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Oktober 2007 Gemeinde Gampelen Teilrevision Zonenplan und ...

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<strong>Oktober</strong> <strong>2007</strong> <strong>Gemeinde</strong> <strong>Gampelen</strong><br />

<strong>Teilrevision</strong> <strong>Zonenplan</strong> <strong>und</strong> Baureglement:<br />

Zone für Terrassenhäuser, Anpassungen Baureglement<br />

Bericht nach Art. 47 RPV<br />

1. Ausgangslage...............................................................Seite 1<br />

2. Terrassenhäuser ...................................................................1<br />

2.1 Absicht <strong>und</strong> Regelungskonzept ...............................................1<br />

2.2 Änderungen Baureglement <strong>und</strong> <strong>Zonenplan</strong>................................3<br />

3. Dachgestaltung ....................................................................3<br />

3.1 Absicht ...............................................................................3<br />

3.2 Änderungen Baureglement .....................................................3<br />

4. Mitwirkungsverfahren............................................................3<br />

4.1 Ablauf, Eingaben ..................................................................3<br />

4.2 Inhalt <strong>und</strong> Beurteilung der Eingaben.........................................4<br />

4.3 Zusammenfassung................................................................4<br />

5. Kantonale Vorprüfung............................................................5<br />

Beilagen:<br />

<strong>Teilrevision</strong> Baureglement<br />

<strong>Teilrevision</strong> <strong>Zonenplan</strong><br />

Arbeitsgemeinschaft:<br />

Croptier Dudler Hähnle Pieri GmbH, Raumplanung Städtebau Verkehr<br />

Gurzelenstrasse 3, 2502 Biel T 032 341 33 16 gurzelen3@bluewin.ch<br />

Christophe Cueni, lic.iur. Rechtskonsulent<br />

Bau-, Planungs-, Umwelt- <strong>und</strong> <strong>Gemeinde</strong>recht<br />

Chutzen-Ried 11, 2565 Jens T 032 331 92 62 cr.cueni@bluewin.ch


1. Ausgangslage<br />

Aufgabenstellung Die <strong>Gemeinde</strong> <strong>Gampelen</strong> beabsichtigt angesichts geeigneter Hanglagen<br />

im Dorf <strong>und</strong> in der Folge entsprechender Anfragen Terrassenhäuser zuzulassen.<br />

Gleichzeitig sollen die Dachvorschriften des Baureglements gelockert<br />

werden. Insbesondere geht es um die Zulassung von Flachdächern.<br />

2. Terrassenhäuser<br />

2.1 Absicht <strong>und</strong> Regelungskonzept<br />

Absicht An geeigneten Lagen sollen Terrassenbauten gemäss Art. 23 der kantonalen<br />

Bauverordnung ermöglicht, nicht aber zwingend vorgeschrieben<br />

werden.<br />

Obligatorische Regelungsinhalte Die für Terrassenhäuser obligatorisch zu regelnden Inhalte gehen aus der<br />

kantonalen Bauverordnung hervor.<br />

Kantonale Bauverordnung, Art. 23<br />

5. Terrassenhäuser<br />

1<br />

Als Terrassenhäuser gelten Reihenbauten, die stufenartig an Hängen<br />

erstellt werden mit mehr als zwei talwärts orientierten Baustufen.<br />

2<br />

In den Überbauungsvorschriften sind wenigstens zu ordnen:<br />

a die zulässige Breite <strong>und</strong> Länge der Terrassenbaureihen. Die Breite<br />

wird parallel, die Länge senkrecht zum Hang gemessen (projizierte<br />

Masse);<br />

b die zulässige Gesamthöhe der Terrassenüberbauung;<br />

c die zulässige Zahl der Baustufen;<br />

d die zulässige Höhe jeder Baustufe <strong>und</strong> die Zahl ihrer Vollgeschosse.<br />

Für die unterste Stufe ist talseits eine Mehrhöhe von 1 m gestattet;<br />

e die Abstände gegenüber Nachbargr<strong>und</strong>stücken anderer Bauweise.<br />

