Webversion_DW-Sonderheft-7_GdW_2017

SONDERHEFT 7 

Artikelreihe in der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft 8/2016 bis 7/2017 

AKTUELLES AUS DEN PRÜFUNGSORGANISATIONEN DES GDW 

Bilanz- und Steuerwissen 

MARKT + MANAGEMENT 

August 2016: Neues Vergaberecht 2 

September 2016: Neudefinition der 

handelsrechtlichen Umsatzerlöse nach 

den Vorschriften des BilRUG 6 

Oktober 2016: Fit für die Zukunft? 

Die Zukunftsfähigkeit von Wohnungsunternehmen 

10 

November 2016: Terrorismusprävention 

als Compliance-Pflicht (auch) in der 

Wohnungswirtschaft? 14 

Dezember 2016: Der Teufel steckt im 

Detail – Änderungen im Anhang durch das 

BilRUG 18 

Januar 2017: Tax Compliance: ein „Must“ – 

oder ein „Nice to have“? 20 

Februar 2017: Nachhaltigkeitsberichterstattung 

– was kommt auf die Wohnungsunternehmen 

zu? 22 

März 2017: Aktuelles zur Grundsteuer - 

reform 26 

April 2017: Bilanzierung von Neubaumaßnahmen, 

die von mehreren Unternehmen 

gemeinsam durchgeführt werden 30 

Mai 2017: Neue Informationspflichten bei 

alternativer Streitbeilegung 32 

Juni 2017: Bilanzielle Behandlung von 

ERP-Software im Rahmen der Umstellung – 

Aktivierung oder Aufwand? 34 

Juli 2017: Nachhaltigkeitsbericht – Produktangebot 

für die Wohnungswirtschaft 38

EDITORIAL 

WP / StB Ingeborg Esser 

GdW-Hauptgeschäftsführerin 

Neues aus dem Prüfungs- und 

Beratungsbereich der Verbände 

Die siebte Ausgabe des DW Sonderhefts fasst Informationen zu 

gesetzlichen Veränderungen des letzten Jahres und weiteren 

Themen für Sie in 12 Artikeln zusammen. Der Fokus lag dabei 

u. a. auf der Umsetzung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes 

(BilRUG), dem neuen Vergaberecht und der Nachhaltigkeit. 

Unsere Fach experten aus den regionalen wohnungswirtschaftlichen 

Prüfungsorganisationen und dem GdW haben diese Themen 

jeweils kurz für Sie zusammengefasst. 

Mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2016 war es umzusetzen: 

das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG). Dieses Gesetz 

hat die Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie die 

Prüfungsverbände durchaus vor Herausforderungen gestellt. Aus 

diesem Grund beschäftigen sich zwei Artikel zum einen mit der 

„Neudefinition der handelsrechtlichen Umsatzerlöse nach den 

Vorschriften des BilRUG“ (Gerhard Viemann und Lothar Klein) 

und zum anderen mit „Der Teufel steckt im Detail – Änderungen 

im Anhang durch das BilRUG“ (Claudia Buchta). 

Zwei spannende Bilanzierungsthemen wurden von Jürgen Wendlandt 

sowie Claudia Brünnler-Grötsch und Christian Gebhardt 

für Sie verständlich aufbereitet. Der richtigen „Bilanzierung von 

„Neubaumaßnahmen, die von mehreren Unternehmen gemeinsam 

durchgeführt werden“ und der ordnungsmäßigen „Bilanziellen 

Behandlung von ERP-Software im Rahmen der Umstellung 

– Aktivierung oder Aufwand?“ steht nun nichts mehr im Weg. 

Welche rechtlichen Neuerungen gab es im letzten Jahr noch? 

Dr. Julia Betz berichtet über die neue Struktur und die wesentlichen 

Neuerungen im Vergaberecht und widmete sich zusammen 

mit Hans Maier der Terrorismusprävention im Rahmen der 

Compliance-Pflicht. Abgerundet wird der rechtliche Bereich mit 

einem Artikel von Carsten Herlitz zu den „Neuen Informationspflichten 

bei alternativer Streitbeilegung“. Insbesondere gibt der 

Autor Hinweise zu den neuen Pflichtangaben im Impressum der 

individuellen Webseiten. 

Ist Ihr Unternehmen „Fit für die Zukunft?“. Christian Gebhardt 

widmet sich der Fragestellung der Zukunftsfähigkeit von Wohnungsunternehmen 

im Hinblick auf die vielfältigen Herausforderungen 

des Wohnungsmarktes. 

Nachhaltigkeit – ein Thema, welchem sich die Branche schon 

seit Langem verpflichtet fühlt. Christian Gebhardt gibt in seinem 

Artikel Hinweise zur Umsetzung einer effektiven Nachhaltigkeitsberichterstattung. 

Den Abschluss in diesem Sonderheft bildet 

passend dazu der Beitrag „Nachhaltigkeitsbericht – Produktangebot 

für die Wohnungswirtschaft“. Gerhard Viemann und ich 

stellen ein neu und extra auf die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

abgestimmtes Produkt zur Erstellung eines Nachhaltigkeitsberichts 

vor. Das sollten Sie nicht verpassen. 

Viel Spaß beim Lesen wünscht 

Was verbirgt sich hinter dem Begriff „Tax Compliance“? Dieses 

steuerlich sehr relevante Thema haben Prof. Klaus-Peter Hillebrand 

und Daniela Jochmann-Markus für Sie aufbereitet. Übrigens 

wird hierzu in Kürze auch eine GdW-Arbeitshilfe erscheinen. 

Abgeschlossen wurden die steuerlichen Themen mit einem 

Ausblick auf die anstehende Reform der Grundsteuer von mir und 

Antje Große. 

Ihre

MARKT UND MANAGEMENT 

Bilanz- und Steuerwissen 

- Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW 

Neues Vergaberecht – 

Überblick über Struktur sowie wesentliche Neuerungen 

Am 18. April 2016 trat die umfassendste Reform des Vergaberechts auf Bundesebene seit 1998 in Kraft. 

Mit der Novelle wurde das Richtlinienpaket der EU zum Vergaberecht aus dem Frühjahr 2014 weitgehend 

umgesetzt. Ziel der Vergabereform war u. a. eine Vereinfachung von Struktur und Inhalt der zahlreichen 

gesetzlichen Vorschriften sowie die Stärkung sozialer, ökologischer und innovativer Aspekte. Der Artikel 

fasst die wesentlichen, für die Wohnungswirtschaft relevanten, Inhalte zusammen. 

Dr. Julia Betz 

VdW Bayern 

Verband bayerischer 

Wohnungsunternehmen e. V. 

München 

Bisherige Struktur 

Bislang besteht das Vergaberecht aus mehreren 

Bestandteilen, nämlich: 

• dem Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen 

(GWB), 

• der Verordnung über die Vergabe öffentlicher 

Aufträge (VgV), 

• den ersten Abschnitten der Vergabe- und Vertragsordnungen 

für Bauleistungen (Teil A – 

VOB/A) bzw. für Liefer- und Dienstleistungen 

(VOL/A), 

• der Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen 

(VOF) für EU-weite Vergabeverfahren und 

• aus den jeweils ersten Abschnitten, den sogenannten 

Basisparagraphen, der VOB/A und der 

VOL/A, für nationale Ausschreibungen. 

Künftige Struktur 

Nach der Neuregelung werden VOL/A und VOF für 

EU-weite Vergabeverfahren wegfallen, die VOB/A 

bleibt in einer deutlich überarbeiteten Fassung 

erhalten. Die wesentlichen Regelungen für die 

Vergabeverfahren finden sich fortan im GWB, detaillierte 

Ausführungsvorschriften werden in der 

VgV geregelt. Beide Regelungswerke werden deutlich 

umfassender und umfangreicher. Unberührt 

bleibt der Unterschwellenbereich, der nach wie vor 

auf Basis des Haushaltsrechts nur für öffentliche 

Körperschaften gilt (siehe Grafik unten, links des 

blauen Balkens). 

Inhaltliche Neuerungen 

Allgemeines 

Die Vergaberechtsreform nimmt Sachverhalte auf, 

die bislang nicht gesetzlich geregelt waren. 

Internationales Recht 

Government Procurement Agreement (GPA) 

Haushaltsrecht 

BHO, LHO, GemHVO 

Verw.-Vorschriften 

EU-Recht 

Nationales Recht 

VOL/A (1. Abschnitt) 

VOB/A (2. Abschnitt) 

VgV 

VOB/A 

(2. Abschnitt) 

EG-Vertrag, EG-Vergaberichtlinien 

GWB Teil 4 

SektVO KonzVgV 

VSVgV 

VOB/A 

(3. Abschnitt) 

Quelle: VdW Bayern, nach Praxisratgeber Vergaberecht – Schwellenwerte 2014/2015, S. 21, 

Fachverlag Thomas Ferber, Thomas Ferber e.K., Darmstadt 

254 8 | 2016

Neu sind z. B.: 

• die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und der 

Verhältnismäßigkeit, 

• eine neue Abgrenzung und Definition von Auftraggebern, 

• Regelungen für die Inhouse-Vergabe und die 

interkommunale Zusammenarbeit, 

• die Einführung einer Innovationspartnerschaft, 

• die Einbeziehung ökologischer und sozialer 

Zielsetzungen. 

Da es die VOF ab dem 18. April 2016 nicht mehr 

geben wird, sind die Grundsätze, Definitionen und 

allgemeinen Verfahrensregelungen für öffentliche 

Auftraggeber, aber auch Sektorenauftraggeber 

des GWB zu berücksichtigen. Ergänzt werden diese 

Regelungen um die allgemeinen Regelungen der 

VgV. Im Bereich der freiberuflichen Leistungen 

sind hier vor allem die Regelungen in den Abschnitten 

5 (Planungswettbewerbe) und 6 VgV 

(Vorschriften für die Vergabe von Architektenund 

Ingenieurleistungen) bedeutend. 

Verfahrensarten 

Innerhalb des Vergabeverfahrens wurde mit der 

Innovationspartnerschaft eine neue Verfahrensart 

eingeführt (§ 119 Abs. 7 GWB). Die Innovationspartnerschaft 

eröffnet die Möglichkeit, in einem 

wettbewerblichen Verfahren einen Partner auszuwählen, 

der beauftragt wird, eine innovative 

und dem Bedarf des Auftraggebers entsprechende 

Lösung zu entwickeln. Bedeutsam ist außerdem 

die künftige Gleichstellung von dem „offenen“ 

und dem „nicht offenen“ Verfahren mit Teilnahmewettbewerb 

(§ 119 Abs. 2 GWB). 

Des Weiteren wurde auch der Anwendungsbereich 

des wettbewerblichen Dialogs erweitert: 

Dieser soll zukünftig immer dann zulässig sein, 

wenn auch das Verhandlungsverfahren anwendbar 

ist. 

E-Vergabe 

Mit einer Übergangsfrist bis spätestens zum 

18. Oktober 2018 wird die elektronische Vergabe, 

also die vollständige elektronische Abwicklung 

eines Vergabeverfahrens, eingeführt. Bekanntmachungen 

an das Amt für Veröffentlichung der 

EU müssen bereits ab 18. April 2016 elektronisch 

übermittelt werden. Ebenfalls ab dem 18. April 

2016 müssen Vergabeunterlagen grundsätzlich 

elektronisch bereitgestellt werden. 

Begriff des öffentlichen Auftraggebers 

Der Begriff des öffentlichen Auftraggebers wurde 

im neuen Vergaberecht inhaltlich unverändert 

nunmehr in § 99 GWB n.F. übernommen. Bei kommunalen 

Wohnungsunternehmen, die als juristische 

Personen des Privatrechts organisiert sind, 

kann (neben dem projektbezogenen § 99 Nr. 4 

GWB n.F.) der Tatbestand in § 99 Nr. 2 GWB n.F. 

erfüllt sein, wenn das Kriterium der Aufgabenerfüllung 

im Allgemeininteresse nicht gewerblicher 

Art und einer der Beherrschungstatbestände erfüllt 

sind. 

Dies ist im Einzelfall nach den objektiven Umständen 

der jeweiligen Gesellschaft zu beurteilen. Eine 

allgemeingültige Betrachtung verbietet sich. Eine 

Vermutung für die Eigenschaft von kommunalen 

Wohnungsbauunternehmen als öffentlicher Auftraggeber 

und eine damit verbundene Beweislastumkehr 

kann nicht angenommen werden. Mit der 

Ablösung der Richtlinie 2004/18/EG durch die 

Richtlinie 2014/24/EU gilt der Anhang III der 

Richtlinie 2004/18/EG nicht mehr fort, er wurde 

auch in die neue Richtlinie 2014/24/EU nicht 

übernommen. In diesem Anhang wurden kommunale 

Wohnungsunternehmen als Auftraggeber 

Prozesse effizient gestalten 

DIE EFFIZIENTE 

ERP-SOFTWARE FÜR DIE 

WOHNUNGSWIRTSCHAFT 

Haufe wowinex ist die einzige wohnungswirtschaftliche ERP-Software, die Fachwissen, Vorlagen und Arbeitshilfen aufgaben- und 

vorgangsbezogen in die Arbeits prozesse einbindet. Dank zahlreicher Erweiterungsmöglichkeiten durch Zusatzmodule, mobile 

Applika tionen und Partnerlösungen ist Haufe wowinex die perfekte Plattform, um Geschäftsprozesse signifikant zu vereinfachen 

und zu beschleunigen. 

Zukunftssicher in der Funktionalität 

Transparente Weiterentwicklung für Planungs- und Investitionssicherheit 

Deckt die Kernprozesse für die professionelle Bewirtschaf tung und Verwaltung des Eigen- und Fremd bestandes ab 

www.wowinex.de

Stadtbau und Stadtentwicklung 

Neubau und Sanierung Energie und Technik Markt und Management Rechtssprechung Haufe Gruppe 


aufgeführt und vielfach von einer entsprechenden 

Vermutung ausgegangen. Nach Fortfall des 

Anhangs III der Richtlinie 2004/18/EG besteht 

eine Vermutung, dass Wohnungsunternehmen 

öffentliche Auftraggeber sind, damit nicht mehr. 

Vielmehr ist – wie auch sonst schon in der vergaberechtlichen 

Rechtsprechung angenommen 

worden ist – immer eine Einzelfallprüfung nach 

den genannten drei Kriterien erforderlich. 

In der deutschen Rechtsprechung und Fachliteratur 

werden beide Ansichten vertreten. Auffallend 

ist nach Auswertung der einschlägigen 

Rechtsprechung, dass die Entscheidungen, die die 

Eigenschaft als öffentlicher Auftraggeber bejahen, 

zwar festhalten, dass eine Einzelfallprüfung 

vorgenommen werden muss, allesamt aber nie 

dezidierte Abwägungen vornehmen. Meist stützen 

diese Gerichte ihre Wertung letztlich auf die 

Einhaltung der kommunalrechtlichen Vorgaben, 

so dass diesen Entscheidungen nach sämtliche 

kommunale Unternehmen per se öffentliche 

Auftraggeber sein müssten. Wäre dies der Fall, 

hätte der Gesetzgeber spätestens mit der Vergabereform 

eine entsprechende Klarstellung in die 

dezidierte Regelung der öffentlichen Auftraggeber 

mitaufgenommen. 

Inhouse-Vergabe 

Die Inhouse-Vergabe ist erstmals in § 108 E- 

GWB kodifiziert. Nach der Regelung müssen 

mehr als 80 % der Tätigkeiten der kontrollierten 

juristischen Person der Ausführung der Aufgaben 

dienen, mit denen sie von dem die Kontrolle 

ausübenden öffentlichen Auftraggeber oder von 

anderen von diesem kontrollierten juristischen 

Personen betraut wurden. Künftig können öffentliche 

Unternehmen Aufträge ihrer Gesellschafter 

ohne Ausschreibung erhalten, solange sie unter 

20 % ihres Geschäfts mit privaten Dritten durchführen. 

Die Gesetzesbegründung hebt, wie auch die EU- 

Richtlinie, hervor, dass das Vergaberecht öffentliche 

Auftraggeber grundsätzlich nicht in ihrer 

Freiheit beschränken soll, die ihnen übertragenen 

Aufgaben gemeinsam mit anderen öffentlichen 

Auftraggebern oder eigenen Unternehmen zu erfüllen. 

Wesentliche Aussage ist, dass die Rechtsprechung 

des EuGH kodifiziert wird und die europäischen 

Vorgaben im Rahmen der Umsetzung 

ins deutsche Recht inhaltlich 1:1 übernommen 

werden. Demnach sind etwaige Umsätze, die ein 

Auftragnehmer mit Privaten erzielt, grundsätzlich 

nicht Inhouse-schädlich, sofern diese Umsätze der 

Ausführung einer von der Kommune oder ihren 

eigenen Einrichtungen übertragenen Aufgabe 

dienen. Zutreffend spricht die Gesetzesbegründung 

zu § 108 Abs. 1 Nr. 2 GWB-E davon, dass 

es „in diesem Zusammenhang unerheblich ist, ob 

der Begünstigte der Ausführung des Auftrags der 

Auftraggeber selbst oder ein davon abweichender 

Nutzer (Anmerkung: Mieter) der Leistung ist“. 

„Für alle, die noch eine Resthoffnung auf die in Brüssel wieder einmal 

versprochene Vereinfachung des Vergaberechts hatten, sei gleich 

vorweggenommen: Das GWB-Vergaberecht wird nicht etwas schlanker 

und übersichtlicher, sondern umfangreicher und ausdifferenzierter.“ 

Dr. Daniel Soudry, Soudry & Soudry Rechtsanwälte Berlin, Vergabeblog.de vom 26.5.2015, Nr. 22546 

Diese Gesetzesbegründung erteilt damit einzelnen 

Oberlandesgerichten in Deutschland, die plötzlich 

- ohne Veranlassung durch den EuGH – weitere 

Anforderungen an die Inhouse-Fähigkeit stellten, 

z. B., dass es in der jeweiligen Sparte keine anderen 

Anbieter geben dürfte (OLG Hamburg vom 14. Dezember 

2010) oder dass nur Dienstleistungen im 

Rahmen kommunaler Pflichtaufgaben bei der 

Berechnung des Drittgeschäfts (Wesentlichkeit) 

unberücksichtigt bleiben dürfen (OLG Celle, Beschluss 

vom 17. Dezember 2014), eine Absage. 

Weitere Neuerungen im Überblick 

Leistungsbeschreibung 

Eine § 8 Abs. 1 EG VOL/A bzw. § 7 Abs. 1 Nr. 1 

EG VOB/A vergleichbare Regelung enthält § 121 

Abs. 1. Danach muss die Leistungsbeschreibung 

alle für die Angebotserstellung erforderlichen Angaben 

enthalten. Außerdem muss die Leistung so 

eindeutig und erschöpfend beschrieben sein, dass 

alle Bieter sie in dem gleichen Sinn verstehen und 

die eingehenden Angebote miteinander vergleichbar 

sind. 

Eignung 

Ausgangspunkt für die Eignung sind nunmehr 

§ 122 GWB ff., die die beiden Kategorien „Ausschlussgründe“ 

und „Eignungskriterien“ vorgeben 

und damit die wesentlichen Prüfungsschritte vorzeichnen. 

Die Eignung setzt sich fortan nur noch 

aus den Elementen „Leistungsfähigkeit“ und 

„Fachkunde“ zusammen (nicht mehr: „Zuverlässigkeit“ 

und „Gesetzestreue“). 

Vertragsänderungen 

§ 132 GWB setzt Art. 72 der Richtlinie um und 

bestimmt nun erstmals, unter welchen Voraussetzungen 

laufende Verträge geändert oder erweitert 

werden dürfen, ohne dass eine erneute Ausschreibung 

erforderlich wird. 

Kündigung öffentlicher Aufträge 

Gänzlich neu ist § 133, der erstmals regelt, unter 

welchen Voraussetzungen öffentliche Auftraggeber 

einmal vergebene Aufträge wieder beenden 

können. 

Rechtsschutz 

Die Vorschriften zum Rechtsschutz wandern von 

den bisherigen §§ 102 ff. GWB weit nach hinten 

und finden sich unter §§ 155 ff. wieder. Besonders 

zu erwähnen ist die Thematik der „unverzüglichen 

Rüge“. Seit dem Urteil des EuGH vom 28. Januar 

2010 (Rs. C-406/08) besteht Unsicherheit bezüglich 

der Rechtmäßigkeit des Erfordernisses, 

behauptete Vergaberechtsverstöße unverzüglich 

zu rügen, bevor ein Nachprüfungsantrag gestellt 

wird. Zwar ist der Begriff der Unverzüglichkeit in 

§ 122 BGB als „ohne schuldhaftes Zögern“ definiert. 

