 

± 1:7 000 

Hagaviken_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 



Hertsöträskvägen Hagavikens strandväg 


Småbåtshamn 

Hagaviken 

Hagaviken 

Krokusstigen 

Hagaviken 

Koluddsvägen 

Snödroppestigen 

Hagavikskatan 

0 175 350 700 Meter 


Tallholmsviken

Med utsikt över Hertsöträsket 

hertöträsket 

allmänt 

1 



Grad av/närhet till service: ingen service inom området, ca 4 km till 

skola/förskola och butik på hertsön. 

Plan: pl 210 (områdesbestämmelser) från år 1999. 


byggrätten är 60 m 2 + 20 m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). 

Naturvårdsplan: mellan hagaviken och hertsöträsket ligger en större 

våtmark med bevarandevärde inom föreslaget område för kommunalt 

naturreservat. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: området ligger relativt nära 

reservområde för tätortens framtida utbyggnad mitt på mulön. 

riksintresse för friluftsliv.



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 0 0 0 0 0 -1 1 0 







hertsöträsket ligger långt utanför verksamhetsområdet för 

kommunalt va. området ligger omgivet av ett föreslaget naturreservat 

och har därför mycket begränsade utbyggnadsmöjligheter. då området 

är litet skulle en kommunal va-utbyggnad innebära orimliga kommunala 

kostnader, även om utbyggnad skulle ske till hagaviken. 

2 

vägaR 

1. Hagahamnsvägen (5 meter, asfalt, 2. Hagahamnsvägen (6 meter, asfalt) 

samma som för Bodviken) 

3. Hertsöträskvägen (3,5 meter, grus) 


flertalet av vägarna till Hertsöträsket efter eventuell planändring kommer 

att berättigas statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal drift eller 

kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare nämnt regelverk (1969). 

Inga utfartsvägar finns. 

alternativet med kommunalt huvudmannaskap innebär

upprustning av samtliga vägar >100 meter (med hela kostnaden för 

hagahamnsvägen). 


Upprustning 4 280 3 500 ≈ 15 000 000 

Driftskostnad 

per år 

4 280 18 ≈ 77 000 


hertsöträsket ligger omgivet av föreslaget naturreservat med höga 

naturvärden, bland annat våtmarker. området är litet och kan p g a 

angränsande naturvärden inte utökas med ytterligare bebyggelse. trycket 

på inflyttning och permanentboende är dessutom lågt. 


an 


Plangräns 






> 


0 100 200 400 Meter 

> 

± 1:4 000

Hertsövägen 

Inre Långmyran 

Hertsön 


0 175 350 700 Meter 

Hertsöträskvägen 



Kobbmossamyran 

± 1:7 000 

Hertsöträsket_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 


L

Vy mot Hertsölandet 

hertsölandet 

allmänt 

Avstånd till centrum: ca 10-15 km (områdets utbredning). 


Grad av/närhet till service: ingen inom området, 3-8 km från skola/ 

förskola och butik på hertsön. 

Plan: Omfattas av flera detaljplaner; största delen av området regleras 

av pl 163 (områdesbestämmelser) från år 1995, för ett mindre delområde 

på Lövskär, Hertsön 4:265 m fl, gäller Pl 44 från år 1989. 


byggrätten är 60 m 2 + 20 m 2 (huvudbyggnad + uthusbyggnad). flera 

fastigheter är undantagna från bestämmelserna. utbyggnad inom området 

får inte motverka möjligheten till byggandet av ny lövskärsväg (nuvarande 

har för många direktutfarter). nya vattentäkter som kan förorenas 

av avloppsanläggningar bör förhindras. pl 44 medger tomtstorlekar 

på minst 1500 m 2 , byggrätten är 60 m 2 + 20 m 2 (huvudbyggnad + 

uthusbyggnad). endast 1 våning är tillåten. huvudbyggnad och uthus 

får inte sammanbyggas. planens syfte är att utgöra en första etapp i en 

reglering av byggnadsarean samt göra en sanering av utfartsförhållandena 

längs lövskärsvägen. 

