HOLDER DET - HOLDES DET? - Byfornyelsesdatabasen

BYFORNYELSE 

Holder det 

- Holdes det? 

En byggEtEknisk EvaluEring af 

12 byfornyEdE EjEndommE

Holder det – Holdes det? 

En byggeteknisk evaluering af 12 byfornyede ejendomme 

Publikationen er udgivet af: 

Socialministeriet 

Publikationen er udarbejdet af: 

Arkitekterne m.a.a. 

Lisbet Snoager Sloth, Snoager By&Byg 

Søren Heinz 

Christian Duch 

Fotos: 

Lisbet Snoager Sloth og Søren Heinz 

Layout og tryk: 

PrinfoTrekroner A/S 

ISBN 978-87-7546-099-1 

Høringsgruppe: 

Philippe Gary, FALKON A/S 

Helle Frey Jensen, ABILDHAUGE A/S 

Georg Rotne, arkitekt m.a.a. 

© Socialministeriet, 2010 

Publikationen kan rekvireres gratis hos: 

Socialministeriet 

Lovekspeditionen 

Holmens Kanal 22 

1060 København K 

Telefon 33 92 93 00 

Eller download publikationen på www.sm.dk 

Forside - ejendommen Turesensgade 21 

Forord 5 

Baggrund 6 

Metode 7 

Renoveringsskik 8 

Resultater 13 

Generelle konklusioner og anbefalinger 17 

Gennemgang af ejendomme 18 

Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 20 

Tordenskjoldsgade 31 24 

Ryesgade 119 28 

Ryesgade 63 - 65 32 

Kvægtorvsgade 1 40 

Eriksgade 15 44 

Elmegade 6A - B 48 

Dannebrogsgade 19 52 

Eriksgade 8 - 10 56 

Sindshvilevej 10 60 

Bentzonsvej 51 - 53 / Godthåbsvej 53 64 

Indholdsfortegnelse 

Holder det - Holdes det? 3

Denne rapport er resultatet af en undersøgelse af 12 byfornyede 

ejendomme, hvor de fem væsentligste og mest udsatte 

bygningsdele er grundigt gennemgået og evalueret og besvarer 

spørgsmålene: 

Holder det - særligt de anvendte byggemetoder og materialer? 

Holdes det – lever den opfølgende vedligeholdelse op til forventningerne? 

Undersøgelsen er unik, idet der ikke tidligere er gennemført 

en lignende gennemgang af en række byfornyede ejendomme. 

På grundlag af undersøgelsen giver rapporten en beskrivelse 

og evaluering af kvaliteten og holdbarheden af den gennemførte 

byfornyelse og den efterfølgende vedligeholdelse 

i de 12 udvalgte ejendomme. 

Registreringerne og bearbejdningerne giver et overordnet billede 

af byfornyede ejendommes tilstand ca. 15 år efter renoveringen. 

Gennemgående har undersøgelserne af renoveringerne 

givet positive resultater, ligesom den efterfølgende 

vedligeholdelse har vist sig at være god. I de undersøgte 

ejendomme er der tillige flere gode eksempler på, at ejere 

har videreført byfornyelsen ved sammenlægning af boliger, 

etablering af altaner og tagterrasser m.v. 

Resultaterne af rapporten viser derfor, at det kan betale sig at 

gennemføre bygningsfornyelse på et grundigt og gennemarbejdet 

grundlag samt at anvende de bedst egnede byggemetoder 

og materialer til den enkelte ejendom. På det grundlag 

holder istandsættelsen længere og betyder ofte, at bygningsejere 

efter renoveringen passer godt på deres ejendom og 

følger op med løbende vedligeholdelse. 

Ministeriet ønsker med denne rapport at vise de positive og 

langsigtede resultater af byfornyelsesindsatsen. Rapporten 

henvender sig til kommuner, bygningsejere og håndværkere, 

der ønsker at få indblik i renoveringsskik og byfornyede ejendommes 

tilstand og dermed kvaliteten og 

holdbarheden af byfornyelsesindsatsen. 

Socialministeriet, 2010 

Forord 

Holder det - Holdes det? 5

Baggrund Metode 

6 Holder det - Holdes det? - Baggrund 

En stor del af de store byers ”brokvarterer” er opført sidst 

i 1800-tallet med få traditionelle materialer af håndværkere, 

som på rygraden vidste, hvordan konstruktionerne skulle udføres. 

Lejlighederne havde dog ikke den størrelse og standard, 

der i dag efterspørges. Mange boligområder var sundhedsfarlige, 

overbebyggede og uden mulighed for udeophold. Ejendommene 

var oprindeligt spekulationsbyggeri, og de kom op 

gennem midten af 1900-tallet i en ringe stand på grund af 

manglende vedligeholdelse gennem en lang årrække. 

De var uden isolering og centralvarme samt uden tekniske installationer 

og udluftningsmuligheder med fugt og svampeangreb til 

følge. Husenes konstruktioner var ofte opført af genbrugsmaterialer, 

og uden vedligeholdelse var de i fare for at kollapse. 

Lige siden opførelsen har den ringe boligstandard været et 

omdiskuteret emne. Skiftende love har forsøgt at råde bod på 

problemet, men selv om der har været foretaget en del nødvendige 

renoveringer, var boligsituationen i brokvartererne 

omkring 1990 stadig præget af stærkt nedslidte ejendomme 

med utidssvarende faciliteter. 

En medvirkende årsag var, at mange afventede den kommende 

byfornyelse og derfor ikke foretog nødvendige vedligeholdelsesarbejder. 

Et meget stort antal byggematerialer og tekniske løsninger har 

ofte givet anledning til overvejelser om vedligeholdelsesomkostningerne 

og levetid for de enkelte bygningsdele. Denne 

evaluering af en række byfornyede ejendomme sætter yderligere 

fokus på, i hvilket omfang anbefalingerne er tilstrækkelige. 

Der er udpeget en række typiske byfornyede ejendomme på 5 

etager, som er opført i sidste del af 1800 tallet og gennemgribende 

renoveret omkring 1990. 2 af ejendommene er gennemgået 

som prøve, hvorefter evaluering af det samlede antal på 12, er 

fastlagt og afstemt med Indenrigs- og Socialministeriet. De aktuelle 

ejendomme er udvalgt fra forskellige københavnske bydele 

og Frederiksberg, idet der dog er tilstræbt et antal eksempler, 

renoveret med både involvering af forskellige byfornyelsesselskaber 

og renoveringer foretaget uden byfornyelsesselskab. 

Der er indsamlet data fra de aktuelle ejere, administratorer, 

kommunale myndigheder, byggeskadefonden og rådgivere. 

Projektinformationerne har vist sig uensartede og ikke umiddelbart 

sammenlignelige. 

Husene er registreret fysisk med hensyn til de erfaringsmæssigt 

mest udsatte bygningsdele: Tage, Facader, Vinduer, Kældre, 

Vådrum samt eventuelle specifikke forhold for den enkelte 

ejendom. Bygningsdelene er visuelt og ikke destruktivt efter- 

set. Det er valgt, at ingen af de undersøgte ejendomme er 

moderniseret med præfabrikerede elementer som f.eks. badekabiner 

eller kviste, men en del af renoveringerne omfatter 

forsøg med isoleringsmaterialer, vådrumskonstruktioner og 

fugthæmmende metoder, ligesom de tekniske installationer 

er søgt indpasset med hensyn til dagens standard og den 

konkrete bygning. 

Kun væsentlige problemer er registreret, mens skønnede uvæsentlige 

forhold som ikke har betydning for husets sikkerhed 

og drift, ikke er medtaget, men henført til den løbende drift. 

Registreringerne er nedfældet i arbejdsskemaer, som findes 

i et specielt bilag. Skemaernes resultater er bearbejdet, og 

der er udarbejdet en overskuelig oversigt over hver enkelt 

ejendoms byggetekniske tilstand. 

Endvidere er der foretaget en gennemgribende fotoregistrering 

af alle ejendommene. Blandt disse fotos er illustrationerne 

af de på registreringsdagens aktuelle forhold udvalgt 

til hver enkelt ejendom. 

En gruppe af byggesagkyndige i byfornyelsesprojekter har 

gennemgået rapporten, som besvarer spørgsmålene ”Holder 

det - Holdes det?” 

Metode - Holder det - Holdes det? 7

Renoveringsskik 

I dette afsnit er beskrevet hvordan og efter hvilke kriterier 

renoveringerne er udført, først alment, siden de udvalgte 5 

essentielle bygningsdele, en for en: Tage, Facader, Vinduer, 

Kældre og Vådrum. 

ARKITEKTUR 

En bygnings udformning har betydning for både hustets beboere 

og det omgivende kvarter. Arkitektur betragtes oftest 

som det udvendige udseende, men også husets indretning 

har betydning for beboernes trivsel. 

Den aktuelle kategori huse er opført i en tid med færre krav 

til komfort. En opdatering er derfor nødvendig, men bør foretages 

med både veneration og teknisk indsigt for at imødekomme 

nutidens boligkrav uden at forringe det arkitektoniske 

udtryk. 

PÅVIRKNINGER 

Bygningens beliggenhed har indvirkning på materialernes levetid, 

for eksempel forurenede byområder og stærkt sollys. 

Grundvandssænkning i forbindelse med nærliggende byggearbejder 

og vedvarende tung trafik kan indvirke på eksiste- 

8 Holder det - Holdes det? - Renoveringsskik 

Snittegning af typisk ejendom 

fra slutningen af 1800-tallet 

rende funderingsforhold, lige som tilsyneladende uskyldig 

beplantning i den vandafvisende belægning tæt på facaden 

kan skabe fugt i fundamenterne. 

KVALITETSSIKRING 

Der udvikles til stadighed nye byggematerialer, hvis specifikationer 

er ukendte. Mange indeholder kemikalier muligvis 

med uhensigtsmæssige konsekvenser, og under alle omstændigheder 

kan et nyt materiale af naturlige grunde ikke have 

opnået et erfaringsniveau, hverken med hensyn til sammenbygning 

med ældre materialer eller i forhold til indeklimatiske 

problemer. 

Nutidens overfladebehandling og mere effektive samlinger 

med tætte fuger øger behovet for ventilation og udluftning 

for at undgå svampeangreb og allergiske sygdomme. 

Byggearbejdernes kvalitet er søgt forbedret med indførelse 

af omfattende kvalitetsikringsskemaer. Undersøgelserne har 

vist, at nogle kontrolskemaer er udfyldt lidt skødesløst med 

uheldige følger, som har nødvendiggjort en efterfølgende 

vedligeholdelsesindsats. 