Wirkliche Klarheit, die der EuGH für rechtliche 

Ausschlussfristen fordert, bringt dies aber 

nicht. Der Entwurf will die Problematik lösen, 

indem eine Rüge zwar weiterhin grundsätzlich 

Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Nachprüfungsverfahrens 

bleibt. Allerdings fordert 

§ 160 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 nur noch, dass ein erkannter 

Verstoß vor dem Nachprüfungsantrag 

zu rügen ist. 

Fazit 

Für alle, die noch eine Resthoffnung auf die in 

Brüssel wieder einmal versprochene Vereinfachung 

des Vergaberechts hatten, sei gleich vorweggenommen: 

Das Vergaberecht wird nicht etwa 

schlanker und übersichtlicher, sondern umfangreicher 

und ausdifferenzierter. Trotz einer Verdopplung 

der Vorschriften sind dem Gesetzgeber 

aber keineswegs die Bemühungen abzusprechen, 

das GBW-Vergaberecht logischer zu ordnen und 

das Vergaberecht dadurch insgesamt übersichtlicher 

zu gestalten. 

Bei Fragen zu dieser Thematik stehen Ihnen die 

regionalen Prüfungsverbände der Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft und ihre nahestehenden 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaften gerne zur 

Verfügung. 

Weitere Informationen: 

www.pruefungsverbaende.de 

456 8 | 2016


Bilanz- und Steuerwissen – 

Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW 

Neudefinition der handelsrechtlichen Umsatzerlöse 

nach den Vorschriften des BilRUG 

Mit dem am 23. Juli 2015 in Kraft getretenen Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) haben 

sich umfangreiche Änderungen für den handelsrechtlichen Einzel- und Konzernabschluss, die für 

Geschäftsjahre ab dem 1. Januar 2016 verpflichtend anzuwenden sind, ergeben. Eine wesentliche 

Änderung betrifft die Neudefinition der Umsatzerlöse. 

WP/StB Gerhard Viemann 

Prüfungsdirektor 

VNW und 

VdW Niedersachsen Bremen 

Hamburg/Hannover 

Zukünftig ist der Begriff der Umsatzerlöse deutlich 

weiter gefasst. Es können sich Auswirkungen 

auf die Schwellenwerte zur Bestimmung der 

Größenklassen ergeben. Nach der alten Definition 

handelt es sich bei Erlösen aus dem Verkauf und 

der Vermietung oder Verpachtung von typischen 

WP/StB Lothar Klein 

VNW 

Hamburg 

Erzeugnissen und Waren sowie aus typischen 

Dienstleistungen, die im Rahmen der gewöhnlichen 

Geschäftstätigkeit erfolgen, um Umsatzerlöse. 

Im Rahmen der Neudefinition sind zukünftig 

auch Erzeugnisse, Waren und Dienstleistungen 

einzubeziehen, die für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit 

nicht typisch sind, wobei Erzeugnisse und 

Waren durch den Begriff Produkte ersetzt werden. 

Somit fällt für die Umsatzabgrenzung die Beurteilung, 

ob Produkte oder Dienstleistungen typisch 

für die gewöhnliche Geschäftstätigkeit sind, zukünftig 

weg (siehe Abbildung 1). 

Hieraus werden sich für die Bilanzierungspraxis 

Abgrenzungsfragen ergeben. Insgesamt kann man 

davon ausgehen, dass es zu einer Verschiebung 

von den sonstigen betrieblichen Erträgen hin zu 

den Umsatzerlösen kommt. 

Eine weitere Neuerung der Neufassung der Umsatzerlöse 

betrifft sonstige, direkt mit dem Um- 

ABB. 1: BILANZRICHTLINIE-UMSETZUNGSGESETZ (BILRUG): NEUDEFINITION DER UMSATZERLÖSE 

Bisherige Umsatzabgrenzung: 

Neue Umsatzabgrenzung: 

Resultieren die 

Erträge aus der 

gewöhnlichen 

Geschäftstätigkeit? 

Ja 

Nein 

Außerordentliche 

Erträge 

Resultieren die Erträge aus 

a) dem Verkauf oder der Vermietung und 

Verpachtung von Produkten 

oder 

b) der Erbringung von Dienstleistungen? 

Resultieren die 

Erträge aus dem 

typischen 

Leistungsangebot? 

Ja 

Umsatzerlöse 

Nein 

Sonstige betriebliche 

Erträge 

Umsatzerlöse 

Ja 

Nein 

Sonstige betriebliche 

Erträge 

Quelle: GdW, nach: Der Betrieb Nr. 31/2015 S. 1732 Abb. 1 

658 9 | 2016

ABB. 2: ABGRENZUNG UMSATZERLÖSE UND SONSTIGE 

BETRIEBLICHE ERTRÄGE 

Quelle: GdW 

Umsatzerlöse 

Erträge aus Mitgliederveranstaltungen 

Zuschuss mit Gegenleistung 

(Marketing) 

Erträge aus Erbbauzinsen 

Erstattungen/Zuzahlungen von 

Mietern für Ausstattungswünsche 

(Küchen) 

Energielieferungen an Dritte 

Verpachtung von unbebauten 

Grundstücken 

sonstige betriebliche Erlöse 

Erträge aus Teilschulderlass KfW 

Erträge aus Ausbuchung 

Verbindlichkeiten 

Erträge aus abgeschriebenen 

Forderungen 

Erstattungen von Arbeitgeberaufwendungen 

Versicherungsentschädigungen 

Mahn- und lnkassogebühren 

satz verbundene Steuern. Diese sind zukünftig von 

den Umsatzerlösen abzuziehen. Hierbei kommen 

allerdings nur Steuern in Betracht, die inhaltlich 

und zeitlich eng mit dem Zeitpunkt der handelsrechtlichen 

Umsatzrealisierung zusammenfallen. 

Bei Wohnungsunternehmen kann ein „Abzug sonstiger 

direkt mit dem Umsatz verbundener Steuern“ 

(z. B. Energie- und Stromsteuer) im Bereich 

der „Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und 

Leistungen“ in Betracht kommen. 

Nachfolgend stellen wir die Auswirkungen der gesetzlichen 

Neuregelung anhand von für die Wohnungswirtschaft 

typischen Anwendungsfällen dar. 

Erlöse aus Veräußerungsgeschäften 

Nach Auffassung des Hauptfachausschusses des 

IDW kommt es nach der Neudefinition künftig 

u. a. darauf an, ob die Umsatzerlöse einen Zusammenhang 

mit einem „Produkt“ oder einer 

„Dienstleistung“ des Unternehmens aufweisen. 

Danach haben solche Vermögensgegenstände 

den Charakter eines Produkts, die regelmäßig im 

Rahmen der Geschäftstätigkeit veräußert werden. 

Eine Anknüpfung daran, ob der veräußerte 

Vermögensgegenstand unmittelbar zuvor dem 

Anlage- oder dem Umlaufvermögen zugeordnet 

war, ist für die Qualifikation von Erlösen aus 

Veräußerungsgeschäften als Umsatzerlöse nicht 

erforderlich. Demnach sind bspw. Erlöse aus der 

Veräußerung von Vermögensgegenständen des 

Anlagevermögens i. d. R. wie bisher unter den 

sonstigen betrieblichen Erträgen (im Gewinnfall) 

bzw. sonstigen betrieblichen Aufwendungen (im 

Verlustfall) auszuweisen. 

Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn ein 

duales Geschäftsmodell vorliegt. Für ein Woh-




ABB. 3: KONZERNUMLAGEN (AUCH NUR 

MUTTER-TOCHTER-VERHÄLTNIS) 

Umsatzerlöse 

Leistungsaustausch 

Beispiele 

• Übernahme von Buchhaltungstätigkeiten 

• Beratungsleistungen 

• Mitarbeiterüberlassungen 

• Nutzungsüberlassung 

nungsunternehmen besteht ein duales Geschäftsmodell, 

wenn Vermögensgegenstände aus dem 

Anlagevermögen sowohl vermietet als auch regelmäßig 

verkauft werden. Dann werden zum Verkauf 

bestimmte Gebäude oder Eigentumswohnungen 

als Produkte klassifiziert. Ein Beispiel hierfür ist 

der regelmäßige Verkauf von Eigentumswohnungen 

im Rahmen des Geschäftsmodells. Der Erlös 

aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung ist dann 

unter den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von 

Grundstücken, der Buchwertabgang als Aufwand 

für Verkaufsgrundstücke zu erfassen. 

Erstattungen von Mietern 

Ein weiterer wichtiger Bereich der Erlöse bei 

Wohnungsunternehmen sind die Erstattungen 

von Mietern. Erstattungen von Mietern für selbst 

verursachte Schäden, Schönheitsreparaturen und 

Kosten für Miet- und Räumungsklagen sind weiterhin 

bei den sonstigen betrieblichen Erträgen zu 

erfassen. In diesen Fällen fehlt es an einem Leistungsaustausch 

zwischen Wohnungsunternehmen 

und Mieter. Dagegen sind Erstattungen der Mieter 

für Sonderwünsche (z. B. besondere Küchen- oder 

Badausstattungen) als Umsatzerlöse auszuweisen. 

Hier findet ein Leistungsaustausch zwischen Wohnungsunternehmen 

und Mieter statt. Die Leistung 

des Wohnungsunternehmens besteht in dem Einbau 

einer besonderen Küche bzw. eines Bades und 

der Mieter bezahlt als Gegenleistung die entsprechenden 

Kosten. Weitere Beispiele sind in der Abbildung 

2 auf der voranstehenden Seite dargestellt. 

Konzernumlagen 

Bei der Beurteilung von Erlösen, die im Rahmen 

eines Mutter-Tochter-Verhältnisses oder im Konzernbereich 

entstehen, ist entscheidend, dass ein 

Leistungsaustausch stattfindet. Ist dies der Fall, 

sonstige betriebliche Erlöse 

Entgelt in der Eigenschaft als 

Gesellschafter 

Beispiele 

• allg. Managementumlagen für 

Führungsaufgaben 

• (kein konkreter Leistungsaustausch) 

• Haftungsvergütungen 

• (eher eine Art Finanzierungsleistung) 

Graubereich: Umlagen für vom MU beim TU eingesetzten Geschäftsführer 

(Verknüpfung von Leistungsaustausch mit Interessen des Gesellschafters) 

erfolgt der Ausweis der Erlöse unter den Umsatzerlösen. 

Handelt es sich um Entgelt im Zusammenhang 

mit der Eigenschaft als Gesellschafter, 

ist der Ausweis unter den sonstigen betrieblichen 

Erträgen vorzunehmen. Fraglich können in diesem 

Bereich Umlagen für einen durch das Mutterunternehmen 

(MU) beim Tochterunternehmen (TU) 

eingesetzten Geschäftsführer sein. Hierbei handelt 

es um eine Verknüpfung von einem Leistungsaustausch 

mit den Interessen des Gesellschafters 

(siehe Abbildung 3). 

Folgewirkungen 

Mit der Ausweitung der Umsatzerlöse können 

ggf. die Schwellenwerte der Größenklassen nach 

§§ 267 und 267a HGB überschritten werden. In 

diesem Fall würde sich der Umfang der Angabepflichten 

im Anhang unter Umständen erheblich 

ausweiten. 

Mit den Ausweisänderungen bei den Umsatzerlösen 

sind auch Ausstrahlungswirkungen auf 

korrespondierende Posten verbunden. Verschiebungen 

von den sonstigen betrieblichen Erträgen 

zu den Umsatzerlösen führen zu korrespondierenden 

Verschiebungen vom Posten sonstige Vermögensgegenstände 

zum Posten Forderungen aus 

anderen Lieferungen und Leistungen sowie von 

den sonstigen Verbindlichkeiten zu Verbindlichkeiten 

aus Lieferungen und Leistungen. In der 

Gewinn- und Verlustrechnung wird es Verschiebungen 

zwischen den Posten sonstige betriebliche 

Aufwendungen und Aufwendungen für bezogene 

Lieferungen und Leistungen geben. Hieraus ergibt 

sich gegebenenfalls die Notwendigkeit, den Kontenrahmen 

entsprechend anzupassen. 

Zu beachten sind ebenfalls Auswirkungen auf 

umsatzbasierte Kennzahlen (wie z. B. Renditen) 

und auf Verträge, bei denen die Umsatzerlöse 


Bemessungsgrundlage für vertragliche Vereinbarungen 

sind. 

Bei der erstmaligen Anwendung der Neudefinition 

der Umsatzerlöse im Jahresabschluss zum 

31. Dezember 2016 ergeben sich Anforderungen 

für entsprechende Angaben im Anhang. In einem 

ersten Schritt ist zu untersuchen, ob die Umsatzerlöse 

nach alter und neuer Definition wesentlich 

voneinander abweichen. Liegt keine wesentliche 

Abweichung vor, sind keine weiteren Angaben im 

Anhang notwendig. Bei einer wesentlichen Abweichung 

muss im Anhang ein Hinweis auf die fehlende 

Vergleichbarkeit der Umsatzerlöse gegenüber 

dem Vorjahr erfolgen. Hierbei ist ein Hinweis auf 

die erstmalige Anwendung des neuen Umsatzerlösbegriffs 

ausreichend. Zusätzlich ist jedoch 

der Betrag der Umsatzerlöse anzugeben, der sich 

für das Vorjahr bei Anwendung der Neudefinition 

der Umsatzerlöse ergeben hätte. 

Wohnungsunternehmen, die nicht die EK-02- 

Abgeltungssteuer (§ 38 Abs. 5 KStG) gezahlt haben, 

sondern zur Weiteranwendung der alten Rechtslage 

des § 38 KStG (Herstellung der körperschaftsteuerlichen 

Ausschüttungsbelastung bei Verwendung 

von steuerlichem Eigenkapital EK-02) optiert 

haben, müssen unbedingt auf die Einhaltung der 

Voraussetzungen des § 34 Abs. 14 KStG hierzu achten. 

Eine der Voraussetzungen ist es, dass in jedem 

Jahr die wohnungswirtschaftlichen Umsatzerlöse 

überwiegen müssen. Es ist also dafür Sorge zu tragen, 

dass auch nach Neudefinition der Umsatzerlöse 

nach BilRUG die wohnungswirtschaftlichen 

Umsatzerlöse gem. § 34 Abs. 14 Satz 1 KStG (dazu 

zählen i. d. R. nicht die Umsatzerlöse aus dem Verkauf 

von Gebäuden des Anlagevermögens) mehr 

als 50 % der Gesamtumsatzerlöse betragen. Ist das 

nicht der Fall, wird die Option zur Beibehaltung der 

körperschaftsteuerlichen Ausschüttungsbelastung 

hinfällig und die EK-02-Abgeltungsteuer müsste 

gezahlt werden. 

Fazit 

Die Neuregelung der Definition der Umsatzerlöse 

kann in Abhängigkeit vom jeweiligen Geschäftsmodell 

zu erheblichen Ausweisänderungen bei 

den Posten Umsatzerlöse und sonstige betriebliche 

Erträge sowie den korrespondierenden 

Bilanz- und GuV-Posten führen. Es empfiehlt 

sich, den neuen Ausweis der Umsatzerlöse und 

die damit verbundenen Folgewirkungen frühzeitig 

mit dem Wirtschaftsprüfer abzustimmen. Hierfür 

stehen selbstverständlich die Prüfungsverbände 

im GdW sowie die nahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften 

zur Verfügung. 



860 9 | 2016




Fit für die Zukunft? Die Zukunftsfähigkeit von 

Wohnungsunternehmen 

Wie müssen sich Wohnungsunternehmen strategisch aufstellen, um für die vielfältigen Herausforderungen 

gewappnet zu sein? Die Antwort auf diese Frage hängt maßgeblich von den Märkten ab, in denen die 

Wohnungsunternehmen agieren. Im ersten Schritt steht somit immer die Analyse der Wohnungsmärkte. 

WP Christian Gebhardt 

Referent Betriebswirtschaft, 

Rechnungslegung und Förderung, 

GdW 

Vorstand GdW Revision AG 

Berlin 

Der demografische Wandel in Deutschland und 

die Auswirkungen auf die regionalen Wohnungsmärkte 

werden seit längerem diskutiert. Ging 

man in der Vergangenheit eher von einem Problem 

in den neuen Bundesländern aus, zeigt sich 

heute, dass auch vermehrt ländliche Regionen 

in den alten Bundesländern von Schrumpfung 

betroffen sind. 

Abschied von allseits wachsenden Märkten 

Bereits seit einigen Jahren ist eine deutschlandweite 

Ausdifferenzierung in wachsende Regionen 

mit steigender Wohnungsnachfrage und Neubaudefiziten 

sowie schrumpfende Gebiete mit 

sinkenden Haushaltszahlen und Angebotsüber- 

hängen zu beobachten. Diese Grundtendenz wird 

sich in Zukunft weiter verstärken. 

Wachstum ist vor allem ein Thema der Großstädte 

und Metropolen, deren Attraktivität als Standorte 

von wissens- und wertschöpfungsintensiven 

Branchen eine erhebliche Sogwirkung auf die 

Binnen- und Außenwanderung entfaltet. Städte 

mittlerer Größe und Kleinstädte verloren bereits 

im vergangenen Jahrzehnt eher an Einwohnern 

und Haushalten, in Ostdeutschland deutlich 

stärker als in Westdeutschland. Besonders stark 

schrumpften Gemeinden in dünn besiedelten 

ländlichen Gebieten (siehe nebenstehende Abbildung 

1). 

ABB. 1: BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG 2000 – 2013 

Index 2000 

= 100 % 

104 

103 

102 

101 

100 

99 

98 

97 

96 

95 

Kreistyp: 

Kreisfreie Großstädte 

Städtische Kreise 

Ländliche Kreise 

Deutschland 

94 

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2013 

Datenbasis: Fortschreibung des Bevölkerungsstandes des Bundes und der Länder 

(Umschätzungen nach Zensuskorrektur bis 2010 durch das BBSR) 


Entscheidend ist die Dynamik bei der 

Haushaltszahl 

Die zukünftige Zahl der Haushalte sowie ihre Größe 

und Zusammensetzung ist die entscheidende 

Basisinformation zur Beurteilung der Wohnungsnachfrage. 

Auf den Wohnungsmärkten sind Haushalte 

die entscheidende Nachfragegröße. Diese 

auf den ersten Blick banale Feststellung weist 

darauf hin, dass sich die Haushaltsdynamik zumindest 

zeitweilig von der Bevölkerungsentwicklung 

abkoppeln kann. 

Verkleinern sich die Haushalte, da immer weniger 

Personen in einem Haushalt leben bzw. immer 

mehr Menschen allein in einer Wohnung leben, 

kann sich die Wohnungsnachfrage in einer Region 

weiter erhöhen, auch wenn die Bevölkerungszahl 

zurückgeht. Der Trend zur Singularisierung sowie 

die Zunahme von Seniorenhaushalten sind Prozesse 

des demografischen Wandels, welche derzeit 

die Verkleinerung der Haushalte verursachen. 

Über den gesamten Zeitraum der nächsten 15 

Jahre bis 2030 wird die Zahl der Haushalte nur 

10 78 10 | 2016

ABB. 2: ENTWICKLUNG DER HAUSHALTE VON 2015 BIS 2030 

Entwicklung insgesamt 

von 2015 bis 2030 in % 

bis unter -15 

-15 bis unter -10 

-10 bis unter -5 

-5 bis unter 5 

5 bis unter 10 

10 und mehr 

12 32 37 213 88 20 

Datenbasis: 

BBSR-Haushaltsprognose 2035 

Datenbasis: BBSR-Bevölkerungs- und Haushaltsprognose 2035, 

Geometrische Grundlage: BKG, Kreise, 31.12.2013, Bearbeitung: J. Nielsen 

noch in 108 Kreisen deutlich – also um plus 5 % 

und mehr – wachsen (siehe nebenstehende Abbildung 

2). Entscheidend ist aber vielmehr der 

Wechsel in der Dynamik, der sich innerhalb des 

Prognosezeitraums vollzieht: Zu Beginn – im 

Jahre 2015 – weisen drei Viertel aller Kreise in 

Deutschland noch eine wachsende Haushaltszahl 

auf. Im weiteren Prognoseverlauf verändert sich 

das Verhältnis von wachsenden zu schrumpfenden 

Haushaltszahlen kontinuierlich in Richtung 

Schrumpfung. Im Jahr 2030 wird noch für knapp 

39 % der Kreise eine wachsende Haushaltszahl 

(Veränderung gegenüber dem Vorjahr) prognostiziert. 

Die überwiegende Mehrheit verzeichnet 

dann bereits einen Rückgang der Wohnungsnachfrage. 