Sie haben in der Regel den für konventionelle Bauten gleichen Ausmasses<br />

geltenden Vorschriften zu entsprechen;<br />

f das Mass der Nutzung.<br />

Regelungskonzept Aufgr<strong>und</strong> der Absicht, gr<strong>und</strong>sätzlich an allen geeigneten Lagen alterntiv<br />

zur offenen Bauweise Terrassenbauten zu ermöglichen, wird eine Regelung<br />

in der Gr<strong>und</strong>ordnung angestrebt <strong>und</strong> nicht in Form von Überbauungsordnungen,<br />

wie gemäss Art. 19 BauG vorgegeben. Die Absicht<br />

würde den Erlass mehrerer Spezialordnungen erfordern, was einer übersichtlichen<br />

Regelung abträglich wäre.<br />

Die Regelung der Trassenbauten erfolgt somit durch die Unterteilung der<br />

Wohnzone W 2 in eine solche offener Bauweise (wie bisher) <strong>und</strong> eine<br />

solche für „offene Bauweise <strong>und</strong> Terrassenbauten“ im <strong>Zonenplan</strong> sowie<br />

durch entsprechende Anpassungen des Baureglements.<br />

Geeignete Parzellen Die für die Erstellung von Terrassenhäusern geeigneten Parzellen haben<br />

folgende Rahmenbedingungen zu erfüllen:<br />

– Genügende Neigung. Dies ist in den höher gelegenen Parzellen am<br />

Südhang des Jolimont der Fall. Schätzungen ergeben eine Neigung<br />

von 30 - 40 %.<br />

– Genügende Parzellentiefe: Für die Realisierung von 3 Stufen ist eine<br />

horizontale Bautiefe von mind. ca. 24 m erforderlich.<br />

1


a<br />

– Genügende seitliche Grenzabstände.<br />

– Verträglichkeit mit dem Ortsbild.<br />

– Unüberbaut. Dass bestehende Gebäude zugunsten der Erstellung von<br />

Terrassenbauten angebrochen werden, wird aufgr<strong>und</strong> des Zustandes<br />

<strong>und</strong> Alters von Bauten in der Wohnzone ausgeschlossen.<br />

Die Anwendung vorgenannter Kriterien führt zur Identifizierung folgender<br />

Bereiche, welche sich für Terrassenhäuser eignen:<br />

a) der Bereich oberhalb des Rebenweges im westlichen Teil des Dorfes,<br />

b) ein kleinerer Bereich westlich des Rainackerweges sowie<br />

c) ein Bereich unterhalb der Tschuggstrasse im östlichen Teil des Dorfes.<br />

Zwei Parzellen zwischen Kernzone <strong>und</strong> Waldrand, welche sich hinsichtlich<br />

Neigung <strong>und</strong> Parzellentiefe ebenfalls eignen würden, werden wegen<br />

der Auswirkungen auf das Ortsbild nicht in Betracht gezogen, zudem<br />

handelt es sich in einem Fall um eine schmale <strong>und</strong> trapezförmige Parzelle.<br />

b<br />

Aufgr<strong>und</strong> der Infragestellung im Rahmen der Kantonalen Vorprüfung <strong>und</strong><br />

der zwischenzeitlichen Bautätigkeit wird das Gebiet b) nicht für Terrassenbauten<br />

vorgesehen.<br />

c<br />

2


2.2 Änderungen Baureglement <strong>und</strong> <strong>Zonenplan</strong><br />

a) Baureglement Die Planungsabsichten führen zu folgenden Änderungen des Baureglements:<br />

– Art. 14 a (neu): Schaffen einer zusätzlichen Zone für die wahlweise<br />

Erstellung von Bauten gemäss bisheriger Wohnzone W 2 oder Terrassenhäuser.<br />

– Art. 22, Abs. 2 (neu): Da für seitliche Abstände von Terrassenhäusern<br />

neu ein Mehrbreitenzuschlag eingeführt werden soll, wird ein<br />

Vorbehalt erforderlich.<br />

– Art. 49, Abs. 2 (neu): Regeln der gemäss kantonaler Bauverordnung<br />

erforderlichen Inhalte für Terrassenbauten. Vorgesehen ist eine Bauweise<br />

mit max. 4. Stufen, wovon die oberste oder unterste Stufew<br />

mit zwei Vollgeschossen erstellt werden kann.<br />

b) <strong>Zonenplan</strong> Die für die Erstellung von Terrassenbauten als geeignet beurteilten Gebiete<br />