Naturvårdsplan: gränsen till ett föreslaget kommunalt naturreservat 

ligger preliminärt ovanför kraftledningen. området innefattar 

skyddsvärda skogar och våtmarker, främst i nordöstra delen samt en 

bevarandevärd orkidé-lokal kring korsningen i harrviken. området är i 

sin helhet av stor vikt för det rörliga friluftslivet. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: området ligger i omedelbar 

anslutning till både tätbebyggelse och större sammanhängande område 

för friluftsliv, naturvård och ekologi. detta senare område innefattar

skogs- och våtmarker av stor betydelse för tätortsbefolkningens 

rekreation och utgör ett föreslaget kommunalt naturreservat. Betydelsen 

av området bedöms öka ytterligare vid utbyggnad av kronan, hällbacken 

och dalbo. lövskärsvägen har låg standard (smal med många utfarter). i 

planen redovisas ett reservat för en ny sträckning norr om befintlig väg. 

Byggrätterna bör begränsas och stor restriktivitet bör gälla ytterligare 

fritidshusbebyggelse i området som helhet och kvarvarande obebyggda 

strandavsnitt bör reserveras för rörligt friluftsliv. riksintresse för 

totalförsvaret tangerar områdets västra del, p g a bullernivåer på över 70 

decibel från flyget får ingen bebyggelse tillkomma inom den zonen. 



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 7 -1 7 2 4 6 10 35 







På Hertsölandet finns en väldigt utspridd och tillsynes slumpmässig 

bebyggelse, vilket försvårar ett framtida effektivt va-nät som skulle 

kunna täcka in hela området. en möjlighet är en huvudledning i 

anslutning till huvudvägen under kommunalt ansvar. i detta fall krävs 

förmodligen ett stort antal enskilda pumpanläggningar och komplicerade 

dragningar av enskilda ledningar över grannfastigheter. närmaste 

kommunala va-nät sträcker sig idag till Brandövningsfältet på hertsön, 

ca 1,5 km bort. hertsölandet är i dagsläget ett känt problemområde då 

de enskilda avloppsanläggningarna och vattentäkterna är hårt belastade. 

detta innebär i praktiken att nya etableringar måste hållas tillbaka med 

tanke på risken för förorening vid ytterligare belastning av marken och 

grundvattnet. 

vägaR 

1. Söruddsvägen (4.5 meter, grus) 2. Söruddsvägen (3,5 meter, grus)


flertalet av vägarna inom Hertsölandet efter eventuell planändring 

kommer att berättigas statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal 

drift eller kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare nämnt regelverk 

(1969). de vägar som inte är berättigade till statsbidrag kommer istället 

att berättigas kommunalt utfartsbidrag. 


och år (kr) 






Upprustning 6 710 3 500 ≈ 23 000 000 

Driftskostnad 

per år 

6 710 18 ≈ 120 000 


hertsölandet är ett område med ett högt tryck på permanentning 

och inflyttning. Flera fastighetsägare har för att undgå den begränsade 

byggrätten byggt ihop huvudbyggnad med uthusbyggnad via taket för 

att på så sätt vinna mer bostadsyta. denna typ av byggnader får en låg 

boendestandard då de tillbyggda utrymmena inte har full takhöjd invändigt 

och dessutom försvårar de i vissa fall möjligheten till vattenutsikt för 

kringliggande fastigheter. 

Inom området finns kända problem med enskilda VA-lösningars 

bristande kapacitet. en va-studie för hertsölandet – lövskär 

upprättades år 2001. här framgår att en utbyggnad av kommunala 

vatten- och avloppsledningar inklusive erforderliga pumpstationer och 

markåterställande skulle uppgå till ca 22,5 mkr. för utbyggnad av vaserviser 

fram till tomtgräns tillkommer 15-30 tkr/tomt. siffrorna har 

inte indexuppräknats. de höga kostnaderna för kommunalt va till 

hertsölandet beror delvis på att området är väldigt långsträckt men 

också för att området är tättbebyggt med långa och komplicerade 

ledningsdragningar som följd. vid tillfället då studien redovisades 

ansåg kommunen att kostnaderna var alltför höga och inget vidare 

arbete gjordes. med denna studie i ryggen bör alternativa lösningar för 

va utredas i syfte att kunna bemöta trycket på att bo permanent på 

hertsölandet. 

för att en ytterligare bebyggelseutveckling ska kunna tillåtas inom 

hertsölandet måste en ny parallellväg utmed lövskärsvägen byggas. 

