Hannover · Braunschweig · Wolfsburg - Engel & Voelkers

Industrie · Industrial
Marktreport 2011/12 · Hannover · Braunschweig · Wolfsburg

Industrie- & Logistikfl ächen
Industrial- & Warehouse space
Der Markt für Gewerbe- und Industriefl ächen in den
Regionen Hannover/Braunschweig und Wolfsburg hat
sich 2011 dynamisch entwickelt. Im Vergleich zum Vorjahr
wurde dort ein um 39 % höherer Flächenumsatz von insgesamt
rd. 490.000 m² registriert (2010: ca. 353.000 m²).
Im näheren Umland der beiden Regionen wurden
zusätzlich noch ca. 64.000 m² vermittelt, sodass der
Flächenumsatz von rd. 554.000 m² mit anderen großen
A-Standorten vergleichbar ist.
Große Flächenumsätze dominieren
Dazu beigetragen haben mehrere außergewöhnlich
große Flächenumsätze. In Barsinghausen erfolgte der
Baubeginn für den ersten Bauabschnitt von Kaufl and
(74.000 m²). Dieser Flächenumsatz ist zwar bereits seit
2009 bekannt, statistikwirksam wurde er tatsächlich
aber erst 2011 mit dem ersten Spatenstich. In Lauenau,
wenige Kilometer östlich von der kommunalen Grenze
der Region Hannover, baut Edeka ebenfalls ein großes
Güterzentrum (70.000 m²). In der Landeshauptstadt im
Gewerbegebiet Schwarze Heide/Stöcken entwickelt
Goodman für VW-Nutzfahrzeuge eine 45.000 m² große
Halle für die Lagerung und Versorgung von Amarok-
Autoteilen. Insgesamt wurden in der Größenklasse über
10.000 m² 53 % des gesamten Flächenumsatzes abgeschlossen.
20 % fanden im Segment zwischen 5.000 m²
und 10.000 m² statt. Die Nachfrage wird durch die
Logistiksparte großer Handelsunternehmen (44 %) sowie
von automobilnahen Produktionsbetrieben dominiert
(31%), die insbesondere in Braunschweig und Wolfsburg
den maßgeblichen Anteil an der Flächennachfrage stellen.
Die klassischen Lager- und Speditionsunternehmen
kommen auf einen Anteil von 17 %.
Knappes Angebot an Flächen
Regional liegt der Schwerpunkt des Flächenumsatzes
mit 74 % in der eigentlichen Region Hannover. Die Stadt
Hannover kommt auf einen Anteil von 34 %. Auch wenn
einige Großabschlüsse darunter waren, sind es doch eher
die kleinteiligen Flächen, die hier neue Nutzer fi nden.
Im Blickpunkt steht nach wie vor auch der Bereich um
Bedeutende Flächenumsätze – Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Signifi cant take ups – Hanover • Brunswick • Wolfsburg
Nutzer User Fläche Space Lage Area
Kaufl and 74.000 m² Hannover Region West
Edeka 70.000 m² Verfl echtungsraum
Volkswagen 45.000 m² Hannover Stadt
Volkswagen 25.000 m² Wolfsburg
Syncreon Deutschland GmbH 19.000 m² Hannover Region West
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial, Jahr 2011/year 2011
Industrie- & Logistikfl ächen Marktreport 2011/2012 • Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
The market for commercial and industrial space in the
regions Hanover/Brunswick and Wolfsburg developed
dynamically in 2011. Take-up there was 39 %
higher in comparison to the previous year, amounting
to around 490,000 m² (2010: approx. 353,000 m²).
In addition, 64,000 m² was handled in the nearby
surrounding area of the two regions, causing the
554,000 m² of take-up to be comparable with other large
A locations.
Large take-ups dominating
Several exceptionally large take-ups have contributed to
this. In Barsinghausen, construction began on the fi rst
section of Kaufl and (74,000 m²). Although this take-up
has been known about since 2009, it only actually
became eff ective in terms of statistics in 2011 when the
ground-breaking ceremony took place. In Lauenau, just
a few kilometres to the east of the communal border
with the Hanover region, Edeka is also building a large
goods centre (70,000 m²). On the Schwarze Heide/
Stöcken business park in the state capital, Goodman
is developing a 45,000 m²-large hall for the storage
and supply of Amarok automobile parts for VW
commercial vehicles. Overall, 53 % of the total take-up
was achieved in the size category above 10,000 m².
20 % occurred in the segment between 5,000 m² and
10,000 m². Demand is being dominated by the logistics
segment of large distribution businesses (44 %) as well as
by manufacturers relating to the automobile industry
(31 %), which represent the leading proportion of demand
for space, particularly in Brunswick and Wolfsburg.
