Geschäftsb ericht2 010 - FLÜWO Bauen Wohnen eG

Bauen Wohnen eG
Geschäftsbericht 2010

… mein Zuhause

Geschäftsbericht mit Lagebericht 2010
62. Geschäftsjahr
Seite
Die FLÜWO im Geschäftsjahr 2010 4
FLÜWO-Lagebericht 11
Bericht des Aufsichtsrats 22
Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2010 24

FLÜWO im Geschäftsjahr 2010
Wie in den vergangenen Jahren stand auch
im Geschäftsjahr 2010 eine ausgewogene
Mischung aus der Erstellung zeitgemäßer
Neubauten und der kontinuierlichen Modernisierung
älterer Gebäude im Mittelpunkt
der Aktivitäten der FLÜWO.
Alb Carré Stuttgart-Degerloch
Das Neubauprojekt „Alb Carré“ in Stuttgart-Degerloch
nimmt konkrete Formen an.
Der Rohbau der fünf Gebäude mit insgesamt 78 Mietwohnungen
und 91 Tiefgaragenstell plätzen vermittelt
einen ersten Eindruck der Attraktivität des neuen
Viertels. Die Häuser mit modernen Grundrissen und
zeitgemäßer energetischer Ausstattung sind um
einen groß zügigen parkähnlichen Innenhof mit einer
ansprechenden Begrünung angeordnet.

Neubauten
Die Kombination aus der sehr guten Lage des
Wohnquartiers, einer gut ausgebauten Infrastruktur
sowie kurzen Wegen ins Grüne macht diesen
Standort besonders attraktiv. Zudem kann Degerloch
mit einem facettenreichen Einzelhandel, abwechslungsreicher
Gastronomie und einem regen Vereinsleben
überzeugen und zählt damit zu den bevorzugten
Stadt bezirken Stuttgarts.
Das Wohnungsgemenge mit 2- bis 4-Zimmer
Wohnungen von 59 m² bis 165 m² bietet attraktiven
Wohnraum für unterschiedliche Ansprüche an
Wohnungsgröße und -zuschnitt. Alle Wohnungen
in den oberen Stockwerken verfügen über einen
großzügigen Balkon in südwestlicher Ausrichtung,
zu den Erdgeschosswohnungen gehören schöne
Terrassen mit Mietergärten. Den Tiefgaragenplatz
erreichen die künftigen Bewohner bequem und
zudem schwellenfrei über den in jedem Haus befindlichen
Aufzug.
Im April 2011 wurde Richtfest gefeiert. Die Arbeiten
an den Gebäuden gehen planmäßig voran, so
dass im Herbst 2011 die neuen Mieter einziehen
können.
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Generationenhäuser
Stuttgart-Zuffenhausen
Im März 2010 konnten die ersten Mitglieder
ihre Wohnungen in den Generationen häusern
beziehen. Die neue Wohnanlage besteht
aus drei Häusern, wovon zwei durch ein
Atrium miteinander verbunden sind. Insgesamt
74 Mietwohnungen mit ein bis fünf Zimmern
sowie eine Tiefgarage mit 75 Stellplätzen sind
hier entstanden.
Insgesamt hat die FLÜWO rund 13 Millionen
Euro in die Gebäude investiert. Allerdings
ist dieses Objekt nicht nur unter dem Gesichtspunkt
der Vermietung von Wohnraum zu
betrachten, sondern es kommen vielmehr
ideelle Überlegungen zum Tragen. Inwieweit
diese Wohnform langfristig Nachhaltigkeit
erlangt, wird die Zukunft zeigen.

Modernisierungen
Der Schwerpunkt der Modernisierungen lag auch im
Geschäftsjahr 2010 auf Maßnahmen zur Energieeinsparung
sowie einer zeitgemäßen und gepflegten
optischen Erscheinung der Gebäude. Die FLÜWO
verfolgt damit die Aufwertung ihres Bestandes sowie
die Erhöhung der Wohnqualität für die Mitglieder und
leistet so einen positiven Beitrag zur Stadtbildpflege.
Die Bewohner der Gebäude sollen auch in den
kommenden Jahren gerne in ihren Häusern leben.
Insgesamt 262 Wohnungen wurden mit einem Investitionsvolumen
von 8,7 Millionen Euro modernisiert.
Fleiner Strasse 26 – 30,
Stuttgart-Zuffenhausen
Durch Vorstellbalkone und neu angelegte Terrassen
in den Erdgeschosswohnungen wurde eine deutliche
Erhöhung der Wohnqualität für die Mieter erreicht.
Die im Rahmen der Modernisierung vergrößerten und
mit Glaselementen versehenen Eingangsbereiche
verleihen den Gebäuden zusätzlich einen modernen
Charakter. Im Rahmen der energetischen Maßnahmen
wurden Fassade und Dach gedämmt sowie
neue Fenster und Rollläden eingebaut.
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Weilstrasse 40 + 42,
Esslingen-Pliensauvorstadt
Neben der neuen Dacheindeckung und Bühnenbodendämmung
erfolgten die Überarbeitung der Treppenhäuser
und der Einbau zeitgemäßer Fenster. Optisch
aufgewertet wurden die Häuser durch den Fassadenanstrich
und eine Verbreiterung der Hauseingänge.
Zentrales Element dieser Sanierung stellten aber vor
allem die neuen Balkone dar, die den Mietern zusätzliche
„Räume im Freien“ verschaffen. Die Überarbeitung
der Außen anlagen im Bereich der Eingänge und
Stellplätze rundete die Maßnahmen ab.
Ulmenweg 4 + 6,
Göppingen-Ursenwang
Mit einem Investitionsvolumen von rund 3,3 Millionen
Euro war die Modernisierung der Häuser im Ulmenweg
4 + 6 das umfangreichste Projekt im vergangenen
Jahr. Neben der energetischen Grundsanierung wurde
eine optische Aufwertung der Gebäude erreicht.
Die Treppenhäuser wurden überarbeitet, die Aufzüge
erneuert sowie neue Türen und Fenster eingebaut.
Eine wichtige Maßnahme war die Errichtung einer
Rampe, die den Bewohnern einen schwellenlosen
Zugang zu den Häusern ermöglicht. Die neuen und
gepflegten Außenanlagen vermitteln Bewohnern und
Besuchern einen freundlichen Eindruck.
Laubenweg 8 – 18,
Heidelberg-Pfaffengrund
In Heidelberg-Pfaffengrund erfolgte der Einbau einer
zentralen Heizungsanlage mit Anschluss an die
Fernwärmeversorgung. Eine Speicherboden- und
Kellerdeckendämmung, die Aufrüstung der Elektroinstallationen,
die Erneuerung der Wohnungs türen
sowie neu angelegte Zuwege mit Müllplätzen gehörten
ebenso zum Sanierungsprogramm wie die Umgestaltung
der Hauseingänge und ein neuer Fassadenanstrich.
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Schifferstadter Strasse 3 – 7 /
Dänischer Tisch 50,
Mannheim-Rheinau
In Mannheim-Rheinau modernisiert die FLÜWO
seit mehreren Jahren sukzessive ihre Gebäude.
Bei den in 2010 modernisierten Häusern
sorgen unter anderem die Dämmung der
Fassade, der Einbau von dreifach verglasten
Fenstern mit Rollläden und eine Überarbeitung
der Treppenhäuser für mehr Wohnqualität.
Neue Wohnungseingangstüren und die Neugestaltung
der Eingangsbereiche, auch im
Hinblick auf eine bessere Begehbarkeit für
ältere und behinderte Personen, runden
das Modernisierungskonzept ab. Die bei der
Quartiersentwicklung abgestimmte Stadtbildpflege
wurde konsequent fortgesetzt.
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Brauerstrasse 49-57, Karlsruhe
Auch in Karlsruhe wurde einiges für die Energiebilanz der Häuser getan: Die Arbeiten
umfassten unter anderem die Erneuerung der Zentralheizung einschließlich zentraler
Warmwasserversorgung und den Einbau neuer Fenster mit Rollläden. Eine Überarbeitung
der Balkone, die entsprechende farbliche Gestaltung der Außenfassade sowie die
Neu gestaltung der Treppenhäuser mit hellen Lichtelementen machen die Gebäude in
der Brauerstraße wieder zu einem Blickfang.
Übersicht der Modernisierungen 2010
Fleiner Straße 26 – 30, Stuttgart-Zuffenhausen 23 WE 0,8 Mio. €
Weilstraße 40 + 42, Esslingen-Pliensauvorstadt 16 WE 0,4 Mio. €
Ulmenweg 4 + 6, Göppingen-Ursenwang 96 WE 3,3 Mio. €
Laubenweg 8 –18, Heidelberg-Pfaffengrund
Schifferstadter Straße 3–7/
35 WE 1,1 Mio. €
Dänischer Tisch 50, Mannheim-Rheinau 45 WE 1,5 Mio. €
Brauerstraße 49 – 57, Karlsruhe 47 WE 1,6 Mio. €
262 WE 8,7 Mio. €

