Wie darf ich meine Mietwohnung verändern? - Mieterverband
Wie darf ich meine Mietwohnung verändern? - Mieterverband
Wie darf ich meine Mietwohnung verändern? - Mieterverband
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
<strong>Wie</strong> <strong>darf</strong> <strong>ich</strong> <strong>meine</strong> <strong>Mietwohnung</strong> <strong>verändern</strong>?<br />
My home is my castle 1 :<br />
"Mein Haus ist mein Schloss", sagt der Engländer. Mieter müssen allerdings<br />
gewisse Grenzen bei der Gestaltung ihres Heims beachten. Dieses Merkblatt<br />
gibt Auskunft über die mietrechtl<strong>ich</strong>en Schranken. Es will Individualisten aber<br />
auch Mut machen, ihrem Heim die ganz besondere Note zu geben. Klare<br />
schriftl<strong>ich</strong>e Absprachen mit dem Vermieter sind in vielen Fällen Voraussetzung.<br />
Checklisten, praktische Tipps und "Bausteine" für die korrekte vertragl<strong>ich</strong>e Regelung<br />
schützen vor unliebsamen Überraschungen am Ende der Mietzeit.<br />
1. Rechtl<strong>ich</strong>e Grundlagen<br />
1.1<br />
Vertragl<strong>ich</strong>e Rechte der Mieterin<br />
Mit dem Mietvertrag wird die Wohnung zum freien Gebrauch überlassen. Möblierung<br />
und Ausstattung sind dem Geschmack der Mieterin überlassen. Sie<br />
kann frei schalten und walten, solange s<strong>ich</strong> die Einr<strong>ich</strong>tungen ohne weiteres<br />
wieder entfernen lassen und dabei keine Schäden an der Wohnung zurückbleiben.<br />
Der Spielraum für optische Veränderungen ist grösser als dies auf den<br />
ersten Blick scheint. Selbst Bodenbeläge, Anstr<strong>ich</strong>e und Tapeten lassen s<strong>ich</strong><br />
auf eine Art gestalten, die le<strong>ich</strong>t wieder rückgängig gemacht werden kann (vgl.<br />
Ziffer 3). Eines muss s<strong>ich</strong> die Mieterin aber vor Augen halten; sie investiert auf<br />
eigenes Risiko. Grundsätzl<strong>ich</strong> sind weder Vermieterin noch Nachmieterin verpfl<strong>ich</strong>tet,<br />
Veränderungen abzugelten oder zu übernehmen. Am Ende der Mietzeit<br />
kann die Mieterin verpfl<strong>ich</strong>tet werden, wieder den ursprüngl<strong>ich</strong>en Zustand<br />
auf ihre Kosten herzustellen. Eine vorgängige schriftl<strong>ich</strong>e Vereinbarung mit der<br />
Vermieterin kann vor diesen Konsequenzen schützen.<br />
1.2<br />
Unterhalt im Mietzins inbegriffen<br />
Der Vermieter muss die Wohnung funktionstüchtig und gut unterhalten übergeben<br />
und Mängel, die während der Mietdauer entstehen auf seine Kosten beheben.<br />
Eine alte, zerschlissene Tapete muss grundsätzl<strong>ich</strong> der Vermieter ersetzen.<br />
Entgegen einer verbreiteten Meinung besteht jedoch keine Pfl<strong>ich</strong>t des<br />
Vermieters zu blossen "Schönheitsrenovationen" (z.B. Ersatz einer 10-jährigen,<br />
noch gut erhaltenen Tapete). Die Mieterinnen- und Mieterverbände beraten,<br />
wie vorzugehen ist, wenn der Vermieter seiner Unterhaltspfl<strong>ich</strong>t n<strong>ich</strong>t nachkommt.<br />
1.3<br />
Ausnahme "kleine Mängel"<br />
Nur "kleine Mängel" muss die Mieterin selbst beheben. Es handelt s<strong>ich</strong> dabei<br />
um einfache Wartungsarbeiten wie beispielsweise das Auswechseln von D<strong>ich</strong>tungen.<br />
Die meisten Mietverträge umschreiben den Kreis der "kleinen Mängel".<br />
Im Zweifelsfall bestimmt der Ortsgebrauch, was noch als "kleiner Mangel" einzustufen<br />
ist.<br />
1 Für die bessere Lesbarkeit werden weibl<strong>ich</strong>e und männl<strong>ich</strong>e Formen Mieterinnen/Mieter,<br />
Vermieterinnen/Vermieter etc. abwechslungsweise verwendet. Selbstverständl<strong>ich</strong><br />
treffen alle Ausführungen auf Männer und Frauen zu.<br />
1<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch<br />
Hotline:<br />
Tel. 0900 900800 Fr. 3.70/Min.<br />
tägl<strong>ich</strong> von 09.00 bis 15.00 Uhr<br />
