- 1 - Znalecký posudek č. 1501-122/2012 - Sreality.cz
- 1 - Znalecký posudek č. 1501-122/2012 - Sreality.cz
- 1 - Znalecký posudek č. 1501-122/2012 - Sreality.cz
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Předmět<br />
ocenění<br />
<strong>Znalecký</strong> <strong>posudek</strong> <strong>č</strong>. <strong>1501</strong>-<strong>122</strong>/<strong>2012</strong><br />
Obvyklá (tržní) cena objektu rodinného domu <strong>č</strong>.p. 117 na pozemku<br />
parc.<strong>č</strong>. st. 347, s příslušenstvím, pozemků parc.<strong>č</strong>. st. 347 zastavěná plocha<br />
a nádvoří, parc.<strong>č</strong>. 280/5 zahrada, parc.<strong>č</strong>. 280/6 zahrada<br />
Ú<strong>č</strong>el ocenění Nedobrovolná dražba<br />
Adresa<br />
Kraj Moravskoslezský kraj Okres Bruntál Po<strong>č</strong>et obyvatel 306<br />
Obec Janov Katastrální území Janov u Krnova Číslo LV 192<br />
Objednatel<br />
Dražbyprost s.r.o.<br />
Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem<br />
- 1 -<br />
Č.j. 241/012<br />
Vlastnictví<br />
SJM Fajt Marcus a Faith Petra, Těšínská 856/6, Opava, Předměstí, 746 01 Opava 1, Janov 117,<br />
793 84 Janov u Krnova<br />
Podklady<br />
- Objednávka <strong>č</strong>.j. 241/012, ze dne 11.12.<strong>2012</strong>.<br />
- Výpis z katastru nemovitostí, prokazující stav k datu 11.12.<strong>2012</strong>, <strong>č</strong>íslo LV 192.<br />
- Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Janov u Krnova, v měřítku 1:1000, ze dne 16.12.<strong>2012</strong>.<br />
- Situace v měřítku 1:6000, ze dne 16.12.<strong>2012</strong>.<br />
- Územní plán obce Janov, v aktuálním znění, schválený dne 25.10.2000.<br />
- Fotodokumentace pořízená dne 16.12.<strong>2012</strong>.<br />
- Porovnávací databáze cen nemovitostí.<br />
Přílohy<br />
- Kopie katastrální mapy M 1:1000<br />
- Situace M 1: 6000<br />
Místí šetření<br />
Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 16.12.<strong>2012</strong> za ú<strong>č</strong>asti znalce.<br />
Objekt nebyl znalci zpřístupněn.<br />
Vypracovala<br />
Oceňovací předpisy<br />
Ing. Radka Honková<br />
Zahradní 36<br />
746 01 Opava<br />
SJM<br />
Dne 30.12.<strong>2012</strong><br />
Ke dni 30.12.<strong>2012</strong><br />
Prohlídka dne 16.12.<strong>2012</strong><br />
Zákon <strong>č</strong>. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku),<br />
ve znění zákona <strong>č</strong>. 121/2000 Sb., zákona <strong>č</strong>. 237/2004 Sb., a zákona <strong>č</strong>. 257/2004 Sb.<br />
Vyhláška <strong>č</strong>. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona <strong>č</strong>. 151/1997 Sb., o oceňování majetku<br />
a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky<br />
<strong>č</strong>. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky <strong>č</strong>. 460/2009 Sb., vyhlášky <strong>č</strong>. 364/2010 Sb., vyhlášky <strong>č</strong>. 387/2011 Sb.,<br />
ú<strong>č</strong>inné od 1.1.<strong>2012</strong>.<br />
Místopis<br />
Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu<br />
Měste<strong>č</strong>ko Janov se nachází na území okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Z turistického<br />
hlediska patří do horské oblasti Jeseníků. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce<br />
1267. Město Janov je situováno asi 31km severně od města Bruntál, 25km severozápadně od města Krnov,<br />
ve vzdálenosti přibližně 3 km od polských hranic. Janov leží v průměrné nadmořské výšce 410metrů, celková<br />
katastrální plocha obce je 1102 ha, z toho orná půda zabírá pouze 1%, více než polovina výměry obce je<br />
porostlá lesem, zna<strong>č</strong>nou <strong>č</strong>ást katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Město se rozkládá po obou<br />
