Wie darf ich meine Mietwohnung verändern? - Mieterverband

Merkblatt für Mieterinnen und Mieter
Wie darf ich meine Mietwohnung verändern?
My home is my castle 1 :
"Mein Haus ist mein Schloss", sagt der Engländer. Mieter müssen allerdings
gewisse Grenzen bei der Gestaltung ihres Heims beachten. Dieses Merkblatt
gibt Auskunft über die mietrechtlichen Schranken. Es will Individualisten aber
auch Mut machen, ihrem Heim die ganz besondere Note zu geben. Klare
schriftliche Absprachen mit dem Vermieter sind in vielen Fällen Voraussetzung.
Checklisten, praktische Tipps und "Bausteine" für die korrekte vertragliche Regelung
schützen vor unliebsamen Überraschungen am Ende der Mietzeit.
1. Rechtliche Grundlagen
1.1
Vertragliche Rechte der Mieterin
Mit dem Mietvertrag wird die Wohnung zum freien Gebrauch überlassen. Möblierung
und Ausstattung sind dem Geschmack der Mieterin überlassen. Sie
kann frei schalten und walten, solange sich die Einrichtungen ohne weiteres
wieder entfernen lassen und dabei keine Schäden an der Wohnung zurückbleiben.
Der Spielraum für optische Veränderungen ist grösser als dies auf den
ersten Blick scheint. Selbst Bodenbeläge, Anstriche und Tapeten lassen sich
auf eine Art gestalten, die leicht wieder rückgängig gemacht werden kann (vgl.
Ziffer 3). Eines muss sich die Mieterin aber vor Augen halten; sie investiert auf
eigenes Risiko. Grundsätzlich sind weder Vermieterin noch Nachmieterin verpflichtet,
Veränderungen abzugelten oder zu übernehmen. Am Ende der Mietzeit
kann die Mieterin verpflichtet werden, wieder den ursprünglichen Zustand
auf ihre Kosten herzustellen. Eine vorgängige schriftliche Vereinbarung mit der
Vermieterin kann vor diesen Konsequenzen schützen.
1.2
Unterhalt im Mietzins inbegriffen
Der Vermieter muss die Wohnung funktionstüchtig und gut unterhalten übergeben
und Mängel, die während der Mietdauer entstehen auf seine Kosten beheben.
Eine alte, zerschlissene Tapete muss grundsätzlich der Vermieter ersetzen.
Entgegen einer verbreiteten Meinung besteht jedoch keine Pflicht des
Vermieters zu blossen "Schönheitsrenovationen" (z.B. Ersatz einer 10-jährigen,
noch gut erhaltenen Tapete). Die Mieterinnen- und Mieterverbände beraten,
wie vorzugehen ist, wenn der Vermieter seiner Unterhaltspflicht nicht nachkommt.
1.3
Ausnahme "kleine Mängel"
Nur "kleine Mängel" muss die Mieterin selbst beheben. Es handelt sich dabei
um einfache Wartungsarbeiten wie beispielsweise das Auswechseln von Dichtungen.
Die meisten Mietverträge umschreiben den Kreis der "kleinen Mängel".
Im Zweifelsfall bestimmt der Ortsgebrauch, was noch als "kleiner Mangel" einzustufen
ist.
1 Für die bessere Lesbarkeit werden weibliche und männliche Formen Mieterinnen/Mieter,
Vermieterinnen/Vermieter etc. abwechslungsweise verwendet. Selbstverständlich
treffen alle Ausführungen auf Männer und Frauen zu.
1
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1.4
Freiwillige Unterhaltsleistung des Mieters
Nicht selten ist der Mieter bereit, dem Vermieter Unterhaltsarbeiten abzunehmen.
Vielleicht wünscht er auch vor der Zeit einen Neuanstrich oder eine Neutapezierung.
Er erbringt damit eine freiwillige Leistung und hat keinen Rechtsanspruch
auf Entschädigung seiner Aufwendungen. Wer eine Kostenbeteiligung
erwartet, muss sich dies vom Vermieter vorgängig und schriftlich zusichern
lassen. Ausserdem muss er eine fachgemässe Ausführung der Arbeiten
gewährleisten.
