KØB OG SALG AF FAST EJENDOM
KØB OG SALG AF FAST EJENDOM
KØB OG SALG AF FAST EJENDOM
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>KØB</strong> <strong>OG</strong> <strong>SALG</strong> <strong>AF</strong> <strong>FAST</strong> <strong>EJENDOM</strong><br />
I. <strong>KØB</strong> <strong>OG</strong> <strong>SALG</strong> <strong>AF</strong> <strong>FAST</strong> <strong>EJENDOM</strong><br />
1. Indledning<br />
Køb og salg af fast ejendom finder ofte sted. Ved køb og salg af den faste ejendom sker<br />
der en overdragelse til eje. Dette kan ske ved en aftale eller ved gave. Et ejerskifte kan<br />
dog også finde sted ved tvangsauktion, arv eller ekspropriation.<br />
Hovedparten af faste ejendomme overdrages ved salg, dvs. at sælgeren mod vederlag i<br />
penge overdrager en fast ejendom til køberen. En sådan aftale kan indgås uden<br />
iagttagelse af særlige formkrav. Selv en mundtlig aftale er gyldig, men af bevismæssige<br />
grunde bør en skriftlig købsaftale foretrækkes.<br />
2. Købsaftalen og skødet<br />
Fortryder køberen ikke købsaftalen, jf. nedenfor om fortrydelsesret, skal der udfærdiges<br />
et skøde. Ved et skøde forstås ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en<br />
bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, det være sig ubetinget - endeligt - eller<br />
betinget. Et skøde kan være gjort betinget af bl.a. købesummens betaling, Tinglysningslovens<br />
§ 6. Den underskrevne købsaftale går normalt forud for skødet. Begge parter kan<br />
forlange, at skødets indhold svarer nøjagtigt til købsaftalen.<br />
Købesummen for den faste ejendom kan betales kontant eller typisk ved,<br />
• at der erlægges en kontant udbetaling, og<br />
• at køberen overtager den pantegæld, der er i ejendommen, samt<br />
• at køberen for restkøbesummen udsteder sælgerpantebrev til sælgeren.<br />
Den faste ejendom henligger fra overtagelsesdagen for køberens regning, og fra denne<br />
dag skal han betale renter og afdrag, vand, el, varme og ejendomsskatter m.v.<br />
Overtagelsesdagen vil normalt være skæringspunkt for delingen af indtægter, fx leje, og<br />
udgifter mellem sælger og køber.<br />
Risikoen for hændelig undergang og beskadigelse af den faste ejendom går over fra<br />
sælgeren til køberen på overtagelsesdagen. Parterne kan dog have aftalt et andet<br />
tidspunkt. Hvis ejendommen efter denne dag bliver udsat for hændelig skade, fx brand-<br />
eller vandskade, er køberen forpligtet til at opfylde sin del af aftalen, fx at betale<br />
købesummen.<br />
3. Sikring af ejendomsrettens overgang<br />
Sælgeren skal sikre sig, at han ikke afgiver ejendomsretten, før han har modtaget<br />
købesummen. Køberen skal sikre sig, at sælgeren ikke modtager købesummen, før han -<br />
køberen - har opnået ejendomsretten. Begge parter opnår sikkerhed ved, at købesummen -<br />
udbetalingen -, når det endelige skøde underskrives, deponeres i et pengeinstitut, hos en<br />
advokat eller en formidler, der berigtiger handlen.<br />
1
4. Forholdet til købeloven<br />
I § 1a i købeloven står, at købeloven ikke finder anvendelse ved køb af fast ejendom, men<br />
en række af bestemmelserne anvendes analogt. Det er især reglerne om mangler og<br />
købers mangelsbeføjelser, der finder anvendelse. Ud over de almindelige regler om<br />
aftaler i aftaleloven, er der jv. nedenfor retsregler der beskytter forbrugeren.<br />
5. Forbrugers rettigheder<br />
Overdragelse ved salg til en forbruger reguleres bl.a. af:<br />
• Ejendomsomsætningsloven - Lov om omsætning af fast ejendom og<br />