FLÜWO-Lagebericht
Die FLÜWO Bauen Wohnen eG ist eine
klassische Vermietungsgenossenschaft, die
ihre Geschäftstätigkeit im Wesentlichen
auf die mietweise Überlassung von Wohnungen
an ihre Genossenschaftsmitglieder
ausgerichtet hat. Mit einem Bestand von
8.630 Wohnungen zählt sie zu den großen
Wohnungsbaugenossenschaften.
Die FLÜWO ist in einer abgegrenzten Region
tätig und dokumentiert damit eine starke
Ortsverbundenheit mit ihren Mitgliedern. Nach
dem Regionalprinzip handelt sie an insgesamt
23 Standorten, vor allem in Baden-Württemberg
und zu einem geringen Teil in Sachsen.
Ein Großteil der Bestände befindet sich
im Großraum Stuttgart und dem Rhein-Neckar-
Gebiet. Weitere Wohnungsbestände werden
in den Städten Karlsruhe, Pforzheim,
Ulm, Göppingen und Dresden bewirtschaftet.
Als Dienstleister rund um die Immobilie
richtet die FLÜWO ihr Augenmerk auf lange
Zeiträume. Im Hinblick auf ihre Aufgaben -
stellung, die Versorgung ihrer Mitglieder mit
gutem und preislich angemessenem Wohnraum,
gilt es, den Wohnungsbestand für
die Zukunft in einer guten Qualität zu erhalten
und zu verbessern. Neben der Bewirt -
schaftung der Gebäude stellen daher
umfangreiche Investitionen in Neubauten und
die Objektmodernisierungen zentrale
Schwerpunkte in der Geschäftstätigkeit dar.
I. Gesamtwirtschaftliche
Rahmenbedingungen
Nach der weltweiten Finanzmarkt- und
Wirtschaftskrise 2009 erreichte 2010 die
Weltproduktion nahezu das Niveau vor der
Finanzkrise. Ebenso stieg der Welthandel
außerordentlich stark an und holte den
drastischen Rückgang des vergangenen
Martin Griesinger
Vorstandssprecher
Rainer Böttcher
Vorstand
Jahres beinahe wieder auf. Diese deutliche
Konjunkturverbesserung wurde maßgeblich
durch die, in vielen Ländern sehr expansive,
Geld- und Fiskalpolitik sowie die stabile
Nachfrage der Schwellenländer gestützt. Die
Weltproduktion hat im Jahr 2010 um 4,8 %
zugenommen.
Der Beitrag der einzelnen Ländergruppen zu
dieser positiven Entwicklung verlief sehr
uneinheitlich. Während die Wirtschaftsleistung
in vielen Schwellenländern inzwischen weit
über dem Vorkrisenniveau liegt, wurde der
Rückgang des Bruttoinlandprodukts in den
meisten Industrieländern noch nicht ganz
aufgeholt. So liegt zum Beispiel in Deutschland
das Bruttoinlandsprodukt 2010 mit rund
2.250 Mrd. € in etwa auf dem Niveau vom
Jahreswechsel 2006/2007. Ein vollständiger
Ausgleich der Produktionseinbußen wird
voraussichtlich frühestens Ende 2011 erreicht
sein.
Die insgesamt positive Entwicklung der
Weltwirtschaft wurde im Lauf des Jahres von
einer zunehmenden Diskussion über einen
globalen Währungskrieg überlagert. Es
besteht das Risiko, dass aus diesen gegensätzlichen
Positionen Handelssanktionen mit
negativen Effekten für den Welthandel resultieren.
Unter der Annahme, dass ein solches
Krisenszenario vermieden werden kann, wird
die weltwirtschaftliche Konjunkturerholung
zwar nicht zum Erliegen kommen, aber an
Tempo verlieren.
Die Erholung der Weltkonjunktur seit der
Jahresmitte 2009 stärkte die deutsche
Exporttätigkeit spürbar und unterstützte die
Wirtschaft bei der Überwindung der real -
wirtschaftlichen Krise. Die konjunkturelle
Verbesserung im Jahresverlauf 2010 wurde
zunehmend von der inländischen Nachfrage
getragen. Die gesamtwirtschaftliche Produktion
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wird im Jahr 2010 um voraussichtlich 3,7 %
steigen. Dieser Zuwachs steht dabei spiegelbildlich
für den erheblichen Rückgang der
Produktion im Jahr 2009.
Im gesamten Krisenverlauf überraschte
der deutsche Arbeitsmarkt durch eine
robuste Entwicklung, welche maßgeblich
auf der Reduzierung der Arbeitszeit und
der Beschäftigungserhaltung beruht.
Die Beschäftigung stagnierte daher weit -
gehend. In der anschließenden Aufschwungphase
konnten wieder neue, zusätzliche
Arbeitsplätze geschaffen werden. Die Anzahl
der Erwerbstätigen stieg im Jahr 2010 um
knapp 200.000 Personen. In diesem direkten
Zusammenhang ging die Arbeitslosenzahl
um rund 180.000 Personen zurück und lag im
Jahresdurchschnitt bei 3,24 Mio. Personen.
Für das Jahr 2011 wird aktuell eine durchschnittliche
Arbeitslosenzahl von unter
3,0 Mio. Personen bzw. 7,0 % prognostiziert.
In Deutschland fiel, anders als in vielen
anderen Industrieländern, der Anstieg der
Staatsverschuldung deutlich geringer
aus, und es kam zu keiner bedeutsamen
Verschärfung der Finanzierungsbedingungen
in der Privatwirtschaft. Damit ist Deutschland
weniger von den Folgen der Krise betroffen
als noch vor einem Jahr angenommen
wurde und weist stattdessen im Euro-Raum
eine der wirtschaftlich stärksten Entwick -
lungen seit dem Ende der Krise auf. Damit
stehen die Chancen für Deutschlands
Wirtschaft gut, wieder an den Stand vor
der Krise anzu knüpfen.
Aufgrund einer abgeschwächten globalen
Konjunktur sowie auslaufenden fiskalischen
Stützungsmaßnahmen wird sich das wirtschaftliche
Expansionstempo Deutschlands
nicht halten lassen. Stützende Nachfrage -
impulse werden im nächsten Jahr hingegen
aus dem Inland kommen. Der Aufschwung
im Jahr 2011 wird mit einer prognostizierten
Zuwachsrate des Bruttoinlandprodukts von
2,2 % etwas an Dynamik verlieren. Dabei
werden die privaten Konsumausgaben und
die Ausrüstungsinvestitionen weiter steigen.
Das Produktionspotenzial wird nach
Schätzungen des Sachverständigenrates
im Jahr 2010 um 1,3 % wachsen und daher
von der realwirtschaftlichen Krise weniger
beeinflusst werden als vermutet.
Insgesamt waren die Bauinvestitionen von
der Krise vergleichsweise wenig betroffen.
Nach den Rückgängen in 2009 konnten
in 2010 wieder Steigerungen verzeichnet
werden.
Die Wohnungsbauinvestition 2010 verzeichnete
in den ersten drei Quartalen 2010
einen Zuwachs von 5,1 % gegenüber dem
Vorjahreszeitraum, wobei der Neubau etwas
schwächer verlief als die Um- und Ausbau -
arbeiten. Gestützt wurde die Entwicklung
durch niedrige Finanzierungskosten und die
sich entspannende Situation am Arbeitsmarkt.
Als bremsende Faktoren können sich
weiterhin die Änderungen und Kürzungen der
KfW-Programme für energetische Gebäudesanierungen
auswirken. Insgesamt ist damit
zu rechnen, dass sich bei einer Verbesserung
der Einkommenssituation und weiterhin
guten Beschäftigungsaussichten die positive
Entwicklung fortsetzen wird.
Trotz bzw. gerade in den extremen wirtschaftlichen
Schwankungen der letzten
Jahre zählen wir in diesen Zeiten auf die in
unserem Genossenschaftsmodell verankerten
Werte der Solidität, der Sicherheit und
der Verlässlichkeit. Mit unserer strategischen
Ausrichtung, weitsichtigem Handeln und
überlegtem Wirtschaften sehen wir die
weitere Ge schäftsentwicklung der FLÜWO
als nach haltig aufgestellt, um die künftigen
Herausforderungen des Marktes zu meistern.

