Die Wohnungswirtschaft nach der Bundestagswahl Rückblick 1. Halbjahr 2014

GdW 2014
Die Wohnungswirtschaft
nach der Bundestagswahl
Rückblick 1. Halbjahr 2014
Die
Wohnungswirtschaft
I Januar 2000 = 100
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Herausgeber:
GdW
Bundesverband deutscher
Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
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© GdW 2014

Sehr geehrte Damen
und Herren,
das Jahr 2014 hat für Deutschland und
die Wohnungswirtschaft mit zwei bedeutenden
Neuerungen begonnen: mit
einer neuen Bundesregierung und
einem schwarz-roten Koalitionsvertrag.
Für die Wohnungswirtschaft enthält die
Vereinbarung zwischen Union und SPD
einige schwierige Baustellen. Der GdW
hat in den letzten Wochen und Monaten
mit Nachdruck an den entscheidenden
Stellschrauben gedreht – und einige
bedeutende Erfolge erzielt:
Bei der heftig diskutierten Mietpreisbremse
haben sich die Koalitionspartner
von CDU/CSU und SPD ganz aktuell
nach vorangegangenem Protest vor
allem von Seiten der GdW-Wohnungswirtschaft
auf Nachbesserungen geeinigt.
Danach wird die Mietpreisbremse
nicht für Neubauten gelten und auf fünf
Jahre befristet. Jenseits von politischem
Taktieren ist das ein Sieg der Vernunft
und ein enorm wichtiges Signal für die
Wohnungsunternehmen. Die Koalition
hat in letzter Sekunde erkannt, dass eine
zeitliche Begrenzung der Mietpreisbremse
dringend notwendig ist, um den
Wohnungsneubau nicht abzuwürgen.
Denn Wohnungsneubau ist das einzige
probate Mittel, um dem Nachfrage-
Boom in den deutschen Ballungsräumen
und dadurch steigenden Mieten entgegenzuwirken.
Darüber hinaus sollen die
Landesregierungen mit der Mietpreisbremse
dazu verpflichtet werden, einen
Maßnahmenplan zur Behebung des
Wohnungsmangels vorzulegen. Auch
hiermit wird eine Forderung des GdW
umgesetzt. So wird der Bau neuer Wohnungen
gerade in den Gebieten mit
Engpässen angekurbelt und stark steigenden
Mieten entgegengewirkt. Damit
die Mietpreisbremse die notwendige
Akzeptanz zwischen Vermieter und Mieter
hat, muss nun die weitere parlamentarische
Beratung dazu führen, dass die
Mietpreisbremse nur dort angewendet
werden kann, wo ein qualifizierter Mietspiegel
vorliegt. Dafür wird sich der
GdW im weiteren Verfahren einsetzen.
In einem weiteren Schritt auch dafür,
dass die Umlage der Kosten energetischer
Sanierungen von Wohnungen
nicht zeitlich eingeschränkt wird. Denn
das würde Investitionen in die energetische
Modernisierung abwürgen und
zudem Arbeitsplätze gefährden. Doch
dieser Gesetzgebungsprozess steht uns
wohl erst im nächsten Jahr – im wahrsten
Sinne des Wortes – "ins Haus".
Ein weiterer Erfolg: Das Zuschussprogramm
"Altersgerecht Umbauen"
wurde – anders als im Koalitionsvertrag
vereinbart – wiederbelebt und nun doch
mit immerhin 10 Millionen Euro an
neuen Mitteln für 2014 ausgestattet. Bis
2018 sollen 54 Millionen Euro investiert
werden. Für eine Fortführung des Programms
hatte sich der GdW intensiv
eingesetzt. Den Parlamentariern ist es
damit gelungen, die Scharte auszuwetzen,
die die Regierung mit ihrer Koalitionsvereinbarung
und ihrem Etatentwurf
hinterlassen hatte. Damit der demografische
Wandel gelingen kann, werden in
den kommenden Jahren aber noch
deutlich mehr Mittel für den altersgerechten
Umbau benötigt. Der GdW wird
sich daher weiterhin dafür stark machen,
dass der Bund das KfW-Programm
für altersgerechtes Umbauen jährlich
weiter steigert und mittelfristig mit jährlich
100 Millionen Euro ausstattet.
Einen enorm wichtigen Erfolg für die
Zukunft von Deutschlands Städten erzielte
die Wohnungswirtschaft bei der
Städtebauförderung und dem Programm
Soziale Stadt: Die Bundesregierung
hat ihr Versprechen aus dem
Koalitionsvertrag gehalten und die
Städtebauförderung auf insgesamt
700 Millionen Euro und das Programm
Soziale Stadt auf 150 Millionen Euro
jährlich aufgestockt. Damit setzt die
Große Koalition zwei weitere Hauptforderungen
des GdW um. Die Entscheidung
ist ein großer Erfolg für die
Quartiere und die Menschen, die in
ihnen leben. Die Politik hat erkannt,
dass die Herausforderungen in den
Städten ein Umdenken in der Förderpolitik
erfordern.
Auch beim Thema Wohngeld scheinen
die nachdrücklichen Forderungen der
Wohnungswirtschaft langsam aber
sicher erhört zu werden. Bundesbauministerin
Hendricks hat eine Erhöhung
– mit einer Heizkostenkomponente – für
das kommende Jahr angekündigt. Wie
im Koalitionsvertrag vorgesehen, müssen
die Leistungshöhe und Miethöchstbeträge
dringend an die Bestandsmieten-
und Einkommensentwicklung
angepasst werden.
Positiv ist ebenfalls der Schritt zu bewerten,
dass auf entsprechende Forderungen
der GdW-Wohnungswirtschaft hin
eine Baukostensenkungskommission
eingesetzt wurde. Die Kommission muss
nun zügig alle Prozesse analysieren, die
eine preistreibende Wirkung auf Wohnungsneubauten
haben.
Axel Gedaschko
Präsident des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungsund
Immobilienunternehmen
Es bleibt spannend. Der GdW bleibt aus
gutem Grund optimistisch, dass die
Bundesregierung die kompetente und
verlässliche Stimme der Wohnungswirtschaft
in einigen entscheidenden Punkten
erhören wird. Das hat die Erfahrung
der Zusammenarbeit mit Ministerien
und Parlamentariern in den vergangenen
Jahren gezeigt.
Während wir uns weiterhin intensiv den
politischen Zukunftsfragen der Wohnungswirtschaft
widmen, laden wir Sie
ein, auch einen kleinen Blick zurück zu
werfen – auf die Daten, Fakten und
Impressionen des wohnungswirtschaftlichen
ersten Halbjahres 2014. Es lohnt
sich! Ich wünsche Ihnen viel Freude
beim Durchblättern.
Herzlichst
Ihr
Axel Gedaschko

Jahrespressekonferenz
am 30. Juni 2014
Wohnungswirtschaft legt stabile
Jahresbilanz vor – Regulierungspläne
trüben Zukunftsaussichten
Investitionen der GdW-Wohnungsunternehmen
knacken erstmals 10-Milliarden-Euro-Grenze
Mietpreisbremse gefährdet Neubau-Schub
Steigende Bau- und Energiekosten, hohe Grundstückspreise
und Steuern verteuern das Wohnen
GdW-Mieten unter Bundesdurchschnitt bremsen Mietenentwicklung
– Mietenanstieg unter Inflationsrate
2
Wohnungswirtschaft ist Vorreiter bei der Energiewende –
Sanierungsrate der GdW-Unternehmen 1,8 mal höher
als im Restmarkt

"Wir fordern Bund, Länder und Kommunen auf, hier jetzt
und sofort an einem gemeinsamen Strang zu ziehen,
damit sich etwas tut. Ansonsten setzt die Politik das gute
und sichere Wohnen aufs Spiel", so Gedaschko.
Dringendste Herausforderungen: Neubau, Stadtumbau
Ost, Altersgerechtes Wohnen, Energiewende
Der GdW fordert eine wohnungspolitische Strategie, bei der
die Unternehmen sozial verantwortlich und nachhaltig, aber
als Voraussetzung dafür auch wirtschaftlich agieren können,
um so für bezahlbares und gutes Wohnen zu sorgen. "Die
vom GdW vertretene Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
zieht eine positive Bilanz des Jahres 2013, blickt aber etwas
verhaltener in die Zukunft", erklärte GdW-Präsident Axel
Gedaschko. Der GdW repräsentiert gemeinsam mit seinen
Regionalverbänden als größter Branchenverband und erste
Adresse für die Wohnungswirtschaft rund 3.000 Wohnungsunternehmen
in ganz Deutschland. 13 Millionen
Menschen leben bundesweit in Wohnungen der GdW-
Unternehmen. Bei den GdW-Unternehmen sinken die
Mietschulden und die Leerstandsquote. Die Betriebskosten
steigen unterdurchschnittlich, die Zahl der energetisch
sanierten Wohnungen und die Investitionen steigen wesentlich
stärker als im Branchendurchschnitt. "Wir sind der
Taktgeber für die Entwicklung zeitgemäßen Wohnens in
Deutschland – und das mit Unternehmen, die soziale Verantwortung
für sehr viel mehr übernehmen, als nur für ihre
Häuser. Und: Wir sind die Mietpreisbremse für viele Mietmärkte",
so der GdW-Chef.
Die Immobilienbranche nimmt eine zentrale Stellung in der
deutschen Volkswirtschaft ein: Mit einer Wertschöpfung
von fast 299 Mrd. Euro im Jahr 2013 – das entspricht einem
Anteil von 12,2 Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung
– stellt die Immobilienbranche in Deutschland eine der
größten Branchen dar und erbringt damit einen größeren
Beitrag zur Wirtschaftsleistung als etwa Fahrzeugbau, Maschinenbau
oder Handel.
Der GdW-Präsident sieht die Wohnungswirtschaft vor großen
Herausforderungen – und warnt deshalb vor regulatorischen
Eingriffen in einen funktionierenden Markt. "Die
Wohnungswirtschaft soll zahlreiche Probleme auf einmal
lösen. Sie muss den demografischen Wandel bewältigen,
den Klimaschutz durch das energetische Sanieren von
Wohnungen vorantreiben, Leistungen für Integration und
funktionierende Stadtquartiere erbringen und parallel
bezahlbare Wohnungen in allen Stadtlagen Deutschlands
bereit stellen. Dies alles sind Aufgaben, die viel kosten. Auf
der anderen Seite drohen aber regulatorische Eingriffe das
wirtschaftliche Handeln der Wohnungsunternehmen zu untergraben.
Unsere Unternehmen sehen diese Entwicklung
mit großer Sorge", so der GdW-Chef. Er appellierte an die
Politik auf allen Ebenen, sich ebenso für bezahlbaren Wohnraum
einzusetzen. "Wir brauchen starke Signale", so
Gedaschko. "Es kann nicht sein, dass gerade die nachhaltig
agierende Wohnungswirtschaft, die wesentlich für Stabilität
in der deutschen Volkswirtschaft sorgt, durch Regulierungen
gegängelt wird, während umgekehrt die energetischen
Anforderungen in die Höhe schießen, es keinen konkreten
Maßnahmenplan für Wohnungsneubau im Mietpreisbremsengesetz
gibt und in den Kommunen die Grundsteuern
und Grunderwerbsteuern steigen", erläuterte der GdW-
Chef.
Zu den dringendsten anstehenden Herausforderungen zählt
der GdW-Präsident die Verbesserung der Rahmenbedingungen
für den Neubau in Ballungsgebieten. Gleichzeitig
warnte der GdW-Chef davor, im Zuge der Diskussionen um
zu knappen Wohnraum die Regionen außen vor zu lassen,
in denen der große Wohnungsüberhang schon wieder
deutlich anwächst. "Die Leerstandsquote bei den GdW-
Unternehmen in Ostdeutschland sinkt langsamer. Bei
31 Prozent der GdW-Unternehmen steigt der Leerstand
sogar wieder. Dies geschieht vor allem in stark schrumpfenden
Gebieten, wo die Haushaltszahlen in den letzten Jahren
um mehr als 10 Prozent gesunken sind. Es gibt keineswegs
Entwarnung für den Stadtumbau in Ostdeutschland", so
Gedaschko.
Dringenden Handlungsbedarf gibt es auch bei der Bewältigung
des demografischen Wandels. "Bis zum Jahr 2020
benötigen wir in Deutschland etwa drei Millionen altersgerechte
Wohnungen", erklärte Axel Gedaschko. "Die
Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem und altersgerechtem
Wohnraum sowie Betreuungs- und Pflegeangeboten
in den Wohnvierteln sind zentrale Zukunftsaufgaben."
Zu dem klaren Ziel des GdW, den Menschen möglichst
lange ein Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen,
gebe es keine Alternative. Es würde sonst viel zu
wenig Pflegekräfte geben und die finanzielle Leistungsfähigkeit
des Einzelnen und der Gesellschaft würde komplett
gesprengt. Es müsse daher auch neue Konzepte und
Kooperationsformen zwischen der Wohnungswirtschaft
und dem Pflegesektor geben. Voraussetzung seien zudem
kommunale Demografiekonzepte als verlässliche Planungsgrundlage
für Kommunen, Wohnungswirtschaft, Handel,
soziale Dienstleister und Gesundheitswirtschaft.
Gleichzeitig warnte der GdW-Präsident davor, mit Schnellschüssen
und unverhältnismäßigen Regulierungsmaßnahmen
drastisch in den Wohnungsmarkt einzugreifen.
"Regulierende Eingriffe wie Mietpreisbremsen lösen das
Problem nicht, sondern verschlimmern es nur. Der Wohnungsneubau
wird so ausgebremst. Die Folge wäre eine
weitere Verknappung des Wohnungsangebots in den Ballungsregionen",
so Gedaschko. Auch Investitionen in die
Modernisierung würden so verhindert. Der aktuelle Gesetzentwurf
zeuge von Unkenntnis der Wirkungszusammenhänge
am Wohnungsmarkt.
Ein ebenso zentrales Thema ist die Umsetzung der Energiewende
im Gebäudebereich. "Wir können hier nur vorankommen,
wenn die Unternehmen unter der Maßgabe ihrer
Wirtschaftlichkeit und der Leistungsfähigkeit der Mieter
handeln können. Die Umsetzung von Energiesparmaßnahmen
muss sich für Eigentümer und Mieter lohnen", erklärte
Gedaschko. "Freiwilligkeit und Flexibilität bei den Energiesparmaßnahmen
haben sich bisher bestens bewährt. Es dürfen
keine Zwangsmaßnahmen verordnet werden, sondern
es muss noch viel mehr auf Anreizsysteme gesetzt werden.
Nur so wird es neben wenigen Leuchtturmprojekten auch
eine Energiewende in der Breite geben können", sagte
Gedaschko. Zusätzliche, überhöhte energetische Anforderungen
würden dagegen jegliches wirtschaftliches Handeln
der Wohnungswirtschaft untergraben.
3