Rechtsauskünfte durch<br />
spezialisierte Jurstinnen und Juristen<br />
(Fr. 3.70/Min.)<br />
Der aktuelle Ratgeber<br />
für alle mietrechtl<strong>ich</strong>en Fragen:<br />
«Das Mietrecht für Mieterinnen<br />
und Mieter»<br />
Auf 240 Seiten das ganze Mietrecht<br />
le<strong>ich</strong>t verständl<strong>ich</strong> aufgearbeitet.<br />
Fr. 28.– (für MV-Mitglieder Fr. 20.–)<br />
In jeder Buchhandlung oder über<br />
www.mieterverband.ch - Drucksachen<br />
Bestellungen:<br />
Schweizerischer Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong>,<br />
Postfach, 8026 Zür<strong>ich</strong><br />
Fax 043 243 40 41<br />
Tel. 043 243 40 40<br />
E-Mail : info@mieterverband.ch<br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
1.4<br />
Freiwillige Unterhaltsleistung des Mieters<br />
N<strong>ich</strong>t selten ist der Mieter bereit, dem Vermieter Unterhaltsarbeiten abzunehmen.<br />
Vielle<strong>ich</strong>t wünscht er auch vor der Zeit einen Neuanstr<strong>ich</strong> oder eine Neutapezierung.<br />
Er erbringt damit eine freiwillige Leistung und hat keinen Rechtsanspruch<br />
auf Entschädigung seiner Aufwendungen. Wer eine Kostenbeteiligung<br />
erwartet, muss s<strong>ich</strong> dies vom Vermieter vorgängig und schriftl<strong>ich</strong> zus<strong>ich</strong>ern<br />
lassen. Ausserdem muss er eine fachgemässe Ausführung der Arbeiten<br />
gewährleisten.<br />
BEISPIEL<br />
1.5<br />
● Die Wohnung wurde vor sechs Jahren neu tapeziert. Gemäss<br />
Lebensdauertabelle (dies können Sie im Internet auf der Homepage<br />
des MieterInnenverbandes www.mieterverband.ch herunterladen) ist<br />
eine Tapezierung in 10 Jahren amortisiert. Solange die Wünsche<br />
punkto Qualität und Farbgebung n<strong>ich</strong>t ausgefallen sind, sollte s<strong>ich</strong><br />
der Kostenpunkt mit dem Vermieter wie folgt regeln lassen: Der<br />
Vermieter gibt die Neutapezierung selbst in Auftrag und der Mieter<br />
verpfl<strong>ich</strong>tet s<strong>ich</strong>, 40% der Kosten (Wert der ungenützten<br />
Lebensdauer, im Fall der Tapete 1/10 pro Jahr) zu übernehmen.<br />
Erneuerungen und Änderungen sprengen den Mietvertrag<br />
Im Gebrauch der Wohnung ist die Mieterin frei. Erlaubt ist, was s<strong>ich</strong> le<strong>ich</strong>t wieder<br />
rückgängig machen lässt, ohne Schäden zu hinterlassen. Dauerhafte Erneuerungen<br />
oder Änderungen seitens der Mieterin setzen dagegen eine ergänzende<br />
vertragl<strong>ich</strong>e Regelung voraus. Seit 1.7.90 steht ein neues Mietrecht in<br />
Kraft. Es schreibt zwingend vor, dass für Erneuerungen und Änderungen an<br />
der Mietsache die schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung der Vermieterin eingeholt werden<br />
muss. Wer dies versäumt, verletzt den Mietvertrag und kann schon während<br />
der Mietdauer, spätestens aber beim Auszug verpfl<strong>ich</strong>tet werden, den früheren<br />
Zustand der Wohnung auf eigene Kosten wieder herzustellen. Wurde bisher<br />
auf mündl<strong>ich</strong>e Abmachungen vertraut, sollte die fehlende Zustimmung unbedingt<br />
nachträgl<strong>ich</strong> eingeholt werden. (vgl. Musterbrief Anhang). Dies gilt für alle<br />
Arbeiten, die nach dem 30.6.90 in Angriff genommen wurden. Liegt die Änderung<br />
oder Erneuerung weiter zurück, gilt noch das alte Mietrecht Ziff. 1.9).<br />
1.6<br />
Wann kann der Vermieter auf <strong>Wie</strong>derherstellung pochen?<br />
Fehlt eine schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung, muss der Mieter in aller Regel den Auflagen<br />
des Vermieters nachkommen. Er hat aber Anspruch, dass ihm Gelegenheit<br />
eingeräumt wird, den ursprüngl<strong>ich</strong>en Zustand in eigener Regie wieder herzustellen.<br />
Der Vermieter muss ihm dazu eine angemessene Frist ansetzen.<br />
Schickt er die Handwerker ohne Vorwarnung gle<strong>ich</strong> selbst ins Haus, kann er<br />
