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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2021 年 10 月 19 日 Tuesday Oct. 19, 2021
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A6
地 產 估 價 師 有 十 件 事 不 會 告 訴 你 !
地 產 估 價 師 有 十 件 事 不 會 告 訴 你 :
1. 估 價 師 的 信 譽 受 質 疑 :
美 國 有 8 萬 名 估 價 師 , 在 多 數 房 屋 出 售 扮 演 關 鍵 角
色 , 除 非 他 們 確 定 房 屋 的 價 值 , 否 則 買 主 無 法 完 成 房 貸 申
請 。 但 這 個 行 業 在 房 市 榮 景 和 崩 盤 中 , 信 譽 受 到 重 創 , 因
為 估 價 師 被 控 蒙 混 數 字 , 好 讓 不 良 放 貸 業 者 批 准 房 貸 給 不
夠 資 格 的 買 主 。 因 此 2010 年 通 過 的 法 令 , 規 定 各 州 和 聯 邦
加 強 監 督 估 價 師 , 並 對 貸 款 業 者 施 壓 , 要 他 們 與 獨 立 的 估
價 管 理 公 司 合 作 。
2. 估 價 師 不 認 識 你 的 社 區 :
新 法 令 有 個 副 作 用 , 估 價 管 理 公 司 往 往 從 外 州 或 別 的
郡 縣 派 來 估 價 師 , 因 而 不 清 楚 當 地 社 區 , 進 行 的 比 較 容 易
出 錯 。 這 是 嚴 重 的 事 , 不 正 確 的 估 價 會 損 及 消 費 者 利 益 。
3. 估 價 師 為 銀 行 工 作 , 不 是 為 你 :
350 元 到 500 元 的 估 價 費 , 通 常 是 由 買 主 支 付 , 但 是 與
驗 屋 員 、 地 產 經 紀 和 合 約 商 不 同 的 是 , 估 價 師 的 工 作 成 果
屬 於 放 貸 銀 行 。 在 某 些 情 況 下 , 屋 主 和 買 主 未 親 眼 看 到 的
估 價 , 會 對 他 們 產 生 負 面 影 響 。
4. 銀 行 不 信 任 估 價 師 :
房 市 崩 盤 期 間 , 很 多 銀 行 試 圖 出 售 法 拍 屋 , 卻 發 現 房
子 的 真 正 價 值 遠 低 于 估 價 報 告 。 為 了 回 應 銀 行 的 要 求 , 法
令 現 在 規 定 估 價 師 要 填 寫 更 多 文 件 , 如 果 交 易 出 問 題 , 第
一 個 被 追 責 的 人 是 估 價 師 。
5. 你 應 尋 求 第 二 意 見 :
當 估 價 師 的 決 定 危 及 一 宗 交 易 時 , 消 費 者 可 能 覺 得 憤
憤 不 平 。 代 表 估 價 業 的 “ 估 價 研 究 所 ” 鼓 勵 消 費 者 尋 求 第
二 意 見 , 即 使 付 現 金 也 是 如 此 。 估 價 的 差 異 , 可 能 使 最 終
售 價 少 個 1 萬 元 到 2 萬 元 。
6. 任 估 價 師 並 不 容 易 :
在 很 多 州 , 驗 屋 員 或 地 產 經 紀 的 訓 練 並 不 多 , 但 是 對
估 價 師 的 要 求 就 很 高 , 包 括 50 小 時 的 上 課 時 間 , 要 成 為 持
照 住 宅 估 價 師 , 又 要 上 課 150 小 時 , 部 分 原 因 是 估 價 師 必
須 遵 守 州 和 聯 邦 的 準 則 。
7. 估 價 師 的 人 數 減 少 且 老 化 :
