LETZTE CHANCE FÜRS MIETRECHT FLUGLÄRM ... - Mieterverband

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

4 Auf der «Baustelle Mietrecht» gehts jetzt um die Wurst. MIETEN & WOHNEN 1 | 02 STÄNDERAT IM ABSEITS Im letzten Herbst hatte der Ständerat noch Hoffnungen geweckt. Bei der OR-Revision strebte er gegenüber dem Nationalrat eine eigenständige Lösung an. Er wollte wie die grosse Kammer die Teuerung statt den Hypozins zur Mietzinsberechnung einsetzen, doch sollte es darüber hinaus keine weitere Erhöhungsmöglichkeit im laufenden Mietverhältnis geben. Dafür sollte den Vermietern eine 100statt eine bloss 80prozentige Teuerungsüberwälzung gestattet werden. Druckversuche der HEV-Vertreter Damit wäre die umstrittene Vergleichsmiete von Bundesrat und Nationalrat weggefallen. Vor einem Jahr hatte der Nationalrat beschlossen, dass jene Vermieter, die während vier Jahren auf eine Teuerungsanpassung verzichten, einen maximalen Aufschlag von 20 Prozent machen dürfen. Der Mieterschaft wollte der Ständerat zudem erlauben, alle 5 Jahre den Mietzins zu überprüfen. Doch erwartungsgemäss kam es nicht so, weil Hauseigentümer-Chef Toni Dettling, der selbst im Ständerat sitzt, Druck machte. Zuerst wollte er seinen «dritten Weg» durchboxen, der nach einem zweijährigen Moratorium jährliche Mietzinsaufschläge von 4% vorsieht. Damit kam er jedoch nicht durch, weil dies sogar der CVP über- rh | Worst Case im Ständerat: Bei der Beratung des neuen Mietrechts hat die kleine Kammer im Dezember die für die Mieterschaft denkbar schlechteste Lösung verabschiedet. Vermieter können die Indexmiete anwenden und zusätzliche Aufschläge mit der Vergleichsmiete begründen. rissen erschien. Gegen Dettling trat vor allem der Westschweizer Mieteranwalt Jean Studer (SP, Neuchâtel) an: Solche Mietaufschläge seien viel zu hoch. Dettling erlitt mit 23:13 Stimmen klar Schiffbruch. Couchepin für mehr Markt Doch es war zu früh gefreut, die Retourkutsche folgte auf dem Fuss. Bundesrat Pascal Couchepin, ganz Markt- > KOMMENTAR Eine Katastrophe Das vom Ständerat genehmigte Mietzinsmodell stellt für die MieterInnen eine Katastrophe dar, weil es durch die Kumulation von Index- und Vergleichsmiete einen volkswirtschaftlich und sozialpolitisch schädlichen Erhöhungs-mechanismus bei den Mieten einleiten würde. Die Vermieter könnten die Mieten jährlich zu 100% an die Teuerung anpassen und zusätzlich alle fünf Jahre bis 15% über die Vergleichsmieten anhänger, meinte, es müsse neben der Teuerung noch eine weitere Möglichkeit zur Mietzinsanpassung geben. Damit wollte er seine Vergleichsmiete retten. Plötzlich waren auch die HEV- Vertreter dafür, nachdem sie die Vergleichsmiete stets als «Wundertüte» abgetan hatten. Neben Dettling profilierte sich vor allem der Zuger Anwalt Rolf Schweiger (FDP) aus Baar als Beschützer der Immobilienlobby. Er erhöhen. Für Mieten, die unter dem Durchschnitt liegen, können dadurch Erhöhungen sogar weit über 15% betragen, und dies ohne jegliche Gegenleistung an die MieterInnen. Eine solche Öffnung der Mieten in Richtung Marktmiete ist für MieterInnen der schlimmstmögliche Fall. Diese Revision kann nicht mehr als Gegenvorschlag zur MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten» bezeichnet werden, sondern ist zu einem Gegenvorschlag der Hauseigentümer verkommen. Regula Mühlebach, Geschäftsleiterin SMV/D Bilder: m&w