die Kosten n<strong>ich</strong>t auf den Mieter überwälzen.<br />
Der Vermieter kann weiter seine Zustimmung zur Veränderung davon<br />
abhängig machen, dass der Mieter am Ende der Mietzeit den ursprüngl<strong>ich</strong>en<br />
Zustand wieder herstellt. Unterschreibt der Mieter diese Bedingung, ist er<br />
selbstverständl<strong>ich</strong> verpfl<strong>ich</strong>tet, sie auch einzuhalten. In allen andern Fällen ist<br />
die Erneuerung oder Änderung durch die schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung des<br />
Vermieters vertragl<strong>ich</strong> abgedeckt. Der Vermieter kann die <strong>Wie</strong>derherstellung<br />
des ursprüngl<strong>ich</strong>en Zustandes n<strong>ich</strong>t mehr verlangen.<br />
1.7<br />
Rechtsmissbrauch setzt Grenzen<br />
Der Anspruch der Vermieterin auf <strong>Wie</strong>derherstellung findet seine Grenzen allerdings<br />
beim Verbot des Rechtsmissbrauchs. Unterschiedl<strong>ich</strong>e Auffassungen<br />
2<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
über Geschmacksfragen sind n<strong>ich</strong>t rechtsmissbräuchl<strong>ich</strong>. Als Beispiele eines<br />
Rechtsmissbrauchs sind aber folgende Fälle denkbar:<br />
BEISPIELE<br />
● Demontage eines von der Mieterin in Auftrag gegebenen<br />
Telefonanschlusses;<br />
● Wegen einer unmittelbar bevorstehenden, umfassenden Renovation<br />
der Wohnung entfällt jedes Interesse der Vermieterin an einer<br />
<strong>Wie</strong>derherstellung;<br />
● Es lässt s<strong>ich</strong> zweifelsfrei nachweisen, dass die Vermieterin damit<br />
einen Wortbruch begeht.<br />
Die <strong>Wie</strong>derherstellungspfl<strong>ich</strong>t entfällt auch, wenn die Nachmieterin s<strong>ich</strong><br />
bereit erklärt, die Änderung zu übernehmen und s<strong>ich</strong> ihrerseits zur<br />
<strong>Wie</strong>derherstellung beim Auszug verpfl<strong>ich</strong>tet.<br />
1.8<br />
Entschädigung beim Auszug<br />
Unter Umständen hat der Mieter für die Wohnung einen erhebl<strong>ich</strong>en Mehrwert<br />
geschaffen. Er hat Anspruch auf eine Entschädigung dieses Mehrwerts, sofern<br />
eine schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung des Vermieters zu den vorgenommenen Arbeiten<br />
vorliegt. Erhebl<strong>ich</strong> ist der Mehrwert allerdings nur, wenn die Änderungen von<br />
allge<strong>meine</strong>r Nützl<strong>ich</strong>keit sind. Zudem müssen sie für den Vermieter einen<br />
Geldwert haben; er kann zum Beispiel die Wohnung dank der Mieterinvestition<br />
künftig teurer vermieten. Luxuriöse oder aussergewöhnl<strong>ich</strong>e Einr<strong>ich</strong>tungen (die<br />
nur einen kleinen Kreis von Liebhabern ansprechen) aber auch kleinere Investitionen<br />
(Ersatz Türklinken, Sockelleisten etc.) geben noch keinen Anspruch auf<br />
Entschädigung.<br />
Ein gewisser Ermessensspielraum ist bei der Bemessung der<br />
Entschädigung vorhanden. Die Höhe r<strong>ich</strong>tet s<strong>ich</strong> n<strong>ich</strong>t ausschliessl<strong>ich</strong> nach<br />
dem Wert der Arbeit, sondern nach dem zurückgebliebenen Gewinn im Hinblick<br />
auf die Weitervermietung. Klare Verhältnisse lassen s<strong>ich</strong> durch eine vorgängige<br />
schriftl<strong>ich</strong>e Vereinbarung schaffen.<br />
1.9<br />
SONDERFALL<br />
Erneuerung oder Änderung aus der Zeit vor dem 1.7.90<br />
Bei Erneuerungen oder Änderungen mit Arbeitsbeginn vor dem 1.7.90 kommt<br />
teilweise noch das alte Mietrecht zur Anwendung. Schon damals galt, dass<br />
Veränderungen an der Wohnung nur mit Zustimmung der Vermieterin erlaubt<br />
sind. Das Gesetz sah aber keine Formvorschrift für diese Zustimmung vor und<br />
enthielt keine zwingende Regelung über den <strong>Wie</strong>derherstellungsanspruch der<br />
Vermieterin. Es überliess diese Fragen der freien Vereinbarung der Parteien. In<br />