březích podél Petrovického potoka, který te<strong>č</strong>e od západu k východu a rozděluje katastr obce na dvě <strong>č</strong>ásti,<br />
menší severní a větší jižní.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, ob<strong>č</strong>anská vybavenost<br />
Oceňovaný objekt rodinného domu <strong>č</strong>.p. 117 je situován jako samostatně stojící v jižní okrajové <strong>č</strong>ásti města,<br />
v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekrea<strong>č</strong>ními objekty. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné<br />
místní komunikace, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí – vodu, elektro, dešťové vody<br />
jsou svedeny do blízkého Petrovického potoka. Dle platného územního plánu města se oceňovaná<br />
nemovitost nachází v oblasti s využitím „Plochy obytné zástavby – rodinné domy“.<br />
Město Janov má ke dni ocenění 306 trvale žijících obyvatel. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město<br />
Krnov. Ve městě nalezneme městský úřad, poštovní úřad, knihovnu, kostel, hřbitov, pro využití volného <strong>č</strong>asu<br />
je v obci k dispozici sportovní hřiště. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Dopravní spojení<br />
s okolím je zajištěno autobusy. Železni<strong>č</strong>ní zastávka se nachází v sousední obci Jindřichov.<br />
Popis nemovitosti<br />
Objekt rodinného domu je zděný, podsklepený, obdélníkového půdorysu, se vstupní verandou, garáží, lodžií,<br />
jedním nadzemním podlažím, podkrovím, zastřešený sedlovou střechou, veranda má střechu pultovou. Dům<br />
má základy betonové, obvodové konstrukce zděné, klempířské konstrukce úplné, krytina eternit, hromosvod,<br />
fasáda škrábaná opatřená nátěrem, vápenná hladká, dřevěné obložení, venkovní sokl opatřen nátěrem,<br />
venkovní schodiště betonové, dřevěné, stropní konstrukce s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěné,<br />
omítky vnitřní hladké, okna plastová s izola<strong>č</strong>ním dvojsklem, dveře plastové, kuchyně dlažba, keramické<br />
obklady, schodiště do poschodí dřevěné, sociální zařízení, vytápění na tuhá paliva, elektroinstalace. Objekt je<br />
napojen na rozvod elektřiny, vody, dešťová kanalizace je svedena do blízké vodote<strong>č</strong>e, splaškové vody jsou<br />
odvedeny do vlastní žumpy.<br />
Výměry<br />
Zastavěná plocha 87 m 2 Podlahová plocha 125 m 2 Obestavěný prostor 610 m 3<br />
Stáří a technický stav nemovitosti<br />
Doklad o stáří rodinného domu nebyl předložen. Dle dostupných dokladů a konstruk<strong>č</strong>ního provedení lze<br />
usuzovat, že se jedná o starší objekt cca 80 roků, který byl po roce 2003 rekonstruován. Byla provedena<br />
výměna oken, dveří, nátěr fasády, osazena nová garážová vrata. Vnitřní vybavení domu nelze objektivně<br />
posoudit, pravděpodobně rovněž prošlo celkovou rekonstrukcí. Celkový technický stav rodinného domu je<br />
dobrý, odpovídá stáří, konstruk<strong>č</strong>nímu uspořádání a provedené rekonstrukci. Ve špatném technickém stavu se<br />
nachází venkovní vstupní schodiště, které je v původním neudržovaném stavu. Technický stav a<br />
vybavenost vnitřní <strong>č</strong>ásti objektu nelze z důvodu nepřístupnosti posoudit.<br />
Fotodokumentace<br />
Územní plán Ortofoto<br />
Pohled příjezd Pohled přední pravý<br />
- 2 -
Pohled přední Pohled bo<strong>č</strong>ní levý hlavní vstup<br />
Pohled zadní Pohled zadní vstup zahrada<br />
Příslušenství<br />
Venkovní úpravy Přípojka elektro, přípojka vody, přípojka dešťové kanalizace, oplocení zahrady ze<br />
strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, zpevněné plochy betonové<br />
- přístupový chodník, příjezd ke garáži, žumpa<br />
Pozemky<br />
Parc.<strong>č</strong>. st. 347 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 119 m 2<br />
Parc.<strong>č</strong>. 280/5 Druh pozemku zahrada Výměra 677 m 2<br />
