Boliger til udsatte grupper - Erhvervsstyrelsen

y f o r n y e l s eBoliger til udsatte grupperErfaringer fra et forsøgsprojekt i Aalborg

Boliger til udsatte grupperRapporten er udgivet af:VelfærdsministerietRapporten er udarbejdet af:Arkitekt m.a.a. Tina Axelsen ogbyfornyelseskonsulent Ulrich Thagaard Jensen,begge Kuben Byfornyelse Danmark(tidligere Byfornyelse Danmark)Layout: Tegnestuen Jens V. NielsenFoto: Kuben Byfornyelse DanmarkISBN: 978-87-7546-522-4© Velfærdsministeriet, 2008Rapporten kan downloades fra:www.social.dk ogwww.kuben.dkProjektdeltagereJørgen Pedersen, ejer af Istedgade 17Dennis Skagen, ejer af Poul Paghs Gade 17-17AHenning Linde, Teknisk Forvaltning, Aalborg KommuneKeld Christensen, Teknisk Forvaltning, Aalborg KommuneSvend Riis, Social- og Sundhedsforvaltningen, Aalborg KommunePer Thomsen, Brobyggerselskabet, Aalborg KommuneVibeke Sieborg, Brobyggerselskabet, Aalborg KommuneJens Kærsgaard, rådg. ingeniørfirma Kærsgaard & Andersen A/SPia Helle Pater, Erhvervs- og Boligstyrelsen, nu VelfærdsministerietNils Hein, Erhvervs- og Boligstyrelsen, nu VelfærdsministerietHans Aue, Kuben Byfornyelse Danmark A/SUlrich Thagaard Jensen, Kuben Byfornyelse Danmark A/S

oliger til udsatte grupperErfaringer fra et forsøgsprojekt i Aalborg35556677910101314141516171920IndledningBaggrund og formålKan private ejere motiveres?Er byfornyelsesloven et brugbart værktøj?ForsøgsprojektetHvem er de udsatte grupper?AftalegrundlagLejekontraktOphørsproblematikGennemførelseBygningsindretningGenhusningØkonomiHensynet til naboerDen sociale viceværtIndvielseEvaluering og konklusionByfornyelsesloven som værktøjHvordan går det i dag?

Poul Paghsgade”Når forsøgsperioden på de 10 år er gået, vil jegfortsætte med at leje ud til de beboere, der bori ejendommen på den tid.Ejer”Uden den sociale vicevært vil det væresvært at få stedet til at fungere.Beboer i Poul Paghs Gade 17

indledningDer er i de senere år sat fokus på de mennesker,der i dagens Danmark lever under meget udsatteforhold – og som for manges vedkommende ikkehar tag over hovedet og i det hele taget harsvært ved at finde fodfæste på det almindeligeboligmarked.Gruppen er meget bred og svær at beskrive, menfælles for de fleste er, at de er ressourcesvagepersoner med enten sindslidelse, alkoholmisbrugeller stofmisbrug som fællesnævner. Mange erhjemløse og bor på gaden.Det har vist sig meget vanskeligt at skaffe anstændigeboliger til denne gruppe. Der har væretforsøg med skurvogne, ombygning af togvogne,og flere projekter har været drøftet, men problemeter ikke løst. Det er svært at se, at problemetalene kan løses med traditionelle boligpolitiskevirkemidler.I denne rapport skildres et projekt om boliger tilsådanne udsatte grupper i Aalborg, hvor man harforsøgt at motivere ejere af private udlejningsejendommetil at indgå i et samarbejde medkommunen. Projektet har taget afsæt i den daværendebyfornyelseslov (lov nr. 381 af 10. juni1997 med senere ændringer) med de mulighederog begrænsninger, den gav i forhold til et sådantprojekt. Det juridiske aspekt har også været etvigtigt omdrejningspunkt i projektet – for er detoverhovedet muligt at strikke en model sammen,som alle parter kan nikke til?”I publikationen er gengivet en række citaterfra centrale nøglepersoner i projekt Boliger tilskæve eksistenser. Citaterne stammer fra den interviewundersøgelse,der blandt andet liggertil grund for evalueringen af forsøgsprojektet.

Poul Paghsgade”Det er vigtigt, at en ny beboer passer ind iopgangsfællesskabet – derfor ”undersøges”vedkommendes omgangskreds også. Er derjunk og prostitution blandt vennerne, vilpersonen ikke blive indstillet til en bolig ide to opgangsfællesskaber.Brobyggerselskabet”Den for målgruppen høje husleje harbetydet, at der ved genudlejning harværet pres på for at tage beboere, derer dårligere, end hvad der var udgangspunktetfor projektet.Social vicevært

