Bau- und Nutzungsordnung - Seengen

Gemeinde Seengen
Bau- und Nutzungsordnung
gemäss § 15 BauG
Beschlossen von der Gemeindeversammlung am 21. Juni 1996 / 30. November 2001
Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:
H. Sandmeier H. Schlatter
Genehmigt am 17. Dezember 1996 / 26. Juni 2002

1 Geltungsbereich
1
Bau- und Nutzungsordnung
1.1 Geltungsbereich, Zweckartikel
§ 1
Inhalt, Geltungsbe-
1
Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale
reich Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht.
1.2 Übergeordnetes Recht
2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen,
deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.
3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.
§ 2
Übergeordnetes
1
Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantona-
Recht len Rechts bleiben vorbehalten.
Handbuch BNR
2 Raumplanung
2.1 Planungsgrundsätze
2 Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden
sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).
§ 3
Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001

2.2 Nutzungsplanung
§ 4
2
Nutzungspläne Der Bauzonenplan im Massstab 1:2000 und der Kulturlandplan im
Massstab 1:5000 sind Bestandteile dieser Bau- und Nutzungsordnung
und für die Beurteilung von Baugesuchen massgebend. Sie
liegen bei der Gemeinde zur Einsicht auf. Reproduktionen in einem
anderen Massstab dienen der Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich.
2.3 Sondernutzungsplanung
§ 5
Sonernutzungs-
1
Die im Bauzonenplan schwarz bandierten Flächen dürfen nur erplanung
schlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan
(Erschliessungs- oder Gestaltungsplan) vorliegt.
2 Der Gemeinderat kann auf den Sondernutzungsplan verzichten,
wenn die Erschliessung der ganzen Fläche anderweitig sichergestellt
ist (z.B. durch einen öffentlich - rechtlichen Vertrag).
2.4 Weitere Planungsinstrumente
Verkehrsrichtplan
§ 6
1 Der Verkehrsrichtplan ist u.a. die planerische Grundlage für die
einzelnen Quartiererschliessungen (Erschliessungs- und Gestaltungspläne).
Weitere Planungsin-
2
Weitere Planungsinstrumente wie Leitbilder, Richtpläne, Inventare
strumente u.dergl. sind für das Grundeigentum nicht verbindlich.

3. Zonenvorschriften
3.1 Bauzonen
3.1.1 Zonenübersicht, Tabelle
Bauzonen
Bauzonen
§ 7
3
1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:
Ausnützung
Gebäudehöhe
Firsthöhe
Grenzabstand
klein
Grenzabstand
gross
Maximale
Gebäudelänge
Mehrlängenzuschlag
ab
Empfindlichkeitsstufe
Zonenvorschriften
Kernzone K 1.00 x 11.00 x 16.00 x 4.00 x º - 25.00 x III § 8
braun
Wohn- W3 0.60 10.00 15.00 6.00 12.00 - 25.00 II § 9
zone W3 rot
Wohn- W2 0.40 7.00 12.00 4.00 - 30.00 15.00 II § 9
zone W2 orange
Land- W1 0.25 / 7.00 12.00 4.00 6.00 30.00 15.00 II § 10
hauszone gelb 0.30
Wohn- und WG3 0.60 11.00 16.00 5.00 9.00 - 25.00 III § 11
Gewerbe- rot
zone 3 schraff.
Wohn- und WG2 0.50 8.00 13.00 4.00 - - 15.00 III § 11
Gewerbe- orange
zone 2 schraff.
Gewerbe- G - - - 4.00 x - - 25.00 x III § 12
zone violett
Spezial- SP - º º º º - - II § 14
zone hellgrün
Zone für öf- ÖBA º º º º º - - II/III § 13
fentl. Bauten grau
und Anlagen
2 Die mit „o“ bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung
der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall
fest.
Die mit „x“ bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert.
Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen,
falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.
3 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene
wie auch die geschlossene Bauweise zulässig.

3.1.2 Kernzone
Kernzone
§ 8
4
1 Die Kernzone K ist charakterisiert durch die vorhandenen Wohnbauten,
Landwirtschafts- und Handwerksbetriebe, Läden, Restaurants
und andere Dienstleistungsbetriebe.
2 Gestattet sind offene und geschlossene Bauweise sowie Grenzbau,
sofern sich die Beteiligten gegenseitig ein Grenzbaurecht
durch Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages gewähren. Grenz-
und Gebäudeabstände, Geschosszahlen, Gebäude- und Fristhöhen,
Kinderspielplätze werden durch den Gemeinderat von Fall zu
Fall festgelegt mit dem Ziel, den Ortsbildcharakter zu wahren und
Bauten unter Denkmalschutz zu schonen.
3 Im Umfang der bestehenden Bauten und unter Einhaltung der vorhandenen
First- und Gebäudehöhen darf ungeachtet der Grenz-
und Gebäudeabstände und Geschosszahlen umgebaut und erneuert
werden, sofern die vorhandenen Baukörper den Anforderungen
des Ortsbildschutzes genügen.
4 Von den Richtwerten in § 7 darf bei Neubauten nur im Interesse
des Ortsbildschutzes, der Ortskerngestaltung und dem Ausbau bestehender
Gewerbebetriebe abgewichen werden. Das Eingliederungsgebot
umfasst Stellung, Staffelung, Kubus, Dachform und
-neigung, Fassadengliederung, Material- und Farbwahl sowie Gestaltung
der Vorplätze und Bepflanzung. Die Neigung der Dächer hat
30° bis 45° zu betragen; Flachdächer sind nur auf eingeschossigen
Klein- und Anbauten, Garagen und Carports sowie gedeckten Aussensitzplätzen
gestattet.
5 In der Zone K sind Fassadenrenovationen bewilligungspflichtig.
6 Abbrüche von ortsbildbestimmenden Bauten sind nur bei Vorliegen
eines genehmigten Neubauprojektes gestattet.
7 Für Bauten in der Kernzone stehen die kommunalen Behörden
dem Bauherrn schon vor der Projektbearbeitung als Berater zur
Verfügung. Sie stützen sich dabei auf die Ortskernplanung, das entsprechende
Reglement und die Sonderbauvorschriften. Handelt es
sich um Bauten und Anlagen in der Umgebung denkmalgeschützter
Bauten, ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der kant. Denkmalpflege
anzustreben. Zu Baugesuchen in der Zone K kann der
Gemeinderat ein neutrales Fachgutachten betreffend Einpassung
(Ortsbildschutz) einholen.