I dagsläget finns väldigt många direktutfarter mot Lövskärsvägen och 

dessa ligger dessutom i uppförsbacke vilket särskilt vintertid ger problem 

med såväl sikt som halka. Trafiksäkerheten är därför redan idag alltför låg. 

Kostnader för en sådan vägbyggnad finns dock inte medräknat i övriga 

vägkostnader som redovisas i föregående avsnitt. 

i och med en kommunal investering är det av intresse att hitta 

förtätningsområden inom eller i direkt anslutning till hertsölandet. detta 

pågår i ett tangerande projekt redan i dagsläget då stadsbyggnadskontoret 

utreder möjliga förtätningsområden kring östra lerbäcken- hertsön.

Status: Bör utredas vidare med utgångspunkt 

att finna möjligheter att underlätta en 

permanentning av området. utredningen 

bör behandla möjligheten till förtätning, 

den planerade parallellvägens aktualitet samt 

möjliga alternativ att lösa va-frågorna på kort 

och på lång sikt. fastighetsägarnas åsikter bör 

kartläggas i ett tidigt skede för att utgöra en del 

av beslutsunderlaget. 

Tidsplan: utredningen kan påbörjas vid beslut. 

Huvudmannaskap för vägar: Bör utredas vidare. 

i arbetet bör även parallellvägens eventuella 

tillkomst utgöra en del av underlaget. 

Huvudmannaskap för VA: på lång sikt - ur ett 15- 

30-årsperspektiv - är förmodligen kommunalt 

va den mest lämpliga lösningen. för att området 

ska kunna utvecklas under tiden bör alternativ 

för va samt tänkbara etapputbyggnader utredas 

vidare. i arbetet bör en kartläggning över dagens 

förhållanden med enskilda va-anläggningar 

göras. 

Initiativ till utredning: kommunen

n 

> 

Harrviken 

sängesgrundet 

> 

Finklipporna Norra 

Hertsölandet 

Plangräns 

> 

> 

> 

> > 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Björknäs 

Raststuga 

Finnklipporna Nedre 





> 

> 

> 

> > 

> > 

>> 

> 

> 

> 

> > 

> > > > 

> > 

> 

> 

> 

Ladumyran 

> > 

Sjögårda 

> 

> > > 

> > 

> 

Hertsölandet 

> >> 

Mellansjö 

Altappen Fiskehamn 

Småbåtshamn 

Norra Finnklippan 

Finnklipporna Övre 

Paradisudden 

> 

> 

Laxbodhedberget 

Hertsölandet 

Rutkvisttjärnen 

> 

> 

> 

Lövskär 

> 

Långtbortrået 

> > 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> > 

> 

Hönön 

Småbåtshamn 

> 

Stor-Skrän- 

måsören 

Hertsöskatarået Kälkholmen 

Olleviken 

0 400 800 1 600 Meter 

Hertsöskatan 

Sörudden 

± 1:16 000 

Norrudden

en 

öfjärden 

: 

