RAGUNDA RAGUNDABOTTEN 1:882 Centralgatan 32 ... - Abersten

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-265 M A R K N A D S A N A LY S5.1 AllmäntEfter en ljus inledning på året skuggas svensk ekonomi av orosmolnen i Europa. Det globalakonjunkturläget fortsätter att försämras och den europeiska skuldkrisen är överhängande.Trots oron fortsätter den svenska ekonomin att växa, om än svagt. Samtidigt är inflationenlåg. För att understödja konjunkturen och få en inflation i linje med målet på 2 procent behöverräntan vara fortsatt låg. Vid sitt senaste penningpolitiska möte i början av juli beslutadedärför Riksbankens direktion att lämna reporäntan oförändrad på 1,50 procent.Tillväxten väntas bli 1,3 procent i år, vilket är något högre än prognosen i den penningpolitiskauppföljningen i april. Upprevideringen beror på det oväntat starka BNP-utfallet förförsta kvartalet 2012, vilket påverkar helårssiffran för 2012. Kvartalstillväxten för det närmastehalvåret har däremot reviderats ner, bland annat till följd av den svagare utvecklingeni euroområdet. BNP-tillväxten under 2013 har också reviderats ner något, till 1,7 procent.Prognosen för BNP-tillväxten 2014 är oförändrad på 2,8 procent. Efter 2012 bedömstillväxten öka igen om än något långsammare än normalt bland annat genom en svag utvecklingi viktiga exportländer. Den mycket kraftiga sänkningen av styrräntan i december2008 gjorde att omsättningen återhämtade sig något. Reaktionen av sänkningen blev denatt flera större affärer genomfördes. Riksbanken sänkte styrräntan med 3,75 procentenheterfrån den högsta nivån i september 2008. Riksbanken försöker anpassa reporäntan så attinflationen i normalfallet väntas ligga nära inflationsmålet på 2 procent inom två år. I dagslägetligger den 1,25 %. Riksbankens direktion bedömer att reporäntan kommer ligga stillaunder 2012 och 2013. Därefter höjs reporäntan stegvis och prognosen ligger på 3,25 procentunder 2016. Osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen i omvärlden är stor. Å enasidan kan de statsfinansiella problemen i framförallt euroområdet fördjupas och leda tillstörre negativa effekter för svensk ekonomi.Världsekonomin väntas växa med i genomsnitt 3,8 procent under 2012.Barometerindikatorn föll drygt två enheteri juli och ligger nu närmare fyraenheter under det historiska genomsnittet.Den indikerar att tillväxten isvensk ekonomi för närvarande ärsvagare än normalt.Den öppna arbetslösheten förväntasuppgå till 7,6 procent i år och till 7,7procent under nästa år. Under 2014förväntas arbetslösheten ha minskattill 7,3 procent.De flesta analytikerna är överens om att efterfrågan på lokalhyresmarknaden, särskilt förkontor, kommer att förbli svag de kommande kvartalen och att den relativt tuffa finansieringsmarknadenfortsatt kommer att verka hämmande mot marknadens aktörer.Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 nådde inte riktigtupp till fjolårets 106 miljarder kronor utan stannade på strax under 104 miljarder kronor.En av anledningarna var ett ovanligt svagt fjärde kvartal. Stockholm var den marknad som7