FLÜWO-Lagebericht
II. Unternehmensbereiche –
Geschäftsverlauf
Das Geschäftsjahr 2010 schließt mit einem
Jahresüberschuss von 7.482.493,82 € und
liegt somit rund 950 T€ über dem Vorjahresergebnis.
Zur Steigerung trugen, neben
den marktüblichen Mietanpassungen, die
Miet veränderungen nach Modernisierung
bei. Hinzu kommen Erträge aus der
Neu vermietung des Objektes Bretzfelder-/
Eschenauer Str. in Stuttgart-Zuffenhausen.
Die Erlösschmälerungen gingen gegenüber
dem Vorjahr um rund 73 T€ zurück.
Bei den Abschreibungen wurde im
Geschäftsjahr die Nutzungsdauer für Wohngebäude
den Marktgegebenheiten angepasst.
Neubauten werden in 60 Jahren (bisher
80 Jahre) und modernisierte Objekte mit
40 Jahren (bisher 50 Jahre) abgeschrieben.
Die daraus resultierenden höheren Ab -
schreibungen wirken sich belastend in den
künftigen Jahren aus.
Einsparungen konnten dagegen bei den
Verwaltungskosten und dem Instandhaltungsaufwand
erzielt werden.
Wohnungsmarkt, Wohnungsbestand
Anlagevermögen und Hausbewirtschaftung
Auch im Geschäftsjahr 2010 bestand für die
FLÜWO die Herausforderung, sich den veränderten
Rahmenbedingungen durch ein
schwieriger gewordenes wirtschaftliches und
gesellschaftliches Umfeld zu stellen. Ebenso
Bestandszahlen
haben sich die Veränderungen infolge der
demographischen Entwicklung weiter verfestigt.
Das verschlechterte wirtschaftliche und
gesellschaftliche Umfeld kennzeichnet weiterhin
das restriktive Ausgaben- und Investi tions -
verhalten der privaten Haushalte. Dies
hängt vor allem mit der als unsicher eingeschätzten
Zukunft, hohen Sozialkosten,
einer weiterhin hohen Arbeitslosenquote, der
Polarisierung der Bevölkerung, den hohen
Anteilen von Transfereinkommensbeziehern
und einer sich immer deutlicher zeigenden
Kluft zwischen wohlsituierten Kreisen
und einem größer werdenden Anteil sozial
schwächerer Schichten zusammen.
Die zudem größer gewordenen regionalen
Unterschiede, die Standortgebundenheit von
Wohnungsangebot und -nachfrage machen
eine differenzierte Betrachtung des regionalen
Marktgeschehens erforderlich.
An allen Standorten ist eine Fluktuation im
branchenüblichen Umfang festzustellen. Allgemeingültig
ist dies in erster Linie auf die
wachsende Mobilität und die Bedürfnisse der
älter werdenden Bevölkerung zurückzuführen.
Die Hauptkündigungsgründe, Lage zur
Arbeit und der Umzug ins Alten- bzw. Pflegeheim,
heben dies hervor. Ebenfalls spiegeln
der Wohnungstausch und veränderte
Ansprüche die Bereitschaft, die Wohnung zu
wechseln, wider. Im Fokus des Mieters spielt
das Preis-Leistungs-Verhältnis eine immer
wichtigere Rolle, das auch aufgrund medialer
Angebotsvielfalt transparenter und reaktionsschneller
geworden ist.
2010 2009 2008 2007 2006
Wohnungen 8 630 8 666 8 664 8 710 8 703
Gewerbe 58 57 57 60 61
Garagen/Stellplätze 4 283 4 220 4 219 4 178 4 097
Wohn-/Nutzfläche 557 362 m² 557 034 m² 557 003 m² 557 922 m² 554 614 m²
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Entwicklung der Fluktuation von 2006–2010
10,7%
9,8%
10,2%
10,8%
10,0%
2006 2007 2008 2009 2010
Die Statistik der Mietinteressenten bestätigt
die oben genannten Aussagen. Auf konstant
hohem Niveau verharrt der Anteil der Einund
Zwei-Personen-Haushalte mit 77,3 %.
Parallel hierzu verlaufen die immer kleiner
werdende Haushaltsgröße und das Ansteigen
der durchschnittlichen Wohnfläche.
Der Immobilienbestand der FLÜWO umfasst
nach Abbruch von 97 Wohneinheiten zum
Bilanzstichtag 8.630 Wohnungen, 58 Gewerbe -
einheiten, sowie 4.283 Garagen und
Stellplätze. Die Wohn- / Nutzfläche beträgt
557.362 m².
Umsatzentwicklung
Die Nettomieten sowie die Erträge aus den
Umlagenabrechnungen für Betriebskosten
bilden die Umsätze aus der Hausbewirtschaftung
ab.
Die Steigerung der Umsätze (1,3 Mio. €) ist
auf den Bezug von Neubauten (561 T€), die
Mieterhöhung nach Modernisierung (61 T€)
sowie auf laufende Mietanpassungen im
Bestand und bei Mieterwechseln (433 T€)
zurückzuführen. Die behutsame Preispolitik,
die das genossenschaftliche Handeln
widerspiegelt, führte zu einer Steigerung der
Wohnungsmieten von lediglich 0,85 %.
Vermietungssituation
Die Vermietungsquote beträgt 99,5 %. Am
31. Dezember 2010 standen 47 Wohnungen
leer. Mehrheitlich bestehen für den Leerstand
bereits Anschlussmietverträge. Im Vergleich
zur Leerstandsquote der Wohnungsunternehmen
in Baden-Württemberg (2,6 % in 2009)
unterschreiten wir diesen Wert deutlich.
Mit rund 516 T€ betragen die Erlösschmälerungen
rund 73 T€ weniger als im Vorjahr.
Dieser Wert mit einem Anteil von knapp 1,2 %
der Sollmieten ist als gering anzusehen.
Die Fluktuationsrate von 10,0 % liegt unter
dem Vorjahreswert (10,8 %). Eine weiter -
gehende Reduzierung wird jedoch wegen der
heute vorherrschenden hohen Mobilität als
auch der demographischen Faktoren schwer
erreichbar sein.
Forderungen aus Vermietung
(Forderungsmanagement)
Die in der Bilanz ausgewiesenen Forderungen
aus Vermietung in Höhe von 72 T€ (0,17 %
der Sollmieten) befinden sich auf einem
niedrigen Niveau. Hier spielen unterschied -
liche Faktoren eine Rolle. Zum einen wird
das Mahn- und Klagewesen konsequent voll -
zogen und zum anderen ist die Kaufkraft
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
in T €
2010 2009 2008 2007 2006
Sollmieten 43 332,6 42 350,9 41 303,6 40 392,3 39 842,6
Erlösschmälerungen 515,8 588,7 483,8 613,4 533,6
Gebühren und Umlagen 14 534,5 14 273,3 13 599,8 13 610,3 12 983,0
Gesamt 57 351,3 56 035,4 54 419,6 53 389,1 52 292,0

