Refusionsopgørelse

16
Refusionsopgørelse
En refusionsopgørelse kaldes også en skæringsopgørelse, hvilket er meget
rammende, da der er tale om en opgørelse mellem køber og sælger vedrørende
de udgifter og indtægter, som skal fordeles mellem parterne.
En ejendomsmægler skal som led i sin bistand
til sælger vedrørende en handels efterfølgende
behandling tjekke den refusionsopgørelse, som
udarbejdes i handlen. Det er i hvert fald reglen
indtil 1. juli 2006. Efter denne dato er det et
aftalespørgsmål, om ejendomsmægleren bistår
sælger ved den efterfølgende berigtigelse.
Langt de fleste steder i landet er det den, der
berigtiger handlen, som udarbejder refusionsopgørelsen
– men på dele af Fyn er der kutyme
for, at det er sælgers rådgiver (advokat eller
ejendomsmægler), der står for opgaven.
Da denne artikel er skrevet til »Ejendomsmægleren«
og dermed til medlemmer af DE, er
der i artiklen forudsat, at handlen er indgået på
DE’s købsaftale, idet der naturligvis er mulighed
for at aftale andre vilkår end de, der er indehold
i denne formular. Der vil i artiklen alene blive
omtalt forhold, som er sædvanlige i relation til
refusionsopgørelser i ejerbolighandler.
Frister
Som hovedregel skal refusionsopgørelsen være
udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen.
Der kan i nogle tilfælde være behov for
at aftale en anden frist – f.eks. i forbindelse med
salg af en ejendom, som er under udstykning,
idet man har behov for at kende tidspunktet for
selvstændig beskatning.
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 12 | 2005
Af Bente Naver, statsaut. ejendomsmægler og valuar
Hvis der er en saldo i sælgers favør, forfalder
denne otte dage efter at refusionsopgørelsen
foreligger uden indsigelse fra parterne. Det er
ikke et krav, at opgørelsen er underskrevet af
parterne – dette er faktisk ikke alle steder i landet
praksis. Betales beløbet for sent, påløber der
rente efter rentelovens bestemmelser – dvs.
Nationalbankens udlånsrente + 7 pct.
Er saldoen i købers favør, modregnes denne i
de deponerede midler og kan frigives, når
opgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne,
dog tidligst ved købesummens frigivelse.
Forfaldsdag contra betalingsfrist
Det er normalt aftalt, at den, der er ejer på forfaldsdagen,
skal betale de ydelser, som indgår i
refusionsopgørelsen. Det er altså forfaldsdagen
og ikke seneste rettidige betalingsdag, der
afgør betaleren. Hvis ejendomsskatten forfalder
1. februar med seneste rettidige betalingsdag
20. februar og overtagelsesdag 15. februar,
skal raten altså betales af sælger, selv om seneste
rettidige betaling ligger efter overtagelsen.
Undtagelsen fra princippet er ydelser, som
alene vedrører købers ejerperiode, idet det her
er aftalt, at køber skal betale ydelsen. Dette drejer
sig eksempelvis om fællesudgifter i en ejerforening,
hvis ydelsen opkræves månedsvis og
der er overtagelsesdag den 1. i måneden.
Periodeberegning
Ved beregning af renter i forbindelse med realkreditlån,
der overtages, bruges faktiske kalenderdage.
I alle andre sammenhænge beregnes alle
måneder som 30 dage. I boksen omstående ses
en simpel måde at lave beregningen.
Sædvanlige poster i opgørelsen
Ejerskifteforsikring
En post, som ofte medtages i refusionsopgørelsen,
er sælgers andel af ejerskifteforsikringen.
En forudsætning for, at sælger skal betale
denne udgift, er den, at køber har tegnet forsikringen.
Der bør kræves dokumentation ikke blot
for, at forsikringen er tegnet og betalt, men
også for at den forsikring, der er tegnet, opfylder
betingelserne i bekendtgørelsen.
Det forekommer f.eks., at nogle købere af
nedlagte landbrug alene tegner forsikring for
stuehuset, selv om tilstandsrapporten også
omfatter udbygningerne. En sådan forsikring er
ikke i overensstemmelse med bekendtgørelsen,
hvorfor sælger ikke er pligtig til at betale halvdelen
af præmien.
