042224

房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 一 2024 年 4 月 22 日 Monday Apr. 22, 2024
Email: chinese9071919@gmail.com
網 絡 地 址 : www.DallasChineseDaily.com
A9
如 何 管 理 自 己 的 美 國 租 賃 房 產 ,
並 使 其 利 益 最 大 化 ?
很 多 中 國 人 在 美 國 購 置 房 產 後 可 能 投 資 者 並 不 出 國 居
住 , 而 只 是 進 行 投 資 。 配 置 美 國 房 產 , 再 將 美 國 房 產 出 租 、 以
獲 得 穩 定 的 租 金 收 入 是 最 常 見 的 投 資 方 式 。 不 過 , 限 於 環 境 、
政 策 不 同 , 大 家 對 在 美 國 買 房 後 , 如 何 將 自 己 的 房 產 出 租 獲
利 及 管 理 ?
數 年 以 來 , 美 國 成 為 備 受 國 人 青 睞 的 國 家 。 在 海 外 資 產
配 置 的 熱 潮 中 , 機 遇 已 經 擺 在 眼 前 , 但 規 避 風 險 仍 不 能 忽 視 ,
該 怎 樣 合 理 配 置 美 國 房 地 產 , 安 全 配 置 房 產 以 及 省 心 當 房 東
成 為 購 房 者 普 遍 關 心 的 問 題 。
出 租 方 式
美 國 政 府 允 許 海 外 購 房 者 者 出 租 自 己 所 購 買 的 房 產 , 從
中 獲 得 房 租 。 那 麼 在 美 國 的 房 產 該 如 何 出 租 與 管 理 呢 ? 房 屋
出 租 無 非 是 兩 種 方 式 , 自 己 管 理 , 或 者 由 讓 專 業 出 租 公 司 來
管 理 。 前 者 適 合 長 期 居 住 在 美 國 的 投 資 者 ; 後 者 較 為 適 合 不
長 期 居 住 在 美 國 的 投 資 者 。
1、 如 果 業 主 長 期 居 住 美 國 , 就 可 以 通 過 自 己 出 租 管 理 的
方 式 來 進 行
租 金 的 訂 定 要 符 合 市 場 , 勿 定 價 過 高 , 否 則 空 屋 的 時 間
就 是 損 失 。 在 美 國 沒 有 無 法 出 租 出 去 的 正 常 房 子 , 只 要 租 金
合 理 的 話 , 一 般 一 個 月 之 內 就 可 出 租 。
選 擇 房 客 不 僅 要 看 房 客 的 信 用 , 而 且 要 看 房 客 的 工 作 穩
定 程 度 。
因 為 自 己 在 美 國 , 所 以 可 以 及 時 收 取 房 租 , 一 旦 有 違 約
不 付 時 , 可 以 儘 早 通 知 房 客 , 以 備 及 時 處 理 糾 紛 。
如 果 選 擇 自 己 管 理 , 雖 然 可 以 節 省 一 些 費 用 , 但 您 必 須
要 清 楚 的 瞭 解 美 國 房 地 產 租 賃 的 條 款 , 而 且 房 屋 租 賃 法 規 定
房 東 必 須 提 供 給 租 客 一 個 固 定 的 美 國 當 地 地 址 , 以 便 他 們 有
問 題 可 以 隨 時 聯 繫 你 。 而 且 必 須 提 供 租 客 一 個 緊 急 電 話 號
碼 , 他 們 需 要 幫 助 時 可 去 幫 忙 ; 房 東 需 要 瞭 解 當 地 房 租 的 變
化 , 租 客 若 未 按 時 付 房 租 , 房 東 即 刻
要 採 取 法 律 行 動 。
這 些 要 求 對 海 外 投 資 者 來 說 , 不
僅 要 耗 費 大 量 的 時 間 和 精 力 去 關 注 ,
更 會 浪 費 很 多 不 必 要 的 花 費 如 機 票
電 話 費 等 等 。 因 此 , 對 於 海 外 投 資 者 ,
由 專 業 的 房 屋 管 理 公 司 管 理 和 出 租
房 屋 更 為 合 理 。
2、 如 果 業 主 長 期 無 法 居 住 美 國 ,
就 可 以 通 過 物 業 管 理 公 司 的 方 式 來
進 行
1、 房 屋 管 理 公 司 的 主 要 職 責
刊 登 房 屋 廣 告 , 找 到 租 客
刊 登 房 屋 廣 告 , 找 到 租 客 起 草 租
房 協 議 , 確 認 房 租 及 各 方 職 責
對 租 客 進 行 信 用 調 查 、 租 房 歷 史 調 查 、 工 作 收 入 確 認 、 犯
罪 記 錄 調 查 , 以 確 保 房 東 利 益 每 月 收 取 房 租 , 並 轉 入 房 東 帳
戶
定 期 進 行 房 屋 檢 查 , 向 海 外 的 房 東 通 過 郵 件 或 電 話 彙 報