BEISPIEL
1.5
● Die Wohnung wurde vor sechs Jahren neu tapeziert. Gemäss
Lebensdauertabelle (dies können Sie im Internet auf der Homepage
des MieterInnenverbandes www.mieterverband.ch herunterladen) ist
eine Tapezierung in 10 Jahren amortisiert. Solange die Wünsche
punkto Qualität und Farbgebung nicht ausgefallen sind, sollte sich
der Kostenpunkt mit dem Vermieter wie folgt regeln lassen: Der
Vermieter gibt die Neutapezierung selbst in Auftrag und der Mieter
verpflichtet sich, 40% der Kosten (Wert der ungenützten
Lebensdauer, im Fall der Tapete 1/10 pro Jahr) zu übernehmen.
Erneuerungen und Änderungen sprengen den Mietvertrag
Im Gebrauch der Wohnung ist die Mieterin frei. Erlaubt ist, was sich leicht wieder
rückgängig machen lässt, ohne Schäden zu hinterlassen. Dauerhafte Erneuerungen
oder Änderungen seitens der Mieterin setzen dagegen eine ergänzende
vertragliche Regelung voraus. Seit 1.7.90 steht ein neues Mietrecht in
Kraft. Es schreibt zwingend vor, dass für Erneuerungen und Änderungen an
der Mietsache die schriftliche Zustimmung der Vermieterin eingeholt werden
muss. Wer dies versäumt, verletzt den Mietvertrag und kann schon während
der Mietdauer, spätestens aber beim Auszug verpflichtet werden, den früheren
Zustand der Wohnung auf eigene Kosten wieder herzustellen. Wurde bisher
auf mündliche Abmachungen vertraut, sollte die fehlende Zustimmung unbedingt
nachträglich eingeholt werden. (vgl. Musterbrief Anhang). Dies gilt für alle
Arbeiten, die nach dem 30.6.90 in Angriff genommen wurden. Liegt die Änderung
oder Erneuerung weiter zurück, gilt noch das alte Mietrecht Ziff. 1.9).
1.6
Wann kann der Vermieter auf Wiederherstellung pochen?
Fehlt eine schriftliche Zustimmung, muss der Mieter in aller Regel den Auflagen
des Vermieters nachkommen. Er hat aber Anspruch, dass ihm Gelegenheit
eingeräumt wird, den ursprünglichen Zustand in eigener Regie wieder herzustellen.
Der Vermieter muss ihm dazu eine angemessene Frist ansetzen.
Schickt er die Handwerker ohne Vorwarnung gleich selbst ins Haus, kann er
die Kosten nicht auf den Mieter überwälzen.
Der Vermieter kann weiter seine Zustimmung zur Veränderung davon
abhängig machen, dass der Mieter am Ende der Mietzeit den ursprünglichen
Zustand wieder herstellt. Unterschreibt der Mieter diese Bedingung, ist er
selbstverständlich verpflichtet, sie auch einzuhalten. In allen andern Fällen ist
die Erneuerung oder Änderung durch die schriftliche Zustimmung des
Vermieters vertraglich abgedeckt. Der Vermieter kann die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes nicht mehr verlangen.
1.7
Rechtsmissbrauch setzt Grenzen
Der Anspruch der Vermieterin auf Wiederherstellung findet seine Grenzen allerdings
beim Verbot des Rechtsmissbrauchs. Unterschiedliche Auffassungen
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über Geschmacksfragen sind nicht rechtsmissbräuchlich. Als Beispiele eines
Rechtsmissbrauchs sind aber folgende Fälle denkbar:
BEISPIELE
● Demontage eines von der Mieterin in Auftrag gegebenen
Telefonanschlusses;
● Wegen einer unmittelbar bevorstehenden, umfassenden Renovation
der Wohnung entfällt jedes Interesse der Vermieterin an einer
Wiederherstellung;
● Es lässt sich zweifelsfrei nachweisen, dass die Vermieterin damit
einen Wortbruch begeht.
Die Wiederherstellungspflicht entfällt auch, wenn die Nachmieterin sich
bereit erklärt, die Änderung zu übernehmen und sich ihrerseits zur
Wiederherstellung beim Auszug verpflichtet.