Det skal nævnes, at det kan forekomme, at
køber efter betaling af præmien har fortrudt
forsikringen og fået pengene tilbage. I sådanne
tilfælde er køber naturligvis ikke berettiget til at

»
Som hovedregel skal refusionsopgørelsen være
udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen.
Der kan i nogle tilfælde være behov for at aftale en
anden frist – f.eks. i forbindelse med salg af en ejendom,
som er under udstykning, idet man har behov for at
kende tidspunktet for selvstændig beskatning.
modtage penge fra sælger, og det må nok
betragtes som bedrageri, hvis der ikke betales
tilbage til sælger.
Overtagelse af lån
Hvis køber overtager et indestående lån, skal
der refunderes renter og bidrag af sælger fra
sidste termin til overtagelsesdagen. Uanset forfaldsdag
regnes der altid fra 1. januar, 1.april osv.
Med hensyn til afdrag bør ejendomsmægleren
have fremskrevet restgælden til den seneste
termin forud for overtagelsesdagen i forbindelse
med købsaftalen, og er dette sket, skal
der ikke refunderes afdrag. Hvis sælger siden
købsaftalens indgåelse har erlagt afdrag, som
der ikke er taget højde for, således at restgælden
på overtagelsesdagen er lavere end anført
i købsaftalen, skal disse afdrag medtages i refusionsopgørelsen,
idet køber skal refundere sælger
disse.
Der gælder dog helt særlige forhold, hvis der
er tale om et rentetilpasningslån, som skal rentetilpasses
i perioden mellem handelens indgåelse
og overtagelsesdagen. I dette tilfælde
kan der dels være tale om, at sælger erlægger
nogle ordinære afdrag, som skal refunderes.
Men herudover kan restgælden variere på
grund af, at lånet jo konverteres til et nyt lån i
forbindelse med rentetilpasningen. Herved får
«
lånet en anden obligationsrestgæld. Selve den
ændring i restgælden, som hænger sammen
med rentetilpasningen kan være såvel positiv
som negativ, og da køber har kursrisikoen, er
denne del af restgældsændringen alene et forhold
der berører køber.
Også ved overtagelse af indekslån er der en
særlig post, der skal medtages – nemlig indekseringstillægget,
som skal fordeles mellem
køber og sælger i forhold til indekstallet på
selve overtagelsesdagen.
Fællesudgifter
Til en ejerforening betales ofte flere forskellige
ydelser – fællesudgifter, a/c vand, a/c varme,
antenneforening, vaskeriforening. Det må
undersøges i ejerforeningen, om der sker slutopgør
med tidligere ejer for de forbrugsafhængige
betalinger, eller om køber står for slutopgøret
for perioden.
Selve fællesudgiften refunderes ifølge
købsaftalen alene i forhold til à conto betalinger,
medmindre andet er aftalt. Hvis der efterfølgende
kommer efterregninger eller tilbagebetalinger
for afsluttede regnskabsår, vedrører
disse alene sælger.
Både i forhold til forbrug og tidligere regnskabsår
kunne der være behov for at tilbageholde
beløb, men er det ikke aftalt i købsaftalen, er
køber ikke berettiget hertil. Hvis afregning for
forbrug sendes til den nye ejer, må denne afregne
med den tidligere ejer, når afregningen
fremkommer – ofte mange måneder eller et år
efter overtagelsen, hvilket primært gælder, når
der er målere på forbruget.
Ejendomsskatter mv.
På ejendomsskattebilletten opkræves først og
fremmest grundskyld til kommune og amt, som
refunderes i forhold til ejertid. De fleste steder
gælder det samme renovation, se dog nedenfor
under anvendelsesudgifter vedr. vand, vandafledning
og renovation.
Der kan på ejendomsskattebilletten i enkelte
tilfælde være vejgæld eller kloakgæld.
Her skal der med hensyn til renter fordeles
efter ejertid, hvorimod restgældens behandling
afhænger af, hvilket beløb køber har overtaget
gælden for.