Classic warehouse and forwarding companies account
for 17 %.
Limited supply of spaces
In terms of regions, 74 % of take-up is focussed on the
actual Hanover region. The city of Hanover accounts for
34 %. Even though certain large deals were included, it
tends to be the smaller spaces that fi nd new users. The
focus continues to lie on the area around the airport
in Hanover north. However, the high demand occurs

Flächenumsatz*
Take-up*
Volumen in Tsd. m²/Volume in '000s m²
600
500
400
300
200
100
0
333
2007
217
2008
272
2009
* Ganzjahresprognose/Full-year forecast
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
40
313
2010
410
2011
340
2012*
Hannover Braunschweig, Wolfsburg Verflechtungsraum
Flächenumsatz – Branche
Take-up – segment
Sonstiges 8 %
Transport, Logistik 17 %
Jahr 2011/year 2011
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Flächenumsatz – Größenklassen
Take-up m² – size categories
< 500 m²
501–1.000 m²
1.001–2.500 m²
2.501–5.000 m²
5.001–10.000 m²
> 10.000 m²
Jahr 2011/year 2011
3 %
5 %
7 %
11 %
19 %
0 % 10 % 20 % 30 %
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
82
64
40 %
Handel 44 %
Industrie, Gewerbe 31 %
50 %
54 %
60 %
Flächenumsatz – Lage
Take-up – location
Hannover Region
davon
Hannover West
Hannover Nord
Hannover Süd
Hannover Ost
Hannover Stadt
Verflechtungsraum
Braunschweig,
Wolfsburg
Jahr 2011/year 2011
2 %
2 %
13 %
15 %
11 %
0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 %
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Eigennutzer - Kauf 13 %
Jahr 2011/year 2011
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
23 %
34 %
40 %
Flächenumsatzanteile – Miete/Eigennutzer
Take-up – segment
Anzahl Umsätze – Größenklassen
Number of take-ups – size categories
< 500 m²
501–1.000 m²
1.001–2.500 m²
2.501–5.000 m²
5.001–10.000 m²
> 10.000 m²
Jahr 2011/year 2011
6 %
11 %
10 %
13 %
Eigennutzer - Neubau 48 %
25 %
0 % 10 % 20 % 30 %
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Miete 39 %
35 %
40 %

den Flughafen in Hannover Nord. Der starken Nachfrage
stehen allerdings begrenzte Flächenreserven gegenüber.
Da im Stadtgebiet Grundstücke für eigengenutzte
Neubauentwicklungen fehlen, weichen Unternehmen in
verkehrsgünstige, autobahnnahe Lagen in der Region
aus. Die große Nachfrage stößt zunehmend an Grenzen.
Insbesondere zeitgemäße Flächen ab 2.500 m², aber
auch große Flächen über 5.000 m² sind äußerst knapp.
Da kaum spekulativ neue Flächen auf den Markt kommen
und für diese dann ohnehin Mietvertragslaufzeiten
von zumeist zehn Jahren gefordert werden, versuchen
langfristig planende Unternehmen der Situation auszuweichen
und Bestandsobjekte günstig zu kaufen. 13 % des
Flächenumsatzes resultieren aus eigengenutzten Immobilienkäufen.
Viele ältere Bestandsobjekte sind allerdings
nur mit hohem Sanierungsaufwand anzupassen,
da diese sukzessive immer kleinteilig erweitert wurden,
was zeitgemäßen Anforderungen an Produktions- und
Lagerhaltungsabläufen entgegensteht. Die Diskrepanz
zwischen der Qualität des Angebots und den Ansprüchen
der Nachfrage ist oftmals nicht überbrückbar. Dieses hat
bereits zu einem Preisverfall bei älteren Bestandsgebäuden
geführt.
Mieten zwischen 2,00 und 5,00 EUR/m²
Bislang hat sich der hohe Nachfragedruck nur sehr
leicht spürbar in steigenden Mieten niedergeschlagen.
Die Spitzenmiete liegt aktuell um ca. 5,00 EUR/m²
im Flughafenbereich, in der Regel jedoch bei ca.
4,50 EUR/m² in besten Lagen. Die Durchschnittsmiete
für gute Logistikobjekte ist mit ca. 3,20 EUR/m² stabil.