Parc.<strong>č</strong>. 280/6 Druh pozemku zahrada Výměra 167 m 2<br />
Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů)<br />
1 Rodinný dům <strong>č</strong>.p. 117 s příslušenstvím<br />
Obec<br />
Ocenění rodinného domu dle § 26a, příloh <strong>č</strong>. 20a a 18a vyhlášky <strong>č</strong>. 3/2008 Sb.<br />
Malý lexikon obcí ČR 2011 Po<strong>č</strong>et obyvatel 306<br />
Kraj Moravskoslezský<br />
- 3 -<br />
Janov<br />
Základní cena příloha <strong>č</strong>. 20a, tab. 1 ZC K<strong>č</strong>/m 3 3 307,00<br />
Výpo<strong>č</strong>et koeficientu cenového porovnání I podle § 26a odst. 2<br />
Znak<br />
<strong>č</strong>.<br />
Název znaku<br />
Popis kvalitativního<br />
pásma<br />
Číslo kval. Doporu<strong>č</strong>ená Použitá Sou<strong>č</strong>et resp.<br />
pásma hodnota hodnota koeficient<br />
Index trhu IT - příloha <strong>č</strong>. 18a, tabulka <strong>č</strong>. 1 0,900<br />
1<br />
Situace na díl<strong>č</strong>ím<br />
(segmentu) trhu s<br />
nemovitostmi<br />
Poptávka výrazně nižší než<br />
nabídka<br />
Stavba na vlastním<br />
I. -0,1 -0,10<br />
2 Vlastnictví nemovitostí pozemku (ve<br />
spoluvlastnictví)<br />
II. 0 0,00
3<br />
Vliv právních vztahů na<br />
prodejnost (např. prodej<br />
podílu, pronájem)<br />
Bez vlivu II.<br />
Index polohy I P - příloha <strong>č</strong>. 18a, tabulka <strong>č</strong>. 4 (pro stavby ur<strong>č</strong>ené k trvalému bydlení a byty -<br />
pro obce do 2 000 obyvatel v<strong>č</strong>etně)<br />
1<br />
Význam obce z hlediska<br />
zeměpisného, kulturního<br />
nebo hospodářského<br />
Bez většího významu I. 0 0,00<br />
2 Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce II. 0 0,00<br />
3<br />
Okolní zástavba a životní<br />
prostředí v okolí nemovitosti<br />
Objekty pro bydlení II. 0 0,00<br />
4<br />
Obchod, služby, kultura<br />
v obci<br />
Pouze obchod se<br />
základním sortimentem<br />
II. 0 0,00<br />
5 Školství a sport v obci Žádná základní škola I. -0,03 -0,03<br />
6 Zdravotní zařízení<br />
Žádné zdravotnické<br />
zařízení<br />
I. -0,03 -0,03<br />
7 Veřejná doprava Omezené dopravní spojení II. 0 0,00<br />
8 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00<br />
9<br />
Nezaměstnanost v obci a<br />
okolí<br />
Vyšší než je průměr v kraji II. -0,06 -0,06<br />
10<br />
Změny v okolí s vlivem na<br />
cenu nemovitosti<br />
Bez vlivu III.<br />
0<br />
0,00<br />
11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II. 0<br />
- 4 -<br />
0,00<br />
0,00 -0,050<br />
0,880<br />
0,00 -0,120<br />
Index konstrukce a vybavení I V - příloha <strong>č</strong>. 20a, tabulka <strong>č</strong>. 2 0,500<br />
0 Typ stavby Podsklepený se šikmou nebo strmou střechou III.<br />
1 Druh stavby Samostatný rodinný dům III. 0 0,00<br />
2 Provedení obvodových stěn<br />
Typ 3 - Cihelné nebo<br />
tvárnicové zdivo<br />
III. 0 0,00<br />
3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0 0,00<br />
4 Podlažnost Hodnota větší než 2 I. 0 0,00<br />
5<br />
Napojení na veřejné sítě<br />
(přípojky)<br />
6 Způsob vytápění stavby<br />
7 Zákl. příslušenství v RD<br />
Přípojka elektro, voda a<br />
odkanalizování RD do<br />
žumpy nebo septiku<br />
Ústřední , etážové ,<br />
dálkové<br />
Úplné - standardní<br />
provedení<br />
8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I.<br />
III. 0 0,00<br />
III. 0<br />
9 Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. -0,03 -0,03<br />
10<br />
11<br />
Vedlejší stavby tvořící<br />
příslušenství k RD<br />
Výměra pozemků užívané se<br />
stavbou<br />
III.<br />
Bez vedlejších staveb II.<br />
0<br />
0<br />
0<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
Nad 800 m2 celkem III. 0,01 0,01<br />
12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0<br />
13 Stavebně- technický stav<br />