3.1.3 Wohnzonen
Wohnzonen W2, W3
Wohnzone W2
Wohnzone W3
§ 9
5
1 Die Wohnzonen W2 und W3 dienen dem Wohnen.
2 Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser,
Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis 4 Wohnungen
bestimmt.
3 Die Mehrfamilienhauszone W3 ist für den Bau von Mehrfamilien-
häusern bestimmt.
§ 10
Landhauszone
1
Die Landhauszone W1 Ghei ist für freistehende Einfamilienhäuser
W1 Ghei bestimmt. Eine Einliegerwohnung ist gestattet. Die Bruttogeschoss-
Gestaltung fläche (BGF) darf maximal 2 Gartenanlagen
/3 der Hauptwohnung betragen, höchstens
jedoch 100 m 2
2 Um die Bebauung möglichst gut in die Landschaft einzugliedern,
gelten folgende Grundsätze:
• Die Baukörper und Hauptdachfirste sind parallel zum Hang anzuordnen
und mit einem Steildach von talseitig 25° bis 30° Neigung
zu versehen. Der Hauptdachfirst muss von der bergseitigen
Hauptfassade einen minimalen Abstand von 3 m einhalten.
Dachdurchbrüche von mehr als 5 m 2 sind in der talseitigen
Dachfläche nicht gestattet.
• Materialwahl und Farbgebung unterstehen der Genehmigung
durch den Gemeinderat.
• Dachmaterial und -farbe: Die Dächer sind mit dunklem Bedachungsmaterial
einzudecken.
• Fassaden: Aufdringliche und grelle Farben sind zu vermeiden.
3 Die Gestaltung von Bauten und Anlagen (Gärten, Zugangswege
und Treppen, Vorplätze u. dergl.) hat dem natürlichen Terrainverlauf
zu folgen. Notwendige Veränderungen des bestehenden Terrains
sind schonend vorzunehmen. Die maximale Höhe von Stützmauern
beträgt 1.50 m. Elementmauern sind nicht gestattet. Stützmauern
und Böschungen sind mit standortgerechten Pflanzen in die Landschaft
einzubinden.
• Einfriedigungen: Sofern zwischen den einzelnen Parzellen und
gegenüber Strassen Einfriedigungen erstellt werden, sind diese
durch lebende Hecken oder Sträucher zu unterbrechen bzw.
abzudecken. Mauern als Einfriedigungen sind nicht gestattet.
• Berater: Für die mit den Gartenanlagen zusammenhängenden
Fragen der Landschaftsgestaltung kann der Gemeinderat einen
Berater beiziehen, der auch den Bauherren zur Verfügung steht.
Die Kosten sind von den Verursachern zu tragen.
4 Die Ausnützungsziffer im Ghei beträgt 0.25.

6
5
Landhauszone W1 Die Landhauszone W1 Rebenhübel-Wygarte untersteht denselben
Rebenhübel-Wygarte Vorschriften wie die Landhauszone W1 Ghei mit folgender Ausnahme:
Bergwärts gestaffelte und seitlich versetzte Doppeleinfamilienhäuser
sind gestattet.
3.1.4 Mischzonen
6 Die Ausnützungsziffer im Rebenhübel-Wygarte beträgt 0.30.
§ 11
1
Wohn- und Gewerbe- Die Wohn- und Gewerbezonen WG2 und WG3 sind für den Bau
zonen WG2, WG3 von Wohn-, Gewerbe- und landwirtschaftlichen Bauten sowie
Dienstleistungsbetrieben bestimmt. Bauten mit einem Gewerbeanteil
von weniger als 25 % der Bruttogeschossfläche richten sich in
der Zone WG2 nach den Vorschriften der Wohnzone W2, in der Zone
WG3 nach denjenigen der Wohnzone W3.
3.1.5 Gewerbezone
Gewerbezone G
2 Grenzbau ist möglich, wenn sich die Beteiligten gegenseitig ein
Grenzbaurecht durch den Abschluss eines Diestbarkeitsvertrages
gewähren.
3 Eingeschossige Gewerbebauten bis zu einer Gebäudehöhe von
4.00 m können mit einem allseitigen Grenzabstand von 4.00 m errichtet
werden.
§ 12
1 Die Gewerbezone G ist für gewerbliche und industrielle Bauten
bestimmt, wobei die Empfindlichkeitsstufe III massgebend ist. Wohnungen
für Betriebsinhaber und Angestellte sind gestattet.
2 Der Gemeinderat entscheidet unter Berücksichtigung der gewerblichen
Erfordernisse, der öffentlichen und privaten Interessen sowie
im Hinblick auf das Orts- und Landschaftsbild über Gebäudehöhe,
Grenz- und Gebäudeabstand und über die farbliche Gestaltung. Eine
sinnvolle Durchgrünung ist anzustreben.
3.1.6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
§ 13
Zone für öffentliche
1
Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und An-
Bauten und Anlagen lagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen.
2 Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung
privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden
Zonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften
einzuhalten.

