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AZB 8026 Zürich Code 1 WELCHE INVESTITION IST WERTVERMEHREND? Die Frage, was wertvermehrende Investitionen sind, die zu einem Mietzinsaufschlag berechtigen, gibt immer wieder Anlass zu Problemen. Gemäss Mietrecht dürfen werterhaltende Investitionen nicht überwälzt werden. Nur der tatsächliche Mehrwert darf es. Beispiele zum Mehrwert > Ein Kühlschrank wird durch dasselbe Modell ersetzt: Mehrwertanteil 0% und deshalb keine Mietzinserhöhung möglich. > Ein Spannteppich schlechter Qualität wird durch einen hochwertigen neuen Spannteppich ersetzt: Mehrwertanteil 10–30%. > Ein älterer Backofen wird durch einen neueren, mit zusätzlichen Grillfunktionen, ersetzt: Mehrwertanteil: 20–40%. > Ein freistehender Kochherd sowie ein einfaches Küchenlavabo werden Einsprache in St.Gallen Wegen eines Bauprojekts der Raiffeisenbank müssen im St.Galler Zentrum an der Bleichestrasse 1–9 günstige Wohnungen weichen. Im jetzt aufliegenden Überbauungsplan ist jedoch kein Wohnanteil mehr vorgeschrieben. Es liegt nur eine mündliche Zusage der Bank für Realersatz an der Wassergasse vor. Zur Sicherstellung dieses Versprechens hat der MV formell Einsprache erhoben: Dem Stadt- Stimmt Ihre Adresse? Wir möchten die Adresskartei von M&W aktuell halten. Ziehen Sie demnächst um? Stimmt Ihr Adressaufdruck auf dieser Seite nicht? Teilen Sie es uns mit! Sie helfen uns, Postgebühren zu sparen. Vielen Dank! Alte Adresse: Neue Adresse: ∏ Ich erhalte jeweils mehr als ein Exemplar. Bitte nur 1x senden! Bitte ausschneiden und einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Postfach, 8026 Zürich m&w | Der Vermieter darf nur wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins schlagen. Doch wie sieht das in der Praxis aus? Die neue MV- Broschüre «Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen» gibt an Hand von Beispielen Auskunft. durch eine neue Küchenkombination (neuer Herd, Chromstahl-Lavabo, Einbauschrank) ersetzt: Mehrwertanteil 40–70%. > Ein bisher nicht vorhandener Tumbler wird eingebaut: Mehrwertanteil 100%. «Umfassende Überholung» Von einer «umfassenden Überholung» kann ausgegangen werden, wenn mehrere Teile des Gebäudes oder des -Inneren umfassend saniert werden. In diesem Falle können 50-70% der Kosten als wertvermehrende Investition aufgerechnet werden. Handelt es sich um eine Sanierung mit wesentlichen Neuerungen (und damit vermutlich hohem Mehrwertanteil), so zentrum dürfe nicht noch mehr Wohnraum entzogen werden. Damit soll auch gleich die Rechtsfrage geklärt werden, ob der MV als Interessenorganisation der Mietenden zur Einsprache bei Planverfahren legitimiert ist. > AGENDA MV Zürich Regionalgruppe Zürich Oberland: GV am Freitag, 25. Jan., 20 Uhr, Zentrum Dreilinden, Bahnhofstr. 73, Wetzikon können 70% der Investition auf die Miete überwälzt werden. Ist jedoch offensichtlich, dass mit der Sanierung lediglich ein über Jahrzehnte vernachlässigter Unterhalt nachgeholt wird, und damit der wertvermehrende Anteil deutlich unter 50% liegt, so ist der überwälzbare Anteil von 50% nach unten zu korrigieren. Broschüre «Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen, Lebensdauertabelle», Bestellung S. 15 > URTEILE Orts- und Quartierüblichkeit. Vergleichbare Mietobjekte. Zur Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse dürfen nur Vergleichsobjekte beigezogen werden, deren Mietzinse nicht ihrerseits missbräuchlich sind. Die Mietzinse der Vergleichsobjekte sind daher daraufhin zu überprüfen, ob die Hypothekarzinssenkungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung zu einer Mietzinssenkung geführt haben. Ist die Anpassung noch nicht erfolgt, ist rechnerisch ein theoretischer Ausgleich vorzunehmen. Bundesgericht, 4.7.2001; publ. in Mietrechtspraxis/mp Heft 3 2001 Mängelrüge bei Auszug Der Vermieter darf sich nicht damit begnügen, den Mieter beim Auszug eine Mängelliste unterschreiben zu lassen. Vielmehr muss er ihm sofort nach Auszug auch mitteilen, für welche Mängel er ihn haftbar machen will, andernfalls ist sein Anspruch verwirkt. Appellationsgericht Genf, 23.4.2001; publ. in Mietrechtspraxis/mp Heft 3 2001 Gemeinsame Kündigungsanfechtung Ein Mietvertrag geht, wenn er von den Erben eines verstorbenen Mieters nicht gekündigt wird, auf sie über. Eine Erbengemeinschaft kann eine Kündigung des Vermieters nur gemeinsam anfechten. Bundesgericht, 30.5.2001; publ. in Mietrechtspraxis/mp Heft 3 2001 Jakob Trümpy, Redaktor Mietrechtspraxis/mp
