ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6496-168/2013 - e-aukce

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. 

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov 

tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com 

zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 

ZNALECKÝ POSUDEK 

číslo: 6496-168/2013 

O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 576, příslušející k části obce Bánov, na pozemku p.č. St. 

845, včetně pozemku p.č. St. 845 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 2046/18 - zahrada, 

vše v k.ú. Bánov, obec Bánov, okres Uherské Hradiště. 

Objednatel posudku: JUDr. Tomáš Vrána 

soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov 

Komenského 38 

750 02 Přerov 

IČ: 66246750 

DIČ: CZ6205200980 

Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu 

exekučního řízení č.j. 103 Ex 04496/12-27 

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 

9.1.2013 posudek vypracoval: 


znalecký ústav 

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha 

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov 

e-mail: info@posudek.com 

www.posudek.com 

Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 

vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 5 stran 

příloh. 

V Přerově, dne 21.1.2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6496-168/2013 

A. NÁLEZ 

1. Znalecký úkol 

Na základě usnesení, ze dne 12.12.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš 

Vrána, č.j. 103 Ex 04496/12-27, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - 

rodinného domu č.p. 576, příslušející k části obce Bánov, na pozemku p.č. St. 845, včetně 

pozemku p.č. St. 845 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. 2046/18 - zahrada, vše v k.ú. 

Bánov, obec Bánov, okres Uherské Hradiště. 

Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. 

Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství 

vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. 

Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze 

odborná literatura respektive znalecké standardy. 

V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o 

změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: 

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí 

spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona 

č.151/1997 Sb. 

V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována 

následujícím způsobem: 

“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích 

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby 

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, 

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, 

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými 

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky 

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné 

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní 

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” 

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: 

Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného 

oceňovacího předpisu ke dni 9.1.2013, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České 

republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o 

oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 

364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Touto metodou jsou 

podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle 

platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena 

zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. 

části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k 

věci hlavní). 

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 

stránka č. 2


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v 

současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a 

předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný 

oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z 

roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu 

prodejnosti Kp. 

Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu 

se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno 

uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 

Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů 

nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 

měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. 

Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z 

denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, 

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti 

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.1.2013 za přítomnosti pracovníka 

znaleckého ústavu Ing. Michaely Hrubanové a matky povinné, která neumožnila prohlídku 

oceňované nemovitosti. 

Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil. Pro potřeby tohoto znaleckého 

posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se 

vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných 

nemovitostí, byly z části sděleny matkou povinného. 

Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto 

znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je 

odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 

3. Podklady pro vypracování posudku 

Výpis z katastru nemovitostí č. 1472, pro k.ú. Bánov, obec Bánov, okres Uherské Hradiště, 

vyhotovený objednavatelem dne 12.12.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru 

nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. 

Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Bánov, obec Bánov, okres Uherské Hradiště, vyhotovená 

objednavatelem dne 12.12.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, 

prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. 

Kolaudační rozhodnutí ze dne 11.2.1980. 

Údaje sdělené objednavatelem. 

Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 

stránka č. 3


Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních 

serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, 

www.realitymorava.cz atd. 

Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto 

znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl 

předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, 

nepronajatý. 

S ohledem na nemožnost podrobného a kompletního zaměření předmětu ocenění, jsou některé 

rozměry převzaty ze satelitních fotosnímků, které jsou publikovány na www.cuzk.cz, 

maps.google.com, www.mapy.cz. 

4. Vlastnické a evidenční údaje 

Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni 

vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: 

Kraj: Zlínský 

Okres: Uherské Hradiště 

Obec: Bánov 

Katastrální území: Bánov (600865) 

List vlastnictví číslo: 1472 

Vlastník: 

Švihký Milan 

Bánov 576, 687 54 

stránka č. 4


5. Celkový popis nemovitosti 

Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími bez využitého 

podkroví pod sedlovou střechou s valbou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do 

půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Bánov, v řadové 

zástavbě jako levá část dvojdomku. Předmět ocenění se nachází na adrese Bánov 576, 687 54 

Bánov. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný 

funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 3151/1 - 

ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Česká republika. 

Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro a septik. Dle informací ČSÚ v obci Bánov je dále 

možné napojení na tyto inženýrské sítě: obecní vodovod, plynové vedení. 

Objekt sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 3+1 a 3+1 s kompletním sociálním 

zařízením a společným vstupem. 

Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle 

odborného odhadu z roku 1980. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně 

procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Opotřebení je uvažováno 

lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Celkový stavební stavebně technický stav a 

údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. 

Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. 

Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: 

a) vedlejší stavby: 

Za rodinným domem je situována zděná přízemní vedlejší stavba s plochou střechou krytou 

standardní krytinou. 

b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: 

- oplocení - zděné se zděnými sloupky 

- kovová vrata 

- septik 

- venkovní bazén 

- přístupový chodník betonový 

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to 

stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem 

společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle 

místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových 

materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. 

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly 

zjištěny při místním šetření zpracovatele. 

stránka č. 5


6. Obsah posudku 

1) Objekty 

a) Rodinný dům č.p. 576 

2) Pozemky 

a) Pozemky 

3) Ocenění porovnávací metodou 

stránka č. 6


B. POSUDEK 

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění 

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: 

Okres: Uherské Hradiště 

Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel 

Ocenění 

1) Objekty 

1.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 

1.a.1) Rodinný dům č.p. 576 – § 5 

Zatřídění pro potřeby ocenění 

Rodinný dům: typ D 

Konstrukce: zděná 

Podsklepení: podsklepená 

Typ střechy: se sklonitou střechou 

Podkroví: nemá podkroví 

Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími 

Polohový koeficient: 0,850 

Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové 

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové 

Koeficient změny ceny stavby: 2,150 

Koeficient prodejnosti: 0,981 (Rodinné domy) 

Podlaží: 

Název Zastavěná plocha 

I.NP 12,23×11,54 = 141,13 m 2 

II.NP 12,23×11,54 = 141,13 m 2 

I.PP 12,23×11,54 = 141,13 m 2 

Součet: = 423,39 m 2 

Obestavěný prostor (OP): 

Spodní stavba 12,23×11,54×2,28 = 321,79 m 3 

Vrchní stavba 12,23×11,54×6,21 = 876,44 m 3 

Zastřešení 12,23×11,54×3,45×0,50 = 243,46 m 3 

Obestavěný prostor – celkem: = 1 441,69 m 3 

Vybavení: 

Název, popis Obj. podíl Hodnocení 

1. Základy – betonové 4,30 % Standardní 

2. Zdivo – zděné 24,30 % Standardní 

3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 9,30 % Standardní 

stránka č. 7


Název, popis Obj. podíl Hodnocení 

4. Střecha – vaznicová sedlová s valbou 4,20 % Standardní 

5. Krytina – taška pálená 3,00 % Standardní 

6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody,parapety) 0,70 % Standardní 

7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,40 % Standardní 

8. Fasádní omítky – vápenné hladké, drásané 3,30 % Standardní 

9. Vnější obklady – keramické 0,40 % Standardní 

10. Vnitřní obklady – keramické (koupelna, kuchyně) 2,40 % Podstandardní 

11. Schody – dřevěné se zábradlím 3,90 % Standardní 

12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových zárubní 3,40 % Standardní 

13. Okna – dřevěná zdvojená 5,30 % Standardní 

14. Podlahy obytných místností – betonové, textilní krytiny 2,30 % Standardní 

15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 1,40 % Standardní 

16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva 4,20 % Standardní 

17. Elektroinstalace – 240V/400V 4,00 % Standardní 

18. Bleskosvod – ano 0,50 % Standardní 

19. Rozvod vody – teplá i studená 2,80 % Standardní 

20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,60 % Standardní 

21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 

22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 2,90 % Standardní 

23. Vybavení kuchyně – kombinovaný sporák 0,50 % Standardní 

24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo 5,00 % Standardní 

25. Záchod – 2x splachovací 0,40 % Standardní 

26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se 

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: 

