ZNALECKÝ POSUDEK - Sreality.cz

ZNALECKÝ POSUDEK 

č. 2-5535-2013 

O ceně ideálního podílu 1/8 na domě č.p. 60 v Karlově ulici v obci Mšeno, okres Mělník. 

Č.j. 025 Ex 946/10-30 

Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 6 

Bělohorská 270/17 

160 00 Praha 6 

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny ideálního podílu 1/8 na 

oceňované nemovitosti pro prodej v dražbě. 

Usnesení č. 025 Ec 946/10-30. 

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění 

vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., 

podle stavu ke dni 7.1.2013 znalecký posudek vypracoval: 

Miroslav Maťák 

Karlova 835 

440 01 Louny 

telefon: 777 664 609 

e-mail: matakm@centrum.cz 

Znalecký posudek obsahuje 36 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se 

předává ve 4 vyhotoveních. 

V Lounech 7.1.2013

A. Nález 

1. Znalecký úkol 

Úkolem znalce je: 

1/ Ocenit ideální spoluvlastnický podíl 1/8 na nemovitosti. 

2/ Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené a to obvyklou cenou podle zákona č. 

151/1997 Sb. o oceňování majetku. 

2. Základní informace 

Název předmětu ocenění: Dům č.p. 60 v Karlově ulici v Mšeně, okres Mělník 

Adresa předmětu ocenění: Karlova 60 

277 35 Mšeno 

Kraj: Středočeský 

Okres: Mělník 

Obec: Mšeno 

Katastrální území: Mšeno 

Počet obyvatel: 1 513 

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 38,8034 Kč/m 2 

kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) 

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 

38,80 Kč/m 2 

3. Prohlídka a zaměření 

Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.4.2012 za přítomnosti spolumajitele nemovitosti a 

znalce. 

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 

1/ Usnesení Soudního exekutora o ustanovení znalce. 

2/ Výpis z katastru nemovitostí LV 1380 ze dne 26.3.2012. 

3/ Kopie katastrální mapy. 

4/ Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 

5/ Cenové předpisy platné ke dni ocenění. 

6/ Vlastní databáze realizovaných prodejů. 

7/ Informace získané v realitní kanceláři. 

8/ Informace získané v realitní inzerci. 

5. Vlastnické a evidenční údaje 

Vlastníci stavby: Eduard Květ, Frýdlantská 1308/27, Praha 8, Kobylisy, vlastnictví: podílové, 

vlastnický podíl: 5 / 8 

Eduard Květ, Písečná 449/3, 181 00 Praha 8, Troja, vlastnictví: podílové, 


Richard Květ, Písečná 449/3, 181 00 Praha 8, Troja, vlastnictví: podílové, 


Roland Květ, Frýdlantská 1308/27, 182 00 Praha 8, Kobylisy, vlastnictví: 

podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 

- 2 -

Vlastníci pozemku: Eduard Květ, Frýdlantská 1308/27, Praha 8, Kobylisy, vlastnictví: podílové, 


Eduard Květ, Písečná 449/3, 181 00 Praha 8, Troja, vlastnictví: podílové, 


Richard Květ, Písečná 449/3, 181 00 Praha 8, Troja, vlastnictví: podílové, 


Roland Květ, Frýdlantská 1308/27, 182 00 Praha 8, Kobylisy, vlastnictví: 

podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 

6. Dokumentace a skutečnost 

K nemovitosti nebyla předložena a není dostupná žádná další dokumentace. 

7. Celkový popis nemovitosti 

Jedná se o krajní řadový přízemní nepodsklepený rodinný dům stojící v rovinatém terénu v rovinatém 

terénu v Karlově ulici v severní části obce Mšeno, okres Mělník. 

Nemovitost se skládá z ceny vlastního rodinného domu, skladu za domem, uhelny, stodoly, dřevníku, 

kolny, přístřešku, venkovních úprav, trvalých porostů a z pozemku. 

Administrativní cena se bude zjištěna dle cenových předpisů platných ke dni ocenění kterými je 

zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve 

znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb. a 

vyhl. č. 450/2012 Sb. 