Die Jahresbilanz des GdW:
Investitionen steigen – Geschäftserwartungen sind
jedoch gedämpft – Wohnungswirtschaft fürchtet
Regulierungen
Geschäftsklimaindex der Wohnungswirtschaft:
Regulierungen dämpfen Geschäftserwartungen auf
dem Mietwohnungsmarkt
Das Geschäftsklima in der Wohnungswirtschaft ist im letzten
Jahr um 0,7 Punkte gestiegen. Damit hat sich der Anstieg
im Vergleich zum Vorjahr (1,5 Punkte) verlangsamt.
Die Ursache dafür zeigt sich, wenn man die Werte der aktuellen
Geschäftslage mit denen der Zukunftserwartungen
vergleicht. Hier klafft eine Lücke. Während die Wohnungsunternehmen
ihre derzeitige Geschäftslage überwiegend als
gut bewerten (80,6 Punkte) – blicken sie gleichzeitig aber
deutlich weniger optimistisch (4,3 Punkte) in ihre geschäftliche
Zukunft. "Noch ist das Geschäftsklima in der Wohnungs-
und Immobilienwirtschaft stabil", erklärte Axel
Gedaschko, Präsident des GdW. "Die stärkeren Regulierungen
dämpfen jedoch die Geschäftsaussichten. Die Verschärfung
der Energieeinsparverordnung im Neubau sowie die
aktuell in der Umsetzung befindliche Mietpreisbremse und
Diskussionen um die Modernisierungsumlage bremsen die
Unternehmer aus", so der GdW-Chef.
Die Geschäftserwartungen der Wohnungsunternehmen
sind eng an die politischen Entwicklungen und deren Auswirkungen
auf die Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen gebunden.
"Die Politik muss unbedingt dafür sorgen, dass
sich die Rahmenbedingungen insbesondere für den Wohnungsneubau
keinesfalls weiter verschlechtern. Enge Regulierungen
bedeuten zwangsläufig sinkende Investitionen in
Mietwohnungsneubau und -modernisierung. Hier trifft es
besonders Menschen, die bezahlbare Wohnungen mieten
wollen. Es gibt weniger bezahlbare Wohnungen in Ballungsräumen
und damit weiterhin steigende Mieten",
warnte Gedaschko.
Um das Geschäftsklima in der Wohnungswirtschaft zu verbessern,
sollte die Politik weitere Bündnisse für den Wohnungsbau
wie beispielsweise in Hamburg schmieden,
Entbürokratisierung vorantreiben und Planungs- und Genehmigungsverfahren
beschleunigen.
Gesamtinvestitionen der Wohnungs- und Immobilienunternehmen
knacken erstmals die 10-Milliarden-
Grenze
Die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten
Wohnungsunternehmen haben im Jahr 2013 rd. 10,3 Mrd.
Euro in die Bewirtschaftung und den Neubau von Wohnungen
investiert. Das sind 7,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Im
Durchschnitt flossen damit im letzten Jahr rd. 28,2 Mio.
Euro täglich in Deutschlands Wohnungen und in den Wohnungsneubau.
Nach dem leichten Rückgang der Investitionen in 2012
konnte damit wieder ein deutlicher Aufschwung erreicht
werden. Dennoch darf man sich nicht von den Zahlen täuschen
lassen: "Der Investitionsanstieg ist eindeutig von den
steigenden Neubauzahlen geprägt", erläuterte Gedaschko.
Die Investitionen in die Bewirtschaftung der Wohnungsbestände
waren dagegen mit einem Minus von 0,9 Prozent
leicht rückläufig und liegen bei rund 7,1 Mrd. Euro. Die Ursachen
dafür sieht der GdW-Chef auch in den Diskussionen
um ein Absenken der Modernisierungsumlage bei energetischer
Sanierung. "Solche Pläne, die ja auch im Koalitionsvertrag
festgeschrieben sind, führen zu einem Attentismus
bei den Wohnungsunternehmen", so Gedaschko. Er forderte
die Politik auf, diese Pläne zurückzustellen.
Investitionen bei den Unternehmen des GdW
(in Mio. Euro)
Deutschland Alte Länder Neue Länder
2011 9.642 6.764 2.879
2012 9.596 6.583 3.013
2013 10.620 7.461 3.159
2014 11.375 8.040 3.334
Quelle : GdW-Jahresstatistik
f W i
Geschäftsklima
i
der Wohnungswirtschaft
in Deutschland
f
80
70 62,8
64,7
68,1
73,5
75,9
77,3
80,6
Geschäftslage
60
50
40
30
31,5 29,6
34,7
36,9
37,2 38,7 39,4
Geschäftsklima
20
10
0
3,9
-0,8
5,5 5 5,1 3,9 5,5 5 4,3
Geschäftserwartungen
rt
-10
4
2008
2009
2010 2011 1
2012 2013
2014
Quelle : GdW-Jahresstatistik
Index kann theoretisch Werte zwischen
- 200
und
+ 200 annehmen, Werte unter Null
bedeuten, dass die negativen Erwartungen bei
den Unternehmen überwiegen

Neubau in Deutschland:
Wieviele Wohnungen werden gebaut?
Wo werden noch immer Wohnungen gebraucht?
GdW-Unternehmen bauen über 13.000 neue
Wohnungen
Investitionen in die Zukunft des Wohnens:
Über 7 Mrd. Euro fließen in die Modernisierung,
Instandsetzung und Instandhaltung der Gebäude
Mit rd. 7,1 Mrd. Euro flossen im Jahr 2013 gut zwei Drittel
der Gesamtinvestitionen in die Bestandsentwicklung der
Gebäude. Mit diesem Geld haben die Unternehmen Wohnungen
und Gebäude modernisiert, instandgesetzt und instandgehalten.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Anteil
der Bestandsinvestitionen spürbar verringert. 2012 flossen
noch drei Viertel der Investitionen der GdW-Unternehmen
in die Erhaltung und Modernisierung der Bestände.
Die Investitionen in den Neubau von Wohnungen sind deutlich
gestiegen. Rund fast ein Drittel der Gesamtinvestitionen
fließt jetzt in dieses Segment. Mit rund 3,2 Mrd. Euro sind
die Neubauinvestitionen im Vergleich zum Vorjahr um 30,9
Prozent gestiegen.
Aufschwung im Jahr 2014: Prognosen zufolge ziehen
die Investitionen noch stärker an – wenn sie nicht
durch Regulierungen gebremst werden
Für dieses Jahr prognostiziert der GdW einen weiteren deutlichen
Anstieg der Gesamtinvestitionen um rd. 10,6 Prozent.
"Wir gehen davon aus, dass wir in diesem Jahr
erstmals seit dem Jahr 2000 die 11-Milliarden-Marke überschreiten
können. Die Investitionen könnten bei rd. 11,4
Milliarden Euro liegen", erklärte Axel Gedaschko. "Diese
positiven Erwartungen sind allerdings eng an die politischen
Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit
von Maßnahmen gebunden. Enge Regulierungen
haben mittelfristig ein Abflachen und schließlich einen
Stopp des Investitionsanstiegs zur Folge. Die Mietpreisbremse
ist eine Investitionsbremse. Ob die Prognosen der
Unternehmen eintreffen, wird daher ganz stark von deren
Ausgestaltung abhängen", erklärte Gedaschko.
Die Investitionen in den Wohnungsneubau werden im Jahr
2014 ebenfalls deutlich ansteigen. Ausgelöst durch den
großen Neubaubedarf in einigen Ballungsregionen planen
die Unternehmen eine Ausweitung der Neubauinvestitionen
um 27,4 Prozent. "Wir gehen aber davon aus, dass diese
Schätzungen nur dann Wirklichkeit werden, wenn sich die
Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau nicht weiter
verschlechtern", so Gedaschko. Auch bei den Investitionen
in den Bestand zeigt der Trend mit 5,1 Prozent nach
oben.
Im Jahr 2013 haben die GdW-Unternehmen 13.036 Wohnungen
fertig gestellt. Das waren 7,6 Prozent mehr als im
Vorjahr. Die GdW-Unternehmen haben damit bundesweit
28 Prozent aller neuen Mietwohnungen gebaut. Für das
Jahr 2014 planen die GdW-Unternehmen sogar den Neubau
von rund 17.600 Wohnungen. Das wäre der höchste
Wert seit 12 Jahren und ein Plus von 35,5 Prozent.
"Im Jahr 2013 lagen die Schwerpunkte des Wohnungsneubaus
bei den GdW-Unternehmen in den Verdichtungsräumen
Hamburg, Frankfurt, München, Köln, Berlin und
Düsseldorf sowie in Stuttgart und seinem weiteren Großraum
– insbesondere den Kreisen Ludwigsburg und Rems-
Murr. Aber auch Lübeck, Oldenburg und Nürnberg sowie
Potsdam und Gera gehörten zu den Gebieten, wo die
GdW-Unternehmen besonders auf Neubau setzten. Allein
in diesen Schwerpunktregionen entstand mehr als die
Hälfte aller von GdW-Unternehmen gebauten Wohneinheiten",
erläuterte Gedaschko.
Und dennoch: Selbst wenn die GdW-Unternehmen noch
mehr bauen – den mittlerweile aufgelaufenen Nachholbedarf
von rd. 500.000 Wohnungen im Mehrfamilienhausbereich
kann man so nicht decken. Hohe Baukosten,
steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische
Anforderungen in Kombination mit Diskussionen um
Mietpreisbremsen und die Absenkung der Modernisierungsumlage
führen dazu, dass der positive Trend beim
Wohnungsbau sich mittelfristig verlangsamen kann, so der
GdW-Chef.
Baufertigstellungen bei den GdW-Unternehmen
(in Wohneinheiten)
Deutschland Alte Länder Neue Länder
2011 13.298 11.786 1.512
2012 12.110 10.471 1.639
2013 16.148 13.185 2.963
2014 17.661 14.027 3.634
Quelle : GdW-Jahresstatistik
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen bundesweit
gestiegen – 200.000 Wohnungen jährlich im Geschosswohnungsbau
benötigt
Im Jahr 2013 wurde in Deutschland der Bau von 270.364
Wohnungen genehmigt. Die Baugenehmigungen sind
damit um 12,9 Prozent gestiegen. Damit verstärkte sich der
positive Trend des Jahres 2012 (+ 4,8 Prozent gegenüber
2011). Dem Trend bei den Baugenehmigungen folgend
wurden nach vorläufigen Schätzungen im Laufe des Jahres
5