den meisten Formularmietverträgen finden s<strong>ich</strong> dazu Bestimmungen. Wer also<br />
beim Auszug für Veränderungen und Erneuerungen vor dem 1. 7.90 belangt<br />
wird, konsultiert als erstes seinen damaligen Mietvertrag. Fehlt eine gegenteilige<br />
Vertragsvorschrift, kann er s<strong>ich</strong> auch auf eine mündl<strong>ich</strong> erteilte Zustimmung<br />
berufen.<br />
Der Entschädigungsanspruch der Mieterin am Ende der Mietzeit beurteilt<br />
s<strong>ich</strong> dagegen wieder nach geltendem Mietrecht. Er ist geschuldet, wenn die<br />
Änderung mit Zustimmung der Vermieterin vorgenommen wurde und nach<br />
Verlassen der Wohnung ein erhebl<strong>ich</strong>er Mehrwert zurückbleibt (vgl. Ziffer 1.8).<br />
3<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
2. Merkpunkte für eine klare schriftl<strong>ich</strong>e Regelung<br />
2.1<br />
Unbedingt festhalten<br />
Wer bereit ist, einiges Geld in eine Wohnung zu investieren, die ihm n<strong>ich</strong>t gehört,<br />
sollte unbedingt vorgängig eine klare schriftl<strong>ich</strong>e Regelung mit dem Vermieter<br />
treffen. Die Regelung sollte mindestens folgende Punkte umfassen (vgl.<br />
auch Bausteine zu einer Musterregelung, Ziffer 4.4)<br />
HINWEIS<br />
● Genaue Umschreibung der Erneuerung oder Änderung (Material, ev.<br />
Farbgebung, Ausführungsart etc. festhalten)<br />
● Zustimmung des Vermieters zu den Arbeiten<br />
● <strong>Wie</strong>derherstellung bei Auszug? Befristet oder unbefristet?<br />
● Entschädigung für den geschaffenen Mehrwert/Kostenbeteiligung des<br />
Vermieters<br />
Musterverträge für Regelungen bei Investitionen durch die Mieterschaft (mit<br />
und ohne Entschädigungsregelungen können auf der Homepage<br />
www.mietrecht.ch (unter: Formulare) im PDF-Format einfach heruntergeladen<br />
werden.<br />
2.2<br />
<strong>Wie</strong>derherstellung zeitl<strong>ich</strong> befristen<br />
Vor allem bei ausgefallenen Gestaltungswünschen wird die Vermieterin eine<br />
<strong>Wie</strong>derherstellung beim Auszug verlangen. Meist erspart sie s<strong>ich</strong> aber durch<br />
die Initiative der Mieterin Renovationskosten. Der Anspruch auf <strong>Wie</strong>derherstellung<br />
sollte daher zeitl<strong>ich</strong> befristet werden.<br />
2.3<br />
Finanzielle Beteiligung des Vermieters<br />
Gehen wir davon aus, dass der Mieter in einer unrenovierten Altwohnung eine<br />
Duschzelle einbauen will. Die nötigen baul<strong>ich</strong>en Abklärungen wurden getroffen.<br />
Ein Kostenvoranschlag liegt vor. Die Bereitschaft des Vermieters zur finanziellen<br />
Beteiligung wird von seiner gegenwärtigen Liquidität abhängen und von<br />
seinen Renovationsplänen für die betroffene Liegenschaft.<br />
Je nach den besonderen Verhältnissen drängen s<strong>ich</strong> unterschiedl<strong>ich</strong>e<br />
Regelungen auf. Die Kostenbeteiligung durch Barzahlung des Vermieters nach<br />
Abschluss der Arbeiten ist nur eine unter vielen Mögl<strong>ich</strong>keiten. Hier einige<br />
weitere Beispiele zur Auswahl. Sie lassen s<strong>ich</strong> beliebig kombinieren und<br />
natürl<strong>ich</strong> auch durch andere Modelle ergänzen (formulierte Beispiele vgl.<br />
"Bausteine", Ziffer 4.4)<br />
Mietzinsreduktion<br />
Der Mieter schiesst die Kosten vor. Der geschaffene Mehrwert wird ihm in<br />
Form einer Mietzinsreduktion vergütet (vgl. Berechnungsbeispiel Ziff. 4.2). Diese<br />
Variante setzt voraus, dass der Mieter während längerer Zeit vor einer<br />
Vermieterkündigung geschützt ist.<br />
Entschädigung des Mieters beim Auszug<br />
Der Vermieter plant in fünf Jahren eine umfassende Renovation der Liegenschaft.<br />
Die Duschzelle ist dann für ihn wertlos. lieht der Mieter aber vor dieser<br />
Renovation aus, kann die Wohnung dank der Investition des Mieters teurer<br />
vermietet werden (vgl. Berechnung Mietzinserhöhung, Ziff. 4.2). Der Vermieter<br />
