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房 地 產 現 況 Status of Real Estate
達 拉 斯 日 報
星 期 二 2024 年 4 月 30 日 Tuesday Apr. 30, 2024
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A6
美 國 查 信 用 : 什 麼 是 Hard Pull
和 Soft Pull?
什 麼 是 Hard Pull 和 Soft Pull?
剛 來 美 國 生 活 的 人 , 在 開 始 建 立 信 用 記 錄 和 查 詢 信 用 報
告 時 , 經 常 會 聽 到 這 兩 個 詞 語 :Hard Pull( 俗 稱 HP, 也 叫
Hard Enquiry) 和 Soft Pull( 俗 稱 SP, 也 叫 Soft Enquiry)。
Hard pull 通 常 要 本 人 授 權 , 會 降 低 信 用 分 數 、 在 信 用 報
告 上 停 留 兩 年 。
Soft pull 對 信 用 分 數 沒 有 影 響 , 一 般 不 需 本 人 授 權 。
Hard Pull
常 見 的 hard pull 情 形 包 括 : 申 請 各 種 貸 款 , 如 車 貸 、 房
貸 、 學 生 貸 款 等 ; 申 請 信 用 卡 ; 申 請 提 高 信 用 額 度 等 。
Hard pull 會 降 低 你 的 信 用 分 數 , 並 且 兩 年 內 它 會 一 直 出
現 在 你 的 信 用 報 告 裡 。 因 此 ,Hard pull 通 常 需 要 本 人 授 權 。 一
般 人 買 房 的 時 候 ,Quicken Loans 報 利 率 之 前 先 要 查 信 用 分
數 , 客 服 代 表 在 電 話 裡 就 反 復 和 你 確 認 :Do I have your authorization
to run your credit report?
Soft Pull
Soft pull 對 你 的 信 用 分 數 沒 有 影 響 , 一 般 不 需 要 本 人 的
明 確 授 權 。 常 見 的 情 形 包 括 : 自 己 使 用 Credit Karma、Credit
Sesame 等 網 站 免 費 查 信 用 分 數 ; 信 用 卡 公 司 免 費 提 供 的 FI-
CO 分 數 ; 各 種 pre-approval offer, 包 括 貸 款 、 信 用 卡 、 車 險
等 ; 入 職 及 背 景 調 查 等 。
有 些 情 形 可 能 是 soft pull、 也 可 能 是 hard pull, 如 租 房 申
請 、 租 車 、 開 通 固 話 或 寬 頻 業 務 、 開 通 checking / savings 銀 行
帳 號 、 手 機 和 話 費 合 同 等 。 如 果 對 方 問 你 “Can I run your
credit score/report?”, 一 般 來 說 就 是 hard pull。 如 果 你 不 確 定
的 話 , 應 該 事 先 問 清 楚 。
簡 單 對 比
Hard Pull 對 信 用 分 數 的 影 響
通 常 來 說 , 一 個 hard pull 會 立 刻 降 低 你 的 信 用 分 數
5 個 點 左 右 。 並 且 , 如 果 短 時 期 內 出 現 大 量 的 hard pull, 系
統 會 提 高 警 覺 , 因 為 這 通 常 意 味 著 兩 種 情 況 :
1. 你 的 財 政 狀 況 很 糟 糕 , 急 於 四 處 找 錢 。
2. 你 借 不 到 足 夠 的 錢 , 甚 至 被 拒 了 , 不 得 不 找 完 一 家
又 一 家 。
這 種 警 告 會 讓 你 的 信 用 分 數 大 幅 度 降 低 。 只 有 一 種
例 外 情 況 :rate shopping.