aggrund og formålBaggrunden for forsøget var Aalborg Kommunesakutte behov for boliger til de borgere, der pågrund af deres sociale situation ikke selv kanskaffe sig en bolig.Kommunen har via gældende lovgivning mulighedfor at indgå frivillige aftaler om anvisningsretmed private udlejere mod økonomisk kompensation.Kommunen har dog ikke været indstillet påat yde kompensation til de private udlejere, ogderfor var det hidtil ikke lykkedes at udnyttedenne mulighed.Kan private ejere motiveres?Det private boligmarked har hidtil ikke været enmedspiller, når der har været behov for boliger tilden gruppe borgere, der i dagens Danmark leverunder meget udsatte forhold. Denne gruppe ermere eller mindre bevidst blevet udelukket, nårledige boliger skulle udlejes.Mange års tæt samarbejde mellem ByfornyelseDanmark, Aalborg Kommune og private udlejere iAalborg midtby betød dog, at der set i lyset afKommunens akutte behov for boliger til gruppenindledtes en dialog med Jørgen Pedersen, PWHgruppen,der ejer en række ejendomme i Aalborg.De tre parter drøftede muligheden for, at JørgenPedersen kunne indgå i et samarbejde om atstille boliger til rådighed for gruppen af udsatte.Jørgen Pedersen var positiv overfor henvendelsenog ville gerne indgå i et samarbejde.Jørgen Pedersen var interesseret i at opnå støtteefter byfornyelsesloven til ombygning af den pågældendeejendom, og i at projektet skulle dækkeboliger på opgangsniveau – af hensyn til deøvrige beboere i ejendommen. Endvidere ønskedehan klare aftaler omkring udlejningsforhold –skulle boligerne udlejes direkte til beboerne, ellerskulle de leje boligerne ud til AalborgKommune, der så fremlejede til gruppen af udsatte?Og endelig skulle der være mulighed foren tidsbegrænsning af udlejningen?Er byfornyelsesloven et brugbart værktøj?Jørgen Pedersens interesse i projektet gav anledningtil overvejelser om, hvorvidt byfornyelseslovenvar et brugbart værktøj i dette projekt. Denejendom, Istedgade 17, som kunne komme påtale, led af bygnings- og installationsmæssigemangler og kunne derfor renoveres efter byfornyelseslovensbestemmelser – så langt så godt. Byfornyelseslovenåbnede endvidere op for permanentgenhusning af de eksisterende lejere, dermåtte ønske det.Men byfornyelsesloven havde også nogle begrænsningerset i forhold til projektet. Boliger tilmennesker, der lever under meget udsatte forhold,kræver en særlig indretning i form af fællesrum,kontor til eventuel social vicevært og etmaterialevalg, der sikrer robuste løsninger. Dissesærlige indretninger kunne ikke støttes via byfornyelsesloven,og de særlige robuste løsninger iudførelsen kunne måske siges at ligge på kantenaf lovens forudsætninger.Endvidere er et vigtigt set-up i byfornyelsen, atprojektet kan gennemføres ad frivillighedens vejfor såvel ejere som lejere. I det konkrete projektskulle der være et incitament hos ejeren ud over”bare” byfornyelse – den sociale dimension skulleogså være til stede. De eksisterende lejere haren valgmulighed i et byfornyelsesprojekt – dekan have en forståelse for den sociale vinkel ogblive boende, eller de har muligheden for genhusning.De indledende drøftelser med Jørgen Pedersenog en umiddelbar vurdering af byfornyelseslovensegnethed til projektet betød, at ByfornyelseDanmark på vegne af Aalborg Kommune fremsendteen forsøgsansøgning til det daværendeBy- og Boligministerium om en ekstraordinærramme til ombygning og indretning af boliger tilborgere, der lever under meget udsatte forhold.Endvidere ansøgtes om en særlig refusion af deudgifter, der omfatter den særlige indretning afejendommene.

projektets baggrund og formålForsøgsprojektetBy- og Boligministeriet bad kommunen om atinddrage endnu en ejer af private udlejningsejendommei forsøgsprojektet. Derfor blev der tagetkontakt til Ejendoms-Invest I/S, Dennis Skagen,der ejer flere ejendomme i Aalborg. Dennis Skagenindvilgede i at deltage i projektet, og såledeskom forsøgsprojektet til at omfatte to ejendomme,der er beliggende i henholdsvis Istedgade 17(Jørgen Pedersen) og Poul Paghs Gade 17-17A(Dennis Skagen). Istedgade 17 indeholder otte lejemål,mens der er 11 lejemål i Poul Paghs Gade.Målsætningen med forsøget var:1. At afdække problemer og barrierer i forbindelsemed private ejeres frivillige deltagelse iløsningen af boligbehovet for udsatte grupperi forbindelse med byfornyelse, herunder atopnå erfaringer med, om der i samspillet mellemregelsæt er/opstår barrierer, der hindreren frivillighedsmodel.2. At afklare, om det ville være muligt at skabeen model, der kan udbredes til almindelig anvendelse,samt om der på baggrund af projektetserfaringer vil være brug for ændringer idet nuværende regelsæt.Ministeriet meddelte tilsagn til forsøgsprojektet,der forudsatte modernisering og renovering afejendommene Istedgade 17 og Poul Paghs Gade17-17A med almindelig støtte efter byfornyelsesloven,og indebar forsøgsmidler til:• Særlige indretninger (fællesrum og kontor tileventuel ”social vicevært”) samt ekstraudgifterved valg af særlige robuste løsninger vedrenoveringen af hensyn til funktionen rettetmod udsatte borgere anvist af Aalborg Kommunessocialforvaltning.• Afrapportering af udredningsarbejde og proceserfaringer.• Erfaringsrapport efter to år med henblik påopsamling af praktiske erfaringer og analyseaf aktørernes holdninger og tilfredshed.Hvem er de udsatte grupper?Ved projektets start blev der givet en karakteristikaf den gruppe mennesker, som projektet rettedesig i mod:• Borgere i Aalborg Kommune, som er udstødteeller delvis udstødte af boligmarkedet – ellersom har risiko for at blive udstødt.• Borgerne er kendetegnet ved, at de har stortbesvær med at få eller fastholde en bolig.• Borgerne har mange skiftende adresser, såsom forsorgshjem, herberger, ”folkeregister2”, tilmeldt sammen med mange andre påsmå værelser, adresse ukendt i perioder o.s.v.• Borgerne er som regel uden arbejde, modtagerunderstøttelse, kontanthjælp eller førtidspension.De har endvidere problemer med athonorere krav om at være arbejdssøgende ogdeltage i aktivering.• Mange af borgerne har problemer med at betaleenhver sit.• De fleste af borgerne har eller har haft problemermed alkohol eller andre stimulanser.• Borgerne har ofte en anderledes adfærd.• Borgerne er som hovedregel mænd.Visitation til boligerne skal ske i et tæt samarbejdemed relevante instanser i Aalborg Kommune,og det skal på forhånd være aftalt, hvilkekrav der skal stilles til de kommende lejere. Lejernemå ikke have et massivt forbrug af alkoholeller stoffer, og de skal være i stand til at klaresig i egen bolig, evt. med jævnlige tilsyn, hjælpog støtte fra kommunens støttekorps. Den enkeltelejer skal også være positiv indstillet overfor projektet.”Målgruppen er ringere end det, der blevstillet i udsigt. Mange af beboerne kanikke magte at bo i egen bolig og sørgefor betaling af husleje m.v.Administrator