KVALITETSNIVEAU 

Byfornyelsesselskaberne har nedfældet deres krav til renoveringsprocessen 

og kvalitetsniveauet, hvilket synes at have 

medført en ensartet standard, som har tilgodeset opdateringen 

af ejedommene. Hvor andre erfarne rådgivere har varetaget 

renoveringen, er ligeledes opnået en tilfredsstillende 

kvalitet. 5 bygningsdele er specielt sårbare, og har derfor 

været undersøgt i alle de besigtigede ejendomme, hvilket har 

afstedkommet følgende bemærkninger: 

TAG 

Mange tage havde tidligere 45 graders hældning. Tagkonstruktionen 

er oftest spær af fuldkantet, tømmer, lægter og 

tækket med røde teglsten eller naturskifer. 

For at presse en ekstra etage ind opstod sidst i 1800-tallet 

”Københavnertaget”, hvor midtersektionen er flad og belagt 

med zink eller tagpap. Hvor taget tidligere var en ubrudt flade 

med det primære formål, at holde nedbør ude, udfordres det 

nu arkitektonisk med fantasifulde ovenlyskviste og terrasser, 

ligesom der indføres nye materialer, som afviger fra husets 

oprindelige. Mange fugtskader stammer fra utætte inddæk- 

ninger omkring tagfladers sammenbygning, ved brandkamme, 

skorstene og udluftningshætter. 

Da tagrummet var ubeboet, stod konstruktionen utildækket, 

og tagbelægningen kunne overvåges og vedligeholdes indefra. 

Ved udnyttelse af tagrummet er den skrå tagflade isoleret og 

beklædt. Der er etableret tagvinduer/kviste og undertag. Konstruktionen 

skal ventileres for at undgå fugt og bør udføres af 

materialer med ensartet levetid, så et enkelt materiale ikke er udslagsgivende 

for udskiftning af materialer med længere levetid. 

FACADER 

De omfattede huse er opført af murværk ofte med murede 

eller trukne mørtelgesimser og rige facadedekorationer. 

Ydermurene er opført som massivt murværk uden isolering, 

facaderne står ubehandlet eller pudset og kalket/malet. 

Rent teknisk udføres efterisolering af ydermure mest hensigtsmæssigt 

udvendigt, men en sådan løsning er irrelevant 

ved huse med bevaringsværdige facader. 

Renoveringsskik - Holder det - Holdes det? 9

Hvor der er tale om frie gavle, kan et isoleringslag med fremmed 

beklædning også ændre arkitekturen i mindre heldig 

retning. 

Etablering af altaner, karnapper og andre påbygninger kan 

ændre husets udseende radikalt. 

Hvor ydervæggene er malet udvendigt og isoleret indvendigt, 

og er behandlet med diffusionstæt maling, indespærres murens 

opstigende grundfugt eller nedbør fra utætte tagrender, 

med fare for svampeangreb og afskalning. Skimmelsvamp viser 

sig i boligerne som mørke belægninger, og kan som regel 

tilskrives utilstrækkelig udluftning. 

Gesimser og facadedekorationer indebærer risiko for revnedannelse 

og vandindtrængen. Hvor sådanne udragende bygningsdele 

er afdækket med et vandfast materiale mindskes 

nedbrydningen. 

VINDUER 

Udskiftning af vinduer kan ændre bygningens arkitektur, fordi 

moderne vinduer generelt har større dimensioner og kan være 

udført af andre materialer end de oprindelige. Tidernes skiftende 

materialevalg og produktionsform ændrer profilerne og 

de traditionelle farver, hvorved gadebilledet skifter karakter. 

Vinduer var oprindeligt udført af langsomt voksende træ og 

malet i optørret tilstand med oliemaling. Ruderne var enkeltglas, 

evt. senere forbedret ved etablering af forsatsruder, som 

kunne monteres efter årstiden. Vinduerne var fastgjort i murhullet 

ved indmuring af træklodser og fuget med kalkmørtel 

iblandet ”fæhår”. 

Ved renoveringerne i 1990-erne udskiftedes mange vinduer 

med nye af dårligere trækvalitet og med termoglas, som kræver 

større karmdimensioner og således ændrede det arkitektoniske 

billede. 

Ved ejendomme med en høj bevaringsværdi eller fredning er 

nye vinduer ofte udført i den traditionelle udformning med 

enkeltglas og forsatsrammer. 

Valg af kvalitetsmærkede vinduer af god trækvalitet er grundlaget 

for et holdbart vindue. 

De fleste registrerede vinduer er forsynet med tvangsventilation, 

tætningslister og er godt malerbehandlet fra fabrikken. 

Sålbænken skal være intakt og have tilstrækkeligt fald og 

vinduet skal være fuget med et materiale som tillader træet 

at ånde. 

Vejrliget og vinduets placering i forhold til verdenshjørnerne 

kan bevirke meget forskellig levetid. 

KÆLDRE 

De fleste af den aktuelle kategori ejendomme er opført med 

murede fundamenter uden eller med utilstrækkelig fugtspærre. 

Fugtproblemer begrænser anvendelsen af kælderen til sekundære 

formål. 

Effektiv udluftning er essentielt - når ejendommen overgår til 

fjernvarme, kan den eksisterende skorsten med fordel fungere 

som ventilation af kælderen, ligesom vinduer udformes 

med permanente åbninger. 

Skillevægge mellem pulterrum er ofte åbne tremmer som tillader 

gennemluftning. Ved fugtige gulve kan det yderligere 

være en fordel at placere opbevarede effekter på en rist hævet 

over gulvet. 

Hvor kældervægge er undladt pudset eller overfladebehandlet 

med diffusionstæt maling, og kælderen er effektivt ventileret, 

fungerer de fleste kældre godt til et hensigtsmæssigt 

formål, som er robust over for fugt, idet papir og tekstiler 

ikke bør opbevares i kælderrummene. 

Det kan være vanskeligt at gøre en kælder helt tør, men det må 

sikres, at opstigende grundfugt ikke når bygningsdele af træ. 

Forsøg med fugtspærrende injektiering viser ikke overbevisende 

resultat, hvorimod en indbanket stålplade synes at 

have en virkning, såfremt pladen danner en ubrudt flade. Et 

udvendigt dræn og montering af vandafvisende drænplader 

medvirker til at holde fundamenterne tørre. 

10 Holder det - Holdes det? - Renoveringsskik Renoveringsskik - Holder det - Holdes det? 11

VÅDRUM 

Ejendomme fra den aktuelle periode er generelt opført uden 

badefaciliteter. Ofte opnås en hensigtsmæssig indplacering af 

badeværelset midt i bygningen, men det betyder manglende 

dagslys og ringere udluftningsmulighed. 

Hvor rørføringer dækkes med et nedhængt loft og gulvet hæves 

for at skabe en vandsikker konstruktion, kan det fremkalde 

en klaustrofobisk fornemmelse. Renoveringerne omfatter 

ofte etablering af et centralt ventilationsanlæg, som afbøder 

en del af udluftningsproblemerne. 

Det er problematisk at indbygge et rum, som kræver såvel 

vandtilførsel som afløb i en traditionelt opført bygning med 

træetageadskillelser. 

Den sikreste metode med et støbt betongulv tilfører bygnin- 

12 Holder det - Holdes det? - Renoveringsskik 

gen fugt i byggeperioden, og kan skabe belastningsmæssige 

problemer i forhold til fundering og konstruktioner. 

De fleste lette konstruktioner til baderum har vist sig sårbare, og 

indebærer øget risiko for fugtskader med svampeangreb til følge. 

Lette gulvkonstruktioner med en stålplade som membran synes 

at kombinere vægten og sikkerheden. 

Overgangen mellem vådrummets væg- og gulvfliser sikres oftest 

med en plastisk fuge, som har begrænset levetid og bør 

udskiftes hver 5. år for at sikre mod vandindtrængen i den 

underliggende konstruktion. Indbyggede rørføringer letter afvaskningen 

af væggene, men skaber problemer i tilfælde af 

utætheder. Rørføringerne udføres derfor mest hensigtsmæssigt 

enten som fritliggende eller i en tilgængelig rørkasse, så 

de kan tilses. 

Adresser ejendomme Bygget år 

Byfornyelse 

udført år 

År siden 

byfornyelse 

RESULTAT AF DE UDFØRTE EFTERSYN I DE 12 EJENDOMME 

Gennemgangen af de 5 bygningsdele i 12 ejendomme viser 

gennemsnitlig 16 år efter arbejdernes udførelse, at langt de 

fleste renoveringsarbejder har vist god holdbarhed, samt at 

flertallet af ejendomme holdes under et tilstrækkeligt vedligehold. 

Det kan også nævnes, at de positive registreringer på de 5 

bygningsdele med god holdbarhed og god vedligeholdelse 

nok også har sin baggrund i, at den offentlige byfornyelse 

ledet af to byfornyelsesselskaber i København og på Frederiksberg, 

har sat en kvalificeret og velafprøvet byggeteknisk 

standard, som også blev anvendt på de ejendomme, som 

gennemførtes uden selskabernes medvirken. 

Som eksempel kan nævnes ensartetheden i de eftersete løsninger, 

f.eks. vådrum, hvor næsten alle gulvkonstruktioner 

er udført som såkaldte tunge konstruktioner udstøbt med 

beton med fliser på vægge og klinker på gulve. 

Resultater 

tag facade vinduer kældre vådrum 

Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 1889 1989 18 X X X X X 

Tordenskjoldsgade 31 1871 1984 23 X X X X X 

Ryesgade 119 1874 1989 15 X X X X X 

Ryesgade 63 - 65 1902 1987 20 X X X X X 

Rolfsvej 20 1892 1992 15 X X X X X 

Kvægtorvsgade 1 1885 1994 12 X X X X X 

Elmegade 6a - b 1871 1984 23 X X X X X 

Eriksgade 15 1890 1996 13 X X X X X 

Dannebrogsgade 19 1859 1993 14 X X X X X 

Eriksgade 8 - 10 1889 1996 12 X X X X X 

Sindshvilevej 10 1903 1991 17 X X X X X 

Bentsonsvej 51 - 54 / Godthåbsvej 53 1898 1997 12 X X X X X 

Gennemsnit 16 

Grøn farve - ingen problemer - god holdbarhed 

Blå farve - forhold som er blevet oprettet ved 1 års eftersynet eller senere 

Rød farve - forhold som, i mere end mindre omfang ved eftersynet, findes problematiske og som kræver snarlig indsats - mindre god holdbarhed 

Skemaet viser de 12 ejendomme med årstal for byfornelsens gennemførelse og under de 5 bygningsdele vises de tilhørende registrede tilstande med 

niveauer i 3 farver. Den grønne farve viser, at de fleste ejendomme er registreret med god holdbarhed. 