verpfl<strong>ich</strong>tet s<strong>ich</strong>, dem Mieter beim Auszug eine Entschädigung zu leisten, die<br />
den aufgerechneten Mietzinserhöhungen bis zur geplanten Haussanierung entspr<strong>ich</strong>t.<br />
4<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
Mieterdarlehen für die Dauer des Mietverhältnisses<br />
Der Mieter spielt für den Vermieter die Bank. Er schiesst die Investitionssumme<br />
als Darlehen vor. Da er gle<strong>ich</strong>zeitig den Mehrkomfort schon nutzt, rechnet er<br />
dem Vermieter die ersparte Mietzinserhöhung als Darlehensrückzahlung an.<br />
Bei seinem Auszug wird das restl<strong>ich</strong>e Darlehen vollumfängl<strong>ich</strong> zur Rückzahlung<br />
fällig (vgl. Berechnungsbeispiel Ziff. 4.3)<br />
5<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
3. Einige praktische Tips<br />
3.1<br />
Gestaltungsmittel, die le<strong>ich</strong>t wieder rückgängig gemacht werden können:<br />
● Wände stre<strong>ich</strong>en oder tapezieren (Achtung: Farben müssen s<strong>ich</strong><br />
überstre<strong>ich</strong>en, bzw. Tapeten müssen s<strong>ich</strong> ohne Rückstände wieder<br />
lösen lassen)*<br />
● Bodenbeläge verlegen, z.B. Tepp<strong>ich</strong>e (unverklebt)<br />
● mobile Faltwand<br />
● Parkettböden schleifen und versiegeln (Achtung: nur Massivholz, vgl.<br />
Ziff. 3.4 und 3.5)<br />
3.2<br />
Gestaltungsmittel, die mit geringem Kostenaufwand rückgängig gemacht<br />
werden können:<br />
● Bodenbeläge verlegen, z.B. Linoleum, Tepp<strong>ich</strong>e, PVC-Beläge etc.<br />
(vgl. Ziff. 3.4 und 3.5)<br />
● Spiegelschrank, Küchenmöbel etc.<br />
● Holztäfer einziehen<br />
● Einbaumöbel aus Holz ablaugen oder neu stre<strong>ich</strong>en (vgl. Ziff. 3.4 und<br />
3.5)<br />
3.3<br />
Kleinere Renovationen und Umbauten<br />
Bei diesen Beispielen ist unbedingt vorgängig die schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung der<br />
Vermieterin einzuholen. Zusätzl<strong>ich</strong> wird empfohlen, die Arbeiten durch Fachpersonen<br />
ausführen zu lassen.<br />
● Plättli in Bad und Küche abnehmen und neue verlegen<br />
● Le<strong>ich</strong>tbauwände einziehen<br />
● Einbauen von neuen Sanitärzellen (Küchen, Bad, Duschen - Beizug<br />
von Fachpersonen unumgängl<strong>ich</strong>, vgl. Ziff. 3.6)<br />
● Wanddurchbrüche und Wandausbrüche (Beizug von Fachpersonen<br />
unumgängl<strong>ich</strong>, vgl. Ziff. 3.6).<br />
3.4<br />
Machart<br />
Wände<br />
● Bevor die Wände neu gestr<strong>ich</strong>en oder tapeziert werden, muss zuerst<br />
der Zustand des Untergrunds abgeklärt werden.<br />
● Farben oder Tapeten, die auf schlechtem Untergrund aufgetragen<br />
werden, können abblättern.<br />
● In der Regel sollte das gle<strong>ich</strong>e Farbmaterial, bzw. der gle<strong>ich</strong>e Leim<br />
wie auf dem Untergrund verwendet werden.<br />
● Deckentäfer, Le<strong>ich</strong>tbau- oder Faltwände erfordern handwerkl<strong>ich</strong>es<br />
Geschick und sind mit einer Fachperson zu besprechen.<br />
Böden<br />
● Tepp<strong>ich</strong>e und einige Bodenbeläge in Bahnen können auch ohne<br />
Klebstoffe verlegt werden. Bei den Stössen kann ein<br />
Tepp<strong>ich</strong>klebband und am Rande eine Sockelleiste oder Kittfuge den<br />
nötigen Abschluss bilden.<br />
● Bodenbeläge aus Plattenmaterial sind meist einfacher zu verlegen.<br />
● In Kellerräumen sollten keine Bodenbeläge verlegt werden.<br />
6<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
● Parkettböden schleifen erfordert einige Kenntnisse. Es ist unbedingt<br />
darauf zu achten, dass das Parkett aus Massivholz ist. Dabei sollte<br />
n<strong>ich</strong>t zuviel Holz abgetragen werden (Fachperson fragen).<br />
Möbel<br />
● Alte Küchen- und Einbauschränke ablaugen und neu behandeln kann<br />
eine enorme Wohnqualitätsverbesserung bringen; Fantasie ist<br />
angesagt.<br />