Obvyklá cena bude zjištěna dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle informací získaných v 

realitní kanceláři a podle informací získaných na realitním serveru Sreality. 

Na nemovitosti neváznou žádná známá věcná břemena. 

Na nemovitosti vázne několik exekučních příkazů. 

8. Obsah znaleckého posudku 

1. Ocenění staveb 

1a) Rodinný dům. 

1b) Sklad za domem. 

1c) Uhelna. 

1d) Stodola. 

1e) Dřevník. 

1f) Kolna. 

1g) Přístřešek. 

1h) Venkovní úpravy. 

2. Ocenění pozemků 

2a) Pozemek č. parc. St. 251. 

3. Ocenění trvalých porostů 

3a) Trvalé porosty. 

- 3 -

B. Znalecký posudek 

Popisy objektů, výměra, hodnocení 

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 

121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF 

ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 

Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 


1a) Rodinný dům. 

Popis: 

Jedná se o krajní řadový přízemní nepodsklepený rodinný dům který se skládá z původního domu a z 

nedokončené přistavěné části. V domě je jedna bytová jednotka a domácí dílna. V přistavěné části je 

zvýšený krov pro případnou vestavbu podkroví. 

V domě jsou podlahy převážně betonové monolitické převážně pokryté linoleem, částečně z 

keramické dlažby, stěny převážně kamenné tl,. 45-70 cm, omítky vápenné hladké lokálně poškozené 

zemní vlhkostí, částečně chybí, okna převážně dvojitá ven a dovnitř otevíravá, částečně zdvojená, 

dveře hladké, topení převážně chybí, částečně sporákem na tuhá paliva a částečně mobilní na PB, v 

kuchyni sporák na tuhá paliva a nefunkční el. sporák, keramický obklad části stěny u sporáku, 

rozvody teplé a studené vody, v koupelně keramické obklady stěn a vany, rozvody teplé a studené 

vody, ohřev vody el. boilerem, splachovací WC, betonové vyrovnávací schody mezi vstupní 

místností a dalšími prostory, přístup do půdního prostoru ze dvora po žebříku štítovou zdí do části 

připravené k podkroví, stropy s rovnými podhledy. 

Krov je sedlový, částečně pultový, krytina částečně osinkocementové šablony, částečně z různých 

druhů vlnitých plechů, bez bleskosvodu, oplechování žlaby a svody z pozink. plechu, fasáda 

částečně vápenná hladká, částečně poškozený brízolit a částečně chybí. 

Stáří původní stavby je cca 110 let, stáří upravených a přistavěných částí je cca 5-25 let. 

Opotřebení stavby bude zjištěna analytickou metodou. 

Z hlediska stavebního stavu se jedná o stavbu bez závažných statických nedostatků vyžadující 

provedení rekonstrukce. Stavební stav a opotřebení silně ovlivňuje, že je přistavěná část provedena 

velmi amatérsky a z použitých stavebních materiálů. 

Zatřídění pro potřeby ocenění: 

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 5, typ A 

Svislá nosná konstrukce: zděná 

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 

1.nadz. podlaží 

Podkroví: nemá podkroví 

Střecha: se šikmou nebo strmou střechou 

Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím 

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 

Výpočet jednotlivých ploch: 

Název Plocha [m 2 ] 

I. NP. 10,64*6,2+9,66*5,95+2,66*1,22 = 126,69 

- 4 -

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 

Název 

Zastavěná. Konstr. výška 

plocha 

I. NP. 126,69 m2 3,07 m 

Obestavěný prostor: 

Výpočet jednotlivých výměr: 

Název Obestavěný prostor [m3 ] 

dům 10,64*6,2*(3,45+3,73)*0,5+10,64*6,2*3,3*0,5+3 

,48*5,95*3,73+3,48*5,95*4,25*0,5+6,18*5,95*4, 

58+6,18*5,95*0,35*0,5+2,66*1,22*2,5 

= 649,87 m3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 

Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

dům NP 649,87 m3 Obestavěný prostor - celkem: 649,87 m3 Výpočet koeficientu K4: 

Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený 

standardu [%] [%] 

obj. podíl 

1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 

2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 

3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 

4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 

5. Krytina S 3,40 75 1,00 2,55 

5. Krytina P 3,40 25 0,46 0,39 

6. Klempířské konstrukce P 0,90 100 0,46 0,41 

7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 

8. Fasádní omítky S 2,80 75 1,00 2,10 

8. Fasádní omítky C 2,80 25 0,00 0,00 

9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 

10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 

11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46 

12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 

13. Okna P 5,20 70 0,46 1,67 

13. Okna S 5,20 30 1,00 1,56 

14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 

15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 

16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 

17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 

18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 

19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 

20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 

21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 

22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 

- 5 -

23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 

24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 

25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 

26. Ostatní P 3,40 100 0,46 1,56 

Součet upravených objemových podílů 68,73 

Výpočet opotřebení analytickou metodou: 

(OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu 

UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) 

Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. 

[%] 

[%] 

[%] 

[%] 

části 

Opot. z 

celku 

1. Základy P 8,20 50,00 0,46 1,89 2,74 110 150 73,33 2,0092 

1. Základy P 8,20 50,00 0,46 1,89 2,75 25 150 16,67 0,4584 

2. Zdivo P 21,20 50,00 0,46 4,88 7,10 110 130 84,62 6,0080 

2. Zdivo P 21,20 50,00 0,46 4,88 7,10 25 80 31,25 2,2188 

3. Stropy S 7,90 50,00 1,00 3,95 5,75 110 130 84,62 4,8657 

3. Stropy S 7,90 50,00 1,00 3,95 5,75 25 80 31,25 1,7969 

4. Střecha S 7,30 50,00 1,00 3,65 5,31 110 130 84,62 4,4933 

4. Střecha S 7,30 50,00 1,00 3,65 5,31 25 80 31,25 1,6594 

5. Krytina S 3,40 75,00 1,00 2,55 3,71 45 50 90,00 3,3390 

5. Krytina P 3,40 25,00 0,46 0,39 0,57 25 35 71,43 0,4072 

6. Klempířské konstrukce P 0,90 100,00 0,46 0,41 0,60 10 40 25,00 0,1500 

7. Vnitřní omítky S 5,80 50,00 1,00 2,90 4,22 60 70 85,71 3,6170 

7. Vnitřní omítky S 5,80 50,00 1,00 2,90 4,22 10 50 20,00 0,8440 

8. Fasádní omítky S 2,80 45,00 1,00 1,26 1,83 5 45 11,11 0,2033 

8. Fasádní omítky S 2,80 30,00 1,00 0,84 1,22 35 40 87,50 1,0675 

10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 3,35 10 40 25,00 0,8375 

11. Schody P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,67 25 80 31,25 0,2094 

12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,65 25 60 41,67 1,9377 

13. Okna P 5,20 70,00 0,46 1,67 2,43 60 65 92,31 2,2431 

13. Okna S 5,20 30,00 1,00 1,56 2,27 25 35 71,43 1,6215 

14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 3,20 20 25 80,00 2,5600 

15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,45 15 30 50,00 0,7250 

17. Elektroinstalace P 4,30 50,00 0,46 0,99 1,44 40 50 80,00 1,1520 

17. Elektroinstalace P 4,30 50,00 0,46 0,99 1,44 15 35 42,86 0,6172 

19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,65 15 30 50,00 2,3250 

20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,76 15 16 93,75 2,5875 

22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,51 15 40 37,50 1,6913 

23. Vybavení kuchyně P 0,50 100,00 0,46 0,23 0,33 35 40 87,50 0,2888 

24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,96 15 30 50,00 2,9800 

25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,44 15 30 50,00 0,2200 

26. Ostatní P 3,40 100,00 0,46 1,56 2,27 60 70 85,71 1,9456 

Součet upravených objemových podílů: 68,75 Opotřebení: 57,0793 

- 6 -

Ocenění: 

Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- 

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6873 

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9580 

Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 613,39 

Plná cena: 649,87 m 3 * 6 613,39 Kč/m 3 = 4 297 843,76 Kč 

Výpočet opotřebení analytickou metodou: 

Opotřebení analytickou metodou: 57,0793 % 

Úprava ceny za opotřebení - 2 453 179,13 Kč 

= 1 844 664,63 Kč 

Výpočet vlastnického podílu: 

Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 

Rodinný dům. - zjištěná cena = 230 583,08 Kč 

1b) Sklad za domem. 