43 

Skola 

Vallvik 

Hällänget 

Björkvik 

± 1:25 000 

industriområde 

iahamnen 

Kicken 

Hertsövägen 

Avan 

Björkbacka 

Nygården 

Gräsören 

Stormaran 

Kobbmossamyran 

Långmyran 

Tämban 

Björkhaga 

Hertsölandet_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 


Skvampen 



Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 


Sandöfjärden 

Svartösundet Nedre 

Gethamnen 

Getholmsskatan 

Harrbäcken 

Storträskmyran 

Yttre Sandskäret 

Harrbäcken 

Harrbäcksviken 

Laxfisket 

Maragrundet 

Svartösundet Övre 

Harrbäcken 

Harrbäcken 

Harrbäcksviken 

Stor-Skrattmyran 

Lill-Skrattmyran 

Harrviken 

Mulisängesgrundet 

Finklipporna Norra 

Finnklipporna Nedre 

Sandöfjärden 

Hertsölandet 

Björknäs 

Stormyran 

Stormyran 

Lövskärsvägen 

Sjögårda 

Mellansjö 

Ladumyran 

Nils-Persa 

Stormyran 

Laxbodhedbergmyran 

Altappen Fiskehamn 

Raststuga 

Småbåtshamn 

Norra Finnklippan 

Finnklipporna Övre 

Paradisudden 

Hertsölandet 

0 625 1 250 2 500 Meter 

Södra Finnklippan 

Laxbodhedberget 

Hertsölandet 

Rutkvisttjärnen 

Militärt 

övningsområde 

Söruddsvägen 

Lövskär 

Långtbortrået 

Hidersöstallarna 

Hindersöfjärden 

Hönön 

Småbåtshamn 

Stor-Skr 

måsör 

Hertsöskatarået Kälkholme 

Olleviken 

Hönövägen 

Hidersöstallarna 

Hertsöskatan 

Sörudden 

Norru

Dimma över Kallaxhalvön 

kallaxhalvön 

allmänt 

2 


Kollektivtrafik: länsbuss 221 passerar kallax längs kallaxvägen med 

ca 10 resor tur och retur per vardag samt 1 resa tur och retur per lördag. 

för boende på kallaxhalvön är avståndet till busshållplatsen mellan 1-3 

km. 

Grad av/närhet till service: ingen i kallax, ca 8 km till skola/förskola 

och butik på Bergnäset. 

Plan: Inrymmer flera planer, men den huvudsakliga detaljplanen är Nl 

82, från år 1964. en mindre plan är a 381 (1979) vid Jaktvikstjärnen med 

syfte att ändra vägsträckning till Jaktviken efter en restaurering av tjärnen. 

pl 123 (1993) tillskapade tre tomtplatser på tidigare grönområde väster 

om svedjeberget. pl 248 (2002) tillskapade en strandtomt på i plan angett 

grönområde väster om svedjen. 

Planbestämmelser: enligt nl 82 ska tomter vara minst 1500 m 2 , 

byggrätten är totalt 100 m 2 . endast 1 våning är tillåten. pl 123 

medger tomtstorlekar på minst 1500 m 2 , byggrätten är totalt 80 m 2 

varav högst 60 m 2 för huvudbyggnad. högsta byggnadshöjd är 3 m 

(huvudbyggnad) respektive 2,5 m (uthusbyggnad). förutsättningarna var 

att exploatör drog fram vatten för att koppla på kommunens nät samt att 

gemensamhetsanläggning bildades för gemensam infiltrationsanläggning. 

i pl 248 anges samma bestämmelser som pl 123. 

Naturvårdsplan: På östra sidan finns större allmänna strandområden 

som tagits i anspråk av stugägare. flera muddringsföretag är gjorda. 

Vid Näset på områdets västra sida finns en skyddsvärd lokal för 

fladdermöss. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: inom område av riksintresse för

friluftslivet. ytterligare bebyggelse är mindre lämpligt annat än i enstaka 

fall. En utökning av bebyggelsen förutsätter förbättrade trafikförhållanden 

i kallax by (ny anslutningsväg till fritidsbebyggelseområdet). risk för 

permanentning finns. 



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 8 3 -1 1 9 19 0 39 







kallaxhalvön ligger relativt nära kommunal spillvattenpumpstation 

(p249), det är dock osäkert vilken kapacitet denna station med 

tryckledningar har. kapacitet i huvudledningsnätet mellan kallax och 

Bergnäset finns. Kallaxhalvön är ett stort område med spretig bebyggelse, 

vilket innebär stora svårigheter att få ekonomi för en kommunal vautbyggnad. 

privat initiativ är möjligt genom ledningssamfälligheter som 

kan kopplas på det befintliga kommunala nätet. Detta bedöms kräva ett 

antal spillvattenpumpstationer. 