OPSAMLING AF ERFARINGER 

De 5 bygningsdele er opdelt efter: 

a) god holdbarhed 

b) dårlig holdbarhed 

Dårlig holdbarhed betyder, at væsentlige forhold har krævet 

afhjælpning eller udskiftning - senere end efter 1 års eftersynet. 

TAGE 

a) Flertallet af tagene har vist stor holdbarhed uanset tagdækning 

– tegl, skifer og /eller tagpap. 

b) Naturskifer lagt i asfaltkit uden undertag har vist sig meget 

vanskelige at rette op/ udskifte pga. skifertaget kun svært lader 

sig adskille og samle igen pga. den stærkt klæbende asfaltkit. 

På tage, med større dele zinkinddækninger som skotrender, 

med tagdækninger lagt i klæbende asfaltkit, skal tagdækningens 

levetid sættes efter levetiden for zinkinddækningerne. 

b) I et tilfælde har kvisteflunker udført af krydsfinerplader vist 

kort holdbarhed. 

Resultater - Holder det - Holdes det? 13

FACADER 

a) Blankt murværk har vist særlig god holdbarhed. 

a) Gesimser med god vandafledning – viser god holdbarhed 

for facaden. 

b) Pudsede og malede facader/facadepartier har krævet et 

større vedligehold end tilsvarende facader i blankt murværk. 

b) Fugtopstigning som i mindre omfang ses tydeligt på malede 

facader. 

b) Gesimser med manglende – utilstrækkelig vandafledning 

viser forringet holdbarhed, og hvis de er malede ses det særligt 

tydeligt som tilsvinede striber. 

b) Hårdhændet sandblæsning har skadet stenenes brandhud, 

hvilket har medført en forringet holdbarhed af facadens mursten, 

idet de bliver porøse og smuldrer. 

b) I to ejendomme har kritiske sætningsskader medført, at det 

14 Holder det - Holdes det? - Resultater 

i det ene tilfælde har været nødvendigt efter en omfattende 

fundamentforstærkning at genrenovere hele den pudsende 

facade. 

I et andet tilfælde har dele af facaden kritiske revnedannelser, 

som må formodes at kræve lignende foranstaltninger som i 

den første ejendom. 

VINDUER 

a) Der ses flere eksempler på lang holdbarhed – uden malervedligehold 

- af vinduer med korrekt indhold af kernetræ 

efter gældende certificering. Malebehandlinger udført fra vinduesfabrikken 

har vist usædvanlig lang holdbarhed. 

b) Vinduer med for stor en andel splinttræ har som forventet vist 

dårlig holdbarhed, som har krævet meget tidlig udskiftning. 

Særlige forhold 

b) Ved større vinduesparti til tagterrasse har underkarme, 

som ligger an tæt mod terrassens træbelægning vist dårlig 

holdbarhed – med råd pga. fugtopsprøjt/fra vejrliget, og har krævet 

en fuld udskiftning af de underste dele af vindues-/dørpartiet. 

KÆLDRE 

a) I flere af de eftersete kældre ses moderat fugtopstigning 

uden svampeangreb. 

b) Behov for omfundering – se under facader. 

VÅDRUM 

a) Vinyl på gulve – har vist den forventede korte levetid med 

behov for udskiftning eller større reparationer. 

a) Vådrum med betongulve og fliser på vægge og gulve har 

vist god holdbarhed. 

a) Der er ikke registreret kritiske rørskader. 

a) Der er eksempler på velfungerende installationsskakte placeret 

med adgang uden for vådrummet. 

b) Der er flere eksempler på dårlig adgang til skjulte rørføring 

i skakte eller nedhængte lofter – uden lemme – eller demonterbare 

partier. 

b) Silikatplade på vægge kvæller, hvilket har krævet en udskiftning 

formentlig på grund af vandskade. 

b) I et enkelt tilfælde har afløb fra køkkenvasken, ophængt 

med for lille fald, og ført over det nedhængte loft medført stadigt 

forstoppelse med fedt fra husholdningen. Det har krævet 

periodisk håndværkerbistand. 

DRIFT 

Der foreligger trods lovkrav få eller ingen regulære driftsplaner. 

I de fleste tilfælde fortages driften ad hoc forskelligt efter 

ejernes omsorg for ejendommen og deres økonomiske formåen. 

Decideret misligholdelse af kritiske bygningsdele ses 

stort set ikke. 

Resultater - Holder det - Holdes det? 15

Skemaer viser de 12 ejendommes forløb siden deres renovering sat i forhold til alm. anvendte levetider 

Konstruktion levetider 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 

Tagdækning 60 - 70 60 70 

naturskifer 60 - 90 60 

fibercement 35 - 40 35 40 

tagpap 25 - 35 30 35 

let underlag 25 - 35 25 35 

fast underlag 50 - 70 50 70 

zinkinddækning 

Facade 

25 - 30 25 30 

blank mur 80 - 90 ➡ 

puds 25 - 30 25 30 

malet 

Vinduer 

08 - 10 10 

træ 35 - 45 35 45 

malet 

Vådrum 

8 - 10 

let konstruk. - m. vinyl 15 - 25 15 20 

tung konstruk. - m. fliser 35 - 40 35 40 

NB. Eksempler på anvendte levetider ved renovering kan findes under www.bur.dk - Byggeriets Udviklingsråd og www.levetider.dk - Grundejernes Investeringsfond - foreløbigt projekt. 

Adresser ejendomme Byfo år 

Turesensgade 19 - 21 1989 18 

Tordenskjoldsgade 31 1984 23 

Ryesgade 119 1989 15 

Ryesgade 63 - 65 1987 20 

Rolfsvej 20 1992 15 

Kvægtorvsgade 1 1994 12 

Eriksgade 15 1996 13 

Elmegade 6a - b 1992 23 

Dannebrogsgade 19 1993 14 

Eriksgade 8 - 10 1996 12 

Sindshvilevej 10 1991 17 

Bentsonsvej 51 - 54 mfl. 1997 12 

Gennemsnit 16 

Skemaet består af to dele. Den øverste del viser generelle levetider inden for de 5 bygningsdele. Den nederste del viser de 12 ejendomme indplaceret 

under samme tidsskala i forhold til år efter byforbyelsesarbejderenes gennemførelse. 

Med de røde felter kan den foreløbige levetid, som er registreret i de enkelte ejendomme, sammenlignes med de generelle i skemaet øverst. 

F.eks. har vinduer i Thuresensgade 19-21 mod gaden stået uden malerbehandling i 20 år uden at vise synlige svækkelser - en levetid langt ud over de 

forventelige 5 år. 

16 Holder det - Holdes det? - Resultater 

Grå zone omfatter større vedligehold 

inden for en kortere årrække 

De 12 gennemgåede ejendomme giver næppe belæg for at 

drage større generelle konklusioner. De registrerede eksempler 

viser, at: 

Der er ikke konstateret tilfælde af gendannelse af afhjulpne 

svampeangreb. 

De anvendte konstruktioner og materialer har vist god holdbarhed. 

Der er vist mange gode initiativer, hvor beboerne selv har 

videreført processen med sammenlægning af boliger, etablering 

af altaner, terrasser og andre nyindretninger. 

Der udøves i de fleste tilfælde en tilstrækkelig vedligeholdelse 

ad hoc, det vil sige uden en driftsplan. I forhold til 

levetider forestår der inden for en kortere årrække større og 

omkostningskrævende vedligeholdelsesarbejder, som forudsætter 

en bedre planlægning end den foreliggende. 

12 x 5 = 60 bygningsdele er blevet efterset. 

4 bygningsdele har behov for en hurtig opretning. 

4 – 5 bygningsdele trænger til snarlig vedligehold. 

8 bygningsdele har, efter byggesagens afslutning, haft behov 

for væsentlig opretning. 

53 bygningsdele er fundet i god tilstand uden behov for snarlig 

vedligehold. 

LEVETIDER 

Levetider som forventet: 

De fleste tagdækninger 

Murede facader 

Tunge vådrumstyper 

Vinyl på gulve i vådrum 

Lette vægge af kalciumsilikatplader. 

Levetider længere end forventet: 

Vinduer udført af træ, inklusiv malerbehandlig udført efter gæl- 

Generelle konklusioner og anbefalinger 

dende normer. Små vådrum med vask monteret på svingdør. 

Levetider kortere end forventet: 

Pudsede facader med utilstrækkelig vandafledning. 

ANBEFALINGER 

Iflg. skemaerne på side 15 og 16, forestår der indenfor en 10 

– 15 års periode for de fleste af de undersøgte ejendomme 

større vedligehold på tage, facader, vinduer og vådrum. Det 

anbefales ejerne at følge en kvalificeret driftsplan. 

TAGE 

Ved nye tagdækninger bør altid vælges undertag af god kvalitet 

også under skiferdækninger, det letter det periodiske 

vedligehold af zinkinddækninger og andre reparationer. Ved 

tagterrasser bør træværk til gulv sikres mod rådfremkaldende 

opsprøjt fra vejrliget, f.eks. ved riste i terrassens gulvhøjde. 

FACADER 

Bygningsfremspring og gesimser bør altid sikres en god vandafledning, 

speciel ved pudsede og/eller malede facader, men 

også ved murede, blanke facader. Afdækningerne bør foretages, 

så husets arkitektur ikke forringes. 

VINDUER 

Vælg kvalitetsmærkede trævinduer af god kvalitet, malerbehandlet 

fra fabrik og monteret med diffusionsåbne fuger og 

vandafvisende sålbænk. 

VÅDRUM 

Vælg såkaldt tunge vådrumskonstruktioner af armeret beton 

belagt med gulvklinker. Såvel tunge som lette vægtyper bør 

beklædes med vægfliser. 

KÆLDRE 

I grundmurede ejendomme bør den opstigende fugt risikovurderes 

med en fugtmåling. I de fleste tilfælde er fugtproblemerne 

ikke værre end, at kælderens anvendelse kan tilpasses hertil. 

Generelle konklusioner og anbefalinger - Holder det - Holdes det? 17

Gennemgang af ejendomme 

18 Holder det - Holdes det? - Gennemgang af ejendomme 

Gennemgang af ejendomme - Holder det - Holdes det? 19

Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 

20 Holder det - Holdes det? - Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 

EJENDOMMENE TURESENSGADE 19 – 21 

OG NANSENSGADE 20 – KØBENHAVN K 

Ejendommene er opført i 1889 og renoveret efter en byfornyelsesbeslutning 

i 1989, d.v.s. for næsten 20 år siden. Ejendommene 

indeholder i dag 29 lejligheder i 5 etager. Tagetagen 

er udnyttet til 3 boliger og til pulterrum. Der er fuld 

kælder som anvendes til restaurant, birum og pulterrum m.m. 