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26attraherade mest kapital - närmare 40 procent av transaktionsvolymen 2011. Sett till olikafastighetssektorer var kontor störst med närmare 30 procent av kapitalet, följt av bostäder(25 procent). De svenska aktörerna dominerade kraftigt och stod för nästan 90 procent avdet investerade kapitalet och 67 procent av försäljningsvolymen under 2011.Under året dominerade onoterade fastighetsbolag på såväl köp- som säljsidan. Även institutionernahar varit aktiva att strukturera om sina portföljer.Efter en tid med mycket låg transaktionsaktivitet i storstäderna är botten på den svenskafastighetsmarknaden enligt bedömare nådd och passerad. Bostäder har goda framtidsutsiktermedan det är tuffare för kommersiella fastigheter. Totalavkastningen på fastighetsinvesteringari Sverige uppgick enligt IPD Svenskt Fastighetsindex till 10,2% under 2011. Sverigehar haft två år med obruten tillväxt i BNP och även på fastighetsmarknaden. Värdeförändringenvar 4,8 % och direktavkastningen 5,1% år 2011. En annan trend man noterar på JonesLang LaSalle är att andelen transaktioner omfattande kontorshyreshus fortsatt minskartill förmån för bostadshyreshusen, vars andel ökat från 32 procent under 2009 till 37 procentunder 2010. På motsvarande sätt har andelen kontorstransaktioner minskat från 25procent 2009 till 21 procent under 2010.Under första halvåret 2012 genomfördes transaktioner till ett värde om 51 miljarder kronorvilket är i nivå med samma period året före, främst tack vare ett starkt första kvartalunder 2012. Den på nytt uppblossade finansiella oron i Europa har resulterat i en kraftigtminskad aktivitet från de utländska aktörerna. Andelen köp av utländska ägare utgjordeendast 9 procent under andra kvartalet jämfört med 31 procent under första kvartal i år.Stockholm, Göteborg och Malmö har under de två senaste kvartalen sett en återhämtning itransaktionsaktiviteten. Den trenden håller i sig, särskilt i Stockholm vars andel av den totalavolymen uppgick till närmare 50 % under årets andra kvartal. För samtliga tre storstadsområdenär motsvarande siffra drygt 73 %. En hög andel transaktioner i Stockholmsområdetbrukar generellt också innebära att kontorsfastigheternas andel av den totala volymenökar, vilket framgick tydligt under kvartalet då den uppgick till 55 %.5.2 Ragunda kommunRagunda kommun omfattar idag totalt ca 5 492 invånare (2012). Särskilt allvarligt riskerardet att bli då befolkningen förväntas minska med tio procent eller mer till år 2035. Antaletinvånare har under de senaste åren varit fallande. Befolkningsmängden bedöms även fortsättningsvisligga på denna nivå. Kommunkontoret ligger i Hammarstrand med drygt 1 000innevånare. De två övriga tätorterna är Bispgården i öst och Stugun i väst.I Ragunda kommun finns en lång tradition av eget företagande. Det finns många stabila företaginom bland annat tillverkningsindustrin och IT som idag visar på mycket goda möjligheteratt utvecklas i en positiv riktning.Basnäringarna i Ragunda kommun finns inom jord och skogssektorn samt inom industrin.Turism- och besöksnäringen har visat sig ha en stor betydelse, och är under ständig tillväxt.Kommunen har ett rikt och differentierat näringsliv, och under dom senaste åren har strukturenkompletterats med tjänsteproducerande företag.Turismen i Ragunda sköts av Ragundadalen turism. Ragunda kommun är delägare i föreningen.Våra två största besöksmål, Thailändska paviljongen och Döda fallet, drar tillsammansöver 100 000 besökare varje år.Omsättningen av kommersiella fastigheter i närområdet är mycket låg. Hammarstrand intehar någon industri av dignitet som t ex Bispgården, så turism är mycket viktigt för Hammarstrandsom köpcentrum.8

6 E KO N O M I S K A F Ö R U T S ÄT T N I N G A RRagunda Ragundabotten 1:8822012-10-26Areor och hyrorMarknaden för hyresfastigheter i centrala Hammarstrand bedöms som sval utan några registreradeköp på senare tid. Kommunen har två mindre vakanta lokaler i Hammarstrand.Hammarstrand bedöms ha en bister framtid med minskande befolkning.Vakanser och hyresförlusterObjektets långsiktiga hyresförlustgrad har bedömts till ca 6,0 %, vilket bedöms omfatta vakanssom uppkommer p g a omflyttning.Drift- och underhållskostnaderDrift- och underhållskostnaderna ligger schablonmässigt kring 360 – 420 kr/m² för privatägda(ej ägda av allmännyttan) mindre fastighetsbestånd med hyreslägenheter. Driftkostnadernavarierar i de allra flesta fallen mellan 220 – 300 kr/m² och det löpande samt planeradeunderhållet mellan 100 – 160 kr/m². Med tanke på det aktuella underhållsbehovetbedöms kostnaderna ligga i det övre intervallet innan byggnaden har renoverats.Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägaren.Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnadeöver tiden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms följa inflationen.Driftkostnaderna är redovisade inklusive uppvärmning och moms för bostäder och ejmomspliktiga hyresgäster men exklusive moms för lokaler.När vi åsatt direktavkastningskrav samt andra värdegrundande parametrar har vi jämförtmed försålda fastigheter vars byggnader vi bedömt är i ungefär samma skick och standardoch har därför inte hjort något avdrag för något akut underhållsbehov i våra kalkyler.Vi har bedömt att fastighetens huvudbyggnad har ett akut underhållsbehov, se byggnadsbeskrivningeni kapitel 3. Kostnaden för att avhjälpa det akuta underhållsbehovet bedömstill ca 500 000 kronor och bedöms belasta fastigheten under det första kalkylåret.10