● Wasserlösl<strong>ich</strong>e Farben sind einfacher in der Anwendung, da zum<br />
Reinigen und Entfernen von Farben keine giftigen Lösungsmittel<br />
notwendig sind.<br />
● Naturharze- und Oelfarben sind schwieriger in der Verarbeitung und<br />
haben längere Trocknungszeiten als Kunstharze.<br />
3.5<br />
Material<br />
Bodenbeläge<br />
● Kunststoffbodenbeläge, insbesondere PVC, sind problematisch in der<br />
Entsorgung. Sie sollten nur dort angewendet werden, wo s<strong>ich</strong> keine<br />
andere Lösung anbietet (z.B. Badezimmer).<br />
● In der Regel sind Holz (ohne Versiegelung), Wolle, Kork, Sisal,<br />
Linoleum, Tonplatten zu empfehlen. Sie sind behagl<strong>ich</strong> und weisen<br />
praktisch keine Giftstoffe auf.<br />
Farben, Lacke und Lasuren<br />
● Grundsätzl<strong>ich</strong> sind wasserlösl<strong>ich</strong>e Farben den lösungsmittelhaltigen<br />
vorzuziehen.<br />
● Naturharzfarben und -lacke sind aus mineralischen und<br />
regenerierbaren Rohstoffen hergestellt und somit weniger mit giftigen<br />
Stoffen belastet.<br />
Behandlung<br />
● Für unversiegelte Holzböden, Möbel und Türen können pflegende<br />
Gele oder Wachse angewendet werden.<br />
Werkstoffe<br />
● Spanplatten mit dem Güteze<strong>ich</strong>en "Lignum CH-IO" sind<br />
formaldehydarm und sollten bevorzugt werden.<br />
Weitere Unterlagen und Informationen können bei Schweizerischen Institut für<br />
Baubiologie (SIB), Flawil (SG) bezogen werden.<br />
3.6<br />
Kosten und Aufwand<br />
Sobald s<strong>ich</strong> baul<strong>ich</strong>e oder statische Fragen stellen, ist unbedingt ein Architekt<br />
oder Ingenieur für Vorabklärungen beizuziehen.<br />
Kosten für diese Arbeiten (Architekt / Ingenieur):<br />
Je nach Aufwand können die Kosten variieren. Als Stundenansatz soll mit mindestens<br />
Fr. 120.- pro Stunde gerechnet werden (Tarifordnung 1993 SIA-Norm<br />
102, Kat. C).<br />
Grundsätzl<strong>ich</strong> soll über Arbeiten, die von Handwerkern ausgeführt werden, eine<br />
Offerte verlangt werden. Vergle<strong>ich</strong>sofferten ermögl<strong>ich</strong>en einen Preisvergle<strong>ich</strong>.<br />
7<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
4. Bausteine zu einer vertragl<strong>ich</strong>en Regelung<br />
4.1<br />
Mieterin baut eine Dusche ein<br />
(Skizze zu 4.1 "Einbau einer Dusche")<br />
In unserem Beispiel wird eine Dusche in einer konventionellen Altbauwohnung<br />
geplant.<br />
Der Standort der Dusche sollte in der Nähe von Wasseranschlüssen und<br />
Abläufen festgelegt werden. Am besten eignet s<strong>ich</strong> die Küche. Die Architektin<br />
ze<strong>ich</strong>net die Ausführungspläne und vergibt die Arbeiten. Sobald alle Arbeiten<br />
vergeben sind, kann mit der Ausführung begonnen werden. Die Architektin<br />
kontrolliert Bauausführung, Termine und Kosten.<br />
Zusammenstellung der Kosten:<br />
Maurerarbeiten ca. Fr. 750.--<br />
Elektrisch ca. Fr. 300.--<br />
Sanitärarbeiten ca. Fr. 1’000.--<br />
Gipserarbeiten ca. Fr. 250.--<br />
Schreinerarbeiten ca. Fr. 700.--<br />
Plattenlegerarbeiten ca. Fr. 850.--<br />
Malerarbeiten ca. Fr. 250.--<br />
Honorar Architektin ca. Fr. 900.--<br />
ungefähre Baukosten ca. Fr. 5’000.--<br />
4.2<br />
Mehrwert für die Wohnung<br />
Baut der Vermieter die Dusche selbst ein, <strong>darf</strong> er die damit geschaffene Wertvermehrung<br />
auf den Mietzins überwälzen. In unserem Beispiel resultiert folgende<br />
Mietzinserhöhung:<br />
8<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
Mehrwert<br />
(In diesem Fall die gesamte Investition des Vermieters,<br />
beim Ersatz einer bestehenden Dusche könnte<br />
nur der wertvermehrende Teil eingesetzt werden) Fr. 5'000.--<br />
Lebensdauer<br />
(Vermutl<strong>ich</strong>e "Lebensdauer" 2 des neuen Gegenstandes)<br />
30 Jahre<br />
Amortisation<br />
(Bis zum Ende des "Lebensdauer" des Gegenstandes<br />