aftalegrundlagDer er mange juridiske aspekter i forsøgsprojektet,og der er brugt mange ressourcer på at findevej gennem de forskellige lovgivninger.I første omgang var det vigtigt at få afklaret,hvem der skulle stå som udlejer af de nye boliger.Skulle det være kommunens socialforvaltning,eller skulle det være ejerne af ejendommene?Hvis det er ejerne, der udlejer direkte til enlejer, så er det lejeloven, der gælder. Men hviskommunen lejer boligerne af ejerne og fremlejertil de kommende beboere, så er forholdet mellemkommunen og ejerne omfattet af erhvervslejeloven(mens fremlejeforholdet mellem kommunenog beboerne er omfattet af lejeloven).””IstedgadeAftalen omkring lejekontrakterne, hvorkommunen fremlejer til målgruppenfungerer meget fint. Aftalen betyder også,at ejeren ikke lider huslejetab.AdministratorLejeloven indeholder ingen sanktionsmuligheder,når der f.eks. flytter”ekstra” personer ind – og i værstefald fortrænger den beboer, der stårpå lejekontrakten, ud af boligen.Social viceværtPrincipperne for huslejeregulering er forskellige ide to lejelove. For at sikre parallelitet mellem denleje, brugerne skal betale, og den leje kommunenskal betale, må man ved modellen med udlejningtil kommunen og fremleje fra denne aftale, tilføjeat lejelovens lejefastsættelses- og reguleringsreglerogså skal gælde for lejen i erhvervslejekontraktenmellem ejerne og kommunen. Den væsentligstebetænkelighed for ejerne var, hvorledes mankan komme ud af projektet – og for kommunenhvordan projektet i det hele taget bringes til ophør?LejekontraktBegge de oven for angivne modeller for aftale omlejeforholdene blev analyseret, og indhold og problemerved begge aftalemodeller blev skitseret:Ved aftalemodel 1 – erhvervslejekontrakt medkommunen og fremleje fra denne til beboerne –nåede man frem til følgende punkter:• Tidsbegrænset aftale (erhvervslejekontrakt) på10 år.• Formålet er fremleje (skal angives i kontrakten).• Husleje aftales efter gældende principper forudlejningsejendomme, der renoveres efter byfornyelsesloven.Beregning af lejen som om-

aftalegrundlagPoul Paghsgadekostningsbestemt leje og forbedringstillæg forbyfornyelsesforbedringer.• Stillingtagen til, hvorvidt der i den samledeleje skal indgå lejebeløb for fælleslokalerne.• Én af boligerne var ikke ledig ved kontraktensindgåelse. Derfor indgik denne bolig ikke ikontrakten med kommunen. Der bør være enbestemmelse i kontrakten, der pålægger kommunenat overtage boligen, såfremt den bliverledig.• Tidsbegrænsningen kan give problemer forkommunen med at udnytte de boliger, der bliverledige hen imod slutningen af de 10 år.• Stillingtagen til, hvorvidt aftalen kan forlængesefter de 10 år.• Fremlejeaftaler mellem kommunen og de enkeltebeboere indgås som normale beboelseslejekontrakter,men tidsbegrænset til udløbsamtidig med kommunens kontrakt med ejeren.Ved aftalemodel 2 – med anvisningsret for kommunenog direkte udlejning til beboerne – nåedeman frem til følgende punkter:””Jeg spekulerer ikke over, hvad jeg skalgøre, når min lejekontrakt udløber i 2012.Jeg vil bare gerne blive boende så længesom overhovedet muligt.Beboer i Poul Paghs GadeAt lejemålene er tidsbegrænsede,fylder ikke meget i hverken beboerneseller min hverdag – lige for øjeblikketer der længe til 2012.Social vicevært• Der skal som et centralt dokument indgås enkontrakt mellem ejeren og kommunen, der angiverkommunens forpligtelser ved projektetsgennemførelse.• Et centralt punkt er kommunens anvisningsret.• Anvisningsretten skal være en pligt. Ejeren skalderfor hurtigst muligt orientere kommunen, nåren bolig opsiges. Såfremt kommunen ikke udnytteranvisningsretten, er den forpligtet til atbetale huslejen – risikoen for tomgang liggerderved hos kommunen og ikke hos ejeren.• I kontrakten angives, hvilken persongruppeder kan anvises.• Aftalen mellem ejeren og kommunen indgåstidsbegrænset for 10 år.• Afklaring af, hvem der har den indvendigevedligeholdelsespligt. Det er vigtigt i forholdtil kommunens engagement.• Overvejelser omkring den udvendige vedligeholdelsespligt.