Základní koeficient K4: 1,0000 

Úprava koeficientu K4: 

10. Vnitřní obklady –0,54 × 2,40 % – 0,0130 

26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % – 0,0300 

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,9570 

Ocenění: 

Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m 3 

Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9570 

Polohový koeficient K5: × 0,8500 

Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1500 

Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9810 

Základní jednotková cena upravená: = 3 259,81 Kč/m 3 

Základní cena upravená: 1 441,69 m 3 × 3 259,81 Kč/m 3 = 4 699 635,48 Kč 

Výpočet opotřebení lineární metodou: 

Stáří: 33 roků 

Předpokládaná další životnost: 67 roků 

Opotřebení: 100 × 33 / (33 + 67) = 33,000 % 

Odpočet opotřebení: 4 699 635,48 Kč × 33,000 % – 1 550 879,71 Kč 

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 148 755,77 Kč 

Rodinný dům č.p. 576 – zjištěná cena: 3 148 755,77 Kč 

stránka č. 8


1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. 

1.b.1) Rodinný dům č.p. 576 – § 5 

Zatřídění pro potřeby ocenění 

Rodinný dům: typ D 

Konstrukce: zděná 

Podsklepení: podsklepená 

Typ střechy: se sklonitou střechou 

Podkroví: nemá podkroví 

Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími 

Polohový koeficient: 0,850 

Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové 

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové 

Koeficient změny ceny stavby: 2,150 

Obestavěný prostor: 1 441,69 m 3 

Koeficient vybavení stavby: 0,9570 

Ocenění: 

Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m 3 

Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9570 

Polohový koeficient K5: × 0,8500 


Základní jednotková cena upravená: = 3 322,94 Kč/m 3 

Základní cena upravená: 1 441,69 m 3 × 3 322,94 Kč/m 3 = 4 790 649,37 Kč 

Výpočet opotřebení lineární metodou: 

Stáří: 33 roků 

Předpokládaná další životnost: 67 roků 

Opotřebení: 100 × 33 / (33 + 67) = 33,000 % 

Odpočet opotřebení: 4 790 649,37 Kč × 33,000 % – 1 580 914,29 Kč 

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 209 735,08 Kč 

Rodinný dům č.p. 576 – zjištěná cena: 3 209 735,08 Kč 

stránka č. 9


2) Pozemky 

2.a) Vyhláška 450/2012 Sb. 

2.a.1) Pozemky – § 28 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 43,38 Kč. 

Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 130 – 1 000) × 0,007414 

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 130 je počet obyvatel v obci. 

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku 

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 

Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7 % 

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 

Úprava celkem: + 3 % × 1,030 


Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 0,981 

Jednotková cena [Kč/m 2 ] 

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 

Zastavěná plocha a St. 845 

nádvoří 

135 43,38 94,2398 12 722,37 

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy 







Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 0,981 

Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 0,400 



Zahrada 2046/18 788 43,38 37,6959 29 704,37 

Součet cen všech typů pozemků: = 42 426,74 Kč 

Pozemky – zjištěná cena: 42 426,74 Kč 

stránka č. 10


2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. 

2.b.1) Pozemky – § 28 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 43,38 Kč. 

Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 130 – 1 000) × 0,007414 

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 130 je počet obyvatel v obci. 

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 









Zastavěná plocha a St. 845 

nádvoří 

135 43,38 96,0650 12 968,78 

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy 







Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 0,400 



Zahrada 2046/18 788 43,38 38,4260 30 279,69 

Součet cen všech typů pozemků: = 43 248,47 Kč 

Pozemky – zjištěná cena: 43 248,47 Kč 

stránka č. 11


3) Ocenění porovnávací metodou 

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v 

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk 

Zazvonil. 

Výběr porovnatelných vzorků: 

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu 

nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. 

Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, 

často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více 

kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný 

výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času 

proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi 

nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak 

musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny 

vzorku. 

