Vanliga fel när stadgar ändras - Bostadsrätterna

sbcdirektNr 11 • december 2004Nyheter för dig i bostadsrättsföreningens styrelse. www.sbc.seHELENA HALVARSSONVanliga fel närstadgar ändrasAtt ändra en bostadsrättsförenings stadgar är en oftatidsödande procedur som omges av flera viktiga formkrav.Många beslut i en bostadsrättsföreningfungerar även om de gjorts på felaktigtsätt, eftersom de inte granskas ellerkontrolleras. Stadgeändringsbeslut blirdäremot granskade av Bolagsverket.Därför är det viktigt att det är rätt frånbörjan. Det är inte så roligt för enstyrelse att efter beslut på två stämmorfå bakläxa hos bolagsverket och kansketvingas göra om proceduren. Stadgeförslagetmåste vara utformat så att detinte strider mot lag. Kallelsen måstevara korrekt och protokollet måstegöras rätt. Blir det fel registreras intede nya stadgarna och då blir de inteheller gällande.Här är några av de vanligaste felensom sbcs medlemsrådgivare stöter på.KallelsenI kallelsen till stämman som ska fattabeslut om stadgeändring ska enligt föreningslagentydligt anges de ärenden somska förekomma på föreningsstämman.Ett stadgeändringsförslags huvudsakligainnehåll ska nämligen anges i kallelsentill föreningsstämman. Det räcker intemed att som ärende i kallelsen ange”förslag till stadgeändring” eller liknandeformulering och först på stämman redovisaförslagets närmare innehåll. Dåberövas medlemmarna möjligheten atti lugn och ro sätta sig in i förslaget ochbegrunda dess konsekvenser. Därför börförslaget till stadgeändring i sin helhet,om det är praktiskt möjligt, tas ini kallelsen som en bilaga. Om i stället dethuvudsakliga innehållet anges i kallelsenmåste alla huvudsakliga delar i ändringsförslagetfinnas med. Om en viss paragrafeller visst stycke ska tas bort är det tillräckligtatt detta anges i kallelsen.Det fullständiga stadgeförslaget skahållas tillgängligt hos föreningen (styrelsen)efter det att kallelsen utfärdats.Medlemmar som begär att få förslagetsänt till sig med post har rätt till det.Innehållet i stadgarna bör stämmas avmed någon kunnig person, till exempelsbcs jurister, innan kallelsen går ut.Även om det kan förefalla praktiskt såär det inte tillåtet att kalla till två stämmorsamtidigt – varje stämma måste hasin kallelse och tidsgränserna för kallelserska iaktas. Syftet med lagens krav på tvåseparata stämmor är att ge möjlighet tilltid för eftertanke och en chans för allaatt påverka. Därför får man inte vare sigha eller kalla till ”två stämmor i följd”,direkt i anslutning till varandra.Två stämmor i följdFör att få göra en ändring i stadgarnakrävs i de flesta fall två på varandra följandestämmor. Om alla röstberättigadei föreningen är ense om ändringen räckerdet, om stadgarna inte säger annorlunda,med ett stämmobeslut.Men i föreningar med ett relativt stortantal medlemmar kan det bli svårt attsamla ihop samtliga medlemmars enhälligabeslut – därför inriktar sig de flestapå att genomföra två stämmor.På den första stämman fattas beslutenmed enkel majoritet och på den andrakrävs minst två tredjedelar av de röst-▼

Håll koll på förseningsavgifternaVad gör ni om avgifterna inte kommerin i tid? Debiterar påminnelseavgifter?Det bör man göra – men de får intevara för höga.I dag finns det många föreningar somtar ut fel påminnelseavgift vid sen betalning,det vill säga fel i den bemärkelsenatt man går utöver vad en borgenär fårdebitera enligt lag, det vill säga max 50kronor för en skriftlig betalningspåminnelse.Detta regleras i förordningenom ersättning för inkassokostnader(1981:1057) – som det också hänvisas tilli sbcs mönsterstadgar. Trots det förekommer"oskäliga" debiteringar på flerahundra kronor.Utöver påminnelseavgift så angermånga stadgar att dröjsmålsränta enligträntelagen (1975:635) utgår tills fullbetalning sker. Det innebär att föreningenhar rätt att ta ut en ränta som är åttaprocent högre än Riksbankens referensränta(den räntefot som tidigare kalladesdiskonto). För andra halvåret 2004 ärreferensräntan