• Økonomiske forhold omkring fælleslokaletovervejes.• Det aftales, at lejekontrakterne med de enkeltebrugere indgås tidsbegrænset til udløbsamtidig med udløbet af 10 års perioden foraftalen med kommunen.Ejerne af forsøgsejendommene blev forelagt beggeaftalemodeller, og indholdet blev drøftet meddem.Det havde været hensigtsmæssigt at få afprøvetbegge modeller, og man ville gerne have indgåetaftale vedrørende de to ejendomme efter hversin model. Ingen af ejerne ønskede imidlertid atindgå aftale efter model 2, idet de begge lagdeafgørende vægt på den større sikkerhed for dem,som de fandt, lå i modellen med lejekontraktmed kommunen. Begge ejere gav i øvrigt klartudtryk for, at de ikke ønskede at blive påførtekstra administrativt arbejde i forbindelse med atvære part i et forsøgsprojekt.På baggrund af ejernes tilkendegivelser blev derindgået erhvervslejekontrakter vedrørende beggeejendomme efter model 1, altså modellen, hvorefterkommunen lejer boligerne og fremlejer demtil de kommende beboere.Ejerne giver endvidere udtryk for bekymring omkringprojektets ophør. Ved aftalens ophør vil demeget nødig stå med én eller flere socialt belastedelejere, der kan vanskeliggøre udlejningssituationeni forhold til ”almindelige” lejere.OphørsproblematikHvordan man skal håndtere projektets eventuelleophør, er et af hovedproblemerne i projektet oghar givet anledning til mange drøftelser.Problemet omkring lejemålenes ophør relaterersig til uopsigelighedsreglerne i lejelovens kap.XIII. Disse betyder, at såfremt ejendommene pået tidspunkt skal kunne frigøres for lejemålenemed de anviste beboere, må lejekontrakternemed disse basere sig på tidsbegrænsede lejemål– altså så de uden opsigelse ophører på det tidspunkt,der er fastsat i kontrakten. Dette gælder,hvad enten kontrakterne er indgået direkte medejendommenes ejere eller som fremlejekontraktermed kommunen, som har lejet lejlighedernesamlet af ejerne.Det betyder endvidere, at en samlet lejekontraktmellem ejer og kommune må indgås således, atlejeaftalen ikke kan bringes til ophør af ejerne førfremlejekontrakternes ophør, men på den andenside skal kunne bringes til ophør af kommunensamtidig med fremlejekontrakternes ophør.Ved at indgå tidsbegrænsede lejemål sikrer mansig, at man kan få frigjort ejendommene for denspecielle persongruppe og således få bragt projektettil ophør. Og tidsbegrænsede lejemål erreelt den eneste mulighed, der findes.Varigheden af tidsbegrænsningen er drøftet internti kommunen og med ejerne, og der er aftalten periode på 10 år (til år 2012).Det, at man gør lejemålene tidsbegrænsede, ernaturligvis et problem i forhold til beboerne – atman ikke kan tilbyde dem en varig løsning.Et andet problem kan forudses derved, at allefremlejekontrakterne med beboerne skal indgåstidsbegrænset med udløb på samme tidspunkt.Ved projektets start virker en tidsbegrænsning på10 år ikke umiddelbart som en alvorlig begrænsning.Men for boliger, der bliver ledige ved naturligafgang i løbet af aftaleperioden, kan det bliveen sværere og sværere begrænsning, efterhåndensom man nærmer sig periodens udløb, idetgenudlejninger hele tiden må indgås tidsbegrænsettil udløb ved udgangen af den samlede periode.Der kan altså hen ad vejen blive tale om retkortvarige tidsbegrænsede lejemål.

gennemførelse””””Der er i Poul Paghs Gade indrettet tre storeboliger – og de er meget problematiske atudleje, også selv om den ene er opdelt ito boliger. Det er en dårlig disposition medstore boliger – der er praktisk taget ingenpar blandt målgruppen.Social viceværtMan burde have tænkt sig lidt bedre omved aptering af lejlighederne. Det er ikkehensigtsmæssigt med trægulve, der ersvære at vedligeholde og som skal afhøvlesved hver fraflytning.AdministratorDet interne brandalarmsystem skal ”føle”på varme og ikke på røg. Praktisk tagetalle beboere er storrygere med detresultat, at alarmen bliver aktiveret i tideog utide.Social viceværtVed projektets start var ca. 50 % af beboernekontanthjælpsmodtagere og ca. 50 %pensionister. Nu er det primært pensionister,der flytter ind. Årsagen er den dyre husleje.En ikke byfornyet ejendom ville være mereoplagt til forsøget, så ville huslejeniveauet ikkevære afgørende for beboersammensætningen.Social viceværtDe to ejendomme, der indgår i projektet, er beggebeliggende i Vestbyen i Aalborg. Ejendommeneer opført omkring århundredeskiftet og varbegge nedslidte og led af såvel bygnings- sominstallationsmæssige mangler.Istedgade 17 indeholder 8 boliger. Der er 2 og 3-rums boliger i størrelsesordenen fra 49 m 2 til 66m 2 .Poul Paghs Gade 17-17B indeholder 11 boliger, derer 2- og 3-rums boliger i størrelsesordenen fra 47m 2 til 95 m 2 .Boligerne er under projektet renoveret efter reglernei Lov om byfornyelse (lov nr. 381 af 10. juni1997 med senere ændringer). Der er fra By- ogBoligministeriets side givet ekstraordinære midlertil at foretage en særlig indretning af hensyntil målgruppen. Endvidere blev der mulighed forat indrette et fællesrum med tilhørende køkken,toilet og bad i kælderen, hvilket der ellers ikke erhjemmel til at støtte via byfornyelsesloven.BygningsindretningDet har været vigtigt, at alle valg vedrørendebygningsudformning og materialer er truffet underhensyn til, at beboerne kan være fysisk voldsommeuden dog at være direkte destruktive ogat der givetvis vil blive flere lejerskift i forsøgsejendommeneend i ”almindelige” udlejningsejendomme.Alle løsninger er derfor robuste. Samtidighar det været et mål, at ejendommen og boligerneikke skal have et udtalt institutionspræg.Endvidere er der ved indretningen af boligernemedtaget en række særlige tiltag, nemlig:• ekstra lydisolering internt og mod naboejendomme• særlig belysning• fælles brandalarmeringsanlæg• mekanisk udsugningsanlæg (forøget ventilation)• ”væltesikrede” toiletter• større afløb til forhindring af vandskade• styring af varmeforbrug (forhindring af overforbrug)10