1.8
Entschädigung beim Auszug
Unter Umständen hat der Mieter für die Wohnung einen erheblichen Mehrwert
geschaffen. Er hat Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts, sofern
eine schriftliche Zustimmung des Vermieters zu den vorgenommenen Arbeiten
vorliegt. Erheblich ist der Mehrwert allerdings nur, wenn die Änderungen von
allgemeiner Nützlichkeit sind. Zudem müssen sie für den Vermieter einen
Geldwert haben; er kann zum Beispiel die Wohnung dank der Mieterinvestition
künftig teurer vermieten. Luxuriöse oder aussergewöhnliche Einrichtungen (die
nur einen kleinen Kreis von Liebhabern ansprechen) aber auch kleinere Investitionen
(Ersatz Türklinken, Sockelleisten etc.) geben noch keinen Anspruch auf
Entschädigung.
Ein gewisser Ermessensspielraum ist bei der Bemessung der
Entschädigung vorhanden. Die Höhe richtet sich nicht ausschliesslich nach
dem Wert der Arbeit, sondern nach dem zurückgebliebenen Gewinn im Hinblick
auf die Weitervermietung. Klare Verhältnisse lassen sich durch eine vorgängige
schriftliche Vereinbarung schaffen.
1.9
SONDERFALL
Erneuerung oder Änderung aus der Zeit vor dem 1.7.90
Bei Erneuerungen oder Änderungen mit Arbeitsbeginn vor dem 1.7.90 kommt
teilweise noch das alte Mietrecht zur Anwendung. Schon damals galt, dass
Veränderungen an der Wohnung nur mit Zustimmung der Vermieterin erlaubt
sind. Das Gesetz sah aber keine Formvorschrift für diese Zustimmung vor und
enthielt keine zwingende Regelung über den Wiederherstellungsanspruch der
Vermieterin. Es überliess diese Fragen der freien Vereinbarung der Parteien. In
den meisten Formularmietverträgen finden sich dazu Bestimmungen. Wer also
beim Auszug für Veränderungen und Erneuerungen vor dem 1. 7.90 belangt
wird, konsultiert als erstes seinen damaligen Mietvertrag. Fehlt eine gegenteilige
Vertragsvorschrift, kann er sich auch auf eine mündlich erteilte Zustimmung
berufen.
Der Entschädigungsanspruch der Mieterin am Ende der Mietzeit beurteilt
sich dagegen wieder nach geltendem Mietrecht. Er ist geschuldet, wenn die
Änderung mit Zustimmung der Vermieterin vorgenommen wurde und nach
Verlassen der Wohnung ein erheblicher Mehrwert zurückbleibt (vgl. Ziffer 1.8).
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2. Merkpunkte für eine klare schriftliche Regelung
2.1
Unbedingt festhalten
Wer bereit ist, einiges Geld in eine Wohnung zu investieren, die ihm nicht gehört,
sollte unbedingt vorgängig eine klare schriftliche Regelung mit dem Vermieter
treffen. Die Regelung sollte mindestens folgende Punkte umfassen (vgl.
auch Bausteine zu einer Musterregelung, Ziffer 4.4)
HINWEIS
● Genaue Umschreibung der Erneuerung oder Änderung (Material, ev.
Farbgebung, Ausführungsart etc. festhalten)
● Zustimmung des Vermieters zu den Arbeiten
● Wiederherstellung bei Auszug? Befristet oder unbefristet?
● Entschädigung für den geschaffenen Mehrwert/Kostenbeteiligung des
Vermieters
Musterverträge für Regelungen bei Investitionen durch die Mieterschaft (mit
und ohne Entschädigungsregelungen können auf der Homepage
www.mietrecht.ch (unter: Formulare) im PDF-Format einfach heruntergeladen
werden.
2.2
Wiederherstellung zeitlich befristen
Vor allem bei ausgefallenen Gestaltungswünschen wird die Vermieterin eine
Wiederherstellung beim Auszug verlangen. Meist erspart sie sich aber durch
die Initiative der Mieterin Renovationskosten. Der Anspruch auf Wiederherstellung
sollte daher zeitlich befristet werden.
2.3
Finanzielle Beteiligung des Vermieters
Gehen wir davon aus, dass der Mieter in einer unrenovierten Altwohnung eine
Duschzelle einbauen will. Die nötigen baulichen Abklärungen wurden getroffen.
Ein Kostenvoranschlag liegt vor. Die Bereitschaft des Vermieters zur finanziellen
Beteiligung wird von seiner gegenwärtigen Liquidität abhängen und von
seinen Renovationsplänen für die betroffene Liegenschaft.