Skorstensfejer omtales nedenfor, og vand
mv. omtales under anvendelsesudgifer.
Andre beløb, der medtages fra ejendomsskattebilletten
til refusionsopgørelsen, og som
fordeles i forhold til ejertid, er typisk rottebekæmpelse,
haveaffald, mv.
Grundejerforening
Kontingentet opkræves ofte på tider, som ikke
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 12 | 2005
17

18
har noget med perioden at gøre. Man må derfor
altid undersøge, hvilken periode der betales
for. Hvis der skal betales et indskud eller
lignende til grundejerforeningen, er dette et
beløb, der skal udredes af køber, idet det dog
skal fremgå af købers kontantbehov i salgsopstillingen.
Skorstensfejer
Denne udgift opkræves i nogle tilfælde over
skattebilletten og i andre tilfælde direkte.
Udgiften er lovpligtig og indgår i ejerudgiften.
Der sker kun skorstensfejning én gang årligt.
Der er kutyme for, at betalingen i ejerskifteåret
uanset opkrævningsformen fordeles mellem
køber og sælger i forhold til ejertid.
Oliebeholdning
Oliebeholdningen på overtagelsesdagen betales
af køber til dagspris. Hvis der er tale om en
olietank af ældre dato, bør der i købsaftalen
eventuelt tages stilling, hvor meget af det
opmålte, der anses for at være vand og slam.
Meget ofte undtager man 100 eller 200 liter for
betaling, men er der intet aftalt, kan man ikke
bare efterfølgende gøre dette gældende.
Overtagelse 17.11.
Ydelsen vedrører perioden
1.11.-30.4. og er betalt af sælger.
Køber betaler for
overtagelsesdagen 17.11.
Køber skal refundere f.t. 17.11.-30.4.
12+
2006 04 30
2005 11 17
0 05 13
Køber skal altså betale for 5 måneder
og 3 dage – eller 163 dage ud af 180
EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 12 | 2005
Dispositionsdag
Hvis der er aftalt en tidligere dispositionsdag,
betaler køber normalt anvendelsesudgifterne
fra dispositionsdagen.
Anvendelsesudgifter
Mange leverandører af vand og varme foretager
selv afregning med sælger, i hvert fald når
det solgte er et parcelhus. Men nogle leverandører
af vand foretager ikke afregning over
for forbrugeren. Er det tilfældet, må man i refusionsopgørelsen
dels medtage forbruget siden
sidste afregning og dels à conto-betalinger. Her
skal man huske, at det à conto-beløb, der skal
tages hensyn til, både kan være sket i det forrige
og det indeværende år.
Ved beregning af udgifter for vand skal der i
langt de fleste kommuner tillige indregnes
vandafledningsafgift med samme forbrug. Men
enkelte kommuner beregner sig stadig vandafledning
med et fast kubikmeterantal.
I nogle kommuner er man også gået over til
at opkræve renovation efter forbrug, og her må
man på samme måde undersøge, om der sker
restopgør med den tidligere ejer, eller om dette
skal med over refusionsopgørelsen.
Renter af deposita
Hvis der påløber renter af deponerede midler
før overtagelsesdagen, tilkommer disse køberen
og skal derfor medtages over i refusionsopgørelsen.
Hvis køber deponerer for sent,
herunder erstatter garantibeløbet med en
deponering for sent, skal køber forrente
beløbet med nationalbankens udlånsrente + 7
pct. fra overtagelsesdagen til deponeringsdagen.
Denne rente medtages ligeledes i refusionsopgørelsen.
To-famliehuse mv., hvor køber overtager lejer
I det omfang at køber overtager en lejer i ejendommen,
skal der normalt tillige ske refusion fra
sælger af deposita, forudbetalt husleje, indbetalt
à conto-varme og -vand siden seneste varmeregnskab,
ligesom køber skal refundere sælger
for de à conto-betalinger, der er sket til f.eks.
fjernvarmeværk for så vidt angår lejemålet.
Modregning
Medmindre parterne har aftalt det, kan der ikke
ske indregning af beløb for mangler eller lignende.
Der er omvendt intet i vejen for at foretage
en sådan modregning. z