2013 rund 222.500 Wohnungen fertiggestellt. Die
200.000-Marke würde damit wieder deutlich überschritten.
Für das laufende Jahr 2014 schätzt der GdW die Zahl der
Wohnungsfertigstellungen bundesweit auf rd. 254.000
Wohneinheiten. Das würde einen erneuten Anstieg um 14
Prozent bedeuten. Rund 126.000 dieser neuen Wohnungen
werden voraussichtlich im Geschosswohnungsbau realisiert.
"Dennoch war die Bautätigkeit in den Jahren 2007 bis 2010
auf ein Niveau abgesunken, das deutlich unter dem langfristigen
Neubaubedarf lag", erklärte GdW-Präsident Axel
Gedaschko. Mit der 2013 erreichten Zahl der Baugenehmigungen
liegt die Bautätigkeit zwar wieder innerhalb des
Zielkorridors langfristiger Wohnungsbedarfsprognosen.
Aber insbesondere im Geschosswohnungsbau hat sich in
den letzten Jahren ein hohes Defizit aufgebaut. "Das Bundesinstitut
für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ermittelte
für die Jahre 2010 bis 2015 einen jährlichen
Neubaubedarf von rd. 110.000 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern.
Gebaut wurden aber deutlich weniger. Insgesamt
waren es seit 2002 etwa 54.000 bis 60.000
Wohnungen pro Jahr zu wenig. Damit fehlen jetzt rund
500.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern", erklärte
GdW-Chef Gedaschko. In wirtschaftlich dynamischen Ballungsgebieten
wie Hamburg, München oder dem Rhein-
Main-Gebiet ist daher schon jetzt mit einem
Wohnungsmangel zu rechnen.
Zudem bewirken die hohen Zuwanderungsraten, dass der
Bedarf an neuen Wohnungen weit höher liegt, als es in den
bisherigen Berechnungen kalkuliert war. Allein 2014 ergibt
sich nach ersten Schätzungen ein Zuwanderungssaldo von
450.000 Personen. "Wir gehen davon aus, dass in den
nächsten Jahren auch angesichts der hohen Zuwanderungsraten
200.000 Wohnungen pro Jahr allein im Geschosswohnungsbau
hinzukommen müssten", so der
GdW-Präsident.
Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft weiter –
Neubau bezahlbarer Wohnungen immer noch zu
wenig ausgeprägt
Bundesweit gibt es immer weniger Sozialwohnungen.
Waren es im Jahr 2002 noch rd. 2,57 Mio. Wohnungen mit
Preisbindung, verringerte sich die Zahl bis zum Jahr 2012
auf nur noch rd. 1,54 Mio. Wohnungen.
Aktuelle Zahlen des GdW unterstreichen diesen Trend. Die
Unternehmen im GdW bewirtschaften knapp 64 Prozent
der Sozialwohnungen in Deutschland. Im Jahr 2013 gab es
bei den GdW-Unternehmen insgesamt nur noch 899.000
Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindung. Das
sind rd. 30.800 Wohnungen weniger als noch in 2012.
"Diesem Minus stehen nur 1.840 Wohnungen gegenüber,
die im Jahr 2013 mit Mietpreis- oder Belegungsbindung,
also als 'Sozialwohnungen' neu errichtet wurden", kommentierte
Axel Gedaschko die Entwicklung. "Wir sehen hier
dringenden Handlungsbedarf. Es gibt besonders in einigen
Ballungsregionen zu wenig Wohnungen, um auch finanziell
schwächer gestellte Menschen weiterhin ausreichend versorgen
zu können", so Gedaschko. Er appellierte an die
Bundesländer, die ihnen vom Bund zur Verfügung gestellten
Mittel für die Wohnraumförderung in Höhe von 518 Mio.
Euro pro Jahr unbedingt zweckgebunden einzusetzen.
"Wenn das politische Engagement für bezahlbaren Wohnraum
ernst gemeint ist, muss es hier eine Selbstverpflichtung
geben", forderte Gedaschko. Ohne einen
6
zweckgebundenen Einsatz dieses Geldes wird die Situation
für alle Wohnungsunternehmen in Boom-Regionen noch
schwerer.
In diesem Zusammenhang begrüßte der GdW-Präsident,
dass im aktuellen Bundeshaushalt die Mittel für den Städtebau
auf insgesamt 700 Mio. Euro angehoben werden. "Angesichts
der drastisch zunehmenden Herausforderungen
durch die demografische Entwicklung und den strukturellen
Wandel der Wohnungsmärkte, der sich regional unterschiedlich
vollzieht, war das ein längst überfälliger Schritt.
Eine Hauptforderung des GdW wird damit umgesetzt", erklärte
Gedaschko. Für das Programm "Soziale Stadt" werden
150 Mio. Euro zur Verfügung gestellt. "Das ist die
höchste Mittelzuweisung in der 15-jährigen Geschichte des
Programms und damit ein großer Erfolg für die Quartiere
und die Menschen, die in ihnen leben", so der GdW-Präsident.
"Die Politik hat erkannt, dass die Herausforderungen
in den Städten ein Umdenken in der Förderpolitik notwendig
machen", so Gedaschko. Das Programm Soziale Stadt
ist ein unverzichtbarer Bestandteil für stabile Wohnquartiere
in den Städten.
Besonders hervorzuheben ist auch, dass das Zuschussprogramm
"Altersgerecht Umbauen" entgegen der ursprünglichen
Pläne wiederbelebt und nun doch mit immerhin
10 Mio. Euro an neuen Mitteln für das Jahr 2014 ausgestattet
wird. "Die Versorgung der Bevölkerung mit altersgerechten
Wohnungen ist eine der wichtigsten Zukunftsaufgaben
unserer Branche", so der GdW-Präsident. Der GdW hatte
sich intensiv für eine Fortführung des Programms eingesetzt.
Gleichzeitig mahnte der GdW-Chef an, dass in den
kommenden Jahren noch deutlich mehr Mittel für den altersgerechten
Umbau benötigt werden. "Nur so kann der
demografische Wandel gelingen", erklärte Gedaschko.
Nachbesserungsbedarf gibt es allerdings beim Wohngeld.
Die Leistungshöhe und Miethöchstbeträge sollten laut
Koalitionsvertrag an die an die Bestandsmieten- und Einkommensentwicklung
angepasst werden. Dies ist aber bisher
noch nicht geschehen. "Wenn sich die Bundesregierung
wirklich mit dem bezahlbaren Wohnen auseinandersetzen
will, muss sie das Wohngeld rasch den Erfordernissen anpassen.
Spätestens mit dem Bundeshaushalt 2015 muss
hier eine Anhebung geschehen, die mehr als nur Haushaltskosmetik
ist", forderte Gedaschko. Er regte darüber hinaus
an, das Wohngeld um einen Klimazuschuss zu ergänzen
und einen Klimabonus bei den Kosten der Unterkunft einzuführen.
Der GdW-Kostencheck – Diese Regelungen und Preise
verteuern das Wohnen
"Neubau ist durch die technischen Anforderungen, unter
anderem an die Energieeffizienz, aber auch durch die Preise
für den Baugrund und die Baukosten so teuer geworden,
dass er sich in vielen Fällen nur noch im oberen Mietpreissegment
rechnet", erklärte Gedaschko. Die Folge sind hohe
Mieten oder mehr Wohnungsbau im Eigentumsbereich.
Der GdW-Kostencheck:
Baukosten steigen weiter
Ein entscheidender Preistreiber und damit eine Bremse für
den Neubau sind die Baukosten. Sie verteuern den besonders
in Ballungsgebieten dringend notwendigen Neubau

drastisch. Von 2000 bis 2013 sind die Baukosten insgesamt
um 28,7 Prozent gestiegen. Der Preisdruck geht
dabei eindeutig von den Materialkosten aus, die sich stärker
verteuert haben als die Arbeitskosten am Bau. Die Inflationsrate
betrug im gleichen Zeitraum 24,5 Prozent.
Besonders die Kosten für die Bauleistungen zur energetischen
Sanierung von Wohngebäuden haben sich in den
letzten 10 Jahren überraschend entwickelt. So ist beispielsweise
das Dämmmaterial für Rohre seit dem Jahr 2000 um
64,9 Prozent, die Preise für Wärmepumpen um 51,7 Prozent
und Brennwertkessel um 50,5 Prozent teurer geworden.
Darüber hinaus ist zu beobachten, dass die Preise für
die energetisch relevanten Bauleistungen deutlich stärker
gestiegen sind als die Preise für alle Bauleistungen zusammen
– diese haben sich nur um 26 Prozent erhöht. "Die
Bundesregierung muss endlich – wie im Koalitionsvertrag
festgeschrieben – eine Baukostensenkungskommission einrichten,
die sich intensiv mit diesem Thema auseinandersetzt",
so der GdW-Chef.
Grunderwerbsteuer steigt in fast allen Bundesländern
Die Grunderwerbsteuer ist in den einzelnen Bundesländern
in den letzten Jahren deutlich gestiegen und liegt heute –
mit zwei Ausnahmen – zwischen 4,5 und 6,5 Prozent der
Bemessungsgrundlage. Kürzlich wurde im Saarland eine Anhebung
der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent zum
01.01.2015 angekündigt. Im Jahr 2010 wurden in Deutschland
insgesamt 5,29 Mrd. Euro Grunderwerbsteuer gezahlt.
2013 lag das Steueraufkommen bei 8,4 Mrd. Euro. "Diese
Preisspirale muss ein Ende haben", forderte Gedaschko.
Grunderwerbsteuer je Bundesland in Prozent
Bundesland Steuersatz 1998 Erhöhung ab auf Steuersatz
Baden-Württemberg 3,5 % 05.11.2011 5,0 %
Bayern 3,5 % keine Erhöhung
Berlin 3,5 % 01.01.2007 4,5 %
01.04.2012 5,0 %
01.01.2014 6,0 %
Brandenburg 3,5 % 01.01.2011 5,0 %
Bremen 3,5 % 01.01.2011 4,5 %
01.01.2014 5,0 %
Hamburg 3,5 % 01.01.2009 4,5 %
Hessen 3,5 % 01.01.2013 5,0 %
01.08.2014 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,5 % 01.07.2012 5,0 %
Niedersachsen 3,5 % 01.01.2011 4,5 %
01.01.2014 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 3,5 % 01.10.2011 5,0 %
Rheinland-Pfalz 3,5 % 01.03.2012 5,0 %
Saarland 3,5 % 01.01.2012 4,5 %
01.01.2013 5,5 %
Sachsen 3,5 % keine Erhöhung
Sachsen-Anhalt 3,5 % 01.03.2012 5,0 %
Schleswig-Holstein 3,5 % 01.01.2012 5,0 %
01.01.2014 6,5 %
Thüringen 3,5 % 07.04.2011 5,0 %
Quelle : GdW, Eigene Erhebung
Grundsteuer – die Steuerschrauben werden angezogen
– zu Lasten des Wohnungsneubaus und der Mieter
Seit Anfang 2010 haben 60 Prozent der Kommunen die
Grundsteuer B, die von Haus- und Wohnungseigentümern
aber auch Mietern im Rahmen der Mietnebenkosten zu
zahlen ist, erhöht Jeweils nur 1 Prozent der Kommunen hat
im gleichen Zeitraum die Grundsteuer gesenkt. Das sind die
Ergebnisse einer Analyse der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft
EY (Ernst & Young) zur Entwicklung der Grundsteuer-B-
und Gewerbesteuerhebesätze aller deutschen
Kommunen (ohne Stadtstaaten) in den Jahren 2005 bis
2013.
Besonders in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen kam
es zu Steuererhöhungen auf breiter Front: In beiden Bundesländern
erhöhten zwischen Anfang 2010 und Mitte
2013 mehr als neun von zehn Kommunen mindestens einmal
die Grundsteuer.
Bundesweit stieg der durchschnittliche Grundsteuerhebesatz
um 26 Prozent-Punkte auf 351 – ein Anstieg um 8 Prozent.
Haus- und Wohnungseigentümer bzw. Mieter müssen
derzeit in Nordrhein-Westfalen mit Abstand am meisten
zahlen: Dort liegt der durchschnittliche Grundsteuerhebesatz
bei 453 Prozent. Am wenigsten verlangen die Kommunen
in Hessen (316 Prozent) und Schleswig-Holstein
(299 Prozent) von Haus- und Wohnungseigentümern bzw.
Mietern.
7