Je nach den besonderen Verhältnissen drängen sich unterschiedliche
Regelungen auf. Die Kostenbeteiligung durch Barzahlung des Vermieters nach
Abschluss der Arbeiten ist nur eine unter vielen Möglichkeiten. Hier einige
weitere Beispiele zur Auswahl. Sie lassen sich beliebig kombinieren und
natürlich auch durch andere Modelle ergänzen (formulierte Beispiele vgl.
"Bausteine", Ziffer 4.4)
Mietzinsreduktion
Der Mieter schiesst die Kosten vor. Der geschaffene Mehrwert wird ihm in
Form einer Mietzinsreduktion vergütet (vgl. Berechnungsbeispiel Ziff. 4.2). Diese
Variante setzt voraus, dass der Mieter während längerer Zeit vor einer
Vermieterkündigung geschützt ist.
Entschädigung des Mieters beim Auszug
Der Vermieter plant in fünf Jahren eine umfassende Renovation der Liegenschaft.
Die Duschzelle ist dann für ihn wertlos. lieht der Mieter aber vor dieser
Renovation aus, kann die Wohnung dank der Investition des Mieters teurer
vermietet werden (vgl. Berechnung Mietzinserhöhung, Ziff. 4.2). Der Vermieter
verpflichtet sich, dem Mieter beim Auszug eine Entschädigung zu leisten, die
den aufgerechneten Mietzinserhöhungen bis zur geplanten Haussanierung entspricht.
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Mieterdarlehen für die Dauer des Mietverhältnisses
Der Mieter spielt für den Vermieter die Bank. Er schiesst die Investitionssumme
als Darlehen vor. Da er gleichzeitig den Mehrkomfort schon nutzt, rechnet er
dem Vermieter die ersparte Mietzinserhöhung als Darlehensrückzahlung an.
Bei seinem Auszug wird das restliche Darlehen vollumfänglich zur Rückzahlung
fällig (vgl. Berechnungsbeispiel Ziff. 4.3)
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3. Einige praktische Tips
3.1
Gestaltungsmittel, die leicht wieder rückgängig gemacht werden können:
● Wände streichen oder tapezieren (Achtung: Farben müssen sich
überstreichen, bzw. Tapeten müssen sich ohne Rückstände wieder
lösen lassen)*
● Bodenbeläge verlegen, z.B. Teppiche (unverklebt)
● mobile Faltwand
● Parkettböden schleifen und versiegeln (Achtung: nur Massivholz, vgl.
Ziff. 3.4 und 3.5)
3.2
Gestaltungsmittel, die mit geringem Kostenaufwand rückgängig gemacht
werden können:
● Bodenbeläge verlegen, z.B. Linoleum, Teppiche, PVC-Beläge etc.
(vgl. Ziff. 3.4 und 3.5)
● Spiegelschrank, Küchenmöbel etc.
● Holztäfer einziehen
● Einbaumöbel aus Holz ablaugen oder neu streichen (vgl. Ziff. 3.4 und
3.5)
3.3
Kleinere Renovationen und Umbauten
Bei diesen Beispielen ist unbedingt vorgängig die schriftliche Zustimmung der
Vermieterin einzuholen. Zusätzlich wird empfohlen, die Arbeiten durch Fachpersonen
ausführen zu lassen.
● Plättli in Bad und Küche abnehmen und neue verlegen
● Leichtbauwände einziehen
● Einbauen von neuen Sanitärzellen (Küchen, Bad, Duschen - Beizug
von Fachpersonen unumgänglich, vgl. Ziff. 3.6)
● Wanddurchbrüche und Wandausbrüche (Beizug von Fachpersonen
unumgänglich, vgl. Ziff. 3.6).
3.4
Machart
Wände
● Bevor die Wände neu gestrichen oder tapeziert werden, muss zuerst
der Zustand des Untergrunds abgeklärt werden.
● Farben oder Tapeten, die auf schlechtem Untergrund aufgetragen
werden, können abblättern.
● In der Regel sollte das gleiche Farbmaterial, bzw. der gleiche Leim
wie auf dem Untergrund verwendet werden.
● Deckentäfer, Leichtbau- oder Faltwände erfordern handwerkliches
Geschick und sind mit einer Fachperson zu besprechen.