IstedgadeEtageplan, Istedgade 1711

Etageplan Poul Paghs Gade 17-17A, 3 salEtageplan Poul Paghs Gade 17-17A, 2 sal12

gennemførelse• beskyttelse af beboerne mod aggression fraudefrakommende (forstærkede hoveddøre/karme).Udformning af køkkener og overflader blev diskuteretog vurderet i forhold til merpris for indretning,ønsket om at undgå et institutionsmæssigtpræg på boligerne og den forventede merudgiftpå grund af ekstraordinær nedslidning.Det vurderedes på den baggrund, at gevinstenved et særligt slidstærkt køkken ikke ville ståmål med den forventede belastning af køkkenerset i forhold til den begrænsede pris for nye køkkenelementer– og at særlige slidstærke køkkeneri høj grad vil give et institutionspræg.Omkring gulve blev der valgt en løsning medtrægulve med ekstradimensionering af tykkelsefor at kompensere for et forventet større behovfor gulvafslibning. Særligt slidstærke løsninger(parket, linoleum mv.) blev fravalgt, da løsningernevurderedes at give et uønsket institutionspræg.Det er repræsentanter fra Brobyggerselskabet(afdeling i Aalborg Kommunes socialforvaltning),ingeniørfirmaet Kærsgaard & Andersen og ByfornyelseDanmark, der på en række brugermøderhar vurderet, hvilke ekstraordinære foranstaltningerder var nødvendige i boligerne. Det er ogsådenne gruppe, der har vurderet behovet for indretningaf fælleslokaler for hver opgangs beboeresamt behovet for, at der er en støttefunktion tilrådighed for beboerne – en social vicevært.Udover almindelig støtte efter byfornyelsesloventil renovering af boligerne har By- og Boligministerietgivet støtte til dækning af udgifterne vedde ekstra foranstaltninger i boligerne og ved indretningaf fællesrum i begge ejendommes kældre.Fællesrummene opfylder flere funktioner, eftersomde dels er ”base” for den sociale viceværtog dels udgør rammerne for samvær og aktiviteterfor og med beboerne.I Poul Paghs Gade 17 var der mulighed for ogønske fra ejerens side om at indrette tre nye boligeri tagetagen. Projektet standsede, da detstrider mod en lokalplans bestemmelser om forbudmod etablering af nye boliger i området(grundet parkeringskrav). I stedet blev tre eksisterendeboliger udvidet ved inddragelse af areali tagetagen.Lejlighedsudvidelsen afstedkom mange drøftelsermellem ejeren og kommunens socialforvaltning.Forvaltningen skønnede, at det kunne bliveproblematisk at leje de store boliger ud inden formålgruppen og med deraf følgende lejetab. Ejerenhavde på den anden side en økonomisk interessei at få inddraget tagetagen i boligarealet.GenhusningRetten til genhusning/erstatningsbolig for de lejere,der boede i ejendommene før renoveringenberor på reglerne i byfornyelseslovgivningen. Disseindebærer, at når en bolig skal ombygges efterloven, har husstanden ret til at få anvist en permanenterstatningsbolig, såfremt den årlige lejeforhøjelsei anledning af forbedringen udgør mereend 80 kr. pr. m 2 bruttoetageareal (prisniveau1989). Samme ret har beboerne, såfremt renoveringengør lejligheden ubeboelig i mere end 6 måneder.I forsøgsprojektet har målet været at få ”tømt”opgangene for de oprindelige beboere, og dissebeboere har fået tilbudt en permanent erstatningsbolig.Byfornyelsesloven indeholder præcisebestemmelser om, hvilke rettigheder lejerne har iforhold til genhusning, ligesom der gives økonomiskhjælp til flytning m.v.Genhusningen er efter omstændighederne forløbetuproblematisk. Som nævnt har det som udgangspunktværet vigtigt at få tømt opgangenefor lejere, men ikke på bekostning af frivillighedsprincippet,som beskrevet tidligere i afsnit2. Det har betydet, at to af de oprindelige lejerehar valgt at flytte tilbage til Istedgade 17 efter om-13