Andelsboligforeningen er oprettet i 1993. 

OPFØLGNING 

Almindelig løbende vedligehold 

Vinduer mod gård er malet i 2003 

Facade mod gård malet i 2003 

Hovedtrappe er vedligeholdt i 2006. 

Der er i 2006 og 2007 udført sammenlægning af lejligheder 

to steder. Nansensgade 3. sal til venstre og højre samt tilsvarende 

på 1. sal til venstre og højre. 

UNDERSØGTE BYGNINGSDELE 

Tagprofilet er et Københavnertag dækket med fibercement og 

tagpap. Der er ikke undertag. Taget blev renoveret ved gen- 

anvendelse af de oprindelige spærkonstruktioner, hvor rådne 

dele blev udskiftet. Hele tagopbygningen blev fornyet med 

tagdækning, nye lægter og fibercement lagt i asfaltkit på de 

skrå flader og tagpap på brædder på den flade del. 

Der er monteret nye kviste mod gade og gård. Alle zinkinddækninger, 

tagrender, udluftningshætter m.m. er ligeledes 

udskiftet. Indvendige beklædninger af tagfladerne er gipsplader, 

efterisolerede og forsynet med dampspærre. 

Tagene er uden synlige utætheder og svigt. Der udøves et 

fagligt eftersyn en gang årligt. 

Facaderne blev renoveret i forbindelse med byfornyelsen. 

Som et forsøg blev en af gadefacaderne istandsat med indfarvet 

puds, medens de to mindre bygninger blev behandlet 

med silikatmaling. 

Gårdfacaderne blev afrenset og filset. Dele af facaderne blev 

malerbehandlet. Gadefacaderne er ikke vedligeholdt siden 

byfornyelsen og trænger til en snarlig, generel istandsættelse. 

Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 - Holder det - Holdes det? 21

God vandafvisning af bygningsfremspring sikrer facaden mod 

underliggende fugtskader, specielt hvor der er revnedannelser 

i gesimserne. De aktuelle gesimsforkanter er ikke tilstrækkeligt 

skrånende til en tilstrækkelig vandafvisning. 

Gårdfacaden blev repareret og malerbehandlet i 2003. Malervedligehold 

sættes normalt til 5 - 7 år. 

Gadefacaden har dog, med et interval på næsten 20 år, vist 

en væsentlig længere levetid end forventeligt. Behovet for 

større pudsreparationer passer meget godt med de ca. 20 år, 

der er gået siden renoveringen. 

Facaden til Nansensgade 20 har, i hele højden, omfattende 

revnedannelser, som bør efterses af en geotekniker. 

Alle vinduer mod gade og gård blev i forbindelse med by- 

22 Holder det - Holdes det? - Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 

fornyelsen udskiftet med nye fabriksfremstillede trævinduer 

med termoglas og ventilationsspalter. 

Vinduerne mod gaden har vist en forbavsende god holdbarhed, 

idet de ikke er blevet vedligeholdt siden de blev isat i 

forbindelse med byfornyelsesarbejdernes gennemførelse. 

Malervedligehold på trævinduer sættes normalt til 5- 7 år, så 

de 20 år er langt ud over normal levetid. De trænger nu til 

vedligehold. Vinduerne mod gård blev malerbehandlet sammen 

med den øvrige facade i 2003. 

Kælderen og den nederste del af facaden mod terræn har 

for ejendomme med grundmurede fundamenter, almindelig 

opstigende grundfugt. 

Kælderens overflader på gulve og vægge blev malerbehand- 

let. Der er omfattende fugtskader fra opstigende grundfugt 

på næsten alle indvendige vægoverflader i en højde på 1 meter 

over gulv, men der ses ikke opfugtet murværk nær fugtfølsomme 

trækonstruktioner. I restaurantlokalerne er vægge 

delvis dækket med plader. 

Alle vådrum blev nyindrettet med betonkonstruktion og 5 x 5 

cm gulvklinker. Væggene blev beklædt med fliser. Vandinstallationerne 

er udført med synlige, galvaniserede stålrør samlet 

med randfittings. 

Ud over nødvendig udskiftning af fuger langs gulve er de 

eftersete gulve uden skader. 

Så vidt det blev oplyst er ingen af gulvene udskiftet. 

Der ses ingen fugt eller vedligeholdelsesmæssige behov på 

øvrige dele af vådrummene. 

KONKLUSION 

Taget har vist god holdbarhed, formodentlig på grund af kvalificeret 

årligt eftersyn. 

Vinduerne har vist overraskende god holdbarhed, på trods af 

manglende periodisk vedligehold. 

Afskalningerne på kældervægge er forudsigelige, men kælderen 

fungerer fint til sine formål. 

Vådrum har ligeledes vist god holdbarhed, bl.a. fordi de holdes 

under beboernes opsyn. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan. Vedligehold er 

foretaget ad hoc efter vurderet behov og økonomisk formåen. 

Den begrænsede dokumentation af drift skyldes bl.a. at der 

skete tab af den foreliggende dokumentation. 

Turesensgade 19 - 21 / Nansensgade 20 - Holder det - Holdes det? 23

Tordenskjoldsgade 31 

EJENDOMMEN TORDENSKJOLDSGADE 31 – KØBENHAVN K 

Kvarteret Gammelholm er opført før 1878. Denne ejendom er 

bygget i 1871 og renoveret efter en byfornyelsesbeslutning i 

1984, dvs. for ca. 23 år siden. Ejendommen er på 5 etager og 

indeholder 11 lejligheder. Tagetagen indeholder en lejlighed. 

De øvrige er fordelt med to på hver etage. Tagrummet indeholder 

pulterrum. Der er fuld kælder som anvendes til birum 

og pulterrum. 

Andelsboligforeningen er oprettet i 1994 da ejendommen blev 

tilbudt lejerne som andelsbolig. De 3 tilbageværende lejere 

ønskede ikke at overtage boligerne som andelslejligheder, 

formodentlig fordi der kun blev udført begrænset istandsættelse 

af lejlighederne i opgangens højre side. 

OPFØLGNING 

Almindelig løbende vedligehold 

Vinduer er malet i 1994 

Der er udført omfattende fundamentsforstærkninger i 2002 

Gadefacaden er omfattende renoveret i 2003. Der er etableret 

2 nye franske altaner i tagetagens gavl i 2005 


Tagprofil er københavnertag med fiberskifer på skrådelen og 

tagpap på den flade del. Der er ikke undertag. Etageadskillelsen 

mellem tagrum og underliggende lejlighed er efterisoleret. 

Der blev etableret ny konstruktion af taglægter og brædder/ 

krydsfiner som underlag for tagbelægningen. Alle blikkenslagerinddækninger, 

tagrender, taghætter, udluftninger m.m. 

blev udskiftet, ligesom der blev etableret efterisolering og 

dampspærre og indvendige gipspladevægge. 

Der er udført nye kviste mod gade og gård. 

Tagene er uden synlige utætheder og svigt. 

Der er indtil nu kun udført et minimalt vedligehold på taget. 

Gadefacaden blev renoveret med nye fuger i blanke murpartier. 

Pudsede partier og trukne gesimser blev repareret og 

malerbehandlet. Gårdfacaden blev afrenset, filset og delvis 

malerbehandlet. Gadefacaden har siden 2003 gennemgået en 

omfattende renovering med udskiftning af større pudspartier. 

Alle pudsede overflader blev malerbehandlet. 

24 Holder det - Holdes det? - Tordenskjoldsgade 31 Tordenskjoldsgade 31 - Holder det - Holdes det? 25

De store skader på gesimser og pudsede facadedele skyldes 

utilstrækkelig vandafledning fra bygningsfremspring. Derfor er 

der i forbindelse med renoveringen i 2003 lagt zinkafdækninger 

på de fleste gesimser og sålbænke. Gårdfacaden er behæftet 

af mange ”lyn” og revnedannelser, som bør repareres, dog 

først efter at den planlagte grundforstærkning er gennemført. 

Alle vinduer mod gade og gård blev udskiftet med nye fabriksfremstillede 

trævinduer med isoleringsruder. Vinduer 

mod gade i tagetagen er udskiftet i forbindelse med en større 

renovering af gadefacaden. 

Ud fra en visuel vurdering kan der registreres rådskader på 

vinduesrammerne. Der er konstateret delvis udskiftning af 

vinduer i tagetagen og begyndende rådskader på de øvrige. 

23 år vurderes ikke som unormal maxlevetid for vinduer udført 

med stor andel af splinttræ kombineret med et minimum 

af vedligehold. 

26 Holder det - Holdes det? - Tordenskjoldsgade 31 

Kælderens overflader på gulve og vægge blev repareret og 

vægoverfladerne malerbehandlet. Etageadskillelse og kælder 

blev varmeisoleret og forsynet med underliggende gipsloft. 

Der blev ikke udført fundamentsforstærkning i forbindelse 

med byfornyelsesarbejderne. 

Siden har der vist sig større sætningsskader som formodentlig 

delvist har sin årsag i grundvandssænkninger på nærliggende 

byggepladser. Halvdelen af facader og skillevægge er 

blevet omfunderet – den resterende del forestår. De udførte 

grundforstærkninger har resulteret i mange revnedannelser 

hidrørende fra eftersætninger – dvs. når de bærende vægge 

tilpasser sig de nye bærepunkter. 

Der ses synlige fugtopstigninger på alle vægge i en højde på 

0,5 - 1 m over gulv. Fugtskader på kælder i en grundmuret 

ejendom er helt normalt forekommende. Mange af ejendommene 

på Gammelholm er funderet på træpæle. Svigt dvs. 

rådne pæletoppe, har vist sig på enkelte ejendomme. Andre 

har ved frigravning vist helt ubeskadigede pæle. 

Alle vådrum blev nyindrettet med fliser på vægge og banevinyl 

på gulve. Vandinstallationerne blev udført med skjulte 

kobberrør/plexrør. Lodrette stigrør findes bag demonterbare 

køkkenelementer eller lemme i korridorer. Ud af 11 vådrum 

har brusepladsen i 4 – 5 rum fået udskiftet vinylbelægningen. 

De øvrige holder endnu. Slitage på vådrum er afhængig af 

brugernes anvendelsesmønster, hyppighed i antal bade og 

renholdelse af rummets overflader. 

