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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 30 日 Tuesday Apr. 30, 2024
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A2
房 地 產 業 地 震 ! 取 消 6% 佣 金 對 每 一 方 的 影 響 ?
最 近 美 國 房 地 產 行 業 出 現 了 一 條 爆 炸 性 的 大 新 聞 ——
房 產 交 易 中 ,6% 的 標 準 佣 金 制 度 或 被 徹 底 取 消 !
3 月 15 日 , 全 美 房 地 產 經 紀 人 協 會 NAR 宣 佈 , 與 反 壟
斷 訴 訟 的 房 屋 銷 售 商 團 體 達 成 和 解 , 同 意 支 付 4.18 億 美 元
的 損 害 賠 償 , 並 取 消 美 國 房 產 交 易 6% 佣 金 規 則 !
雖 然 最 終 結 果 還 要 等 待 法 院 的 判 決 , 但 這 意 味 著 美 國
的 房 地 產 行 業 或 將 迎 來 一 場 劇 變 。 對 此 , 有 人 拍 手 叫 好 ,
有 人 憂 心 忡 忡 。
那 麼 會 有 哪 些 變 化 和 影 響 呢 ?
PART/1 新 規 之 下 , 房 屋 賣 家 成 本 大 幅 降 低
最 明 顯 的 改 變 , 當 然 是 佣 金 的 下 跌 , 這 對 房 屋 賣 家 而
言 無 疑 是 利 好 的 。
長 期 以 來 , 美 國 房 產 仲 介 的 佣 金 一 直 保 持 在 6% 左 右 。
全 美 房 地 產 經 紀 人 協 會 (NAR) 將 這 稱 為 “ 合 作 補 償 規 則
“, 在 他 們 的 引 導 下 , 甚 至 成 為 了 約 定 俗 成 的 規 範 。
事 實 上 , 這 個 佣 金 遠 高 於 世 界 其 他 地 方 , 因 此 一 直 以
來 都 飽 受 爭 議 。 終 於 在 2019 年 , 有 賣 房 人 對 此 提 起 訴 訟 ,
並 在 2022 年 形 成 了 大 規 模 的 集 體 訴 訟 。
出 於 多 方 考 量 , 全 美 房 地 產 經 紀 人 協 會
(NAR) 最 終 決 定 取 消 6% 的 佣 金 制 度 。 這 表 示 ,
在 往 後 的 房 屋 交 易 中 , 賣 家 將 和 賣 方 經 紀 人 協 商
決 定 佣 金 的 具 體 金 額 。 可 以 是 不 固 定 的 百 分 比 ,
也 可 以 是 一 口 價 , 或 是 返 現 的 形 式 。
另 外 , 賣 家 大 概 率 也 不 用 再 支 付 買 方 經 紀 人
的 佣 金 了 。
消 息 釋 出 後 , 投 資 網 站 TD Cowen Insights 預
測 , 美 國 的 房 屋 交 易 佣 金 或 將 整 體 下 降
25%-50%。
PART/2 購 房 者 需 自 付 佣 金
但 長 遠 看 利 大 於 弊
不 過 對 於 購 房 者 而 言 , 新 的 佣 金 制 度 更 像 是
一 把 雙 刃 劍 。
在 之 前 的 6% 佣 金 制 度 之 下 , 購 房 者 一 方 的 房 產 經 紀 人
佣 金 也 是 由 賣 家 支 付 的 。 但 新 制 度 規 定 , 之 後 要 由 買 家 自
行 支 付 。
這 可 能 會 給 首 次 購 房 者 和 正 在 努 力 為 首 付 存 錢 的 人 帶
來 一 定 的 挑 戰 , 因 為 在 買 房 的 過 程 中 , 他 們 又 多 了 一 項 開
支 。
新 規 則 降 低 了 他 們 的 賣 房 成 本 , 或 許 會 有 更 多 人 願 意
將 手 頭 的 房 子 賣 掉 , 從 而 增 加 更 多 的 房 屋 庫 存 。 這 也 同 樣
有 助 於 抑 制 房 價 的 飆 升 。
PART/3 目 前 佣 金 制 度 存 在 哪 些 問 題 ?
現 行 制 度 已 經 實 施 了 幾 十 年 , 要 求 大 多 數 賣 家 在 將 房
屋 上 市 出 售 之 前 決 定 支 付 給 買 方 經 紀 人 多 少 佣 金 。 批 評 人
士 稱 , 這 阻 止 了 買 家 與 自 己 的 經 紀 人 談 判 , 並 使 佣 金 成 本
保 持 在 比 原 本 更 高 的 水 準 。 標 準 佣 金 —— 房 屋 售 價 的 5%
到 6% 分 配 給 賣 方 經 紀 人 和 買 方 經 紀 人 —— 在 全 球 範 圍 內
是 最 高 的 之 一 。
全 國 房 地 產 經 紀 人 協 會 表 示 , 現 行 制 度 具 有 一 定 優
勢 。 該 組 織 最 引 人 注 目 的 論 點 是 , 該 制 度 對 首 次 購 房 者 或
現 金 有 限 的 購 房 者 更 為 有 利 , 因 為 它 不 需 要 他 們 自 掏 腰 包
支 付 經 紀 人 費 用 。
PART/4 佣 金 新 規 帶 來 更 多 連 鎖 反 應
新 規 帶 來 的 連 鎖 效 應 , 不 少 相 關 企 業 的 股 價 應 聲 下
跌 。 根 據 道 鐘 斯 市 場 (Dow Jones Market Data) 資 料 , 進 入 週
五 的 交 易 時 段 , 房 產 公 司 Zillow 股 價 下 跌 高 達 約 16%。
Redfin、Compass 股 價 都 在 下 跌 , 下 跌 幅 度 分 別 為 6.1%
和 11%。 業 內 人 士 分 析 , 這 與 佣 金 制 度 的 改 變 有 著 密 不 可
分 的 關 係 。
新 的 佣 金 制 度 也 同 樣 給 房 地 產 行 業 帶 來 了 新 的 商 業 契
機 。
因 為 往 後 可 能 更 多 買 家 會 直 接 跳 過 房 產 經 紀 人 , 直 接
與 賣 方 進 行 交 易 , 所 以 他 們 迫 切 需 要 協 力 廠 商 資 訊 平 臺 的
資 訊 來 源 。 這 將 催 生 一 波 新 的 房 地 產 軟 體 熱 潮 。
業 內 人 士 還 相 信 , 隨 著 時 間 的 推 移 , 新 的 房 產 經 紀 人
業 務 模 式 也 可 能 會 出 現 。
PART/5 該 協 議 對 住 宅 房 地 產 行 業
意 味 著 什 麼 ?