Popis: 

Jedná se o jednoduchou přízemní stavbu s prostorným půdním prostorem stojící za domem. 

Podlaha je betonová monolitická, stěny cihelné tl. 45 cm s trhlinami, omítky zničené vápenné hladké, 

okno jednoduché ocelové, dveře rámové náplňové, el. 220 V, přístup do půdního prostoru po 

žebříku ze dvora přes jakýsi balkon, strop klenutý do I. 

Krov sedlový, krytina tašky cementky, bez bleskosvodu, žlab z rozříznuté plastové roury, bez fasády. 

Stáří stavby odhaduji na 70 let, další předpokládaná životnost je 20 let. 

Celkově se jedná o stavby vyžadující provedení rekonstrukce. 


Vedlejší stavba § 7: typ A 

Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm 




Krov: umožňující zřízení podkroví 


- 7 -



I. NP. 5,15*6,42 = 33,06 


Název 


plocha 

I. NP. 33,06 m2 2,93 m 



Název Obestavěný prostor [m 3 ] 

sklad 5,15*6,42*6,8+1,1*3,33*1 = 228,49 m 3 

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 

Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

sklad NP 228,49 m3 Obestavěný prostor - celkem: 228,49 m3 Výpočet koeficientu K4: 



obj. podíl 

1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 

2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 

3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 

4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 

5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 

6. Klempířské práce P 1,90 100 0,46 0,87 

7. Úprava povrchů C 4,90 85 0,00 0,00 

7. Úprava povrchů S 4,90 15 1,00 0,74 

8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 

9. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 

10. Okna S 1,00 100 1,00 1,00 

11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 



Ocenění: 






Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 4 526,34 


- 8 -

Výpočet opotřebení lineární metodou: 

Stáří (S): 70 roků 

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků 

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků 

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 90 = 77,778 % - 804 398,30 Kč 

= 229 825,13 Kč 



Sklad za domem. - zjištěná cena = 28 728,14 Kč 

1c) Uhelna. 

Popis: 

Jedná se o jednoduchou stavbu stojící u domu. Podlaha je z udusané hlíny, stěny zděné tl. 30 cm, bez 

omítek, okno jednoduché, dveře hladké, el. 220 V, strop tvoří téměř plochou střechu, krytina vlnitý 

plech, oplechování žlab, bez fasády. 

Stáří stavby je cca 60 let, další předpokládaná životnost je 5 let. 

Stavba je v katastrofálním stavebním stavu. 


Vedlejší stavba § 7: typ B 





Krov: neumožňující zřízení podkroví 




I. NP. 3,45*3,1 = 10,70 


Název 


plocha 

I. NP. 10,70 m2 2,10 m 




uhelna 3,45*3,1*2,25 = 24,06 m 3 

- 9 -


Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

uhelna NP 24,06 m3 Obestavěný prostor - celkem: 24,06 m3 Výpočet koeficientu K4: 



obj. podíl 

1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 


3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 

4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 

5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 

6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 


8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 

9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 

10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 

11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 



Ocenění: 







Plná cena: 24,06 m 3 * 4 182,62 Kč/m 3 = 100 633,84 Kč 





Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 65 = 92,308 % 

Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 85 538,76 Kč 

= 15 095,08 Kč 



Uhelna. - zjištěná cena = 1 886,89 Kč 

- 10 -

1d) Stodola. 

Popis: 

Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu bývalé stodoly stojící v čele dvora. Stodolou se dá projít 

na malou zahrádku. 

Podlaha je betonová monolitická, stěny cihelné tl. 30 cm s výztužnými pilířky, omítky převážně 

pouze vápenné prostříknutí, vrátka svlaková, el. 220 V, vrata dřevěná tesařsky opracovaná, přístup 

do půdního prostoru po žebříku, strop trámový bez podhledu. 