s<br />
Koeficient stáří ev.<br />
rekonstrukce -s-<br />
Stavba se zanedbanou<br />
údržbou (předpoklad<br />
provedení menších<br />
stavebních úprav)<br />
0 -0,020<br />
III. 0,85 0,85 0,510<br />
Stavba starší než 80 let E 0,6 0,6<br />
Koeficient cenového porovnání I podle § 24 odst. 2 I = IT×IP×IV 0,396<br />
Základní cena upravená ZCU =ZC × I K<strong>č</strong>/m 3 1 309,57<br />
Výměra stavby Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 )<br />
1. podzemní podlaží 8,90 9,45 2,26 1,00 190,08<br />
1. nadzemní podlaží 8,90 9,45 3,05 1,00 256,52
1.NP - přístavek 2,10 1,33 2,90 1,00 8,10<br />
Střecha 8,90 9,45 3,70 0,50 155,59<br />
Výměra celkem m 3 610,29<br />
Cena stavby v<strong>č</strong>etně příslušenství bez pozemku K<strong>č</strong> 799 218,70<br />
2 Pozemky<br />
Parcela Druh Výměra<br />
<strong>č</strong>íslo<br />
(m 2 ZC<br />
) (K<strong>č</strong>/m 2 Poloha ZCU<br />
) (%) (K<strong>č</strong>/m 2 Úprava Ki Kp Koef. ZCU<br />
) (%)<br />
(K<strong>č</strong>/m 2 Cena<br />
) (K<strong>č</strong>)<br />
st. 347 zastavěná<br />
plocha<br />
a nádvoří<br />
119 35,00 +50,00 52,50 -5,00 2,155 0,745 1,00 80,07 9 528,33<br />
280/5 zahrada 677 35,00 +50,00 52,50 -5,00 2,155 0,745 0,40 32,03 21 684,31<br />
280/6 zahrada 167 35,00 +50,00 52,50 -5,00 2,155 0,745 0,40 32,03 5 349,01<br />
Celkem pozemky parc.<strong>č</strong>. st. 347, 280/5, 280/6 K<strong>č</strong> 36 561,65<br />
REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky <strong>č</strong>. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška)<br />
1 Rodinný dům <strong>č</strong>.p. 117 s příslušenstvím 799 218,70 K<strong>č</strong><br />
2 Pozemky stavební 36 561,65 K<strong>č</strong><br />
Celkem nemovitosti 835 780,35 K<strong>č</strong><br />
Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem<br />
1. srovnatelná nemovitost<br />
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 27.12.<strong>2012</strong><br />
Konstruk<strong>č</strong>ní provedení Stavba zděná<br />
Po<strong>č</strong>et PP 1 Po<strong>č</strong>et NP 1 Po<strong>č</strong>et podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 110.0 m 2<br />
Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 2 447.0 m 2<br />
Cena za nemovitost 850 000 K<strong>č</strong> 9 445 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Redukce ceny 25 %<br />
Redukovaná cena 637 500 K<strong>č</strong> 7 080 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Porovnání s nemovitostí oceňovanou<br />
Rodinný dům, město Janov, okres Bruntál<br />
Rodinný dům velikosti 2+1 s garáží, samostatně stojící, vhodný k celoro<strong>č</strong>nímu užívání.<br />
Dům se nachází v původním, udržovaném stavu. V 1.NP byt 2+1, podkroví půda<br />
(možnost výstavby). Dům má plastová okna, kanalizace do žumpy, voda obecní,<br />
elektřina, vytápění krbovými kamny na tuhá paliva. Přístup po obecní komunikaci.<br />
Velká okrasná zahrada a ovocný sad.<br />
2. srovnatelná nemovitost<br />
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 20.12.<strong>2012</strong><br />
Konstruk<strong>č</strong>ní provedení Stavba zděná<br />
Po<strong>č</strong>et PP 0 Po<strong>č</strong>et NP 1 Po<strong>č</strong>et podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 130.0 m 2<br />
Podlahová plocha 180.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 3 700.0 m 2<br />
Cena za nemovitost 1 240 000 K<strong>č</strong> 6 890 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Redukce ceny 25 %<br />
Redukovaná cena 930 000 K<strong>č</strong> 5 170 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Porovnání s nemovitostí oceňovanou<br />
Rodinný dům, obec Jindřichov, okres Bruntál<br />
Rodinný dům velikosti dvougenera<strong>č</strong>ní: byty o velikosti 3+1 a 2+kk. Dům je <strong>č</strong>áste<strong>č</strong>ně<br />
