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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2021 年 10 月 19 日 Tuesday Oct. 19, 2021
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A4
房 屋 節 稅 高 招 : 美 國 買 房 先 自 住 ,
賣 房 享 低 稅
出 售 兩 年 以 上 自 用 住 宅 可 享 高 免 稅 額 的 國 稅 局 121 條
款 (Sec. 121), 對 房 子 先 出 租 再 自 住 , 或 先 自 住 再 出 租 的
資 本 利 得 (Capital Gains) 免 稅 額 的 計 算 是 有 大 差 別 。 若 先
出 租 再 自 住 , 會 影 響 未 來 售 屋 時 可 享 的 資 本 利 得 免 稅 額 ,
但 若 先 自 住 再 出 租 , 對 屋 主 出 售 房 屋 時 較 有 利 。
2008 年 起 , 售 屋 之 前 的 五 年 裡 若 有 出 租 時 段 , 免 稅 額
須 按 出 租 幾 個 月 遞 減 , 但 若 先 自 住 再 出 租 , 便 不 用 減 低 免
稅 額 。
舉 例 來 說 , 先 出 租 後 自 住 :2014 年 以 30 萬 元 購 屋 ,
2019 年 以 60 萬 元 售 出 。2014-2016 年 間 出 租 ,2017-2018 年
為 自 住 。 售 屋 的 資 本 利 得 是 60 萬 -30 萬 =30 萬 元 , 五 年 之 間
僅 有 兩 年 為 自 住 使 用 , 免 稅 額 為 30 萬 元 x2/5=12 萬 元 , 需
繳 交 的 資 本 利 得 為 為 18 萬 元 。
先 自 住 後 出 租 :2014 年 以 30 萬 元 購 屋 ,2019 年 以 60 萬
元 售 出 , 售 屋 的 資 本 利 得 為 60 萬 -30 萬 =30 萬 元 。2014-2016
年 間 自 住 ,2017-2018 年 為 出 租 。 根 據 Sec. 121 條 款 ,
當 主 要 住 宅 變 成 出 租 物 業 時 , 納 稅 人 不 需 計 算 做 為
自 住 之 後 的 出 租 時 時 段 , 因 此 , 上 述 五 年 在 計 算 免
稅 額 時 皆 屬 免 稅 資 格 使 用 , 此 時 的 免 稅 額 ( 單 身 )
是 25 萬 元 , 需 交 稅 的 資 本 利 得 為 30 萬 -25 萬
=5 萬 元 。
如 何 證 明 房 屋 是 您 的 主 要 自 住 房 ?
鑒 於 擁 有 兩 戶 或 以 上 房 子 的 屋 主 相 當
多 , 國 稅 局 對 主 要 居 所 的 要 求 非 常 嚴 格 。 以
2003 年 Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475 聯 邦
法 院 對 國 稅 局 121 條 款 做 出 裁 決 為 例 ,James
& Jean Guinan 夫 婦 出 售 他 們 在 威 斯 康 辛 州 一
棟 房 子 , 他 們 符 合 了 五 年 裡 有 兩 年 自 住 的 時
間 上 的 要 求 , 他 們 也 符 合 了 一 些 作 為 主 要 居
所 的 測 試 , 例 如 在 威 州 有 汽 車 註 冊 , 並 有 銀
行 帳 戶 , 但 法 庭 注 意 到 這 對 夫 婦 在 威 州 並 未
辦 理 選 民 登 記 , 和 當 地 沒 什 麼 聯 繫 , 工 作 也
不 在 當 地 , 且 他 們 從 未 申 報 過 威 州 稅 表 。 法
庭 最 後 裁 定 , 由 於 沒 有 足 夠 的 證 據 來 證 明 該
棟 房 子 是 其 主 要 居 所 , 因 此 , 出 售 威 州 這 棟 房 子 須 繳 納 全
部 資 本 利 得 稅 。
用 自 住 屋 賺 錢 兩 年 換 屋 節 稅 高 招 ?