Krov je sedlový, krytina tašky cementky, bez bleskosvodu, oplechování žlab a svod, bez fasády. 

Stáří stavby není známé, odhaduji je na 80 let, další předpokládaná životnost je 20 let. 

Stavba vyžaduje provedení částečné rekonstrukce. 


Vedlejší stavba § 7: typ A 





Krov: umožňující zřízení podkroví 




I. NP. 10,5*5,7+6*8,8*0,5 = 86,25 


Název 


plocha 

I. NP. 86,25 m2 3,80 m 



Název Obestavěný prostor [m3 ] 

I. NP. (10,5*5,7+6*8,8*0,5)*(6,3+4,35)*0,5+(10,5*5,7+ 

6*8,8*0,5)*3,65*0,5 

= 616,69 m3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 

Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

I. NP. NP 616,69 m3 Obestavěný prostor - celkem: 616,69 m3 - 11 -

Výpočet koeficientu K4: 



obj. podíl 

1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 


3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 

4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 

5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 

6. Klempířské práce S 1,90 50 1,00 0,95 

6. Klempířské práce C 1,90 50 0,00 0,00 


7. Úprava povrchů P 4,90 20 0,46 0,45 

8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 

9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 

10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 

11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 


13. Vrata A 1,55 100 1,00 1,55 


Ocenění: 












Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 2 199 466,82 Kč 

= 549 866,70 Kč 



Stodola. - zjištěná cena = 68 733,34 Kč 

- 12 -

1e) Dřevník. 

Popis: 

Jedná se o jednoduchou přízemní nepodsklepenou stavbu která má podlahu z udusané hlíny, stěny 

tvoří jednostranně obitý dřevěný rám, bez oken, dveří, rozvodů a vybavení, krov pultový, krytina 

vlnité osinkocementové desky, bez oplechování, bez fasády. 



Vedlejší stavba § 7: typ F 

Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová 




Krov: neumožňující zřízení podkroví 




I. NP. 2,35*2,8 = 6,58 


Název 


plocha 

I. NP. 6,58 m2 2,20 m 




dřevník 2,35*2,8*2,1 = 13,82 m 3 


Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

dřevník NP 13,82 m3 Obestavěný prostor - celkem: 13,82 m3 Výpočet koeficientu K4: 



obj. podíl 

1. Základy P 8,30 100 0,46 3,82 


3. Stropy S 21,20 100 1,00 21,20 

4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 

5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 


- 13 -


8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 

9. Dveře C 3,70 100 0,00 0,00 

10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 

11. Podlahy C 10,80 100 0,00 0,00 

12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00 


Ocenění: 

Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 970,- 













= 5 605,19 Kč 



Dřevník. - zjištěná cena = 700,65 Kč 

1f) Kolna. 

Popis: 

Jedná se o jednoduchou přízemní nepodsklepenou stavbu navazující na na předchozí stavbu. Podlaha 

je z betonové mazaniny, stěny tvoří ocelové sloupky, krov pultový, krytina vlnité sklolaminátové 

desky, bez oplechování. 



Vedlejší stavba § 7: typ G 

Svislá nosná konstrukce: přístřešky 




- 14 -



I. NP. 2,4*1,95 = 4,68 


Název 


plocha 

I. NP. 4,68 m2 2,05 m 




kolna 2,4*1,95*2 = 9,36 m 3 


Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

kolna NP 9,36 m3 Obestavěný prostor - celkem: 9,36 m3 Výpočet koeficientu K4: 



obj. podíl 

1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 


3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 

4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 

5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 



8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 

9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 

10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 

11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 

12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 


Ocenění: 








- 15 -







= 3 862,19 Kč 



Kolna. - zjištěná cena = 482,77 Kč 

1g) Přístřešek. 

Popis: 

Jedná se o jednoduchou přízemní nepodsklepenou stavbu která má podlahu z udusané hlíny, svislé 

konstrukce tvoří jednostranně obitý dřevěný rám který je částečně otevřený a částečně s jednostranně 

obitým dřevěným rámem, krov pultový, krytina vlnitý sklolaminát. 