Blandt de eftersete vådrum er rum, som har klaret den daglige 

belastning af op til 4 voksne beboere. 

KONKLUSION 

Tag og inddækninger har vist en god holdbarhed – foreløbig 

i 23 år. En facades holdbarhed på ca. 20 år vurderes som 

normal, når kritiske bygningsfremspring ikke blev forsynet 

med god vandafvisning. 

Vinduer i gårdfacaden bør snarest malerbehandles. 

I kælderen ses ikke opfugtet murværk nær fugtfølsomt træværk. 

De aktuelle vådrumsgulve udført af banevinyl på underlag af 

krydsfiner har vist en forbløffende levetid på 23 år, hvilket er 

væsentlig længere end forventet. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan af andelsboligforeningen. 

Vedligehold er foretaget ad hoc efter vurderet behov 

og økonomisk formåen. De meget omkostningskrævende fundamentsforstærkninger 

som kun er halvt gennemført, er blevet 

prioriteret først. Der eksisterer ikke fortløbende dokumentation 

for afholdte driftsarbejder, dog er de afholdte grundforstærkninger 

og renovering af gadefacaden veldokumenteret. 

Tordenskjoldsgade 31 - Holder det - Holdes det? 27

Ryesgade 119 

28 Holder det - Holdes det? - Ryesgade 119 

EJENDOMMEN RYESGADE 119 – KØBENHAVN Ø 

Ejendommen er opført i 1874. Den er renoveret efter en byfornyelsesbeslutning 

i 1989. Huset er 5 etager og indeholder 

11 lejligheder. Tagetagen er udnyttet til pulterrum. De øvrige 

etager rummer hver 2 lejligheder. Der er fuld kælder, som 

anvendes til birum og pulterum. 

Mange lejligheder er efterfølgende indrettet individuelt. 

Andelsboligforeningen er oprettet efter byfornyelsen, da ejendommen 

blev tilbudt lejerne. En tilbageværende lejer ønskede 

ikke at købe sin bolig. 

OPFØLGNING 

Almindelig løbende vedligehold. 

Der er sammenlagt to lejligheder i stueetagen til venstre. 


Tagprofil er hanebåndstag. De oprindelige taglægter blev oprettet. 

Taget blev fornyet med tagdækning af naturskifer lagt 

i asfaldtkit uden undertag. Alle blikkenslagerinddækninger, 

tagrender, taghætter, udluftninger m.m. blev ligeledes fornyet. 

Etageadskillelsen under pulterrum er isoleret. Der efterisoleredes 

med dampspærre og opsattes gipsplader på tagværkets 

indvendige side. Der ses en del ” kikkere” i tagdækningen indefra. 

Taget må således formodes at være utæt overfor fygesne. 

Gadefacaden står i blanke røde mursten med renoverede fuger. 

Bygningsfremspring er blevet afdækket med skiferplader. 

Gadefacaden fremstår lige så fint som ved opførelsen om end 

med en vis patina. Gårdfacaden står i gule teglsten og er ligeledes 

lettere tilsmudset af tidens tand. Vandrette bygningsfremspring 

er afdækket med beton. 


trævinduer med ventilationsspalter. Det er 

usikkert om vinduerne er malet udvendigt efter renoveringen. 

Vinduerne på 4. sal trænger til et snarligt malervedligehold. 


væggene malerbehandlet. Der ses mange fugtudblomstringer 

på alle vægge, men der fornemmes ikke fugtig lugt. Fugtskader 

af den konstaterede karakter er normalt i kældre med 

murede fundamenter. 

Ryesgade 119 - Holder det - Holdes det? 29

Vådrumsgulve blev udført som tunge konstruktioner og overflader 

af fliser/klinker. Et par gulve i brusernicher er efterfølgende 

oprettet på grund af bagfald. Vandinstallationerne 

blev udført med skjulte kobberpør/plexrør. Lodrette stigrør er 

monteret bag demonterbare køkkenelementer eller lemme i 

korridorer. 

KONKLUSION 

Taget har, trods utilstrækkelig vedligehold, vist god holdbarhed, 

men bør eftergås for vand- og sneindtrængen. 

30 Holder det - Holdes det? - Ryesgade 119 

Facaderne fremstår pænt uden svigt. 

Vinduerne er utilstrækkeligt vedligeholdt og viser dårlige 

holdbarhed. Udskiftning bør overvejes. Opstigende grundfugt 

i kældervægge skal holdes under opsyn. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan af de nuværende 

ejere. Vedligehold er foretaget ad hoc efter vurderet behov og 

økonomisk formåen. 

Ryesgade 119 - Holder det - Holdes det? 31

Ryesgade 63 - 65 

EJENDOMMEN RYESGADE 63 – 65 - KØBENHAVN Ø 

Ejendommen er opført i 1880’erne. Den er totalrenoveret efter 

en byfornyelsesbeslutning i 1987, dvs. for 20 år siden. 

Ejendommen er på 5 etager med i alt 16 2-rums lejligheder. 

Taget er et københavnertag med manzard, og tagrummet er 

indrettet med pulterrum og tørreloft. Husets stueetage anvendes 

til erhverv. Der er fuld kælder, som indeholder birum og 

pulterrum. Det gamle portrum er indrettet til cykelopbevaring 

og har adgang fra det fælles gårdanlæg. 

Ejendommen blev overtaget af en privat ejer ved årskiftet 

1997 – 98. 

OPFØLGNING 

Der er foretaget almindelig, løbende vedligehold. 

Tagpap på den flade del mod gaden er skiftet i 2005. 

Vinduer er malet i 2005. 

Vindueslister i de underste rammer samt tætningslister i false 

er udskiftet i 2005. 

Gadefacaden er renoveret i 2005. 

Indgangsrepos blev udskiftet på grund af problemer med bærende 

dele. 

Vægge af silikatplader i 4 badeværelser har haft fugtskader. 

Udskiftning er foretaget i 1 tilfælde. 


Tagprofil er et københavnertag. Taget blev fornyet med nye 

lægter samt brædder/krydsfiner som underlag for ny tagdækning. 

Den skrå del er belagt med naturskifer, den vandrette 

har tagpap. 

Der er ikke undertag. Alle zinkinddækninger, tagrender, udluftningshætter 

m.m. blev fornyet. Gulvet mellem tagrum og 

underliggende bolig er isoleret. Taget ses, på nær en enkelt 

utæthed, uden synlige skader og svigt. 

Gadefacaden, som står i blanke røde teglsten, fik kun renoveret 

fugerne i mindre omfang. Gårdfacaden blev afrenset, 

filset og fremstår uden yderligere behandling. Gesimser mod 

gaden har mindre revnedammelser og mod gården ses mindre 

fugtopstigning langs terræn. Forretningsfacaden i stueplan 

var ikke omfattet af byfornyelsen. 

Alle vinduer mod gade og gård blev udskiftet i forbindelse 

32 Holder det - Holdes det? - Ryesgade 63 - 65 Ryesgade 63 - 65 - Holder det - Holdes det? 33

med byfornyelsen, til fabriksfremstillede trævinduer. Bundlister 

blev udskiftet til aluminium i 2005. 

Kælderens overflader blev repareret og vægge malerbehandlet 

i 1987. Der ses en del mindre fugtopstigninger på vægge 

og især i trappehuse til bitrapper. 

De konstaterede fugtskader anses for normale ved huse med 

grundmurede fundamenter. Så længe der ikke er risiko for 

skadelig opfugtning af tilstødende træværk, kan udnyttelsen af 

kælderen tilpasses en hensigtsmæssig funktion uden problemer. 

Alle vådrum blev nyindrettet med betonkonstruktion som gulv 

og fliser på vægge og gulve. På grund af de meget små lejlighedsstørrelser 

blev der til denne ejendom udviklet og afprøvet 

en særlig indretning, hvor de små vådrum blev udstyret 

med en svingdør, hvorpå håndvasken var monteret og kan 

svinge ind over toilettet under badning. Vandinstallationerne 

blev udført med skjulte kobberrør/plexrør. 

Lodrette stigrør er installeret bag demonterbare køkkenelementer. 

Fem vådrum angives at have haft vandskader, men 

den spektakulære indretning har generelt vist sig at leve op 

til forventningerne. De særlige nylonbeslag, som svingdørene 

er ophængt i, fungerer ligeledes upåklageligt. 

KONKLUSION 

Tag og inddækninger har vist en almindelig, god holdbarhed 

i foreløbig 20 år. 

Med løbende vedligehold, har de blanke facader vist god 

holdbarhed. 

Vinduerne er løbende vedligeholdt, hvilket betyder, at de har 

vist ekstraordinær god holdbarhed. 

De mindre fugtskader som ses på kældervæggene anses for 

helt normale. 

Tilsyneladende er de små vådrum behandlet nænsomt af 

beboerne, ligesom utætheder er udbedret, hvorved vådrummene 

inkl. den særlige svingdør, viser ekstraordinær 

god holdbarhed. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan for ejendommen. 

Oplysninger viser, at der bliver udøvet et opmærksomt 

opsyn og profylaktisk vedligehold. 

34 Holder det - Holdes det? - Ryesgade 63 - 65 Ryesgade 63 - 65 - Holder det - Holdes det? 35

Rolfsvej 20 

36 Holder det - Holdes det? - Rolfsvej 20 

EJENDOMMEN ROLFSVEJ 20 - FREDERIKSBERG 

Ejendommen er opført i 1892 og renoveret efter en byfornyelsesbeslutning 

i 1992/93, dvs. for ca. 15 år siden, som en 

såkaldt ”opfordringsejendom” med minimumsprogram. Ejendommen 

er på 5 etager og indeholder 20 lejligheder. Taget 

er en 45 graders hanebåndskonstruktion og rummer 4 lejligheder, 

over hanebåndet er indrettet pulterrum. Der er fuld 

kælder, som indeholder birum, pulterrum og kedelrum. 

Andelsboligforeningen er oprettet før byfornyelsesarbejdernes 

gennemførelse. 

OPFØLGNING 


Vinduer er malet individuelt af beboerne. 

På gadefacaden er foretaget mindre udskiftning af mursten. 

Der er udført dræning af gadefacaden. 

Diverse udskiftninger af pumper mv. i kedelrum. 


Taget blev oprettet med nye lægter og brædder/krydsfiner 

på eksisterende spær. Den skrå del er belagt med naturskifer 

lagt i asfaltkit den flade del med tagpap. Der er ikke etableret 

undertag. Alle zinkinddækninger, udluftningshætter, tagrender 

blev nyetableret. Tagrummet blev efterisoleret med dampspærre 

og indvendig væggips. Kviste mod gade og gård blev 

renoveret. Taget ses uden synlige utætheder og svigt på trods 

af, at der indtil nu kun er udført et minimalt vedligehold. 