bestämd till två procent.Det innebär att nu gällande ”lagliga”dröjsmålsränta är tio procent.Det kan tilläggas att räntelagen är enså kallad dispositiv lag vilket innebäratt parterna kan avtala bort lagen tillförmån för ett eget avtal. En dröjsmålsräntakan alltså utgå med i principvilken ränta som helst – förutsatt attparterna är ense om det innan avtaletupprättas. Men har man inte kommitöverens om något i förväg så är deträntelagens ”plus åtta procent” som ärmaximal dröjsmålsränta.Ersättning när bilar skadat husetPåbackade portar och skadade hörn ärvanliga skador på hus som har biltrafik“in på knuten”. Men ofta är det svårt attfå tag på den som orsakat skadorna. Dåblir det ett fall för Trafikförsäkringsföreningen,försäkringsbolagens gemensammaorgan för ersättning av trafikskadormed ”anonyma” vållande.Tyvärr är hanteringen av den härtypen av försäkringsärenden så besvärligatt många låter bli att söka ersättning.Det är här Trafikskadetjänst ab harsin verksamhetsidé. Med hjälp av upparbe-taderutiner och goda kontakteråtar de sig att för fastighetsägares räkningsköta anmälan och driva frågan så attersättning betalas ut.sbc har slutit ett samarbetsavtal medbolaget. Mot en kostnad av 6 procent avgällande basbelopp kan alla medlemsföreningarvända sig till Trafikskadetjänstsom företräder bostadsrättsföreningeninför polismyndigheten och Trafikförsäkringsföreningen.Kontakta Bengt Hellsgård på Trafikskadetjänst,tel 08-545 88 200 förytterligare information.Nytt KPI kange högre hyrorKONSUMENTPRISINDEX (KPI) föroktober månad 2004 är fastställt.Det uppgår till 281,0 , 0,8 procenthögre än förra årets oktoberindex.För de flesta lokalhyresavtal innebärdet hyreshöjning jämfört med föregåendeår.Värdet av KPI för oktober månadhar betydelse för nästa års lokalhyrai de lokalhyresavtal som har en såkallad indexklausul och som omräknasutifrån KPI.När justering av hyran ska görasberor på bestämmelserna i hyreskontraktet.Men för det övervägandeantalet hyreskontrakt ska hyranjusteras från och med 1 januari 2005.Den nya hyran räknas ut genomatt jämföra indextalet för oktobermånad 2004, med det basindextalsom är inskrivet i kontraktet ochtillämpa denna beräkning påkontraktshyran som är angiven ihyreskontraktet. Man ska såledesinte räkna upp föregående års hyrautan det är själva kontraktshyransom ska omräknas.Hyrestiden för hyresavtal medindexklausuler ska vara minst tre årför att rätten till hyreshöjning skaföreligga. Detta innebär att bådeförsta hyresperioden och de förlängningstidersom kontraktet löper medska vara minst tre år. Vill en föreningha kortare hyrestider men ändåjustera hyra varje år finns möjlighetenatt i förväg bestämma hyresbeloppetår för år.Nya riktlinjer för att hindra ras från takUnder de senaste åren har det inträffaten rad tragiska olyckor, några meddödlig utgång i samband med att is ochsnö har rasat ner från tak på fotgängare.Men hittills har det inte funnitsnågon bra handbok för de ansvariga.”Det allra största ansvaret somfastighetsägare gäller förstås ansvaretför andra människors liv”, skriverordföranden i Fastighetsbranschensutvecklingsforum, Rickard Backlundi förordet till den nya skriften ”Snöoch is på tak – Risker och riktlinjer”.Boken har sammanställts av sakkunnigafrån branschens organisationer,bland annat SBC.Huvudsyftet med boken är att förbättrasäkerheten för allmänheten motnedfallande snö och is från tak.I handboksform ger den riktlinjer förbedömning av vad rasrisker innebär,metoder för avspärrning och anvisningarom rimliga insatstider för takskottning.Skriften tar också upp devanligaste metoderna och teknikernaför att hindra snöras – och varnarockså för vanliga fel när det gäller tillexempel installation av värmekabel.Boken ska fungera som ett verktygför de fastighetsansvariga – det märksi bokens mallar, checklistor ochförslag till avtal med entreprenörer.Skriften finns att köpa hos byggbokhandeln.comför 280 kr exkl.moms. Medlemmar i SBC erbjudsdär 10 procent rabatt på boken.

