Oktober 2007 Gemeinde Gampelen Teilrevision Zonenplan und ...

Oktober 2007 Gemeinde Gampelen
Teilrevision Zonenplan und Baureglement:
Zone für Terrassenhäuser, Anpassungen Baureglement
Bericht nach Art. 47 RPV
1. Ausgangslage...............................................................Seite 1
2. Terrassenhäuser ...................................................................1
2.1 Absicht und Regelungskonzept ...............................................1
2.2 Änderungen Baureglement und Zonenplan................................3
3. Dachgestaltung ....................................................................3
3.1 Absicht ...............................................................................3
3.2 Änderungen Baureglement .....................................................3
4. Mitwirkungsverfahren............................................................3
4.1 Ablauf, Eingaben ..................................................................3
4.2 Inhalt und Beurteilung der Eingaben.........................................4
4.3 Zusammenfassung................................................................4
5. Kantonale Vorprüfung............................................................5
Beilagen:
Teilrevision Baureglement
Teilrevision Zonenplan
Arbeitsgemeinschaft:
Croptier Dudler Hähnle Pieri GmbH, Raumplanung Städtebau Verkehr
Gurzelenstrasse 3, 2502 Biel T 032 341 33 16 gurzelen3@bluewin.ch
Christophe Cueni, lic.iur. Rechtskonsulent
Bau-, Planungs-, Umwelt- und Gemeinderecht
Chutzen-Ried 11, 2565 Jens T 032 331 92 62 cr.cueni@bluewin.ch

1. Ausgangslage
Aufgabenstellung Die Gemeinde Gampelen beabsichtigt angesichts geeigneter Hanglagen
im Dorf und in der Folge entsprechender Anfragen Terrassenhäuser zuzulassen.
Gleichzeitig sollen die Dachvorschriften des Baureglements gelockert
werden. Insbesondere geht es um die Zulassung von Flachdächern.
2. Terrassenhäuser
2.1 Absicht und Regelungskonzept
Absicht An geeigneten Lagen sollen Terrassenbauten gemäss Art. 23 der kantonalen
Bauverordnung ermöglicht, nicht aber zwingend vorgeschrieben
werden.
Obligatorische Regelungsinhalte Die für Terrassenhäuser obligatorisch zu regelnden Inhalte gehen aus der
kantonalen Bauverordnung hervor.
Kantonale Bauverordnung, Art. 23
5. Terrassenhäuser
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Als Terrassenhäuser gelten Reihenbauten, die stufenartig an Hängen
erstellt werden mit mehr als zwei talwärts orientierten Baustufen.
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In den Überbauungsvorschriften sind wenigstens zu ordnen:
a die zulässige Breite und Länge der Terrassenbaureihen. Die Breite
wird parallel, die Länge senkrecht zum Hang gemessen (projizierte
Masse);
b die zulässige Gesamthöhe der Terrassenüberbauung;
c die zulässige Zahl der Baustufen;
d die zulässige Höhe jeder Baustufe und die Zahl ihrer Vollgeschosse.
Für die unterste Stufe ist talseits eine Mehrhöhe von 1 m gestattet;
e die Abstände gegenüber Nachbargrundstücken anderer Bauweise.
Sie haben in der Regel den für konventionelle Bauten gleichen Ausmasses
geltenden Vorschriften zu entsprechen;
f das Mass der Nutzung.
Regelungskonzept Aufgrund der Absicht, grundsätzlich an allen geeigneten Lagen alterntiv
zur offenen Bauweise Terrassenbauten zu ermöglichen, wird eine Regelung
in der Grundordnung angestrebt und nicht in Form von Überbauungsordnungen,
wie gemäss Art. 19 BauG vorgegeben. Die Absicht
würde den Erlass mehrerer Spezialordnungen erfordern, was einer übersichtlichen
Regelung abträglich wäre.
Die Regelung der Trassenbauten erfolgt somit durch die Unterteilung der
Wohnzone W 2 in eine solche offener Bauweise (wie bisher) und eine
solche für „offene Bauweise und Terrassenbauten“ im Zonenplan sowie
durch entsprechende Anpassungen des Baureglements.