替 人 買 賣 房 子 的 佣 金 收 入 並 不 穩 定 , 充 分 利 用 國 稅 局
稅 法 : 出 售 兩 年 以 上 自 用 住 宅 可 享 高 免 稅 額 才 是 賺 錢 捷
徑 , 但 屋 主 宜 事 先 審 慎 規 劃 , 投 資 眼 光 要 准 , 時 機 也 非 常
重 要 。
國 稅 局 1997 年 開 始 實 施 的 121 稅 法 條 款 (Sec. 121) 規
定 : 過 去 五 年 中 , 屋 主 住 在 自 己 的 主 要 住 宅 (Principal Residence)
中 總 計 (Aggregate) 兩 年 , 售 屋 時 , 單 身 屋 主 可 享
25 萬 元 免 稅 額 , 夫 妻 屋 主 可 享 50 萬 元 免 稅 額 。 充 分 利 用 這
項 稅 法 優 惠 , 分 批 購 買 銀 髮 社 區 橙 縣 拉 古 納 伍 茲 (Laguna
Woods) 的 房 子 , 以 兩 年 的 時 間 加 建 改 建 裝 潢 佈 置 後 再 脫
手 , 享 受 25 萬 元 免 稅 額 。
121 條 款 所 謂 的 總 計 住 過 兩 年 , 不 需 連 續 住 上 兩 年 。 此
稅 法 適 用 於 每 24 個 月 , 也 就 是 說 , 屋 主 每 隔 24 個 月 即 可 出
售 一 次 自 用 住 宅 , 所 獲 資 本 利 得 (Capital Gain), 單 身 不
超 過 25 萬 元 , 夫 妻 不 超 過 50 萬 元 , 就 可 免 稅 。 但 121 條 款
僅 限 美 國 境 內 自 用 住 宅 , 不 適 用 國 外 房 產 , 即 使 美 國 公 民
或 綠 卡 持 有 人 因 公 在 海 外 工 作 , 海 外 自 用 住 宅 同 樣 不 可 享
有 25 萬 或 50 萬 美 元 的 資 本 利 得 豁 免 。
其 實 , 手 上 擁 有 資 金 的 精 明 投 資 人 , 從 2008 年 金 融 風
暴 後 就 專 門 尋 找 房 價 較 低 或 價 格 飆 漲 較 快 地 區 的 房 子 , 例
如 鄰 近 華 埠 的 回 聲 公 園 (Echo Park) 與 林 肯 岡 (Lincoln
Heights ), 洛 杉 磯 西 郊 小 城 Culver City, 以 好 學 區 著 稱 的
洛 縣 東 郊 城 市 鑽 石 吧 (Diamond Bar), 聖 伯 納 汀 諾 縣 的 奇
諾 岡 (Chino Hills), 河 濱 縣 的 Corona, 聖 地 牙 哥 縣 的 San
Marcos 等 中 低 價 位 的 房 子 , 自 己 搬 進 去 住 , 邊 住 邊 加 建 裝
修 , 兩 年 後 房 價 上 漲 20% 至 80% 不 等 , 這 些 屋 主 就 將 房 子
售 出 , 獲 俐 落 袋 , 再 尋 找 下 一 個 投 資 目 標 。
把 賣 掉 北 加 州 房 子 的 100 多 萬 元 拿 到 南 加 州 買 房 , 先
買 兩 戶 , 成 功 賣 掉 第 一 戶 賺 了 25 萬 元 後 , 再 把 第 二 戶 當 成
自 住 屋 , 著 手 加 建 裝 修 的 同 時 又 買 了 第 三 戶 , 房 子 對 她 而
言 是 轉 手 賺 錢 工 具 , 不 是 家 , 自 然 不 涉 感 情 。 不 斷 加 建 改
建 房 子 , 戴 女 士 組 了 一 個 施 工 團 隊 , 隨 著 她 轉 戰 各 地 施
工 ; 為 了 存 放 展 示 屋 的 傢 俱 , 她 還 租 了 倉 儲 , 作 業 流 程 井
然 有 序 。
121 條 款 對 離 婚 夫 婦 也 比 以 前 公 平 。 離 婚 搬 出 的 一 方 ,
曾 在 該 住 宅 住 過 兩 年 , 與 仍 留 在 房 子 的 一 方 , 皆 可 各 自 享
受 最 高 額 度 為 25 萬 元 的 免 稅 優 惠 。 至 於 配 偶 過 世 , 未 亡 人