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26FastighetsskattFastighetsskatt utgår för närvarande med 0,5 % av taxeringsvärdet som avser industrifastigheter.Fastighetsskatten baseras på föregående års taxeringsvärde. Fastigheten erhöll ettnytt taxeringsvärde 2007.Enligt nya regler, från och med inkomståret 2008, har fastighetsskatten förhyreshusenheters bostadsdel ersatts med en kommunal avgift om 1 365 kr per lägenhetdock max 0,4 % av taxeringsvärdet. Fastighetskattesatsen om 1,0 % för lokaldelen kvarstår.Vi har estimerat framtida omtaxeringar (vart tredje år) genom att räkna upp taxeringsvärdetmed fastighetens långsiktiga driftnettoförändring.Den kommunala avgiften är indexburen och följer inkomstbasbeloppet för varje år. Inkomstbasbeloppetför 2009 är 6,09 %. För framtida regleringar antar vi att inkomstbasbeloppetföljer vårt inflationsantagandeEftersom vi åsatt bedömda marknadshyror som exkluderar fastighetsskatt innebär det attden ska vidarefaktureras till de tänkta hyresgästerna.11

7 O R T S P R I S A N A LY SRagunda Ragundabotten 1:8822012-10-26För att finna jämförbara objekt görs en undersökning av försålda hyresfastigheter med typkod321 belägna inom Ragunda kommun. Sökningen omfattar hyresfastigheter som är försåldafrån och med 2009. Materialet gallras från köp som är av obeståndskaraktär eller sompå annat sätt inte bedömts som representativa och det återstår 5 fastigheter. Utav dessabedöms åtta särskilt representativa och uppvisar prisnivåer inom intervallet 83 – 1 473kr/m² med ett genomsnitt kring 721 kr/m². Köpeskillingskoefficienten K/T ligger i snitt på0,83 (spridning i intervallet 0,07 – 1,37).Jämförelsematerialet utökas med att undersöka fastigheter med typkod 321 i hela Jämtlandutan Åre och Östersund. Analysen visar att de 107 fastigheterna har sålts till snittprispå 1 637 kr/m² och en köpeskillingskoefficient på 1,05.Ytterligare en jämförelse görs genom att titta på hela jämtland för hyresfastigheter taxerademed 320 – 325. Materialet gallras från köp i centrala Östersund, Funäsdalen och Åresamt de som är av obeståndskaraktär eller som på annat sätt inte bedömts som representativa.De uppvisar prisnivåer inom intervallet 114 - 6 071 –/m² med ett genomsnitt kring 2025 kr/m². Köpeskillingskoefficienten K/T ligger i snitt på 1,95 (spridning i intervallet 0,22 –7,27).Då fastigheten ligger centralt i kommuncentrat bedöms fastighetens marknadsvärde liggaöver snittet av jämförelsematerialet för fastigheter i hela området.Ovanstående uppgifter ger ett jämförelsevärde på 570 000-1 400 000 kr.Baserat på ortprismetoden erhålls ett värde, vid direktavkastning 9,6%, om ca 1,1 miljonerkr motsvarande 3 900 kr/m².12

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-268 VÄ R D E R I N G8.1 NettokapitaliseringsmetodMetoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto. Driftnettot beräknasutifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhållskostnader.Kapitaliseringen sker med ett marknadsmässigt direktavkastningskrav. Metoden motsvararden översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra utan vetskap omfastighetens faktiska intäkter eller kostnader.Med utgångspunkt från ovan genomförd ortsprisanalys och med tanke på fastighetensläge, byggnadernas utformning och skick samt nuvarande kontraktsstruktur bedömer vi attett rimligt direktavkastningskrav för värderingsobjektet bör ligga kring 9,6 %.8.2 AreametodenPrisnivåerna för denna fastighetstyp baserar sig till stor del på fastighetens avkastningsförmågaoch med stöd av ortsprisanalysen indikeras en värdenivå för fastigheten inom intervallet1 000 – 6 000 kr/m 2 BRA i snitt. Detta är baserat på fastighetens läge, skick samtfördelning mellan butiker, bostäder och kontor och vakansnivåer.Med ledning av ortsprisanalysen, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under periodenoch mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms såledesobjektet ha en värdenivå enligt nedan. Metoden motsvarar den översiktliga bedömningsom en potentiell köpare skulle göra utan vetskap om fastighetens faktiska intäkter ellerkostnader.8.3 KassaflödesmetodenAvkastningsbaserad marknadsvärdebedömningI kassaflödeskalkylen i (se bilaga) visas in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- ochunderhållskostnader, fastighetsskatt m.m.) som bedöms infalla under vald kalkylperiod.Kalkylen utgör en illustration av potentiell framtida utveckling över dagens ekonomiska situationmed korrigering för intäkts/kostnadsförändringar. I avkastningskalkylen användsde marknadsantagande som diskuterades under marknadsanalysen samt nedanståendekalkylförutsättningar.KalkylperiodKalkylen har utförts med en kalkylperiod om 5 år, november 2012 – oktober 2017.13