Im Zuge der fast flächendeckenden Heraufsetzungen der
Grundsteuerhebesätze in den vergangenen Jahren hat sich
der Anteil der Kommunen mit einem hohen bis sehr hohen
Hebesatz von 350 Prozent und mehr zwischen Anfang
2006 und Mitte 2013 von 13 auf 39 Prozent verdreifacht.
Gleichzeitig ging der Anteil der Kommunen mit einem niedrigen
Hebesatz von unter 300 Prozent von 44 auf 24 Prozent
zurück. In den kommenden Jahren müssen sich Hausund
Wohnungseigentümer und Mieter auf eine weiter steigende
Steuerbelastung einstellen – vor allem in solchen
Kommunen, die Finanzhilfen der Bundesländer in Anspruch
nehmen.
Grundsteuer B in Berlin am höchsten
Die Grundsteuer B wird auf bebaute und bebaubare Grundstücke
erhoben und trifft damit so gut wie alle Bürger, da
diese entweder selbst Haus- und Wohnungseigentümer sind
oder die Grundsteuer über die Mietnebenkosten zu tragen
haben. Die Grundsteuer brachte den deutschen Kommunen
2012 insgesamt 10,3 Mrd. Euro ein – 14 Prozent der Gesamteinnahmen.
Bei der Grundsteuer B lagen Mitte 2013
Berlin und Rüsselsheim mit Hebesätzen von 810 Prozent
bzw. 800 Prozent bundesweit an der Spitze. Am wenigsten
müssen die Bürger in zwei hessischen Städten bezahlen: In
Fulda und Marburg betrug der Hebesatz nur 330 Prozent.
Grundstücksvergabe erfolgt häufig noch nach dem
Höchstpreisgebot
Viele Kommunen verkaufen ihre Grundstücke immer noch
nach dem Höchstpreisverfahren. Das heißt: Der Investor, der
am meisten Geld hinlegt, bekommt das Baugrundstück.
Wohnungsunternehmen, die mit solchen Grundstücken bezahlbaren
Wohnraum erbauen wollen, haben hier oft das
Nachsehen. Wenn sie die Höchstpreise für den Erwerb zahlen,
rechnet sich das am Ende nur mit einer entsprechend
hohen Miete. Berechnungen haben ergeben, dass eine Subventionierung
von Bodenpreisen eine Mietenersparnis von
10 bis 20 Prozent bringen kann. Die Kommunen sind hier
gefordert, die Grundstücke an den Bewerber mit dem besten
Konzept für bezahlbaren Wohnraum zu vergeben. Mit
gutem Beispiel voran geht hier beispielsweise Hamburg.
Baugenehmigungen dauern viel zu lang – Architektenund
Notarhonorare steigen
Die Zeit, die vergeht, bis man die Baugenehmigung für ein
Baugrundstück bekommt, ist häufig viel zu lang. Es gibt
Fälle von nur sechs Monaten, aber auch Fälle, in denen das
Verfahren zwei bis drei Jahre dauert. "Die Planungs- und
Genehmigungsverfahren müssen vereinfacht und beschleunigt
werden", so Gedaschko. Hinzu kommen drastische Anhebungen
der Architekten- und Notarhonorare.
Wie viel Neubau bekommen die Unternehmen noch
für ihr Geld?
Während der Bau einer Wohnung innerhalb eines mehrgeschossigen
Gebäudes in den Jahren 2005 und 2006 rd.
1.680 Euro pro Quadratmeter gekostet hat, muss ein Unternehmer
dafür heute 2.470 Euro pro Quadratmeter in die
Hand nehmen. Das ergibt einen Preissprung von 47 Prozent.
Hier zeigt sich, dass das Bündel von Teuerungen –
8
gestrickt aus Energieeinsparvorschriften, Baukosten, Materialkosten
und vieles mehr – das Wohnen immer teurer werden
lässt", so Gedaschko.
Was kostet das Wohnen in Deutschland?
Wohnen in Deutschland wird teurer – GdW-Unternehmen
als Stabilitätsanker bremsen Mietenentwicklung
"Die größten Preiserhöhungen für die Mieter entstehen
aktuell durch steigende Energiepreise, steigende Stromkosten
und Steuern. Diese drastische Teuerung gilt in ganz
Deutschland und für alle Mieter." Während die Nettokaltmieten
bundesweit seit dem Jahr 2000 nur um 17 Prozent
gestiegen sind, hat sich die Inflationsrate dagegen um
25 Prozent erhöht. Die Preise bei den kalten Betriebskosten
– dazu gehören Wasserversorgung, Müllabfuhr, Steuern
und andere Dienstleistungen – sind im gleichen Zeitraum
um 20 Prozent nach oben geklettert. Größter Preistreiber
bei den Wohnkosten sind weiterhin eindeutig die Energiepreise.
Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere
Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um über 112 Prozent
gestiegen. Hier sind die Preisanstiege sehr unterschiedlich.
Während Gas sich im betrachteten Zeitraum um
97 Prozent verteuerte, stiegen die Preise für Fernwärme um
117 Prozent und für leichtes Heizöl gar um 139 Prozent.
Die Stromkosten, die meistens direkt mit den Anbietern
abgerechnet werden und daher kein Bestandteil der Mietbuchhaltung
sind, kletterten seit dem Jahr 2000 ebenfalls
um 99 Prozent und trugen somit weit mehr zur Überteuerung
des Wohnens bei als die Nettokaltmieten.
GdW-Mieten liegen bei 5,15 Euro/m 2 und damit unter
dem Bundesdurchschnitt
Die Nettokaltmieten sind in den GdW-Unternehmen von
2012 auf 2013 um 2,2 Prozent auf 5,15 Euro/m² gestiegen.
Damit liegen die Nettokaltmieten in den Beständen des
GdW unter den bundesweiten Bestandsmieten. Diese liegen
nun bei 5,19 Euro/m². Bei dem Vergleich ist zu berücksichtigen,
dass die Nettokaltmieten des GdW nicht ausschließlich
Bestandsmietverhältnisse widerspiegeln. So beinhalten die
GdW-Nettokaltmieten auch Neu- und Wiedervermietungen
sowie Mieterhöhungen, die aufgrund von Modernisierungen
notwendig geworden sind.
GdW-Betriebskosten 2013: Leichter Anstieg – kalte Betriebskosten
stabil, warme steigen stärker als die Kaltmiete
Die Betriebskosten haben sich bei den GdW-Unternehmen
im Vergleich zu den Preissteigerungen bei den einzelnen
Kostenarten nur relativ geringfügig erhöht. Die Mieter
mussten für die kalten Betriebskosten im Jahr 2013 durchschnittlich
1,41 Euro/m² vorauszahlen – und damit nur
2 Cent/m 2 mehr als im Vorjahr.
Die Vorauszahlungen bei den warmen Betriebskosten sind
von 2012 auf 2013 um 4 Cent/m 2 leicht gestiegen und liegen
jetzt bei 1,12 Euro/m². Dies entspricht einem Anstieg
der warmen Betriebskosten um 2,8 Prozent. Damit haben
sich die warmen Betriebskosten 2013 erneut etwas stärker
erhöht als die Nettokaltmieten. "Hier spiegeln sich zwei Effekte:
Das anhaltend hohe Preisniveau der Energieträger
sowie der überdurchschnittlich lange und kalte Winter
2012/2013", erklärte GdW-Präsident Gedaschko. Die Preisentwicklung
auf den Energiemärkten konterkariert somit zu