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, 

aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 

- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, 

předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), 

- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu 

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), 

- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. 

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro 

větší společnosti apod.), 

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně 

využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní 

apod.), 

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu 

k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela 

jedinečné), 

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, 

celostátní, nadnárodní), 

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám 

nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 

1) RD Bánov, okres Uherské Hradiště 

Patrový rodinný dům s možností dvougeneračního bydlení. V každém patře domu se nachází bytová 

jednotka o dispozici 3+1. Prostorná půda je vhodná pro podkrovní vestavbu a rozšíření obytné 

plochy. V domě jsou prostorné sklepy a garáž s el. vraty a s výtahem až do 2. patra - bezbariérový 

přístup. K domu náleží velká zahrada a hospodářské budovy. 

Nabídková CENA: 2 100 000,- Kč 

stránka č. 12


2) RD Těšov, okres Uherské Hradiště 

Dvougenerační rodinný dům 2x 3+1, s garáží a zahradou, v klidné části města Uherský Brod- část 

Těšov. Celková plocha parcely je 1346 m 2 . Dům je postaven z cihel - kolaudace cca. r. 1970, je 

podsklepený a celkově v dobrém stavu. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, především v prvním 

podlaží, kde je i nová koupelna se sprchovým koutem a WC. Na domě jsou ze 2/3 vyměněná nová 

plastová okna. Zastavěnou plochu tvoří 110 m 2 . V suterénu se nachází prostorná garáž, skladovací 

prostory, dílna, kotelna, prádelna a vodárna. První i druhé podlaží dispozičně 3+1. K domu náleží 

prostorná terasa s hezkým výhledem, průchod do dvora a velká zatravněná zahrada. Dům je napojen 

na IS - elektřina, voda obecní i ze studny, plynová přípojka je před domem. 


3) RD Bánov, okres Uherské Hradiště 

Rodinný dům v centru obce Bánov. Dům je po kompletní rekonstrukci. Dispozice: částečné 

podsklepení - kotelna - plyn. kotel + elektrokotel - možno kombinovat, sklad. 1. NP - průjezd - 

vstup do domu, byt. jednotka 2+kk, prostorná koupelna s WC, šatna, udírna + sklad. Výstup do 

pater dřevěným masívním schodištěm - v mezipatře 1 pokoj, 2. NP - společenská obytná hala 

spojená s kuchyní, ze které je výstup na velkou terasu s krásným výhledem na okolní přírodu, 

pracovna, koupelna s WC. V podkroví se pak nachází 2 pokoje. Napojení na všechny inženýrské 

sítě. K domu ve dvorní části je připojena do písmene L zděná hospodářská budova, v současnosti 

sloužící jako sklad na nářadí, ze které je možno vybudovat samostatnou garáž. Udržovaná zahrada o 

výměře cca 200 m 2 . Dům je vhodný i k bydlení dvou generací 


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: 

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině 

případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky 

za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací 

hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za 

jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem 

k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět 

v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a 

snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. 

Kvantitativní porovnávací analýza: 

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými 

vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, 

najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek 

a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu 

oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají 

relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. 

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, 

„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán 

termín adjustace (adjustment) 

stránka č. 13


Adjustace je založena na následujících předpokladech: 

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti 

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti 

porovnávané (než vzorek) 

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti 

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti 

porovnávané (než vzorek) 

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: 

- možnost parkování ve vlastní garáži 

- občanská vybavenost města na dobré úrovni 

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: 

- v obci není hloubková kanalizace 

- nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí 

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu 

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému 

technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s 

nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a 

způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. 