FLÜWO-Lagebericht
aufgrund der guten Beschäftigungszahlen
nicht abgesunken, wenngleich die Transfereinkommensbezieher
in der Zahl zunehmend
sind.
Betriebskosten
Aufgrund der Anhebung kommunaler Ab -
gaben, insbesondere der Grundsteuer sowie
der Wasser- und Abwassergebühren, ist
auch für die Abrechnungsperiode 2010 ein
Anstieg der Betriebskosten zu verzeichnen.
Das Jahr 2010 war durchschnittlich 15 %
kälter als das Vorjahr, dies führte zu steigenden
Energieverbrauchszahlen. Im Rahmen
des aktiven Betriebskosten- und Vertrags -
managements konnten die Energiekosten
durch Versorger- und Tarifwechsel sowie
stabile Fernwärmepreise annähernd konstant
gehalten werden.
Die Betriebskosten 2009 wurden wie
gewohnt gewissenhaft, in hoher Qualität
erstellt und termingerecht abgerechnet.
Durch die Anpassung der Vorauszahlungen
konnten unzumutbar hohe Nachzahlungen für
unsere Mitglieder vermieden werden.
Um uns vom allgemeinen Trend weiterer
Kostensteigerungen abzukoppeln, werden
wir unsere Ziele innerhalb des Betriebs -
kostenmanagements konsequent weiterverfolgen.
Die bisher ergriffenen Maßnahmen
haben bereits Wirkung gezeigt; so werden
u.a. durch die Liberalisierung sämtliche
Gasversorgungsverträge in diesem Jahr neu
ausgeschrieben und vergeben. Ebenso
werden durch Optimierung der Wartungs-,
Pflege- und Versicherungsverträge weitere
Einsparpotenziale erwartet.
Investitionstätigkeit
Investitionen dienen der langfristigen
Sicherung des Bestandes. Hierunter fallen
die Bereiche Neubau, Modernisierungen
und laufende Instandhaltung.
Die Neubauten, in der Regel Ersatzbauten
aus abgehender Substanz, tragen zur qualitativen
Steigerung unseres Wohnportfolios
bei und sind Bestandteil unserer Investitions -
politik. Das Geschäftsjahr 2010 war dabei
durch Bauten in Stuttgart-Zuffenhausen,
Bretzfelder-/Eschenauer Str. und in Stuttgart-
Degerloch, Straif-/Böhmstr. gekennzeichnet.
Im Frühjahr 2010 wurden 74 Wohnungen
und 75 Tiefgaragenstellplätze in der neuen
Wohnform des Mehrgenerationenhauses
in Stuttgart-Zuffenhausen fertig gestellt.
Das Projekt konnte mit Bezugsfertigkeit aufgrund
hoher Nachfrage unverzüglich und
vollständig vermietet werden.
In Stuttgart-Degerloch entstehen 78 Wohnungen
und 91 Tiefgaragenstellplätze,
die im Spätherbst 2011 bezugsfertig werden.
Auch hier sind bereits eine Vielzahl von
Interessenten vorgemerkt.
Das Investitionsvolumen beider Objekte liegt
bei rund 25,9 Mio. €.
Kernaufgabe der FLÜWO ist die nachhaltige
Vermietbarkeit. Um dies zu erreichen, ist
die wiederkehrende Unterhaltung, Erneuerung
und Verbesserung der Wohngebäude und
des Wohnumfeldes notwendig.
Bei den umfangreichen Modernisierungen
sind die energetischen Maßnahmen wesent -
licher Bestandteil. Die Attraktivität der
Gebäude wird durch die quartiersmäßige
Einbindung auch im Rahmen der Stadtbildpflege
und des Wohnumfeldes gesteigert.
Im Geschäftsjahr 2010 wurden an den
Standorten Esslingen, Göppingen, Karlsruhe,
Mannheim, Heidelberg und Stuttgart ins -
gesamt 262 Wohnungen diesen Maßnahmen
unterzogen. Das Investitionsvolumen lag
bei rund 8,7 Mio. €.
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Dritte Säule bei den Investitionen ist der
Bereich der laufenden Instandhaltung. Die
niedrigen Leerstandsquoten verdeutlichen,
dass der bisherige Weg der kontinuierlichen
Unterhaltung und Pflege des Gebäude-
und Wohnungsbestandes der richtige ist.
Durch die hohen Ausgaben für Instandhaltung
(rund 6,9 Mio. €) bleibt die FLÜWO als
Wohnungsanbieter attraktiv und kann sich
diesbezüglich im Markt gut behaupten.
Mit 27,82 € pro m² (im Vorjahr 22,63 €/m²)
an Investitionen hat die FLÜWO wiederum
viel zur qualitativen Erhaltung des Wohnungsbestandes
beigetragen.
Mitgliederbewegung
Zum Ende des Geschäftsjahres 2010 weist
die FLÜWO einen Bestand von insgesamt
9.707 Mitgliedern aus. An Zugängen waren
861 Mitglieder zu verzeichnen und an
Abgängen insgesamt 885. Die Anzahl der
Geschäftsanteile ist um 1.955 Anteile auf
87.549 Anteile gestiegen. Pro Mitglied sind
dies 9,0 Anteile. Das Geschäftsguthaben der
verbleibenden Mitglieder ist zum 31. Dezember
2010 mit rund 14,0 Mio. € um 317 T€
höher auszuweisen als im Vorjahr.
Personal in Zahlen
2010 2009
hauptamtlich Beschäftigte 77 77
– davon in Teilzeit 11 11
Auszubildende 1 2
Gesamt 78 79
Personalaufwand in T€
2010 2009
Löhne und Gehälter 3 657,8 3 885,2
Soziale Abgaben 691,7 730,8
Aufwendungen für Altersversorgung 664,8 1 765,9
Personal- und Sozialbericht
Die Zahl der Mitarbeiter ist stabil und
umfasst Ende 2010 78 Personen.
Die Personalkosten haben sich um 1.357 T€
verringert, was im Wesentlichen auf die 2009
angefallenen außerordentlichen Zuführungen
zur Pensionsrückstellung im Zuge der
Umstellung auf das Bilanzrechtsmoderni -
sierungs gesetz zurückzuführen ist. Diese
Minderung kompensiert bei Weitem die
tariflichen Erhöhungen des Geschäftsjahres.
Trotz eines guten Arbeitsmarktes gab es im
Geschäftsjahr 2010 keine Fluktuation, so
dass die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit
der Mitarbeiter von 9,9 auf 10,2 Jahre
stieg. Vier Mitarbeiter feierten ihr 10-jähriges
Betriebsjubiläum; einem Mitarbeiter konnte
zum 20-jährigen Jubiläum gratuliert werden.
Der Anteil der weiblichen Beschäftigten
beträgt insgesamt 54 %; im Bereich der Verwaltung
liegt dieser bei 70 %.
Dass die FLÜWO ihrer sozialen Verant -
wortung gerecht wird, zeigt sich auch darin,
dass die gesetzlich geforderte Quote der
schwer behinderten Beschäftigten seit
Jahren überschritten wird. Für sämtliche
Mitarbeiter besteht eine betriebliche Altersund
Hinterbliebenenversorgung. Die
Anpassung der Versorgungsbezüge erfolgt
regelmäßig.
Zum 31. Dezember 2010 leisten wir für
insgesamt 63 Rentner Altersversorgungs-,
Erwerbsunfähigkeits- und Hinterbliebenenrenten.
Garant für die Leistungsstärke des Unter -
nehmens sind die Mitarbeiterinnen und
Mit arbeiter der FLÜWO. Durch Fleiß, Wissen,
Teamgeist und Motivation tragen sie zum
Unternehmenserfolg bei. Der Vorstand dankt
allen Mitarbeitern für ihre Leistungen im
Geschäftsjahr 2010.