1 

Neue Wanderungsmuster: 

Das Phänomen der Schwarmstädte 

Jenseits der absoluten Veränderung der Bevölkerungs- 

und Haushaltszahl werden die Wohnungsmärkte 

durch neue Muster der Binnenwanderungen 

derzeit deutlich umgekrempelt. 

„Deutschland zieht um“, und diese Umzugsbewegungen 

verändern die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten 

massiv. Trotz heftiger Debatten 

über die Migration aus dem Ausland gilt auch für 

das Jahr 2016: Rund zwei Drittel der Umzugsbewegungen 

über die Kreisgrenze in Deutschland 

sind Binnenumzüge innerhalb des Landes (siehe 

Abbildung 3 auf der folgenden Seite). 

Die vom GdW und seinen Regionalverbänden beauftragte 

Studie „Schwarmstädte in Deutschland 

– Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen Wanderungsmuster“ 

2 leistet erstmals eine umfassende 

qualitative Gesamtschau der Binnenumzüge in 

Deutschland, betrachtet das Wanderungsverhalten 

verschiedener Altersgruppen und fragt nach 

der Nachhaltigkeit sowie den Ursachen dieser 

neuen Wanderungsmuster. 

Marktangepasste Unternehmensstrategie 

und Planung 

Die strategische Führung von Wohnungsunternehmen 

muss sich an den Rahmenbedingungen 

der jeweiligen Wohnungsmärkte, insbesondere 

der Dynamik der Bevölkerungs-, Zuwanderungsund 

der Haushaltsentwicklung, ausrichten. Die 

Demografie ist hierbei wesentliche Grundlage für 

Prognosen und Planungen im Wohnungs- und Immobilienmarkt. 

Das Umfeld und die Wohnungsmärkte, 

auf denen Wohnungsunternehmen agieren, 

sind regional differenziert zu betrachten. 

Dabei gibt es stark wachsende Wohnungsmärkte 

mit hohem Zuwanderungs- und Mietpreisdruck 

in den Ballungszentren mit der Folge von Angebotsengpässen 

und deutlich schrumpfende Wohnungsmärkte 

mit hohen Leerständen und Angebotsüberhängen. 

Betroffen sind hier vornehmlich 

Kleinstädte und Landgemeinden. Wachstumsund 

Schrumpfungsgemeinden können hierbei oft 

in enger Nachbarschaft liegen. 

Aus der Perspektive der Wohnungsunternehmen 

muss bei der Ableitung von strategischen 

Handlungsoptionen regional ausdifferenziert 

und quartiersbezogen vorgegangen werden. Auf 

Grundlage einer quartiersbezogenen Betrachtung 

kann für ein Wohnungsunternehmen in der 

einen Siedlung nur Rückbau, in einer anderen 

Siedlung Aufwertung und in wieder einem anderen 

Quartier Rückbau und zugleich Aufwertung 

und Neubau notwendig sein. 

Die Ausgestaltung der Unternehmensplanung 

(siehe Abbildung 4 und 5 auf der folgenden 

Seite) liegt im pflichtgemäßen Ermessen der 

Unternehmensleitung, die am Maßstab der konkreten 

Verhältnisse des einzelnen Unternehmens 

auszuüben ist. Unternehmen der Wohnungswirtschaft 

sollten über eine langfristige Unternehmensplanung 

von bis zu zehn Jahren verfügen. 

Gerade die Wohnungswirtschaft hat eine Vielzahl 

von verlässlich ableitbaren Parametern für die 

Unternehmensplanung. Grundsätzlich sollte sie 

einmal jährlich überprüft und aktualisiert werden. 

Ausgehend von der strategischen Planung 

wird für einen Zeitraum von fünf Jahren eine Mittelfristplanung 

erstellt, die einmal jährlich auf 

der Basis der jeweils aktuell vorhandenen Daten 

erneuert werden sollte. 

Wesentliche Ziele der Unternehmensplanung 

sind es, die Unternehmenszukunft zu sichern, 

die Unternehmensziele zu erreichen und die 

Wirtschaftlichkeit zu erhöhen. Im Rahmen der 

Jahresabschlussprüfung ist die Unternehmensplanung 

Grundlage für die Beurteilung der wirtschaftlichen 

Entwicklung des Wohnungsunternehmens 

in den nächsten Jahren. Anhand eines 

wohnungswirtschaftlichen Kennzahlensystems 

lassen sich frühzeitig kritische Entwicklungen 

erkennen (siehe auch DW 2/2016, S. 54 ff.). 

Fazit 

Um die Handlungsfähigkeit der Wohnungsunternehmen 

gerade in schrumpfenden Märkten zu 

gewährleisten, ist eine Beschäftigung mit dem 

Thema Zukunftssicherung zwingend notwendig. 

Nur wer frühzeitig Maßnahmen ergreift, wird in 

der Lage sein, die gewaltigen Herausforderungen, 

die der Stadtumbau an die Wohnungsunternehmen 

als Hauptakteure der Marktbereinigung 

stellt, zu bewältigen. 

In Regionen mit einem starken Wachstum sind die 

Unternehmensstrategien an den wirtschaft- 

1 

Vgl. BBSR (2015): Die Raumordnungsprognose 

2035 nach dem Zensus. Bevölkerung, private Haushalte 

und Erwerbspersonen. 

2 

Empirica AG (2015): Schwarmstädte in Deutschland. 

Ursachen und Nachhaltigkeit der neuen 

Wanderungsmuster. Berlin (http://web.gdw.de/ 

service/publikationen/2888-schwarmstaedte-indeutschland-studie-im-auftrag-des-gdw). 


10 | 2016 

11 79




ABB. 3: WANDERUNGSDIMENSIONEN IN DEUTSCHLAND 

Binnenwanderung: 

3,8 Mio. im Jahr 2013 

76 % 

17 % 

83 % 

2004 

2005 

2006 

2007 

2008 

2009 

2010 

2011 

2012 

2013 

lichen Rahmenbedingungen auszurichten. Dabei 

ist gerade bei der Neubauplanung zu beachten, 

dass auch ein nachhaltiges Wachstum vorliegt. 

Nach den derzeitigen Prognosen und Vorausberechnungen 

verzeichnet die überwiegende 

Mehrheit der Kreise trotz einer derzeit starken 

Nachfrage ab 2030 einen Rückgang der Wohnungsnachfrage. 

Außenwanderung: 

1,2 Mio. im Jahr 2013 

24 % 

Vergleich Binnenwanderung/Außenwanderung 

Zuzüge über die Gemeindegrenze in Deutschland 2004 bis 2013 

Quelle: BBSR, Datenbasis: Destatis, Wanderungsstatistik, Fachserie 1 - Reihe 1.2 

Die Unterscheidung zwischen Schrumpfungsund 

Wachstumsregionen sowie sog. Schwarmstädten 

darf nicht darüber hinwegtäuschen, 

dass sich auch innerhalb der Städte und Regionen 

ganz unterschiedliche Trends vollziehen. 

Es gibt nicht den einen lokalen Wohnungsmarkt 

und nicht die eine lokale Wohnungsnachfrage. 

Auch in schrumpfenden Regionen gibt es Mikrolagen 

mit deutlichen Nachfrageüberhängen. 

Hier können deutlich andere Preise und Mieten 

als im gesamtstädtischen Durchschnitt aufgerufen 

werden. 

Für Fragen im Zusammenhang mit der Zukunftsfähigkeit 

stehen Ihnen die genossenschaftlichen 

Prüfungsverbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

und ihre nahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften 

beratend zur 

Verfügung. 



ABB. 4: STRATEGIEENTWICKLUNG UND 

STRATEGIEIMPLEMENTIERUNG 

ABB. 5: PLANUNGSZEITRÄUME 

Vision 

strategische Planung 

(10 Jahre) 

Leitbild 

Revolvierende Mittelfristplanung 

(5 Jahre) 

Strategie 

Planung 


Wirtschaftsplanung 

(1 Jahr) 

Erfolgs-, Finanz-, Investitions-, 

Desinvestitions-, Personalplanung 


GDW-ARBEITSHILFE 76 

„ZUKUNFTSFÄHIGKEIT VON WOHNUNGSUNTERNEHMEN“ 

GDW-STUDIE 

„SCHWARMSTÄDTE IN DEUTSCHLAND“ 

Zum o. g. Themenbereich hat der GdW eine Arbeitshilfe herausgegeben. Sie 

beschäftigt sich nicht nur mit dem Wandel der Wohnungsmärkte und den 

Möglichkeiten zur Ermittlung der Wohnungsnachfrage, 

sondern befasst sich mit den Notwendigkeiten marktangepasster 

Unternehmensstrategien und -planungen 

sowie der Implementierung kennzahlenbasierter Risikofrüherkennungssysteme. 

Checklisten liefern anwendungsorientiert 

Hinweise. 

Die GdW Arbeitshilfe 76 ist über den GdW zu beziehen: 

www.gdw.de oder bestellung@gdw.de. 

Die vom GdW beauftragte und durch Empirica 

erstellte Studie „Schwarmstädte in 

Deutschland: Ursachen 

und Nachhaltigkeit der 

neuen Wanderungsmuster 

– Endbericht“ 

ist ebefalls über den 

GdW zu beziehen: 

www.gdw.de oder 

bestellung@gdw.de. 

12 80 10 | 2016




Terrorismusprävention als Compliance-Pflicht (auch) 

in der Wohnungswirtschaft? 

Terrorismus ist zurzeit eine globale Bedrohung. Welchen Beitrag können oder müssen Wohnungsunternehmen 

leisten, um dieser Bedrohung entgegenzuwirken? Was ist bei der Vermietung von Wohnungen 

und Gewerberäumen zu beachten? Dieser Artikel gibt Hinweise für die praktische Umsetzung. 

WP/StB Hans Maier 

Vorstand 

VdW Bayern 

München 

Die jüngsten Terroranschläge zeigen einmal mehr, 

dass auch die Unterstützer von Terrororganisationen 

„normale” Leben führen können. Sie zahlen 

ihre Miete, nehmen Pakete für die Nachbarn an, 

haben Jobs und beziehen Gehalt. Und genau hier 

wird das globale Phänomen Terrorismus für so gut 

Dr. Julia Betz 

VdW Bayern 

München 

wie jedes Unternehmen relevant. Denn diese sind 

gesetzlich verpflichtet, den Terrorismus weder 

direkt noch indirekt zu unterstützen. Das Problem 

dabei ist: Wie man die vorgeschriebenen Regeln 

genau einhält, lassen die einschlägigen Verordnungen 

weitgehend offen. Wie die Vorgaben von 

Anti-Terror-Regularien der EU und der USA in der 

Praxis effektiv zu erfüllen sind, ist deswegen auch 

kaum einem Unternehmen wirklich bewusst. 

Die meisten Unternehmen in Deutschland haben 

daher aktuell keinen geregelten Umgang mit dem 

Thema Terrorismusprävention. Dies liegt zum einen 

an den fehlenden Vorgaben und zum anderen 

wohl auch daran, dass es bisher schlichtweg noch 

keine medienwirksamen Fälle gab, in denen Strafen 

verhängt oder Prozesse geführt wurden, weil 

Unternehmen gelistete Personen beschäftigt haben 

oder sonst mit ihnen in geschäftlichen Kontakt 

gekommen sind. 

Quelle: Krasimira Nevenova / Shutterstock.com 

14 68 11 | 2016

HINTERGRUND 

§§ 


Juris-Finanz-Transaktionsliste: 

Identifizierung der Person bzw. des 

wirtschaftlich Berechtigten 

Anstellungsverhältnisse 

gewerbliche Vermietung 

Untervermietung 

Quelle: VdW Bayern 

Das Gefahrenbewusstsein ist daher nach wie vor 

gering. Das Risikoszenario wirkt unwahrscheinlich. 

Durch die aktuellen Anschläge und die stets 

latente Terrorgefahr in Europa gewinnen die Verordnungen 

und Richtlinien als Compliance-Pflicht 

in den Unternehmen der Mitgliedsstaaten dennoch 

immer mehr an Bedeutung. 

Im Nachfolgenden werden Rechtsgrundlagen und 

daraus resultierende Pflichten dargestellt, der aktuelle 

Diskussionsstand in Rechtsprechung, Fachliteratur 

und Praxis wiedergegeben und versucht, 

mögliche Handlungsansätze für die (Wohnungs-) 

Unternehmen aufzuzeigen. 

Rechtliche Grundlagen 

Auf europäischer Ebene wurde nach den Anschlägen 

vom 11. September 2001 auf terroristische 

Bedrohungen mit verschiedenen, unmittelbar 

geltenden EU-Verordnungen (2580/2001; 

881/2002) reagiert. Inhalt ist generell die Beseitigung 

der finanziellen Grundlagen des Terrorismus. 

Dabei verpflichten die Verordnungen alle 

Unternehmen innerhalb der EU, innerbetriebliche 

Vorkehrungen zu treffen, dass Geschäftskontakte 

zu gesperrten Personen, Organisationen, Vereinigungen 

und Unternehmen weder aufgebaut noch 

unterhalten werden. 

Die verdächtigen Personen und Organisationen 

werden in Listen aufgeführt, die regelmäßig 

aktualisiert werden. Den aufgelisteten Personen, 

Organisationen, Vereinigungen und Unternehmen 

dürfen nach Art. 2 der VO (EG) Nr. 

881/2002 keine Gelder, sonstige finanzielle 

Vermögenswerte, wirtschaftliche Ressourcen 

oder Finanzdienstleistungen bereitgestellt 

werden. Deshalb bezeichnet man diese Regelung 

auch als „Bereitstellungsverbot”. Dieses 

Bereitstellungsverbot gilt uneingeschränkt für 

alle Unternehmen in der EU und somit auch für 

Wohnungsunternehmen. 

Des Weiteren wurde im Zuge der internationalen 

Terrorismusbekämpfung im Mai 2015 durch 

das Europäische Parlament die Vierte Anti- 

Geldwäsche-Richtlinie (EU 2015/849) und die 

neue Geldtransfer-Verordnung (EU 2015/847) 

im EU-Amtsblatt veröffentlicht. Die Mitgliedsstaaten 

haben zwei Jahre Zeit, also bis Mitte 

2017, die neue Richtlinie in nationales Recht 

umzusetzen. Auch wenn die Thematik auf den 

ersten Blick eher dem Finanzsektor zuzuordnen 

ist, so verpflichtet die Richtlinie auch bestimmte 

Dienstleister aus dem Nicht-Finanzsektor, zum 

Beispiel Notare, Rechtsanwälte, Abschlussprüfer, 

externe Buchprüfer und Steuerberater, zur 

Mitwirkungspflicht der Einholung registerrelevanter 

Informationen. Die Mitgliedsstaaten sind 

zudem gehalten, die Richtlinie auf weitere Berufe 

oder Unternehmenskategorien auszudehnen, bei 

deren Tätigkeiten es besonders wahrscheinlich 

ist, dass sie für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung 

genutzt werden. Was das konkret 

für Wohnungsunternehmen, insbesondere für 

Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung, 

bedeutet, bleibt bis zur Umsetzung der 

Richtlinie in Deutschland abzuwarten. Eine direkte 

Verpflichtung der Wohnungsunternehmen 

ist derzeit nicht erkennbar. 

Am 30. Juli 2016 ist darüber hinaus das neue 

Gesetz zum besseren Informationsaustausch 

bei der Bekämpfung des internationalen Terrorismus 

in Kraft getreten. Dieses neue Anti- 

Terror-Paket richtet sich somit an Behörden 

und ist in wirtschaftlicher Hinsicht nur für Telekommunikationsdienstanbieter 

relevant und 

bedarf deshalb an dieser Stelle keiner näheren 

Betrachtung. 

Bei Verstößen gegen die vorgeschriebenen 

Pflichten verlangt der europäische Gesetzgeber 

von den einzelnen Mitgliedstaaten die Festlegung 

von Sanktionen, die wirksam, verhältnismäßig 

und abschreckend sein müssen. Daher können 

Unternehmen und verantwortlich handelnde 

Personen in Deutschland im Fall des Verstoßes 

mit Sanktionen aus § 18 Außenwirtschaftsgesetz 

(AWG) und §§ 130, 30 OWiG belegt werden. Es 

kommen eine Straftat oder eine Ordnungswidrigkeit 

in Betracht. Vorsätzliche Verstöße können 

mit einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis 

zu fünf Jahren geahndet werden. Wegen der Unterlassung 

erforderlicher Aufsichtsmaßnahmen 

kann eine Unternehmensgeldbuße verhängt werden. 

Zusätzlich drohen Einträge in das Gewerbezentralregister. 

Wie die rechtlichen Folgen bei Verstößen für die 

verantwortlichen Personen genau aussehen werden, 

wird die Rechtsprechung in den nächsten 

Jahren sicherlich zeigen. Anzunehmen ist aber 

tendenziell, dass die ersten öffentlichen Reaktionen 

deutlich sein werden. Im Gegensatz zu 

haftungsrechtlichen Sanktionierungen sind die 

drohenden Reputationsschäden für Unternehmen 

kaum kalkulierbar. 

Diskussionsstand in Rechtsprechung und 

Fachliteratur 

Zur Fragestellung der Umsetzung des Bereitstellungsverbots 

sagen die Anti-Terror-Verordnungen 

der EG zunächst nicht viel aus. Sie verbieten eindeutig, 

dass Unternehmen – auf welche Weise auch 

immer – Terrororganisationen über ihre identifizierbaren 

Mitglieder finanziell unterstützen. 

11 | 2016 

15 69


Neubau und Sanierung Energie und Technik Markt und Manageme 


SCHWIERIGKEITEN BEI DER PERSONENIDENTIFIZIERUNG 

Mochamed 

Hissene 

Hussayn Husain 

Hossein 

Hocine Huseyn Hossain 

Hussein 

Gusejn 

Hysen 

Mohamed 

Hüseynow 

Hüseyin 

Husseini 

Hissein 

Husayn 

Gusseinow Mahomet 

Muhammad 

Muhamet Hüseyn 

Mahoma 

Muhammet Hosejn 

Mehmed Hussaini Hysejn 

Hussain Mehmet 

usay Huseynow 

Gusseynov 

Muhammed 

Muhamed 

Quelle: VdW Bayern 

Sie schreiben nicht vor, dass Unternehmen regelmäßig 

ihre Mitarbeiterlisten mit den bereitgestellten 

Terrorlisten vergleichen müssen. Wie Unternehmen 

diese Vorschriften umsetzen, lassen die 

Verordnungen weitgehend offen. Das ist auch der 

Grund, warum die Verunsicherung der Wirtschaft 

so groß ist: Der weitreichende Regelungsgehalt 

der EG-Verordnungen wird von fehlenden konkreten 

Handlungsempfehlungen für Unternehmen 

begleitet. 

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle 

empfiehlt in seinem Merkblatt „Länderunabhängige 

Embargomaßnahmen zur Terrorismusbekämpfung” 

zur Einhaltung des Verbots 

der Zurverfügungstellung von Geldern und wirtschaftlichen 

Ressourcen „flexible Lösungen”. Diese 

seien „von der Ausgestaltung der betriebsinternen 

Abläufe des jeweiligen Unternehmens 

abhängig”. Für die „unternehmensinterne Umsetzung 

der Pflicht zur Einhaltung der Verbote lassen 

sich daher keine allgemeingültigen Aussagen 

treffen”. Auch hier bleiben die offiziellen Vorgaben 

also vage. Weder gesetzliche Bestimmungen 

noch Literatur geben praktische Ansatzpunkte für 

Abgleichroutinen vor. 1 

Dieses „Vakuum“ führt dazu, dass in Rechtsprechung, 

Fachliteratur und der Praxis viel Raum für 

kontroverse Diskussionen besteht. Insbesondere 

äußern Arbeitsrechtler und Datenschutzbeauftragte 

ihre Einschätzung und Bedenken zur rechtmäßigen 

Umsetzung und Ausgestaltung des Listenabgleichs. 

Dabei ist in datenschutzrechtlicher 

Hinsicht mittlerweile weitestgehend anerkannt, 

dass ein Terrorlisten-Screening grundsätzlich 

zulässig ist. Diese Auffassung bestätigt auch eine 

Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 19. Juni 

2012 – VII R 43/11, die eine Tendenz der Judikative 

in Richtung „Pro Listenabgleich” bekundet. 

Danach besteht zwar nach wie vor keine explizite 

Screening-Pflicht, Listenabgleiche mit Stammdaten 

durchzuführen; die oben genannte Rechtsprechung 

tendiert aber eindeutig dahin, diese 

grundsätzlich als zulässig zu erachten. 

Da das Thema aufgrund der aktuellen Brisanz an 

Bedeutung gewinnt, ist aktuell viel Aktivität auch 

bei IT-Anbietern erkennbar, die die Unternehmen 

mit ihren technischen Ansatzpunkten umwerben. 