der Wohnzone W 2 werden als entsprechende Zonen bezeichnet<br />

(vgl. beiliegender <strong>Zonenplan</strong>).<br />

3. Dachgestaltung<br />

3.1 Absicht<br />

Mit Ausnahme der Kernzone sollen in allen Zonen Flach- <strong>und</strong> Pultdächer<br />

erlaubt werden <strong>und</strong> Erleichterungen hinsichtlich Dachaufbauten gelten.<br />

3.2 Änderungen Baureglement<br />

Die Planungsabsichten führen zu folgenden Änderungen des Baureglements:<br />

– Art. 35 (Neufassung Abs. 1 <strong>und</strong> neuer Absatz 1 bis): Neuformulierung<br />

zwecks Zulassung von Attikageschossen. Ausgenommen sind<br />

Bauten in der Kernzone <strong>und</strong> Terrassenbauten.<br />

– Art. 36 Neufassung: Insbesondere wird in Abs. 2 die bisherige Beschränkung<br />

auf Sattel- oder Walmdächer gestrichen, ausgenommen<br />

von Bauten in der Kernzone.<br />

– Art. 37 (Neufassung): Erweiterung der erlaubten Dachaufbauten von<br />

1/3 auf 1/2 der Fassadenlänge. Die entsprechenden, leicht geänderten<br />

Vorschriften der Kernzone werden neu ebenfalls in Art. 37 geregelt.<br />

– Art. 37 a (neu): Regeln über Gr<strong>und</strong>riss <strong>und</strong> Höhe der Attika.<br />

– Art. 44 (Streichen Abs. 5): Streichen der Vorschriften zu den Dachaufbauten,<br />

da diese neu in Art. 37 geregelt werden.<br />

4. Mitwirkungsverfahren<br />

4.1 Ablauf, Eingaben<br />

Das öffentliche Mitwirkungsverfahren zu der <strong>Teilrevision</strong> von <strong>Zonenplan</strong><br />

<strong>und</strong> Baureglement fand vom 17. August bis zum 7. September <strong>2007</strong><br />

statt (Publikation im Amtsanzeiger Nr. 32 vom 17. August <strong>2007</strong>).<br />

3


Zweckmässigkeit der Wohnzone<br />

für Terrassenbauten<br />

Eignung der für Terrassenbauten<br />

vorgesehenen Gr<strong>und</strong>stücke<br />

Innerhalb der Mitwirkungsfrist gingen folgende 3 Stellungnahmen ein,<br />

zwei von Gr<strong>und</strong>eigentümern <strong>und</strong> eine des Heimatschutzes. :<br />

4.2 Inhalt <strong>und</strong> Beurteilung der Eingaben<br />

Zwei Stellungnahmen kritisieren die Zweckmässigkeit der Wohnzone für<br />

Terrassenbauten mit Hinweis auf die Möglichkeit des Erlasses von Überbauungsordnungen<br />

nach Art. 29 BauG, welche massgeschneiderte Lösungen<br />

ermöglichten, im Gegensatz zu einer Regelung in der Gr<strong>und</strong>ordnung.<br />

Zudem bestünde die Möglichkeit einer Verbindung der Überbauungsordnung<br />

mit der Baubewilligung.<br />

Beurteilung: Die vorgesehene Regelung von Terrassenbauten in der<br />

Gr<strong>und</strong>ordnung stellt gegenüber dem Erlass von einzelnen Überbauungsordnungen<br />

die verfahrensrechtlich einfachere Lösung dar. Damit werden<br />

die Verfahrensschritte (Mitwirkung, kantonale Vorprüfung, Planauflage,<br />

Beschluss <strong>Gemeinde</strong>, kantonale Genehmigung) in ein Prozedere zusammengefasst,<br />

was nach Auffassung des <strong>Gemeinde</strong>rates die vorteilhaftere<br />

Lösung darstellt.<br />

Die im Baureglement getroffenen Regelungen entsprechen den Eigenheiten<br />

der betreffenden Parzellen <strong>und</strong> stellen somit durchaus auch eine<br />

massgeschneiderte Lösung dar.<br />

Die Eignung der für Terrassenbauten vorgesehenen Parzellen hinsichtlich<br />

Parzellentiefe <strong>und</strong> Erschliessung wird in einer Stellungnahme in Frage<br />

gestellt.<br />

Beurteilung: Die Bestimmung der Wohnzonen für Terrassenbauten erfolgte<br />

aufgr<strong>und</strong> ihrer Lage in der Dorfstruktur, Geländeneigung <strong>und</strong> Parzellentiefe.<br />