muss dieser abbezahlt sein). Die Amortisation wird als<br />
Prozentzahl ausgedrückt und errechnet s<strong>ich</strong> folgendermassen:<br />
100 (%) geteilt durch Lebensdauer in unserem Fall:<br />
100 (%) : 30 (Jahre) = 3.30%<br />
Hypothekarzins<br />
(für die Verzinsung des investierten Kapitals kann der<br />
Vermieter den zur Zeit der Investition geltenden Hypothekar-Referenzzinssatz<br />
mit einem Zuschlag von 0.5%<br />
einsetzen.<br />
In unserem Fall beträgt dieser Zinssatz: (4% für<br />
(Hypo)-Referenzzins 3 + 0,5%) Da der Mieter jedoch<br />
mit seinen Amortisationszahlungen monatl<strong>ich</strong> die investierte<br />
und zu verzinsende Summe mindert, kann<br />
dieser Zinssatz halbiert werden, d.h. er beträgt im<br />
Durchschnitt der 30-jährigen Investitionsdauer 4 2.25%<br />
Die Kosten für die Amortisation und Verzinsung der<br />
Investition betragen nun:<br />
2.25% (Verzinsung) + 3.30% (Amortisation) 5.55%<br />
Zudem kann der Vermieter für die Unterhaltskosten,<br />
welche er für den Gegenstand aufbringen muss, eine<br />
Pauschale einsetzen. Sie beträgt 10% des Mietzinses,<br />
welcher s<strong>ich</strong> aus der Verzinsung und Amortisation<br />
ergibt. In unserem Fall: (10% von 5.55%) 0.55%<br />
Zusammen also 6.10%<br />
In unserem konkreten Fall beträgt die jährl<strong>ich</strong>e Mietzinserhöhung<br />
also 6.10% von Fr. 5'000.- = Fr. 305.—<br />
Pro Monat also: Fr. 362.- : 12 (Monate) = Fr. 25.40<br />
4.3<br />
Durch Darlehen Mieterin finanziert<br />
Vermieterin und Mieterin einigen s<strong>ich</strong> beispielsweise, dass die Kosten der Dusche<br />
von der Mieterin vorfinanziert werden. Während der Mietzeit geniesst die<br />
2<br />
Die „Lebensdauer“ können Sie einer sogenannten „Lebensdauertabelle“ entnehmen.<br />
Diese finden Sie im Internet auf der Homepage des MieterInnenverbandes<br />
www.mieterverband.ch<br />
3<br />
Die jeweils aktuell gültigen Referenzzinssätze finden Sie unter<br />
www.mieterverband.ch – MietrechtOnline – Hypozins.<br />
4<br />
Diese Berechnungsart (Halbierung des Zinssatzes) wird in der Regel der Einfachheit<br />
halber in den meisten Fällen angewandt und entspr<strong>ich</strong>t der bundesger<strong>ich</strong>tl<strong>ich</strong>en<br />
Rechtsprechung. Der mathematisch berechnete Zinssatz ist etwas höher (je länger<br />
die Investitionsdauer desto höher die Differenz).<br />
9<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
Mieterin einen erhöhten Komfort, für den sie ohne ihre Vorfinanzierung Fr.<br />
362.- jährl<strong>ich</strong> mehr Miete auslegen müsste. Am Ende der Mietzeit wird ihr diese<br />
Einsparung aufgerechnet. Mit dem verbleibenden Betrag wird sie für den geschaffenen<br />
Mehrwert entschädigt. Die Mieterin zieht fünf Jahre nach Einbau<br />
der Dusche aus. Ihre Entschädigung berechnet s<strong>ich</strong> wie folgt:<br />
Berechnung:<br />
Zinsen müssen hier keine berechnet werden: Die Mieterin, welche hier eine<br />
Investition tätigt, zahlt zwar keinen Zins, hat jedoch einen Zinsverlust, da sie<br />
sonst die Summe anderweitig anlegen könnte. Finanziell interessant ist diese<br />
Variante deshalb, weil die Mieterin damit praktisch ihre Investition zum (Hypo)-<br />
Referenzzinssatz (+ Zuschlag von 0.5%) verzinsen kann, bzw. einen entsprechenden<br />
niedrigeren Mietzins zahlen muss.<br />
Investition: Fr. 5'000.--<br />
Durch die 5jährige Mietdauer entwertet s<strong>ich</strong> die Investition<br />
um den zu amortisierenden Anteil. Dieser beträgt<br />
(s. Berechnungsbeispiel oben) jährl<strong>ich</strong> 3.30% von Fr.<br />
5000.- oder Fr. 165.- pro Jahr.<br />
In unserem Fall also 5 x Fr. 165.- Fr. 825.--<br />
Entschädigung an die Mieterin nach 5 Jahren Fr. 4’175.--<br />
4.4<br />
Bausteine für eine vertragl<strong>ich</strong>e Regelung<br />
XY (Mieter) RZ (Vermieter)<br />
vereinbaren als Ergänzung zum Mietvertrag vom 7.3.2003 über<br />