Handlungsansätze in der 

(wohnungswirtschaftlichen) Praxis 

In der Wohnungswirtschaft ist nach wie vor 

nicht eindeutig geregelt oder entschieden, ob 

der Bereich Vermietung überhaupt unter die 

Anti-Terrorismus-Vorschriften, insbesondere 

unter den Begriff der Zurverfügungstellung 

„wirtschaftlicher Ressourcen“, fällt. Da sich die 

Rechtsgrundlagen auch durch die neuen Anti- 

Terrorismus-Vorschriften nicht geändert haben, 

stellt sich nach wie vor die Frage, ob eine Prüfungspflicht 

im Vorfeld der Wohnungsvergabe 

besteht. 

Nach einer Stellungnahme des Bundesministeriums 

für Wirtschaft und Technologie aus dem Jahr 

2008 ist vertretbar, dass für Wohnungsunternehmen 

keine Prüfungspflicht im Vorfeld der Wohnungsvergabe 

besteht. Das Ministerium vertritt 

hierzu die Auffassung, dass die entsprechenden 

EU-Verordnungen die persönliche Verwendung 

von „wirtschaftlichen Ressourcen“, wie es in den 

EU-Verordnungen heißt, gerade nicht meinen. 

Etwas anderes gilt nach dem Ministerium dann, 

wenn für den Vermieter absehbar ist, dass der 

Wohnraum auch für den Erwerb von Geldern verwendet 

werden soll, etwa durch Untervermietung 

und für die gewerbliche Vermietung. Auch aktuell 2 

fasst das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle 

in seinem Merkblatt „Länderunabhängige 

Embargomaßnahmen zur Terrorismusbekämpfung” 

nur die Vermietung von Gewerberaum unter 

den Begriff „wirtschaftliche Ressourcen“. 

Diese Auffassung war bislang zu begrüßen, da 

in der Praxis zahlreiche Schwierigkeiten bei der 

„sicheren“ Identifizierung von Personen über Listen, 

bei denen neben dem Problem einer Namensgleichheit 

3 auch die Aktualität oft in Frage steht, 

bestehen. Hinzu kommen viele offene Fragen (z. B. 

Kautionsrückzahlung und Betriebskostenerstattung 

als Zurverfügungstellung wirtschaftlicher 

Ressourcen auch im Mietverhältnis mit Privaten? 

Frequenz des Screenings? Einsatz des Betriebsrats? 

Wie läuft das weitere Verfahren bei einem 

Treffer ab? Prozessbeschreibungen?). Ganz unabhängig 

hiervon stellt sich auch die Frage, ob 

der Einsatz überhaupt zielführend ist. So ist kaum 

davon auszugehen, dass sich ein Terrorist mit seinem 

richtigen Namen einmieten wird. 

Für den Bereich Vermietung an Privat besteht nach 

wie vor aktuell kein zwingendes Handlungsgebot. 

Bei der gewerblichen Vermietung und allgemein 

16 70 11 | 2016

nt 

Rechtssprechung 

Haufe Gruppe 

für Anstellungsverhältnisse ist das Wohnungsunternehmen 

jedoch eindeutig Adressat. Alleine 

die verkehrsübliche Sorgfalt erfordert hier 

zumutbare Maßnahmen. 

Handlungsempfehlungen bisher lauteten dahingehend, 

dass das Unternehmen, um auf 

„Nummer sicher“ zu gehen, die gültigen Namenslisten 

aus dem Internet herunterladen und 

einen „kurzen“, jedoch gewissenhaften „Check“ 

vornehmen soll. Diese Handlungsempfehlung 

gilt zum heutigen Zeitpunkt aufgrund der akuten 

Brisanz der Thematik „internationale Terrorismusbekämpfung“ 

umso mehr. Die manuelle 

Prüfung kann erfolgen über die Juris-Finanz- 

Sanktionsliste 4 . Parallel dazu werden die EG- 

Verordnungen mit den jeweiligen Ergänzungen 

zuerst im Amtsblatt der EU veröffentlicht 5 und 

dann in die EU-Datenbank 6 eingepflegt. 

Darüber hinaus kann zum jetzigen Zeitpunkt 

keine konkrete Handlungsempfehlung ausgesprochen 

werden, ob und inwieweit ein Einsatz 

technischer Mittel geboten ist. Wie im Merkblatt 

des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle 

zutreffend angesprochen, ist dies 

im Interesse der spezifischen Unternehmenssituation, 

die flexible Lösungen erfordert, von 

der Ausgestaltung der betriebsinternen Abläufe 

des jeweiligen Unternehmens abhängig. Dass 

in jedem Fall teure Technik und Personalressourcen 

eingesetzt werden, kann sicher nicht 

verlangt werden. 

Wichtig ist, dass das Thema von den Wohnungsunternehmen 

nicht ad acta gelegt wird. 

Sinnvoll hierzu sind die fortlaufende Information 

und der Erfahrungsaustausch (ggf. 

in internen und externen Arbeitsgruppen), 

inwieweit Mittel unternehmensgerecht einund 

umgesetzt werden können. 

1 

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, 

Merkblatt „Länderunabhängige Embargomaßnahmen 

zur Terrorismusbekämpfung”, abrufbar unter 

www.ausfuhrkontrolle.info/ausfuhrkontrolle/de/ 

arbeitshilfen/ merkblaetter/merkblatt_ebt.pdf 

(Abruf 16. 9. 2016) 

2 

Abruf: 16. 7. 2016 

3 

Allein für den Vornamen „Mohammed”, immerhin 

einer der häufigsten Vornamen der Welt, ergänzt 

um den mindestens ebenso weit verbreiteten 

Nachnamen „Hussein” kommt nun allein im Rahmen 

der Transkription aus arabischen in lateinische Lettern 

eine Vielfalt an Schreibweisen in Betracht. 

4 

http://www.finanz-sanktionsliste.de/fisalis/jsp/ 

index.jsf 

5 

http://eurlex.europa.eu/homepage.html 

6 

http://eeas.europa.eu/ topics/sanctions-policy/8442/ 

consolidated-list-of-persons-groups-and-entitiessubject-to-eufinancial-sanctions_en 


www.pruefungsverbaende.de




Der Teufel steckt im Detail – Änderungen im Anhang 

durch das BilRUG 

Zum 31. Dezember 2016 ist der Jahresabschluss erstmals nach dem Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz 

(BilRUG) aufzustellen. Dieser Artikel fasst die wesentlichen Änderungen der Anhangvorschriften für den 

Einzelabschluss von Wohnungsunternehmen zusammen und rundet damit die Artikelreihe zum BilRUG ab. 

WP Claudia Buchta 

Qualitätssicherungsstelle 


Berlin 

Vollumfassend sind die Änderungen der Anhangvorschriften 

nach BilRUG erstmals auf Jahres- und 

Konzernabschlüsse sowie Lage- und Konzernlageberichte 

für das nach dem 31. Dezember 

2015 beginnende Geschäftsjahr anzuwenden. 

Der Artikel stellt die Änderungen im Anhang des 

Einzelabschlusses in Bezug auf die allgemeinen 

(§ 284 HGB) und die speziellen Angaben (§ 285 

HGB) zusammengefasst dar. Die hier dargelegten 

Änderungen der Anhangangaben gelten für 

Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der 

Kapitalgesellschaft wie auch der Genossenschaft. 

Soweit für kleine und mittelgroße Unternehmen 

Erleichterungen in Bezug auf die Neuregelungen 

vorliegen, wird darauf hingewiesen. 

Allgemeine Anhangangaben 

§ 284 HGB enthält allgemeine Vorschriften zum 

Aufbau und zum Inhalt des Anhangs. Nach BilRUG 

sind die Angaben im Anhang nun in der Reihenfolge 

der einzelnen Posten der Bilanz und Gewinn- 

und Verlustrechnung (GuV) vorzunehmen. 

Ferner wurde die gesonderte Angabepflicht zu den 

Grundlagen der Fremdwährungsumrechnung aufgehoben, 

so dass nur noch implizit eine Angabe 

über § 284 Abs. 2 Nr. 1 HGB möglich ist. 

Eine wesentliche Änderung betrifft die Gliederung 

des Anlagenspiegels. Nach § 284 Abs. 3 HGB ist 

der Anlagenspiegel nun als Bruttoanlagenspiegel 

zwingend im Anhang anzugeben. Des Weiteren sind 

im Geschäftsjahr die jeweils in den Herstellungskosten 

aktivierten Fremdkapitalzinsen pro Posten 

zu benennen. Diese Angabe kann jedoch auch unter 

dem Anlagenspiegel vorgenommen werden. 

Nach dem BilRUG enthält der Anlagenspiegel zukünftig 

folgende Positionen: 

INHALT DES BRUTTOANLAGEN 

SPIEGELS NACH BILRUG 

Anschaffungs- und Herstellungskosten zum 

Geschäftsjahresbeginn 

Zugänge, Abgänge, Umbuchungen und 

Zuschreibungen im Geschäftsjahr 

Anschaffungs- und Herstellungskosten zum 

Ende des Geschäftsjahres 

Kumulierte Abschreibungen zum Geschäftsjahresbeginn 

Abschreibungen des Geschäftsjahres 

Änderung der Abschreibungen in Zusammenhang 

mit Zugängen, Abgängen und Umbuchungen 

Kumulierte Abschreibungen Ende des 

Geschäftsjahres 

Buchwert zum Geschäftsjahresbeginn und zum 

Ende des Geschäftsjahres 

Für die Darstellung des Anlagenspiegels im Anhang 

empfiehlt sich nach wie vor eine spaltenweise 

Querdarstellung. Die Änderungen der allgemeinen 

Anhangangaben betreffen kleine bis große 

Wohnungsunternehmen (Kapitalgesellschaften 

und Genossenschaften) gleichermaßen. Erleichterungen 

sind nicht vorgesehen. 

Spezielle Anhangangaben (§ 285 HGB) 

Die neugefasste Nr. 3 enthält eine Ausweitung der 

Angabepflicht zu nicht in der Bilanz enthaltenen 

Geschäften auf die finanziellen Auswirkungen. 

Die Angabepflicht wird jedoch auf wesentliche 

Sachverhalte beschränkt. 

Die geänderte Nr. 3 a enthält in Bezug auf die 

sonstigen finanziellen Verpflichtungen eine gesonderte 

Angabepflicht von Verpflichtungen betreffend 

die Altersvorsorge und Verpflichtungen 

gegenüber assoziierten Unternehmen. Die neugefasste 

Nr. 4 verlangt nun eine Aufgliederung 

der Umsatzerlöse nach Verkauf, Vermietung oder 

Verpachtung von Produkten und der Erbringung 

von Dienstleistungen; die gewöhnliche Geschäftstätigkeit 

spielt künftig keine Rolle mehr. 

Die Angabepflicht zu Steuern vom Einkommen und 

vom Ertrag fällt weg (Nr. 6). In Bezug auf Nr. 9 c 

erfolgt eine Erweiterung der Berichtspflicht um 

die im Berichtsjahr erlassenen Beträge. Die Angabe 

über Beteiligungen in Bezug auf den neugefassten 

§ 271 Abs. 1 HGB (Vermutung einer Beteiligung 

bei einem Anteilswert ab 20 %) wird in Nr. 11 

dargestellt. Mit Nr. 11 b werden die Angaben zu 

Beteiligungen bei börsennotierten Unternehmen 

als eigene Nummer dargestellt. Gemäß Nr. 13 ist 

eine Erläuterung zum Abschreibungszeitraum 

eines entgeltlich erworbenen Geschäfts- oder 

Firmenwerts vorzunehmen. 

Die Aufteilung der Angaben zum Mutterunternehmen, 

welches den Konzernabschluss aufstellt, ist 

auf Nr. 14 (größter Kreis) und Nr. 14 a (kleinster 

Kreis) aufgeteilt. Die neu eingefügte Nr. 15 a 

verlangt die Angabe von Anzahl und verbrieften 

Rechten für Genussscheine, Genussrechte, 

Wandelschuldverschreibungen, Optionsscheinen, 

Optionen, Besserungsscheinen, vergleichbare 

Wertpapiere und Rechte. 

Die Nr. 30 bis 34 sind neu eingefügt und enthalten 

folgende Regelungen: 

18 64 12 | 2016

nd Management 


Haufe Gruppe 



• Bei Angabe von latenten Steuern in der Bilanz 

sind im Anhang die Steuersalden zum 

Abschlussstichtag sowie die im Laufe des Geschäftsjahres 

erfolgten Veränderungen der 

Salden anzugeben (Nr. 30). 

• Angabe von Betrag und Art von Erträgen und 

Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung 

oder außergewöhnlicher Bedeutung, 

wenn die Beträge nicht von untergeordneter 

Bedeutung sind (Nr. 31). 

• Erläuterung von periodenfremden Erträgen und 

Aufwendungen (Betrag, Art), wenn die Beträge 

nicht von untergeordneter Bedeutung sind 

(Nr. 32). 

• Angabe wesentlicher Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 

(Art, finanzielle Auswirkungen), 

die weder in der Bilanz noch in der GuV enthalten 

sind (vormals „Nachtragsbericht“ im 

Lagebericht) (Nr. 33). 

• Angabe des Vorschlages oder des Beschlusses 

über die Verwendung des Gewinns (Nr. 34). 

GDWFACHBÜCHER 

Erleichterungen für kleine und mittelgroße 


Kleine Wohnungsunternehmen sind nur von wenigen 

der neuen Änderungen nach BilRUG betroffen. 

Dazu gehören Nr. 3 a, 9 c, 13 und 31 (vgl. § 288 

Abs. 1 HGB). Ebenso ist bei einer Angabepflicht 

nach Nr. 14 a nicht der Ort anzugeben, an dem 

der Konzernabschluss erhältlich ist. Mittelgroße 

Wohnungsunternehmen sind nur von zwei der 

neuen Berichtspflichten ausgenommen (vgl. § 288 

Abs. 2 HGB). Diese betreffen die Angaben zu den 

Umsatzerlösen (Nr. 4) und den periodenfremden 

Aufwendungen und Erträgen (Nr. 32). 

Für kleine und mittelgroße Wohnungsunternehmen 

in der Rechtsform der Genossenschaft gelten 

über § 336 Abs. 2 Nr. 2 HGB die o. g. Erleichterungen 

für die neuen Anhangvorschriften. Jedoch ist 

zu beachten, dass aufgrund der Sondervorschrift 

des § 338 Abs. 3 HGB die Änderungen zu den Angabepflichten 

der Nr. 9 c bei Genossenschaften 

nicht greifen. 

Sollte im Gesellschaftsvertrag oder in der Satzung 

eines Wohnungsunternehmens abweichend von 

ihrer Unternehmensgröße eine Aufstellungspflicht 

wie für große Kapitalgesellschaften verankert 

sein, dann sind die Änderungen des BilRUG 

in Bezug auf den Anhang umfassend anzuwenden. 

Weiterführende Informationen finden Sie in den 

Fachbüchern „Erläuterungen zur Rechnungslegung 

der Wohnungsunternehmen“ und „Kommentar 

zum Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft“, 

die im November bzw. Dezember 2016 

als Neuauflage bei Haufe erscheinen. 

Das Fachbuch „Erläuterungen zur Rechnungslegung 

der Wohnungsunternehmen“ (ISBN 978- 

3-648-07970-6) beantwortet viele Fragen 

rund um den Jahresabschluss für die Rechtsformen 

Kapitalgesellschaft und Genossenschaft 

und ist ein unverzichtbares Standardwerk der 

unternehmerischen Wohnungswirtschaft. Der 

„Kommentar zum Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft“ 

(ISBN 978-3-648-07971-3) 

ist ebenso ein Standardwerk für die Unternehmen 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

und erläutert anschaulich die einzelnen Posten 

der Bilanz und der GuV. 

Bestellungen unter: 

shop.haufe.de 

Erleichterungen für Kleinstunternehmen 

Kleinstkapitalgesellschaften und Kleinstgenossenschaften 

brauchen den Jahresabschluss nicht 

um einen Anhang zu erweitern, wenn sie unter der 

Bilanz gesetzlich festgelegte Angaben vornehmen. 

Diese sind für Kleinstkapitalgesellschaften in § 264 

Abs. 1 Satz 5 HGB (hier wirkt sich die Änderung 

der Nr. 9 c durch das BilRUG aus) und für Kleinstgenossenschaften 

in § 338 Abs. 4 HGB festgelegt. 

Fazit 

Die erstmalige Umsetzung der neuen Vorschriften 

für den Anhang ist eine große Herausforderung 

bei der Aufstellung des Jahresabschlusses zum 

31. Dezember 2016. Der Anhang wird vom Gesetzgeber 

immer mehr erweitert und mit Informationen 

angereichert. Daher ist es unabdingbar, 

durch Hilfsmittel und Kontrollmechanismen 

sicherzustellen, dass alle gesetzlich geforderten 

Angaben enthalten sind. Für Fragen zur Umsetzung 

der neuen Vorschriften des BilRUG oder zum 

Aufbau des Anlagenspiegels stehen die genossenschaftlichen 

Prüfungsverbände der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft und ihre nahestehenden 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaften gerne 

beratend zur Verfügung. 


www.pruefungsverbaende.de




Tax Compliance: ein „Must“ – oder ein „Nice to have“? 

Der Begriff „Tax Compliance“ ist in letzter Zeit in aller Munde. Doch was verbirgt sich eigentlich 

dahinter? Braucht jedes Wohnungs- und Immobilienunternehmen ein Tax-Compliance-Management-System 

(Tax-CMS)? Der Artikel beantwortet diese Fragen. 

Quelle: GdW, Berlin 

Prof. Dr. Klaus-Peter Hillebrand 

Vorstandsmitglied 

BBU und VSWG 

Berlin, Dresden 

Viele Unternehmen haben bereits unternehmensindividuell 

angepasste Compliance-Management- 

Systeme (CMS) etabliert. Diese Systeme bilden 

solide Ecksteine, die Sicherheit für die unternehmensweite 

Regelbefolgung gewähren. Fast zehn 

Jahre Compliance in Deutschland haben sich bewährt. 

Selbstverständlich beinhalten diese Systeme 

auch die Befolgung steuerlicher Vorgaben. Ein Tax- 

Compliance-Baustein ist mit Sicherheit bereits jetzt 

– neben den typischen Risikofeldern der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft – in der überwiegenden 

Anzahl der Systeme eingebettet. 

Das rechtliche Umfeld hat sich jedoch in der letzten 

Zeit deutlich geändert. Das Steuerrecht und 

CMS IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT 

Bauwesen/ 

Auftragsvergabe 

Verkehrssicherungspflichten 

Geschenke, 

Zuwendungen, 

Spenden, Sponsoring 

Daniela Jochmann-Markus 

Rechtsanwältin/Syndika 

DOMUS AG 

Berlin 

die zu erfüllenden steuerlichen Pflichten sind 

komplexer geworden. Und dies wird sich in Zukunft 

auch nicht ändern. Im gleichen Maße hat sich 

die Rechtsprechung zum Steuerstrafrecht verschärft. 

Die Anforderungen an den Steuerpflichtigen 

sind gestiegen. Die Steuerbehörden werden 

restriktiver und forcieren ein schärferes Vorgehen 

gegen diejenigen, die ihre steuerlichen Pflichten 

nicht ordnungsgemäß erfüllen. Anforderungen 

an Transparenz und Dokumentation steigen, und 

natürlich macht das Thema „Digitalisierung“ auch 

vor den Steuerabteilungen nicht Halt. Auf die Erfüllung 

der steuerlichen Sorgfaltsanforderungen 

wird daher zukünftig mehr Gewicht gelegt. 

Wohnungsvergabe 

und -verwaltung 

Steuern 

(Tax Compliance) 

weitere sensible 

Bereiche der 

Wohnungswirtschaft 

Grundlagen 

Mit Schreiben vom 23. Mai 2016 hat das Bundesministerium 

der Finanzen (BMF) den Anwendungserlass 

zu § 153 AO mit sofortiger Wirkung ergänzt 

(BStBl. I, 2016, 490). Das BMF-Schreiben erläutert, 

wie die „Berichtigung einer Steuererklärung“ 

(§ 153 AO) von einer „Selbstanzeige“ (§§ 371, 378 

Absatz 3 AO) abzugrenzen ist. Unter Ziffer 2.6 des 

BMF-Schreibens befindet sich die entscheidende 

Aussage: Ein „innerbetriebliches Kontrollsystem“, 

ergo ein Tax-Compliance-Management-System 

(Tax-CMS), kann als Indiz angesehen werden, 

Vorsatz oder Leichtfertigkeit im Hinblick auf eine 

Steuerstraftat auszuschließen. Wie das geforderte 

innerbetriebliche Kontrollsystem inhaltlich ausgestaltet 

werden soll, gibt das BMF nicht vor. Nur 

eines ist klar: Wer künftig kein angemessenes, auf 

sein Unternehmen individuell zugeschnittenes 

Tax-CMS hat, läuft Gefahr, auch für kleine Fehler 

in strenge Haftung genommen zu werden. 