vägaR 

1. Sjöstråket (3,5 meter, grus) 2. Småviltsvägen (4 meter, grus) 

3. Jaktviksvägen (4 meter, grus) 4. Björnhällevägen (4,5 meter, grus) 


flertalet av vägarna inom Kallaxhalvön efter eventuell planändring 

kommer att berättigas statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal 

drift eller kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare nämnt regelverk




och år (kr) 






Upprustning 6 775 3 500 ≈ 24 000 000 

Driftskostnad 

per år 

6 775 18 ≈ 125 000 


kallaxhalvön ligger i direkt anslutning till kallax by och utgör därför 

en logisk fortsättning av byakärnan. det kommunala verksamhetsområdet 

för va sträcker sig i dagsläget också ända till gränsen av kallaxhalvön. 

vattenförsörjningen inom kallaxhalvön är till stora delar centraliserad. 

en stor del av fastighetsägarna är anslutna till en gemensam vattentäkt 

vid svedjeberget och en mindre fastighetsgrupp i norra delen är anslutna 

till kommunalt vatten via en samfällig ledning. 

trycket på att bosätta sig permanent på kallaxhalvön har varit stort 

under senare år. tomter har sålts för stora pengar och ett antal exklusiva 

bostäder har vuxit fram. området bedöms på sikt vara till största delen 

omvandlat till ett område för permanent bostadsbebyggelse vilket 

dessutom underlättas av redan idag relativt generösa byggrätter. en 

eventuell ny detaljplan med syfte att öka byggrätterna ytterligare bör 

utreda möjligheten till ytterligare förtätning. Bergen och kullarna bör 

dock bevaras från ny bebyggelse för att sparas som rekreationsområden. 

möjlighet till en gemensam hamn bör också utredas för att minska antalet 

muddringsföretag. 

Status: planläggning för att utöka byggrätter 

är möjlig. arbetet kan då ske etappvis. 

fastighetsägarnas åsikter bör kartläggas i ett tidigt 

skede för att utgöra en del av beslutsunderlaget. 

Tidsplan: Bör av resursskäl inte prioriteras före 

planläggning av Järnviken och utredningen av 

hertsölandet. 

Huvudmannaskap för vägar: enskilt 

Huvudmannaskap för VA: på lång sikt kan 

kommunalt va vara att föredra, men alternativ 

för att kunna möta dagens bebyggelsetryck 

bör utredas närmare. möjligheten att anordna 

gemensam vattenförsörjning från befintlig 

vattentäkt samt att öka antalet anslutna till 

gemensamhetsanläggningar för avlopp bör 

utredas. 

Initiativ till planläggning: kommunen eller berörda 

fastighetsägare.