Entwicklung der Verbraucherpreise für das Wohnen
220
Index
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2000 = 100
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12/2013
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GdW-Unternehmen an der Spitze der wohnungswirtschaftlichen
Entwicklung – mehr energetisch sanierte
Wohnungen, weniger Mietschulden
Mehr Wohnungen energetisch saniert – Rund 65 Prozent
der GdW-Gebäude bereits vollständig oder teilweise
energiesparend modernisiert
Die Wohnungen der vom GdW vertretenen Wohnungs- und
Immobilienunternehmen weisen einen hohen Modernisierungsstand
auf. Seit 1990 wurden bereits rund 64,7 Prozent
der Wohnungen energetisch modernisiert, mehr als die
Hälfte davon komplett, d. h. inklusive Wärmedämmung.
Damit ist die Zahl der energetisch sanierten Wohnungen allein
seit 2005 um 14,3 Prozentpunkte angestiegen. Besonders
hoch ist der Stand der energetischen Modernisierung
in den neuen Ländern. Hier sind bereits 86,7 Prozent der
Gebäude energetisch voll- oder teilmodernisiert. Das bedeutet
ebenfalls einen Anstieg von 13,9 Prozentpunkten gegenüber
2005. Aber auch in den alten Ländern klettert die
energetische Sanierungsrate nach oben. Hier sind rund 50
Prozent der Wohnungen bereits energetisch voll- oder teilmodernisiert.
Sanierungsrate der GdW-Unternehmen 1,8 mal höher
als im Restmarkt
GdW-Wohnungsunternehmen sind Vorreiter bei der Energiewende
und modernisieren ihre Gebäude wesentlich häufiger
energetisch vollständig als andere Eigentümergruppen.
Während die Sanierungsrate der GdW-Unternehmen bei
1,39 Prozent pro Jahr liegt, kommen Privateigentümer und
Wohnungseigentümer auf nur 0,76 Prozent pro Jahr.
"Damit ist die gewichtete Sanierungsrate und der Sanierungserfolg
der Wohnungsunternehmen 1,8-fach so hoch
wie der des Restmarktes", so Gedaschko. "Dies muss endlich
einmal anerkannt werden. Dauernde Forderungen nach
höheren Dämmraten sind hier fehl am Platz. Und: Die Politik
muss sich ernsthaft die Frage stellen, warum sie wohl mit
den bisherigen Maßnahmen letztlich die eigenen Ziele im
Rest des Marktes total verfehlt."
Mietschulden sinken um 7,6 Prozent auf 411 Mio. Euro
– auch Mietausfälle rückläufig
Die rund 3.000 im GdW organisierten Wohnungsunternehmen
verzeichnen im Jahr 2013 erneut einen Rückgang bei
den Mietschulden. Diese sind bundesweit um 7,6 Prozent
gesunken und liegen nun bei 411 Mio. Euro. Damit ist es
den Unternehmen gelungen, die Mietschulden seit dem
Jahr 2003 (757 Mio. Euro) um 346 Mio. Euro zu senken.
Das ist ein Rückgang um über 45 Prozent.
"Diese positive Entwicklung konnte durch eine weitere Professionalisierung
des Vermietungs- und Mietschuldenmanagements
sowie eigene Beratungs- und Betreuungsangebote
der Wohnungsunternehmen für säumige Zahler erreicht
werden", erklärte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Außerdem
gebe es eine vielfältige Zusammenarbeit mit öffentlichen
Schuldnerberatungs- und sozialen Einrichtungen. So
arbeiteten die Unternehmen darauf hin, dass Mietrückstände
gar nicht erst dauerhaft entstehen. "Die wirtschaftlich
stabile Lage in Deutschland lässt erhoffen, dass dieser
positive Trend weiter anhält, auch wenn er sich etwas verlangsamen
wird", so der GdW-Chef.
10
Um Mietschulden vermeiden zu können, sei es aber ebenso
wichtig, dass Vermieter bzw. Wohnungsunternehmen vor
Abschluss eines Mietvertrags – also bei der Kontaktaufnahme
und Informationsbeschaffung – die Mietbewerber
erfolgreich dahingehend prüfen können, ob sie zahlungsfähig
und zahlungswillig sind. Der GdW plädiert daher dafür,
dass Vermieter weiterhin entsprechende Bonitätsauskünfte
über Mietbewerber einholen dürfen.
Bezogen auf die Gesamtmieteinnahmen machen die Mietschulden
bei den GdW-Unternehmen im Bundesdurchschnitt
einen Anteil von 2,3 Prozent der bundesweiten
Jahressollmiete aus. In den alten Ländern entsprechen die
Mietschulden 1,7 Prozent der gesamten Nettokaltmieteinnahmen
der Wohnungsunternehmen, in den neuen Ländern
liegt die Quote mit 3,0 Prozent etwas höher. Die
westdeutschen GdW-Unternehmen führten demnach zum
Jahresende 2013 rd. 188 Mio. Euro Mietschulden in ihren
Büchern, die ostdeutschen 224 Mio. Euro.
Auch die Mietausfälle der GdW-Unternehmen sind deutlich
gesunken und lagen Ende 2013 bei rd. 884,5 Mio. Euro.
Neben fehlenden Einnahmen durch den Leerstand von
Wohnungen zählen zu den Mietausfällen auch Ausfälle
durch Mietminderungen sowie Kosten für Miet- und Räumungsklagen
und Abschreibungen auf Mietschulden.
In den neuen Bundesländern war ein Rückgang der Mietausfälle
um 13,9 Mio. Euro auf 555,8 Mio. Euro zu verzeichnen.
Damit gehen die Mietausfälle deutlich langsamer
zurück als in den Vorjahren. Dies liegt am deutlich abgebremsten
Leerstandsabbau in den neuen Ländern. Insgesamt
machen die Mietausfälle dort immer noch einen Anteil
von fast 8 Prozent der Jahressoll-miete (nettokalt) aus. In
den alten Bundesländern sanken die Mietausfälle um 8,5
Prozent auf 328,8 Mio. Euro. Das entspricht 3,2 Prozent der
Jahressollmiete.
Fläche zur Nutzung von Solarthermie in den letzten
zehn Jahren mehr als vervierfacht – Zahl der Fotovoltaikanlagen
sogar vervierzigfacht
"Die Solarthermie ist eine unverzichtbare Technologie für
die Erzeugung und Nutzung regenerativer Energien", erklärte
Axel Gedaschko. Die im GdW organisierte Wohnungswirtschaft
verstärke die Nutzung von Solarthermie
und habe in diesem Bereich hohe Wachstumsraten zu verzeichnen.
Die installierte Fläche zur thermischen Nutzung
der Solarenergie habe sich bei den Wohnungs- und Immobilienunternehmen
in den letzten zwölf Jahren (2001-2013)
vervierfacht und lag 2013 bei rund 106.082 Quadratmetern.
"Dabei muss berücksichtigt werden, dass die Nutzung
von Solarthermie für große Mehrfamilienhäuser erst Ende
der Neunzigerjahre einsetzte und damit wesentlich später
als für Einfamilienhäuser, weil es vorher keine entsprechenden
technisch ausgereiften Angebote für den Geschosswohnungsbau
gab", erläuterte der GdW-Präsident. Auch
die Zahl der Fotovoltaik-Anlagen hat sich deutlich gesteigert.
Waren 2001 noch 98 solcher Anlagen auf Wohngebäuden
der deutschen Wohnungsunternehmen zu finden,
so sind es 2013 schon 4.330.
Der GdW forderte die Bundesregierung in diesem Zusammenhang
auf, endlich die bestehenden Steuerhemmnisse
bei der Nutzung erneuerbarer Energieanlagen zu beseitigen.
"Wenn ein Wohnungsunternehmen auf dem Dach
eines Wohngebäudes eine Fotovoltaikanlage betreibt, drohen
die gesamten Mieteinkünfte unter die Gewerbesteuer-

pflicht zu fallen", erläuterte Gedaschko. Das bremst viele
Unternehmen bei solchen Tätigkeiten aus. "Mieteinkünfte
dürfen durch den Betrieb einer Solaranlage nicht gewerblich
werden", so der GdW-Chef.
Energiekosten für Mieter senken – Dezentrale Stromerzeugung
im Mietwohnungsbereich ermöglichen
Um Energiekosten für Mieter zu senken, sollten bei der
Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) auch Projekte
unterstützt werden, bei denen Strom dezentral erzeugt
und von den Mietern direkt verbraucht werden kann.
Anders als Hauseigentümer können Mieter bislang am wenigsten
an der Energiewende mitwirken. Sie haben nicht
die Möglichkeit, etwa mit einer Fotovoltaik-Anlage auf dem
Dach den erzeugten Strom selbst zu verbrauchen um Geld
zu sparen oder sich regelmäßige Einnahmen zu sichern.
35 Prozent der Mieterhaushalte haben ein monatliches
Haushaltsnettoeinkommen von weniger als 1.300 Euro.
Wenn es gelingt, die Stromerzeugung im Mietwohnungsbereich,
das heißt auf Gebäude- und Quartiersebene, zu erleichtern
und dadurch günstiger Strom anzubieten, kann
man einen wichtigen Beitrag dazu leisten, die Belastung der
Mieter mit Energiekosten zu vermindern", so Gedaschko.
Bisher profitieren vor allem die Hauseigentümer im Einfamilienhausbereich
von der Energiewende. Der Eigenverbrauch
von Strom – zum Beispiel durch eine Fotovoltaik-Anlage auf
dem eigenen Hausdach – war bisher von der EEG-Umlage
befreit. Mieter dagegen müssen die EEG-Umlage vollumfänglich
immer zahlen, auch wenn die Energie in dem Haus
oder Quartier erzeugt wird, in dem sie wohnen – sobald die
entsprechende Anlage nicht ihnen gehört, stellt dies keinen
begünstigten Eigenverbrauch dar. "Wir fordern daher, dass
der in Gebäuden und Quartieren erzeugte und direkt durch
Mieter verbrauchte Strom dem Eigenverbrauch gleichgestellt
wird", erklärte der GdW-Chef.
Leer stehende Wohnungen bei den GdW-Unternehmen
in Ost und West
(in % des bewirtschafteten Bestandes)
20 %
16 %
12 %
Leerstandsquote sq
in
%
12,1 %
15,1 %
17,11 %
16,2 %
Stadtumbau: GdW warnt vor neuer Leerstandswelle
In den ostdeutschen Ländern standen Ende 2013 insgesamt
580.000 Wohnungen leer. "Wenn der Abriss in den neuen
Ländern nicht weiter vorangetrieben wird, könnte es bis
zum Jahr 2030 zu einer Verdreifachung des Leerstandes
kommen", warnte GdW-Chef Gedaschko. Er appellierte an
die Marktteilnehmer, sich für die Städte und Regionen zu
engagieren und Rückbau mit Aufwertung der Stadtgebiete
zu verbinden. "Die GdW-Unternehmen tun, was sie können.
Aber auch andere Eigentümer müssen in den Stadtumbau
in Ostdeutschland eingebunden werden", so
Gedaschko. In den klassischen Schrumpfungsregionen
wachsen die Leerstände wieder. 31 Prozent der GdW-Unternehmen
in den neuen Ländern verzeichnen wieder steigende
Leerstände. Bei 6 Prozent der Unternehmen ist der
Leerstand seit 2006 sogar um mehr als 5 Prozentpunkte gestiegen.
Dies trifft beispielsweise für Unternehmen im Kreis
Uecker-Randow, Jerichower Land, Erzgebirgskreis, Vogtlandkreis
und Kreis Aue-Schwarzenberg.
Die GdW-Unternehmen können ihre eigenen Leerstandszahlen
häufig noch durch ihre gute Qualität und Bezahlbarkeit
der Wohnungen stabilisieren. Aber auch dieser Effekt ist
irgendwann zu Ende. Wenn dann nichts passiert, geraten
auch die engagierten Marktteilnehmer in den Sog der Leerstandswelle.
Der GdW-Chef forderte angesichts dieser Entwicklung, dass
die Länder Wohnungseigentümern, die zielgerecht, d. h. innerhalb
einer von der Kommune festgelegten Gebietskulisse
mit Aufwertungspriorität, investieren, einen zusätzlichen
Anreiz in Form eines Investitionsbonus gewähren sollten.
Darüber hinaus sollte beim Abriss von Wohnungen wegen
der gestiegenen Kosten die Höchstgrenze der förderfähigen
Kosten von 70 Euro auf 120 Euro angehoben werden. Die
Förderung der Innenentwicklung darf sich außerdem nicht
allein auf die Innenstädte und Altbauten fokussieren, sondern
muss alle zukunftsfähigen Stadtquartiere und Wohnungsbestände
erreichen. Dies beinhaltet auch den Abriss
nicht zukunftsfähiger Bauten.
d d - 4
17,0 %
16,0 %
14,4 %
Leerstandsquote
te
neue Länder (ohne Berlin)
13,2 %
12,3 %
11,6 %
8 %
4 %
0 %
3,6 %
0,5 %
3,7 %
1,0 %
4,9 %
Quelle: GdW-Jahresstatistik
Q
7,4 %
2,0 %
10,2 %
Leerstandsquote
alte Länder
2,9 % 3,0 % 3,0 % 3,0 % 2,9 % 2,9 %
10,5 % 10,0 %9,7 % 9,4 % 9,1 %
9,0 %
2,5 % 2,3 %
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
2014
Prognose
s
s
11
© GdW-Schrader - 30.06.2014 3