所 謂 “rate shopping”, 是 指 你 需 要 貸 款 的 時 候 , 比 如
買 車 , 為 了 拿 到 更 好 的 利 率 , 會 「 貨 比 三 家 」 聯 繫 多 家 金 融
機 構 , 他 們 都 會 調 用 你 的 信 用 報 告 , 每 次 調 用 都 是 一 個
hard pull, 然 而 這 並 不 代 表 你 的 風 險 突 然 增 加 了 很 多 倍 ,
因 為 你 只 是 要 借 一 份 錢 買 一 輛 車 , 不 是 要 借 很 多 份 錢 買
很 多 輛 車 。
根 據 myFICO 表 示 ,FICO 的 系 統 對 車 貸 、 房 貸 和 學
生 貸 款 的 查 詢 比 較 「 體 諒 」:
如 果 你 在 hard pull 之 後 30 天 內 拿 到 了 貸 款 , 此 次
rate shopping 不 會 降 低 你 的 信 用 分 數 。
舊 版 的 FICO 分 數 , 將 任 意 14 天 內 的 rate shopping 行 為
合 併 為 一 個 hard enquiry, 對 你 的 信 用 分 數 影 響 很 小 ; 而 新 版
的 FICO 分 數 更 是 將 此 標 準 放 寬 到 了 任 意 45 天 。 請 注 意 , 很
多 金 融 機 構 使 用 的 並 不 是 FICO 最 新 的 版 本 。 如 果 你 要 做 多
個 preapproval, 建 議 全 部 在 14 天 內 做 , 不 要 隔 很 久 分 開 做 。
不 過 , 如 果 你 同 時 申 請 多 種 不 同 的 信 用 產 品 , 比 如 一 邊
申 請 信 用 卡 、 一 邊 申 請 車 貸 , 會 被 視 為 多 個 hard pull; 申 請 多
張 信 用 卡 , 每 個 申 請 都 是 一 個 hard pull。
自 己 檢 查 和 跟 蹤 自 己 的 信 用 分 數 屬 於 soft pull, 不 會 產
生 負 面 影 響 。
然 而 , 有 些 產 品 和 服 務 在 做 背 景 調 查 時 , 可 能 會 產 生
hard pull, 如 某 些 store credit card、 某 些 房 屋 租 賃 時 對 租 客 的
信 用 調 查 、 租 車 , 甚 至 開 通 固 話 和 寬 頻 業 務 。 如 果 在 你 不 知 情
的 情 況 下 做 了 hard pull, 可 聯 繫 信 用 局 申 訴 。
怎 麼 查 信 用 分 數 ?
在 美 國 生 活 , 信 用 記 錄 報 告 (Credit Report) 和 信 用 分 數
(Credit Score) 很 重 要 。
信 用 報 告 主 要 由 三 大 信 用 報 告 機 構 Equifax、Experian
和 TransUnion 生 成 , 信 用 分 數 則 有 不 同 的 計 算 模 型 , 二 者 都
有 免 費 查 詢 或 免 費 獲 取 的 方 法 。
( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,meifang8kefu)
【 房 產 入 門 】 瞭 解 美 國 房 屋 產 權 知 識
房 屋 產 權 知 多 少 : 在 美 買 房 等 於 擁 有 土
地 ; 如 何 界 定 夫 妻 共 有 產 權 ?