• Ejendomsforbrugerkøbsloven - Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast<br />
ejendom m.v.<br />
Lovene er et led i den generelle forbrugerbeskyttelse.<br />
II. <strong>EJENDOM</strong>SOMSÆTNINGSLOVEN<br />
1. Indledning<br />
Ejendomsomsætningsloven skal sikre, at forbrugeren, inden han træffer beslutningen om<br />
købet, får alle vigtige oplysninger om ejendommen og om finansieringen. Den skal også<br />
sikre, at forbrugeren i tilfælde af mangelfuld rådgivning kan gøre erstatningsansvar<br />
gældende over for ejendomsformidlerne og andre, der har ydet rådgivning.<br />
Loven er beskyttelsespræceptiv, dvs. at loven og de i medfør af loven udstedte regler ikke<br />
kan fraviges til skade for en forbruger, § 29.<br />
Loven omfatter i forhold til forbrugerne:<br />
• erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, fx et udstykningsfirma, der direkte<br />
sælger villagrunde eller sommerhusgrunde,<br />
• erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom, fx ejendomsmæglere, og<br />
• anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand om omsætning af fast ejendom, fx<br />
pengeinstitutter og advokater, § 1.<br />
Ved en forbruger forstås en person, som handler med henblik på afhændelse eller<br />
erhvervelse af en ejendom, når ejendommen hovedsagelig ikke har været anvendt eller er<br />
bestemt til erhvervsmæssig brug for den pågældende, § 1, stk. 5.<br />
Ved fast ejendom forstås<br />
• en fast ejendom, dvs. et jordareal - et grundstykke. Hvis det er bebygget, hører<br />
bygningerne også med. Der kan også være tale om en del af en fast ejendom eller en<br />
anpart af en fast ejendom,<br />
• en andel i en andelsboligforening eller en aktie eller andet adkomstdokument med<br />
tilknyttet brugsret til en bolig, § 1, stk. 6.<br />
2. Ejendomsformidlerens eller udbyderens pligter<br />
2
Ejendommen skal udbydes til kontantprisen, dvs. den pris, som ejendommen kan<br />
erhverves til uden overtagelse af lån, § 2 og § 4. Ejendommen kan tillige udbydes med<br />
opfordring til at give tilbud, i så fald skal den skønnede kontantpris opgives. I annoncer<br />
og anden markedsføring skal der gives oplysning om ejendommens kontantpris eller dens<br />
skønnede kontantpris, ejendomstype, dens beliggenhed og størrelse, antal værelser og<br />
etager, § 5. De økonomiske oplysninger, fx kontantpris samt netto- og bruttoudgifter, skal<br />
fremstå ensartet.<br />
Udover disse oplysninger skal formidleren eller udbyderen efter § 1, stk. 4 og § 17 i<br />
salgsopdraget bl.a.:<br />
• udarbejde en salgsopstilling, der indeholder de nødvendige oplysninger med<br />
ejendommens nøgletal,<br />
• udarbejde forslag til finansiering,<br />
• beregne brutto- og nettoudgifter, og<br />
• udarbejde udkast til købsaftale.<br />
Salgsopstillingen skal indeholde bl.a. oplysning om indestående lån, der kan overtages,<br />
og forslag til finansiering. En ejendomshandel omfatter to beslutninger, dvs. én, der<br />
vedrører selve købet og én, der vedrører selve finansieringen af det købte.<br />
Der er fastsat regler om hvorledes finansieringsforslaget skal beregnes, således at en<br />
køber umiddelbart kan sammenligne netto og bruttoudgifter for forskellige ejendomme.<br />
Oplyser ejendomsformidleren andre finansieringsmuligheder, skal disse fremgå af et<br />
særskilt dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen.<br />
Ejendomsformidleren skal også beregne salgsprovenu og yde sælgeren den nødvendige<br />
bistand i forbindelse med handlens efterfølgende berigtigelse.<br />