Seznam porovnávaných objektů: 

RD Bánov, okres Uherské Hradiště 

Výchozí cena (VC): 2 100 000,– Kč 

Množství (M): 1,00 celek 

Kpolohy: 1,00 

Kvybavení: 1,00 

Kobjektivizační: 1,05 

Kkonstrukce: 1,00 

Kpozemku: 1,05 

Ktechnického stavu: 1,00 

Jednotková cena (JC): 1 904 761,90 Kč 

Váha (V): 1,0 

RD Těšov, okres Uherské Hradiště 



Kpolohy: 1,00 







Váha (V): 1,0 

stránka č. 14


RD Bánov, okres Uherské Hradiště 



Kpolohy: 1,00 







Váha (V): 1,0 

kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) 

Minimální jednotková cena za celek: 1 904 761,90 Kč 

Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): 2 047 165,53 Kč 

Maximální jednotková cena za celek: 2 304 761,90 Kč 

Stanovení porovnávací hodnoty: 

Stanovená jednotková cena za celek: 2 050 000,– Kč 

Množství: × 1,00 celek 

Porovnávací hodnota: = 2 050 000,– Kč 

stránka č. 15


C. REKAPITULACE 

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze 

věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v 

závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky 

a poptávky. 

Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto 

posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které 

nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit 

hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu 

nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. 

např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská 

vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní 

prostředí, atd. 

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech 

srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných 

lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti 

polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových 

relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. 

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a 

proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za 

obvyklou. 

REKAPITULACE 

Ceny podle cenového předpisu 

Cena objektů 3 148 760,– Kč 

Cena pozemků 42 430,– Kč 

Celková cena podle cenového předpisu 3 191 190,– Kč 

Věcná hodnota objektů podle vyhlášky 3 209 740,– Kč 

Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky 43 250,– Kč 

Stanovená věcná hodnota celkem 3 252 990,– Kč 

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 2 050 000,– Kč 

Věcné břemeno 0,– Kč 

Ostatní movité věci 0,– Kč 

Práva a závady, které nezaniknou dražbou 0,– Kč 

stránka č. 16


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 

2 050 000,– Kč 

Cena slovy: dvamilionypadesáttisíc Kč 

Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek 

Ing. Štěpán Orálek 

Ing. Michaela Hrubanová 

Ondřej Mlčoch 

Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek 

V Přerově, dne 21.1.2013 

........................................ 

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. Ing. Tomáš Vingrálek 

znalecký ústav jednatel 

stránka č. 17


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA 

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 

36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 

264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v 

oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady 

věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a 

zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační 

techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, 

ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, 

ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a 

odhady podnikových investic. 

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6496-168/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu. 

................................................... 


znalecký ústav 

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha 

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov 

e-mail: info@posudek.com 

www.posudek.com 

stránka č. 18


E. SEZNAM PŘÍLOH 

Fotodokumentace 

Výpis z katastru nemovitostí 

Náhled katastrální mapy 

stránka č. 19

A 

B 

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 

prokazující stav evidovaný k datu 12.12.2012 08:55:02 

Okres: CZ0722 Uherské Hradiště Obec: 592021 Bánov 

Kat.území: 600865 Bánov List vlastnictví: 1472 

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 

Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor 

Vlastnické právo 

Švihký Milan, Bánov 576, 687 54 Bánov u Uherského Brodu 811204/4589 

Nemovitosti 

Pozemky 

Parcela 

St. 845 

Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 04496/12 pro Soudní exekutor Vrána 

Tomáš, JUDr. 

2046/18 

Stavby 

Typ stavby 

Část obce, č. budovy 

B1 Jiná práva 

Výměra[m2] 

C Omezení vlastnického práva 

Typ vztahu 

Oprávnění pro 

135 

788 

- Bez zápisu 

Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 

zastavěná plocha a 

nádvoří 

zahrada zemědělský půdní 

fond 

Způsob využití 

Způsob ochrany Na parcele 

Bánov, č.p. 576 rod.dům St. 845 

Povinnost k 

o Zástavní právo smluvní 

na pohledávku ve výši 1.000.000,- Kč s příslušenstvím 

Wüstenrot - stavební spořitelna Stavba: Bánov, č.p. 576 

V-942/2008-742 

a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha Parcela: 2046/18 

V-942/2008-742 

4, Nusle, 140 23, RČ/IČO: 47115289 Parcela: St. 845 

V-942/2008-742 

Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.03.2008. Právní účinky 

vkladu práva ke dni 21.03.2008. 