在 2011 年 , 美 國 有 接 近 8 萬 7000 名 估 價 師 。 到 了 2015
年 6 月 , 只 有 7 萬 8500 人 , 下 降 近 10%。 這 是 因 為 估 價 師 退
休 , 加 入 行 業 的 人 又 減 少 。 目 前 逾 半 的 估 價 師 , 年 齡 介 于
51 歲 和 65 歲 之 間 。
8. 裝 修 不 見 得 撈 得 回 本 :
估 價 師 說 , 大 手 筆 的 裝 修 工 程 往 往 在 轉 售 房 子 時 撈 不
回 錢 , 最 快 使 房 子 增 值 的 裝 修 , 是 粉 刷 中 性 色 、 換 新 硬 件
或 裝 飾 鑲 邊 板 。
9. 不 要 跟 著 估 價 師 :
一 些 屋 主 搞 不 清 楚 驗 屋 員 和 估 價 師 的 角 色 。 很 多 驗 屋
員 檢 查 房 子 時 , 希 望 消 費 者 跟 著 他 們 , 以 免 屆 時 看 到 一 大
串 修 理 清 單 而 嚇 著 , 但 是 屋 主 跟 著 估 價 師 沒 用 處 , 只 會 妨
礙 他 們 工 作 。
10. 無 人 機 可 能 取 代 估 價 師 :
一 份 估 價 工 作 需 花
八 小 時 才 能 完 成 , 雖 然
估 價 師 可 能 只 在 房 子 停
留 一 小 時 。 但 是 科 技 能
加 快 估 價 過 程 ,“ 大 數
據 ” 軟 件 使 收 集 地 產 資
料 變 得 容 易 , Google
Earth 等 工 具 也 有 幫 助 。
如 果 政 府 允 許 用 于 商
業 , 無 人 機 也 可 能 派 上
用 場 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
美 國 購 房 合 同 中 必 知 的 6 個 專 業 名 詞
在 美 國 房 屋 買 賣 的 過 程 中 , 買 家 會
為 一 大 堆 的 專 業 名 詞 所 困 擾 , 今 天 小 編
為 大 家 整 理 了 一 系 列 買 屋 合 同 中 必 須 理
解 的 專 有 名 詞 。
Earnest money-- 定 金
定 金 是 買 家 在 簽 署 購 房 合 同 時 需 要 支
付 的 款 項 。 定 金 實 際 上 是 買 家 對 購 房 的 承
諾 , 來 向 賣 家 表 達 誠 意 。 具 體 金 額 是 可 以
雙 方 協 定 的 , 一 般 為 購 價 的 1% 到 2%。 但 當
房 子 搶 手 , 買 家 競 爭 激 烈 時 , 買 家 也 可 以
通 過 小 幅 提 高 定 金 ( 如 達 到 總 房 價 的
4-5%) 來 吸 引 賣 方 , 增 加 搶 到 房 概 率 。 一
旦 報 價 被 接 受 , 定 金 通 常 會 由 賣 方 經 紀 或
產 權 公 司 存 管 。
注 意 事 項 : 必 須 注 意 的 是 合 同 中 提 到
的 相 應 條 件 條 款 ( 如 貸 款 是 否 能 獲 批
等 ), 若 買 方 因 為 這 些 條 件 未 達 到 而 放 棄
購 房 , 賣 方 必 須 退 還 定 金 ; 若 是 因 為 合 同
中 未 提 及 的 其 他 原 因 , 那 定 金 是 不 能 退 還
的 。
Contingency-- 附 帶 條 件
Contingency 直 譯 是 “ 偶 發 或 特 殊 事
件 ”, 在 購 房 合 同 中 一 般 指 一 些 附 帶 條
件 , 如 萬 一 這 些 情 況 發 生 了 , 買 家 是 否 有
權 中 止 合 同 , 拿 回 定 金 。 這 些 條 件 可 包 括
房 屋 評 估 , 房 屋 檢 查 和 貸 款 獲 批 情 況 。
注 意 事 項 : 附 帶 條 件 在 購 房 合 同 中 非