去 年 10 月 , 坎 薩 斯 城 的 陪 審 團 裁 定 全 國 房 地 產 經 紀 人
協 會 和 兩 家 全 國 經 紀 公 司 是 操 縱 佣 金 居 高 不 下 的 陰 謀 集 團
的 一 部 分 , 並 判 決 對 其 處 以 18 億 美 元 的 罰 款 。
全 國 房 地 產 經 紀 人 協 會 是 美 國 最 大 的 房 地 產 行 業 協 會
之 一 , 也 是 最 具 影 響 力 的 協 會 之 一 。 該 協 會 因 該 判 決 和 一
系 列 類 似 的 訴 訟 而 面 臨 巨 額 的 法 律 賠 償 責 任 , 這 項 和 解 協
議 解 決 了 許 許 多 多 房 地 產 經 紀 人 、 經 紀 公 司 和 房 地 產 經 紀
人 協 會 數 月 以 來 的 不 確 定 性 問 題 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
美 國 買 房 貸 款 前 , 向 貸 款 機 構 問 清 楚 的 問 題 ?
1. 房 貸 利 率 的 類 型 有 多 少
相 信 大 家 在 貸 款 前 對 房 貸 利 率 都 有 一 定 的 瞭 解 , 固 定 利
率 , 浮 動 利 率 等 。 為 了 更 好 的 比 較 各 貸 款 機 構 利 率 的 區 別 , 一
定 要 詢 問 年 固 定 利 率 (APR Annual percentage Rate), 這 一 利
率 通 常 比 機 構 的 報 價 要 高 。 也 要 問 清 楚 是 否 會 有 低 利 率 的 優
惠 。
2. 交 易 費 用 是 多 少
主 要 是 指 貸 款 的 初 始 費 用 , 貸 款 方 一 般 在 三 日 內 出 具 書
面 的 手 續 費 用 估 算 清 單 。
3. 鎖 定 利 率 的 費 用 是 多 少
為 了 避 免 在 交 易 過 程 利 率 會 突 然 發 生 變 化 , 貸 款 方 可 以
要 求 貸 款 機 構 在 鎖 定 期 內 鎖 定 利 率 。 一 般 來 說 鎖 定 期 越 長 ,
費 用 也 越 高 。
4. 如 果 想 提 前 還 清 貸 款 是 否 有 違 約 金
在 貸 款 前 一 定 要 先 搞 清 楚 , 提 前 還 清 貸 款 會 遇 到 的 風 險
和 限 制 。
5. 最 低 首 付 款 是 多 少
首 付 金 額 在 一 定 程 度 上 決 定 了 貸 款 利 率 和 其 他 貸 款 條
款 , 對 於 美 國 當 地 居 民 查 收 入 貸 款 , 通 常 最 低 首 付 款 在
3%-20%。 有 的 時 候 可 以 通 過 提 高 首 付 款 金 額 , 來 降 低 貸 款 利
率 或 拿 到 更 優 惠 的 貸 款 條 款 。
6. 需 要 滿 足 哪 些 條 件 才 能 拿 到
這 一 貸 款 產 品
參 看 貸 款 的 資 格 指 引 , 這 與 貸 款 申 請 人 的 收 入 , 職 業 , 財
產 , 債 務 和 信 用 記 錄 相 關 。
7. 貸 款 申 請 審 批 需 要 多 久
這 個 問 題 一 般 因 時 而 異 , 比 如 現 在 貸 款 利 率 是 史 低 , 貸
款 申 請 人 特 別 多 , 這 個 時 候 貸 款 審 批 時 間 就 相 對 較 長 。 只 有
貸 款 機 構 給 出 這 個 預 估 時 間 才 能 知 道 鎖 定 利 率 需 要 的 時 長 。
8. 哪 些 情 況 會 延 遲 申 請 的 審 批
如 果 提 供 的 檔 和 資 訊 齊 全 , 審 批 的 時 間 一 般 就 會 與 預 期
相 符 , 如 果 提 供 的 資 訊 發 現 問 題 , 比 如 信 用 記 錄 有 問 題 等 , 就
會 延 遲 審 批 時 間 。 所 以 一 定 要 確 保 所 提 供 資 訊 的 準 確 性 , 如
果 有 什 麼 問 題 , 一 定 及 時 與 貸 款 機 構 溝 通 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)