TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI

UNIVERZITET U BEOGRADU
GRAĐEVINSKI FAKULTEТ
Katedra za geodeziju i geoinformatiku
TRŽIŠTE NEPOKRETNOSTI
Predavanje 2
Prof. dr Zagorka Gospavić Gospavić, dipl.geod.inž.
Školska 2012/2013

Predavanje 2
SADRŽAJ
1. Definicija tržišta nepokretnosti
2. Specifičnosti tržišta nepokretnosti
3. Odnos ljudi prema nepokretnostima
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Definicija tržišta nepokretnosti
Miles i Wurtzebach
Tržišno orijentirana igra – igra koja ima svoje igrače,
pravila igre i vlastitu metodu odlučivanja o pobedniku.
Miles i Wurtzebach
Specifičnosti igre:
- konstantno se menja,
- pravila joj neprestano evoluiraju,
- pobednik je obično onaj igrač koji je najuspešniji
u predviđanju budućih promena i iskorištavanju novih
mogućnosti koje one nose,
- postojanje stalnog rizika.
1. Definicija tržišta nepokretnosti

Definicija tržišta nepokretnosti
Sastoji od većeg broja odvojenih tržišta:
- prostorni ili geografski položaj ne nepokretnosti,
pokretnosti,
- vrsta ne nepokretnosti,
pokretnosti,
- uslovi i pravila kod prodaje jedne ne nepokretnosti pokretnosti važe za tu
ne nepokretnost pokretnost, ,
- kod sledeće ne nepokretnosti pokretnosti ti uslovi su potpuno drugačiji drugačiji.
1. Definicija tržišta nepokretnosti

Definicija tržišta nepokretnosti
Razjašnjenje pojma real estate
1. fizički neku nepokretnost, kao što je zemljište, kuća...
2. čitav set prava koja mogu postojati na određenoj nepokretnosti:
- pravo vlasništva,
- zakupa,
- lizinga,
- određena ograničenja raspolaganja i
- druga stvarna i obligaciona prava,
3. niz profesionalnih ili biznis orijentisanih aktivnosti koji pokreću cele
industrijske grane:
- proizvodnja i izgradnja nepokretnosti,
- uređenje prostora,
- projektovanje nepokretnosti,
- prodaja i posredovanje u prodaji nepokretnosti,
- oglašavanje, izdavanje i druge delatnosti koje su povezane sa
nepokretnostima.
1. Definicija tržišta nepokretnosti

Specifičnosti tržišta nepokretnosti
Bitna razlika od ostalih postojećih tržišta...
1. Specifičan odnos ljudi prema nepokretnostima,
- socijalni standard,
- navike ljudi,
- prestiž i drugi društveni faktori.
2. Ekonomski razvoj i trendovi, uključujući vrednost
nepokretnosti,
3. Zakonska rešenja i uticaj države na ovaj segment tržišta,
4. Lokacija nepokretnosti i prostorna ograničenja na određenoj
lokaciji.
2. Specifičnosti tržišta nepokretnosti

Odnos ljudi prema nepokretnostima
Posmatra se kroz tri odvojena aspekta i to:
- lično osećanje, (zadovoljstvo, prestiž...)
- očekivanje i
- psihološke dobiti.
Američko istraživanje iz 1992. godine:
‒78% - kupovina kuće izvrsna investicija,
‒75% - radije posedovalo kuću i imalo loš posao, nego
bolji posao i iznajmljivanje stana.
Cilj kupovine nepokretnosti:
- stanovanje,
- obavljanje delatnosti,
- u cilju investiranja.
3. Odnos ljudi prema nepokretnostima

Odnos ljudi prema nepokretnostima
Kupovina radi investicije
Šaljiva teorija “većeg glupana”
psihološki, kulturološki i socijalni efekti
3. Odnos ljudi prema nepokretnostima