gennemførelseIstedgade 17Lejlighed Areal Leje/m 2 Leje/md.St.tv. 66 700 3.850St.th. 54 700 3.1501.tv. 66 700 3.8501.th. 54 700 3.1502.tv. 66 700 3.8502.th. 54 700 3.1503.tv. 59 700 3.4423.th. 49 700 2.858I alt 468Poul Paghs Gade 17-17ALejlighed Areal Leje/m 2 Leje/md.St. (17) 77 700 4.4921.tv. 47 700 2.7421.th. 54 700 3.1502.tv. 47 700 2.7422.th. 54 700 3.1503.tv. 87 700 5.0753.th. 91 700 5.308St. (17A) 57 700 3.3251. sal 55 700 3.2082. sal 55 700 3.2083. sal 95 700 5.542I alt 719bygningen. Disse to lejere bor naturligvis på sammevilkår og på samme lejekontrakt (med forbedringslejeforhøjelse),som før ombygningen. Førstved fraflytning indgår disse boliger i forsøgsprojektetog kan udlejes til målgruppen for forsøget.ØkonomiAalborg Kommune har i december 2000 af By- ogBoligministeriet (i henhold til den dagældendebyfornyelseslovs § 92) fået tilsagn til en ekstraordinærramme til projektet. Rammen udgør i alt13.820.000 kr., og heraf ydes der 100 % refusionfor udviklingsomkostninger og for udgifter tilsærlig indretning på maksimalt 1.975.000 kr.Den særlige indretning omfatter tiltag, så somindretning af fællesrum i kældrene samt ekstralydisolering, forøget ventilation, særlig belysning,ekstern brandalarm m.v. i de enkelte boliger ogopgange. Disse tiltag kan kun udløse støtte viabyfornyelsesloven, fordi der er tale om et forsøgsprojekt.Ejendommene i Istedgade og Poul Paghs Gade errenoveret på tag og fag, og boligerne er gjorttidssvarende. Disse arbejder er traditionelle bygningsfornyelsesarbejderog ville også uden athave status af forsøgsprojekt kunne udløse støtteefter den dagældende byfornyelseslov.Huslejen efter renovering er oplistet i tabellerne,som vises til venstre.Hensynet til naboerFør Aalborg Byråd traf beslutning om byfornyelseaf de to ejendomme, blev der gennemført en orienteringaf beboerne i Poul Paghs Gade 13, 15, 19og 21 og i Istedgade 15 og 19.Byfornyelse Danmark og Brobyggerselskabet(Aalborg Kommune) havde i samarbejde aftalt enstrategi for beboerorienteringen. Målet var naturligvisat give beboerne et indgående kendskab tilkommunens planer og give mulighed for at stillespørgsmål.14

Konsulenten fra Brobyggerselskabet skrev ud tilbeboerne i de pågældende ejendomme og gaven kort beskrivelse af projektet. I brevet stodendvidere, at konsulenten sammen med den socialevicevært (se næste afsnit) ville komme rundttil de enkelte beboere og fortælle nærmere omprojektet og svare på eventuelle spørgsmål. Beboernefik muligheden for selv at aftale et tidspunkt,der passede dem inden for de dage, hvorkonsulenten og viceværten var i gaden.Sammen med brevet fik beboerne den pressemeddelelse,som udsendtes til den lokale presseet par dage efter.Beboerorienteringen var uden tvivl med til atnedbryde mange fordomme og en eventuel frygtbaseret på manglende viden. Beslutningen ombyfornyelse og udlejning til udsatte grupper blevgenerelt positiv modtaget af beboerne i naboejendommene.Eneste konkrete bekymring komfra en børnehaveleder i kvarteret, der var usikkerpå forældrenes reaktion – men den viste sig atvære ubegrundet.Den sociale viceværtMed tilskud fra Hjemløsepuljen har der i periodenfra pr. 1. marts 2003 til 31. december 2004 væretansat en social vicevært på 37 timer om ugen.Den sociale vicevært er stadig tilknyttet projektetog permanent ansat af Aalborg Kommune og indgåri kommunens bo- og gadeteam.Arbejdsopgaverne for den sociale vicevært er:• at yde omsorg overfor den enkelte beboer,• at yde praktisk støtte i forhold til beboerne –både praktiske problemer med at bo i egenbolig og problemer med kontakt til ”systemet”(sagsbehandlere, læge/sygehus, politi m.v.),• at skabe aktiviteter for og med beboerne medhenblik på at etablere et fællesskab mellembeboerne og at styrke den enkeltes netværk,• at forsøge at skabe gode relationer til naboerog det omgivende lokalområde samt at gå indi eventuelle konflikter mellem beboere og naboer.””Poul PaghsgadeNår der har været uro med efterfølgendenaboklager, har jeg været meget synlig igadebilledet på alle tidspunkter af døgnet.Naboerne har fået mit visitkort med opfordringom at kontakte mig, hvis der er optræk tilnoget.Social viceværtDen sociale vicevært er altafgørende for,at projektet kan lykkedes og at det gårså godt. Uden den funktion vil det helesimpelthen ramle sammen i forhold tilbeboere, ejendommene og naboerne.Brobyggerselskabet15

gennemførelseDen sociale vicevært fordeler sin tid med ca. 2/3til tilstedeværelse i fællesrummene og ca. 1/3 tilbeboerhjælp. Den sociale vicevært har i samarbejdemed en konsulent fra Brobyggerselskabeti april 2004 udarbejdet en evaluering af ”ProjektVicevært – de sociale opgangsfællesskaber iIstedgade og Poul Paghs Gade”.Udover støtte til den sociale vicevært er der medstøtte fra Storbypuljen etableret et såkaldt ”Mentor-projekt”i forbindelse med opgangsfællesskaberne.De tre mentorer (én professionel socialarbejderpå fuld tid samt to studerende på hver12 timer om ugen) er tilknyttet udvalgte beboereog har en udviklingsorienteret rolle, hvor der opstillesmilepæle for beboerne i forhold til deresudvikling og grad af selvhjulpethed.IndvielseDen 21. maj 2003 blev Projekt Boliger til udsattegrupper officielt indviet med deltagelse af socialrådmandBirgit Ekstrøm og stadsarkitekt KnudTranholm, Aalborg Kommune.I dagens anledning var der mulighed for at besigtigeenkelte af de renoverede boliger i Poul PaghsGade, ligesom der var adgang til fællesrummet ikælderen, der skal danne rammen for beboernesfremtidige aktiviteter. I Istedgade var der ogsåmulighed for at se gårdanlægget.Projektet nød stor bevågenhed og indslag fraindvielsen blev vist og omtaltes i TV2Nord, i TVAvisen på DR1 og i Nordjyske Stiftstidende.Mentorprojektet sluttede ved udgangen af 2007.16