FLÜWO-Lagebericht
Beteiligungsunternehmen
FLÜWO Bau + Service GmbH
Die FLÜWO Bauen Wohnen eG ist zu 100 %
an der FLÜWO Bau + Service GmbH beteiligt.
Für die Bereiche Kabelfernsehen und
Reinigung tritt das Tochterunternehmen als
Dienstleister der FLÜWO eG auf. Das
Stammkapital beträgt 520 T€. Zum Bilanzstichtag
30. Juni 2010 ergibt sich ein
Jahresüberschuss von 75.883,59 €. Ab dem
Geschäftsjahr 2011 wird der Bilanzstichtag
analog zur Muttergesellschaft auf den
31. Dezember umgestellt.
Eine Erweiterung des Dienstleistungskataloges
der FLÜWO Bau + Service GmbH wird für
die Zukunft angestrebt. Ziel ist es, hierdurch
die Mitglieder– und Mieterbindung der
FLÜWO eG zu stärken.
Darüber hinaus können im Rahmen der
Bestandserweiterung unternehmerische
Potenziale gehoben werden, die vorsorglich
durch eine Kapitalaufstockung von 5,0 Mio. €
hinterlegt wurde.
Vermögenslage
31. 12. 2010 31. 12. 2009 Veränderungen
T€ % T€ % in T €
Anlagevermögen 374 990,7 94,1 366 088,5 93,4 + 8 902,2
Umlaufvermögen 23 352,5 5,9 26 079,6 6,6 – 2 727,1
Bilanzsumme 398 343,2 100,0 392 168,1 100,0 + 6 175,1
Eigenkapital 143 443,3 36,0 136 275,3 34,7 + 7 168,0
Rückstellungen 8 046,4 2,0 8 088,9 2,1 – 42,5
Fremdkapital 246 853,5 62,0 247 803,9 63,2 – 950,4
Bilanzsumme 398 343,2 100,0 392 168,1 100,0 + 6 175,1
III. Wirtschaftliche Lage 2010
Die wirtschaftliche Lage der FLÜWO war im
Berichtsjahr solide und stabil. Nachhaltige
und sichere Umsätze werden aus der
Bestandsbewirtschaftung erzielt. Die daraus
resultierenden Überschüsse gestatten auch
in Zukunft eine Investitionspolitik, die den
Erfordernissen des Marktes gerecht wird.
Finanz- und Vermögenslage
Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich die
Bilanzsumme um 6,2 Mio. € auf rund
398,3 Mio. €. Dies entspricht einer Steigerung
von 1,6 %.
Die Investitionen in das Anlagevermögen
betrugen im Geschäftsjahr 2010 insgesamt
20,6 Mio. €. Nach Abzug der Abschreibungen
ergibt sich eine Erhöhung von 8,9 Mio. €.
Das Anlagevermögen partizipiert nun mit
rund 94,1 % (im Vorjahr 93,4 %) am Gesamtvermögen.
Der Rückgang beim Umlaufvermögen von
2,7 Mio. € ist vor allem auf die geringeren
liquiden Mittel zum Bilanzstichtag zurück -
zuführen.
Durch den Jahresüberschuss in Höhe von
7,5 Mio. € ist die Eigenkapitalquote um 1,3 %
auf 36,0% (im Vorjahr 34,7 %) angestiegen.
Rückstellungen sind im Wesentlichen für
Pensionsverpflichtungen sowie zur Risikovorsorge
gebildet. Das Fremdkapital setzt sich
überwiegend aus Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten bzw. anderen Kreditgebern
sowie erhaltenen Anzahlungen zusammen.
Zur Finanzierung der Bestandsinvestitionen
wurden neben den erwirtschafteten Eigen -
mitteln zinsverbilligte Darlehen in Anspruch
genommen. Die Darlehensaufnahme betrug
in 2010 insgesamt 4,7 Mio. €. Nach Abzug
der üblichen Tilgungsleistungen und Ablösung
endfälliger Darlehen in Höhe von 6,0 Mio. €
ist ein Rückgang der Verbindlichkeiten
gegen über Kreditgebern bzw. anderen
Kredit gebern um 1,1 Mio. € zu verzeichnen.
17

18
Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr
2010 jederzeit gegeben und ist auch für die
Zukunft aufgrund durchgängig vorhandener
liquider Mittel gesichert. Die Finanzverhältnisse
sind geordnet.
Kapitalflussrechnung
2010 2009
in T € in T €
Jahresüberschuss 7 482,5 6 534,4
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 11 378,3 7 698,1
aktivierte Eigenleistungen – 608,6 – 408,4
Abnahme/Zunahme langfristiger Rückstellungen – 272,2 1 195,9
Abschreibungen auf Mietforderungen 306,1 158,2
Cashflow nach DVFA/SG 18 286,1 15 178,2
Zunahme/Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des
229,6 – 24,4
Anlagevermögens – 314,0 0,0
Zunahme kurzfristiger Aktiva – 103,3 – 643,8
Zunahme kurzfristiger Passiva 381,1 326,8
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 18 479,5 14 836,8
planmäßige Tilgungen
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach
– 5 618,0 – 5 662,1
Tilgungen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des
12 861,5 9 174,7
Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlage-
642,9 14,2
vermögen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des
– 15 021,8 – 9 825,8
Finanzanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das
22,1 21,2
Finanzanlagevermögen – 5 001,0 – 22,3
Cashflow aus Investitionstätigkeit – 19 357,8 – 9 812,7
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen 4 701,1 8 184,5
außerplanmäßige Tilgungen – 227,7 – 1 647,8
Tilgung von Unternehmensfinanzierungsmitteln
Einzahlung aus Kapitalerhöhungen und Gesellschafter-
– 186,8 – 180,7
zuschüssen 224,1 249,1
Auszahlungen für Dividenden und Kapitalrückzahlungen – 538,6 – 533,8
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittel-
3 972,1 6 071,3
bestandes – 2 524,2 5 433,3
Finanzmittelbestand zum 01. 01. 11 469,9 6 036,6
Finanzmittelbestand zum 31. 12. 8 945,7 11 469,9
Ertragslage
Die Ertragslage der FLÜWO ist geprägt von
Überschüssen aus der Hausbewirtschaftung.
Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung
wird durch die Mietumsätze sowie Betriebskostenumlagen
und durch Aufwendungen
für Betriebskosten, Instandhaltungen,
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
sowie Kapital- und Verwaltungskosten
bestimmt. Deckungsbeiträge aus den weiteren
Sparten (Bau und Dienstleistung, Kapital -
wirtschaft und Sonstige Rechnung) sind für
die Betrachtung der Gesamtleistung von
untergeordneter Bedeutung.