常 重 要 , 必 須 仔 細 閱 讀 , 他 能 保 護 買 方 在
購 房 中 的 權 利 , 避 免 不 必 要 的 損 失 。 當 然
值 得 注 意 的 是 , 這 些 條 款 也 有 時 間 限 制 ,
一 旦 超 過 期 限 , 賣 方 有 權 終 止 交 易 。
Escrow-- 第 三 方 托 管
在 美 國 , 房 屋 購 買 過 程 中 的 款 項 和 合
同 都 會 交 由 第 三 方 機 構 來 持 有 , 這 個 就 是
Escrow。 一 般 情 況 下 , 只 有 在 買 賣 雙 方 根 據
自 己 的 合 同 履 行 完 自 己 的 義 務 後 , 第 三 方
機 構 才 會 將 手 中 的 資 金 支 付 給 賣 方 或 者 銀
行 和 貸 款 公 司 。Escrow 一 般 會 是 專 門 的 房
屋 過 戶 公 司 , 律 師 或 產 權 公 司 經 紀 。
注 意 事 項 : 購 房 合 同 中 會 明 確 寫 出 托
管 費 是 由 買 方 還 是 賣 方 負 責 支 付 , 一 般 為
購 價 的 1% 到 2%。 如 果 購 房 者 在 無 正 當 理 由
的 情 況 下 退 出 交 易 , 則 托 管 費 將 賠 償 給 賣
方 。
Settlement date-- 過 戶 日 期
“Settlement Date” 或 “Closing” 指 房
屋 的 過 戶 日 期 。 通 常 而 言 , 過 戶 日 是 在 買
賣 雙 方 達 成 協 議 時 , 在 合 同 中 便 事 先 約 定
好 的 。
注 意 事 項 : 在 選 擇 過 戶 日 期 時 , 要 確
保 給 自 己 足 夠 的 時 間 來 完 成 房 屋 檢 查 , 評
估 和 任 何 其 他 條 款 中 的 檢 查 . 如 果 在 過 戶 日
之 前 沒 有 履 行 購 買 協 議 中 的 義 務 , 那 麼 可
能 會 被 視 為 “ 違 約 ”, 並 可 能 失 去 定 金 。
Possession Date--
產 權 交 接 日 期
產 權 交 接 日 期 是 投 資 購 房 者 正 式 擁 有
所 購 房 產 的 日 期 , 即 買 家 可 搬 入 房 屋 的 日
期 。 有 時 買 方 在 過 戶 日 即 可 入 住 , 但 有 時
雙 方 同 意 在 過 戶 日 後 , 仍 需 等 待 數 日 或 數
周 才 能 入 住 。 最 常 見 的 等 待 時 間 為 30 到 45
天 。
注 意 事 項 : 產 權 交 接 日 期 是 可 同 賣 家
協 商 的 , 且 會 影 響 購 房 者 報 價 合 同 的 競 爭
力 。 比 方 說 , 如 果 賣 家 需 要 額 外 幾 個 月 才
能 找 到 新 的 居 住 地 點 , 則 提 供 過 戶 日 後 60
天 的 產 權 交 接 日 期 可 能 會 使 報 價 更 具 吸 引
力 。
Home Warranty--
房 屋 保 修 保 險
房 屋 保
修 保 險 包 括
了 修 理 家 具
家 電 所 需 的
費 用 。 基 本
保 險 的 起 價
約 為 300 美
金 , 更 全 面
的 保 險 計 劃
將 高 達 600 美
金 。
注 意 事
項 : 許 多 賣 家 會 提 供 支 付 一 年 的 保 修 保
險 , 以 吸 引 買 家 , 特 別 是 如 果 房 屋 中 的 電
器 老 舊 和 / 或 正 處 于 是 買 方 市 場 。 值 得 注 意
的 是 , 這 些 都 必 須 清 楚 的 寫 入 購 買 協 議
中 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)