Geeignete Parzellen Die für die Erstellung von Terrassenhäusern geeigneten Parzellen haben
folgende Rahmenbedingungen zu erfüllen:
– Genügende Neigung. Dies ist in den höher gelegenen Parzellen am
Südhang des Jolimont der Fall. Schätzungen ergeben eine Neigung
von 30 - 40 %.
– Genügende Parzellentiefe: Für die Realisierung von 3 Stufen ist eine
horizontale Bautiefe von mind. ca. 24 m erforderlich.
1

a
– Genügende seitliche Grenzabstände.
– Verträglichkeit mit dem Ortsbild.
– Unüberbaut. Dass bestehende Gebäude zugunsten der Erstellung von
Terrassenbauten angebrochen werden, wird aufgrund des Zustandes
und Alters von Bauten in der Wohnzone ausgeschlossen.
Die Anwendung vorgenannter Kriterien führt zur Identifizierung folgender
Bereiche, welche sich für Terrassenhäuser eignen:
a) der Bereich oberhalb des Rebenweges im westlichen Teil des Dorfes,
b) ein kleinerer Bereich westlich des Rainackerweges sowie
c) ein Bereich unterhalb der Tschuggstrasse im östlichen Teil des Dorfes.
Zwei Parzellen zwischen Kernzone und Waldrand, welche sich hinsichtlich
Neigung und Parzellentiefe ebenfalls eignen würden, werden wegen
der Auswirkungen auf das Ortsbild nicht in Betracht gezogen, zudem
handelt es sich in einem Fall um eine schmale und trapezförmige Parzelle.
b
Aufgrund der Infragestellung im Rahmen der Kantonalen Vorprüfung und
der zwischenzeitlichen Bautätigkeit wird das Gebiet b) nicht für Terrassenbauten
vorgesehen.
c
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2.2 Änderungen Baureglement und Zonenplan
a) Baureglement Die Planungsabsichten führen zu folgenden Änderungen des Baureglements:
– Art. 14 a (neu): Schaffen einer zusätzlichen Zone für die wahlweise
Erstellung von Bauten gemäss bisheriger Wohnzone W 2 oder Terrassenhäuser.
– Art. 22, Abs. 2 (neu): Da für seitliche Abstände von Terrassenhäusern
neu ein Mehrbreitenzuschlag eingeführt werden soll, wird ein
Vorbehalt erforderlich.
– Art. 49, Abs. 2 (neu): Regeln der gemäss kantonaler Bauverordnung
erforderlichen Inhalte für Terrassenbauten. Vorgesehen ist eine Bauweise
mit max. 4. Stufen, wovon die oberste oder unterste Stufew
mit zwei Vollgeschossen erstellt werden kann.
b) Zonenplan Die für die Erstellung von Terrassenbauten als geeignet beurteilten Gebiete
der Wohnzone W 2 werden als entsprechende Zonen bezeichnet
(vgl. beiliegender Zonenplan).
3. Dachgestaltung
3.1 Absicht
Mit Ausnahme der Kernzone sollen in allen Zonen Flach- und Pultdächer
erlaubt werden und Erleichterungen hinsichtlich Dachaufbauten gelten.
3.2 Änderungen Baureglement
Die Planungsabsichten führen zu folgenden Änderungen des Baureglements:
– Art. 35 (Neufassung Abs. 1 und neuer Absatz 1 bis): Neuformulierung
zwecks Zulassung von Attikageschossen. Ausgenommen sind
Bauten in der Kernzone und Terrassenbauten.
– Art. 36 Neufassung: Insbesondere wird in Abs. 2 die bisherige Beschränkung
auf Sattel- oder Walmdächer gestrichen, ausgenommen
von Bauten in der Kernzone.
– Art. 37 (Neufassung): Erweiterung der erlaubten Dachaufbauten von
1/3 auf 1/2 der Fassadenlänge. Die entsprechenden, leicht geänderten
Vorschriften der Kernzone werden neu ebenfalls in Art. 37 geregelt.
– Art. 37 a (neu): Regeln über Grundriss und Höhe der Attika.
– Art. 44 (Streichen Abs. 5): Streichen der Vorschriften zu den Dachaufbauten,
da diese neu in Art. 37 geregelt werden.
4. Mitwirkungsverfahren
4.1 Ablauf, Eingaben
Das öffentliche Mitwirkungsverfahren zu der Teilrevision von Zonenplan
und Baureglement fand vom 17. August bis zum 7. September 2007
statt (Publikation im Amtsanzeiger Nr. 32 vom 17. August 2007).