3.1.7 Weitere Bauzonen
Spezialzonen SP
§ 14
3.2 Landwirtschaftszonen
3.2.1 Landwirtschaftszone
Landwirtschaftszone
7
1 Die Spezialzonen SP bezeichnen Baugebiete folgender Nutzung:
• Eichberg: Kurhaus, Hotel und Gärtnereibetrieb
• Brestenberg: Schlosshotel mit Restaurant und kulturellem Betrieb
2 Erneuerung und Erweiterung der bestehenden Betriebs-, Versorgungs-
und Personalbauten und der dazugehörenden Anlagen sind
gestattet, sofern die Einpassung in bauliche und landschaftliche
Umgebung gewährleistet ist. Gebäudehöhen, Grenz- und Gebäudeabstände
werden vom Gemeinderat festgelegt. Gegenüber angrenzenden
Zonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften
einzuhalten. Entsprechende Baugesuche sind durch Vorentscheid
(§ 62 BauG) und Fachgutachten vorzubereiten.
3 Betrieblich notwendige Nutzungsänderungen einzelner Gebäude
oder -teile sind gestattet. Sie sind bewilligungspflichtig.
§ 15
1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige
Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung,
Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau
bestimmt.
2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen
richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen
Recht.
3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich
(z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig, soweit keine
überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.
3.2.2 Bauten in der Landwirtschaftszone
§ 16
Bauten in der Land-
1
Für neue Wohngebäude sind die Vorschriften der Zone W2 masswirtschaftszone
gebend.

3.3 Schutzzonen
3.3.1 Naturschutzzonen im Kulturland
8
2 Für alle Bauten gilt gegenüber den angrenzenden privaten
Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe,
mindestens jedoch 4 m. Alle Bauten und Anlagen müssen
sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung und Umgebungsbepflanzung
ins Landschaftsbild einfügen. Der Standort muss landschaftlich
tragbar sein.
3 Erschliessungsanlagen werden nur bewilligt, wenn sie von bestehenden
Anlagen aus, ohne ausserordentliche Aufwendungen der
Gemeinde möglich sind.
4 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
§ 17
Naturschutzzonen
1
Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von
Kulturland Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von typischen
Einzelobjekten.
Magerwiesen
2 Naturschutzzonen sind ausgeschieden, wo die flächenhafte Ausdehnung
von Gebieten dies gestattet, der Artenschutz eine zielgerichtete
Pflege verlangt oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung
Einschränkungen unterworfen ist.
3 Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen,
Ablagerungen) sind verboten, soweit sie nicht dem Schutz
oder Unterhalt von Naturschutzzonen dienen.
4 Es bestehen folgende Nutzungseinschränkungen: Düngung, Verwendung
von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung,
Entwässerung, Beweidung, Umbruch sowie Aufforstung
sind nicht gestattet.
§ 18
1 Magerwiesen sind extensiv genutztes Grünland mit besonders
schutzwürdigen Pflanzen- und Tiergemeinschaften auf trockenem
Untergrund.
2 Der charakteristische Pflanzenbestand darf weder durch Düngung,
Bewässerung, Beweidung noch durch andere Vorkehren beeinträchtigt
werden. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Aufforstungen
sind nicht erlaubt. Die Entschädigung für Mehraufwand und
Minderertrag wird durch Bewirtschaftungsverträge geregelt.

3.3.2 Naturschutzzone Wald
§ 19
9
Naturschutzzone Die besonderen Waldstandorte bezeichnen Standorte mit Waldbes-
Wald tänden, die sich durch schutzwürdige Pflanzen der Krautschicht
oder durch eine besondere Bestandesstruktur auszeichnen, deren
Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Darauf ausgerichtete Nutzungs-
und Pflegebestimmungen werden für den öffentlichen Wald
im Wirtschaftsplan, für den Privatwald in den Richtlinien zum Vollzug
Naturschutz gemäss § 55 festgelegt.
3.4 Überlagerte Schutzzonen
3.4.1 Landschaftsschutzzone
§ 20
1
Landschaftsschutz- Die Landschaftsschutzzone dient der Erhaltung der Landschaft in
zone ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen
sind grundsätzlich verboten. Die landwirtschaftliche
Bewirtschaftung ist gewährleistet. Die zulässige Nutzung richtet
sich nach § 15 Abs. 1.
3.5 Schutzobjekte
3.5.1 Naturobjekte
Uferschutzstreifen
2 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände,
Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen sowie betriebsnotwendige
Installationen (Einzäunungen, Hagelschutznetze,
usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen
sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.
§ 21
1 Der Uferschutzstreifen bezweckt die Erhaltung der Gewässer und
des naturnahen Zustands von Gelände, Bachbett, Ufer und Ufervegetation
bzw. deren Verbesserung.
2 Im Baugebiet ist der Uferschutzstreifen zum Schutz des Pflanzenbestandes
und zur Bezeichnung wünschbarer Bepflanzung als den
Bauzonen überlagerte Zone dargestellt. Sie darf bei der Berechnung
der Ausnützungsziffer mitgerechnet werden.