在 當 年 將 房 子 出 售 , 仍 可 享 受 適 用 于 夫 妻 的 50 萬 元 最 高 免
稅 額 , 若 房 子 次 年 才 出 售 , 未 亡 人 只 能 享 受 25 萬 元 的 單 身
最 高 免 稅 額 。
非 婚 姻 關 係 的 朋 友 共 同 購 屋 , 房 子 出 售 時 每 人 各 自 可
享 受 25 萬 元 的 單 身 最 高 免 稅 額 。 此 條 款 吸 引 不 少 單 身 人 士
聯 合 購 屋 , 享 受 房 屋 增 值 免 稅 優 惠 。 至 於 擁 有 第 二 棟 住 宅
或 度 假 屋 兩 年 以 上 的 屋 主 , 只 要 能 證 明 總 計 住 了 兩 年 , 屋
主 可 獲 121 條 款 的 免 稅 優 惠 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
注 意 : 你 要 關 注 這 些 房 屋 貸 款 結 算 費 用
相 信 大 家 都 會 在 貸 款 買 房 時 希 望 每 一 分 錢 都 花 的 明 明
白 白 , 能 省 的 錢 儘 量 省 下 來 , 而 貸 款 時 很 多 名 目 繁 雜 的 費
用 也 是 讓 很 多 人 頭 痛 的 地 方 , 究 竟 如 何 做 才 能 讓 所 有 錢 花
的 明 明 白 白 呢 ?
根 據 法 律 規 定 , 做 Refinance 申 請 的 時 候 , 貸 款 公 司 或
經 紀 都 必 須 要 提 前 告 知 會 收 取 的 費 用 以 及 利 率 , 包 括 放 款
人 收 取 的 費 用 、 政 府 要 求 的 費 用 、 支 付 給 協 力 廠 商 的 費 用
( 如 評 估 人 ), 以 及 預 付 的 費 用 ( 如 物 業 稅 和 房 主 保 險 )。 當 貸
款 公 司 收 到 借 貸 人 的 報 價 申 請 之 後 , 大 多 會 在 三 個 工 作 日
內 給 到 一 份 所 謂 的 貸 款 估 算 書 。
貸 款 估 算 概 述 了 貸 款 的 各 個 條 款 , 包 括 利 率 , 每 月 還
款 估 算 , 以 及 其 餘 各 類 結 算 費 用 。 結 算 費 用 主 要 由 以 下 這
些 部 分 組 成 :
一 、 貸 款 人 費 用
貸 款 估 算 的 Section A, 此 部 分 列 出 了 放 款 人
費 用 。 在 這 一 部 分 裡 面 , 我 們 需 要 確 認 貸 款 方 給
出 的 利 率 是 最 低 的 , 並 且 貸 款 方 費 用 的 總 金 額 是
最 低 的 , 以 上 兩 部 分 就 可 以 確 定 在 此 部 分 中 沒 有
多 花 錢 。
二 、 協 力 廠 商 供 應 商 費 用
協 力 廠 商 費 用 包 括 了 房 屋 評 估 費 用 、 信 用 報
告 費 、 房 屋 檢 查 費 用 、 代 管 服 務 和 產 權 保 險 公 司
等 等 。 有 些 服 務 是 可 以 協 商 的 , 而 其 他 則 不 是 。
一 般 來 說 , 估 算 表 中 出 現 在 Section B 當 中 的 那 些
是 沒 法 殺 價 的 , 而 Section C 中 列 出 的 協 力 廠 商 可
以 由 借 款 人 選 擇 , 往 往 這 些 費 用 是 可 以 與 對 方 協 商 的 。
信 貸 報 告 、 洪 水 認 證 (flood certifications) 和 評 估 屬 於
Section B。 這 部 分 由 放 貸 人 選 擇 , 然 後 費 用 由 借 款 人 出 。
產 權 和 託 管 服 務 通 常 屬 於 Section C, 如 果 州 法 律 允
許 , 借 款 人 可 以 自 主 選 擇 產 權 和 託 管 服 務 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)