在 中 國 , 購 房 者 只 有 房 子 的 使 用 權 , 非
私 人 所 用 。 但 美 國 法 律 規 定 , 私 人 財 產 神 聖
不 可 侵 犯 ; 購 房 者 等 於 擁 有 這 塊 土 地 。 如 果 合
夥 購 買 , 產 權 持 有 方 式 則 根 據 各 州 法 律 規 定
而 不 同 , 以 紐 約 州 為 例 , 多 人 產 權 持 有 方 式
主 要 有 三 種 : 夫 妻 共 有 產 權 、 聯 合 產 權 以 及
按 份 共 有 產 權 。
以 夫 妻 共 有 產 權 為 例 , 美 國 很 多 州 一 般
結 婚 後 購 買 的 房 子 就 歸 夫 妻 共 同 擁 有 , 不 管
產 權 人 是 寫 一 個 人 的 名 字 , 還 是 兩 個 人 的 。
但 是 在 紐 約 州 則 有 所 區 別 , 紐 約 州 的 法 律 是
保 護 產 權 擁 有 人 , 產 權 寫 了 誰 的 名 字 , 誰 就
擁 有 這 個 房 屋 買 賣 權 。 所 以 夫 妻 共 同 擁 有 的
房 產 產 權 需 要 將 雙 方 名 字 都 寫 入 產 權 證 。
夫 妻 產 權 若 只 有 一 方 名 字 , 產 生 糾 紛 只
要 舉 證 也 可 分 得 部 分 財 產
如 果 房 產 證 只 有 一 方 名 字 , 則 該 人 擁 有
處 置 房 屋 的 買 賣 與 出 租 的 權 利 。 另 外 , 紐 約
婚 姻 法 秉 承 夫 妻 財 產 秉 承 公 平 分 配 原 則 , 假
如 房 產 證 上 只 有 一 方 名 字 , 一 旦 產 生 糾 紛 ,
另 一 方 則 可 舉 證 自 己 對 家 庭 的 貢 獻 , 也 可 分
得 部 分 財 產 。
聯 合 產 權 拼 “ 活 得 久 ”: 買 賣 須 雙 方 同
意 , 不 可 轉 手 他 人 。 父 母 聯 合 子 女 購 買 , 則 不
必 交 遺 產 稅
聯 合 產 權 具 有 產 權 一 致 , 時 間 一 致 , 利
益 一 致 和 佔 有 一 致 的 特 點 。 產 權 人 同 時 獲 得
產 權 , 確 權 依 據 的 檔 也 相 同 。 各 產 權 人 不 區
分 產 權 份 額 , 也 不 能 單 獨 處 分 各 自 的 產 權 。
如 果 某 一 產 權 人 去 世 後 , 其 他 在 生 的 產 權 人
按 份 自 動 獲 得 其 產 權 ,。 因 此 聯 合 產 權 是 不 能
用 遺 囑 的 形 式 處 置 的 。 法 律 規 定 , 聯 合 產 權
的 產 生 必 須 有 書 面 檔 明 確 約 定 , 各 產 權 人 是
以 聯 合 共 有 的 方 式 共 同 持 有 產 權 的 。 例 如 ,
一 些 州 規 定 稱 夫 妻 雙 方 以 聯 合 產 權 的 形 式
持 有 產 權 。
很 多 父 母 選 擇 與 子 女 聯 合 購 買 房 產 , 這
樣 一 旦 父 母 百 年 之 後 , 父 母 名 下 的 房 產 則 自
動 歸 給 子 女 , 省 去 立 遺 囑 的 各 種 手 續 , 也 不
必 繳 遺 產 稅 。 但 聯 合 產 權 繼 承 的 房 產 出 售 時
將 有 較 高 稅 務 , 個 人 還 應 諮 詢 會 計 師 以 權 衡
利 弊 。
共 有 產 權 : 產 權 清 楚 , 可 以 獨 立 買 賣 股
份
產 權 持 有 人 按 百 分 比 共 有 產 權 , 各 自 可
以 獨 立 買 賣 股 份 。
完 善 的 產 權 保 障 制 度 : 美 國 產 權 保 險 保
護 房 產 持 有 者
美 國 很 多 房 子 動 輒 就 有 上 百 年 歷 史 , 因
此 有 些 房 子
則 可 能 存 在
拖 欠 貸 款 稅
務 等 產 權 問
題 , 這 就 使 得
美 國 產 權 保
險 顯 得 十 分
必 要 。 相 比 廣
受 大 家 瞭 解
的 房 屋 保 險 , 產 權 保 險 主 要 為 房 產 持 有 者 在
遇 到 產 權 糾 紛 或 者 資 金 貸 款 問 題 時 提 供 保
障 。
產 權 保 險 是 一 次 性 購 買 , 不 需 要 每 年 都
交 錢 的 。 因 此 , 地 產 律 師 提 醒 民 眾 , 儘 管 產 權
保 險 並 非 強 制 , 但 仍 建 議 屋 主 購 買 , 以 防 出
現 產 權 糾 紛 。( 文 章 來 源 : 美 房 吧 ,mei-
fang8kefu)