Ejendomsformidleren skal rådgive sælger og give begge parter oplysninger som er af<br />
betydning for handlen, herunder:<br />
• rådgive begge parter om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af<br />
ejendommen,<br />
• gøre begge parter bekendt med rapporten fra en byggeteknisk gennemgang af<br />
ejendommen, hvis en sådan foreligger, og<br />
• rådgive begge parter om behov og mulighed for at tegne ejerskifteforsikring mod<br />
skjulte fejl m.v., § 13.<br />
Ejendomsformidleren skal over for<br />
• sælgeren specielt oplyse om retsvirkningerne af at forevise et forsikringstilbud, og at<br />
tilbyde at betale mindst 50 % af forsikringspræmien, og<br />
• køberen særligt oplyse om risikoen ved at undlade at tegne en ejerskifteforsikring mod<br />
fejl, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten, og hvilke forsikringsbegivenheder, som<br />
forsikringen minimum skal dække.<br />
Over for begge parter skal ejendomsformidleren oplyse om enhver økonomisk eller<br />
personlig interesse som ejendomsformidleren har i at handlen indgås. Oplysningspligter<br />
3
gælder også den formidlingsprovision, rabat eller lignende, som en ejendomsformidler får<br />
fra eksempelvis forsikringsselskaber, realkredit, bank eller ved avis annoncering i<br />
forbindelse med omsætning af den faste ejendom.<br />
Lider forbrugeren tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven<br />
eller aftalen, har forbrugeren ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, § 24,<br />
stk. 1.<br />
Er der til skade for forbrugeren foretaget en forkert beregning af provenu ved salg eller af<br />
ejerudgift ved køb, har forbrugeren under visse betingelser krav på godtgørelse, § 24, stk.<br />
2.<br />
3. Udkast til købsaftale<br />
Ejendomsformidleren udarbejder for sælgeren udkast til købsaftale, der er en opfordring<br />
til at gøre tilbud. Hvis køberen beslutter sig for købet og underskriver købsaftalen, har<br />
køberen afgivet et tilbud til sælgeren om at købe ejendommen på de vilkår, der er anført i<br />
købsaftalen.<br />
Denne indeholder betingelserne for handlen, fx kontantprisen, brutto- og nettoydelse, den<br />
kontante udbetaling, finansiering af købet, og overtagelsesdag m.v. Accepterer sælgeren<br />
købstilbudet inden for den angivne tidsfrist, er købsaftalen indgået.<br />
Aftalen kan dog også indgås derved, at sælgeren fremsætter et salgstilbud, som køberen<br />
accepterer.<br />
I begge tilfælde kan aftalens vilkår derefter kun ændres, hvis parterne er enige derom.<br />
III. <strong>EJENDOM</strong>SFORBRUGER<strong>KØB</strong>SLOVEN<br />
1. Indledning<br />
Ejendomsforbrugerkøbsloven har regler, der giver køberen en kort fortrydelsesfrist,<br />
således at han kan træde tilbage fra købsaftalen.<br />
Loven har endvidere regler om tilstandsrapporter og oplysning om ejerskifteforsikring,<br />
der gør det muligt for sælgeren at undgå at hæfte for fysiske mangler ved huset.<br />
2. Fortrydelsesret<br />
Køberen kan, når der er indgået en aftale om køb, træde tilbage fra - fortryde - aftalen,<br />
hvis han udøver fortrydelsesretten rettidigt og korrekt, § 7, stk. 1 og<br />
• når ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, samt<br />
• under samme betingelser for aftaler om køb af en andel i en andelsboligforening og<br />
køb af en aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig, § 6,<br />
stk. 1.<br />
4
Reglerne om fortrydelsesret gælder dog ikke for visse køb, fx på tvangsauktion eller køb<br />
af brugsret til fast ejendom på timesharebasis.<br />
