Outsourcing ist im Trend - Hälg Holding AG

MARKT
Outsourcing
ist im Trend
Wie fünf Anbieter von
Facility Management die
Marktlage beurteilen
Marktumfrage: Lea von Wartburg
Die Nachfrage nach Facility Management ist
zwar steigend, aber die Wirtschaftslage bleibt
dennoch schwierig. Um neue Aufträge zu gewinnen,
gehen die Anbieter aktiv auf die Kunden
zu oder suchen nach anderen Wegen.
Der Marktlage für die Anbieter von Facility Management
(FM) wird unterschiedlich bewertet.
So beurteilt Herbert Rüegg von hfm Hälg Facility
Management AG in Zürich die momentane
Lage als positiv mit einer steigenden Nachfrage.
Ricarda Berg, Geschäftsführerin von M+W Zander
(Schweiz) AG in Zürich, bestätigt dies. Eine
Folge davon sei aber eine verstärkte Konkurrenz,
da immer mehr Anbieter auf den Markt drängten.
Ronald Schlegel von Axima Management
Services AG in Winterthur beurteilt die Lage anders:
«Die Margen sind gedrückt.» Eine steigende
Nachfrage nach FM-Dienstleistungen sieht
zwar auch Ernst Roth von der MIB AG Property
+ Facility Management, Zürich, jedoch werden an
die Anbieter zum Teil sehr hohe Anforderungen
und Ansprüche gestellt: «Geschäftsliegenschaften
werden komplexer und sind ohne Facility Management
kaum rentabel zu betreiben. Seitens
der Investoren steigen die Anforderungen an
Rendite und Wertsteigerung von Immobilien,
und die Nutzer stellen höhere Ansprüche an
Komfort, Qualität und Service.»
Auf Grund der schlechten Wirtschaftslage
könnte der Trend zur Auslagerung von Nichtkern-Aktivitäten
gehen. Dies bestätigt Ernst
Roth von der MIB AG: «Outsourcing ist im
Trend.» Einen Grund dafür nennt Herbert Rüegg
von hfm Hälg Facility Management AG: «Immer
wenn die Zeiten härter werden, wird Einsparpotenzial
gesucht und meistens im Betreiben und
Unterhalten der Gebäude vermutet.»
Eine Möglichkeit, der schlechten Marktlage
entgegenzuwirken, ist selber aktiv werden und
auf die Kunden zuzugehen. Dazu Hans Roth von
der MIB AB: «Wir gehen in den meisten Fällen
proaktiv auf Kunden zu.» Auch in der Axima Management
Services AG wird nach anderweitigen
Möglichkeiten der Kundengenerierung gesucht.
8 HAUS TECH 5 - 2003
Ricarda Berg,
M + W Zander
AG, Zürich
Curdin Hess,
Leiter Facility
Management/
Immobilienbewirtschaftung
Karl Steiner AG
Ernst Roth,
MIB AG
Property +
Facility
Management,
Zürich
Herbert Rüegg,
hfm Hälg Facility
Management AG,
Zürich
Ronald Schlegel,
AXIMA Management
Services
AG, Winterthur
Wie präsentiert sich derzeit für die
Anbieter von Facility Management
der Markt in der Schweiz?
Facility Management ist in aller
Munde, es gibt sehr viele Veranstaltungen,
und dementsprechend
drängen auch immer mehr Anbieter
auf den Markt.
Durch die anhaltende Baisse an
den Aktienbörsen ist das Interesse
an Immobilienanlagen gestiegen.
Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten
bei Finanzdienstleistern, Versicherungen
und in der Newtec-Branche
führen infolge Arbeitsplatzabbau
zu einem kleineren Volumen
bei den Facility Services, die überwiegend
für die Nutzer erbracht
werden. Die Immobilienbestände
müssen nach wie vor auf einem
qualitativ hohen Niveau bewirtschaftet
werden. Die Anforderungen
an Kostentransparenz in der
Bewirtschaftung nehmen weiter zu.