Gadefacaden og gårdfacadens blanke murværk i gule teglsten 

blev afrenset på en noget hårdhændet måde, hvilket har resulteret 

i, at murstenenes såkaldte ”brandhud” blev fjernet 

og efterlod stenene ru og mere smudsmodtagelige end før. 

Skadede teglsten og fuger blev repareret. Andelsboligforeningen 

har efterfølgende bekostet et udvendigt dræn langs 

gadefacaden. Der ses mindre skader på murfuger og støbte 

afdækninger, men generelt fremstår facaderne uden større 

svigt, men skæmmet af facadeafrensningen. 

Alle vinduer blev, før byfornyelsen, udskiftet med nye fabriksfremstillede 

trævinduer, disse er blevet malervedligeholdt udvendigt 

af de enkelte beboere inden for de senere år – en 

mindre hensigtsmæssig metode, som efterlader huset i forskellig 

kvalitetsniveau. 

Rolfsvej 20 - Holder det - Holdes det? 37

Kælderens overflader blev repareret og vægfladerne malerbehandlet. 

Etageadskillelsen mod stueetagen blev varmeisoleret 

og forsynet med underliggende gipsloft. Kælderen føles tør 

uden fugtlugt, og der ses de for en kælder med grundmurede 

fundamenter almindelige fugtafskalninger. 

Kun enkelte vådrum blev renoveret i forbindelse med byfornyelsesarbejderne. 

Disse blev udført med tunge, betongulve 

og med fliser og mosaik på vægge og gulve. Vandinstallationerne 

blev udført med skjulte kobber-/plexrør. Lodrette stigrør 

findes bag demonterbare køkkenelementer eller bag lemme 

i korridorer. Særskilt vandmåler er placeret over en utæt lem 

i vådrummene med risiko for fugtskader over det nedhængte 

loft. Rummene synes i øvrigt uden væsentlige svigt og er 

tilsyneladende velfungerende. 

38 Holder det - Holdes det? - Rolfsvej 20 

KONKLUSION 

Tag og inddækninger har vist god holdbarhed i de forløbne 

15 år. Den hårdhændede facadeafrensning må forventes af få 

indflydelse på den kommende vedligeholdelse. 

Vinduerne bør omfattes af en mere systematisk vedligeholdelse. 

Der er konstateret en betydelig sætningsrevne i en bruserniche. 

Den bør holdes under opsyn. 

DRIFT 

Der findes ingen driftsplan. Ejendommens vedligeholdelse besluttes 

af den enkelte beboer og i øvrigt ad hoc efter skønnet 

behov og økonomi. 

Rolfsvej 20 - Holder det - Holdes det? 39

Kvægtorvsgade 1 

EJENDOMMEN KVÆGTORVSGADE 1 – KØBENHAVN V 

Ejendommen er opført i 1885 og totalrenoveret efter en byfornyelsesbeslutning 

i 1994, dvs. for ca. 15 år siden. Huset er 

i 5 etager og rigt dekoreret. Der er 2 opgange med 2 lejligheder 

pr. etage, i alt 21 lejligheder. Kælderen er nyindrettet 

og anvendes til erhverv. Tagrummet indeholder boilerrum for 

centralvarmeanlægget, pulterrum og et større fælleslokale i 

hjørnetårnet. 

Andelsboligforeningen var oprettet før den støttede renovering. 

OPFØLGNING 


Facaden gennemgående renoveret på grund af revnedannelser. 


Tagkonstruktionen er københavnertag. Der blev i forbindelse 

med byfornyelsen monteret nyt underlag i form af taglægter, 

brædder og krydsfiner. Den skrå tagflade blev forsynet med 

undertag og belagt med naturskifer og det flade midterareal 

med tagpap. Kviste mod gade og gård blev renoveret med 

nye inddækninger, alle øvrige zinkinddækninger, udluftnings- 

hætter og tagrender blev fornyet. Etageadskillelsen mellem 

tagrum og underliggende lejligheder blev isoleret. Taget ses i 

god stand uden synlige utætheder eller svigt. 

Gadefacadens pudsede overflader blev renoveret med ny 

puds og malerbehandling. Gårdfacaden blev afrenset, filset 

og dele af den malerbehandlet. Der konstateres større fugtopstigninger 

langs terræn. Begge facader står i øvrigt pænt og 

intakt. De hvidmalede bånd og udsmykninger på gadefacaden 

er præget af tidsforløbet. Der er revnedannelser på bygningsfremspring, 

som ikke er afdækket mod vejliget. 

Det er kun vinduer i de øverste etager, som blev udskiftet 

med nye fabriksfremstillede trævinduer, de øvrige hidrører fra 

før byfornyelsen og er løbende vedligeholdt. 

Den høje kælder er indrettet til kontorformål for ca. 2 år siden. 

Fundamenterne er grundmurede, det afstedkommer en 

del opstigende grundfugt, som løbende udbedres med overfladebehandling 

og beklædningsplader. 

Kun enkelte vådrum blev nyindrettet i forbindelse med byfor- 

40 Holder det - Holdes det? - Kvægtorvsgade 1 Kvægtorvsgade 1 - Holder det - Holdes det? 41

nyelsesaktiviteterne. Gulvene blev udført af beton, udsparet 

i et træbjælkelag. Overfladerne beklædtes med vægfliser og 

gulvklinker. Husets øvrige vådrum er udført af andelshaverne 

selv før eller efter byfornyelsesarbejderne. 

KONKLUSION 

Tag og inddækninger har vist almindelig god holdbarhed 

trods en begrænset vedligeholdelsesindsats. De rigt dekorerede 

facader fremstår i god stand, men kunne vinde ved 

afdækning af bygningsfremspring. 

Vinduerne i de øverste to etager, som er omfattet af byfornyelsen 

har indtil nu vist almindelig god holdbarhed på ca. 15 år. 

De øvrige vinduer er først udskiftet i 2003. 

Fugtpletter på kældervægge er helt normalt, men bør holdes 

under observation. 

De omfattede vådrum har vist almindelig god holdbarhed. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan. Vedligehold er 

foretaget ad hoc efter vurderet behov og økonomisk formåen. 

Der foreligger ikke dokumentation for afholdte driftsarbejder, 

dog findes fin dokumentation for afholdte grundforstærkninger 

og renovering af gadefacaden. 

42 Holder det - Holdes det? - Kvægtorvsgade 1 Kvægtorvsgade 1 - Holder det - Holdes det? 43

Eriksgade 15 

44 Holder det - Holdes det? - Eriksgade 15 

EJENDOMMEN ERIKSGADE 15 – KØBENHAVN V 


i 1995/96, dvs. for ca. 13 år siden. Huset er et 

muret hus på 5 etager. Tagprofilen er et såkaldt københavnertag. 

Tagrummet anvendes til pulterrum. Ejendommen indeholder 

20 lejligheder. Ved udskiftning af hovedtrappen til en 

brandsikker ståltrappe kunne køkkentrappen nedlægges og 

give mulighed for en glaspåbygning med udvidelse af køkkenet 

i gårdarealet. Der er fuld kælder, som anvendes til erhverv, 

fællesvaskeri og depotrum/boilerrum samt cykelopbevaring. 

Andelsboligforeningen er oprettet før byfornyelsesarbejdernes 

gennemførelse. 

OPFØLGNING 

Almindelig vedligehold foretaget løbende. 

Vinduer malet udvendigt i 2001 – 02. 


Tagdækning er udskiftet i 1991 – altså før byfornyelsesarbejderne 

- med nye lægter og fibercementskifer på den skrå del og 

brædder/krydsfiner som underlag for tagpap på den flade mid- 

terdel. Der er ikke udført undertag. Tagrummet er isoleret mod 

de underliggende lejligheder. Alle blikkenslagerinddækninger, 

tagrender, udluftningshætter m.m.. blev i samme proces fornyet 

for 13 år siden. Taget ses uden synlige utætheder eller svigt, 

selv om der indtil nu kun er udført et minimalt vedligehold. 

Gadefacaden blev omfattende renoveret i forbindelse med 

byfornyelsen i 1996. Den står pudset med trukne gesimser 

ud for hver etage og er efterfølgende malerbehandlet. Gårdfacadens 

blanke murværk med rulleskifter som gesimser, blev 

afrenset og fugerne udskiftet. Underfacaden står pudset og 

malet. Såvel det blanke murværk som de pudsede og malede 

overflader står pæne uden skader. 

Vinduer blev i 1996 udskiftet med nye fabriksfremstillede 

trævinduer med termoglas. Vinduerne er malervedligeholdt i 

2001- 02 og har vist god holdbarhed. 

Kælderens gulv og vægge blev repareret og vægoverfladerne 

malerbehandlet. Etageadskillelsen blev isoleret og kælderloftet 

forsynet med gipsloft. Mindre fugtskader er normalt forekommende 

i en ejendom med grundmurede fundamenter. 

Eriksgade 15 - Holder det - Holdes det? 45

Alle vådrum blev nyindrettet med klinker på betongulv samt 

vægfliser. Vandinstallationerne blev udført med skjulte kobber/ 

plexrør. Lodrette stigrør findes i skakt bag demonterbare køkkenelementer 

eller lemme til korridor. Der er ikke konstateret 

svigt eller skader. Vådrummene har vist god holdbarhed. 

KONKLUSION 

Der vurderes ikke at være behov for mere omfattende vedligeholdelse 

af taget. 

Facaderne patinerer smukt og skønnes ikke at have behov for 

umiddelbar vedligeholdelse. 

46 Holder det - Holdes det? - Eriksgade 15 

Vinduerne har vist god holdbarhed, men bør malerbehandles 

inden for længe. 

Vådrummenes plastiske fuger bør eftergås jævnligt. 

DRIFT 

Der blev udført en driftsplan i 1997, denne anvendes i et vist 

omfang, men den er ikke revideret siden. Der er behov for en 

opdateret plan, som kan anvendes, når større driftsarbejder 

skal iværksættes. 

Eriksgade 15 - Holder det - Holdes det? 47

Elmegade 6A - B 

48 Holder det - Holdes det? - Elmegade 6A - B 

EJENDOMMEN ELMEGADE 6 A – B - KØBENHAVN N 


i 1992, dvs. for ca. 17 år siden. Huset er på 5 

etager og indeholder 10 lejligheder. Tagrummet er indrettet til 

pulterrum. Den høje kælder anvendes til erhverv/forretninger. 

Andelsboligforening etableret efter byfornyelsen. 