die 4-Zimmerwohnung, X-Str. 13, 3003 Bern, was folgt:<br />
Veränderung<br />
Zustimmung des Vermieters<br />
Der Mieter baut mit Zustimmung des Vermieters in der Küche<br />
gemäss beigelegtem Plan von Architekt Walter Baumgartner<br />
vom 1. November 2007 (ev. Baubeschrieb) eine fest installierte<br />
Dusche ein. Die Arbeiten sind bis spätestens 31. Dezember<br />
2007 abgeschlossen. Die Kosten betragen gemäss definitivem<br />
Kostenvoranschlag Fr. 5'000.-. Der Mieter übernimmt<br />
für diesen Bau die Rechte und Pfl<strong>ich</strong>ten eines Auftraggebers<br />
und haftet gegenüber dem Vermieter für eine fachgerechte<br />
Ausführung.<br />
Abnahme des Baus<br />
Nach Abschluss der Bauarbeiten findet zwischen Mieter und<br />
Vermieter (allenfalls Architekt) eine Abnahme statt.<br />
Kostenbeteiligung (Variante Darlehen)<br />
Der Mieter gewährt dem Vermieter für den Einbau der Dusche<br />
ein zinsloses Darlehen in der Höhe von Fr. 5'000.-. Anstelle<br />
einer Mietzinserhöhung wird während der Dauer des Mietverhältnisses<br />
akonto Rückzahlung des Darlehens monatl<strong>ich</strong><br />
ein Betrag von Fr. 14.- gutgeschrieben, erstmals ab 1. Januar<br />
1994. Mit Auflösung des Mietvertrages der Parteien<br />
wird die zu diesem Zeitpunkt noch ungedeckte Darlehensforderung<br />
des Mieters zur Zahlung fällig.<br />
Bern, den<br />
(Unterschrift Mieter) (Unterschrift Vermieter)<br />
10<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
(Variante Mietzinsreduktion)<br />
Der Mieter trägt die Kosten für den Einbau der Dusche und<br />
der Vermieter gewährt ihm dafür ab 1.1.08 eine monatl<strong>ich</strong>e<br />
Mietzinsreduktion von Fr. 30.-. Ab diesem Datum beträgt der<br />
Mietzins neu monatl<strong>ich</strong> netto Fr. ..........., zuzügl<strong>ich</strong><br />
Heizkosten Fr. ........., total Fr. ..........<br />
(Variante einfache Kostenbeteiligung)<br />
Die Kosten für den Einbau der Dusche werden je hälftig vom<br />
Mieter und Vermieter bezahlt. Nach Vorliegen der definitiven<br />
Bauabrechnung und nach erfolgter Bauabnahme wird der<br />
Vermieteranteil zur Zahlung an den Mieter fällig. Die geschaffene<br />
Wertvermehrung durch den Einbau der Dusche ist<br />
damit per Saldo aller gegenseitigen Ansprüche abgegolten.<br />
<strong>Wie</strong>derherstellung (Untervariante für andere Fälle)<br />
Der Mieter verpfl<strong>ich</strong>tet s<strong>ich</strong>, bei seinem Auszug auf Verlangen<br />
des Vermieters den ursprüngl<strong>ich</strong>en Zustand der Wohnung<br />
auf seine Kosten wieder herzustellen oder herstellen zu<br />
lassen, sofern das Mietverhältnis der Parteien vor dem 1.<br />
November 2007 endigt.<br />
11<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch
Merkblatt für Mieterinnen und Mieter<br />
Anhang<br />
Schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung nachträgl<strong>ich</strong> einholen<br />
XY (Mieter) Einschreiben<br />
Sehr geehrte Frau RZ<br />
RZ (Vermieter)<br />
XXX, den ........<br />
Im August 2007 haben wir im Wohnzimmer eine Täferdecke eingezogen<br />
(Kiefer natur / 10 cm Tiefe). Sie haben uns dazu<br />
Ihre mündl<strong>ich</strong>e Zustimmung erteilt. Das Ergebnis kennen Sie<br />
von Besuchen in unserer Wohnung.<br />
<strong>Wie</strong> <strong>ich</strong> nun erfahren habe, verlangt das Mietrecht (Art.<br />
260a OR) eine schriftl<strong>ich</strong>e Zustimmung.<br />
Ich bitte Sie daher, die erteilte Zustimmung mit Ihrer Unterschrift<br />
unser das beigelegte Briefdoppel zu bestätigen.<br />
Besten Dank für Ihr Verständnis.<br />
Mit freundl<strong>ich</strong>en Grüssen<br />
Zur erwähnten Änderung in der <strong>Mietwohnung</strong> erteile <strong>ich</strong> <strong>meine</strong><br />
Zustimmung:<br />
Ort/Datum: ............. ......................<br />
Beilage: Briefdoppel<br />
12<br />
Mieterinnen- und <strong>Mieterverband</strong><br />
www.mieterverband.ch