zrekonstruovaný, velmi pěkný. V pokojích plovoucí podlahy, plastová okna, rozvod ÚT<br />
v mědi, nová elektřina. Veřejný vodovod, na pozemku vlastní studna, žumpa, ústřední<br />
topení na tuhá paliva. Samostatně stojící hospodářská budova, pěkná a udržovaná<br />
zahrada.<br />
- 5 -
3. srovnatelná nemovitost<br />
Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 24.12.<strong>2012</strong><br />
Konstruk<strong>č</strong>ní provedení Stavba zděná<br />
Po<strong>č</strong>et PP 1 Po<strong>č</strong>et NP 1 Po<strong>č</strong>et podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 110.0 m 2<br />
Podlahová plocha 164.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 985.0 m 2<br />
Cena za nemovitost 1 599 000 K<strong>č</strong> 9 750 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Redukce ceny 25 %<br />
Redukovaná cena 1 199 250 K<strong>č</strong> 7 310 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Porovnání s nemovitostí oceňovanou<br />
Rodinný dům, obec Petrovice, okres Bruntál<br />
Rodinný dům dvougenera<strong>č</strong>ní, po kompletní rekonstrukci, s garáží, velkou zahradou,<br />
živým plotem a ovocnými stromy. Dům je prostorný se dvěma byty dispozi<strong>č</strong>ně<br />
řešenými 2+1. Podlahy v koupelně na chodbě a verandě dlažba, kuchyně a obývací<br />
pokoje dřevěné. Okna dřevěná kastlíková, v kuchyni kachlová kamna. Vytápění na<br />
tuhá paliva, ohřev vody bojler. Zdroj vody je z veřejného vodovodu a vlastní studny,<br />
kanalizace je svedena do žumpy. Nové rozvody elektřiny 230V, 400V v mědi.<br />
Vyhodnocení<br />
Poptávka po nemovitostech uvedeného typu „Rodinný dům s garáží a pozemkem“, uvedené velikosti,<br />
provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí nižší než nabídka. Jedná se o lokalitu<br />
odlehlou, situovanou u polských hranic, s velkou nezaměstnaností. Oceňovaný objekt je srovnatelný<br />
s uvedenými obdobnými nemovitostmi v Moravskoslezském kraji, okres Bruntál. S přihlédnutím k umístění<br />
nemovitosti, konstruk<strong>č</strong>nímu provedení, vybavení IS, příjezdem a způsobem využití, jsem názoru, že<br />
oceňovaná nemovitost je problemati<strong>č</strong>těji obchodovatelná. Vnitřní vybavení objektu rodinného domu<br />
nelze z důvodu nepřístupnosti objektivně posoudit.<br />
Rozpětí nabídkových redukovaných cen nemovitostí K<strong>č</strong> 637 500,00 – 1 199 250,00 K<strong>č</strong><br />
Rozpětí nabídkových redukovaných cen K<strong>č</strong> za m 2 5 170,00 – 7 310,00 K<strong>č</strong>/m 2<br />
Podlahová plocha rodinného domu <strong>č</strong>.p. 117 125,00 m 2<br />
Stanovená cena za m 2 podlahové plochy 6 500,00 K<strong>č</strong><br />
Celková cena nemovitostí 812 500,00 K<strong>č</strong><br />
Obvyklá cena nemovitostí celkem 800 000,00 K<strong>č</strong><br />
Slovy: Osm set tisíc korun <strong>č</strong>eských<br />
Po<strong>č</strong>et stran textu 6 Po<strong>č</strong>et stran příloh 3<br />
Vypracovala Ing. Honková Radka<br />
Dne 30.12.<strong>2012</strong> Zahradní 2470/36<br />
Ke dni 30.12.<strong>2012</strong><br />
746 01 Opava<br />
ZNALECKÁ DOLOŽKA<br />
<strong>Znalecký</strong> <strong>posudek</strong> jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím<br />
Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 <strong>č</strong>.j. 1361/99 pro základní obor<br />
Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné,<br />
stavby průmyslové.<br />
<strong>Znalecký</strong> úkon je zapsán pod poř. <strong>č</strong>ís. <strong>1501</strong> znaleckého deníku.<br />
Znale<strong>č</strong>né a náhradu nákladů (náhradu mzdy) ú<strong>č</strong>tuji podle připojené<br />
likvidace na základě dokladů <strong>č</strong>ís. <strong>122</strong>/<strong>2012</strong>.<br />
Podpis znalce<br />
- 6 -<br />
podpis
- 7 -
Change language