Böden
● Teppiche und einige Bodenbeläge in Bahnen können auch ohne
Klebstoffe verlegt werden. Bei den Stössen kann ein
Teppichklebband und am Rande eine Sockelleiste oder Kittfuge den
nötigen Abschluss bilden.
● Bodenbeläge aus Plattenmaterial sind meist einfacher zu verlegen.
● In Kellerräumen sollten keine Bodenbeläge verlegt werden.
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● Parkettböden schleifen erfordert einige Kenntnisse. Es ist unbedingt
darauf zu achten, dass das Parkett aus Massivholz ist. Dabei sollte
nicht zuviel Holz abgetragen werden (Fachperson fragen).
Möbel
● Alte Küchen- und Einbauschränke ablaugen und neu behandeln kann
eine enorme Wohnqualitätsverbesserung bringen; Fantasie ist
angesagt.
● Wasserlösliche Farben sind einfacher in der Anwendung, da zum
Reinigen und Entfernen von Farben keine giftigen Lösungsmittel
notwendig sind.
● Naturharze- und Oelfarben sind schwieriger in der Verarbeitung und
haben längere Trocknungszeiten als Kunstharze.
3.5
Material
Bodenbeläge
● Kunststoffbodenbeläge, insbesondere PVC, sind problematisch in der
Entsorgung. Sie sollten nur dort angewendet werden, wo sich keine
andere Lösung anbietet (z.B. Badezimmer).
● In der Regel sind Holz (ohne Versiegelung), Wolle, Kork, Sisal,
Linoleum, Tonplatten zu empfehlen. Sie sind behaglich und weisen
praktisch keine Giftstoffe auf.
Farben, Lacke und Lasuren
● Grundsätzlich sind wasserlösliche Farben den lösungsmittelhaltigen
vorzuziehen.
● Naturharzfarben und -lacke sind aus mineralischen und
regenerierbaren Rohstoffen hergestellt und somit weniger mit giftigen
Stoffen belastet.
Behandlung
● Für unversiegelte Holzböden, Möbel und Türen können pflegende
Gele oder Wachse angewendet werden.
Werkstoffe
● Spanplatten mit dem Gütezeichen "Lignum CH-IO" sind
formaldehydarm und sollten bevorzugt werden.
Weitere Unterlagen und Informationen können bei Schweizerischen Institut für
Baubiologie (SIB), Flawil (SG) bezogen werden.
3.6
Kosten und Aufwand
Sobald sich bauliche oder statische Fragen stellen, ist unbedingt ein Architekt
oder Ingenieur für Vorabklärungen beizuziehen.
Kosten für diese Arbeiten (Architekt / Ingenieur):
Je nach Aufwand können die Kosten variieren. Als Stundenansatz soll mit mindestens
Fr. 120.- pro Stunde gerechnet werden (Tarifordnung 1993 SIA-Norm
102, Kat. C).
Grundsätzlich soll über Arbeiten, die von Handwerkern ausgeführt werden, eine
Offerte verlangt werden. Vergleichsofferten ermöglichen einen Preisvergleich.
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4. Bausteine zu einer vertraglichen Regelung
4.1
Mieterin baut eine Dusche ein
(Skizze zu 4.1 "Einbau einer Dusche")
In unserem Beispiel wird eine Dusche in einer konventionellen Altbauwohnung
geplant.
Der Standort der Dusche sollte in der Nähe von Wasseranschlüssen und
Abläufen festgelegt werden. Am besten eignet sich die Küche. Die Architektin
zeichnet die Ausführungspläne und vergibt die Arbeiten. Sobald alle Arbeiten
vergeben sind, kann mit der Ausführung begonnen werden. Die Architektin
kontrolliert Bauausführung, Termine und Kosten.