Leerstandsquote bei den GdW-Unternehmen in Ostdeutschland
bei 9,1 Prozent
Die Leerstandsquote der vom GdW vertretenen Wohnungsunternehmen
ist in den ostdeutschen Flächenländern im
Jahr 2013 um 0,3 Prozentpunkte auf 9,1 Prozent gesunken.
Damit standen dort Ende 2013 in den Beständen der
GdW-Unternehmen noch rd. 167.689 Wohnungen leer. Die
sinkenden Leerstände in den neuen Bundesländern kommen
durch die von den GdW-Unternehmen durchgeführten
Rückbaumaßnahmen zustande. In 2013 wurden rd. 12.500
Wohnungen vom Markt genommen. Das sind rund 2.700
Wohnungen mehr als noch im Vorjahr.
Für das Jahr 2014 wird die Leerstandsquote nach den Prognosen
der Unternehmen nur noch um 0,1 Prozentpunkte
sinken und dann bei 9 Prozent liegen. "Das zeigt: Es gibt
keineswegs Entwarnung für den Stadtumbau in Ostdeutschland",
so Gedaschko. Denn in zahlreichen Regionen
sind die Leerstände sogar wieder angestiegen. So stieg
nach Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen (BBU) beispielsweise im Landkreis
Spree-Neiße der Leerstand wieder um 0,8 Prozentpunkte
auf 18,2 Prozent an. Einen Sprung um 0,9 Prozentpunkte
auf 10,5 Prozent gab es auch in Frankfurt (Oder). "Wenn
die Unternehmen auch künftig die Hauptlast des Stadtumbaus
tragen müssen, brauchen sie endlich langfristige
Planungssicherheit", so Gedaschko. Er begrüßte, dass die
Städtebauförderung im Bundeshaushalt deutlich aufgestockt
wird. "Nun muss es darum gehen, die Verwaltungsvereinbarung
zur Städtebauförderung zügig zu verabschieden,
damit Länder und Kommunen ermutigt werden, neue
Fördergebiete auszuweisen und die notwendige Kofinanzierung
der Bundesmittel zu gewährleisten", so der GdW-
Chef.
Für das Jahr 2014 planen die Unternehmen in den neuen
Ländern nur noch den Abriss von 6.724 Wohnungen.
"Damit erreicht die Anzahl der Abrisse längst nicht mehr die
Höhe, die notwendig wäre, um die Ziele des Programms
'Stadtumbau Ost' zu erreichen", erklärte Gedaschko. Danach
sollten bis 2016 mindestens 200.000 weitere Wohnungen
in Ostdeutschland abgerissen werden.
In den westdeutschen Bundesländern standen Ende 2013
rd. 74.800 Wohnungen leer. Das ergibt eine leicht gesunkene
Leerstandsquote von 2,3 Prozent. "Auch in Westdeutschland
sind die Regionen allerdings sehr differenziert
zu betrachten", erläuterte Gedaschko. "Während viele
Kommunen mit erheblichen Leerständen zu kämpfen
haben, werden in Boom-Regionen händeringend neue
Wohnungen gebraucht."
Sachsen-Anhalt weist – bezogen auf die Bestände der
GdW-Wohnungsunternehmen – mit 11,6 Prozent trotz
eines Rückgangs von 0,6 Prozentpunkten bundesweit die
höchste Leerstandsquote auf. Sachsen liegt mit einem Leerstand
von knapp über 9,7 Prozent erstmals nicht mehr im
zweistelligen Bereich. Die niedrigste Quote in den neuen
Bundesländern hat – abgesehen vom Stadtstaat Berlin –
Mecklenburg-Vorpommern mit unverändert 6,9 Prozent. In
den westdeutschen Ländern hat das Saarland mit einer
Leerstandsquote von 5,6 Prozent den höchsten Wert vorzu-
12
weisen. Darauf folgen Nordrhein-Westfalen mit 3,0 und
Schleswig-Holstein mit 2,6 Prozent. Der Stadtstaat Hamburg
hat mit stabilen 0,8 Prozent die niedrigste Leerstandsquote
aller Bundesländer. Mit 1,8 bzw. 1,9 Prozent verfügen Hessen
und Niedersachsen über die niedrigsten Leerstandsquoten
westdeutscher Flächenländer.
Leerstandsquote bei den GdW-Unternehmen nach
Bundesländern
(in % des bewirtschafteten Bestandes)
Leerstandsquote
Sachsen-Anhalt 11,6%
Sachsen 9,7%
Brandenburg 8,3%
Thüringen 7,9%
Mecklenburg-Vorpommern 6,9%
Saarland 5,6%
Nordrhein-Westfalen 3,0%
Schleswig-Holstein 2,6%
Rheinland-Pfalz 2,5%
Baden-Württemberg 2,1%
Berlin 2,1%
Bayern 2,1%
Niedersachsen 1,9%
Hessen 1,8%
Bremen 1,1%
Hamburg 0,8%
Quelle : GdW-Jahresstatistik
Wohnstrategie – 10 Vorschläge für bezahlbaren
Wohnraum und einen stabilen Wohnungsmarkt in
Deutschland
Bundesländervergleich der GdW-Wohnungsunternehmen:
Sachsen-Anhalt und Sachsen mit höchster, Hamburg
mit niedrigster Leerstandsquote
Der Wohnungsmarkt in Deutschland kann nur stabil gehalten
werden, indem man auf der einen Seite die Bedingungen
für Investoren so verbessert, dass diese zu bezahlbaren
Mieten neuen Wohnraum schaffen können. Auf der anderen
Seite darf man aber die Regionen, in denen Wohnungsleerstand
ein großes Problem ist, nicht aus den Augen
verlieren. Zu einer Wohnstrategie gehört aus Sicht der Wohnungswirtschaft:
1.
Kommunen sollten städtische Grundstücke grundsätzlich
nach Konzeptqualität und nicht im Höchstbieterverfahren
vergeben.

2.
Planungs- und Genehmigungsverfahren müssen in einem
angemessenen Zeitraum abgeschlossen werden.
3.
Die Mittel der sozialen Wohnraumförderung in Höhe von
518 Mio. Euro jährlich (Bundesmittel) müssen zweckgebunden
sein.
4.
Energetische Anforderungen dürfen nicht durch einzelne
Landesgesetze noch weiter verschärft werden.
5.
Mietendeckel verschieben das Problem steigender Mieten in
die Zukunft und hemmen den Neubau. Die Folge: Das Problem
wird noch verschärft. Wenn die Mietpreisbremse für
die Wiedervermietung kommt, muss sie daher zeitlich befristet
sein und an einen Maßnahmenplan für Wohnungsneubau
gekoppelt werden. Darüber hinaus muss die
Mietpreisbremse geographisch abgegrenzt sein und darf
nur in Gebieten mit einer echten Mangellage gelten.
6.
Der drastische Anstieg der Nebenkosten – Energie, Wasserversorgung,
Müllbeseitigung und Grundsteuer – muss begrenzt
werden.
7.
Eine Baukostensenkungskommission muss eingerichtet werden.
8.
"Neubauklima" in der Bevölkerung fördern – alle möchten
mehr Wohnraum in Ballungsregionen – aber möglichst
nicht in der eigenen Nachbarschaft oder auf dem Grund-
stück gegenüber. Wir brauchen eine klare politische
Schwerpunktsetzung für mehr Neubau, eine Neubaukampagne
und Unterstützung für eine sachgerechte öffentliche
Debatte zur Wohnungspolitik. Es gehört zur Führungsverantwortung
eines jeden Bürgermeisters, sich für eine funktionierende
Wohnungspolitik und den Wohnungsneubau in
Boom-Regionen einzusetzen.
9.
Der altersgerechte Umbau muss angemessen gefördert werden.
Der Bund muss das KfW-Programm für altersgerechtes
Bauen jährlich weiter steigern und mittelfristig mit jährlich
100 Mio. Euro ausstatten. Zudem sind gemeinsam mit den
Bundesländern die Erstellung und Weiterentwicklung kommunaler
Demografiekonzepte zu forcieren.
10.
Schub für die energetische Gebäudesanierung: Eine steuerliche
Förderung und die Aufstockung der KfW-Programme
für energieeffizientes Bauen und Sanieren auf insgesamt
3 Mrd. Euro jährlich durch den Bund sind notwendig.
Eine Zusammenfassung der Jahrespressekonferenz
können sie im Youtube-Kanal
des GdW unter
www.youtube.de/gdwbundesverband
oder unter diesem QR-Tag ansehen:
Die Materialien finden Sie gesammelt
unter
web.gdw.de/pressecenter/pressekonferenzen
oder unter diesem
QR-Tag:
Veranstaltungen des GdW
im zweiten Halbjahr 2014:
EXPO REAL 2014
6.-8. Oktober 2014, München
Tag der
Wohnungswirtschaft
2014
20. November 2014, Berlin
Hotel Pullman Berlin Schweizerhof
Budapester Straße 25, 10787 Berlin
Für diese Veranstaltung benötigen Sie eine
Einladung.
Neue Messe München
Am Messesee
Alle Informationen zu den Veranstaltungen
finden Sie auf www.gdw.de
Den GdW finden Sie in der Halle B2.220 auf dem
Gemeinschaftsstand der BID
13

Preisverleihung Deutscher Bauherrenpreis
Neubau 2014
Pronold lobt ausgezeichnete Projekte
© Simon Schnepp
Bei der Verleihung des Deutschen
Bauherrenpreises am 19. Februar
2014 wurden vor rund 400 Gästen
im Palais am Funkturm in Berlin
betonte Bau-Staatssekretär Florian
Pronold (SPD) in seiner Rede zur
Preisverleihung, dass die ausgezeichneten
Projekte die hohe Bedeutung
von Fördermaßnahmen
wie der Städtebauförderung und
des Programms Soziale Stadt besonders
anschaulich machten.
Der Deutsche Bauherrenpreis wurde
bisher vom Bundesministerium für
Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung
unterstützt. Diese Aufgabe hat mit
den neuen Ressortzuschnitten nun das
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz,
Bau und Reaktorsicherheit
(BMUB) übernommen. In seinem
Grußwort erklärte der Parlamentarische
Staatssekretär im BMUB, Florian
Pronold (SPD), der Bauherrenpreis veranschauliche
in besonderer Weise,
dass Städte mehr sind als nur Gebäude.
Es gehe letztlich um die Menschen,
die darin wohnen.
14
Pronold berichtete von einer beeindruckenden
Erfahrung beim Besuch eines
Mehrgenerationenhauses, das sowohl
von seiner Bewohnerstruktur als auch
baulich ein Projekt mit Vorbildcharakter
war. Die Tatsache, dass es beim
Deutschen Bauherrenpreis lediglich in
die engere Auswahl kam, zeige, wie
sehr die ausgezeichneten Projekte als
vorbildhaft herausstechen. Pronold
machte die hohe Bedeutung von
staatlicher Unterstützung wie der
Wohnraum- und Städtebauförderung
für die Baukultur im Wohnungsbau
deutlich.
Bauen und Wohnen müsse als „Heimat”
verstanden – und es müsse in
den sozialen Zusammenhalt und in
die baukulturelle Qualität investiert
werden. Die beeindruckenden Siegerprojekte
beim Bauherrenpreis veranschaulichten
dies in besonderer Weise.
Dafür gebühre den Auslober-Verbänden
besonderer Dank.
Axel Gedaschko, Präsident des GdW
Bundesverband deutscher Wohnungsund
Immobilienunternehmen, hob die
Bau-Staatssekretär Florian Pronold,
BDA-Präsident Heiner Farwick, GdW-
Präsident Axel Gedaschko und der
WL BANK-Vorstandsvorsitzende Frank
M. Mühlbauer (v. l.) bei der Preisverleihung
Baukosten als zentrales Bewertungskriterium
des Deutschen Bauherrenpreises
hervor.
Angesichts überproportionaler Kostensteigerungen
der letzten Jahre, die
durch die Bauherren kaum beeinflussbar
sind – wie Material-, Lohnkosten
und Planungshonorare – seien anspruchsvolle
Vorhaben ohne Förderung
nicht rentierlich für den Bauherren
und nicht bezahlbar für den
Mieter, außer im Hochpreissegment.
„Wir brauchen eine Stärkung des
bezahlbaren Wohnungsbaus – und
eine ganzheitliche Betrachtungsweise
des Themas Wohnungsneubau”, so
Gedaschko. „Insofern begrüße ich die
Ankündigungen der Bundesbauministerin
Dr. Barbara Hendricks, ein ‚Bündnis
für bezahlbares Wohnen und
Bauen’ schmieden zu wollen. Denn
wir brauchen die Unterstützung der