evaluering og Konklusion””Til brug for evaluering af projekt Boliger til udsattegrupper har Kuben Byfornyelse Danmark gennemførten interviewundersøgelse med følgendenøglepersoner:• Jørgen Pedersen, ejer af Istedgade 17• Yvonne Skagen, Aalborg Boligadministration,administrerer Poul Paghs Gade 17-17A• Karen Brock og Anne Sofie Vadsholt, AalborgGrundejerforening, administrerer Istedgade 17• Christian Vestergaard, Aalborg Kommune, socialvicevært• Arne Schürer, Aalborg Kommune, Brobyggerselskabet° Michael, beboer i Poul Paghs Gade 17Desværre lykkedes det ikke at få et interviewmed én af de oprindelige lejere, der valgte atblive boende i ejendommen, på plads.Interviewene fandt sted i februar og marts 2006.Referater fra interviewene er godkendt af interviewpersonerneog de citater, der bruges i dennerapport er hentet fra disse referater.Mentorprojektet har overordnet væreten succes og kan med held brugesandre steder. Der har været interessefor projektet fra både ind- og udland.BrobyggerselskabetJeg har kendskab til én klage fra naboejendommenpå grund af en lejer, derspillede for højt. Jeg kontaktede denpågældende lejer og så blev den sag løst.EjerDet er interviewpersonernes klare opfattelse, atprojektet har været og er en succes. Der har naturligvisværet udfordringer undervejs, men detoverordnede indtryk er positivt.Den valgte model med lejekontrakter, der indebærer,at Aalborg Kommune fremlejer til målgruppen,har vist sig egnet. Det er aftalt, at ejere ogkommunen genforhandler aftalen i 2008.Aalborg Kommune har i forbindelse med afrapporteringenaf forsøget udtalt sig vedrørendegenforhandling af aftalen. Kommunen siger: ”Derskal i 2009 gennemføres en evaluering af projektet.På baggrund af denne vil Aalborg Kommunevurdere, hvordan projektet eventuelt skal videreføres.Det fremgår af denne rapport, at projektetfungerer godt for såvel kommune, borgere og udlejere.Det er kommunens opfattelse, at det fortsater et velfungerende projekt, som sikrer nogleaf deres socialt udsatte borgere en lejlighed”.Aalborg Kommune oplyser endvidere i december2007, at det på nuværende tidspunkt ikke er muligtat sige noget om, hvordan man vil vægte enforlængelse af lejekontrakterne efter forsøgetsudløb i 2012.Der er dog behov for en juridisk vurdering af, omlejeloven rummer værktøjer til at løse de problemstillinger,der har vist sig i projektet. Hertænkes i særdeleshed på den situation, hvor ”gadenshierarki” træder ”i karakter”. Der har værettilfælde, hvor en beboer er blevet tvunget ud afsin bolig af en person, der er højere placeret ihierarkiet. Dvs. at den ”svage” beboer stadig harsit navn på lejekontrakten, men at vedkommendede facto igen bor gaden – mens en anden personuofficielt har tilegnet sig lejemålet. Den socialevicevært vurderer, at den nævnte situation næppevil være et engangstilfælde.Brobyggerselskabet opfordrer til større fleksibilitetved interne flytninger. En beboer skal havemulighed for at flytte i en anden bolig (evt. på17

evaluering og Konklusiongrund af bedre tilgængelighed) uden at skullesige sin bolig op og på ny betale indskud.Det er endnu ikke muligt at sige, hvilke konsekvenserophørsproblematikken får for målgruppen, oghvordan visitationsudvalg og administratorer viltackle den udfordring. Alle interviewpersoner giverudtryk for, at der stadig er så længe til projektetsudløb, at det ikke pt. er et fokuspunkt.””IstedgadeDer er meget forskel på de to ejendomme.Der er selvfølgelig forskel i antallet afboliger, men i Poul Paghs Gade er dermærkbart mere turbulens og mere hærværkend i Istedgade – og det er uforklarligt.Social viceværtDer er aftalt en genforhandling af kontraktenmellem ejer og kommunen. Der er ønske omat videreføre kontrakten under forudsætningaf, at det fortsat er kommunen, der fremlejertil målgruppen.Administrator i IstedgadeBegge ejendomme er som nævnt blevet byfornyetog boligerne er blevet gjort tidssvarende. Indretningenaf boligerne har givet anledning tilmange bemærkninger hos interviewpersonerne.Det er uhensigtsmæssigt, at der er lagt ubehandledetrægulve, da de er svære at vedligeholde forde fleste og for målgruppen i særdeleshed. Detbetyder, at gulvene skal afhøvles ved hver enestefraflytning – det er dyrt og i sidste ende kan gulvetkun afhøvles et vist antal gange. Oprindeligtvar der opsat et brandalarmsystem, der ”følte”på røg og ikke på varme. Det betød, at systemetblev aktiveret i tide og utide, da stort set allebeboere er storrygere. Systemet er blevet udskiftet.Erfaringerne med den manglende vedligeholdelseaf boligerne og projektets målsætning om at lave”en almindelig bolig” bør give anledning til endiskussion af den konflikt der opstår, når denalmindelige bolig ikke bliver ”slidstærk” nok tilen given målgruppe. Det skal nøjere overvejes,hvilke materialer der kan anvendes for at tilgodeseintention og virkelighed.Huslejen i nymoderniserede ejendomme er ret dyr,selv om der gives byfornyelsesstøtte og konsekvenseni dette projekt har været, at det primærter pensionister, der har råd til at flytte ind. Der harsiden projektets start været ændringer i såvel udbetalingaf boligstøtte som kontanthjælp.Ved lignende projekter bør det overvejes, om detvil være hensigtsmæssigt at bruge ældre, mentidssvarende ejendomme, hvor huslejeniveauet18