V-942/2008-742 

o Nařízení exekuce 

JUDr. Tomáš Vrána, soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov, se sídlem Komenského 

1294/38, Přerov 

Švihký Milan, Bánov 576, 687 54 

Bánov u Uherského Brodu, RČ/IČO: 

811204/4589 

Z-3195/2012-742 

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Uherském Hradišti 10EXE- 

103/2012 -10 ze dne 28.03.2012.; uloženo na prac. Uherský Brod 

Z-3195/2012-742 

Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 10EXE 103/2012-10 dne 

31.5.2012 ze dne 30.7.2012; uloženo na prac. Uherský Brod 

Z-5092/2012-742 

o Exekuční příkaz k prodeji 

nemovitosti 

souvisí s 10 EXE 103/2012-10 ze dne 28.3.2012 

povinný: Milan Švihký, r.č. 811204/4589 

Parcela: St. 845 

Z-3206/2012-742 

Parcela: 2046/18 

Z-3206/2012-742 

Stavba: Bánov, č.p. 576 

Z-3206/2012-742 

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103EX-04496/2012 -9 vydaný JUDr.Tomášem 

Vránou, soudním exekutorem, Exekutorský úřad Přerov, se sídlem Komenského 1294/38, 

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR 

Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherský Brod, kód: 742. 

strana 1 

Podíl





Typ vztahu 

Oprávnění pro 

D Jiné zápisy 

E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu 

F 

Povinnost k 

Přerov, ze dne 09.05.2012. 

Z-3206/2012-742 

o Zástavní právo exekutorské 

k provedení usnesení o nařízení exekuce 10 EXE 103/2012-10 ze dne 28.3.2012 

na pohledávku ve výši 23.401,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce 


Všeobecná zdravotní pojišťovna Parcela: St. 845 

Z-3793/2012-742 

České republiky, Orlická 2020/4, Stavba: Bánov, č.p. 576 

Z-3793/2012-742 

Praha 3, Vinohrady, 130 00 Praha 3, 

RČ/IČO: 41197518 


Z-3793/2012-742 

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103Ex- 

04496/2012 -10 vydaný JUDr. Tomášem Vránou, soudním exekutorem, Exekutorský úřad 

Přerov, se sídlem Komenského 1294/38, Přerov, ze dne 09.05.2012. Právní moc ke dni 

15.05.2012. 

Z-3793/2012-742 

o 

Typ vztahu 

Vztah pro Vztah k 

Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva 

Okresní správa sociálního 

zabezpečení Uherské Hradiště, 

Stojanova 484, Uherské Hradiště, 

686 01 Uherské Hradiště 1 

Listina 

Listina 

o 

o 



Pro: 

Pro: 



Stavba: Bánov, č.p. 576 

Parcela: St. 845 


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám 

Parcela BPEJ Výměra[m2] 

2046/18 

30700 788 

Z-4649/2012-742 

Z-4649/2012-742 

Z-4649/2012-742 

Oznámení o podání návrhu na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zást.pr. Okresního 

soudu v Uherském Hradišti 10E-110/2012 ze dne 10.07.2012. 

Švihký Milan, Bánov 576, 687 54 Bánov u Uherského Brodu 

Švihký Milan, Bánov 576, 687 54 Bánov u Uherského Brodu 

Z-4649/2012-742 

Smlouva kupní ze dne 25.01.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.05.2008. 

V-1524/2008-742 

RČ/IČO: 811204/4589 

Smlouva darovací ze dne 15.06.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.06.2008. 

V-1983/2008-742 

RČ/IČO: 811204/4589 



strana 2





Vyhotovil: 




Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován 

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: 


Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD 

Vyhotoveno: 

12.12.2012 09:20:18 



strana 3

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6496-168/2013 - e-aukce

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?