Politik, wenn im Wohnungsbau ein
gesellschaftlicher Mehrwert entsteht,
der aus Sicht der Bauherren die Grenzen
der Rentierlichkeit überschreitet”,
so der GdW-Chef. Nur so könne der
baukulturelle Anspruch „Hohe Qualität
zu tragbaren Kosten” auch künftig
massentauglich umgesetzt werden.
Helma Orosz, Oberbürgermeisterin
der Stadt Dresden und Stellvertreterin
des Präsidenten des Deutschen Städtetages
(DST), führte stellvertretend für
die Auslober Bund Deutscher Architekten
(BDA), Deutscher Städtetag und
GdW in die Veranstaltung ein. Sie betonte,
dass der Leitsatz des Wettbewerbs
„Hohe Qualität zu tragbaren
Kosten” neben der architektonischen
und technischen inzwischen auch eine
gesellschaftspolitische Dimension
habe. „Bürgerinnen und Bürger sowie
die Akteure der Wirtschaft nehmen
die gebaute Umwelt heutzutage unter
Aspekten der Lebensqualität anders
wahr. Die Gestaltung der öffentlichen
Räume, die Sicherheit vor Ort, gute
Nahversorgung und Verkehrsanbindung,
die Verfügbarkeit und der
weitere Ausbau von Grün- und Freizeitflächen
mit hoher Aufenthaltsqualität,
Maßnahmen zur Anpassung an
den Klimawandel, die Verfügbarkeit
Helma Orosz, Oberbürgermeisterin der Stadt
Dresden und Stellvertreterin des Präsidenten des
Deutschen Städtetages
Die Moderatoren und „doppelten Doktoren” in
Aktion: Dr. Thomas Welter (BDA) und Dr. Bernd
Hunger (GdW) (v. l.)
von qualitativ hochwertigen
Wohnraums zu bezahlbaren
Preisen – dies alles seien Aspekte,
die zunehmend nicht
nur von den Bewohnern,
sondern auch von den ansässigen
Wirtschaftsunternehmen
nachgefragt
würden. „Schließlich setzen
die Bewohner der einzelnen
Stadtteile dabei höchst unterschiedliche
Prioritäten.”,
so Orosz. Sie lobte den offenen,
kooperativen und
transparenten Austausch
der Arbeitsgruppe Kooperation,
zu der sich BDA, GdW
und DST schon vor rund
30 Jahren zusammengeschlossen
haben und die
den Bauherrenpreis seitdem
professionell begleitet.
Gewohnt locker führten die
Moderatoren Dr. Bernd
Hunger (GdW) und
Dr. Thomas Welter (BDA)
durch die Veranstaltung.
Die Preisträger wurden den
Gästen durch Kurzfilme
näher gebracht, die Sie auf
www.youtube.
de/gdwbundesverband
sehen können.
Rund 400 Gäste verfolgten die Preisverleihung
im Berliner Palais am Funkturm.
15

Deutscher Bauherrenpreis Neubau 2014
Die Preisträger und Anerkennungen
Die Preise des Wettbewerbs zum
Deutschen Bauherrenpreis 2014 in
der Kategorie Neubau wurden am
19. Februar 2014 in Berlin verliehen.
Unter dem Vorsitz von Jochen
König, Architekt (BDA), zeichnete
die Jury 10 Projekte des wichtigsten
nationalen Wohnungsbauwettbewerbs
mit einem Preis aus,
10 weitere Projekte erhielten eine
Besondere Anerkennung. Darüber
hinaus wurde der Sonderpreis
„Freiraumgestaltung im Wohnungsbau”
vergeben. Eingereicht
wurden 95 Vorhaben mit 4.300
Wohnungen.
Landschaftsarchitekten (bdla) ebenfalls
am Wettbewerb beteiligte.
„Wir gratulieren den ausgezeichneten
Preisträgern ganz herzlich. Sie zeigen
in beispielhafter Weise, wie mit intelligentem
und innovativem Wohnungsbau
ein Mehrwert an Baukultur und
gleichzeitig ein Mehrwert für das
Wohnquartier und die Innenentwicklung
der Städte erreicht werden
kann”, erklärten anlässlich der Preisverleihung
in Berlin Axel Gedaschko,
Präsident des GdW, Heiner Farwick,
Präsident des BDA, und Helma Orosz,
Oberbürgermeisterin der Stadt Dres-
© Roland Weegen, München
Vereinbarkeit von sozialen, gesellschaftlichen
und qualitativen Anforderungen
an den Wohnungsbau
erfordert intensive Anstrengungen
aller Beteiligten. Grundlage hierfür ist
unter anderem eine Förderung, die
rentierliches Bauen nicht nur ermöglicht,
sondern stimuliert”, erklärten die
Auslober.
An wen gingen die 10 Preise?
Der Sonderpreis „Freiraumgestaltung
im Wohnungsbau” ging an die
Aufwertung des Quartiers am Piusplatz
durch die GEWOFAG München.
Die bestehende Wohnanlage der
1930er Jahre wurde durch zwei Zeilenbauten
so ergänzt, dass die im Quartier
fehlenden Wohnungen für Familien
und Ältere entstanden sind und
durch das Büro Mahl Gebhard Konzepte,
Landschaftsarchitekten bdla, ein
stimmungsvoller Freiraum gestaltet
werden konnte.
In Quedlinburg wurden die kommunale
Wohnungswirtschaftsgesellschaft
und die Planer von arc architekturconcept
für die Reparatur des historischen
Stadtgrundrisses durch einen Neubau
ausgezeichnet, der sich in zeitgemäßer
Gestalt in das UNESCO-Welterbe einfügt
und das Angebot barrierearmer
Wohnungen in der Stadt stärkt.
Für Bauherren im Wohnungsbau ist
das Spannungsfeld zwischen Anspruch
und Rentabilität von größter Bedeutung,
wenn anstelle einzelner Leuchttürme
eine umfassende Breitenwirkung
erzielt werden soll. Der als Gemeinschaftsinitiative
der in der AG
KOOPERATION zusammengeschlossenen
Verbände Bund Deutscher Architekten
(BDA), Deutscher Städtetag
und GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
vergebene Preis steht mit seinem
Leitbild „Hohe Qualität zu tragbaren
Kosten” wie kein anderer vergleichbarer
Wettbewerb dafür, dass nachhaltiges
Bauen auch kostengünstig sein
muss, und zwar betrachtet über den
gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes
beziehungsweise einer ganzen
Wohnsiedlung. Eine besondere Herausforderung
stellt die Freiraumgestaltung
im Wohnungsbau dar,
weshalb sich der Bund deutscher
16
Aufwertung des Quartiers am Piusplatz
durch die GEWOFAG München
den sowie Stellvertreterin des Präsidenten
des Deutschen Städtetages.
„Die ausgezeichneten Projekte haben
dabei in vorbildlicher Weise die Kriterien
des hohen Stellenwerts des
Wohnumfeldes, der Einbindung der
Nutzer, eines hohen energetischen
Standards und einer kleinteiligen und
gemischten Nutzung berücksichtigt.”
Mit Blick auf das Ziel bezahlbarer Mieten
spielten die tragbaren Kosten des
Neubaus bei der Beurteilung der Projekte
eine entscheidende Rolle. Hier
zeigte sich aber auch, dass angesichts
der überproportionalen Steigerungen
bei Material- und Lohnkosten sowie
Planerhonoraren anspruchsvolle Vorhaben
ohne Förderung für die Bauherren
nicht rentierlich und für die Mieter
nicht bezahlbar gewesen wären. „Die
Wohn- und Geschäftshaus Steinbrücke/Carl-Ritter-Straße
Quedlinburg
Der Wohnbau Lemgo eG ist es gemeinsam
mit h.s.d. architekten BDA
gelungen, ein gemeinschaftliches
Wohnprojekt mit Tagespflegeeinrichtung
in V-förmiger Anordnung zweier
Baukörper auf einem ehemaligen
Fabrikgelände so einzuordnen, dass
eine kleine Dorfgemeinschaft im
bestehenden Siedlungsgefüge entstanden
ist.
© Adrian Schulz Architekturfotografie

© Christian Eblenkamp/artur architekturbilder
agentur
Lemgo, Pöstenweg
Drei Wohnhäuser für Studierende hat
das Hochschul-Sozialwerk Wuppertal
nach Plänen von Architektur Contor
Müller Schlüter in schwieriger Hanglage
so sensibel in den Bestand eingefügt,
dass die Verbindung zur Stadt
beispielhaft gelungen ist. Die Grundrisse
der Wohnungen sind so variabel
zoniert, dass sie ohne großen Aufwand
in normale Wohnungen umgebaut
werden können.
Halle/Saale, Rockendorfer Weg
© Dieter Kluge
© Jens Willebrand
© Löffelhardt
Anstelle schlichter Arbeiterwohnungen
hat die GAG Immobilien AG in Köln-
Buchheim nach einem Entwurf von
Molestina Architekten in dem industriell
geprägten Viertel ein Wohnquartier
gebaut, das barrierefreie
Wohnungen mit unterschiedlichsten
Grundrissen anbietet. Die Baustruktur
nimmt trotz geschlossener Blockrandbebauung
sensibel Bezug auf die benachbarte
Kirche und bietet Platz für
eine Demenzgruppe sowie einen Gemeinschaftsraum
im Erdgeschoss.
Köln-Buchheim, Carlswerkquartier
In Freiburg hat die kommunale Stadtbau
GmbH gemeinsam mit Melder
und Binkert Architekten und Stadtplaner
BDA ein Quartier auf einem lärmbelasteten,
ungünstig geschnittenen
Grundstück ein lebendiges Quartier in
der Mischung von geförderten, frei
finanzierten Mietwohnungen sowie
Eigentumswohnungen errichtet. Während
sich die verlärmte Nordseite
verschlossen zeigt, öffnen sich die
Wohnungen nach Süden zu einem
nutzungsfreundlichen Innenraum.
Freiburg - Uferstraße/Haslacherstraße
Studentenwohnungen, Im Ostersiepen,
Wuppertal
Die Wohnungsgenossenschaft Duisburg-Hamborn
hat nach Plänen von
Druschke und Grosser Architekten
BDA ein barrierefreies Wohnensemble
im Niedrigenergiestandard errichtet,
das durch seine winkelförmige Anordnung
einen gemeinsamen Platz mit
der benachbarten Kirche und dem
Gemeindezentrum bildet. Differenzierte
Wohnungstypen ermöglichen
die angestrebte soziale Durchmischung.
Duisburg – Mehrfamilienhaeuser
Bleeckstraße
In Halle/Saale hat die Wohnungsbaugenossenschaft
„Eigene Scholle” gemeinsam
mit kleyer . koblitz . letzel .
freivogel gesellschaft von architekten
mbh die Zeilen einer locker bebauten
Siedlung der 1920er Jahre saniert und
durch vier barrierefreie Mehrfamilienhäuser
so ergänzt, dass nutzerfreundliche
Hofsituationen entstanden sind.
Das Konzept des Mehrgenerationenwohnens
will unabhängiges Wohnen
bis ins hohe Alter durch ein soziales
Netzwerk zwischen Senioren und jungen
Familien ermöglichen.
© Tomas Riehle
© Thomas Riehle
Die GWG München hat nach Entwürfen
von Zwischenräume Architekten
BDA mit einem barrierefreien Wohnund
Geschäftshaus einen innerstädtischen
Gründerzeitblock auf einem
schwierigen spitzwinkligen Grundstück
so geschlossen, dass ein begrünter
ruhiger Innenhof entstanden ist.
Ein Nachbarschaftstreff im Obergeschoss
und ein Geschäft bewirken die
erwünschte Mischnutzung – ebenso
wie der differenzierte Wohnungsschlüssel,
der auch Mieter berücksichtigt,
die besondere Unterstützung
benötigen.
München, Thalkirchner Straße/Implerstraße
In Berlin-Prenzlauer Berg hat die
Bauherrengemeinschaft Zelterstraße
nach Entwürfen von zanderroth architekten
ein innerstädtisches Grundstück
auf innovative Weise mit 72 Wohnungen
bebaut. Die um einen autofreien
Gartenhof gruppierten Wohnungen
entwickeln sich jeweils über mehrere
Geschosse. Niedrige Baukosten haben
bewirkt, dass Haushalte aus dem Kiez
Eigentum bilden konnten und die
soziale Einbindung in das Quartier
gelungen ist.
Berlin-Prenzlauer Berg, Zelterstraße
© Ingrid Scheffler
© Simon Menges
17