Was der Ständerat beschlossen hat Indexmiete: Die Mietzinsen folgen dem Landesindex der Konsumentenpreise und nicht mehr dem Hypothekarzins. Überwälzung: Jährlich dürfen Vermieter den Durchschnitt der Teuerung der beiden vorangegangenen Jahre auf die Miete überwälzen. Ist die Teuerung jedoch zwei Jahre lang höher als 5 Prozent, ordnet der Bundesrat eine Reduktion der Überwälzung an. Vergleichsmiete: Alle fünf Jahre dürfen die Vermieter den Mietzins zusätzlich an vergleichbare Mieten anpassen. Bestimmung Vergleichsmiete: Von Genossenschaften und Gemeinwesen vermietete Wohnungen werden in der Statistik berücksichtigt, hingegen keine subventionierten Wohnungen. Missbrauch: Als missbräuchlich gilt ein Mietzins, der 15% über den ortsund quartierüblichen Mieten liegt. Überprüfung des Mietzinses: MieterInnen können erstmals nach Ablauf von fünf Jahren ab Mietbeginn eine Überprüfung des Mietzinses verlangen. Dabei wird auf Vergleichsmieten (bei Geschäftsräumen auf drei vergleichbare Objekte) abgestellt. Geschäftsmieten: Dem Mieterschutz unterstehen nur noch die Geschäftsräume von «örtlich gebundenen Kleinbetrieben». Kündigungsschutz: keine Verbesserung. schlug sich für die Investoreninteressen in die Bresche, als ob es hier um Wirtschaftsförderung und nicht ums Mietrecht ginge. Wenn die Vermieter nicht erhöhen könnten, wären sie zu Kündigungen gezwungen, um höhere Mieten durchzusetzen, drohte Schweiger. Das blieb im konservativen Ständerat nicht ohne Wirkung: Die entscheidende CVP-Mehrheit kippte wieder um und hiess den Antrag gut, wonach nun Vermieter neben der Teuerung alle fünf Jahre auch noch eine Mietzinsanpassung an die Vergleichsmieten vornehmen dürfen. Also Indexmiete plus Vergleichsmiete. Konkret bedeutet dies Aufschläge bis auf 15% über den ortsund quartierüblichen Mieten (danach beginnt die Missbräuchlichkeit). Zu hohe Aufschläge Da nützte Jean Studers Warnung leider nicht mehr viel: Im Verlaufe von Ja zu fairen Mieten Nationalrat Ständerat System Kostenmiete Indexmiete (Teuerung) Indexmiete (Teuerung) (Hypothekarzins) und Vergleichsmiete und Vergleichsmiete Geltungsbereich Wohn- und Geschäfts- Nur Wohnräume Wohnräume und örtlich Mieterschutz räume gebund. Kleingewerbe Missbräuchlich- Mieten, die auf über- Mieten, die mehr als Mieten, die mehr als keit setzten Kosten beruhen 15% über den ortsund 15% über den ortsund oder aus denen ein quartierüblichen Mieten quartierüblichen Mieten übersetzter Ertrag liegen, sind missbräuch- liegen, sind missbräuchresultiert, sind missbräuchlich lich lich Erhöhungsmög- Anpassung an einen Jährliche Anpassung an Jährliche Anpassung lichkeit im lau- geglätteten Hypozins 80% der Teuerung an 100% der Teuerung fenden Mietver- (Durchschnitt über oder plus hältnis 5 Jahre) alle vier Jahre an Ver- alle fünf Jahre Anpasgleichsmiete plus 15%, sung an Vergleichsmieaber höchstens 20% gegenüber der Vormiete ten plus 15% Festlegung > Freier Markt > Freier Markt > Freier Markt Anfangsmietzins > Formularzwang > bei Anfechtung durch > bei Anfechtung durch > bei Anfechtung durch Mieter: Überprüfung Mieter: Überprüfung Mieter: Überprüfung der Missbräuchlichkeit > Bei Handänderung: Staffelung von Mieterhöhungen über 10% der Missbrächlichkeit der Missbräuchlichkeit