Wie muss dieses innerbetriebliche Kontrollsystem 

nun ausgestaltet sein, um die benötigte Indizwirkung 

entfalten zu können? 

Schon kurze Zeit nach Veröffentlichung des BMF- 

Schreibens hat die Arbeitsgruppe „Tax Compliance“ 

des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW), 

Düsseldorf, einen Entwurf über die „Ausgestaltung 

und Prüfung eines Tax-Compliance-Management-Systems 

gemäß IDW PS 980“ (Entwurf 

Praxishinweis 1/2016, Stand 22.06.2016, IDW 

Life 9/2016, S. 792) herausgegeben. In Abschnitt 

4 dieses Entwurfs wird die „Ausgestaltung eines 

Tax-CMS“ beschrieben. Sieben Grundelemente eines 

TAX-CMS, die abhängig vom jeweiligen Unternehmen 

und dessen Bedürfnissen unterschiedlich 

ausgeprägt sein können, werden erläutert. Die im 

Entwurf aufgeführten Grundelemente stellen dabei 

ausdrücklich keinen Mindeststandard dar (vgl. 

Textziffer 25 dieses Entwurfs). 

20 58 1 | 2017



Die sieben Elemente eines TAX-CMS 

Die Elemente stellen dar, was ein Tax-CMS leisten 

sollte, um das Tatbestandsmerkmal der „Leichtfertigkeit“ 

im Rahmen einer Steuerverkürzung 

oder das Tatbestandmerkmal des „Vorsatzes“ im 

Rahmen der Steuerhinterziehung zu widerlegen 

und um als Indiz der Ordnungsmäßigkeit des 

Umgangs mit steuerlichen Angelegenheiten zu 

gelten. 

Bei der Einrichtung eines Tax-CMS müssen die 

individuellen Gegebenheiten im Unternehmen 

natürlich berücksichtigt werden. Geschäftszweck, 

Größe, Organisation, Strukturen, Ablauf- und Organisationsprozesse 

bilden den Ausgangspunkt 

für die Entwicklung eines passenden unternehmensindividuellen 

Tax-CMS (Grundsatz der Verhältnismäßigkeit). 

Somit ist bei kleinen Unternehmen 

mit übersichtlichen steuerlichen Vorgängen 

das Tax-CMS deutlich weniger ausgeprägt als bei 

großen Unternehmen mit z. B. Bauträger- oder 

internationalem Geschäft. Daher empfiehlt es 

sich, vor der Überprüfung der bereits eingerichteten 

Kontrollmaßnahmen bzw. der Einrichtung 

eines Kontrollsystems eine Bestandsaufnahme 

der steuerlichen Risikofelder im Unternehmen 

vorzunehmen. 

Tax Compliance 

Auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

muss sich mit Tax Compliance befassen. Hier gibt 

es eine Vielzahl von Bereichen, die Tax-CMS-sensibel 

sind. Immobilienerwerbe und -veräußerung 

einzelner Objekte bzw. Portfolios stehen dabei 

besonders im Fokus. Es gilt, Steuerkonzepte zu 

kontrollieren, die steuerliche Gestaltungsberatung 

zu überwachen und Steueroptimierung im 

Auge zu behalten. Weitere sensible Schwerpunkte 

für Tax Compliance bilden die Grunderwerb-, die 

Grund- und natürlich auch die Umsatzsteuer. 

Diese Aufzählung ist keinesfalls abschließend: 

Aber welches Tax-CMS-Konzept ist das Beste für 

ein Unternehmen, das im Bereich der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft tätig ist? 

Tax-CMS und seine Umsetzung 

Für ein Tax-CMS müssen Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

ihre steuerlichen Prozesse 

betrachten, überprüfen und möglicherweise individuell 

anpassen (siehe oben). Die relevanten 

Steuervorschriften müssen systematisch erfasst 

werden und „auf dem Radar“ bleiben. Zeitnah sind 

gesetzliche Änderungen im Steuerrecht zu identifizieren 

und im System zu implementieren. Risikoeinschätzungen 

sind für alle relevanten Steuerarten 

durchzuführen. Alle im Unternehmen mit 

Buchhaltung und Steuerwesen beteiligten Personen 

müssen aufgelistet werden, ferner zuständige 

Behörden und Ämter sowie Geschäftspartner und 

andere Unternehmen, die mit den unternehmenssteuerlichen 

Angelegenheiten Berührungspunkte 

haben. Auch die Überprüfung und die regelmäßige 

Fortbildung sind wichtig. 

Fristenbücher sind ebenfalls wichtig. Steuerverbindlichkeiten 

müssen präzise berechnet, offengelegt 

und fristgerecht bezahlt werden. Der 

Einbehalt und die Abführung von Abzugssteuern 

sind zu überwachen. Die Prüfung, ob außergerichtliche 

oder gerichtliche Rechtsbehelfe einzulegen 

sind, gehört an eine kompetente Stelle. 

Von Bedeutung sind natürlich auch die präzise und 

vollständige Berechnung von Steuerrückstellungen. 

Betriebseinnahmen und -ausgaben sind Besteuerungsgrundlagen 

und gehören in den Fokus. 

Bei Kapitalgesellschaften sind mögliche verdeckte 

Gewinnausschüttungen und verdeckte Einlagen 

im Blick zu behalten. Im Bereich der Umsatzsteuer 

ist auf Umsatzsteuerfreiheit, Vorsteuerabzug 

und Umsatzsteuerhaftung für Dritte zu achten. Ein 

weiteres Thema ist die Vorbereitung und Begleitung 

von Betriebsprüfungen. Für die Zusammenarbeit 

mit Steuerberatern und Finanzbehörden 

müssen Arbeitsanweisungen erstellt werden. 

Und, und das ist besonders wichtig: All diese Angelegenheiten 

müssen kommuniziert werden. Für 

alle steuerlich relevanten Bereiche muss es adäquate 

Dokumentationspflichten geben. Es muss 

klar sein, wer welche Aufgaben und Verantwortlichkeiten 

hat und wer autorisiert ist, bestimmte 

Entscheidungen zu treffen. Dazu gehören auch 

ein fristgerechtes „Steuer-Reporting“ an die 

Geschäftsleitung sowie eine fundierte Steuerplanung. 

Quelle: DOMUS AG 

SIEBEN ELEMENTE EINES TAX-CMS 

7. Tax- 

Compliance- 

Überwachung und 

-Verbesserung (permanente 

Prüfung 

von Prozessen) 

6. Tax- 

Compliance- 

Kommunikation 

(Berichtsanlässe, 

Schnittstellen mit 

anderen 

Bereichen, 

IKS) 

2. Tax- 

Compliance-Ziele 

(Grundlage für die 

Beurteilung der 

Tax Compliance- 

Risiken) 

1. Tax- 

Compliance-Kultur 

(Beachtung von 

Steuer regeln und 

deren ordnungsgemäße 

Erfüllung) 

5. Tax- 

Compliance- 

Programm ( z. B. Vier- 

Augenprinzip, 

Anweisungen, 

Schulungen) 

3. Tax- 

Compliance- 

Organisation (Definition 

Verantwortlichkeiten 

und 

Arbeitsbereiche) 

4. Tax- 

Compliance- 

Risiken 

(in Bezug auf 

Steuerart/ 

Prozesse) 

Fazit 

Eine Herausforderung für das Jahr 2017 ist somit 

die Überprüfung des vorhandenen unternehmensindividuellen 

Tax-CMS auf Angemessenheit und 

Wirksamkeit bzw. der Aufbau eines solchen. 

Neben der Schutzfunktion für die Geschäftsleitung 

und die Steuerabteilung vor steuerlichen und strafrechtlichen 

Haftungsrisiken bietet ein gut eingerichtetes 

Tax-CMS noch mehr. Zusätzlich dient es 

als gute Grundlage für eine valide Steuerplanung 

und Optimierung, damit eine möglichst geringe 

Steuerbelastung erreicht werden kann. 

Für Fragen zum Aufbau eines Tax-CMS stehen die 

genossenschaftlichen Prüfungsverbände der Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft und ihre nahestehenden 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaften 

gerne beratend zur Verfügung. Weiterführende 

Informationen finden sich in der Neuauflage der 

früheren GdW Arbeitshilfe 62 „Compliance in der 

Wohnungswirtschaft“, die Anfang 2017 erscheinen 

wird. 



1 | 2017 

21 59




Nachhaltigkeitsberichterstattung – was kommt auf die 

Wohnungsunternehmen zu? 

Das Bundesjustizministerium hat im März 2016 den Entwurf eines CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes 

veröffentlicht. Danach sollen große kapitalmarktorientierte Unternehmen zukünftig verpflichtet werden, 

über wesentliche nichtfinanzielle Belange in einem besonderen Abschnitt des Lageberichts zu berichten. 

Anlass genug, sich mit dem Thema zu beschäftigen. 






Berlin 

Große kapitalmarktorientierte Unternehmen sollen 

nach dem CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz 

zukünftig verpflichtet werden, über wesentliche 

nichtfinanzielle Belange in einem besonderen 

Abschnitt des Lageberichts zu berichten („nichtfinanzielle 

Erklärung“). Unter „Corporate Social 

Responsibility“ oder kurz CSR ist die gesellschaftliche 

Verantwortung von Unternehmen als Teil des 

nachhaltigen Wirtschaftens zu verstehen. 

Die nichtfinanzielle Erklärung soll neben Angaben 

zu Umwelt-, Sozial- und Arbeitnehmerbelangen 

sowie zur Achtung der Menschenrechte und zur 

Bekämpfung von Korruption auch eine kurze Beschreibung 

des Geschäftsmodells, der von der Gesellschaft 

in Bezug auf diese Belange verfolgten 

Konzepte sowie die wichtigsten nichtfinanziellen 

Leistungsindikatoren enthalten. Sofern in Bezug 

auf einzelne Belange kein Konzept verfolgt wird, 

besteht die Pflicht zur Abgabe einer Negativerklärung 

nebst klarer und begründeter Erläuterung der 

Gründe. Auf den Ausweis berichtspflichtiger Aspekte 

darf lediglich dann verzichtet werden, wenn 

damit das Risiko einer ernsthaften Schädigung der 

Geschäftslage einhergeht. 

recht Gebrauch gemacht, die nichtfinanzielle 

Erklärung entweder innerhalb des Lageberichts 

oder im Rahmen eines eigenständigen CSR- oder 

integrierten Berichts zu veröffentlichen. Des 

Weiteren ist vorgesehen, die nichtfinanzielle 

Erklärung nur einer formellen Prüfung durch den 

Abschlussprüfer zu unterziehen. Das bedeutet, 

dass der Abschlussprüfer lediglich die Vorlage 

der nichtfinanziellen Erklärung prüft und nicht 

deren Inhalt. 

Die Verwendung von Berichtsrahmenwerken 

soll dabei ausdrücklich erlaubt sein – der Entwurf 

zur Umsetzung der CSR-Richtlinie nennt 

hierbei explizit den Deutschen Nachhaltigkeitskodex 

(DNK). 

Welche Berichtsstandards stehen Wohnungsunternehmen 

zur Verügung? 

Der GdW hat bereits im Jahr 2014 zusammen mit 

dem Rat für Nachhaltige Entwicklung (RNE) und 

der AGW Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen 

die erste branchenspezifische Ergänzung 

des DNK 1 entwickelt. Diese erweitert die 

DNK-Kriterien (vgl. Tabelle auf S. 59) um spezifische 

Kriterien, die für die Wohnungswirtschaft von 

besonderer Bedeutung sind und gibt eine Orientierungshilfe, 

welche Aktivitäten und Kernpunkte Unternehmen 

der Wohnungs- und Immobilienbranche 

jeweils berichten können und sollten. 

Obwohl die Nachhaltigkeitsberichterstattung für 

die meisten Wohnungsunternehmen derzeit 

Berichterstattung und Prüfung der 

nichtinanziellen Erklärung 

Im Rahmen der Umsetzung der CSR-Richtlinie 

hat Deutschland von dem Mitgliedsstaatenwahl- 


22 58 2 | 2017

STRUKTUR UND KRITERIEN DES DNK 

Strategie (Kriterien 1.-4.) Prozessmanagement (Kriterien 5.-10.) 

1. Strategische Analyse und Maßnahmen 1. Verantwortung 

2. Wesentlichkeit 2. Regeln und Prozesse 

3. Ziele 3. Kontrolle 

4. Tiefe der Wertschöpfungskette 4. Anreizsysteme 

5. Beteiligung von Anspruchsgruppen 

6. Innovations- und Produktmanagement 

WAS IST EINE DNK- 

ENTSPRECHENSERKLÄRUNG? 

In einer Entsprechenserklärung zum Deutschen 

Nachhaltigkeitskodex berichtet das Unternehmen, 

wie es den Kodexkriterien entspricht (comply), 

oder erklärt plausibel, warum es ein Kriterium 

ggf. nicht berichtet (explain). Hierfür steht den 

Unternehmen der Service der DNK-Datenbank 

des RNE auf www.nachhaltigkeitskodex.eu zur 

Verfügung. 

Umwelt (Kriterien 11.-13.) Gesellschaft (Kriterien 14.-20.) 

1. Inanspruchnahme von natürlichen 

Ressourcen 

1. Arbeitnehmerrechte 

GDW-INFORMATIONSBROSCHÜRE 


2. Ressourcenmanagement 2. Chancengerechtigkeit 

3. Klimarelevante Emissionen 3. Qualifizierung 

4. Menschenrechte 

5. Gemeinwesen 

6. Politische Einflussnahme 

7. Gesetzes- und richtlinienkonformes 

Verhalten 

Weiterführende Informationen 

finden Sie im „Leitfaden 

zur branchenspezifischen 

Ergänzung des Deutschen 

Nachhaltigkeitskodex“ des 

GdW, zu beziehen unter 

www.gdw.de oder 

bestellung@gdw.de.

Markt und Management 


Haufe Gruppe 





BESTANDTEILE DER NACHHALTIGKEITSBERICHTERSTATTUNG DES DNK 

20 Kriterien 

des DNK 

Leistungsindikatoren 

noch freiwillig ist, beschäftigen sich zunehmend 

immer mehr Unternehmen damit (siehe untenstehende 

Auflistung der Unternehmen). Die 

branchenspezifische Ergänzung ist dabei nicht 

nur ein Instrument zur Berichterstattung, das 

auf Wohnungsunternehmen zugeschnitten ist, 

sondern bietet auch eine Orientierung hin zum 

Nachhaltigkeitsmanagement. 

Während die Informationen für die Berichterstattung 

zusammengetragen werden (siehe Abbildung 

oben), findet gleichzeitig eine Analyse der inneren 

Strukturen statt, wodurch weitere Einflussmöglichkeiten 

und Verbesserungspotenziale aufgezeigt 

werden können. 

Zeitlicher Aufwand und Planung 

Der zeitliche Aufwand zur Bearbeitung aller oben 

genannten DNK-Kriterien hängt davon ab, wie tief 

das Thema Nachhaltigkeit im Unternehmen bereits 

verankert ist. Die meisten Wohnungsunternehmen 

Abgabe 

Entsprechenserklärung 

fertigten die erste Entsprechenserklärung in ein 

bis drei Wochen an. Dieser Zeitaufwand verringert 

sich im Allgemeinen bei jedem weiteren Bericht, 

da das Datengerüst, das beim ersten Durchlauf 

erst aufgebaut werden muss, später lediglich 

fortgeschrieben wird. Auch die Einarbeitungszeit 

entfällt in der Zukunft, wenn die gleichen Teams 

bzw. Verantwortlichen die Erstellung des neuen 

Berichts übernehmen. 

Ein wenig mehr Zeit ist einzuplanen, wenn während 

der Erstellung der DNK-Entsprechenserklärung eine 

Überprüfung der Geschäftsprozesse und der Nachhaltigkeitsstrategie 

angestrebt wird. Die Ausarbeitung 

der DNK-Kriterien führt nicht selten dazu, dass 

Prozesse im Unternehmen erst angestoßen werden 

müssen. Während der Erarbeitungsphase werden 

Potenziale, aber auch Nachholbedarfe aufgezeigt 

und es wird deutlich, dass manche Geschäftsprozesse 

einmal detailliert unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten 

analysiert werden sollten. 

Fazit 

Die Nachhaltigkeitsberichterstattung kommt! Im 

ersten Schritt werden durch die Umsetzung der 

europäischen CSR-Richtlinie in deutsches Recht 

nur große kapitalmarktorientierte Unternehmen 

verpflichtet. Der Gesetzgeber prüft aber unabhängig 

von den europäischen Vorgaben eine Ausweitung 

auch auf kleinere und mittlere Unternehmen. 

Es ist also an der Zeit, sich des Themas anzunehmen. 

Durch die branchenspezifische Ergänzung 

des DNK besteht ein handhabbares Instrument 

auch für kleinere und mittlere Wohnungsunternehmen. 

Ob die Berichterstattung im Lagebericht 

oder in einem gesonderten Nachhaltigkeitsbericht 

zu erfolgen hat, bleibt den Wohnungsunternehmen 

überlassen. In diesem Zusammenhang könnte 

auch überlegt werden, ob der Nachhaltigkeitsbericht 

vielleicht den Geschäftsbericht ersetzen 

kann, da er aus Sicht der Berichtsadressaten informativer 

ist. 

Zum Thema Nachhaltigkeitsberichterstattung stehen 

Ihnen die genossenschaftlichen Prüfungsverbände 



beratend zur Verfügung. 

1 

Die branchenspezifische Ergänzung des DNK für 

die Wohnungswirtschaft finden Sie unter 

http://web.gdw.de/uploads/pdf/publikationen/ 

GdW_Branchenergaenzung_DNK_digital.pdf. 



EINE ENTSPRECHENSERKLÄRUNG ABGEGEBEN UND 

VERÖFFENTLICHT HABEN DIESE WOHNUNGSUNTERNEHMEN: 

• Bauverein AG, Darmstadt 

• Evangelisches Siedlungswerk in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft, 

Nürnberg 

• GESOBAU AG, Berlin 

• GEWOBA Aktiengesellschaft Wohnen und Bauen, Bremen 

• HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin 

• Kreiswohnbau Hildesheim GmbH, Hildesheim 

• NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG, 

Neubrandenburg 

• SAGA Unternehmensgruppe, Hamburg 

• Spar- und Bauverein eG, Dortmund 

• Stadtsiedlung Heilbronn GmbH, Heilbronn 

• Ulmer Heimstätte eG, Ulm 

• Vivawest Wohnen GmbH, Gelsenkirchen 

• Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG, Kiel 


http://www.deutscher-nachhaltigkeitskodex.de/de/datenbank/ 

dnk-datenbank.html 

24 60 2 | 2017

Ausschreibung DW-Zukunftspreis 

der Immobilienwirtschaft 2018 

Gegen die Klimaplanwirtschaft: intelligente Lösungen statt 

noch mehr Regulierung 

Bewerben Sie sich hier unter 

www.dw-zukunftspreis.de




Aktuelles zur Grundsteuerreform 

In den letzten zwanzig Jahren gab es mehrere Anläufe zur Reform der Grundsteuer, d. h. zur Neuregelung 

der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die derzeitige Bemessungsgrundlage, die Einheitswerte 

von 1964/1935, gelten zwischenzeitlich als verfassungswidrig. Bislang waren alle Reformbestrebungen 

nicht von Erfolg gekrönt. Nun liegt ein neuer Vorschlag auf dem Tisch. Der Bundesrat hat im November 

2016 ein Gesetzgebungsverfahren zur Reform der Grundsteuer auf den Weg gebracht. 

WP/StB Ingeborg Esser 

Hauptgeschäftsführerin 


Berlin 

Die Finanzministerkonferenz hat sich im Juni 

2016 – mit Ausnahme von Bayern und Hamburg 

– auf einen Vorschlag zur Reform der Grundsteuer 

verständigt. Die Länder Hessen und Niedersachsen 

haben daraufhin im September 2016 einen 

entsprechenden Gesetzentwurf zur Änderung 

des Bewertungsgesetzes in den Bundesrat eingebracht. 

Neue Bemessungsgrundlage: Kostenwert 

Mit der vorgeschlagenen Änderung des Bewertungsgesetzes 

soll die Ermittlung der Bemessungsgrundlage 

für die Grundsteuer neu geregelt 

werden. Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer 

knüpft derzeit (noch) an die Einheitswerte 

an. Das hinter der Ermittlung der Einheitswerte 

stehende Bewertungsziel ist der gemeine Wert 

(Verkehrswert). Mit der nun beabsichtigen Reform 

der Grundsteuer wird allerdings nicht mehr 

die Ermittlung des gemeinen Werts angestrebt. 