10
3 Im Kulturland ist der Uferschutzstreifen symbolisch bezeichnet. Er
umfasst je nach Topographie ca. 3.0 m, gemessen ab Uferlinie
(mittlerer Sommerwasserstand) bzw. bis zur Gewässergrenze bei
abparzellierten Gewässern. Die keine Ufervegetation umfassenden
Bereiche können als Heuwiese genutzt werden.
4 Innerhalb der Uferschutzstreifen sind neue Bauten und Anlagen
nur gestattet, soweit sie der Erschliessung der Grundstücke dienen.
§ 22
1
Gehölze, Hecken, Gehölze und Hecken sind im Kulturland- und Bauzonenplan be-
Waldränder, Hoch- zeichnet. Sie erfüllen eine landschaftsgliedernde Funktion und sind
stammostbäume geschützt (Feldgehölz, bestockte Böschungen, Ufergehölz ausserhalb
Uferschutzzonen). Sie dürfen nicht gerodet werden und sind
angemessen zu pflegen.
3.5.2 Kulturobjekte
2 Eine Beseitigung von Gehölzen und Hecken aus zwingenden
Gründen darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen
werden und nur, wenn an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird.
Die Beseitigung von Ufergehölzen untersteht der Bewilligung durch
das Baudepartement.
3 Dem Aufbau des Pflanzenbestandes an Waldrändern ist aus landschaftlichen
und biologischen Gründen besondere Beachtung zu
schenken. Besonders wertvolle Waldränder sind zu erhalten, die übrigen
durch geeignete forstliche Massnahmen zu verbessern. Mittelfristig
ist ein stufiger Waldrand mit Mantel und ausgeprägtem Saum
(Strauch- und Krautschicht) anzustreben.
4 Dorfbild und Landschaft um Seengen werden durch den Bestand
mit freistehenden, hochstämmigen Obstbäumen wesentlich geprägt.
Ihre Erhaltung und Neuanpflanzung liegt im öffentlichen Interesse.
§ 23
Kulturobjekte Die im Zonen- und Nutzungsplan als geschützte Kulturobjekte eingetragenen
Bauten dürfen grundsätzlich nicht verändert werden und
sind gebührend zu unterhalten. Erweist sich die Erhaltung als unzumutbar,
kann eine bauliche Veränderung oder ein Abbruch nur
nach Einholung eines Fachgutachtens durch die kantonale Denkmalpflege
bzw. der kantonalen Fachstelle für Ortsbildschutz bewilligt
werden.
§ 24
Umgebungsschutz Die Umgebung denkmalgeschützter Kulturobjekte sowie der Bauten
in der Kernzone ist sorgfältig und rücksichtsvoll zu gestalten.

4 Definitionen
4.1 Ausnützung
4.1.1 Ausnützungsziffer
Ausnützungsziffer
4.1.2 Gewerbe
Gewerbe
§ 25
11
1 Räume in Dach- und Attikageschossen unter Schrägdächern werden
ungeachtet ihrer Nutzung nicht angerechnet, falls die Kniestockhöhe
weniger als 1.20 m beträgt.
2 Für unbeheizte Wintergärten wird ein Ausnützungszuschlag von
maximal 10 % pro Wohnung gewährt.
§ 26
1 Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende
Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und
Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten,
als sie aus dem Wohnen entstehen.
Nicht störende Gewerbe sind in allen Bauzonen gestattet. Sie müssen
verkehrstechnisch störungsfrei erschlossen sein und über eine
genügende Anzahl von Besucher- und Personalparkplätzen verfügen.
2 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen
herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf
die üblichen Arbeits- und Öffnungszeiten beschränkt sind und nur
vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremden
Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.

4.2 Abstände
12
4.2.1 Reduktion der Grenz- und Gebäudeabstände
§ 27
Reduktion der Grenz-
1
Die Reduktion der Grenzabstände gemäss § 47 Abs. 2 BauG darf
abstände folgende Minimalwerte nicht unterschreiten:
W1 W2 W3
Grenzabstand klein 3.00 m 2.50 m 6.00 m
Grenzabstand gross 5.00 m 2.50 m 12.00 m
2 Vorbehalten bleiben die architektonischen, gesundheits-, feuer-
und sicherheitspolizeilichen Anforderungen.
3 Für Klein- und Anbauten gelten die Vorschriften gemäss § 18 A-
BauV.
4.2.2 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten
§ 28
Gebäudeabstand ge- Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem
genüber bestehenden Abstand stehen, die eine ordnungsgemässe Überbauung eines
Bauten Grundstückes verunmöglichen, kann der Gebäudeabstand verringert
werden, sofern die architektonischen , gesundheits-, feuer- und
sicherheitspolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. Der Grenzabstand
ist einzuhalten.
4.2.3 Mehrlängenzuschlag
§ 29
Mehrlängenzuschlag Wird die vorgeschriebene Gebäudelänge überschritten, so erhöhen
sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten
um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4 m.
Fassadenrücksprünge können gemäss der Skizze im Angang abgezogen
werden.
4.2.4 Strassenabstand
§ 30
Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001

13
4.2.5 Einfriedigungen und Stützmauern
Einfriedigungen
Stützmauern
§ 31
1 Einfriedigungen dürfen nicht höher als 1.80 m sein.
2 Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dergl. aufweisen.
Über die Gestaltung von Einfriedigungen an steilen Hängen
entscheidet der Gemeinderat.
3 Entlang der Baugebietsgrenze ist ein Grenzabstand von 60 cm
einzuhalten.
§ 32
4.3 Arealüberbauung
Zonenzulässigkeit
1 Stützmauern bis zu einer Höhe von 1.00 m dürfen an die Grenze
gestellt werden. Für höhere Stützmauern sowie Mauern ausserhalb
des Baugebietes gilt die Regelung im Anhang.
2 Wenn immer möglich sind statt massiven Stützmauern Lebendverbaumethoden
bzw. aufgelöste und bepflanzte Konstruktionen anzuwenden.
§ 33
1 Arealüberbauungen sind in den Zonen W2, W3, WG2, WG3 zulässig.
Die minimal notwendige Arealfläche (anrechenbare Grundstücksfläche
NBF) und die maximale Ausnützungsziffer sind wie
folgt festgelegt:
Zone W2 W3 WG2 WG3
Minimale NBF 3000 m 2
4000 m 2
3000 m 2
4000 m 2
Max. AZ 0.50 0.70 0.60 0.70
Max Geb.-höhe 8 m 13 m 10 m 13 m
Max. Firsthöhe 13 m 18 m 15 m 18 m
2 Der Zonencharakter ist zu wahren.
3 Für Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologischen
Ausgleichsflächen gilt ein Richtwert von 15 % der Bruttogeschossfläche
(BGF).
4 Für Freizeit-Gemeinschaftsräume gilt ein Richtwert von 5 % der
BGF.
5 In der Regel sind 2/3 der erforderlichen Abstellplätze in unterirdischen
Sammelgaragen zusammenzufassen.