Die meisten multinational tätigen
Unternehmen stehen vor der Situation,
Kostensenkungsprogramme
durchsetzen zu müssen. Davon
sind Arbeitsplätze betroffen und als
Folge davon auch die Betriebsliegenschaften,
deren Kostenstrukturen
oftmals zu wenig transparent
sind. Diese Faktoren lassen die
Nachfrage nach Facility-Management-Leistungen
zwar steigen, jedoch
sind die Anforderungen und
Ansprüche für den Anbieter zum
Teil sehr hoch.
Im Moment positiv; seit Ende 2002
hat die Nachfrage an FM im Bezug
auf Angebote, aber auch durch konkrete
Aufträge von Bürogebäuden
und industriellen Objekten aus der
ganzen Schweiz stark zugenommen.
Der Schwerpunkt liegt jedoch
in den Regionen Zürich, Genf und
Basel.
Die Margen sind gedrückt. Da unsere
Kunden aber zunehmend Leistungen
erwarten, die ihre Risiken
reduzieren, gibt es Differenzierungsmöglichkeiten.
Mit der Übernahme
der Verantwortung für
Schlüsselaktivitäten im jeweiligen
Infrastrukturbereich können wir
diesen Mehrwert schaffen.

Besteht auf Grund der derzeit
schlechten Wirtschaftlage nicht
generell ein Trend zur Auslagerung
von Nichtkernaktivitäten?
Tendenziell besteht dieser
Trend.
Ein genereller Trend zur Auslagerung
ist nicht erkennbar. Vereinzelt
werden Outsourcing-Projekte
diskutiert, Organisationseinheiten
analysiert und Ziele
für Verbesserungen abgeleitet.
Die schlechte wirtschaftliche
Ausgangslage ist aber selten
die Motivation, sondern nach
wie vor die Konzentration auf
das Kerngeschäft. Outsourcing-
Entscheide werden in der Regel
erst nach einer langen Vorbereitungsphase
getroffen.
Outsourcing – die Vergabe aller
Facility-Management-Leistungen
an einen externen Anbieter
– ist im Trend. In der Regel werden
die Mitarbeitenden mit diesem
Contracting mit ausgelagert
und beim Anbieter integriert.
Damit übernimmt der
FM-Anbieter ein nicht unbeträchtliches
unternehmerisches
Risiko, falls im Verlaufe der folgenden
Jahre die Leistung
zurückgefahren würde.
Das könnte durchaus ein Grund
dazu sein. Seit FM in der
Schweiz Fuss gefasst hat, kann
man nach meinen Erfahrungen
diesen Trend gegenüber der
herrschenden Wirtschaftslage
feststellen. Immer wenn die Zeiten
härter werden, wird Einsparpotenzial
gesucht und meistens
im Betreiben und Unterhalten
der Gebäude vermutet.
Der Trend besteht unseres Erachtens
nicht in Abhängigkeit
von der Wirtschaftslage, sondern
steht vielmehr im Zusammenhang
mit der Auslagerung
von Immobilien und Infrastruktur.
Die spezialisierten Immobilienfirmen,
deren Portefeuille in
der jüngeren Vergangenheit
stark gewachsen ist, vergeben
die entsprechenden Dienstleistungen
zunehmend an spezialisierte
Firmen. Sie profitieren dadurch
vom Know-how und den
Synergien.
Welche Art von Facility Management
ist bei Ihrem Unternehmen
von den Kunden besonders stark
gefragt?
Bei uns wird meist ein grösserer
Teil der Leistungspalette
nachgefragt. Aufträge für Einzelleistungen
wie zum Beispiel
ausschliesslich Reinigung werden
nicht nachgefragt.
Immer mehr Bauherren realisieren,
dass die Bewirtschaftungskosten
in der Planungs- und
Bauphase eines Gebäudes massiv
beeinflusst werden können.
Das baubegleitende Facility Management
nimmt sich dieser
Aufgabe an. Die Einsparpotenziale
im operativen Facility
Management sind nach wie vor
nicht ausgereizt. Eine Analyse
und die Umsetzung von Massnahmen
führen zu einem optimierten
Betrieb. Dafür ist die
Nachfrage nach Bewertungsgutachten
erfreulich.