Odnos ljudi prema nepokretnostima
Ključni uticaj na faze ciklusa stambenih nekretnina
‒ Porast broja stanovnika i promena u demografiji,
‒ Visina kamatnih stopa na stambene kredite,
‒ Pouzdanost građana u ekonomsku i političku stabilnost
regiona,
‒ Ponuda stambenih jedinica,
‒...
Pitanje za diskusiju sa studentima:
U kojoj fazi ciklusa smo danas u Srbiji ?
3. Odnos ljudi prema nepokretnostima

Odnos ljudi prema nepokretnostima
Makroekonomski parametri
- Ekonomski razvoj društva,
- Privredni rast i drugi ekonomski parametri (bruto nac.dohodak),
- Platežna moć stanovništva .
Transakcija se uglavnom zasniva na raznim vrstama zaduživanja
- važnost finansijskih institucija,
- zakonodavstva,
- tržišta kapitala,
- fiskalna i monetarna politika
Uticaj državne regulative
3. Odnos ljudi prema nepokretnostima

Učesnici na tržištu nepokretnosti
- korisnici, odnosno oni koji imaju neku potrebu za
nepokretnostima,
- proizvođači (niz tehničkih profesija....),
- država – kroz više svojih institucija na različitim nivoima,
- trgovci (agenti) nepokretnostima,
- finansijske institucije – banke i investicioni fondovi.
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Korisnici
Sva fizička i pravna lica koja kupuju ili iznajmljuju nepokretnosti.,
Do kupoprodaje nepokretnosti dolazi zbog:
‒Razdvajanja velikih porodica,
‒Kada druga generacija stasava za formiranje sopstvene porodice,
‒Usled potrebe za novim stambenim jedinicama,
‒Kada matična porodica ima višak stambenog prostora,
‒Usled potrebe da se veća stambena jedinica zameni novom manjom.
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Proizvođači
Pravna i fizička lica ili grupe ljudi koji učestvuju u procesu
proizvodnje nepokretnosti:
‒prostorni planeri i urbanisti,
‒arhitekate i građevinari,
‒istraživači tržišta i investitori,
‒Proces proizvodnje nekretnina obično započinje “developer”.
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Država
48.8% sveukupnog svetskog bogatstva nalazi se u
nepokretnostima.
Uloga države ogleda se kroz:
- poreski sistem,
- plansku, urbanističku i građevinsku regulativu,
- brojne zakonske akte (način upotrebe i trgovanja),
- podsticanje i oslobađanje od određenih poreskih stavki.
Uticaj određenih mera države se na tržištu nepokretnosti
reflektuje sa određenom vremenskom zadrškom.
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Država
1. Utiče na vrednost i namenu nepokretnosti izgradnjom
infrastrukture: putevi, ptt, vodovod, kanalizacija,...
2. Zakonima i procedurama za pripremu projektne dokumentacije i
gradnju nepokretnosti,
3. Adekvatnom poreskom politikom,
4. Ulogom sudova kao značajnog mehanizma u sprovođenju
navedenih zakona i eventualno rešavanje mogućih sporova.
Znatan deo sredstava za državni budžet se ubira upravo kroz
poreze po osnovu nepokretnosti:
- Porez na imovinu
- Porez na promet i prenos apsolutnih prava
- ...
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Trgovci nepokretnostima
Posrednici u prometu nepokretnosti ili
Ostali profesionalci:
- projektantske i geodetske agencije za inženjersku
asistenciju,
- advokati ili sudski beležnici, odnosno overivači ugovora,
- marketinške kuće,
- osiguravajuće kuće,
- procjenitelji, razni konsultanti, itd.
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Banke i drugi investicioni fondovi
Banke plasiraju novac na tržište kapitala kroz odobravanje
hipotekarnih kredita investitorima ili kupcima nepokretnosti.
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Interakcija učesnika na tržištu nepokretnosti
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Učesnici na tržištu nepokretnosti
Izvršiti analizu uloge državnih institucija
na tržište nepokretnosti
4. Učesnici na tržištu nepokretnosti

Pitanja
za
diskusiju