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Zweckmässigkeit der Wohnzone
für Terrassenbauten
Eignung der für Terrassenbauten
vorgesehenen Grundstücke
Innerhalb der Mitwirkungsfrist gingen folgende 3 Stellungnahmen ein,
zwei von Grundeigentümern und eine des Heimatschutzes. :
4.2 Inhalt und Beurteilung der Eingaben
Zwei Stellungnahmen kritisieren die Zweckmässigkeit der Wohnzone für
Terrassenbauten mit Hinweis auf die Möglichkeit des Erlasses von Überbauungsordnungen
nach Art. 29 BauG, welche massgeschneiderte Lösungen
ermöglichten, im Gegensatz zu einer Regelung in der Grundordnung.
Zudem bestünde die Möglichkeit einer Verbindung der Überbauungsordnung
mit der Baubewilligung.
Beurteilung: Die vorgesehene Regelung von Terrassenbauten in der
Grundordnung stellt gegenüber dem Erlass von einzelnen Überbauungsordnungen
die verfahrensrechtlich einfachere Lösung dar. Damit werden
die Verfahrensschritte (Mitwirkung, kantonale Vorprüfung, Planauflage,
Beschluss Gemeinde, kantonale Genehmigung) in ein Prozedere zusammengefasst,
was nach Auffassung des Gemeinderates die vorteilhaftere
Lösung darstellt.
Die im Baureglement getroffenen Regelungen entsprechen den Eigenheiten
der betreffenden Parzellen und stellen somit durchaus auch eine
massgeschneiderte Lösung dar.
Die Eignung der für Terrassenbauten vorgesehenen Parzellen hinsichtlich
Parzellentiefe und Erschliessung wird in einer Stellungnahme in Frage
gestellt.
Beurteilung: Die Bestimmung der Wohnzonen für Terrassenbauten erfolgte
aufgrund ihrer Lage in der Dorfstruktur, Geländeneigung und Parzellentiefe.
Die geringste Parzellentiefe beträgt dabei ca. 24 m, was zur Erstellung
von 3 Stufen durchaus ausreicht. Die Erschliessung der Parzellen
für Terrassenbauten stellt keine grundsätzlich anderen Anforderungen
als diejenigen für alle Bauten in ähnlicher Hanglage.
Flachdächer Die Erstellung von Flachdächern wird ebenfalls in Frage gestellt und eine
Unklarheit hinsichtlich des Zulassungsbereichs festgestellt.
Beurteilung: Flachdächer sind in allen Zonen mit Ausnahme der Kernzone
erlaubt. Dies geht aus Art. 36 hervor, indem einzig Dächer mit mehr als
45º Neigung sowie Flachdächer in der Kernzone ausgeschlossen werden.
Für die Zulassung von Flachdächern spricht die Tatsache, dass solche
oft zurückhaltender wirken, als viele der übrigen Dachformen. Zudem
bleibt der generelle Artikel zur Baugestaltung (Art. 29) in jedem Fall vorbehalten.
Hochwasserschutz In einer Stellungnahme wird befürchtet, die Erstellung von verdichteten
Bauten in Hanglagen könnten eine nachteilige Wirkung auf geologische,
bzw. den Wasserablauf betreffende, Risiken haben.
Wegfall Art. 44 Abs. 5
Baureglement
Beurteilung: Ob verdichtete Bauten tatsächlich ein anderes Risikoverhalten
bewirken, muss offen bleiben. Hinweise darauf bestehen nicht, wie
für das Gegenteil auch nicht. Hinzuweisen ist aber auf die Verantwortung
der an jedem Bau beteiligten Fachleute, entsprechende Bodenverhältnisse
abzuklären. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Regelung,
welche es dem Baugesuchsteller offen lässt, welche Bauform er
wählt.
Stellungnahme 3 erachtet den Wegfall von Art. 44 Abs. 5, welcher
Dachaufbauten und Dachflächenfenster regelte, als falsch.