如 有 需 要 , 對 房 屋 進 行 週 期 性 維 修 和 保 養
代 理 房 東 進 行 年 度 報 稅
協 助 處 理 與 租 房 有 關 的 法 律 糾 紛 , 如 未 支 付 房 租 ; 如 果
房 客 不 付 租 金 , 需 要 專 業 律 師 驅 趕 房 客 , 律 師 費 在 $600-1000
左 右 , 為 時 需 要 3 個 月 , 這 算 是 風 險 之 一
房 租 合 同 結 束 後 , 結 帳 退 房
重 新 刊 登 房 源 , 找 到 新 的 租 客
2、 委 託 房 屋 託 管 公 司 的 流 程
業 主 和 經 紀 人 簽 訂 一 個 委 託 租 賃 的 協 議 書
經 紀 人 幫 助 尋 找 合 適 的 房 客 , 通 常 經 過 MLS 房 源 共 用 系
統 , 發 佈 租 賃 資 訊 , 加 上 經 紀 人 個 人 平 面 廣 告 及 網 路 媒 體 去
尋 找 租 客 。
在 所 有 租 客 提 出 的 申 請 書 中 , 選 擇 最 適 合 的 簽 訂 租 房 合
約 , 並 完 善 租 賃 的 細 部 內 容 。
3、 收 費 標 準
尋 找 到 房 客 , 租 約 簽 訂 後 , 委 託 出 租 的 傭 金 ( 房 產 經 紀 費
用 ) 一 般 為 全 年 租 金 的 6%~8%( 按 實 際 情 況 而 定 ), 房 屋 管 理
的 費 用 一 般 為 月 租 金 的 5%~10%
管 理 公 司 會 要 求 房 客 房 租 每 月 一 付 , 押 金 交 納 1-2 個 月 。
需 提 醒 的 是 , 房 屋 ( 內 外 ) 修 復 費 用 、 驅 逐 所 需 律 師 費 等
需 業 主 自 付 , 管 理 人 員 只 負 責 執 行 。 平 時 的 維 修 , 如 果 屋 主 不
在 美 國 的 話 , 可 由 管 理 公 司 負 責 尋 找 維 修 人 員 報 價 , 由 屋 主
定 後 , 才 開 始 修 理 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
房 屋 協 力 廠 商 估 值 也 會 出 現 差 異
什 麼 原 因 ?
房 屋 價 值 的 定 義 莫 衷 一 是 , 不 過 , 最 真 實 的 房 屋 價 值 應
該 是 買 賣 雙 方 都 同 意 的 交 易 價 格 , 同 樣 一 棟 房 屋 假 設 有 一 百
位 賣 方 、 以 及 一 百 位 元 買 主 , 相 互 交 易 而 敲 定 的 價 格 勢 必 有
許 多 版 本 。
為 了 估 算 房 屋 價 值 , 有 些 美 國 購 房 者 會 使 用 資 產 價 值 管
理 工 具 (AVM,asset value management), 將 大 量 資 料 登 錄
電 腦 、 選 用 特 定 模 式 , 得 到 房 屋 價 值 預 估 結 果 。 同 時 諸 如 Zillow、Redfin
之 類 線 上 房 屋 聚 合 資 訊 網 站 推 出 估 價 工 具 , 由 於
參 考 的 資 料 與 方 法 不 同 , 進 而 造 成 網 路 上 房 屋 價 值 估 算 結 果
不 一 。
房 屋 價 值 預 估 之 所 以 無 法 精 准 , 主 要 有 以 下 幾 個 因 素 :
1, 公 共 紀 錄 資 料 是 錯 的
所 有 公 司 都 根 據 公 共 紀 錄 採 用 平 方 英 尺 來 估 價 , 但 並
非 全 部 採 用 同 樣 數 位 , 有 時 , 甚 至 連 房 間 或 衛 浴 的 數 量 都 不
同 , 更 會 造 成 明 顯 的 估 價 差 異 。
2, 在 您 房 屋 所 在 地 附 近 過 去 六 個 月 很 少 有 房 子
出 售
鄰 近 越 多 房 屋 出 售 , 後 臺 系 統 就 越 能 夠 有 充 分 的 可 參
考 依 據 推 估 房 屋 價 值 , 附 近 沒 什 麼 房 子 出 售 , 也 就 比 較 難 有
準 確 房 屋 估 價 。
3, 您 的 房 屋 最 近 幾 十 年 沒 有 在 市 場 上 進 行 交 易
在 MLS 房 屋 清 單 上 , 一 旦 房 屋 出 售 , 就 會 留 下 交 易 紀
錄 , 較 容 易 推 估 相 對 準 確 的 資 料 , 最 近 沒 有 交 易 就 少 有 更 新
資 訊 , 也 就 不 容 易 推 估 出 準 確 價 值 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)