5 Bauvorschriften
5.1 Erschliessung
5.1.1 Benützung von Privateigentum
§ 34
14
Benützung von Pri-
1
Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strasvateigentum
sennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.
2 Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen
wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmaste, Hydranten
usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen.
3 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei
Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen
dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.
4 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst
Rücksicht zu nehmen.
5.2 Technische Bauvorschriften
5.2.1 Allgemeine Anforderungen
§ 35
Allgemeine Anforde-
1
Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feurungen
chtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als
Richtlinie.
5.2.2 Energiesparmassnahmen
2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft
eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere
Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen
dies erfordern.
§ 36
Energiesparmass- Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die
nahmen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr im
vollen Masse eingehalten werden und die Ausnützungsziffer überschritten
wird.

5.3 Wohnhygiene
5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen
§ 37
15
Ausrichtung der Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse
Wohnungen (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen.
Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nicht gestattet.
5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume
§ 38
1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse:
Raummasse Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume
• Raumhöhe
- Vollgeschoss mind. 2.40 m
- Dachgeschoss mind. 2.30 m auf mind. 50 % der
Fläche, mind. aber auf 8 m 2
Belichtung und Belüf- Fensterfläche
1
/10 der Bodenfläche (bei abgetung
schrägten Zimmern ab einer
Raumhöhe von 1.20 m), mindestens
0.80 m 2 ; die Fenster müssen
direkt ins Freie führen.
Nebenräume generell
• Raumhöhe mind. 2.20 m
Für Kochnischen in Kleinwoh-
nungen, Bad und WC kann
künstliche Belichtung und Belüf-
tung zugelassen werden.
Nebenräume in Mehr- Nebenräume in Mehrfamilienhäusern
familienhäusern
• Abstellraum
- pro Wohnung mind. 4 m 2 (im Estrich oder auf
dem gleichen Geschoss wie die
Wohnung)
• Keller
- für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 4 m 2
- für jedes weitere Zimmer 1 m 2 zusätzlich
Garten-, Terrassen-
2
Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-,
oder Balkonflächen Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Kleinund
Dachwohnungen).

Balkone
Gänge, Treppen
16
3 Balkone müssen auch für Kinder unfallsicher gestaltet werden. Ihre
Mindesttiefe hat bei Mehrfamilienhäusern 1.50 m zu betragen.
Balkonbrüstungen müssen eine Höhe von mind. 1.00 m aufweisen.
Brüstungsdurchlässe dürfen nicht mehr als 12 cm (Höhe oder Breite)
betragen. Bei mind. 60 cm breiten Brüstungen (Pflanztrog und
dergl.) kann die Höhe auf mind. 70 cm reduziert werden, wobei ein
Handlauf auf 1.00 m Höhe anzubringen ist.
Verglaste Balkone, Wintergärten, Veranden u. dergl. müssen im
Brüstungsbereich analog den Wohnbauten gesichert sein.
4 Die Mindestbreite für Vorplätze, Treppen und Gänge beträgt bei
Mehrfamilienhäusern 1.20 m
Die Mindesthöhe von Treppengeländern beträgt 0.90 m. Geländerdurchlässe
dürfen nicht mehr als 12 cm (Höhe oder Breite) betragen.
5.3.3 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen
§ 39
Bezug der Bauten Neubauten dürfen erst bezogen werden, wenn die Sicherheits- und
Schutzvorkehren erfüllt sind.
5.4 Ausstattung
5.4.1 Abstellplätze
§ 40
Anordnung der Ab-
1
Garagen und Parkierungsanlagen sind so anzuordnen, dass die
stellplätze Wohnbereiche nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
2 Bei Mehrfamilienhäusern und Gruppen von Einfamilienhäusern
sind Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos nach Möglichkeit
zusammenzufassen. Wo es Verkehrssicherheit oder Immissionsschutz
erfordern, kann verlangt werden, dass bis zwei Drittel der erforderlichen
Abstellplätze unterirdisch oder überdeckt anzuordnen
sind.
3 In Hanglagen mit mehr als 30 % Neigung können Garagenbauten
ausnahmsweise parallel zur Strasse erstellt werden. Der Abstand
zur Strasse beziehungsweise zur Gehweglinie kann auf 2 m reduziert
werden, wenn dadurch keine Beeinträchtigung des Verkehrs
entsteht und keine anderen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen
entgegenstehen.