Ertragslage
Ergebnis
aus der Hausbewirtschaftung
inkl. Verwaltungsaufwendungen
aus Bau-, Verkaufs- und
Betreuungstätigkeit
FLÜWO-Lagebericht
IV. Ausblick
Geschäftsjahr Geschäftsjahr
2010 2009
5 553 192,36 5 434 989,31
726 877,28 586 259,04
aus Kapitaldienst 219 268,67 206 649,42
aus Sonstiger Rechnung 983 155,51 306 467,56
Jahresüberschuss 7 482 493,82 6 534 365,33
Einstellung in die gesetzliche Rücklage 835 553,07 695 768,83
Einstellung in Ergebnisrücklagen 5 600 000,00 5 000 000,00
Bilanzgewinn 1 046 940,75 838 596,50
Die FLÜWO hat im Geschäftsjahr 2010 ein
zufrieden stellendes Ergebnis erreicht. Durch
die eingeleiteten und vollzogenen Maßnahmen,
insbesondere in der Investitionspolitik,
kann von einer positiven und konstanten
Unternehmensentwicklung ausgegangen
werden.
Diese positive Entwicklung ist in erster Linie
den in die Wege geleiteten Maßnahmen im
Rahmen des vor kurzem installierten Kostenmanagements
als auch dem antizyklischen
Verhalten in der Investitionspolitik zu verdanken.
Auch werden die Veränderungen im
Rahmen der Unternehmensorganisation dazu
nachhaltig beitragen.
In der Investitionspolitik 2011 haben
die Bereiche Neubauten sowie die weiter
auf hohem Niveau umfassenden Moder -
nisierungen und Instandhaltungen Vorrang.
Aus gaben sind insgesamt mit 22,4 Mio. €
geplant.
Bei den Neubauten wird das Gebäude in
Stuttgart-Degerloch, Straif-/Böhmstr. mit
78 Wohnungen und 91 Tiefgaragenstell -
plätzen im Spätherbst 2011 bezugsfertig.
Mit der sozial ausgewogenen Entmietung
eines weiteren Ersatzbauprojektes in Ulm,
Merzig-/Mettlachweg wurde begonnen. Das
bestehende und unwirtschaftliche Gebäude
wird abgetragen und durch einen Neubau
mit zeitgemäßer Architektur und attraktiven
Wohnungen ersetzt. Der Abbruch der
Gebäude ist für Anfang 2012 vorgesehen.
Trotz der für die FLÜWO konstant positiven
Nachfrage wird sich der Markt weiter
verändern. Den unterschiedlichen Personenund
Haushaltsgruppen als auch der
Bevölkerungsentwicklung und einer noch
steigenden Anzahl der Haushalte sind
die differenzierten Bedürfnisse an das Gut
Wohnen anzu passen.
Darauf abgestimmt wurden in den letzten
Jahren hohe Investitionen in den Wohnungsbestand
in Form von Ersatzbauten, energieeinsparenden
Modernisierungen und
laufender Instandhaltung getätigt. Durch eine
Steigerung der Wohnqualität und den
Ausbau des Angebotes an unterschiedlichen
Wohnungstypen sind die Voraussetzungen
für die Zukunftsfähigkeit unseres Bestandes
geschaffen worden.
Grundlage hierfür ist die zusammen mit dem
Aufsichtsrat abgestimmte Planung für die
kommenden Jahre. Berücksichtigt ist neben
der satzungsmäßigen Förderung der Mitglieder
die qualitative Verbesserung des Immobilienbestandes
unter Einbezug der wirtschaftlichen
und regionalen Rahmenbedingungen. In den
Vordergrund rückt ebenfalls die Verbesserung
der Dienstleistungsqualität. Die Basis dafür
bildet eine solide und geordnete Finanz- und
Ertragslage.
19

20
V. Risikomanagementbericht
Das bei der FLÜWO installierte Risiko -
managementsystem ist wichtiger Bestandteil
der Unternehmensplanung und -steuerung.
Interne Kontroll- und Controllingsysteme
tragen gleichermaßen zu einem rechtzeitigen
Erkennen von Chancen und Risiken bei.
Die regelmäßigen Berichterstattungen und
die Festlegung geeigneter Maßnahmen stellen
dabei die Realisierung von Chancen bzw.
die Vermeidung von Risiken sicher. Der Aufsichtsrat
wird anhand ausführlicher Berichte
laufend über die aktuelle Geschäftstätigkeit
umfassend informiert.
Risiken der gesamtwirtschaftlichen Lage
werden durch konjunkturelle und demographische
Veränderungen bestimmt. Hinzu
kommen steuerliche und gesetzliche Vorschriften,
die insbesondere im Bereich der
Modernisierung und Instandhaltung höhere
Investitionen hervorrufen können. Besonders
die energetischen Standards sind und
werden erheblich angehoben. Das Ergebnis
daraus ist, dass mit gleich bleibenden
Mitteln weniger Objekte modernisiert werden
können, da die Leistungsfähigkeit bzw. die
Kaufkraft unserer Mieterschaft begrenzt ist.
Die befürchteten Auswirkungen der Wirtschafts-
und Finanzkrise in 2010, insbesondere
auf den Arbeitsmarkt, sind so nicht
eingetroffen. Die weltweiten und auf die Bundesrepublik
bezogenen Konjunkturprogramme
haben der deutschen Volkswirtschaft wieder
Auftrieb gegeben, so dass sich die Arbeits -
losenzahlen sogar rückläufig entwickelt
haben. Jedoch bleibt abzuwarten, inwieweit
sich eine Wirtschafts- und Finanzkrise wiederholen
kann (z. B. Griechenland- oder Irland-
Krise) und ob die damals getroffenen Maßnahmen
wieder greifen. Dementsprechend
kann auch für die Zukunft ein gewisses Mietausfallrisiko
bestehen, wenn das Szenario
einer Krise den Arbeitsmarkt belastet und so
die Zahlungsfähigkeit der Mieter nicht mehr
uneingeschränkt gegeben ist.
Trotz der Nachwirkungen der Finanzkrise und
der damit zusammenhängenden immer noch
erschwerten Rahmenbedingungen bei der
Vergabe von Krediten, steht die Finanzierung
und die Liquidität der FLÜWO auf einer
gesicherten Basis. Alle auftretenden Prolongationen
sowie der Neuabschluss von Krediten
konnten aufgrund eines breiten Fundaments
gewachsener Geschäftsbeziehungen zu
den langjährigen Bankenpartnern vollzogen
werden. Für die Zukunft ist auch hinsichtlich
der guten wirtschaftlichen Zahlen davon
auszugehen.
Die identifizierten Risiken treten hauptsächlich
in der Bestandsbewirtschaftung auf. Konkretisiert
sind diese durch eine hohe Fluktuation
und dem daraus resultierenden Leerstand
und den Kosten der Wohnungsmodernisierung.
Leerstände bei Mieter wechsel nehmen
wir dann in Kauf, um eine ausgewogene und
sozialverträgliche Belegung der Wohnungen
zu erreichen.