Wertvermeh- – Bei umfassenden Reno- Bei umfassenden Renorende Investitio- vationen dürfen in der vationen dürfen 50–70% nen Regel 50–70% überwälzt überwälzt werden; werden; Staffelung der Staffelung der Erhöhung, Erhöhung,wenn mehr wenn mehr als 20% als 20% Mieterhöhung Mieterhöhung Kündigungs- Verbesserung: Kündi- keine Verbesserung keine Verbesserung schutz gung nur bei gerechtfertigten Gründen Die Differenzen zwischen den Kammern Im Dezember 2000 hat der Nationalrat die Mietrechtsrevision beraten, im Dezember 2001 der Ständerat. Nun gibt es Differenzen, die bereinigt werden müssen. Wo liegen sie? Indexierung: Der Nationalrat will 80% der Teuerung auf die Mieten überwälzen, der Ständerat 100% der durchschnittlichen Teuerung der zwei vorangegangenen Jahre. Erhöhungsgründe im laufenden Mietverhältnis: Der Nationalrat will alternativ zur Teuerung eine Anpassung an die Vergleichsmieten zulassen (alle vier Jahre maximal 20%). Der Ständerat will zusätzlich zur Teuerung alle fünf Jahre eine Anpassung an die Vergleichsmieten erlauben. Schutzklausel bei hoher Teuerung: Der Ständerat will die Teuerungsüberwäl- zehn Jahren seien hohe Aufschläge von 30% zusätzlich zur Teuerung möglich. Es widerspreche der Vertragssicherheit, einen einmal festgesetzten Mietzins derart stark erhöhen zu können. Auch Couchepin bekämpfte die Kumulation. Dennoch kam der Antrag mit 23:16 Stimmen durch. Mit Erfolg hatte die HEV-Seilschaft das CVP-Lager bearbeitet. Fast überflüssig zu sagen, dass auch die kleine Kammer die MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten» mit 32:5 Stimmen ablehnte. Nun sei die «schlimmste aller Möglichkeiten» be- zung auf die Mieten vom Bundesrat reduzieren lassen, wenn die Teuerung zwei Jahre lang über 5% liegt. Der Nationalrat sieht keine solche Schutzklausel vor. Geltungsbereich Mieterschutz: Der Nationalrat will Wohn- und Geschäftsräume integral dem Mieterschutz unterstellen. Der Ständerat will bei den Geschäftsräumen nur solche von «örtlich gebundenen Kleinbetrieben» unterstellen. Bestimmung Vergleichsmiete: Der Nationalrat schliesst bei der Bestimmung der statistischen Vergleichsmiete die von der öffentlichen Hand und Genossenschaften vermieteten Wohnungen aus. Der Ständerat schliesst nur die subventionierten Wohnungen aus. schlossen, kritisierte Nationalrätin und MV-Vertreterin Valérie Garbani den Beschluss. MV-Präsident Rudolf Strahm sprach von einer «Katastrophe»: Die Kumulation von Index- und Vergleichsmiete sei für die Mieterschaft inakzeptabel, und wenn es dabei bleibe, müsse der MV das Referendum ergreifen. Jetzt steht das Differenzbereinigungsverfahren an, die Revision geht zurück an den Nationalrat. Zuerst berät im Februar die Rechtskommission. Noch im Frühling fällt dann der Entscheid. MIETEN & WOHNEN 1 | 02 5
Seite 1 und 2: M&W MIETEN&WOHNEN www.mieterverband
Seite 3: MIETRECHT IM ENDSPURT Konsens ist,
Seite 7 und 8: DIE MIETZINSTREIBER AM PRANGER Mit
Seite 9 und 10: WINCASA ZOG DEN KÜRZEREN Eigentlic
Seite 11 und 12: WIE LANGE HÄLT EIN SPANNTEPPICH? W
Seite 13 und 14: KOMMENTAR Darf die Stadt Luzern Woh
Seite 15 und 16: SERVICE Jetzt aktuell: Die neue, ha
Seite 17 und 18: 14 MIETEN & WOHNEN 1 | 02 MV BASELL

LETZTE CHANCE FÜRS MIETRECHT FLUGLÄRM ... - Mieterverband

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?