§ 41
17
1
Garagenvorplätze, Der Garagenvorplatz muss, von der Strassen- resp. Gehweg-
Zufahrten grenze aus gemessen, mindestens eine Tiefe von 5.50 m aufweisen.
Er ist mit einem Bogen von 3.00 m Radius an den Fahrbahnrand
anzuschliessen.
2 Zufahrten dürfen höchstens 15 % Neigung aufweisen. Sie sind auf
eine Tiefe von 5.00 m mit einer Neigung von höchstens 5 % an die
Strasse anzuschliessen. Über die Neigung von Rampen im Gebäudeinnern
entscheidet der Gemeinderat.
3 Hartplätze dürfen nicht auf Strassen entwässert werden.
§ 42
Veloabstellplätze Bei Gebäuden und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr (z.B.
Läden, Verwaltung, Schulen, Sportanlagen, Haltestellen öffentlicher
Verkehrsmittel u. dergl.) sind Veloabstellplätze in genügender Anzahl
vorzusehen.
5.4.2 Gemeinschaftsräume, Spiel- und Entsorgungsplätze
Spielplätze
Entsorgungsplätze
Gemeinschaftsräume
§ 43
1 Die Grösse der Spielplätze hat bei Mehrfamilienhäusern gesamthaft
mindestens 10 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu
betragen.
Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf
einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern
erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu
den Wohnhäusern liegen und von Kindern gefahrlos erreicht werden
können.
2 Bei Mehrfamilienhäusern sind Kehricht-Containerräume oder gegen
Einsicht abgeschirmte Container- und Kompostierplätze zu
schaffen.
3 Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als acht Wohnungen ist ein
Gemeinschaftsraum für die Freizeitbeschäftigung vorzusehen. Es
gilt ein Richtwert von 5 % der Bruttogeschossfläche.

6 Schutzvorschriften
18
6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz
6.1.1 Allgemeine Anforderungen
Ortsbildschutz
§ 44
6.1.2 Dachgestaltung
Dachgestaltung
1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und
Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien:
a) Stellung (Firstrichtung)
b) Grösse der Baukuben
c) Wirkung im Strassenraum und in der Landschaft
d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse
e) Dachform, Dachneigung
f) Fassadengliederung
g) Materialwahl, Farbe
h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen
2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen
a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dach-
aufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan
mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und
Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;
b) Vorschläge zur besseren Einordnung fordern;
c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten
eine Begutachtung verlangen;
d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und
Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich
ist, und
e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der
Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.
§ 45
1 Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer
Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform und –farbe ist auf das Quartierbild
Rücksicht zu nehmen.
2 Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001
3 Bei einwandfreier architektonischer Gestaltung sind Dachaufbauten
und –einschnitte auf max. 40 % der Fassadenlänge zugelassen.

6.1.3 Aussenraumgestaltung
§ 46
19
1
Aussenraum- Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und
gestaltung geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen
müssen sich in die Umgebung einordnen und dürfen
die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen
sind auf das Notwendige zu beschränken.
2 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich
mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern.
Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand
zu erhalten und zu bepflanzen.
3 Bei Terrainsicherungen sind anstatt massiver Stützmauern wenn
möglich aufgelöste, bepflanzte Konstruktionen bzw. Lebendverbaumethoden
anzuwenden.
4 Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes.
Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen
in der Baubewilligung.
6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz und Siedlungsgestaltung
Dorfrand zum See
§ 47
1 Die ortsbildbestimmende Dorfrandbebauung gegen den See bedarf
besonderer Sorgfalt inbezug auf Eingliederung, Material- und Farbwahl
sowie der Umgebungsgestaltung. Der Baumbestand der Brestenbergstrasse
K 251 im Seegarten und der Tannegg prägt das
Ortsbild im Zusammenhang mit dem Schloss Brestenberg. Er ist zu
erhalten, nötigenfalls zu ergänzen oder zu erneuern.
2 Im Bereich des Seeuferschutzdekretes sind dessen Bestimmungen
zu beachten.
§ 48
Antennen Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist in den
Zonen K und SP im Rahmen des Bundesrechts untersagt.
§ 49
Ruinen, Baulücken Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte Gebäude
müssen innert 2 Jahren ganz abgetragen oder wiederhergestellt
werden.

20
6.2 Natur- und Landschaftsschutz
§ 50
1
Natur- und Land- Alle wichtigen, typischen und erhaltenswerten Naturobjekte und
schaftsschutz Landschaftselemente, die dem Schutz von Lebensräumen gefährdeter
Tiere und Pflanzen dienen oder zu diesem Zweck geschaffen
werden sollen, sowie geologisch seltene Vorkommen, sind im Naturschutzinventar
(Karte 1:5000 und Bericht) festgehalten. Es ist bei
der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen, sofern öffentliche Interessen
des Natur- und Landschaftsschutzes berührt werden.
6.3 Umweltschutz
6.3.1 Einwirkungen
Einwirkungen
2 Natur- und Landschaftsschutzzonen sowie der Schutz besonderer
Naturobjekte und Landschaftselemente werden im Kulturlandplan
1:5000 und im Bauzonenplan 1:2000 grundeigentümerverbindlich
festgelegt.
3 Gegenüber den im Bauzonenplan bezeichneten, geschützten Einzelbäumen
im Gebiet Rügel haben Hochbauten vom Stamm aus
gemessen einen Abstand von mindestens 10 m einzuhalten.
4 Schutzwürdigkeit, Schutz- und Pflegemassnahmen werden vom
Gemeinderat periodisch überprüft. Er kann Richtlinien zum Vollzug
Naturschutz erlassen.
§ 51
1 Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums,
wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen
Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum
der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.
2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie
Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten
Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch,
Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.
3 Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren
baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen
auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch
und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

6.3.2 Lärmschutz
§ 52
21
Lärmschutz Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur
(Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher
Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte
eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies
technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.
Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempindlichen Räumen,
die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in
Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe
zugeordnet sind.
7 Vollzug und Verfahren
7.1 Zuständigkeit
§ 53
Zuständigkeit Der Gemeinderat kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen
externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.
7.2 Gebühren
§ 54
Gebührenreglement Die Gebühren und die weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für
externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten
sich nach dem Baugebührenreglemt der Gemeinde.
7.3 Vollzugsrichtlinien
§ 55
Vollzugsrichtlinien Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz.