Zusammenstellung der Kosten:
Maurerarbeiten ca. Fr. 750.--
Elektrisch ca. Fr. 300.--
Sanitärarbeiten ca. Fr. 1’000.--
Gipserarbeiten ca. Fr. 250.--
Schreinerarbeiten ca. Fr. 700.--
Plattenlegerarbeiten ca. Fr. 850.--
Malerarbeiten ca. Fr. 250.--
Honorar Architektin ca. Fr. 900.--
ungefähre Baukosten ca. Fr. 5’000.--
4.2
Mehrwert für die Wohnung
Baut der Vermieter die Dusche selbst ein, darf er die damit geschaffene Wertvermehrung
auf den Mietzins überwälzen. In unserem Beispiel resultiert folgende
Mietzinserhöhung:
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Mehrwert
(In diesem Fall die gesamte Investition des Vermieters,
beim Ersatz einer bestehenden Dusche könnte
nur der wertvermehrende Teil eingesetzt werden) Fr. 5'000.--
Lebensdauer
(Vermutliche "Lebensdauer" 2 des neuen Gegenstandes)
30 Jahre
Amortisation
(Bis zum Ende des "Lebensdauer" des Gegenstandes
muss dieser abbezahlt sein). Die Amortisation wird als
Prozentzahl ausgedrückt und errechnet sich folgendermassen:
100 (%) geteilt durch Lebensdauer in unserem Fall:
100 (%) : 30 (Jahre) = 3.30%
Hypothekarzins
(für die Verzinsung des investierten Kapitals kann der
Vermieter den zur Zeit der Investition geltenden Hypothekar-Referenzzinssatz
mit einem Zuschlag von 0.5%
einsetzen.
In unserem Fall beträgt dieser Zinssatz: (4% für
(Hypo)-Referenzzins 3 + 0,5%) Da der Mieter jedoch
mit seinen Amortisationszahlungen monatlich die investierte
und zu verzinsende Summe mindert, kann
dieser Zinssatz halbiert werden, d.h. er beträgt im
Durchschnitt der 30-jährigen Investitionsdauer 4 2.25%
Die Kosten für die Amortisation und Verzinsung der
Investition betragen nun:
2.25% (Verzinsung) + 3.30% (Amortisation) 5.55%
Zudem kann der Vermieter für die Unterhaltskosten,
welche er für den Gegenstand aufbringen muss, eine
Pauschale einsetzen. Sie beträgt 10% des Mietzinses,
welcher sich aus der Verzinsung und Amortisation
ergibt. In unserem Fall: (10% von 5.55%) 0.55%
Zusammen also 6.10%
In unserem konkreten Fall beträgt die jährliche Mietzinserhöhung
also 6.10% von Fr. 5'000.- = Fr. 305.—
Pro Monat also: Fr. 362.- : 12 (Monate) = Fr. 25.40
4.3
Durch Darlehen Mieterin finanziert
Vermieterin und Mieterin einigen sich beispielsweise, dass die Kosten der Dusche
von der Mieterin vorfinanziert werden. Während der Mietzeit geniesst die
2
Die „Lebensdauer“ können Sie einer sogenannten „Lebensdauertabelle“ entnehmen.
Diese finden Sie im Internet auf der Homepage des MieterInnenverbandes
www.mieterverband.ch
3
Die jeweils aktuell gültigen Referenzzinssätze finden Sie unter
www.mieterverband.ch – MietrechtOnline – Hypozins.
4
Diese Berechnungsart (Halbierung des Zinssatzes) wird in der Regel der Einfachheit
halber in den meisten Fällen angewandt und entspricht der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung. Der mathematisch berechnete Zinssatz ist etwas höher (je länger
die Investitionsdauer desto höher die Differenz).
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Mieterin einen erhöhten Komfort, für den sie ohne ihre Vorfinanzierung Fr.
362.- jährlich mehr Miete auslegen müsste. Am Ende der Mietzeit wird ihr diese
Einsparung aufgerechnet. Mit dem verbleibenden Betrag wird sie für den geschaffenen
Mehrwert entschädigt. Die Mieterin zieht fünf Jahre nach Einbau
der Dusche aus. Ihre Entschädigung berechnet sich wie folgt:
Berechnung:
Zinsen müssen hier keine berechnet werden: Die Mieterin, welche hier eine
Investition tätigt, zahlt zwar keinen Zins, hat jedoch einen Zinsverlust, da sie
sonst die Summe anderweitig anlegen könnte. Finanziell interessant ist diese
Variante deshalb, weil die Mieterin damit praktisch ihre Investition zum (Hypo)-
Referenzzinssatz (+ Zuschlag von 0.5%) verzinsen kann, bzw. einen entsprechenden
niedrigeren Mietzins zahlen muss.