Durch die fortwährende Optimierung einzelner
Prozesse, eine Ausweitung des Wohnungsangebotes
durch Ersatzbauten und Moder -
nisierungen unter permanenter Anpassung an
einen zeitgemäßen Standard sowie einer
weiterhin konsequenten Umsetzung bestehender
Mietanpassungsmöglichkeiten wird das
Ergebnis aus der Bestandsbewirtschaftung in
den kommenden Jahren weiterhin positiv
beeinflusst bleiben. Das betriebliche Risiko
ist als gering zu betrachten.
Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr
2010 und ist auch für die Zukunft durch
laufende Mieteinnahmen und zugesicherte
Fremdmittel gegeben. Zusätzlich bestehen
zur Absicherung des Liquiditätsrisikos offene
Kreditlinien bei deutschen Banken, die bei
Bedarf sofort abgerufen werden können.
Risiken, die den Bestand des Unternehmens
gefährden oder seine Entwicklung wesentlich
beeinträchtigen könnten, sind derzeit nicht
erkennbar.
Vorgänge von besonderer Bedeutung haben
sich nach dem Bilanzstichtag nicht ereignet.
Stuttgart, im März 2011
Vorstand
gez. Griesinger gez. Böttcher
21

22
Bericht des Aufsichtsrats
Besetzung des Aufsichtsrats
In der Vertreterversammlung am 16. Juni
2010 wurde für das ausgeschiedene Aufsichtsratsmitglied,
Frau Roswitha Teis-Maurer,
Herr Dipl.-Ing. (FH) Hans Klein, Freier Architekt,
neu in den Aufsichtsrat gewählt und Herr
Winrich Wach, dessen Amtszeit turnusgemäß
abgelaufen war, wieder gewählt. In der
konstituierenden Sitzung am gleichen Tag
wurden Herr Winrich Wach und Frau Andrea
Biallas in ihren Funktionen als Vorsitzender
und als dessen Stellvertreterin bestätigt.
Zusammenarbeit mit dem Vorstand
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz,
Satzung und Geschäftsordnung obliegenden
Aufgaben sorgfältig wahrgenommen. Er hat
den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens
regelmäßig beraten und seine Tätigkeit
überwacht. In allen Entscheidungen von
grundlegender Bedeutung für das Unter -
nehmen war der Aufsichtsrat eingebunden.
Der Vorstand berichtete regelmäßig, sowohl
schriftlich als auch mündlich, zeitnah und
umfassend über den Gang der Geschäfte,
sowie die aktuelle Lage. Abweichungen des
Geschäftsverlaufes von den Plänen wurden
dem Aufsichtsrat dabei im Einzelnen erläutert.
Die wesentlichen Geschäftsvorfälle wurden
auf Basis der Berichte des Vorstands im
Aufsichtsrat ausführlich erörtert. Den An -
trägen des Vorstands hat der Aufsichtsrat
nach gründlicher Prüfung und Beratung
zugestimmt.
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats stand
darüber hinaus in regelmäßigem Kontakt mit
dem Vorstand und wurde über aktuelle
Geschäftsvorgänge der FLÜWO informiert.
Winrich Wach
Aufsichtsratsvorsitzender
Sitzungen des Aufsichtsrats
Im Berichtsjahr 2010 fanden zehn Sitzungen,
davon sechs zusammen mit dem Vorstand,
statt. Die Schwerpunkte in der Bericht -
erstattung des Vorstands bildeten die
wirtschaftliche Lage und die strategische
Ausrichtung der Genossenschaft im Hinblick
auf das aktuelle Marktumfeld.
Für das Geschäftsfeld Bestandsmanagement
berichtete der Vorstand, dass die geplanten
Neubauten und Modernisierungen planmäßig
abgewickelt werden und die qualitätsmäßige
Sicherung des Bestandes oberste Priorität
hat. Das Betriebskosten management wurde
ausgebaut und weiterentwickelt, so dass weitere
Sparpotenziale zugunsten der Mit glieder
erreicht werden konnten.
Durch das Ausscheiden des Vorstandsmitglieds
Herrn Erwin Tittelbach zum 31. Dezember
2010 stand ein weiterer Punkt an, der die
Berufung von Herrn Rainer Böttcher zum
15. September 2010 als Vorstand zur Folge
hatte. Die Geschäftsverteilung des neu
zusammengesetzten Vorstands wurde ein -
vernehmlich beschlossen.

Risikomanagement
Der Aufsichtsrat hat sich während des
Berichtsjahrs ausführlich über die Risiko -
situation und die Risikoentwicklung unter -
richten lassen. Die FLÜWO war im Berichtszeitraum
keinen bestandsgefährdenden
Risiken ausgesetzt.
Der Abschlussprüfer bestätigte in der Sitzung
am 5. Mai 2011, dass das stetig weiter -
entwickelte Risikofrüherkennungssystem eine
umfassende Risikobewertung gewährleistet.
Prüfung des Jahresabschlusses
Der vom Vorstand aufgestellte Jahres -
abschluss und der Lagebericht zum
31. Dezember 2010 wurden vom gesetz -
lichen Prüfungsverband geprüft und mit dem
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen. Über das Ergebnis wird die
Vertreterversammlung zusätzlich informiert.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss mit
Anhang und den Lagebericht gebilligt und
stimmt diesen zu. Dem Vorschlag des Vorstands
zur Verwendung des Bilanzgewinns,
der den Bestimmungen der Satzung entspricht,
schließt sich der Aufsichtsrat an. Er empfiehlt
der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss
für das Jahr 2010 sowie den Vorschlag
zur Verwendung des Bilanzgewinns zu
beschließen und dem Vorstand Entlastung
zu erteilen.
Dank
Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand
und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
der FLÜWO Dank für ihre engagierte und
tatkräftige Mitarbeit zum Erfolg im Geschäftsjahr
2010 aus. Er dankt ebenso den Ver -
treterinnen und Vertretern für die konstruktive
und vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Stuttgart, den 5. Mai 2011
gez. Winrich Wach
Aufsichtsratsvorsitzender
23

24
Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2010
Bilanz
Aktivseite
A. Anlagevermögen
Geschäftsjahr zum Vergleich
31. 12. 2010 31. 12. 2009
€ € €
Immaterielle Vermögensgegenstände 7 424,00 27 342,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 360 687 283,16 350 600 085,65
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3 276 004,22 3 721 711,36
Grundstücke ohne Bauten 55 451,78 55 451,78
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 397 670,00 338 845,00
Anlagen im Bau 4 974 919,08 9 951 749,02
Bauvorbereitungskosten 10 775,34 791 033,98
369 402 103,58 365 458 876,79
Finanzanlagen
Beteiligungen 5 520 000,00 520 000,00
Sonstige Ausleihungen 61 169,17 82 321,17
5 581 169,17 602 321,17
Anlagevermögen insgesamt 374 990 696,75 366 088 539,96
B. Umlaufvermögen
Andere Vorräte
Unfertige Leistungen 13 462 747,02 13 785 440,83
Andere Vorräte 52 900,23 54 300,76
13 515 647,25 13 839 741,59
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 72 357,53 137 092,98
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 74 609,44 130 417,00
Sonstige Vermögensgegenstände 720 314,75 476 329,73
867 281,72 743 839,71
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 8 945 676,36 11 469 941,74
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 23 851,19 26 019,48
Bilanzsumme 398 343 153,27 392 168 082,48

Passivseite Geschäftsjahr zum Vergleich
31. 12. 2010 31. 12. 2009
€ € €
A. Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 1 033 280,00 1 117 985,37
der verbleibenden Mitglieder 14 001 535,08 13 684 079,03
aus gekündigten Geschäftsanteilen 13 280,00 21 920,00
15 048 095,08 14 823 984,40
Rückständig fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile € 6 304,92 (10 960,97)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage 14 168 256,13 13 332 703,06
– davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 835 553,07 (695 768,83)
Bauerneuerungsrücklage 46 180 000,00 46 180 000,00
– davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 0,00 (0,00)
Andere Ergebnisrücklagen 67 000 000,00 61 100 000,00
– davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: € 300 000,00 (600 000,00)
– davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: € 5 600 000,00 (5 000 000,00)
127 348 256,13 120 612 703,06
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 7 482 493,82 6 534 365,33
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 6 435 553,07 5 695 768,83
1 046 940,75 838 596,50
Eigenkapital insgesamt 143 443 291,96 136 275 283,96
B. Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 6 267 878,00 6 540 072,00
Steuerrückstellungen 11 600,00 30 799,00
Sonstige Rückstellungen 1 766 893,29 1 518 056,76
C. Verbindlichkeiten
8 046 371,29 8 088 927,76
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 213 190 280,14 214 254 706,27
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 15 254 473,15 15 628 361,38
Erhaltene Anzahlungen 15 673 040,25 15 296 997,17
Verbindlichkeiten aus Vermietung 17 324,05 67 810,57
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 333 733,22 1 962 092,11
Sonstige Verbindlichkeiten 176 330,58 390 311,32
– davon aus Steuern: € 25 529,10 (228 795,77)
D. Rechnungsabgrenzungsposten
246 645 181,39 247 600 278,82
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 208 308,63 203 591,94
Bilanzsumme 398 343 153,27 392 168 082,48
25