Gegenwärtig ist allenfalls die Tendenz für weiter steigende
Preise bei hochwertigen Flächen spürbar. Ein genereller
Preisanstieg ist aber nicht zu beobachten, zumal die
Preise für die reichlich angebotenen qualitativ einfachen
Flächen bei Mieten von 2,50 EUR/m² bis 3,00 EUR/m²
eher weiter nachgeben. Da insbesondere Logistiker
manchmal quasi bis zum nächsten Monatsbeginn
betriebsbereit sein müssen wird auch auf Seiten der Vermieter
eine größere Flexibilität immer wichtiger.
Weiter lebhafte Nachfrage
Aufgrund der weiter anhaltenden lebhaften Nachfrage
wird der Markt für Gewerbe- und Logistikfl ächen auch
2012 weiter interessante Perspektiven bieten, aber durch
die sich weiter verstärkende Flächenknappheit begrenzt
werden. Neue Großprojekte wie beispielsweise von Netrada
in Hannover oder durch VW in Wolfsburg und Braunschweig
sind in der Diskussion. Diese werden jedoch
teilweise wohl erst 2013 umgesetzt werden. Gegenwärtig
gehen wir von einem Flächenumsatz in Höhe von
alongside a limited reserve of space. As there is a
lack of land for own-use construction projects in
the urban area, companies are turning to locations in
the local region which are close to the autobahn and
off er easy access. The high demand is increasingly
hitting its limits. Modern spaces over 2,500 m² are
in particularly short supply, as are large spaces over
5,000 m². As there are hardly any new spaces coming
onto the market speculatively, and as letting contracts
of ten years are already mostly being requested for those
that do, companies that are planning ahead are trying
to avoid the situation and buy existing properties at low
prices. 13 % of the take-up results from owner-occupied
real estate purchases. However, many older existing
properties can only be adapted with a great deal of
refurbishment work, as these have been successively
expanded on a small scale, confl icting with modern
requirements for production and warehousing processes.
It is often impossible to bridge the gap between
the quality of properties supplied and the demand.
This has already led to a downward price trend for
older existing buildings.
Rents between 2.00 and 5.00 euros/m²
So far, the high demand pressure has only been refl ected
in rising rents in a very slight way. The top rents
are currently around 5.00 euros/m² near the airport,
although generally around 4.50 euros/m² in the
best locations. The average rent for good logistics
properties is stable at approx. 3.20 euros/m². The trend
towards further rising prices can currently be felt at best
for high-quality spaces. However, there is no general
price increase to be seen, especially as the prices for
rich supply of lower quality spaces are tending to ease
off with rents between 2.50 euros/m² to 3.00 euros/m².
As logistics companies in particular sometimes need
to be ready for operation by the start of the next month,
a larger level of fl exibility among landlords is becoming
more and more important.
Strong demand continues
Due to the continuing strong demand, the market
for commercial and industrial space will continue to
off er interesting prospects in 2012, although it will
be limited by the increasing shortage of space. New
large-scale projects, such as the project by Netrada in
Hanover or the one by VW in Wolfsburg and Brunswick,
are under discussion. However, in some cases these
will only be implemented in 2013. We currently expect
take-up of 340,000 m², which will be made up of
250,000 m² in the Hanover region, 60,000 m² in
Industrie- & Logistikfl ächen Marktreport 2011/2012 • Hannover • Braunschweig • Wolfsburg

340.000 m² aus, der sich mit 250.000 m² in der Region
Hannover, 60.000 m² in Braunschweig und Wolfsburg
sowie 30.000 m² in den Randgebieten wie Gifhorn oder
Salzgitter verteilen wird.
Gewerbegebiete Region Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Industrial areas in the region Hanover • Brunswick • Wolfsburg
Name des Gewerbegebiets
Name of area
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Brunswick and Wolfsburg and 30,000 m² in outlying
areas such as Gifhorn and Salzgitter.