Vedlejší stavba § 7: typ G 

Svislá nosná konstrukce: přístřešky 






I. NP. 1,9*4,5 = 8,55 


Název 


plocha 

I. NP. 8,55 m2 2,20 m 




přístřešek 1,9*4,5*2,1 = 17,95 m 3 

- 16 -


Název Typ 

Obestavěný 

prostor 

přístřešek NP 17,95 m3 Obestavěný prostor - celkem: 17,95 m3 Výpočet koeficientu K4: 



obj. podíl 

1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 


3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 

4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 

5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 



8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 

9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 

10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 

11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 

12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 


Ocenění: 














= 7 406,66 Kč 



Přístřešek. - zjištěná cena = 925,83 Kč 

- 17 -

1h) Venkovní úpravy. 

Popis: 

Na oceňovaném pozemku se nacházejí tyto venkovní úpravy: suchý záchod, zpevněné plochy, 

ohradní zeď, ploty, vrata, vrátka a přílohy. 

Cena venkovních úprav bude, v souladu s platnými cenovými předpisy, zjištěna zjednodušeným 

způsobem. 


Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. 

Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % 

Seznam staveb: 

Název stavby Cena stavby 

Rodinný dům. 230 583,08 

Sklad za domem. 28 728,14 

Uhelna. 1 886,89 

Stodola. 68 733,34 

Dřevník. 700,65 

Kolna. 482,77 

Přístřešek. 925,83 

Celkem: 332 040,70 Kč 

Ocenění: 

Cena staveb celkem: 332 040,70 

* 0,0400 

Venkovní úpravy. - zjištěná cena = 13 281,63Kč 


2a) Pozemek č. parc. St. 251. 

Popis: 

Jedná se o pozemek č. parc. St. 251 - zastavěná plocha 435 m 2 ležící v rovinatém terénu v severní 

části obce Mšeno. 

Ocenění: 

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: 

Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 

2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % 

Úprava cen: 10 % 

- 18 -

Zdůvodnění použití přirážek a srážek: 

Základní cena pozemku bude upravena za možnost napojení na zemní plyn. 

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9580 

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: 

Zatřídění Zákl. cena 

[Kč/m2 Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 

] 

[%] [Kč/m2 ] 

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 

§ 28 odst. 1 a 2 38,80 1,00 2,1460 1,9580 10,00 179,34 

Typ Název Parcelní Výměra 

číslo [m2 Jedn. cena 

] [Kč/m2 Cena 

] [Kč] 

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 

nádvoří 

St. 251 435,00 179,34 78 012,90 

Stavební pozemek - celkem 78 012,90 

= 78 012,90 Kč 



Pozemek č. parc. St. 251. - zjištěná cena = 9 751,61 Kč 


3a) Trvalé porosty. 

Popis: 

Na oceňovaném pozemku roste jeden smrk - stáří cca 5 let. 

Okrasné rostliny: příloha č. 37. 

Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena Cena 

[roků] Výměra [Kč / jedn.] [%] [Kč / jedn.] [Kč] 