14 MIETEN & WOHNEN 1 | 02 MV BASELLAND BASELLAND: AKTION MIETKOSTENABZUG! In diesen Tagen haben wohl auch Sie die Unterlagen zum Ausfüllen Ihrer Steuererklärung erhalten. Als Mieterin oder als Mieter müssen Sie bei einem vergleichbaren Einkommen leider deutlich tiefer in Ihre Tasche greifen, als wenn Sie in Ihrem Eigenheim wohnen würden. Gegen diese Ungerechtigkeit hat der Mieterinnen- und Mieterverband eine Volksinitiative mit dem Titel «Gerechte Steuern für Mieterinnen und Mieter» eingereicht. Die Annahme dieser Initiative schafft die Voraussetzun- Talon mvbl | Obwohl selbst der Regierungsrat zugibt, dass die jetzige Regelung rechtswidrig ist, wird das Problem der ungerechten Besteuerung weiter auf die lange Bank geschoben. Der MV ruft deshalb die Mieterinnen und Mieter im Kanton Baselland auf, bei der Staatssteuer einen Mietkostenabzug von 2'500 Franken einzusetzen. gen, dass Mieterinnen und Mieter endlich steuerlich mit den Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern gleich gestellt werden. Der Verband hat stets mit konkreten Zahlen die enormen steuerlichen Unterschiede zwischen Mieterinnen und Mietern einerseits und Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern andererseits nachgewiesen. Mittlerweile musste auch der Regierungsrat dem Verband recht geben. Auch er spricht davon, dass die jetzige Regelung rechtswidrig ist. Doch anstatt das Problem zügig zu lösen, wird es weiter auf die lange Bank geschoben. Unsere Vertreterinnen und Vertreter werden im Landrat deshalb eine Übergangslösung fordern, welche sofort in Kraft treten könnte. Würde diese vom Parlament abgelehnt, so besteht nur die Möglichkeit, auf dem Rechtsweg eine gerechtere Besteuerung durchzusetzen versuchen. Der Vorstand des Mieterverbandes ruft deshalb die Mieterinnen und Mieter auf, in der Steuererklärung für die Staatssteuer statt des vorgege- Ja, ich werde einen Mietkostenabzug von 2‘500 Franken einsetzen. Schickt mir bitte einen Musterbrief, damit ich gegen meine Steuerveranlagung Einsprache erheben kann Schickt mir zuerst noch weitere Informationen Anmerkungen und Fragen: Absender: Talon einschicken an: MV Baselland und Dorneck-Thierstein, Postfach 266, 4005 Basel benen Betrages von 1‘000 Franken einen Mietkostenabzug von 2‘500 Franken für jede im Haushalt lebende Person einzusetzen. Mit dieser Aktion soll einerseits deutlich gemacht werden, dass die Mieterinnen und Mieter nicht mehr bereit sind, die übermässige Besteuerung weiterhin zu dulden. Anderseits besteht die begründete Hoffnung, dass auf gerichtlichem Weg Steuererleichterungen für Mieterinnen und Mieter zu erreichen sind, ist doch mittlerweile die steuerliche Benachteiligung von Mieterinnen und Mieter im Kanton Baselland unbestritten. Das Vorgehen 1. Setzen Sie auf Ihrer Steuererklärung der Staatssteuer bei der Position Mietkostenabzug statt 1‘000 Franken den Betrag von 2‘500 Franken mal die Anzahl Personen ein, die in Ihrem Haushalt leben. 2. Erhalten Sie Ihre definitive Veranlagung, so überprüfen Sie diese genau. Wurde Ihnen Ihr Mietkostenabzug nicht in der vollen Höhe von 2‘500 Franken gewährt, so erheben Sie mittels eingeschriebenem Brief innert 30 Tagen seit Empfang der Steuerveranlagung bei der Steuerverwaltung in Liestal Einsprache. Füllen Sie den untenstehenden Talon aus. Wir senden Ihnen unentgeltlich eine entsprechende Mustereinsprache. Das Verfahren ist kostenlos. 3. Wird Ihre Einsprache von der Steuerverwaltung abgelehnt, so können Sie Ihr Begehren innert 30 Tagen seit Zustellung dem Kantonalen Steuergericht unterbreiten (nächste Instanz wäre das Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsgericht, wobei eine zehntägige Beschwerdefrist zu beachten ist). Lassen Sie sich dabei vom Mieterinnen- und Mieterverband unterstützen. 4. Füllen Sie den nebenstehenden Talon aus. Sie erhalten von uns kostenlos ein Muster für Ihre Einsprache und wir können Sie auf dem Laufenden halten.
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