Deutscher Bauherrenpreis 2014
Neubau – 10 Anerkennungen
© Stefan Josef Mülle
© NH-Strohfeldt
Berlin-Pankow, Görschstraße
Bauherrengemeinschaft 3xGrün –
Mehrfamilienhaus in Holzbauweise
Dreieich-Buchschlag, Buchwaldstraße
‘Unter einem Dach’ – gemeinschaftliches
Wohnprojekt
Erfurt, Pestalozzistraße
Gemeinschaftliches Wohnen in der
neuen Mitte im Borntal
© Daniel Sumesgutner, Hamburg
© Christoph Gebler, Hamburg
© EWB Borntal eG
Essen, Meyer-Schwickerath-Straße
Wohnen im PIER 78 auf einer ehemaligen
Bahn- und Gewerbebrache
Hamburg, Bäckerbreitergang
Sozialer Wohnungsbau in der Innenstadt
Ingolstadt-Hollerstauden, Albertus-
Magnus-Straße
e%-Energieeffizienter Wohnungsbau
© Guido Gegg, Offenburg
© David Franck, Ostfildern
© Wohnungsgenossenschaft Prenzlau eG
© Julia Knop, Hamburg
Offenburg, Kesselstraße
Wohnstätte für Behinderte mit Begegnungs-
und Dienstleistungszentrum
Stuttgart-Hallschlag, Düsseldorfer
Straße
Ersatzneubau: Startprojekt für die
Komplettsanierung einer großen
Wohnsiedlung
© SWSG Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft
mbH
Ostfildern, Nelly-Sachs-Straße/Theodor-Rothschild-Straße
Wohnbebauung Westend im Scharnhauser
Park
Aus Anlass der Preisverleihung ist eine
Dokumentation mit einer Darstellung
jener Projekte erschienen, die die
zweite Stufe des Verfahrens erreicht
haben. Sie steht auf www.gdw.de
zum Download bereit.
Ferner werden die ausgezeichneten
Projekte in einer Ausstellung präsentiert,
die zur Ausleihe zur Verfügung
steht.
Videos zu den Preisträger-Projekten
finden Sie im Youtube-Kanal
des GdW unter www.youtube.de/
gdwbundesverband – oder
unter diesem QR-Code:
Prenzlau, Marktberg
Bau eines neuen Stadtzentrums ‘Neue
Mitte’
Fotos der Preisträger finden
Sie unter diesem QR-Code:
Fotos der Anerkennungen gibt
es unter diesem QR-Code:
Alle Infos auf einen Blick finden Sie
auch unter
web.gdw.de/pressecenter oder
www.deutscherbauherrenpreis.de
18

Eine Übersicht zur Einordnung einzelner Tätigkeiten von
GdW-Positionen
kurz und knapp auf einen Blick
Die Serie "GdW kompakt" bündelt Zahlen
und Fakten rund um das bezahlbare
Wohnen in Deutschland. Die Ausgabe
"Bezahlbares Wohnen" bietet hier einen
komprimierten Überblick, wie die im GdW
organisierten Wohnungs- und Immobilienunternehmen
bezahlbares Wohnen gewährleisten
und für soziale Gerechtigkeit
sorgen, während die Energie- und Baukosten
weiter rasant steigen.
GdW kompakt
Bezahlbares Wohnen
Die GdW-Infografiken bieten Ihnen in anschaulicher
Form Daten und Fakten zur Entwicklung
von Nettokaltmieten, Baukosten, Energie- und
Verbraucherpreisen sowie der Modernisierungsraten.
Die Publikationen des GdW finden Sie unter
web.gdw.de/service/publikationen oder unter
diesem QR-Code:
In der Serie "GdW-Argumente" werden einzelne
aktuell diskutierte politische Themen auf zwei Seiten kurz
und bündig aufgearbeitet. Bisher erschienen sind:
GdW-Argumente
Die Wohnungswirtschaft
Was wären die Folgen, wenn der Mieterhöhungsanspruch
bei Modernisierung eingeschränkt wird?
Warum belastet der automatisierte Kirchensteuerabzug
Wohnungsgenossenschaften unverhältnismäßig?
Unterstützung des Gebäudesektors durch ein Klimaschutzprogramm
Welche Auswirkungen hat eine Mietpreisbremse?
Was bedeutet die Einführung von Energieeffizienzklassen
im Energieausweis?
Was hindert Wohnungsunternehmen daran, selbst
Energie zu erzeugen?
Wofür ist eine Modernisierungsumlage notwendig?
Begrenzung der Miethöhe bei neuen Mietverträgen
Kann sich die Politik die Förderung für die "Soziale
Stadt" sparen?
Brennpunkt:
Energieerzeugung durch Wohnungsunternehmen
Was hindert Wohnungsunternehmen
daran, selbst Energie
zu erzeugen?
Worum geht es?
Die Energieerzeugung
durch Wohnungsunternehmen
führt
zum Verlust der
sogenannten
erweiterten Gewerbesteuerkürzung
und
verhindert damit ein
breites Engagement
der Wohnungsunternehmen
auf diesem
Gebiet.
Was ist das Problem?
Der Betrieb von Anlagen zur Energieerzeugung
(wie zum Beispiel Photovoltaik-Anlagen
oder Blockheizkraftwerke) und die
Einspeisung des erzeugten Stroms in das
allgemeine Stromnetz gegen Entgelt wird
von Seiten der Finanzverwaltung – zwischenzeitlich
durch Rechtsprechung bestätigt
– als gewerbliche Tätigkeit eingestuft.
Eine solche gewerbliche Tätigkeit ist –
unabhängig vom Umfang – schädlich
für die Inanspruchnahme der erweiterten
Gewerbesteuerkürzung für das Wohnungsunternehmen
insgesamt.
Was heißt das?
Wohnungsunternehmen in der Rechtsform
der Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft
sind kraft Rechtsform Gewerbebetrieb,
ihre Einkünfte somit gewerbesteuerpflichtig.
Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung
ermöglicht es den Wohnungsunternehmen,
den Teil der Einkünfte, der aus
der Verwaltung und Nutzung des eigenen
Grundbesitzes stammt (also aus der originären
Vermietungstätigkeit), gewerbesteuerfrei
zu stellen (wie bei Privatpersonen,
die Einkünfte aus Vermietung und Ver-
Einsichten
pachtung erzielen). Nur eine schädliche
Tätigkeit führt zum Verlust der erweiterten
Gewerbesteuerkürzung. Die ansonsten
gewerbesteuerfreie Vermietungstätigkeit
wird dadurch ebenfalls gewerbesteuerpflichtig.
Was wäre die Lösung?
Das Gewerbesteuergesetz erlaubt es den
Wohnungsunternehmen, ganz bestimmte
– auch gewerbliche – Nebentätigkeiten
auszuüben, ohne die Gewerbesteuerfreiheit
für die Vermietungstätigkeit zu verlieren.
Diese gewerblichen Nebentätigkeiten
bleiben dabei gewerbesteuerpflichtig.
Der Katalog der gesetzlich ausdrücklich
zugelassenen – unschädlichen – Nebentätigkeiten
muss um die Tätigkeit der
Energieerzeugung (Betrieb von Anlagen
zur Energieerzeugung) ergänzt werden.
Drohen dadurch Gewerbesteuerausfälle?
Nein. Die Gewinne aus der Energieerzeugung
als gewerbliche Tätigkeit wären
gewerbesteuerpflichtig. Allerdings bliebe
die Gewerbesteuerfreiheit der Vermietungstätigkeit
erhalten.
Übrigens:
Das sagt die GdW-Steuerexpertin
Ingeborg Esser:
"Nach dem Urteil des Finanzgerichts
Berlin-Brandenburg vom
13.12.2011 (Az.: 6 K 6181/08)
führt an einer Gesetzesänderung
zur Lösung der Problematik
nichts mehr vorbei.
Die Finanzrichter hatten entschieden,
dass eine für die erweiterte
Kürzung schädliche
gewerbliche Tätigkeit gegeben
ist, wenn ein Unternehmen auf
den Dächern seiner Gebäude
Photovoltaikanlagen installiert
und den so produzierten Strom
gegen eine Vergütung in das
allgemeine Stromnetz einspeist.
Mit dem Betrieb nur einer solchen
Anlage zur Energieerzeugung
verlieren Wohnungsunternehmen
damit die Möglichkeit
zur Inanspruchnahme der erweiterten
Kürzung. Die Einkünfte
aus der Vermietungstätigkeit
werden gewerbesteuerpflichtig.
Dieser gravierende gewerbesteuerliche
Nachteil führt dazu,
dass die Wohnungsunternehmen
auf ein Engagement auf
diesem Gebiet verzichten; er
hindert die Wohnungsunternehmen,
sich an der Energiewende
zu beteiligen."
Fazit:
Wohnungsunternehmen können
und wollen sich auf dem
Gebiet der Energieerzeugung
engagieren und damit zum
Gelingen der Energiewende beitragen.
Dafür bedarf es aber
dringend einer Änderung des
Gewerbesteuergesetzes.
Was bedeutet die Einführung einer "Kooperationsgesellschaft"
in das Genossenschaftsgesetz?
Wohnungsunternehmen im Hinblick auf die gewerbesteuerliche
erweiterte Kürzung zeigt die nachfolgende Tabelle:
Tätigkeit Bewertung Steuerliche Folge
Was bedeutet eine Wiedereinführung der Vermögensteuer
für die Wohnungswirtschaft?
Außerdem können Sie sich auf www.gdw.de
den Kurzfilm "Gerecht und sicher wohnen –
die Wohnungswirtschaft im GdW" anschauen.
Verwaltung und Nutzung Zwingende Tätigkeit Gewerbesteuerfreiheit
eigenen Grundbesitzes als Vermögensverwaltung
= Begünstigte Tätigkeit
Gesetzlich zugelassene Unschädlich für die Gewerbesteuerpflicht
Nebentätigkeiten
erweiterte Kürzung
Aber:
Verwaltung und Nutzung als Vermögensverwaltung
gewerbesteuerfreien
Keine Infizierung des
eigenen Kapitalvermögens
Bereichs (Verwaltung
Betreuung von
als gewerbliche und Nutzung eigenen
Wohnungsbauten Tätigkeit
Grundbesitzes)
Errichten und Veräußern als gewerbliche
von Einfamilienhäusern, Tätigkeit
Zweifamilienhäusern und
Eigentumswohnungen
Alle anderen Tätigkeiten Schädlich für die Völliger Ausschluss
erweiterte Kürzung der erweiterten
Kürzung
(Grundsatz der Ausschließlichkeit
der Verwaltung
und Nutzung auch für die Ver-
Gewerbesteuerpflicht
eigenen Grundbesitzes) waltung und Nutzung
eigenen Grundbesitzes
Die Wohnungswirtschaft
Die Wohnungsunternehmen
im GdW geben über
13 Millionen Menschen in ganz
Deutschland ein Zuhause.
Das sind unsere Argumente,
was sagen Sie dazu?
Kontakt:
GdW
Bundesverband deutscher
Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
Berlin:
Mecklenburgische Straße 57
14197 Berlin
Telefon: +49 30 82403-0
Telefax: +49 30 82403-199
mail@gdw.de
Büro Brüssel:
3, rue du Luxembourg
1000 Bruxelles
© GdW, April 2013
weitere Informationen im Web:
gdw.de
youtube.com/GdWBundesverband
xing.com/net/wohnprofis
twitter.com/GdWWohnen
www.wohnungswirtschaft-zur-wahl.de
19

GdW
Bundesverband deutscher
Wohnungs- und
Immobilienunternehmen e.V.
als Dachverband der Verbände:
vbw
Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V.
VdW Bayern
Verband bayerischer Wohnungs -
unternehmen e.V.
BBU
Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungs unternehmen e.V.
VNW
Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern
– Schleswig-Holstein
VdW südwest
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
vdw Niedersachsen Bremen
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
in Niedersachsen und Bremen e.V.
VdW Rheinland Westfalen
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Rheinland Westfalen e.V.
VdW saar
Verband der saarländischen Wohnungsund
Immobilienwirtschaft e.V.
Genossenschaftsverband e.V.
VSWG
Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften
e.V.
vdw Sachsen
Verband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft e.V.
VdWg
Verband der Wohnungsgenossenschaften
Sachsen-Anhalt e.V.
VdW
Verband der Wohnungswirtschaft
Sachsen-Anhalt e.V.
ptw.
Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen
e.V.
vtw.
Verband Thüringer Wohnungsund
Immobilienwirtschaft e.V.