Køberen skal inden aftalens indgåelse skriftligt have oplysning om fortrydelsesretten, §<br />
19.<br />
Køberen skal senest 6 hverdage efter aftalens indgåelse meddele skriftligt til sælgeren, at<br />
han træder tilbage fra aftalen. Denne underretning, der er et påbud, skal være kommet<br />
frem inden fristens udløb, § 8, stk. 1.<br />
Køberen har altid mindst en hel weekend til at overveje den indgåede aftale. Lørdag er<br />
ikke en hverdag ved beregningen af fortrydelsesfristen, § 13. Er købsaftalen indgået<br />
fredag den 16., skal meddelelsen om fortrydelsen være kommet frem senest mandag den<br />
26. inden døgnets udløb.<br />
Fortrydelsesretten er også betinget af, at køberen inden fristens udløb betaler et beløb - en<br />
godtgørelse på 1 % af købesummen - til sælgeren, § 11.<br />
Reglerne om forbrugerens fortrydelsesret kan ikke ved aftale fraviges til skade for<br />
køberen, dvs. beskyttelsespræceptiv, § 21.<br />
3. Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring<br />
En sælger har mulighed for at sikre sig imod, at en køber måske flere år efter aftalens<br />
indgåelse gør mangelsansvar gældende for fejl ved huset.<br />
En sælger kan få udarbejdet en skriftlig tilstandsrapport om bygningernes fysiske<br />
tilstand, dvs. byggetekniske fejl og mangler og indhente et tilbud på en<br />
ejerskifteforsikring, § 2.<br />
En tilstandsrapport giver køberen et nærmere kendskab til bygningens fysiske tilstand og<br />
egenskaber. Den bygningssagkyndiges undersøgelse omfatter ikke fysiske indgreb i<br />
bygningen, men kun en besigtigelse. Selv om der er en “positiv” tilstandsrapport,<br />
udelukker det ikke skjulte mangler, fx funderingsmangler eller skjulte ulovlige<br />
konstruktioner.<br />
En ejerskifteforsikring omfatter fejl, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, dvs. fejl,<br />
som den sagkyndige burde have opdaget ved den undersøgelse, som han har foretaget, og<br />
fejl, som har været skjulte for den sagkyndige, fx skjulte ulovlige VVS-installationer.<br />
Justitsministeriet har fastsat regler for dækningsomfanget af forsikringen, som den<br />
minimum skal dække.<br />
Oplysningen om ejerskifteforsikringen skal være skriftlig og indeholde meddelelse om,<br />
på hvilke vilkår køberen kan tegne en forsikring, som i mindst 5 år dækker fejl, der ikke<br />
er nævnt i tilstandsrapporten, eller hvilke særlige forhold der medfører, at der ikke kan<br />
tegnes en forsikring. Forsikringsselskabets meddelelse skal være udformet som et<br />
bindende tilbud til køberen, § 5.<br />
5
Køberen kan ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er<br />
mangelfuld, hvis han - inden aftalens indgåelse, dog senest inden hans afgivelse af<br />
købstilbud,<br />
• fra sælgeren har modtaget tilstandsrapporten og<br />
• tilbud om ejerskifteforsikring, samt<br />
• sælgerens skriftlige og bindende løfte om at have forpligtet sig til at betale effektivt et<br />
beløb til køberen, der udgør mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den<br />
pågældende forsikring, hvis køberen tegner denne eller anden forsikring, der opfylder<br />
kravene for minimumsdækning, § 2.<br />
Hvis sælgeren ikke fremskaffer en tilstandsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring<br />
mv., gælder dansk rets almindelige regler om mangler. Køberen kan i givet fald gøre<br />
misligholdelsesbeføjelser gældende, fx ved væsentlige mangler, ophæve købet eller<br />
fastholde købet med forholdsmæssigt afslag i købesummen samt kræve erstatning.<br />
6