OPFØLGNING 

Efter byfornyelsesarbejderne er foretaget almindelig løbende 

vedligeholdelse. 

Gadefacaden er renoveret i 2002 bl.a. med afdækning af bygningsfremspring 

med skiferplader. 

Trapperne er vedligeholdt i 2006. 

Vinduer er malet udvendigt i 2008. 


Taget er et såkaldt københavnertage, det blev fornyet i forbindelse 

med byfornyelsen med opretning af tagkonstruktionen 

og naturskifer på den skrå del og med brædder/krydsfiner 

og tagpap på det flade midterfelt. Der er ikke udført undertag. 

Tagrummet blev isoleret mod underliggende lejligheder. 

Alle zinkinddækninger, tagrender, udluftningshætter m.m. 

blev ligeledes fornyet. 

Gadefacadens blanke murværk i røde teglsten fik fugerne renoveret 

efter behov. Pudsede partier samt murede felter mellem 

gesimser og sålbænke renoveredes. Gårdfacadens blanke 

murværk i gule sten fik tilsvarende defekte fuger udbedret. 


trævinduer af god kvalitet med isoleringsruder 

og ventilationsspalter. Vinduerne er kvalitetsmærkede. 

Vinduerne er vedligeholdt og fremstår uden svigt. 

Kælderens overflader på gulv og vægge blev repareret og 

vægoverfladerne malerbehandlet. 

Der kan konstateres meget lidt fugt, muligvis på grund af den 

underliggende, dybe kælder. 

Alle vådrum blev nyindrettet med betongulvkonstruktion og 

mosaikklinker samt vægfliser. Vandinstallationerne blev udført 

med synlige galvaniserede rør. 

Elmegade 6A - B - Holder det - Holdes det? 49

KONKLUSION 

Taget viser god holdbarhed trods en minimal vedligeholdelsesindsats. 

Facaderne står smukt og velrenoveret uden svigt, der skønnes 

ikke at være behov for snarligt vedligehold. 

Vinduerne vedligeholdes systematisk, senest i 2008, og trænger 

ikke til yderligere vedligehold. 

50 Holder det - Holdes det? - Elmegade 6A - B 

Kældervæggenes fugtudblomstringer anses for normalt ved 

huse med murede fundamenter. 

Vådrum er uden synlige svigt, de besigtiges løbende og har 

ikke behov for snarlig vedligehold. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan af andelsboligforeningen, 

men ejendommen vedligeholdes løbende efter 

vurderet behov og økonomisk formåen. 

Elmegade 6A - B - Holder det - Holdes det? 51

Dannebrogsgade 19 

52 Holder det - Holdes det? - Dannebrogsgade 19 

DANNEBROGSGADE 19, KØBENHAVN V 

Ejendommen er opført i 1859 som en af kvarterets ældste. 

Den blev renoveret efter en byfornyelsesbeslutning i 1993, 

dvs. for ca. 15 år siden. Ejendommen er en pudset bygning i 

5 etager med tegltag. Det indeholder 10 lejligheder, kælderen 

anvendes til birum og pulterrum. Der er gennemgang fra gaden 

via trapperummet til en lukket gård. 

Andelsboligforeningen er oprettet i 2003, da ejendommen 

blev tilbudt lejerne som andelsbolig 

OPFØLGNING 


Vinduer mod gården malet i 1994. 

Utætheder ved brandkam afhjulpet. 

På grund af bagfald blev enkelte toiletgulve oprettet efter 

renoveringen. 

Der er udført fugtstandsningsprojekt på halvdelen af kælderen 

mod gårdsiden i 2006. 

En del af tagetagen er indrettet til bolig og sammenlagt med 

lejligheden 4. sal tv. Samtidig blev der monteret ovenlys samt 

en større tagterrasse mod gården. 


I forbindelse med byfornyelsen blev tagkonstruktionen oprettet 

og belagt med nye røde vingetegl. Ligesom alle zinkinddækninger, 

tagrender, taghætter, udluftninger m.m. blev udskiftet. 

Senere er en del af tagrummet indrettet til bolig med 

tilknytning til den underliggende lejlighed. Samtidig etableredes 

en indbygget tagterrasse, Selv om dette indgreb har 

afstedkommet mange specielle inddækningsproblemer, ses 

der ingen åbenlyse utætheder eller svigt. 

Gadefacaden blev gennemgående renoveret med indfarvet 

puds. Alle bygningsfremspring og sålbænke blev sikret med 

skiferafdækninger. Gårdfacaden blev vandskuret. Langs terræn 

ses mindre opfugtning fra den grundmurede fundering. 

Ved tagnedløb i gården er murværket opfugtet. I øvrigt fremstår 

begge facader pænt og uden nævneværdige svigt. 

Alle vinduer blev udskiftet med nye fabriksfremstillede vinduer 

af godt materiale med isoleringsruder og ventilations- 

Dannebrogsgade 19 - Holder det - Holdes det? 53

spalter. Vinduer mod gaden er ikke blevet vedligeholdt siden 

isætningen for 15 år siden og viser tendens til råd. 

Kælderens gulve og vægge blev repareret og vægoverfladerne 

malerbehandlet. Etageadskillelsen til ovenfor liggende 

lejlighed blev isoleret og der opsattes gipsloft i kælderen. Der 

ses en del fugtskjolder på væggene, men kælderen føles i 

øvrigt tør, bortset fra et enkelt rum i sidebygningen, hvor der 

er skimmelsvamp. Langs gårdfacaden er der udført dræn og 

54 Holder det - Holdes det? - Dannebrogsgade 19 

forsøgt fugtstandsning ved indbankning af stålplader i højde 

med kældergulvet. Tilsvarende foranstaltninger er planlagt 

mod gaden langs facaden. 

Alle vådrum nyetableredes ved etablering af rustfri stål membran 

som underlag for mosaikbeklædt gulv. Vægge blev beklædt 

med fliser. Efterfølgende har ejendommen foranstaltet 

opkanter ved brusernicher, delvis som følge af bagfald på 

gulve. Alle vådrum ses tætte og velfungerende. 

KONKLUSION 

Tag og inddækninger har vist god holdbarhed, men de mange 

komplicerede inddækninger omkring tagterrassen bør holdes 

under et særligt opsyn. 

Sikring af facadernes bygningsfremspring er udslagsgivende 

for facadernes gode tilstand. 

Med et minimum af vedligehold har vinduerne vist foholdsmæssig 

god holdbarhed, men trænger nu til vedligehold. 

Fugtobservationer på kældervægge i huse med murede fundamenter 

anses for normalt. Forsøget med vådrumsgulvkonstruktion 

af rustfri stål viser ingen svigt. Bortset fra eksempler 

med bagfald viser vådrummene god holdbarhed. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en egentlig driftsplan. Oplysninger fra 

andelsboligforeningens formand viser, at ejendommen bliver 

holdt under aktivt opsyn og vedligehold. 

Dannebrogsgade 19 - Holder det - Holdes det? 55

Eriksgade 8 - 10 

EJENDOMMEN ERIKSGADE 8 – 10 - KØBENHAVN V 

Ejendommen er opført i 1889 og blev totalrenoveret efter en 

byfornyelsesbeslutning i 1996, dvs. for ca. 13 år siden. Huset 

er pudset og malet, taget er 45 graders hanebåndskonstruktion 

med naturskifer. 

Der er 18 lejligheder i ejendommen heraf 4 i tagetagen. Spidsloftet 

er indrettet med pulterrum. Der er fuld kælder, som 

anvendes til pulterum og diverse birum. 

Ejendommen blev solgt til en andelsboligforening i 2003. Der 

har efterfølgende været behov for større opretningsarbejder. 

OPFØLGNING 


Vinduer malet i 2008. 

Stueetagens trappeløb er renoveret i 2009. 

Kviste har fået udskiftet flunker af krydsfiner til zinkbeklædning. 

Brud på skifertagplader er udskiftet med nye plader. 

Der er i 2008 udført skiferafdækning af sålbænke og mellemgesimser. 

Sokler mod gade og gård har fået udskiftet sokkelpudsen. 


Taget blev fornyet med naturskifer lagt i asfaltkit på underlag 

af nye lægter. Blikkenslagerinddækninger, tagrender udluftningshætter 

m.m. blev fornyet. Tagetagen blev efterisoleret 

med dampspærre og indvendig væggips. Tilsvarende blev 

kviste renoveret. Skiferdækningen ses i dag med en del ”kikkere”/utætheder 

på trods af, at der efter byfornyelsen er foretaget 

flere udskiftninger af skiferplader. 

Udskiftningerne ligger ud over, hvad der kan betegnes som 

normalt vedligehold, i øvrigt ses de reparerede steder som 

”buler” i skiferdækningen som følge af, at det kun vanskeligt 

lader sig gøre at adskille og samle en tækning tætnet med 

asfaltkit. Hvis der i stedet havde været udført et undertag var 

dette problem undgået. Tilsvarende har det været nødvendigt 

at udskifte kvistenes flunker. 

Gadefacaden blev renoveret med pudsede og malede overflader 

og trukne gesimser. Gårdfacaden blev afrenset og beskadigede 

fuger repareret. Uafdækkede bygningsfremspring 

har taget skade af vejrliget, men det er efter byfornyelsen 

afhjulpet. Alle vinduer mod såvel gade som gård blev udskif- 

56 Holder det - Holdes det? - Eriksgade 8 - 10 Eriksgade 8 - 10 - Holder det - Holdes det? 57

tet med nye fabriksfremstillede med termoruder og ventilationsspalter. 


vægoverfladerne blev malerbehandlet. Etageadskillelsen mod 

stueetagens lejligheder blev isoleret og der opsattes gipsloft 

i kælderen. Der blev monteret grundvandspumpe, som fungerer 

og holder kælderen tør. 

Alle vådrum blev nyindrettet med betongulv og klinker samt 

vægfliser. Vandinstallationerne blev udført med synlige galvaniserede 

rørføringer. Lodrette stigrør er placeret bag demonterbare 

køkkenelementer eller lemme i korridorer. 

KONKLUSION 

Tag og inddækninger har vist dårlig holdbarhed pga. mangelfuld 

udførelse og valg af uhensigtsmæssig konstruktion. 

58 Holder det - Holdes det? - Eriksgade 8 - 10 

Facaderne har vist mindre god holdbarhed pga. utilstrækkelig 

afdækning af bygningsfremspring. 

Vinduer viser god holdbarhed som følge af vedligehold i 

2008. 

Mindre fugtskader i kælder anses for normalt ved ejendomme 

med murede fundamenter. 

Et badeværelse havde bagfald, men det er udbedret. Alle vådrum 

syntes velfungerende uden svigt eller behov for snarlig 

vedligehold. 