Edviken 

Edet 

> 

Landfastholmen 

Edgrundet 

> 

> 

> 

> 

> 

> > 

> 

> > 

> 

> 

> > 

> > 

Landfastberget 

> 

Näset 

> 

> 

> > 

> 

> 

> > 

> > > 

> 

> 

> 

> Svedjen 

> 

Sandlåudden 

Kallaxön 

Klubben 

Storviken 

Kallaxhalvön 

> 

> > > 

> > > 

> 

> 

Bastaskataviken 

Storvikberget 

Jaktviken Jaktvikstjärnen 

> 

> 

Svedjeberget 

> 

> 

> 

> 

Biskopsgrönnan 

Björkören > 

Bastskataudden 

Lill-Furuholmen JaktvikholmenJakt- 

viken 

> 

> > 

> > > 

Aspviken 

> 

Kallaxhalvön 

Plangräns 



Stor-Furuholmen 



Såg 

Björnhällan 

> > 

> 

> 

> 

Småbåtshamn 

> 

Kallaxfjärden 

Klubbudden 

Näsudden 

0 275 550 1 100 Meter 

± Strömmingsv 

1:11 000 

Fd fältspatsgruva 

K

Måttsundsvägen 

± Kallvikholmen 

amn 

1:13 000 

Edsbacken 

Edviken 

Edet 

Landfastholmen 

Edgrundet 

Avan 

Såg 

Småbåtshamn 

Notskatagrundet 

Kallaxfjärden 

Klubbudden 

Landfastberget Storviken 

Klubben 

Näset 

Svedjen 

Jaktviken Jaktvikstjärnen 

Sandlåudden 

Kallaxön 

Bastaskataviken 

Biskopsgrönnan 

Svedjeberget 

Plangräns 

Björkören Bastskataudden 

Kommunal gata 


Lill-Furuholmen JaktvikholmenJakt- 

viken 

Aspviken 

Kallaxhalvön_infrastruktur & service 

sundet Övrig enskild väg med privat drift 

Allmän väg 

Björnhällan 

Näsudden 

Halsön 


4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 

Verksamhetsområde 

Yttre 

för VA 

Blindsundet 

Kallaxvägen 

Edvägen 

Stor-Furuholmen 

Smiths väg 

Kallaxhalvön 

Jaktviksvägen 

Jaktviksvägen 

Fiskehamnsvägen 

Öströmsvägen 

Sjöstråket 

Småviltvägen 

Kallax Strandväg 

Aspviksvägen 

Björnhällevägen 

0 325 650 1 300 Meter 

Storvikberget 

Rovarpudden 

Kallaxfj 

Strömmingsvarpberget 

Fd fältspatsgruva

Äldre fritidshus på Kallviksholmen 

kallviksholmen 

allmänt 




till skola/förskola och butik på Bergnäset samt ca 5,5 km till skola år 0- 

6/förskola i måttsund. 


Planbestämmelser: tomter ska vara minst 2000 m 2 , byggrätten är totalt 

100 m 2 . endast 1 våning är tillåten. 

Naturvårdsplan: i kallviken sker en snabb uppgrundning och kanalen 

är redan i dagsläget muddrad. 

Fördjupad översiktsplan för Luleå tätort: Risk för permanentning finns. 

inom område av riksintresse för friluftslivet.



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- 0 0 0 0 2 0 0 2 







Ligger ca 850 m från befintliga VA-ledningar i Kallaxvägen. Med den 

begränsade geografiska omfattningen av området bedöms en anslutning 

till det kommunala nätet vara orealistisk. 

vägaR 

1. Kallviksholmen (3,5 meter, grus) 2. Kallviken (3,5 meter, grus) 


vägarna inom kallviksholmen inte är berättigade till statsbidrag, då de 

är för korta. vägarna inom området kommer däremot vid eventuell 

planändring att berättigas kommunalt utfartsbidrag. 


och år (kr) 


Utfartsbidrag 1 020 3,71 ≈ 4 000




Upprustning 1 020 3 500 ≈ 4 000 000 

Driftskostnad 

per år 

1 020 18 ≈ 20 000 


Kallviksholmen är ett geografiskt litet område som ligger relativt 

långt från befintlig kommunal service. Vägen mellan Kallaxvägen och 

kallviksholmen är dessutom av dålig kvalitet. detta märks också på den 

låga andel fastigheter som är permanentbebodda samt det låga trycket 

på inflyttning. Den låga standarden på vägen till området bedöms också 

försvåra en tillräcklig service för exempelvis hemtjänst. Den befintliga 

byggrätten på 100 m 2 bedöms också vara tillräckligt generös för en 

framtida, mindre utveckling av området. 


Kallviksholmen 

Plangräns 

Kallviken 

Småbåtshamn 







> 

Småbåtshamn 

0 100 200 400 Meter 

Kallvikholmen 

± 1:4 000

± 1:6 000 

Utantillbodarna 

Kallviken 

Östkallen 

Kallviken 

Lillvikgrundet Kallviksholmen_infrastruktur & service 

Småbåtshamn 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 

4 Skola 

3 Förskola 

: Butik 



Kallviken 

Kallviken 




Småbåtshamn 

0 150 300 600 Meter 

Kallvikholmen

Strandtomt på Börtnäsheden 


allmänt 

2 


Kollektivtrafik: länsbuss 221 passerar Börtnäsheden med ca 10 resor 

tur och retur per vardag samt 1 resa tur och retur per lördag. 


till skola år 0-6/förskola i måttsund. 