er lavere. Dog vil det uden brug af byfornyelseslovenvære yderst vanskeligt at få tømt en opgang,ligesom loven kan være det incitament, dergør ejeren interesseret i projektet.Indretning af fællesrum har stor betydning formålgruppen. Her kan beboerne mødes til forskelligeaktiviteter, spisning og socialt samvær i dethele taget. Fællesrummene har skabt et netværkblandt beboerne og er også stedet, hvor interneproblemer drøftes med den sociale vicevært. Fællesrummenekan normalt kun benyttes, når densociale vicevært er til stede. Uden for de tidsrumer fællesrummene aflåste.Tilknytning af en sociale vicevært er hovedårsagentil projektets succes, og funktionen er i dagligdagenaf afgørende betydning for beboerne ogfor forholdet til naboejendommene. Den socialevicevært er med ved visitering af nye beboere oghar det sidste ord om en potentiel beboers egnethed.Når der har været konflikter med beboerne,er den sociale vicevært tæt på og kan hurtigtagere for at få tingene løst. Hvis konflikterneudarter sig, kommer konsulenten fra Brobyggerselskabetpå banen og træffer beslutning om,hvad der skal gøres. På den måde får Brobyggerselskabetrollen som ”bussemand” og densociale vicevært opretholder sin tillid hos beboerne.Tilstedeværelsen af den sociale vicevært betyderuden tvivl en bedre livskvalitet for beboerne,herunder bedre sundhedstilstand (beboeren kanfastholdes i et behandlingsforløb), bedre forholdtil naboer og for mange, at de kan genoptagekontakten med deres familier.Der har været enkelte konflikter mellem beboerneog naboerne, og igen har den sociale viceværtværet afgørende for konfliktløsningen. Det er primærtom sommeren, at der kommer uoverensstemmelser,bl.a. ved høj musik og åbne vinduer.I Poul Paghs Gade er der indrettet et fælles friarealfor karreen. Friarealet er de fleste glade for,men den manglende opdeling betyder, at såvelmålgruppen som de øvrige beboere føler sig megetudstillet, når de tager ophold i gården.Beboerne flyttede ind i starten af 2003 og af deoprindelige 17 beboere bor 10 fortsat i opgangsfællesskaberne.Der har været 12 fraflytninger oghalvdelen er flyttet til egen bolig uden støtte (billigalmen bolig). Tre beboere er blevet opsagtdels på grund af overtrædelser af husordenen ogdels grundet vold mod den sociale vicevært. Tobeboere er døde.Alle fraflytninger er sket i Poul Paghs Gade. Deter der ingen logiske forklaringer på. Dog nævnerden sociale vicevært, at der er mere turbulens ogmere hærværk i Poul Paghs Gade end i Istedgade,men at det er uforklarligt hvorfor.Byfornyelsesloven som værktøjOverordnet er byfornyelsesloven et brugbart værktøj,såfremt ejeren vil være med ad frivillighedensvej. Enkelte bestemmelser i byfornyelsesloven ervelegnede i projekter som dette. Det er absoluten fordel at kunne bruge bestemmelsen om genhusning(såvel permanent som midlertidig) til atkunne ”rydde” en opgang til brug for en bestemtmålgruppe.Derimod giver flere af interviewpersonerne udtrykfor, at en byfornyet ejendom betyder, at huslejeniveauetbliver for højt for den del af målgruppen,der er kontanthjælpsmodtagere. Detteproblem må antages at blive større efter den nuværendelov om byfornyelse og udvikling af byer,idet denne lovs støtteregler ikke er så gunstigefor lejerne som reglerne i den gamle lov om byfornyelse.En yderligere begrænsning i byfornyelsesloven erdet forhold, at boliger til målgruppen kræver ensærlig indretning i form af fællesrum, kontor tilsocial vicevært og et materialevalg, der sikrermeget robuste løsninger. Disse forhold kan ikkestøttes via byfornyelsesloven.19

Hvordan går det i dag?Der er for øjeblikket i alt 16 beboere i Poul PaghsGade og Istedgade. Alle beboere er enlige mændi alderen 32-61 år, der har misbrug af forskelligkarakter (alkohol, hash, medicin og lignende).Fra alle sider – Brobyggerselskab, ejere, administratorer,social vicevært og beboere – udtrykkesder tilfredshed med projektet. I det store helefungerer fællesskaberne uden de store problemer,og dem, der er, bliver løst i opløbet. Der er ogsåblandt beboerne en stor justits med hinanden –det bliver påtalt, hvis nogen gør sig uheldigt bemærketi fællesskabet eller i det offentlige rum.Den sociale vicevært har stadig en stor betydningfor beboerne og deres trivsel. Han har også enstor føling med, hvordan beboerne har det, ogved sygdom sørger han for, at den pågældendebeboer kommer under behandling og fastholderham i behandling, indtil han er rask.Afsluttende skal det nævnes, at de to beboere,der valgte ikke at blive genhuset ved projektetsstart, stadig bor i ejendommen i Istedgade.Poul Paghsgade”Det er afgørende for projektets succes,at den sociale vicevært har værettilknyttet.Administrator”Jeg havde faktisk forventet lidt flere ”udfordringer”(hærværk, ballade m.v.) i forhold tildenne målgruppe af lejere, men det har ikkeværet tilfældet.Ejer”Der er ikke mere arbejde med at administreredenne ejendom end med andre ejendomme.Administrator i Istedgade20