Posttidning BStockholm KlaraBegränsad eftersändningSBC, Box 1353, 111 83 StockholmUtfrågning omombildningar i Riksdagen– Bostadsrätter är den mest attraktivaoch ekonomiska formen av boendei flerfamiljshus. Därför fortsätter ombildningarna,sa Ulrika Francke, VD för SBCvid en utfrågning i riksdagens bostadsutskottden 18 november.Vid utfrågningen framkom att Hyresgästföreningeni Stockholm och FastighetsägarnaSverige vill skärpa reglernaför bostadsrättsombildningar. De harorganiserat en särskild enhet för att hjälpahyresgäster som bor hos bostadsrättsföreningar,då de anser att dessa somregel saknar kompetens och vilja att agerasom goda hyresvärdar.Mellan 1990 och 2003 har bostadsrätternasandel i Stockholms innerstadökat från 29 till 54 procent. Ombildningarnahar också ökat i landets övrigastorstäder. Trots att allmännyttan heltstoppade sina utförsäljningar efter detpolitiska maktskiftet i Stockholms stadfortsätter denna trend med cirka 4 000ombildade lägenheter per år.Det var bostadsutskottet som bjudit intill offentlig utfrågning för att belysavilka verkningar de genomförda bostadsrättsombildningarnahar medfört. Helautfrågningen går att se i efterhand påwebbTV från Riksdagens hemsida,www.riksdagen.seLängre öppethållande på MedlemsserviceFrån och med måndagen den 6 decemberförlänger SBC sin medlemsrådgivningi telefon till klockan 18.00 varje måndag.Syftet är att fler ska kunna komma framoch få sin frågor besvarade. Telefonrådgivningenutnyttjas flitigt och vi seratt väntetiderna emellanåt kan varalånga.Övriga arbetsdagar är rådgivningenöppen klockan 10.00–12.00 och klockan13.00–15.00. Ett alternativ till telefon ärvår e-postservice "Fråga SBC". Gå in påwww.sbc.se och logga in på styrelsesidornadär du finner den särskildafrågeplatsen. Svar ges i allmänhet inom24 timmar. Välkomna!Ansvarig utgivare Göran Olsson Redaktionsråd Mats Lindbäck, Ingvar Johansson,Chris Hammar, Peder Halling, Anna Mölgård och Lena Nöjd.Produktion Journalistgruppen AB Repro Turbin AB Tryck ArkpressenAdress SBC, Luntmakargatan 18, Box 1353, 111 83 Stockholm Telefon 08-50 11 50 00Frågor om innehållet? Vänd er till redaktionen – sbcdirekt@sbc.se. För insänt ej beställt material ansvaras ej.SBC Direkt finns också att läsa på www.sbc.se. Använd föreningens namn och medlemsnummer som framgårav adressetiketten ovan för att logga in.KEROLD KLANGFrågor och svarVår styrelse består av fem ordinarieledamöter plus två suppleanter. Vårordförande i styrelsen skall flyttafrån föreningen. Problemet är attingen av de återstående i styrelsenvill vara ordförande. Måste vi framtill årsstämman ha en ordförandei styrelsen eller kan vi hanka ossfram bara styrelsen är beslutsför?SVAR: Ni måste ha en ordförande!Detta är nämligen ett krav enligt 6 kap8 § föreningslagen där det blandannat står: ”Inom styrelsen skall enav ledamöterna vara ordförande.” Enav er måste alltså ta på sig uppdraget.Vi har läst att Riksdagen nu beslutatatt ett ROT-avdrag i form aven skattereduktion skall medges förarbete på bostäder under perioden15 april 2004 – 30 juni 2005. Hurstor kan skattereduktionen bli förvår bostadsrättsförening?SVAR: 30 procent av arbetskostnadeninklusive moms. Lägsta underlag för attsöka avdrag är arbetskostnader på2 000 kronor. Bostadsrättsförening somäger hyreshus får maximalt dra av dethögsta av beloppen 20 000 kronoreller tre gånger fastighetsskatten förbostadsdelen för hela kalenderåret2004.Betalar föreningen inte statlig inkomstskattkan maximalt två gångerfastighetsskatten utnyttjas.För enskild bostadsrättslägenhet kanskattereduktion utgå med högst 5 000kronor. Bostadsrättsförening som bestårav småhus medges inte skattereduktion.Istället kan de enskildabostadsrättshavarna få skattereduktionmed maxbeloppet 10 500 kronor(som för eget småhus).