4

Aufnahme der Parzelle 2190 in
die Wohnzone für
Terrassenbauten
Ausdehnung Wohnzone für Terrassenbauten
Beurteilung: Inhaltlich wird der bisherige Art. 44 Abs. 5 neu in Art. 37,
welcher sich allgemein mit Dachaufbauten beschäftigt, geregelt. Er fällt
also in keiner Weise weg.
Beantragt wird die Aufnahme einer zusätzlichen Parzellen in die Wohnzone
für Terrassenbauten. Das fragliche Grundstück befindet sich unmittelbar
angrenzend an die entsprechende Zone im Gebiet Untere Gürle.
Beurteilung: Bei der Bestimmung der Wohnzone für Terrassenbauten
wurden bereits bebaute Grundstücke ausgeklammert. Massgebend dafür
war die Einschätzung, dass Umstrukturierungen in absehbarer Zeit nicht
stattfinden würden. Wenn nun ein Grundeigentümer anschliessend an
eine Wohnzone für Terrassenbauten dies ausdrücklich wünscht und keine
anderen Gründe entgegenstehen, kann darauf eingetreten werden.
4.3 Zusammenfassung
Allgemeines Die verschiedenen, gegen die vorgesehenen Änderungen von Zonenplan
und Baureglement vorgebrachten Argumente vermögen nach Ansicht
des Gemeinderates und gestützt auf die vorstehenden Beurteilungen deren
Zweckmässigkeit und Wünschbarkeit nicht in Frage zu stellen.
Die Wohnzone für Terrassenbauten im Gebiet Untere Gürle wird gemäss
Antrag des Grundeigentümers auf die Parzelle 2190 ausgedehnt.
5. Kantonale Vorprüfung
Blau punktiert:
Parzelle 2190
Ergebnisse Die Kantonale Vorprüfung stellt fest, dass, dass die beabsichtigten Änderungen
- Terrassenhäuser und Dachgestaltung - im Grundsatz und hinsichtlich
der gewählten Regelungsart zweckmässig seien. Zu den folgenden
zwei Gebieten mit der Zone für Terrassenbauten werden Fragen
aufgeworfen.
- Parzelle 1259 (Rebenweg) Die Erstellung von Terrassenbauten gemäss der vorgesehenen Zonenänderung
bedingt die Neugestaltung der heutigen privatrechtlichen Zufahrt
im Rahmen der im Überbauungsplan Nr. 1 „Reben“ festgelegten Strassenerschliessung.
Das Amt für Gemeinden und Raumordnung stellt die
Frage nach der Aktualität des Überbauungsplanes und der Erschliessung
der Nachbarparzellen.
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Kommentar: Die im Überbauungsplan Nr. 1 „Reben“ festgelegte Erschliessungsstrasse
ist nach wie vor zweckmässig. Auch wenn ihre Realisierung
im Bereich der „Panzersperre“ in Frage gestellt ist, erfüllt er für
die anliegenden Parzellen - insbesondere für die Erstellung von Terrassenbauten
auf der Parzelle 1259 - im Sinne einer Stichstrasse immer
noch seinen Zweck. Die Parzellen 1259 und 639 sind deshalb planungsrechtlich
erschlossen.
Die Parzelle 2419, für die bei einer Überbauung des heutigen Rebenweges
die Zugänglichkeit tatsächlich unterbunden würde, befindet sich im
selben Besitz wie die Parzelle 1259 und kann deshalb gleichwohl als erschlossen
gelten.
Die Ausscheidung der Wohnzone offene Bauweise und Terrassenbauten
im vorgesehenen Ausmass erweist sich somit als zweckmässig.
Strassenerschliessung gemäss Überbauungsplan Nr. 1 „ Reben“
- Parzellen 715, 2592, 692 Die Parzellen weisen nach Ansicht der AGR eine zu geringe Parzellentiefe
auf, um - zusammen mit der zu erstellenden Erschliessung - Terrassenbauten
zu ermöglichen.
Kommentar: Aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Bautätigkeit (Erstellung
von üblichen Einfamilienhäusern) entfällt die Begründung für die Zone
für Terrassenbauten, weshalb darauf verzichtet ist.
Schlussfolgerungen Gestützt auf den Verzicht einer Wohnzone offene Bauweise und Terrassenbauten
im Bereich der Parzellen 715, 2592 und 692 sowie auf die
Begründung zum Gebiet Rebenweg kann die kantonale Vorprüfung als
bereinigt gelten.
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