7.4 Baubewilligungsverfahren
§ 56
22
Wechsel von Bauherr Tritt während der Bauausführung ein Wechsel in der Person des
oder Grundeigentümer Bauherrn oder Grundeigentümers ein, so ist dem Gemeinderat innert
20 Tagen seit Vertragsabschluss schriftlich Mitteilung zu machen.
8 Schluss- und Übergangsbestimmung
8.1 Aufhebung bisherigen Rechts
§ 57
Aufhebung bisherigen Durch diese Bau- und Nutzungsordnung wird die Bau- und Nut-
Rechts zungsordnung vom 30.11.1993 aufgehoben.

9 Anhang: Texterläuterung zu § 29 BNO (Mehrlängenzuschlag)
G: GRENZABSTAND L: ANZURECHNENDE GEBÄUDELÄNGE B: BALKON, ERKER
Rechnungsbeispiel Zone W2:
23
Grenzabstand ohne Mehrlängenzuschlag: 4.00 m
Grenzabstände mit Mehrlängenzuschlag:
G1: 4.00 + 27.00 - 15.00 = 4.00 + 3.00 = 7.00 m
4
G2: 4.00 + 24.00 - 15.00 = 4.00 + 2.25 = 6.25 m
4

24
9 Anhang: Texterläuterung zu § 32 BNO (Stützmauern)
A Ohne privatrechtliche Vereinbarungen
B Mit privatrechtlichen Vereinbarungen
Stützmauer maximal 1.00 m hoch: Keine Abweichung
Stützmauer maximal 1.00 m hoch:
Stützmauer kann an die Grenze gestellt werden.
Stützmauer maximal 1.50 m hoch:
Stützmauer muss 0.50 m von der Grenze
entfernt erstellt werden.
Planzbereich innerhalb des Abstandsstreifens
von 0.50 m
Stützmauer höher als 1.50 m:
Höhe Mauer minus 1.00 m = variabler
Grenzabstand
Stützmauern haben die variablen Grenzabstände
einzuhalten. Einzelne Mauerabschnitte
dürfen eine Höhe von 2.50 m nicht überschreiten.
Minimale Abstände im Beispiel:
Variabel 1: 5.00 m - 1.00 m = 4.00 m
Variabel 2: 2.50 m - 1.00 m = 1.50 m
Stützmauer maximal 1.50 m hoch: Kann an die Grenze gestellt werden; ein Pflanzbereich
von mindestens 0.50 m auf dem Nachbargrundstück
ist sicherzustellen.
Stützmauer höher als 1.50 m: Bis zu einer Höhe von 2.50 m kann eine Mauer auf
die Grenze gestellt werden. Eine allfällige obere
Mauer hat das Mass Variabel 1 einzuhalten. Die
maximale Höhe von 5.00 m darf nicht überschritten
werden. Ein Pflanzbereich von mindestens 0.50 m
auf dem Nachbargrundstück ist sicherzustellen.
Einzelne Mauerabschnitte dürfen eine Höhe von
2.50 m nicht überschreiten.

Stichwortverzeichnis
Abstände 12 Grenz- und Gebäudeabstände 14
Abstellplätze 16 Grenzabstand 3
Abstellraum 15 Grenzabstände 12
Antennen 19
Arealüberbauung 13 Handbuch BNR 1
Ausnützung 3; 11 Hecken 10
Ausnützungsziffer 11; 14 Hydranten 14
Ausrichtung der Wohnungen 15
Aussenraumgestaltung 19 Inventare 2
Kabelverteilkasten 14
Balkonbrüstungen 16 Keller 15
Balkone 16 Kernzone 3; 4
Baugebührenreglement 21 Konstruktion 14
Baulücken 19 Kulturlandplan 2
Bauvorschriften 14 Kulturobjekte 10
Bauweise offen – geschlossen 3
Bauzonen 3 Lampen 14
Bauzonenplan 2 Landhauszone 3; 5
Belichtung und Belüftung 15 Landschaftsschutzzone 9
Benennung der Strassen 14 Landwirtschaftszone 7
Benützung von Privateigentum 14 Landwirtschaftszone – Bauten 7
Bewirtschaftungsverträge 8 Lärmschutz 21
Böschungen 12 Leitungsmaste 14
Brunnen 14
Magerwiesen 8
Container- und Kompostierplätze 17 Mehrfamilienhäuser 15; 16
Mehrlängenzuschlag 3; 12
25
Dach- und Attikageschosse 11 Nachisolation 14
Dachgestaltung 18 Natur- und Landschaftsschutz 20
Definitionen 11 Naturobjekte 9
Naturschutzinventar 20
Einfriedigungen 13 Naturschutzzone Wald 9
Einwirkungen 20 Naturschutzzonen 8
Empfindlichkeitsstufe 3 Nebenräume 15
Energiesparmassnahmen 14
Ersatzaufforstungen 7 Obstbäume 10
Erschliessung 2 Ortsbildschutz 18
Erschliessungsplan 2 Ortsbildschutz – Dorfrand zum See 19
Erschliessungsprogramm 1
Peronenunterstände 14
Fassadenrenovationen 4 Planungsinstrumente 2
Fenstergrössen 15
Feuchtgkeitsisolation 14 Raumhöhe 15
Firsthöhe 3 Raummasse 15
Fundation 14 Richtlinien zum Vollzug Naturschutz 9; 20/21
Richtpläne 2
Gänge 16 Ruinen 19
Garagenvorplatz 17
Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten 12 Schutzobjekte 9
Gebäudehöhe 3 Schutzvorschriften 18
Gebührenreglement 21 Schutzzonen 8
Gehölze 10 Sicherheit 14