Jehličnaté stromy I (smrk) 5 1,00 ks 470,- 470,- 470,- 

Součet: 470,- 

Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,750 

Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) * 1,000 

Koeficient prodejnosti Kp * 1,000 

Celkem - okrasné rostliny = 352,50 Kč 

Trvalé porosty. - celkem: 352,50 Kč 

= 352,50 Kč 



Trvalé porosty. - zjištěná cena 44,06 Kč 

- 19 -

C. Rekapitulace 

Rekapitulace výsledných cen 


1a) Rodinný dům. 230 583,10 Kč 

1b) Sklad za domem. 28 728,10 Kč 

1c) Uhelna. 1 886,90 Kč 

1d) Stodola. 68 733,30 Kč 

1e) Dřevník. 700,60 Kč 

1f) Kolna. 482,80 Kč 

1g) Přístřešek. 925,80 Kč 

1h) Venkovní úpravy. 13 281,60 Kč 

1. Ocenění staveb celkem 345 322,20 Kč 


2a) Pozemek č. parc. St. 251. 9 751,60 Kč 

2. Ocenění pozemků celkem 9 751,60 Kč 


3a) Trvalé porosty. 44,10 Kč 

3. Ocenění trvalých porostů celkem 44,10 Kč 

Celkem 355 117,90 Kč 

Rekapitulace výsledných cen, celkem 355 117,90 Kč 

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: 355 120,- Kč 

slovy: Třistapadesátpěttisícjednostodvacet Kč 

Tato cena je cenou ideálního podílu 1/8 na domě č.p. 60 ve Mšeně zjištěnou dle cenových předpisů 

platných ke dni ocenění a není cenou obvyklou. 

- 20 -

Obvyklá cena. 

Obvyklá cena bude odhadnuta pomocí srovnávací metody. Ke srovnání jsou vybrány nemovitosti 

uvedené na realitním serveru Sreality. 

Porovnány budou tyto srovnatelné nemovitosti: 

1/ Přízemní rodinný dům s bytovou jednotkou o velikosti 2+1 s možností dalších dvou místností v 

podkroví. Stav započatá rekonstrukce (nová střešní krytina, oplechování a komín). Součástí je 

stodola, garáž dílna a malá zahrada. Stojí cca 250 m od oceňované nemovitosti. Plocha pozemku 

celkem 345 m 2 . Zastavěná plocha je cca 90 m2 

Nemovitost je cca čtyři měsíce nabízena za částku 690 000,- Kč. 

Číslo zakázky je 1859. 

2/ Řadový podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažimi se dvěma bytovými 

jednotkami o velikosti 2+1 a 4+1. Přízemí po částečné rekonstrukci, druhé nadzemní podlaží po 

celkové rekonstrukci. Součástí je velká stodola. Nemovitost stojí v obci Mšeno. Zastavěná plocha 

domu je 130 m 2 , plocha pozemku je 807 m 2 . 

Nemovitost je od podzimu nabízena za částku 1 7000 000,- Kč. 


3/ Částečně podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími s jednou bytovou jednotkou 

o velikosti 3+1. Dům stojí v Přemyslově ulici v Mšeně. Dům je ve velmi dobrém stavebním stavu. 

Součástí nemovitosti je stodola. 

Zastavěná plocha je stavby je cca 75 m 2 , celková plocha pozemku je 200 m 2 . 

Nemovitost je cca tři měsíce nabízena za částku 1 870 000,- Kč. 


Dle vyhodnocení výše uvedených podkladů odhaduji, že se obvyklá cena ideálního podílu 1/8 

na oceňované nemovitosti pohybuje kolem částky 60 000,- Kč. 

V odhadu je zohledněna skutečnost, že se jedná o podíl na stavbě, stavební stav domu a dalších 

staveb a lokalita v níž stojí nemovitosti. 

V Lounech 7.1.2013 

Miroslav Maťák 

Karlova 835 

440 01 Louny 

telefon: 777 664 609 

e-mail: matakm@centrum.cz 

- 21 -

D. Znalecká doložka 

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem 

dne 26.10.1989 č.j. SPR 3988/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se 

specializací pro odhady nemovitostí. 

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2-5535-2013 znaleckého deníku. 

E. Seznam příloh 

počet stran A4 v příloze: 

Usnesení o ustanovení znalce. 2 

Fotodokumentace. 5 

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1380 ze dne 26.3.2012. 10 

Snímek katastrální mapy. 1 

- 22 -

Konec posudku - výroková část. 

Administrativní cena oceňovaného podílu 1/8 na nemovitosti činí celkem 355 120,- Kč. 

Znalcem bylo zjištěno: 

1/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti váznou exekuční příkazy které dražbou zanikají. 

2/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti neváznou žádná známá práva která dražbou nezanikají. 

Výsledná obvyklá cena oceňovaného podílu 1/8 na nemovitosti se pohybuje kolem částky 60 

000,- Kč. 

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

- 35 -

- 36 -

ZNALECKÝ POSUDEK - Sreality.cz

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?