Neues Bewertungsziel ist stattdessen der sog. 

Kostenwert. Dieser Kostenwert soll (typisiert) 

den Investitionsaufwand für die Immobilie abbilden. 

Die Höhe des Investitionsvolumens soll 

als Indikator für die durch das Grundstück vermittelte 

Leistungsfähigkeit dienen. 

Das derzeitige Verfahren zur Ermittlung der 

Grundsteuer (siehe nebenstehende Abbildung) 

soll auch weiterhin beibehalten werden. Zunächst 

wird der Wert des Grundstücks ermittelt. 

Antje Große 

Referentin Steuern 


Berlin 

Auf den Wert des Grundstücks wird die Steuermesszahl 

angewendet. Die Steuermesszahl für 

Mietwohngrundstücke und gewerbliche Grundstücke 

beträgt derzeit bundeseinheitlich 3,5 von 

Tausend. Auf den Steuermessbetrag wendet die 

Gemeinde dann den in der Gemeinde geltenden 

ERMITTLUNG DER GRUNDSTEUER 

Wert des Grundstücks 

x 

Steuermesszahl 

= 

Steuermessbetrag 

x 

Hebesatz der Gemeinde 

= 

Grundsteuer 

Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch 

Steuerbescheid fest. 

Zeitgleich mit dem neuen Bewertungsvorschlag 

wurde allerdings auch der Entwurf eines Gesetzes 

zur Änderung des Grundgesetzes vorgelegt. 

Dieser sieht vor, den Ländern künftig das Recht 

zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit geltender 

Grundsteuermesszahlen einzuräumen. 

Das grundgesetzlich geschützte Hebesatzrecht 

der Gemeinden soll dabei nicht angetastet werden. 

Künftige Bewertung des 

Grundvermögens 

Zunächst unterscheiden die neuen Bewertungsvorschriften 

die Grundstücksarten nach unbebauten 

und bebauten Grundstücken. Bei den bebauten 

Grundstücken wird zwischen Wohngrundstücken 

und Nichtwohngrundstücken unterschieden. 

Wohngrundstücke sind dabei Grundstücke, die 

zu mehr als 80 % Wohnzwecken dienen – nunmehr 

berechnet nach der Brutto-Grundfläche – 

BRUTTO-GRUNDFLÄCHE 

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe 

der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart 

marktüblich nutzbaren Grundflächen aller 

Grundrissebenen eines Bauwerks. 

Vereinfacht gesagt entspricht die Brutto- 

Grundfläche im Wesentlichen dem 

Produkt aus bebauter Fläche und der 

Anzahl der Geschosse (einschließlich der 

Kellergeschosse). Der Gesetzentwurf 

verweist zur Ermittlung der Brutto- 

Grundfläche auf die DIN 277-1:2005-02 

(Februar 2005), die allerdings zwischenzeitlich 

durch die DIN 277-1:2016-01 

(Januar 2016) ersetzt wurde. 

und nicht mehr nach der Wohn- oder Nutzfläche. 

Alle übrigen bebauten Grundstücke sind Nichtwohngrundstücke. 

Unbebaute Grundstücke sind 

26 56 3 | 2017

Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren 

Gebäude befinden. 

Bewertung unbebauter Grundstücke 

Der Kostenwert unbebauter Grundstücke ermittelt 

sich aus der Grundstücksfläche und dem vom Gutachterausschuss 

auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 

ermittelten Bodenrichtwert (§ 196 BauGB), 

(siehe den nebenstehenden Infokasten). 

Bewertung bebauter Grundstücke 

Der Kostenwert bebauter Grundstücke ermittelt 

sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert 

– unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung 

(siehe ebenfalls den nebenstehenden 

Infokasten). 

Der Bodenwert entspricht dem Wert unbebauter 

Grundstücke und ermittelt sich aus Grundstücksfläche 

und Bodenrichtwert. Der Gebäudewert ergibt 

sich aus den sog. Pauschalherstellungskosten 

zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und 

der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. 

Die Pauschalherstellungskosten für die jeweilige 

Gebäudeart werden einer neuen Anlage 36 

zum Bewertungsgesetz zu entnehmen sein. Eine 

ERMITTLUNG DES KOSTENWERTS 

VON GRUNDSTÜCKEN 

Ermittlung des Kostenwerts eines 

unbebauten Grundstücks: 

Kostenwert = Grundstücksfläche in m 2 

x Bodenrichtwert in €/m 2 

Ermittlung des Kostenwerts eines 

bebauten Grundstücks: 

Kostenwert 

= 

Bodenwert: Grundstücksfläche in m 2 

x Bodenrichtwert in €/m 2 

+ 

Gebäudewert: Pauschalherstellungskosten 

€/m 2 x Brutto-Grundfläche in m 2 

abzüglich Alterswertminderung (unter 

Beachtung Mindestwert von 30 %) 

weitere Differenzierung soll nach drei Baualtersgruppen 

erfolgen: Baujahre vor 1995, Baujahre 

zwischen 1995 und 2004, Baujahre ab 2005 (siehe 

Tabelle auf S. 58). 

Die Pauschalherstellungskosten sollen zu jedem 

Hauptfeststellungszeitpunkt entsprechend angepasst 

werden. Eine Alterswertminderung – bezogen 

auf die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes 

(Mietwohngrundstücke und Mehrfamilienhäuser 

= 70 Jahre; Anlage 22 des Bewertungsgesetzes) 

– soll Berücksichtigung finden; der Ansatz eines 

Mindestwerts ist vorgesehen. 

Grundstücke sollen erstmals zum 1. Januar 2022 

nach den neuen Regelungen bewertet werden 

(erster Hauptfeststellungszeitpunkt). Der nächste 

Hauptfeststellungszeitpunkt soll der 1. Januar 

2030 sein; danach alle sechs Jahre. Nach gegenwärtigem 

Planungsstand sollen die neuen Werte 

für die Grundsteuer ab dem Jahr 2027 zur Anwendung 

kommen. 

Bewertung des Reformvorschlags 

Das vorgeschlagene Bewertungsverfahren stellt 

ein stark vereinfachtes Sachwertverfahren dar, 

das generell für die Verkehrswertermittlung von 

Mietwohngrundstücken nicht geeignet ist. Für 

Mietwohngrundstücke kann zur Verkehrswertermittlung 

nur ein ertragsorientiertes Bewertungsverfahren 

in Frage kommen. Allerdings




ist zu berücksichtigen, dass das Bewertungsziel 

„gemeiner Wert“ und damit der „Verkehrswert“ 

aufgegeben werden soll. Neues Bewertungsziel 

soll ein „Kostenwert“ sein, der nach der Begründung 

des Gesetzentwurfs den Investitionsaufwand 

widerspiegelt. 

Das ist grundsätzlich legitim und noch nachvollziehbar, 

inkonsistent ist dann allerdings, dass bei 

der Ermittlung des Bodenwerts über die Bodenrichtwerte 

doch die Verkehrswerte einfließen; es 

erfolgt keine Orientierung an den (ursprünglichen) 

Anschaffungskosten und damit am Investitionsaufwand 

des Grundstückeigentümers. 

Bei der Ermittlung des Gebäudekostenwerts erfolgt 

dagegen eine starke Typisierung der Pauschalherstellungskosten. 

Es sollen nur drei Baualtersklassen 

zur Anwendung kommen. Eine echte 

wertmäßige Differenzierung – nach tatsächlichem 

Investitionsaufwand – findet damit nicht statt. 

Auch wird der Modernisierungsstand der Gebäude 

nicht berücksichtigt, der mit Investitionen verbunden 

ist. Die Pauschalherstellungskosten sollen 

zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt nach 

Maßgabe der aktuellen Baupreisindizes angepasst 

werden. 

Das Absetzen einer Alterswertminderung und der 

vorgegebene Mindestwert von 30 % werden zur 

Folge haben, dass z. B. alle (Wohn-)Gebäude, die 

zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt mindestens 

49 Jahre alt sind (wegen der unterstellten 

Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren), mit dem 

gleichen Gebäudekostenwert bewertet werden. 

Werttreiber wird somit in den Ballungsräumen auf 

jeden Fall der Bodenwert und damit wiederum eine 

am Verkehrswert orientierte Komponente sein. 

Begründet wird das Verfahren mit Gerechtigkeitsaspekten. 

Der Bürger würde ein nicht 

wertorientiertes Verfahren (z. B. entsprechend 

dem ursprünglichen Südländer-Modell, das am 

Äquivalenzprinzip ausgerichtet war) nicht akzeptieren. 

Klar sollte allerdings sein, dass das jetzt 

vorgelegte Modell auch nicht gerecht ist. Wenn 

Gebäude mit dem gleichen Baujahr (z. B. Villa 

und kleines Siedlungshaus) in der gleichen Gemeinde 

mit dem gleichen Kostenwert angesetzt 

werden, ist das dem Bürger wohl auch schwer 

vermittelbar. 

Außerdem soll zur Ermittlung des Gebäudewerts 

künftig auf die Brutto-Grundfläche eines Gebäudes 

gemäß DIN abgestellt werden und nicht 

mehr auf die Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Brutto- 

Grundfläche liegt – anders als die Wohn- bzw. 

Nutzfläche – bei den Steuerpflichtigen häufig nicht 

vor. Das bedeutet, die Datengrundlage „Brutto- 

Grundfläche“ müsste aufwändig über Ingenieurbüros 

bzw. amtlich bestellte Vermesser ermittelt 

werden, was zu einem zusätzlichen Aufwand für 

die Steuerpflichtigen führt. Hier haben die Länder 

allerdings angekündigt, im Gesetz ein Umrechnungsverfahren 

anbieten zu wollen. 

Nach Kenntnis über die Auswirkungen der Neubewertung 

der Grundstücke sollen in einem zweiten 

Schritt die Grundsteuermesszahlen (neu) festgelegt 

werden. Ziel soll eine bundesweite Aufkommensneutralität 

der Reform der Grundsteuer sein. 

Hierzu wird vorgeschlagen, den Ländern die Möglichkeit 

zu eröffnen, jeweils eigene, landesweit 

geltende Steuermesszahlen zu bestimmen. Der 

Gesetzgeber denkt hier an ein Korrektiv für den 

Fall einer künftigen Höherbewertung der Grundstücke. 

So ließe sich allerdings nur mit Blick auf 

das landesbezogene Messbetragsvolumen in 

gewisser Weise Aufkommensneutralität – nicht 

Belastungsneutralität – herstellen. Solange den 

Gemeinden das uneingeschränkte Recht zur Bestimmung 

des Hebesatzes zusteht, erscheint das 

Korrektiv auf Landesebene aber nicht ausreichend. 

Eine Aufkommensneutralität würde dann voraussetzen, 

dass auch die Gemeinden ihre Hebesätze 

konsequent so anpassen, dass das Grundsteueraufkommen 

gleichbleibt. Welche künftige Grundsteuerbelastung 

die Steuerpflichtigen trifft, ist 

daher völlig ungewiss. 

Wie geht es weiter? 

Der Bundesrat hat im November 2016 die Einbringung 

der Gesetzentwürfe zur Reform der 

Grundsteuer beim Deutschen Bundestag beschlossen. 

1 Beide Gesetzentwürfe wurden der 

Bundesregierung zur Stellungnahme zugeleitet. 

Die Bundesregierung hat diese zwischenzeitlich 

zur weiteren Beratung an den Deutschen Bundestag 

überwiesen. 2 Die Bundesregierung unterstützt 

das Ziel des Gesetzesvorhabens zur Änderung des 

Bewertungsgesetzes, eine rechtssichere, zeitgemäße 

und verwaltungsökonomische Bemessungsgrundlage 

für die Grundsteuer zu schaffen. Ob 

dieses für den Bereich des Grundvermögens mit 

dem vorgeschlagenen neuen Kostenwertverfahren 

erreicht werden kann, bedarf allerdings noch 

einer vertiefenden Prüfung. Eine Aussage zum 

weiteren zeitlichen Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens 

kann derzeit noch nicht getroffen werden 

– auch nicht dahingehend, ob in dieser Legislatur 

überhaupt mit einer Einigung gerechnet werden 

kann. Hinzu kommt die anstehende Entscheidung 

des Bundesverfassungsgerichts 3 , die die vorgesehene 

Ausgestaltung der Neuregelung und den 

Zeitplan des Inkrafttretens in Frage stellen könnte. 

Der GdW wird auf der Grundlage des Gesetzesvorschlags 

Probeberechnungen vornehmen. 

PAUSCHALHERSTELLUNGSKOSTEN GEMÄSS ANLAGE 36 BEWG-E* 

1 

vgl. BR-Drs. 514/16 (B) und 515/16 (B) vom 4.11.2016. 

2 

vgl. BT-Drs. 18/10751 und 18/10753 vom 21.12.2016. 

Gebäudeart 

Pauschalherstellungskosten (PHK) in €/m 2 BGF 

Baujahr 

vor 1995 1995 – 2004 ab 2005 

3 

Az. des BVerfG: 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15. 

Quelle aller Grafiken: GdW 

Mehrfamilienhäuser** 680 780 935 

Gemischt genutzte Grundstücke*** 675 860 1.085 

Banken und ähnliche Geschäftshäuser 715 910 1.450 

Bürogebäude, Verwaltungsgebäude 815 1.040 1.685 

Wohnheime, Internate, Alten-, Pflegeheime 850 1.085 1.330 

* Auszug, Stand Bundesrat-Drucksache 515/16 (B) vom 4.11.2016; PHK noch nicht auf den ersten Hauptfeststellungszeitpunkt 

1.1.2022 indexiert. 

** Mehrfamilienhäuser sind Gebäude, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Brutto-Grundfläche, Wohnzwecken 

dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. 

*** Eine gemischte Nutzung liegt bei Gebäuden vor, die jeweils zu mindestens 20 %, berechnet nach der Brutto- 

Grundfläche, Wohnzwecken und eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht 

Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum oder Teileigentum sind. 



28 58 3 | 2017

JUNGES GEMÜSE 

GESUCHT? 

© Africa Studio/shutterstock.de 

DER HAUFE STELLENMARKT 

FÜR FACH- UND FÜHRUNGSKRÄFTE 

Finden Sie junge Talente mit Biss! 

Präsentieren Sie sich in einem hochwertigen Umfeld 

als attraktiver Arbeitgeber. 

www.stellenmarkt.haufe.de




Bilanzierung von Neubaumaßnahmen, die von mehreren 

Unternehmen gemeinsam durchgeführt werden 

Es gibt zunehmend Neubauprojekte, die aufgrund ihrer Größe von mehreren Wohnungsunternehmen 

gemeinsam durchgeführt werden. Dabei sind in der Praxis unterschiedliche rechtliche Ausgestaltungen 

der Zusammenarbeit in der Bauphase anzutreffen. Hier soll die Frage untersucht werden, wann die 

Baukosten nicht wie üblich unter Anlagen im Bau zu aktivieren, sondern im Finanzanlagevermögen unter 

Beteiligungen zu erfassen sind. 

WP/StB/RA Jürgen Wendlandt 

Stellvertretender Direktor für 

den Prüfungsdienst VNW 

Hamburg 

Die Aufteilung eines gemeinsam durchgeführten 

Bauvorhabens auf die beteiligten Wohnungsunternehmen 

erfolgt in aller Regel nach der Fertigstellung 

durch Realteilung des Grundstücks oder u. U. 

durch die Aufteilung von gebildetem Wohnungseigentum. 

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten 

sind nach erfolgter Aufteilung dann im Sachanlagevermögen 

unter Grundstücke mit Wohnbauten zu 

erfassen. Fraglich ist jedoch, wie während der Bauphase 

mit den anfallenden Kosten umzugehen ist. 

Während der Bauphase sind die Kosten bei den beteiligten 

Wohnungsunternehmen dann unter den 

Beteiligungen zu aktivieren, wenn die Abwicklung 

des Bauvorhabens über eine BGB-Gesellschaft erfolgt, 

die aufgrund ihrer Ausgestaltung als solche 

ein Bilanzierungsobjekt darstellt. Da die Gründung 

einer derartigen Gesellschaft bei entsprechender 

rechtlicher Gestaltung der Vertragsbeziehungen 

auch ohne einen ausdrücklichen Beschluss der 

Gesellschafter erfolgt, wird näher untersucht, bei 

welcher Ausgestaltung eine BGB-Gesellschaft ein 

Bilanzierungsobjekt als solches darstellt. 

BGB-Gesellschaft als Bilanzierungsobjekt 

Eine BGB-Gesellschaft wird als solche Bilanzierungsobjekt 

mit der Folge, dass die Erfassung der 

Baukosten in der Bauphase unter Beteiligungen 

erfolgen muss, wenn die folgenden drei Voraussetzungen 

erfüllt sind 1 : 

1. Die zusammenarbeitenden Wohnungsunternehmen 

müssen nach außen auftreten und Rechtsbeziehungen 

mit Dritten unterhalten (Außengesellschaft). 

2. Der Zusammenschluss muss als Gesamthandsgemeinschaft 

ausgestaltet sein, d. h. das Vermögen 

muss insoweit allen Gesellschaftern zur 

gesamten Hand zustehen. Folglich darf es sich 

nicht um Bruchteilseigentum handeln. 

3. Wenn eine Gesamthandsgemeinschaft vorliegt, 

müssen vertraglich vereinbarte Gesellschafterleistungen 

in Beiträgen (Einlagen) erbracht 

werden und es darf sich nicht ausschließlich um 

einen Leistungsaustausch auf schuldrechtlicher 

Ebene handeln. 

GESAMTHANDSEIGENTUM VERSUS BRUCHTEILSEIGENTUM 

Bruchteilseigentum 

Gesamthandseigentum 

Eigentum der A Eigentum der B 

Quelle: VNW 

Realer Bruchteil 

Idealer Bruchteil (Miteigentum) 

kein Bruchteil 

68 30 

4 | 2017



Die erste Voraussetzung (Außengesellschaft) wird 

immer erfüllt sein, wenn mehrere Wohnungsunternehmen 

gemeinsam ein Bauunternehmen mit dem 

Bau eines Gebäudes beauftragen. Wird unterstellt, 

dass die zweite Voraussetzung (Gesamthandsgemeinschaft) 

ebenfalls vorliegt, wird es sich bei den 

Zahlungen, die die Gesamthandsgemeinschaft von 

den beteiligten Wohnungsunternehmen anfordert, 

um Einlagen handeln, sodass auch die dritte Voraussetzung 

erfüllt ist. 

Damit kommt es darauf an, ob eine Gesamthandsgemeinschaft 

vorliegt oder ob Bruchteilseigentum 

gegeben ist. Nur im ersten Fall müssen die Anschaffungs- 

und Herstellungskosten unter den Beteiligungen 

erfasst werden. Im zweiten Fall erfolgt die 

Bilanzierung der Kosten unter Anlagen im Bau bzw. 

unter Bauvorbereitungskosten. 

Gesamthandsgemeinschaft versus 

Bruchteilseigentum 

Die Ausgestaltung der Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen 

in der Bauphase ist abhängig 

von der jeweiligen Ausgangssituation, von den 

Interessen der beteiligten Unternehmen und u. U. 

auch von den Vorgaben des Grundstücksverkäufers. 

Daher kann die Zusammenarbeit sehr unterschiedlich 

ausgestaltet sein. Folgende drei grundsätzliche 

Ausprägungen der Zusammenarbeit, die 

auch die nebenstehende Abbildung zeigt, lassen 

sich dabei unterscheiden: 

Reale Bruchteile 

Das Vorliegen realer Bruchteile wird an folgendem 

Beispiel verdeutlicht: Zwei Wohnungsunternehmen 

sind jeweils Eigentümer eines Grundstücks. 

Die Grundstücke grenzen aneinander. Auf der Grenze 

soll gemeinsam ein Gebäude errichtet werden. 

Jedes Wohnungsunternehmen ist Eigentümer des 

Gebäudeteils, der sich auf dem Grundstück des jeweiligen 

Wohnungsunternehmens befindet. 

Wenn beide Wohnungsunternehmen jeweils das 

Bauunternehmen mit dem Bau ihres Gebäudeteils 

beauftragen und auch in der Bauphase keine gemeinsame 

Haftung vereinbart wird, liegen auch in 

der Bauphase reale Bruchteile vor, d. h. es besteht 

kein Gesamthandseigentum. 