26
Geltungsbereich 1 Siedlungsentwicklung 1
Gemeinschaftsräume 17 Sondernutzungsplan 2
Gestaltungsplan 2 Spezialzone 3; 7
Gewerbe 11 Spielplätze 17
Gewerbezone 3; 6 Stützmauern 12; 13
Treppen 16 Waldstandorte 9
Treppengeländer 16 Wechsel von Bauherr oder Grundeigentümer 22
Wintergärten 11
Übergeordnetes Recht 1 Wohn- und Gewerbezone 6; 3
Uferschutzstreifen 9 Wohnhygiene 15
Umgebungsschutz 11 Wohnzone W2 3; 5
Umweltschutz 20 Wohnzone W3 3; 5
Veloabstellplätze 17 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 3; 6
Verkehrs- und Werkleitungstafeln 14 Zonenübersicht 3
Verkehrsrichtplan 2 Zufahrten 17
Zuständigkeit 21
Waldränder 10

Inhaltsverzeichnis
1 Geltungsbereich ............................................................................................... 1
27
1.1 Geltungsbereich, Zweckartikel ............................................................................... 1
1.2 Übergeordnetes Recht ........................................................................................... 1
2 Raumplanung ................................................................................................... 1
2.1 Planungsgrundsätze .............................................................................................. 1
2.2 Nutzungsplanung ................................................................................................... 2
2.3 Sondernutzungsplanung ........................................................................................ 2
2.4 Weitere Planungsinstrumente ................................................................................ 2
3 Zonenvorschriften ........................................................................................... 3
3.1 Bauzonen ............................................................................................................... 3
3.1.1 Zonenübersicht, Tabelle ............................................................................................. 3
3.1.2 Kernzone .................................................................................................................... 4
3.1.3 Wohnzonen ................................................................................................................ 4
3.1.4 Mischzonen ................................................................................................................ 6
3.1.5 Gewerbezone ............................................................................................................. 6
3.1.6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ................................................................... 6
3.1.7 Weitere Bauzonen ...................................................................................................... 7
3.2 Landwirtschaftszonen ............................................................................................ 7
3.2.1 Landwirtschaftszone ................................................................................................... 7
3.2.2 Bauten in der Landwirtschaftszone ............................................................................ 7
3.3 Schutzzonen .......................................................................................................... 8
3.3.1 Naturschutzzonen im Kulturland ................................................................................. 8
3.3.2 Naturschutzzone Wald ............................................................................................... 9
3.4 Überlagerte Schutzzonen ...................................................................................... 9
3.4.1 Landschaftsschutzzone .............................................................................................. 9
3.5 Schutzobjekte ........................................................................................................ 9
3.5.1 Naturobjekte ............................................................................................................... 9
3.5.2 Kulturobjekte ............................................................................................................ 10

28
4 Definitionen ..................................................................................................... 11
4.1 Ausnützung ............................................................................................................ 11
4.1.1 Ausnützungsziffer ....................................................................................................... 11
4.1.2 Gewerbe ..................................................................................................................... 11
4.2 Abstände ................................................................................................................ 12
4.2.1 Reduktion der Grenz- und Gebäudeabstände ........................................................... 12
4.2.2 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten ................................................... 12
4.2.3 Mehrlängenzuschlag .................................................................................................. 12
4.2.4 Strassenabstand ......................................................................................................... 12
4.2.5 Einfriedigungen und Stützmauern .............................................................................. 13
4.3 Areelüberbauung ................................................................................................... 13
5 Bauvorschriften ............................................................................................... 14
5.1 Erschliessung ........................................................................................................ 14
5.1.1 Benützung von Privateigentum ................................................................................... 14
5.2 Technische Bauvorschriften .................................................................................. 14
5.2.1 Allgemeine Anforderungen ......................................................................................... 14
5.2.2 Energiesparmassnahmen ........................................................................................... 14
5.3 Wohnhygiene ......................................................................................................... 15
5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen ...................................................................................... 15
5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume .............................................................. 15
5.3.3 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen ............................................................... 16
5.4 Ausstattung ............................................................................................................ 16
5.4.1 Abstellplätze ............................................................................................................... 16
5.4.2 Gemeinschaftsräume, Spiel- und Entsorgungsplätze ................................................ 17
6 Schutzvorschriften .......................................................................................... 18
6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz ................................................................................ 18
6.1.1 Allgemeine Anforderungen ......................................................................................... 18
6.1.2 Dachgestaltung ........................................................................................................... 18
6.1.3 Aussenraumgestaltung ............................................................................................... 19
6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz und Siedlungsgestaltung ........................... 19
6.2 Natur- und Landschaftsschutz ............................................................................... 20
6.3 Umweltschutz ........................................................................................................ 20
6.3.1 Einwirkungen .............................................................................................................. 20
6.3.2 Lärmschutz ................................................................................................................. 21

29
7 Vollzug und Verfahren .................................................................................... 21
7.1 Zuständigkeit ......................................................................................................... 21
7.2 Gebühren ............................................................................................................... 21
7.3 Vollzugsrichtlinien .................................................................................................. 21
7.4 Baubewilligungsverfahren ...................................................................................... 22
8 Schluss- und Übergangsbestimmung ........................................................... 22
8.1 Aufhebung bisherigen Rechts ................................................................................ 22
9 Anhang 23