Kaufpreis (Industriegrundstück) in EUR/m²
Purchase price (industrial property) in EUR/m²
Miete (Industriefl äche) in EUR/m²
Rent (industrial space) in EUR/m²
2010 2011 2010 2011
Barsinghausen/Bantorf 44 - 96 44 - 96 3,50 - 4,00 3,50 - 4,00
Wunstorf 29 - 40/50 - 55 29-40/50 - 55 2,50 - 4,00 2,50 - 4,00
Garbsen (West/Ost/Nord) 60 - 80/60 - 100 60 - 80/60 - 100 2,70 - 4,50 2,70 - 4,50
Ronnenberg – Empelde 36 - 70 36 - 70 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Hannover – Schwarze Heide 60 60 3,50 - 4,00 3,50 - 4,20
Hannover – Nordhafen/Stöcken 80/130 - 150 80/130 - 150 3,00 - 3,50 3,00 - 3,50
Hannover – Lindener Hafen (Erbbau) (Erbbau) 2,00 - 3,20 2,50 - 3,50
Langenhagen – Bayernstraße 120 120 3,00 - 3,80 3,00 - 4,20
Langenhagen – Münchner Straße/Airport Business Park 120 120 4,00 - 5,50 4,00 - 5,50
Langenhagen – Rehkamp 120 120 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Hannover – Businesspark Nord/Alter Flughafen 130 - 300/150 130 - 300/150 2,80 - 4,50 3,00 - 4,50
Mellendorf/Wedemark/Bissendorf 43 - 50 43 - 50 2,00 - 4,00 2,00 - 4,00
Isernhagen HB 70 - 100 70 - 100 2,50 - 3,50 2,50 - 3,50
Hannover – Anderten (Lohweg/Hägenstraße) 65 - 90 65 - 90 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Hannover/Laatzen – Messe/EXPO 138 - 169 120 - 170 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Laatzen – Rethen 40 - 90 40 - 90 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Sarstedt 43,5 - 45,0 35 - 45 2,00 - 3,50 2,00 - 3,50
Großburgwedel 75 - 100 75 - 100 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Isernhagen – Kirchhorst 74 - 80 74 - 80 3,00 - 4,00 3,00 - 4,00
Sehnde/Höver 40 - 60 40 - 60 3,00 - 4,50 3,00 - 4,50
Lehrte/Ahlten 48 48 2,50 - 3,50 3,00 - 4,50
Lehrte/GVZ 65 65 3,80 - 4,00 3,80 - 4,50
Lehrte Ost (Everner Straße, Mielestraße) 40 - 50 40 - 50 3,50 - 3,75 3,50 - 3,75
Lehrte – Sievershausen 44 35 - 48 3,00 - 3,50 3,00 - 3,50
Hildesheim 34, 5 - 65 34,5 - 65 2,00 - 4,00 2,00 - 4,00
Celle k. A. 18 - 28 k. A. 2,00 - 3,50
Peine – Nord 48 48 3,00 - 3,50 3,00 - 3,50
Peine – Ost 30 - 55 30 - 55 2,50 - 4,50 2,50 - 4,50
Salzgitter 15 - 20 15 - 20 k. A. 2,50 - 3,50
Braunschweig – Hansestraße/Hafen/Waller See 29 38/35 3,00 - 4,50 3,00 - 4,50
Braunschweig – Ölper Kreuz 29 - 70 29 - 70 2,70 - 3,50 3,00 - 3,50
Braunschweig – Friedrich-Seele-Straße 29 - 70 29 - 70 3,00 - 3,50 3,00 - 3,50
Braunschweig – Rüningen 29 - 70 29 - 70 3,00 - 3,50 3,00 - 3,50
Gifhorn k. A. 25 - 30 k. A. 2,50 - 3,75
Wolfsburg – GE Hafenstraße/Westrampe 40 - 100 40 - 100 3,00 - 4,50 3,00 - 4,50
Wolfsburg – GE Heinenkamp 40 - 100 40 - 100 3,00 - 5,50 3,00 - 5,50
Wolfsburg – GE Warmenau 40 - 100 40 - 100 3,00 - 4,50 3,00 - 4,50
Wolfsburg – GE Vogelsang/Sudammsbreite 40 - 100 40 - 100 3,00 - 4,50 3,00 - 5,00
Industrie- & Logistikfl ächen Marktreport 2011/2012 • Hannover • Braunschweig • Wolfsburg

Gewerbegebiete Region Hannover • Braunschweig • Wolfsburg
Industrial areas in the region Hanover • Brunswick • Wolfsburg
Mellendorf
12
B3
Wunstorf
2
A2
B6
3
5
Garbsen
Seelze
6
Großburgwedel
13 18
9 10 Isernhagen
Burgdorf
Langenhagen 19
8
11
Lehrte
Hannover 22
7
14 21 23
1 B65 4
20
Ronnenberg 15
Barsinghausen
Laatzen
16
B217
© Engel & Völkers Commercial
A7
B3
17
Sarstedt
Alfeld (Leine)
25
Hildesheim
26
Celle
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Tel. +49-(0)511-36 80 20 · HannoverCommercial@engelvoelkers.com
B1
B6
A7
B188
24
27
Peine
28
B214
A2
Salzgitter 29
A39
B1
30
Gifhorn
34
31
B4
Braunschweig
32
33
Wolfenbüttel
A395
Wittingen
35
37
36
A39
38
Wolfsburg
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Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2011, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every eff ort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in
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