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26InflationsantagandeTill grund för kalkylerna ligger ett inflationsantagande om 2,0 % under kalkylperioden.Detta är åsatt eftersom det sammanstämmer med Riksbankens långsiktiga inflationsmål.DirektavkastningVid värdebedömningen har ett direktavkastningskrav om 9,6 % använts för beräkning avfastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.KalkylräntaKalkylräntan är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i fastigheten knutnakapitalet. I detta utlåtande utgör kalkylräntan räntekrav på det totala kapitalet eftersomkalkylen utförs utan hänsyn till eventuell belåning. Den teoretiska utgångspunkten för valav kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationermed en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelateradrisk som beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, alternativa användningsmöjligheterm m.I praktiken är det svårt att bedöma en marknadsmässig kalkylränta enligt den teoretiskamodellen bl.a. på grund av att kalkylräntan inte kan observeras vid studier av genomfördaförsäljningar. Av denna anledning har vi bedömt kalkylräntan genom att inflationsanpassadet av oss bedömda direktavkastningskravet. För det aktuella värderingsobjektet har kalkylräntandärmed bedömts till ca 11,8 %.Resultat av marknadsbaserad avkastningsbedömningNedan presenteras ett diagram över de årliga driftnetton som genereras genom deantaganden som vi gjort för det aktuella objektet.Den fullständiga kassaflödeskalkylen redovisas i bilaga 2. Nedan redovisas resultatet av denavkastningsbaserade marknadsvärdesbedömningen.Den huvudsakliga anledningen till att värdet som kalkylerats med avkastningsmetoden ärlägre än värdet från ortsprismetoderna är att vi har bedömt en högre kostnads- än hyresutvecklingunder kalkylperioden.Den huvudsakliga anledningen till att värdet som kalkylerats med avkastningsmetoden ärlägre än värdet från ortsprismetoderna är att den utgående hyran som tillhandahållits frånuppdragsgivaren är lägre än den av oss bedömda marknadshyran.14

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26KänslighetsanalysAvkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabell.15

9 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N GRagunda Ragundabotten 1:8822012-10-26FörutsättningarMed stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms dettotala marknadsvärdet för fastigheten Ragunda Ragundabotten 1:882 till:Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ettstort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Viden enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet,beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.Nyckeltal:Östersund 2012-10-26Mattias BeckungFastighetsvärderareLennart JonssonAv ASPECT Auktoriserad Fastighetsvärderare16

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26B I L A G A IA L L M Ä N N A V I L L KO R O C H D E F I N I T I O N E R1 Värdeutlåtandets omfattning1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut,ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter somframgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS).1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektethörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehöri annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Deninformation som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig,varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrättej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad somframgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning informationdärom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutomdet som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägareneller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektetinte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarensrådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas avbetungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsattsatt värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.2 Förutsättningar för värdeutlåtande2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats frånkällor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genomuppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare,har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endastkontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsattsatt inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägareneller dennes ombud.2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägareneller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig pådessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areornahar förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande”Svensk Standard”. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta.2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter,har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-,och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtalalternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor harerhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.3 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.)3.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativmiljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter harinte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att markeller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering elleratt det föreligger någon annan form av miljömässig belastning somexempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någonannan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga.3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte förden skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som enkonsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektetär i behov av sanering eller att det föreligger någon annanform av miljömässig belastning.4 Besiktning, tekniskt skick4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) sombeskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utfördbesiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikteller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken.Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard somokulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället.4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållandenpå egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverkavärdet. Inget ansvar tas för:- sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciellakunskaper för att upptäcka.- funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer,mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter,eftersom inga tekniska tester genomförts.4.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskravoch ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användningpå sätt som anges i utlåtandet.5 Ansvar5.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandetskall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det attskadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare äntvå år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tidär eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandetär femton prisbasbelopp.6 Värdeutlåtandets aktualitet6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärdeförändras över tiden är den värdebedömning som återges iutlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningaroch reservationer som angivits i utlåtandet.6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas iutlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattningåterspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden.Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någonutfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling.7 Värdeutlåtandets användande7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivarenoch skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderarenendast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivarenom utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar förskada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandeteller uppgifter i detta.7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till inågot annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkännainnehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26B I L A G A I IK A S S A F L Ö D E S K A L K Y L

B I L A G A I I I FA S T I G H E T S D ATA U T D R A GRagunda Ragundabotten 1:8822012-10-26

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26

B I L A G A I V K A R TARagunda Ragundabotten 1:8822012-10-26

Ragunda Ragundabotten 1:8822012-10-26B I L A G A VF O T O G R A F I E R