DRIFT 


Den ekstraordinære opretning og vedligehold er 

sket som en regulær byggesag forestået af en rådgiver. 

Eriksgade 8 - 10 - Holder det - Holdes det? 59

Sindshvilevej 10 

60 Holder det - Holdes det? - Sindshvilevej 10 

EJENDOMMEN SINDSHVILEVEJ 10 - FREDERIKSBERG 


i 1991, dvs. for ca. 18 år siden. Huset er 4½ 

etager med 10 lejligheder og med høj kælder. Tagetagen er en 

hanebåndskonstruktion med mansard. Der er to lejligheder i 

tagetagen, som har tilknyttede tagterrasser i tagkippen. Der 

er fuld kælder, som anvendes til birum og pulterrum. 

Andelsboligforeningen er oprettet før byfornyelsesbeslutningen. 

OPFØLGNING 


Nødvendige opretninger i forbindelse med et års gennemgangen. 

Utætheder i tag og zinkinddækninger er udbedret. 

Skorstene ude af brug og fjernet fem år efter renoveringen. 

Utætheder i afdækninger over udvendig isolerede gavle repareret 

efter fem år. 

Anverfere på vinduer er udskiftet pga. svagheder i tilholderbeslag. 

Indmuret stålprofil over kældernedgang er udskiftet pga. rustsprængninger. 

Vådrum har fået udskiftet de elastiske fuger efter 10 år. 

Savnet varme i gulve i vådrum erstattet med strålevarme i lofter. 

Ejere af taglejlighederne har selv bekostet etablering af tagterrasser 

med adgang fra spidsloftet samt indvendig ståltrappe 

fra underetagens lejlighed til disse. 

Utilstrækkeligt fald på tagpap ved tagterrasser er udbedret. 

Rækværk omkring tagterrasse hævet pga. for lav højde iflg. 

krav i bygningsreglementet. 

Underkarme i glas/træpartier mod tagterrasse udskiftet pga. 

fugtskader. 


Taget blev fornyet med naturskifer. Alle blikkenslagerinddækninger, 

tagrender, udluftningshætter m.m. blev fornyet. Der er 

ikke etableret undertag. Skråtag blev efterisoleret med dampspærre 

og indvendige gipsplader. De to tagterrasser mod gaden 

har voldt en del byggetekniske problemer. 

Gadefacaden med røde teglsten og pudset underfacade blev 

renoveret. Trukne gesimser blev repareret og malerbehandlet. 

Gårdfacadens gule teglsten blev afrenset og underetagen 

Sindshvilevej 10 - Holder det - Holdes det? 61

pudset og malerbehandlet. 2 frie gavle blev isoleret med 12 

cm mineraluld beklædt med profilerede metalplader. Mindre 

utætheder i beklædningen/inddækningen er afhjulpet. 

Alle vinduer blev udskiftet med nye fabriksfremstillede vinduer 

af fabrikatet ”Velfac træ-alu”. Ud over de kendte kondensproblemer 

fra kuldebroer langs rammekanter har vinduerne 

fungeret upåklageligt, idet anverferne dog måtte udskiftes til 

en mere stabil type. Den udførte reparation af rådden underkarm 

ved tagterrassen vil sandsynligvis ikke holde, uanset 

bundkarmen er udskiftet til egetræ, pga. den store vandbelastning 

bl.a. fra opsprøjt fra tætliggende trærist. 


vægoverfladerne malerbehandlet. 

Etageadskillelse blev varmeisoleret med bats mellem loftsbjælkerne. 

Alle vådrum blev nyindrettet. Gulve blev støbt af beton og belagt 

med klinker, vægge beklædtes med fliser. Vandinstallationerne 

blev udført med skjulte kobberrør/plexrør. Lodrette stigrør er 

monteret bag køkkenelementer uden mulighed for besigtigelse. 

KONKLUSION 

På grund af byggefejl har taget måtte udbedres, men ses nu 

uden synlige utætheder og svigt. 

62 Holder det - Holdes det? - Sindshvilevej 10 

Gade- og gårdfacade har vist god holdbarhed, men utætheder 

ved facadeudsmykningen bør afhjælpes snarest. 

Isolering af gavle anfægter husets arkitektur. Mindre utætheder 

i isoleringsafdækningen er afhjulpet. 

Vinduer mod gade og gård er løbende vedligeholdt og har 

vist god holdbarhed, hvorimod vindue- og glasparti ved tagterrasse 

afstedkommer problemer, som må påregnes at skulle 

udbedres jævnligt. 

På trods af murede fundamenter synes kælderen tør og uden 

fugtgener. 

Vådrum bliver løbende vedligeholdt ordentligt og viser god 

holdbarhed. 

DRIFT 

Der er ikke udarbejdet en gældende driftsplan. Den fra byggesagen 

udarbejdede anvendes som checkliste. Der er afsat 

kr. 100.000,- pr. år til løbende vedligeholdelse. 

Ejendommen bærer præg af et godt opsyn og iværksættelse 

af nødvendig vedligehold, så snart der er behov for det. Ejendommen 

fremstår meget velfungerende og velholdt. 

Sindshvilevej 10 - Holder det - Holdes det? 63

Bentzonsvej 51 - 53 / Godthåbsvej 53 

64 Holder det - Holdes det? - Bentzonsvej 51 - 53 / Godthåbsvej 53 

EJENDOMMENE BENTZONSVEJ 51 – 53 FREDERIKSBERG 

Ejendommene er opført i 1898. De er renoveret efter en byfornyelsesbeslutning 

i 1997, dvs. for ca. 12 år siden. Det undersøgte 

byggeri består af to bygninger, Hjørneejendommen 

Bentzonsvej 53/Godthåbsvej 53 samt Bentzonsvej 51. De 2 

huse er sammenlagt i kælder og i tagrummet. Husene er 5 

etager og indeholder 3 opgange med 24 lejligheder. Taget er 

københavnertag. Tagrummet anvendes til beboelsesrum sammenlagt 

med underliggende lejligheder samt pulterrum. 

Hele stueetagen anvendes til erhverv. Der er fuld kælder som 

anvendes til pulterrum og kedelrum. 

Byfornyelsesarbejderne er udført med individuelle løsninger, 

hvilket har gjort rørføringerne problematiske. 

Underfacaden mod gaden er renoveret med kvadrepuds, som 

har vist sig at være udført med forkert mørtelblanding. 

En del arbejder er udført samtidig med byfornyelsesarbejderne 

men med støttefinansiering fra anden side, det omfatter 

bl.a. udgravning og understøbning af fundamenterne i kæl- 

deren til nr. 51 samt en særlig istandsættelse af den bevaringsværdige 

hovedtrappen v/ Rådvad Centret. Der er udført 

større byggearbejder før byfornyelsen. Således er vinduerne 

udskiftet i starten af 1990’erne. 

Andelsboligforeningen er oprettet før byfornyelsesbeslutningen. 

OPFØLGNING 

2 lejligheder på 5. sal er udvidet ved inddragelse af det ovenliggende 

tagrum og etablerering af en intern trappe. 

Etablering af altaner på gårdfacaden. De er monteret lovlig 

tæt indbyrdes og tilgodeser ikke husets arkitektur. 


Tagets konstruktion blev oprettet, tækning blev fornyet med 

tagpap på den vandrette del af københavnertaget og fibercementskifer 

på den skrå del. Alle blikkenslagerinddækninger, 

tagrender, taghætter, udluftninger m.m. blev fornyet. Der monteredes 

nye tagvinduer i de skrå tagflader til pulterrummene. 

Der blev isoleret i træbjælkelaget mellem tagrummet og de 

underliggende lejligheder. 

Bentzonsvej 51 - 53 / Godthåbsvej 53 - Holder det - Holdes det? 65

De inddragede beboelsesrum i tagetagen er isoleret og beklædt 

med gipsplader. 

Tagene ses uden synlige utætheder og svigt. Der er indtil nu 

kun udført et minimalt vedligehold på taget. Tagflader og inddækninger 

har vist god holdbarhed og vurderes at være uden 

behov for øjeblikkelig driftsindsats. 

Facaderne blev renoveret i 1997. Gadefacaden med nye fuger 

i blanke murpartiet, pudsede partier i underfacader blev repareret 

og malerbehandlet. Gårdfacaden blev afrenset, filset 

i gul indfarvning, mens underfacaden blev malerbehandlet. 

66 Holder det - Holdes det? - Bentzonsvej 51 - 53 / Godthåbsvej 53 

Cykelparkering beskadiger facaden. På nær saltpåvirkning i 

stueetagen har de vist god holdbarhed. 

Alle vinduer mod gade og gård blev i starten af 1990’erne før 

byfornyelsen, udskiftet med nye fabriksfremstillede trævinduer. 

Vinduerne trænger til udvendig vedligehold. 

Kældrenes overflader på gulve og vægge blev repareret i forbindelse 

med byfornyelsen og vægge blev malerbehandlet. 

Etageadskillelsen over kælderen i Bentzonsvej 51 blev isoleret 

og forsynet med gipsloft. Udenfor byfornyelsesarbejderne 

er kældergulvet i samme hus sænket. 

Der ses fugtopstigning i en højde på 1/2 - 1 m over gulv, mest 

udtalt i nr. 51, sådanne fugtproblemer i huse med grundmurede 

fundamenter anses for normalt forekommende. 

Som en del af byfornyelsen blev alle vådrum nyindrettet 

med gulvkonstruktion af armeret beton, fliser på væggene 

og mosaikstifter på gulve. Vandinstallationerne blev udført 

med skjulte kobberrør/plexrør. Lodrette stigerør findes i installationsskakte 

med let adgang fra naborum via aftagelig 

lem i fuld rumhøjde. Vådrummene har vist god holdbarhed i 

de forløbne 12 år. Der skønnes ikke at være behov for vedligehold 

på nuværende tidspunkt. 

KONKLUSION 

Det begrænsede åremål, 12 år siden renoveringen, er udslagsgivende 

for ejendommenes aktuelle vedligeholdelsesstade. 

Bortset fra vinduerne fremstår ejendommenes bygningsdele 

uden åbenlyse behov for vedligehold, men renoveringsarbejdernes 

levetider nærmer sig en alder hvor de bør holdes 

under opsyn. 

DRIFT 


Vedligehold er foretaget ad hoc efter vurderet 

behov og økonomisk formåen. 

Bentzonsvej 51 - 53 / Godthåbsvej 53 - Holder det - Holdes det? 67

HOLDER DET - HOLDES DET? - Byfornyelsesdatabasen

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?