Planbestämmelser: tomter ska vara minst 1500 m 2 , byggrätten är 

totalt 100 m 2 . endast 1 våning är tillåten. syftet med planen var att lösa 

gatunätet som är undermåligt. detta är dock inte genomfört. 

Naturvårdsplan: inga skyddade naturvärden. 

Översiktsplan för Luleå kommun: område för fritidsbebyggelse. 

riksintresse för friluftsliv.



ålder 0 – 5 6 – 15 16– 19 20– 24 25– 44 45– 64 65 - Totalt 

+/- -1 1 2 -1 -3 6 3 7 







området ligger i direkt anslutning från kommunalt va utmed 

kallaxvägen. 

vägaR 

1. Klintebostigen (4 meter, grus) 2. Börtnäsvägen (3,5 meter, grus) 

3. Lindbergavägen (3 meter, grus) 4. Hjorthagenvägen (3,5 meter, grus) 

alternativet med enskilt huvudmannaskap för vägar innebär att en 

del av vägarna inom Börtnäsheden efter eventuell planändring kommer 

att berättigas statsbidrag enligt vägkategori B. ingen kommunal drift 

eller kostnadstäckning kommer att ske enligt tidigare nämnt regelverk




och år (kr) 






Upprustning 2 760 3 500 ≈ 10 000 000 

Driftskostnad 

per år 

2 760 18 ≈ 50 000 


upprättandet av en ny detaljplan för Börtnäsheden skulle vara till 

fördel ur fler aspekter än bara möjligheten att bygga större. Det vägnät som 

fastlades i den nu gällande detaljplanen från 1960-talet är inte genomförd 

och bedöms inte heller vara möjlig att genomföra idag då utvecklingen av 

vägsystemet har skett tämligen okontrollerat allteftersom ny bebyggelse 

har tillkommit. innan ytterligare utbyggnad sker på Börtnäsheden, med 

eller utan ökade byggrätter, bör därför vägnätet ses över. en annan aspekt 

att uppmärksamma är att gamla permanentbostäder innefattas av gällande 

detaljplan vilket innebär att den begränsade byggrätten i några fall leder 

till begränsningar i verksamhetsutövande, främst inom skogsbruk. denna 

fråga har varit föremål för diskussioner under några år och är det största 

skälet till att Börtnäsheden innefattas i utredningen trots att området 

ligger just utanför gränsen till luleå tätortsområde. 

Status: utredningsområde. då gällande detaljplan 

inte är genomförd krävs en genomgång av 

vägnätet inom området. i samband med detta 

bör också ett ställningstagande angående valösningar 

göras. fastighetsägarnas åsikter bör 

kartläggas i ett tidigt skede för att utgöra en del 

av beslutsunderlaget. 

Tidsplan: Bör av resursskäl inte prioriteras före 

planläggning av Järnviken och utredningarna av 

hertsölandet, kallaxhalvön och hagaviken. 

Huvudmannaskap för vägar: Bör utredas vidare 

Huvudmannaskap för VA: Bör utredas vidare. 

Ligger nära befintliga kommunala VA-ledningar 

längs kallaxvägen. 

Initiativ till planläggning: kommunen

viken 


Plangräns 





> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Börtnäsudden 

> 

> 


> 


> 

> 

> 

> 

> 

> 

> 

Davidsesskatan 

0 125 250 500 Meter 

> 

> 

± 1:5 000

3 

Kläpparna 

Skola Gustav- 

4 

tjärnen 

Ishockeybana 

ndet 

Småbåtshamn 

± 1:10 000 

4 

Sandvikgrunden 

Skola 

3 Förskola 

: Butik 


Börtnäsheden_infrastruktur & service 

Plangräns 

Kommunal gata 




Allmän väg 


Svedjen 

Oxvikudden 

Oxviken 

Oxviken 

Hjorthagenvägen 


Klintebostigen 

Börtnäsudden 

Lindbergavägen 


0 250 500 1 000 Meter 

Knuthägnanvägen 

Börtnäsvägen 

Davidsesskatan 

Lil

utvecklingsplan för tätortsnära fritidshusområden - Luleå kommun

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?