Investition: Fr. 5'000.--
Durch die 5jährige Mietdauer entwertet sich die Investition
um den zu amortisierenden Anteil. Dieser beträgt
(s. Berechnungsbeispiel oben) jährlich 3.30% von Fr.
5000.- oder Fr. 165.- pro Jahr.
In unserem Fall also 5 x Fr. 165.- Fr. 825.--
Entschädigung an die Mieterin nach 5 Jahren Fr. 4’175.--
4.4
Bausteine für eine vertragliche Regelung
XY (Mieter) RZ (Vermieter)
vereinbaren als Ergänzung zum Mietvertrag vom 7.3.2003 über
die 4-Zimmerwohnung, X-Str. 13, 3003 Bern, was folgt:
Veränderung
Zustimmung des Vermieters
Der Mieter baut mit Zustimmung des Vermieters in der Küche
gemäss beigelegtem Plan von Architekt Walter Baumgartner
vom 1. November 2007 (ev. Baubeschrieb) eine fest installierte
Dusche ein. Die Arbeiten sind bis spätestens 31. Dezember
2007 abgeschlossen. Die Kosten betragen gemäss definitivem
Kostenvoranschlag Fr. 5'000.-. Der Mieter übernimmt
für diesen Bau die Rechte und Pflichten eines Auftraggebers
und haftet gegenüber dem Vermieter für eine fachgerechte
Ausführung.
Abnahme des Baus
Nach Abschluss der Bauarbeiten findet zwischen Mieter und
Vermieter (allenfalls Architekt) eine Abnahme statt.
Kostenbeteiligung (Variante Darlehen)
Der Mieter gewährt dem Vermieter für den Einbau der Dusche
ein zinsloses Darlehen in der Höhe von Fr. 5'000.-. Anstelle
einer Mietzinserhöhung wird während der Dauer des Mietverhältnisses
akonto Rückzahlung des Darlehens monatlich
ein Betrag von Fr. 14.- gutgeschrieben, erstmals ab 1. Januar
1994. Mit Auflösung des Mietvertrages der Parteien
wird die zu diesem Zeitpunkt noch ungedeckte Darlehensforderung
des Mieters zur Zahlung fällig.
Bern, den
(Unterschrift Mieter) (Unterschrift Vermieter)
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(Variante Mietzinsreduktion)
Der Mieter trägt die Kosten für den Einbau der Dusche und
der Vermieter gewährt ihm dafür ab 1.1.08 eine monatliche
Mietzinsreduktion von Fr. 30.-. Ab diesem Datum beträgt der
Mietzins neu monatlich netto Fr. ..........., zuzüglich
Heizkosten Fr. ........., total Fr. ..........
(Variante einfache Kostenbeteiligung)
Die Kosten für den Einbau der Dusche werden je hälftig vom
Mieter und Vermieter bezahlt. Nach Vorliegen der definitiven
Bauabrechnung und nach erfolgter Bauabnahme wird der
Vermieteranteil zur Zahlung an den Mieter fällig. Die geschaffene
Wertvermehrung durch den Einbau der Dusche ist
damit per Saldo aller gegenseitigen Ansprüche abgegolten.
Wiederherstellung (Untervariante für andere Fälle)
Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug auf Verlangen
des Vermieters den ursprünglichen Zustand der Wohnung
auf seine Kosten wieder herzustellen oder herstellen zu
lassen, sofern das Mietverhältnis der Parteien vor dem 1.
November 2007 endigt.
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Anhang
Schriftliche Zustimmung nachträglich einholen
XY (Mieter) Einschreiben
Sehr geehrte Frau RZ
RZ (Vermieter)
XXX, den ........
Im August 2007 haben wir im Wohnzimmer eine Täferdecke eingezogen
(Kiefer natur / 10 cm Tiefe). Sie haben uns dazu
Ihre mündliche Zustimmung erteilt. Das Ergebnis kennen Sie
von Besuchen in unserer Wohnung.
Wie ich nun erfahren habe, verlangt das Mietrecht (Art.
260a OR) eine schriftliche Zustimmung.
Ich bitte Sie daher, die erteilte Zustimmung mit Ihrer Unterschrift
unser das beigelegte Briefdoppel zu bestätigen.
Besten Dank für Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüssen
Zur erwähnten Änderung in der Mietwohnung erteile ich meine
Zustimmung:
Ort/Datum: ............. ......................
Beilage: Briefdoppel
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