Am meisten gefragt sind vor allem
Managementleistungen.
Es genügt nicht, jede einzelne
Arbeit am Gebäude separat zu
betrachten und den billigsten
Anbieter pro Arbeitsgattung am
Markt zu suchen. Die Integrale
Betrachtung einer umfassenden
Dienstleistung zu steuern, geht
über die isolierte Optimierung
der einzelnen Tätigkeitsfelder
weit hinaus.
Technisches Gebäudemanagement,
Objektleitung, Infrastrukturelles
Gebäudemanagement,
im Prinzip jedoch das operationelle
Gebäudemanagement und
zum Teil auch begrenzte Aufgaben
(Projekte) innerhalb des
FM-Bereiches.
Infrastrukturelles Objektmanagement
für die Ausführung der
entsprechenden Serviceleistungen.
Dies bedingt ein vertieftes
Verständnis der Kundenbedürfnisse
und die Fähigkeiten, diese
zu befriedigen und den entsprechenden
Nutzen zu schaffen.
Wir stellen fest, dass die
Kunden zunehmend Wert auf
die Auswahl von Partnern legen,
die in den für sie wesentlichen
Bereichen über In-house-
Know-how verfügen.
Wie gross ist das aktuelle Bewirtschaftungsportfolio
Ihres
Unternehmens?
Wir betreuen 15 grosse und umfassende
FM-Mandate.
Der Bereich Facility Management
der Karl Steiner AG bewirtschaftet
mehr als 13 000
Objekte. Das Portfolio umfasst
den Wohnungsbau mit Mietliegenschaften
sowie Liegenschaften
im Stockwerk- und Miteigentum,
einfache Gewerbe- und
Dienstleistungsobjekte, und
auch komplexe Industrieareale
und Einkaufscenter.
Wir bewirtschaften insgesamt
1200 Objekte mit zusammen
3,0 Mio m 2 Nutzfläche. Darin
sind 65 000 Arbeitsplätze integriert.
In der nun seit zwei Jahren aktiven
FM-Präsenz im Schweizer
Markt dürfen wir bereits gegen
20 FM-Kunden betreuen. Wir
sind überzeugt, dass sich unsere
Dienstleistungen im operativen
Gebäudemanagement in der
nächsten Zeit jedoch markant
steigern werden.
Unser Portfolio umfasst neben
einer Fläche von über 650 000
m 2 insbesondere die Infrastruktur
für Anlagen im Nahrungsmittelbereich
und anderen verwandten
Industrien.
MARKT
Wie ist es zurzeit bezüglich Offertanfragen
von Seiten potenzieller
Kunden bestellt?
Es ist ein positiver Trend bei Offertanfragen
zu verzeichnen.
Die sehr unterschiedlichen Interessen
der potenziellen Kunden
erfordern entsprechend differenzierte
Angebote. Im Handel
ist ein Objekt an attraktiver
Lage nach kürzester Zeit verkauft.
Die Anfragen nach nutzerspezifischen
Dienstleistungen
sind abnehmend, diejenigen
nach professioneller Bewirtschaftung
eines Portefeuilles
stagnierend positiv.
Wir reagieren auf Submissionen,
gehen aber in den meisten
Fällen proaktiv auf potenzielle
Kunden zu. Dabei stossen wir
auf einige sehr viel versprechende
und interessante Projekte.
Seit Januar 2003 bis Anfang
März sind bereits 16 konkrete
FM-Angebote durch hfm Hälg
Facility Management AG bearbeitet
worden.
Unsere systematische Marktbearbeitung
in ausgesuchten Segmenten
und die Zusammenarbeit
mit Partnern, die unsere
Angebotspalette ergänzen,
führen zu zusätzlichen Möglichkeiten.
So antworten wir heute
nicht alleine auf Offertanfragen.
Das Interesse an technischem
Facility Management hat in den
letzten Monaten eher zugenommen.
HAUS TECH 5 - 2003 9