Die geringste Parzellentiefe beträgt dabei ca. 24 m, was zur Erstellung<br />

von 3 Stufen durchaus ausreicht. Die Erschliessung der Parzellen<br />

für Terrassenbauten stellt keine gr<strong>und</strong>sätzlich anderen Anforderungen<br />

als diejenigen für alle Bauten in ähnlicher Hanglage.<br />

Flachdächer Die Erstellung von Flachdächern wird ebenfalls in Frage gestellt <strong>und</strong> eine<br />

Unklarheit hinsichtlich des Zulassungsbereichs festgestellt.<br />

Beurteilung: Flachdächer sind in allen Zonen mit Ausnahme der Kernzone<br />

erlaubt. Dies geht aus Art. 36 hervor, indem einzig Dächer mit mehr als<br />

45º Neigung sowie Flachdächer in der Kernzone ausgeschlossen werden.<br />

Für die Zulassung von Flachdächern spricht die Tatsache, dass solche<br />

oft zurückhaltender wirken, als viele der übrigen Dachformen. Zudem<br />

bleibt der generelle Artikel zur Baugestaltung (Art. 29) in jedem Fall vorbehalten.<br />

Hochwasserschutz In einer Stellungnahme wird befürchtet, die Erstellung von verdichteten<br />

Bauten in Hanglagen könnten eine nachteilige Wirkung auf geologische,<br />

bzw. den Wasserablauf betreffende, Risiken haben.<br />

Wegfall Art. 44 Abs. 5<br />

Baureglement<br />

Beurteilung: Ob verdichtete Bauten tatsächlich ein anderes Risikoverhalten<br />

bewirken, muss offen bleiben. Hinweise darauf bestehen nicht, wie<br />

für das Gegenteil auch nicht. Hinzuweisen ist aber auf die Verantwortung<br />

der an jedem Bau beteiligten Fachleute, entsprechende Bodenverhältnisse<br />

abzuklären. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Regelung,<br />

welche es dem Baugesuchsteller offen lässt, welche Bauform er<br />

wählt.<br />

Stellungnahme 3 erachtet den Wegfall von Art. 44 Abs. 5, welcher<br />

Dachaufbauten <strong>und</strong> Dachflächenfenster regelte, als falsch.<br />

4


Aufnahme der Parzelle 2190 in<br />

die Wohnzone für<br />

Terrassenbauten<br />

Ausdehnung Wohnzone für Terrassenbauten<br />

Beurteilung: Inhaltlich wird der bisherige Art. 44 Abs. 5 neu in Art. 37,<br />

welcher sich allgemein mit Dachaufbauten beschäftigt, geregelt. Er fällt<br />

also in keiner Weise weg.<br />

Beantragt wird die Aufnahme einer zusätzlichen Parzellen in die Wohnzone<br />

für Terrassenbauten. Das fragliche Gr<strong>und</strong>stück befindet sich unmittelbar<br />

angrenzend an die entsprechende Zone im Gebiet Untere Gürle.<br />

Beurteilung: Bei der Bestimmung der Wohnzone für Terrassenbauten<br />

wurden bereits bebaute Gr<strong>und</strong>stücke ausgeklammert. Massgebend dafür<br />

war die Einschätzung, dass Umstrukturierungen in absehbarer Zeit nicht<br />

stattfinden würden. Wenn nun ein Gr<strong>und</strong>eigentümer anschliessend an<br />

eine Wohnzone für Terrassenbauten dies ausdrücklich wünscht <strong>und</strong> keine<br />

anderen Gründe entgegenstehen, kann darauf eingetreten werden.<br />

4.3 Zusammenfassung<br />

Allgemeines Die verschiedenen, gegen die vorgesehenen Änderungen von <strong>Zonenplan</strong><br />