Ideelle Bruchteile (Miteigentum) 

Bei ideellen Bruchteilen liegen hingegen keine 

realen Anteile am Eigentum vor, sondern den 

Wohnungsunternehmen steht ein quotenmäßiger 

Anteil am Gesamtvermögen zu. Über diesen Anteil, 

der rechtlich selbständig ist, kann jedes Unternehmen 

selbst verfügen. Somit ist es denkbar, 

dass ein beteiligtes Unternehmen seinen Anteil in 

der Bauphase veräußern kann. Auch bei Vorliegen 

von Miteigentum (ideelle Bruchteile) liegt kein 

BEISPIEL ... 

... für eine etwas ausführlichere Darstellung 

im Anhang: 

„Die Genossenschaft/Gesellschaft ist mit 

50 % an der …GbR beteiligt. Zweck der Gesellschaft 

ist der Ankauf und die Bebauung 

des Grundstücks … zusammen mit einem 

weiteren Wohnungsunternehmen. Nach 

Fertigstellung wird das Objekt auf die beteiligten 

Unternehmen aufgeteilt und die GbR 

aufgelöst. Mit einer Inanspruchnahme aus 

der unbeschränkten Haftung für Verbindlichkeiten 

der … GbR wird nicht gerechnet.“ 

Gesamthandseigentum vor, d. h. die Bilanzierung 

der Baukosten erfolgt in der Bauphase unter Bauvorbereitungskosten 

bzw. Anlagen im Bau. 

Gesamthandseigentum 

Beim Gesamthandseigentum liegen hingegen keine 

Bruchteile vor. Vereinfacht lässt sich sagen, dass 

hier jedem Wohnungsunternehmen alles gehört. 

Das Vermögen ist aber gesamthänderisch gebunden, 

was bedeutet, dass das einzelne Wohnungsunternehmen 

ohne Zustimmung des anderen nicht 

über das Gesamthandseigentum verfügen kann. 

Hinzu kommt, dass alle Gesamthandseigentümer 

gesamtschuldnerisch haften, was bedeutet, dass 

das Bauunternehmen als Gläubiger von jedem 

Gesamtschuldner die volle Leistung fordern kann. 

Zur sachgerechten Bilanzierung muss die Gesamtheit 

der bei größeren Bauvorhaben oft umfangreichen 

vertraglichen Vereinbarungen daraufhin 

beurteilt werden, ob Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum 

(BGB-Gesellschaft) gegeben 

ist. 

BGB-Gesellschaft – Folgen für die beteiligten 


Wenn Gesamthandseigentum vorliegt, stellen die 

Zahlungen der Herstellungskosten an das Bauunternehmen 

für das bilanzierende Wohnungsunternehmen 

Einlagen in die BGB-Gesellschaft dar. 

Das Vorhandensein einer BGB-Gesellschaft hat 

Auswirkungen auf den Bilanzausweis und auf die 

Anhangangaben. Bei Spargenossenschaften entstehen 

daneben zusätzliche Meldepflichten. 

Bilanzausweis 

Die Zahlung der Einlagen ist – wie schon dargestellt 

– im Finanzanlagevermögen unter Beteiligungen zu 

zeigen, da die Mitgliedschaft an der BGB-Gesellschaft 

einen einheitlichen Vermögensgegenstand 

darstellt. Es ist in diesem Fall, wegen der fehlenden 

Möglichkeit über die Vermögensgegenstände der 

BGB-Gesellschaft unmittelbar zu verfügen, nicht 

zulässig, anteilige Vermögensgegenstände unter 

Anlagen im Bau auszuweisen. 

Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 271 Absatz 

2 HGB („beherrschender Einfluss“) erfolgt der 

Ausweis statt unter Beteiligungen unter Anteile an 

verbundenen Unternehmen. 

Anhangangaben 

Im Zusammenhang mit dem Ausweis im Finanzanlagevermögen 

ist zu beachten, dass neben dem Beteiligungsausweis 

bestimmte Angaben im Anhang 

erforderlich werden. Nach § 285 Nr. 11 HGB sind 

im Anhang anzugeben: 

• Name und Sitz der Beteiligung, 

• die Höhe des Anteils am Kapital, 

• das Eigenkapital und 

• das Ergebnis des letzten Geschäftsjahres, für das 

ein Jahresabschluss vorliegt. 

Da für BGB-Gesellschaften lediglich die Pflicht 

besteht, periodische Rechnungsabschlüsse zu erstellen 

und handelsrechtliche Rechnungslegungspflichten 

jedoch nicht bestehen, sind die Angaben 

ggf. entsprechend anzupassen. Weiterhin muss auf 

die bestehende unbeschränkte Haftung hingewiesen 

werden (§ 285 Nr. 11a HGB). 

Meldepflichten für Spargenossenschaften 

Für Genossenschaften mit Spareinrichtung kommt 

weiterhin hinzu, dass auch das Entstehen, die Veränderungen 

und die Beendigung einer Beteiligung 

an einer BGB-Gesellschaft an die Bundesanstalt für 

Finanzdienstleistungen und an die Deutsche Bundesbank 

gemeldet werden müssen (sog. Aktivische 

Beteiligungsanzeige). 

Fazit 

Größere Bauvorhaben, die von mehreren Wohnungsunternehmen 

gemeinsam durchgeführt 

werden, erfordern oft umfassende Abstimmungen 

und ebenfalls umfangreiche und teils auch 

komplexe vertragliche Regelungen. Die Frage des 

Bilanzausweises („Gesamthandseigentum oder 

Bruchteilseigentum“) steht dabei natürlich nicht 

an erster Stelle, sollte jedoch auch nicht unbeachtet 

bleiben, wenn die oben dargestellten Folgen des 

Vorhandenseins einer BGB-Gesellschaft eigentlich 

vermieden werden sollen. 

Die wohnungswirtschaftlichen Prüfungsverbände 


stehen für Fragen und Hinweise in 

diesem Zusammenhang gerne zur Verfügung. 

1 

Vgl. HFA 1/1993 „Zur Bilanzierung von Joint Ventures“ 




31 69




Neue Informationspflichten bei alternativer Streitbeilegung 

Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz trat zum 1. April 2016 in Kraft. Dieses Gesetz verlangt 

ab Februar 2017 bestimmte Informationspflichten auf den Internetseiten von Wohnungsunternehmen. 

Der Artikel beschreibt, welche Unternehmen betroffen sein können und worauf sie achten müssen. 

Carsten Herlitz 

Justiziar 

GdW Bundesverband deutscher 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e. V. 

Berlin 

Im Zusammenhang mit dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz 

(VSBG) sind ab dem 1. Februar 

2017 neue Informationspflichten zu beachten. 

Wohnungsunternehmen, die Webseiten betreiben 

oder Allgemeine Geschäftsbedingungen – wie 

z. B. die GdW-Mustermietverträge oder andere 

vorformulierte Verträge – verwenden, müssen 

angeben, ob Bereitschaft zur Teilnahme an einem 

Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle 

besteht oder nicht. 

Sofern Bereitschaft besteht, ist die Verbraucherschlichtungsstelle 

zu nennen. Vergleichbares 

gilt, wenn entstandene Streitigkeiten aus einem 

Verbrauchervertrag nicht unternehmensintern 

beigelegt werden können. 

Die gesetzliche Regelung 

Unternehmer, die zur Teilnahme an einem Verbraucherschlichtungsverfahren 

(z. B. aufgrund 

einer Abrede, eines Gesetzes oder einer Verbandssatzung) 

verpflichtet sind, müssen auf ihrer 

Webseite und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen 

hierauf hinweisen und die zuständige 

Stelle angeben (vgl. § 36 Abs. 1 Nr. 2 VSBG). Der 

Hinweis soll leicht zugänglich, klar und verständlich 

erfolgen. Für Vermieter und Wohnungsunternehmen 

gibt es eine solche gesetzliche oder 

– jedenfalls für Mitglieder des GdW – satzungsrechtliche 

Verpflichtung nicht. Fehlt eine solche 

Pflicht, müssen alle Unternehmen, die mehr als 

zehn Mitarbeiter beschäftigen, auf ihrer Webseite 

und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen 

erklären, ob sie zu einem Verbraucherschlichtungsverfahren 

bereit sind oder nicht. Anzugeben 

ist also auch die fehlende Bereitschaft (§ 

Quelle: WoGi/fotolia.com 

32 58 5 | 2017



36 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 3 VSBG). Für die Anzahl 

der Beschäftigten (Kopfzahl) ist Stichtag der 31. 

Dezember des jeweiligen Vorjahres. 

Hiervon unabhängig bestimmt § 37 VSBG weiter, 

dass jeder Unternehmer bei Verbraucherverträgen 

– wie z. B. dem GdW-Mustermietvertrag oder 

andere vorformulierte Vertragsbedingungen – den 

Verbraucher, dessen Beschwerde nicht beigelegt 

werden konnte, auf die für ihn zuständige Verbraucherschlichtungsstelle 

hinweisen und mitteilen 

muss, ob das Unternehmen zur Teilnahme an einem 

Streitbeilegungsverfahren bei der entsprechenden 

Stelle bereit oder verpflichtet ist. Auch 

hier ist die fehlende Bereitschaft mitzuteilen. 

Die Folgen 

Der Hinweis auf das alternative Streitbeilegungsverfahren 

hat bei über zehn Mitarbeitern zu erfolgen: 

1. Auf der Webseite des Unternehmens – ein Hinweis 

im Impressum sollte genügen. 

2. Im vorformulierten Vertrag, d. h. einem Vertrag, 

der dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen 

im Sinne der §§ 305 BGB ff. unterfällt. 

Gemäß der gesetzlichen Definition in 

§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB sind allgemeine Geschäftsbedingungen 

alle für eine Vielzahl von 

Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, 

die eine Vertragspartei (Verwender) der 

anderen Vertragspartei stellt. Solche Verträge 

werden also nicht individuell ausgehandelt. 

3. In einem Schreiben oder einer E-Mail bei Verbraucherverträgen, 

soweit einer Beschwerde 

des Verbrauchers, hier des Mieters, nicht abgeholfen 

wurde. Gemäß § 310 BGB sind Verbraucherverträge 

solche zwischen einem Unternehmer 

und einem Verbraucher. 

In all diesen Fällen muss die Bereitschaft oder 

fehlende Bereitschaft zur Teilnahme an einem 

alternativen Streitbeilegungsverfahren erklärt 

werden. Folgende Formulierungen bieten sich an: 

• Alternative 1: Wir sind zur Teilnahme an einem 


weder bereit noch verpflichtet. 

• Alternative 2: Wir sind zur Beilegung von 

Streitigkeiten mit Verbrauchern (z. B. über 

Mietstreitigkeiten) zur Teilnahme an einem 


bereit. Die zuständige 

Verbraucherschlichtungsstelle ist: Allgemeine 

Verbraucherschlichtungsstelle des Zentrums 

für Schlichtung e. V. in Kehl am Rhein, 

www.verbraucher-schlichter.de. Zur Beilegung 

der genannten Streitigkeiten werden wir in einem 

Streitbeilegungsverfahren vor dieser Stelle 

teilnehmen. 

Der Hinweis auf die zuständige 

Verbraucherschlichtungsstelle 

§ 37 VSBG bestimmt, dass der Unternehmer den 

Verbraucher auf die für ihn zuständige Verbraucherschlichtungsstelle 

unter Angabe von deren 

Anschrift und Webseite hinzuweisen hat, wenn 

die Streitigkeit über einen Verbrauchervertrag 

durch den Unternehmer und den Verbraucher 

nicht beigelegt werden konnte. Der Unternehmer 

gibt zugleich an, ob er zur Teilnahme an einem 

Streitbeilegungsverfahren bei dieser Verbraucherschlichtungsstelle 

bereit oder verpflichtet 

ist. Gemäß Abs. 2 hat der Hinweis in Textform zu 

erfolgen. 

Nach der Gesetzesbegründung folgt die Pflicht aus 

§ 37 Artikel 13 Abs. 3 der EU-Richtlinie 2013/11. 

Sie trifft also Unternehmer, die eine Streitigkeit 

aus einem Verbrauchervertrag nicht durch Verhandlungen 

mit dem Verbraucher (Kunden), zum 

Beispiel im Rahmen eines unternehmenseigenen 

Kundenbeschwerdesystems, beilegen konnten. 

Dabei betont die Gesetzesbegründung, dass die 

Informationspflicht insbesondere auch für Unternehmer 

gilt, die an Streitbeilegungsverfahren 

nicht teilnehmen. Sie müssten dem Verbraucher 

klar sagen, dass sie eine Teilnahme am Schlichtungsverfahren 

ablehnen, um diesem Mühe und 

Kosten zu ersparen, die durch die vergebliche 

Anrufung der angegebenen Verbraucherschlichtungsstelle 

entstehen könnten (vgl. BT-Drucks. 

18/5089). 

Bildlich gesprochen hat also der Hinweis dann 

zu erfolgen, wenn das Unternehmen den „außergerichtlichen“ 

Versuch der Einigung beenden 

möchte. Die Gesetzesbegründung aber benennt 

nicht den Zeitpunkt, an dem feststeht, dass der 

Streit unternehmensintern nicht beigelegt werden 

konnte. Auch wird kein Aufschluss darüber gegeben, 

ob die Informationspflicht auch dann besteht, 

wenn der Unternehmer seiner Informationspflicht 

entsprechend nachgekommen ist, aber der Streit 

wider Erwarten doch noch weitergeführt wird und 

erneut ohne Einigung endet. Es dürfte hier eine 

unsachgemäße Förmelei sein, erneut eine entsprechende 

Information zu verlangen. Dies gilt auch 

deshalb, da sich die entsprechende Information 

bereits aus der Webseite und dem Vertrag ergibt. 

Aus diesem Grund erscheint der gesetzlich vorgesehene 

dreifache Hinweis auf die Beteiligung am 

Schlichtungsverfahren übertrieben. Im Grundsatz 

ist der Hinweis im AGB-Vertrag völlig ausreichend. 

Vom Verbraucher, der am Rechtsverkehr teilnimmt, 

kann bei Streitigkeiten verlangt werden, 

in den Vertrag zu schauen und sich entsprechend 

zu informieren. So aber entsteht für Unternehmer, 

also auch für Wohnungsunternehmen, ein 

zusätzlicher bürokratischer Aufwand, an dessen 

Sinnhaftigkeit man durchaus zweifeln darf und 

der das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter 

durchaus belasten kann. Letzteres ist gerade im 

Mietrecht zu vermeiden. 

Sanktionen 

Beim Verstoß eines Unternehmers gegen die Informationspflichten 

besteht die Möglichkeit für 

den Verbraucher, gegen den Unternehmer Ansprüche 

wegen der Verletzung vorvertraglicher 

oder vertraglicher Pflichten geltend zu machen. 

Dies dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn 

der Verbraucher eine Streitbeilegungsstelle aufgesucht 

hat, der Unternehmer aber nicht darauf 

hingewiesen hat, dass er das Streitbeilegungsverfahren 

nicht betreibt. 

Verbraucherschutzverbände könnten weiter die 

Einhaltung der Informationspflichten über das Unterlassungsklagegesetz 

geltend machen. Verstöße 

gegen Informationspflichten sind allerdings nicht 

bußgeldbewährt. 

Wohnungsunternehmen mit 

Spareinrichtung (WumS) 

Die entsprechenden Ausführungen gelten auch 

für WumS, dabei sind insbesondere Hinweise in 

die Sparordnung aufzunehmen. Für Wums sind 

jedoch - abseits von Mietstreitigkeiten - andere 

Schlichtungsstellen zuständig. Soweit es sich um 

Bankgeschäfte (Einlagengeschäfte) handelt, ist 

die Schlichtungsstelle bei der Bundesanstalt für 

Finanzdienstleistungsaufsicht, in Bonn (www. 

bafin.de/schlichtungs-stelle@bafin.de) und bei 

Fernabsatzverträgen über Bankgeschäfte (Einlagengeschäft) 

die Schlichtungsstelle bei der Deutschen 

Bundesbank in Frankfurt (www.bundesbank.de/schlichtung@bundesbank.de) 

zuständig. 

Fazit 

Wohnungsunternehmen müssen ihre Verträge und 

ihren Internetauftritt dahingehend überprüfen, ob 

sie die Informationspflichten des VSBG erfüllen. 

Die Umsetzung der Informationspflichten ist zwar 

kein direkter Prüfungsgegenstand der genossenschaftlichen 

Pflichtprüfung bzw. Jahresabschlussprüfung, 

jedoch gehört sie zur ordnungsmäßigen 

Geschäftsführung. 

Die wohnungswirtschaftlichen Prüfungsverbände 


beraten Sie gern bei Fragen zum Verbraucherstreitbeilegungsgesetz. 




33 59




Bilanzielle Behandlung von ERP-Software im Rahmen 

der Umstellung – Aktivierung oder Aufwand? 

Die Umstellung auf eine neue Rechnungslegungssoftware (ERP-System) stellt für viele Wohnungsunternehmen 

eine große Herausforderung dar, zumal mit der Entscheidung meistens auch weitreichende 

Veränderungen in den Prozessabläufen verbunden sind. Der folgende Artikel beschäftigt sich mit der 

handelsbilanziellen Behandlung der Kosten für die ERP-Systemumstellung. 

WP/RA/StB Claudia 

Brünnler-Grötsch 

Vorstand beim VdW südwest 

Frankfurt am Main 

Die Gründe für die Umstellung auf ein neues 

ERP-System sind vielfältig. Oftmals erfüllt die 

alte Software nicht mehr die notwendigen unternehmensinternen 

Anforderungen. Daneben 

spielen der technische Fortschritt, eine bessere 

Performance und Kostengesichtspunkte eine wesentliche 

Rolle im Auswahlprozess. Da das ERP- 

System i. d. R. über einen sehr langen Zeitraum 

(zehn Jahre und mehr) genutzt wird, sollte der 

Auswahlprozess 1 gut vorbereitet sein. Eine weitere 

Entscheidung, die das Wohnungsunternehmen 

im Vorfeld der Umstellung treffen muss, ist die 

Frage, ob die künftige Software auf den Rechnern 

des Unternehmens (Kauf von Lizenzen) oder in 

einer Cloud-Lösung (Service-Vertrag) betrieben 

werden soll. 

In der Praxis können zwei Vertragstypen unterschieden 

werden: 

a) Wohnungsunternehmen erwirbt Lizenzen mit 

zeitlich unbestimmter Nutzung, verbunden 

mit einem zeitlich befristeten Wartungsvertrag 

oder 






Berlin 

b) das Wohnungsunternehmen erwirbt im Rahmen 

eines Software as a Service Vertrags (SaaS) ein 

zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an der Software. 

In Abhängigkeit davon, für welches Modell es sich 

entscheidet, ergeben sich unterschiedliche Fragestellungen 

für die bilanzielle Behandlung der 

Kosten für die neue Software und den Kosten der 

Umstellung. 

Definition und Klassifizierung 

von Software 

Bei der Klassifizierung von Software für bilanzielle 

Zwecke ist grundsätzlich zwischen Firmware, 

Systemsoftware und Anwendungssoftware zu 

unterscheiden 2 : 

Definition Cloud Computing: 

Unter Cloud Computing wird allgemein eine Form der Bereitstellung 

von gemeinsam nutzbaren IT-Leistungen durch nicht fest zugeordnete 

IT-Ressourcen über Netze verstanden. 

• Firmware sind fest mit dem Computer verbundene 

Programmbausteine, die die Hardware mit 

der Software verbinden und Elementarfunktionen 

des Computers steuern. 

• Systemsoftware umfasst die Gesamtheit der im 

Betriebssystem zusammengefassten Programme, 

die die Ressourcen des Computers verwalten, 

Programmabläufe steuern und Befehle der 

Benutzer ausführen, aber unmittelbar keiner 

konkreten praktischen Anwendung dienen. 

• Anwendungssoftware ist der Oberbegriff für 

alle Programme, die die Datenverarbeitungsaufgaben 

des Anwenders lösen. Bei der Anwendungssoftware 

lassen sich Individual- und 

Standardsoftware unterscheiden. Während 

Individualsoftware ausschließlich für die Bedürfnisse 

eines bestimmten Anwenders individuell 

entwickelt wird, ist Standardsoftware für 

den Einsatz bei einer Vielzahl von Anwendern 

konzipiert. 

Wird die Software als System- oder Anwendungssoftware 

klassifiziert, ist diese aufgrund ihrer 

selbstständigen Verwertbarkeit grundsätzlich 

losgelöst von der Hardware als immaterielle Vermögensgegenstände 

zu bilanzieren. Durch das 

Installieren der Software verliert diese nicht ihre 

Eigenschaft als selbstständiger Vermögensgegenstand, 

da sie jederzeit modifiziert und ausgetauscht 

werden könnte. Dagegen ist Firmware als 

unselbstständiger Teil der Hardware zusammen 

mit dieser im Sachanlagevermögen zu aktivieren. 