<strong>und</strong> Baureglement vorgebrachten Argumente vermögen nach Ansicht<br />

des <strong>Gemeinde</strong>rates <strong>und</strong> gestützt auf die vorstehenden Beurteilungen deren<br />

Zweckmässigkeit <strong>und</strong> Wünschbarkeit nicht in Frage zu stellen.<br />

Die Wohnzone für Terrassenbauten im Gebiet Untere Gürle wird gemäss<br />

Antrag des Gr<strong>und</strong>eigentümers auf die Parzelle 2190 ausgedehnt.<br />

5. Kantonale Vorprüfung<br />

Blau punktiert:<br />

Parzelle 2190<br />

Ergebnisse Die Kantonale Vorprüfung stellt fest, dass, dass die beabsichtigten Änderungen<br />

- Terrassenhäuser <strong>und</strong> Dachgestaltung - im Gr<strong>und</strong>satz <strong>und</strong> hinsichtlich<br />

der gewählten Regelungsart zweckmässig seien. Zu den folgenden<br />

zwei Gebieten mit der Zone für Terrassenbauten werden Fragen<br />

aufgeworfen.<br />

- Parzelle 1259 (Rebenweg) Die Erstellung von Terrassenbauten gemäss der vorgesehenen Zonenänderung<br />

bedingt die Neugestaltung der heutigen privatrechtlichen Zufahrt<br />

im Rahmen der im Überbauungsplan Nr. 1 „Reben“ festgelegten Strassenerschliessung.<br />

Das Amt für <strong>Gemeinde</strong>n <strong>und</strong> Raumordnung stellt die<br />

Frage nach der Aktualität des Überbauungsplanes <strong>und</strong> der Erschliessung<br />

der Nachbarparzellen.<br />

5


Kommentar: Die im Überbauungsplan Nr. 1 „Reben“ festgelegte Erschliessungsstrasse<br />

ist nach wie vor zweckmässig. Auch wenn ihre Realisierung<br />

im Bereich der „Panzersperre“ in Frage gestellt ist, erfüllt er für<br />

die anliegenden Parzellen - insbesondere für die Erstellung von Terrassenbauten<br />

auf der Parzelle 1259 - im Sinne einer Stichstrasse immer<br />

noch seinen Zweck. Die Parzellen 1259 <strong>und</strong> 639 sind deshalb planungsrechtlich<br />

erschlossen.<br />

Die Parzelle 2419, für die bei einer Überbauung des heutigen Rebenweges<br />

die Zugänglichkeit tatsächlich unterb<strong>und</strong>en würde, befindet sich im<br />

selben Besitz wie die Parzelle 1259 <strong>und</strong> kann deshalb gleichwohl als erschlossen<br />

gelten.<br />

Die Ausscheidung der Wohnzone offene Bauweise <strong>und</strong> Terrassenbauten<br />

im vorgesehenen Ausmass erweist sich somit als zweckmässig.<br />

Strassenerschliessung gemäss Überbauungsplan Nr. 1 „ Reben“<br />

- Parzellen 715, 2592, 692 Die Parzellen weisen nach Ansicht der AGR eine zu geringe Parzellentiefe<br />

auf, um - zusammen mit der zu erstellenden Erschliessung - Terrassenbauten<br />

zu ermöglichen.<br />

Kommentar: Aufgr<strong>und</strong> der zwischenzeitlich erfolgten Bautätigkeit (Erstellung<br />

von üblichen Einfamilienhäusern) entfällt die Begründung für die Zone<br />

für Terrassenbauten, weshalb darauf verzichtet ist.<br />

Schlussfolgerungen Gestützt auf den Verzicht einer Wohnzone offene Bauweise <strong>und</strong> Terrassenbauten<br />

im Bereich der Parzellen 715, 2592 <strong>und</strong> 692 sowie auf die<br />

Begründung zum Gebiet Rebenweg kann die kantonale Vorprüfung als<br />

bereinigt gelten.<br />

6

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