Bilanzierung von Individualsoftware 

Ein Herstellungsvorgang mit der Folge der Möglichkeit 

zur Ausübung des Aktivierungswahlrechts 

(vgl. Abb. 1) liegt vor, wenn Individualsoftware 

vom Softwareanwender unter Einsatz seiner eigenen 

materiellen und personellen Ressourcen 

selbst geschaffen wird (Eigenherstellung). Erfolgt 

die Herstellung der Software im Rahmen eines 

vom Softwareanwender mit einem Softwareanbieter 

geschlossenen Dienstvertrags, liegt gleich- 

34 56 6 | 2017

ABB.1: KRITERIEN FÜR DIE AKTIVIERBARKEIT VON INDIVIDUALSOFTWARE 

(VGL. IDW RS HFA 11, TZ. 12) 

Eigenherstellung 

Aktivierbarkeit von 

Individualsoftware 

falls eine Eigenherstellung vor. Kennzeichnend für 

den Dienstvertrag ist, dass der Softwareanwender 

das wirtschaftliche Risiko einer nicht erfolgreichen 

Realisierung des Projekts (Herstellungsrisiko) 

trägt. 

Wird mit dem Softwareanbieter ein Werkvertrag 

geschlossen, so liegt aus Sicht des Softwareanwenders 

ein Anschaffungsvorgang vor, wenn 

die Projektleitung und Federführung beim Softwareanbieter 

liegen und dieser für die Tauglichkeit 

der Software einsteht (Herstellungsrisiko). 

Bilanzierung von Standardsoftware 

1. Erwerb von Lizenzen 

Beim Kauf von Standardsoftware handelt es sich 

um einen entgeltlichen Erwerb, so dass hinsichtlich 

der Software Aktivierungspflicht besteht. Das gilt 

auch, wenn die Standardsoftware an die betrieblichen 

Erfordernisse angepasst werden muss. 

Entscheidet sich das Wohnungsunternehmen für 

den Erwerb von Softwarelizenzen, so werden ihm 

Nutzungsrechte an der Software eingeräumt. Bei 

einer Lizenzierung ist im Zusammenhang mit der 

bilanziellen Behandlung zu prüfen, ob durch die 

Ausgestaltung des Lizenzvertrags das wirtschaftliche 

Eigentum an das Wohnungsunternehmen 

übertragen wird. 

Von einer Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums 

kann regelmäßig ausgegangen werden, 

wenn die folgenden vier Voraussetzungen kumulativ 

vorliegen: 

Herstellungsrisiko beim 

Softwareanwender 

Aktivierungswahlrecht nach § 248 Abs. 2 HGB 

Einschaltung eines 

Dritten 

Herstellungsrisiko beim 

Softwareanbieter 

Aktivierungsgebot 

a) Der Lizenznehmer erhält ein exklusives Nutzungsrecht, 

so dass der Lizenzgeber das Teilrecht 

weder intern nutzen noch gegenüber 

einem Dritten verwerten kann. 

b) Die Gegenleistung ist im Wesentlichen fix. 

c) Die Laufzeit der Lizenz ist unbegrenzt oder 

Quelle: FN-IDW 7/2010, S. 304 ff.




bei Lizenzen mit einer befristeten Laufzeit innerhalb 

der vereinbarten Laufzeit nicht jederzeit 

kündbar. 

d) Der Lizenzgeber muss keine weiteren wesentlichen 

Leistungen erbringen. 

I. d. R. erfüllen die Lizenzverträge der wohnungswirtschaftlichen 

ERP-Softwareanbieter diese Voraussetzungen, 

so dass das Wohnungsunternehmen 

wirtschaftlicher Eigentümer der Software wird. 

Die Aufwendungen für den Erwerb der Lizenzen 

sind in der Folge zu aktivieren. 

2. Customizing 

Die Aufwendungen für das Customizing, d. h. die 

Parametrisierung und Maßnahmen zur Einbettung 

der Software in das konkrete betriebliche Umfeld, 

die insb. bei ERP-Software erforderlich sind, umfassen 

bspw.: 

• Beratungshonorare im Zusammenhang mit dem 

Einfahren der Programme, 

• Programm- und Systemtests, 

• Modifizierung und Zusammenfügung einzelner 

Programme, 

• Programmierung oder Einrichtung von Schnittstellen 

und 

• Installation der Software auf den Computern 

der betroffenen Mitarbeiter. 

Im Ergebnis sind die Aufwendungen für die Herstellung 

der Betriebsbereitschaft der Software als 

Teil der Anschaffungskosten zu aktivieren. Kosten 

für vorbereitende Maßnahmen zur Umstellung wie 

z. B. die Schulung der Mitarbeiter sind dagegen als 

Aufwand zu erfassen. 

Bilanzierung im Fall eines SaaS-Vertrag 

ABB. 2: BILANZIERUNG VON SOFTWARELÖSUNGEN 

Hoch 

Der Vertragstyp SaaS-Modell basiert auf dem 

Grundsatz, dass die Software und die IT-Infrastruktur 

bei einem externen IT-Dienstleister betrieben 

und vom Kunden als Dienstleistung genutzt 

werden. Für die Nutzung und den Betrieb 

zahlt der Servicenehmer eine nutzungsabhängige 

Gebühr. Der Servicegeber übernimmt die komplette 

IT-Administration und weitere Dienstleistungen 

wie Wartungsarbeiten und Updates. 

Bei SaaS-Verträgen ist analog zu den Lizenzverträgen 

zu prüfen, ob das wirtschaftliche Eigentum 

beim Softwareanwender oder beim Softwarean- 

Definition Software as a Service Vertrag (SaaS): 

Software as a Service ist ein Teilbereich des Cloud Computings. 

Dabei werden die Software und die IT-Infrastruktur bei einem externen 

IT-Dienstleister betrieben und vom Kunden als Dienstleistung genutzt. 

Komplexität 

Gering 

bieter liegt. Die Stellung des wirtschaftlichen Eigentümers 

ist dadurch gekennzeichnet, dass ihm 

für die wirtschaftliche Nutzungsdauer Besitz, 

Gefahr, Nutzungen und Lasten zustehen. Diese 

Voraussetzungen liegen bei SaaS-Verträgen i. d. R. 

nicht vor. 

Die beim Kunden lokal installierte Software für 

den Zugriff auf die SaaS-Umgebung und die im 

Rechenzentrum betriebene Software unterliegen 

weiterhin der Pflege und Wartung durch 

Software- 

Service -Verträge 

Individualsoftware 

Standardsoftware 

den Softwareanbieter, so dass dieser weiterhin 

rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der 

Software bleibt. 

Fazit 

Bei der Umstellung des ERP-Systems sollte neben 

vielen anderen Fragen auch die Frage der 

bilanziellen Behandlung der Kosten für die Softwareumstellung 

im Vorfeld geprüft werden. Je 

nach Vertragstyp (vgl. Abb. 2) ergeben sich hierbei 

Unterschiede, die das künftige Jahresergebnis 

des Wohnungsunternehmens unterschiedlich 

belasten. 

Die Experten der genossenschaftlichen Prüfungsverbände 


und ihrer nahestehenden Wirtschaftsprüfungsgesellschaften 

stehen Ihnen bei Fragen gern 

zur Verfügung. 

1 

vgl. auch „Softwareumstellung – eine große Herausforderung 

für jedes Wohnungsunternehmen“ in DW 6/2013 

2 

IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Bilanzierung 

entgeltlich erworbener Software beim Anwender (IDW 

RS HFA 11), Quelle: WPg Supplement 3/2010, S. 57 ff., 

FN-IDW 7/2010, S. 304 ff. 



Quelle: GdW



DW Grün 

AXEL GEDASCHKO PRÄSIDENT DES GDW, BUNDESVERBAND DEUTSCHER 

WOHNUNGS- UND IMMOBILIENUNTERNEHMEN E.V. 

„Ich lese die DW, weil sie Deutschlands Fachmagazin für die 

Wohnungswirtschaft ist. So habe ich den bundesweiten Überblick 

und bin mit allen Akteuren im Markt vernetzt.“ 

Testen Sie jetzt 3 Ausgaben im Miniabo 

und sichern Sie sich Ihre Prämie. 

0800/72 34 253 (kostenlos) 

www.diewohnungswirtschaft.de/miniabo




Nachhaltigkeitsbericht – 

Produktangebot für die Wohnungswirtschaft 

Die im GdW zusammengeschlossenen genossenschaftlichen Prüfungsverbände bieten ein neues Produkt 

„Musternachhaltigkeitsbericht“ an, das sich an kleine Wohnungsunternehmen, vor allem Genossenschaften, 

richtet. Das Beratungspaket umfasst die vollständige Erstellung des Musternachhaltigkeitsberichtes und 

die Einstellung der Entsprechenserklärung auf der Homepage des Deutschen Rates für Nachhaltigkeit. 

WP/StB Ingeborg Esser 

Hauptgeschäftsführerin 


Berlin 

Die Motivation für eine Nachhaltigkeitsberichterstattung 

liegt auf der Hand: Gelebte Nachhaltigkeit 

hat in der Wohnungswirtschaft eine lange 

Tradition. Wohnungsunternehmen realisieren 

bezahlbares Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung. 

Sie gestalten durch ihr Engagement 

bei integrierter Stadtentwicklung und Stadtumbau 

die Strukturanpassung der Wohnquartiere an 

zukünftige Bedürfnisse. Sie bauen, modernisieren 

und bewirtschaften ihre Wohnungen langfristig, 

ressourcenschonend und energieeffizient. Sie 

tragen mit attraktiven Dienstleistungen rund um 

das Wohnen und soziales Management zu einer 

Wohnsituation bei, die den sozialen Frieden in 

kulturell vielfältigen Wohnquartieren erhält und 

ein nachbarschaftliches Zusammenleben fördert. 

Und diese Tätigkeiten setzen Wohnungsunternehmen 

im Rahmen einer maßvollen wirtschaftlichen 

Rentabilität um. Insoweit berücksichtigt die 

Wohnungswirtschaft in ihrem Geschäftsmodell 

traditionell den Gleichklang der drei Säulen der 

Nachhaltigkeit: der Ökologie, der Ökonomie und 

der sozialen Verantwortung. 

WP/StB Gerhard Viemann 

Prüfungsdirektor 

VNW und 

VdW Niedersachsen Bremen 

Hamburg/Hannover 

Entwicklung der Nachhaltigkeitsberichterstattung 

Der nun vorliegende neu entwickelte Musternachhaltigkeitsbericht 

wurde auf Grundlage der 

umfangreichen Initiativen des GdW und seiner 

Regionalverbände zum Thema Nachhaltigkeit entwickelt. 

Zur Nachhaltigkeitsberichterstattung hat 

der GdW bereits 2013 eine umfassende Arbeitshilfe 

„Nachhaltigkeitsberichterstattung in der 

Wohnungswirtschaft“ veröffentlicht, die sich vor 

allem an größere Wohnungsunternehmen richtet. 

In einem weiteren Schritt wurde in Zusammenarbeit 

mit dem Rat für nachhaltige Entwicklung in 

Deutschland eine branchenspezifische Ergänzung 

des Deutschen Nachhaltigkeitskodex entwickelt, 

da diese schlanke Art der Berichterstattung auch 

für kleinere Wohnungsunternehmen gut geeignet 

ist. Zur weiteren Unterstützung der Wohnungsunternehmen 

wurde im Anschluss der Leitfaden zur 

branchenspezifischen Ergänzung des Deutschen 

Nachhaltigkeitskodex als Orientierungshilfe für 

Wohnungsunternehmen erstellt. Dieser Leitfaden 

leistet Hilfestellung bei der Beantwortung 

der DNK-Kriterien. 

Produkt Nachhaltigkeitsbericht 

Das neu entwickelte Produkt ist eine Nachhaltigkeitsberichterstattung 

auf standardisierter 

Grundlage. Hierzu werden durch einen Berater/ 

Prüfer des Regionalverbandes die wesentlichen 

Nachhaltigkeitskennzahlen ermittelt, wesentliche 

Unterlagen, z. B. Verträge, Geschäftsordnungen 

etc., zusammengestellt und – auf Grundlage des 

digitalen Musterberichtes – die Berichterstattung 

erstellt. Besonders interessant dabei ist, 

dass der Bericht so gestaltet und mit dem Rat für 

nachhaltige Entwicklung abgestimmt ist, dass er 

gleichzeitig als Entsprechenserklärung auf der 

DNK-Homepage eingestellt werden kann. Das 

professionell aufbereitete Layout wurde in Kooperation 

mit einer Agentur entwickelt. Das gesamte 

Beratungspaket wird zu einem Pauschalpreis von 

rund 6.000 € angeboten. Hinzu kommen Kosten 

für Layout-Arbeiten und Druckkosten, die mit 

dem jeweiligen Unternehmen separat vereinbart 

werden. 

Weiterbildung und Kontakt 

Um eine kompetente und zielgerichtete Beratung 

zu gewährleisten, hat der GdW ein überregionales 

Schulungsangebot zur Nachhaltigkeitsberichterstattung 

für die Berater/Prüfer der Prüfungsverbände 

neu aufgelegt. 

Der neue Musternachhaltigkeitsbericht wird in allen 

Prüfungsverbänden des GdW angeboten. Für 

weitergehende Fragen stehen Ihnen neben den 

Wirtschaftsprüfern der regionalen Prüfungsverbände 

die Autoren dieses Artikels und Christian 

Gebhardt beim GdW gerne zur Verfügung. 

GDW-INFORMATIONSBROSCHÜREN 

Weiterführende Informationen finden Sie 

in der GdW Arbeitshilfe 73 „Nachhaltigkeitsberichterstattung 

in der Wohnungswirtschaft“ 

und im „Leitfaden zur branchenspezifischen 

Ergänzung des Deutschen 

Nachhaltigkeitskodex“ des GdW. 

Beide sind über den GdW zu beziehen: 

www.gdw.de oder bestellung@gdw.de. 

38 52 7 | 2017


Interview mit 

Ingeborg Esser und Gerhard Viemann 

„Nachhaltigkeitsbericht 

zum attraktiven Festpreis“ 

Die Geschäftsmodelle kleiner Wohnungsunternehmen bzw. -genossenschaften 

ähneln sich. Der Musternachhaltigkeitsbericht adressiert 

daher insbesondere diese Unternehmen. Die Autoren erklären hier, was 

der Festpreis umfasst und dass der Bericht individuell erweiterbar ist. 

Was ist der Mehrwert eines solchen Nachhaltigkeitsberichtes 

gegenüber dem traditionellen 

Geschäftsbericht? 

Esser: Der Fokus der Geschäftsberichterstattung 

liegt eher auf der Darstellung der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit eines Unternehmens. Häufig 

wird der Geschäftsbericht dazu genutzt, den 

Jahresabschluss des Unternehmens zu kommunizieren 

und, soweit gesetzlich gefordert, auch die 

Lageberichterstattung hier einzubinden und dies 

zu unterlegen mit einer vertieften Berichterstattung 

über die Geschäftsfelder des Unternehmens. 

Die Nachhaltigkeitsberichterstattung hat einen 

anderen Fokus. Sie versucht, die Themen Ökologie, 

Ökonomie und Soziales in Einklang zu bringen 

und stellt dabei als Leitlinie der Berichterstattung 

zunächst die strategische Ausrichtung des Unternehmens 

in den Vordergrund. Und: Die Berichtsthemen 

sind sicherlich stärker auf nichtfinanzielle 

Leistungsindikatoren ausgerichtet. Beispielsweise, 

wie kümmert man sich um die Mitarbeiterentwicklung? 

Was entfaltet man für besondere Aktivitäten 

für die Mitglieder, bestimmte Mieter- bzw. 

Nutzergruppen und Nachbarschaften? Diese Berichterstattung 

kann aber für die Mitglieder von 

Genossenschaften wie auch andere interessierte 

Stakeholder-Gruppen und die Öffentlichkeit ein 

deutlich spannenderes Berichtsfeld sein, als es die 

klassische Geschäftsberichterstattung ist. 

Macht es Sinn, erst einen Nachhaltigkeitsbericht 

mit Hilfe eines Prüfungsverbandes 

zu erstellen und anschließend die Unternehmensstrategie 

stärker auf Nachhaltigkeit 

auszurichten? 

Viemann: Natürlich geht es bei dem Thema 

Nachhaltigkeit um einen langfristigen Strategieprozess. 

Viele, vor allem kleinere Unternehmen, 

scheuen aber davor zurück, diesen Strategieprozess 

als solchen anzugehen. Insoweit ist die Vorgehensweise, 

zunächst einen schlanken Nachhaltigkeitsbericht 

entlang der branchenspezifischen 

Ergänzung des Deutschen Nachhaltigkeitskodex 

mit entsprechender Unterstützung und Beratung 

durch einen Prüfungsverband zu erstellen und 

daraus anschließend Themen und Maßnahmen 

abzuleiten, die für die langfristige Strategieausrichtung 

wesentlich sind, durchaus eine praxisgerechte 

und praxisorientierte Vorgehensweise. 

Wie soll das gehen, dass ein Musternachhaltigkeitsbericht 

für alle kleinen Wohnungsunternehmen 

angeboten wird? 

Esser: Auf den ersten Blick erscheint es unmöglich, 

allen kleinen Wohnungsunternehmen einen Musternachhaltigkeitsbericht 

anzubieten. Deshalb sind 

kleine Wohnungsunternehmen, vor allem auch die 

kleinen Genossenschaften, die Zielgruppe dieses 

Produkts der regionalen Prüfungsverbände. Dahinter 

verbirgt sich die Erkenntnis, dass das Geschäftsmodell 

der kleinen Unternehmen sehr vergleichbar 

ist. Es liegt selbstverständlich in der Bewirtschaftung, 

der Weiterentwicklung und Modernisierung 

der Wohnungsbestände, vor allem auch mit Blick 

auf die energetische Anforderungen sowie den 

altengerechten und barrierearmen Umbau. Vielleicht 

kommt im Einzelfall noch das Thema eines 

moderaten Neubaus hinzu. Gleichfalls sind die personellen 

Ressourcen dieser Unternehmen und die 

Herausforderungen an dieser Stelle sehr ähnlich. 

Das war der Grund, warum die Prüfungsverbände 

auch der Auffassung waren, dass hier ein Musterprodukt 

sinnhaft sein kann. Selbstverständlich ist 

diese sehr standardisierte Berichterstattung unternehmensindividuell 

ergänz- und erweiterbar. Dies 

sollte aber über die Unternehmen selbst erfolgen. 

Kann ein solcher Musternachhaltigkeitsbericht 

(s. o.) überhaupt zu einem Festpreis 

angeboten werden? 

Viemann: Weil sich das Produkt an kleine Wohnungsunternehmen 

richtet, deren Geschäftsmodelle 

sehr vergleichbar sind, bieten die genossenschaftlichen 

Prüfungsbände, dies auch zu einem 

Festpreis an. Allerdings umfasst dieser Festpreis 

natürlich auch nur das standardisierte Produkt, 

und nicht etwaige Ergänzungen oder zusätzliche 

Erweiterungen auf der Grundlage unternehmensindividueller 

Wünsche. Was selbstverständlich 

ebenfalls noch nicht enthalten ist, sind das unternehmensindividuelle 

Layout und die ggf. 

entstehenden Druckkosten. Möchte das einzelne 

Wohnungsunternehmen den Musternachhaltigkeitsbericht 

noch um unternehmensindividuelle 

Berichterstattungen ergänzen, was selbstverständlich 

möglich ist, kann es sinnvoll sein, eine 

eigene journalistische Überarbeitung durchzuführen. 

Dies machen nicht die Prüfungsverbände selber. 

Sie können aber geeignete Partner benennen. 

Vielen Dank für das Gespräch. 

Das Interview führte Olaf Berger. 


53 39

SONDERHEFT 7 

Herausgeber + Druck 

GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund 

Immobilienunternehmen 

Mecklenburgische Straße 57 

14197 Berlin 

Telefon: +49 30 82403-0, Telefax: + 49 30 82403-199 

Brüsseler Büro des GdW 

3, rue du Luxembourg, 1000 Bruxelles 

Telefon: +32 2 5 50 16 11, Telefax: +32 2 5 03 56 07 

mail@gdw.de, www.gdw.de 

Erschienen in der Fachzeitschrift „DW Die Wohnungswirtschaft“ 

Herausgeber + Verlag 

Haufe-Lexware GmbH & Co. KG 

Ein Unternehmen der Haufe Gruppe 

Standort Hamburg 

Hufnerstraße 28, 22083 Hamburg 

Chefredakteurin: Ulrike Trampe 

ulrike.trampe@diewohnungswirtschaft.de 

www.diewohnungswirtschaft.de 

Titelbild: Bundesrat © fotolia

Webversion_DW-Sonderheft-7_GdW_2017

Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.

Template löschen?

Als Template speichern?