26
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010
2010 2009
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 57 351 373,57 56 035 393,28
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 118 277,28 195 744,84
57 469 650,85 56 231 138,12
2. Verminderung/Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen – 322 693,81 525 655,19
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 608 600,00 408 400,00
4. Sonstige betriebliche Erträge 1 285 167,55 535 933,58
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 19 926 969,01 22 360 042,02
Rohergebnis 39 113 755,58 35 341 084,87
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
3 657 783,73 3 885 163,74
Altersversorgung und Unterstützung 1 379 636,09 2 509 300,49
(davon für Altersversorgung 664 800,23 €) (1 765 900,34)
5 037 419,82 6 394 464,23
7. Abschreibungen auf Sachanlagen 11 378 307,02 7 698 142,73
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1 936 469,97 1 749 424,49
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 962,00 1 270,00
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 218 306,67 230 638,33
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 12 018 042,75 11 638 231,61
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 8 962 784,69 8 092 730,14
12. Steuern vom Einkommen und Ertrag 4 686,62 216 900,26
13. Sonstige Steuern 1 475 604,25 1 341 464,55
Jahresüberschuss 7 482 493,82 6 534 365,33
14. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 6 435 553,07 5 695 768,83
Bilanzgewinn 1 046 940,75 838 596,50

Anhang
Allgemeine Angaben zum Ausweis sowie
zu den Bilanzierungs- und Bewertungs -
methoden
Die Gliederung und Darstellung der Bilanz
sowie die Gewinn- und Verlustrechnung
entspechen den Formblattvorschriften
für Wohnungsunternehmen. Die Gewinn-
und Verlustrechnung ist nach dem Gesamt -
kostenverfahren aufgestellt.
Hinsichtlich den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
wurde bei den Abschreibungen
für Wohngebäude eine Änderung vollzogen.
Ansonsten wurden die Methoden des Vor -
jahres angewandt.
Eingekaufte Software-Programme und
Lizenzvereinbarungen werden unter der
Position „Immaterielle Vermögensgegenstände“
in Höhe der Anschaffungskosten
bilanziert. Der Abschreibungszeitraum
beträgt drei Jahre.
Das Sachanlagevermögen ist mit den
Anschaffungs- und Herstellungskosten
bilanziert. Gemindert wird das Sachanlagevermögen
durch planmäßige Abschreibungen.
In den Anschaffungs- und Herstellungskosten
sind als Eigenleistungen ausschließlich
eigene Personal- und Verwaltungskosten
in Form von Architektenleistungen enthalten.
Der Ausweis erfolgt unter den „Aktivierten
Eigenleistungen“. Weitere Kosten werden
nicht aktiviert.
Wohngebäude werden nicht mehr auf
die Dauer von 80 Jahren abgeschrieben.
Die Gesamtnutzungsdauer wurde neu auf
60 Jahre festgesetzt. Bei Modernisierungen
beträgt die Abschreibungsdauer statt
50 Jahren neu 40 Jahre.
Verkürzte Abschreibungszeiträume werden
bei den Geschäfts- und anderen Bauten
herangezogen. Die Abschreibungsdauer bei
separaten Tiefgaragen, Garagen und Stellplätzen
beträgt 20 Jahre. Die Verwaltungs -
gebäude in Stuttgart und Heidelberg werden
auf insgesamt 30 Jahre abgeschrieben.
Mit den ursprünglichen Anschaffungskosten
ist ein Grundstück in Heidelberg-Boxberg
unter der Position „Unbebaute Grundstücke“
bilanziert.
Für die „Betriebs- und Geschäftsausstattung“
wird die Abschreibung entsprechend
den gesetzlichen Regelungen vorgenommen.
Hieraus ergibt sich eine Nutzungsdauer
abhängig von der Art der Gegenstände
zwischen 3 und 13 Jahren.
„Geringwertige Wirtschaftsgüter“ mit
Anschaffungskosten von über 150,– € bis
1.000,– € werden in einem jahrgangs -
bezogenen Sammelposten gebucht.
Dieser wird entsprechend den gesetzlichen
Regelungen über einen Zeitraum von
insgesamt fünf Jahren abgeschrieben. Gegenstände
unter 150,– € werden im Jahr ihrer
An schaffung in voller Höhe aufwandswirksam.
Mit den Anschaffungs- und Herstellungs -
kosten werden „Anlagen im Bau“ bilanziert
und nach Beendigung der Maßnahme
der entsprechenden Bilanzposition zugeführt.
Abschreibungen innerhalb der Position
„Bauvorbereitungskosten“ werden nur dann
vorgenommen, wenn die ursprüngliche
Planung nicht zur Ausführung kommt.
Ansonsten erfolgt der Ausweis zu den
Anschaffungs- und Herstellungskosten.
27

28
An Beteiligungen ist lediglich die 100%ige
Beteiligung an der FLÜWO Bau + Service
GmbH auszuweisen. Das Stammkapital
beträgt 520.000,– €. Das Eigenkapital hat
sich zum Bilanzstichtag 30. Juni 2010 um
75.883,59 € auf 1.524.996,07 € erhöht.
Ab dem 1. Januar 2011 ist das Kalenderjahr
das Geschäftsjahr, so dass für den Zeitraum
vom 1. Juli 2010 bis 31. Dezember 2010
ein Rumpfgeschäftsjahr zu bilanzieren ist.
„Sonstige Ausleihungen“ betreffen ausschließlich
Darlehen an Mitarbeiter. Diese werden
zum Nennbetrag abzüglich der geleisteten
Tilgung ausgewiesen.
Noch nicht abgerechnete Betriebskosten
werden unter der Position „Unfertige Leistungen“
in Höhe von 13,5 Mio. € ausgewiesen.
Die Restbestände an Heizmaterial für Mietwohnungen
werden nach dem Fifo-Verfahren
ermittelt und sind unter der Position „Andere
Vorräte“ bilanziert.
Die „Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände“
sind zum Nominalwert bzw.
den Anschaffungskosten bewertet. Für die
erkennbaren Risiken wurden entsprechende
Wertberichtigungsbeträge an den Vermögenswerten
abgesetzt.
Anfallende Geldbeschaffungskosten sind
im Jahr der Entstehung unter der Position
„Zinsen und ähnliche Aufwendungen“
aufwandswirksam bilanziert.
Pensionszusagen gelten für alle Mitarbeiter.
Mit Änderung der Versorgungsordnung
zum 1. Januar 2004 werden für alle Beschäftigten
Beiträge an die HVK-Versorgungskasse
e.V., Wiesbaden eingezahlt. Pensionsrückstellungen
werden nur noch für diejenigen
Mitarbeiter gebildet, die vor Inkrafttreten der
neuen Versorgungsordnung in einem Arbeitsverhältnis
zur Genossenschaft standen.
Die Berechnung der Pensionsrückstellungen
erfolgt auf der Grundlage der „Richttafeln
2005G“ von Dr. Klaus Heubeck durch die
Watson Wyatt Heissman GmbH, Wiesbaden.
Der Zinssatz in Höhe von 5,17 % und
die im Gutachten hinterlegten Annahmen
entsprechen, wie bereits im Vorjahr, den
Anforderungen aus dem Bilanzrechts -
modernisierungsgesetz. Die Rückdeckung
der HVK-Heissmann Versorgungskasse e.V.,
Wiesbaden erfolgt über die Allianz-
Versicherung.
Für jene Verbindlichkeiten, deren Höhe und/
oder tatsächlicher Eintritt nach ver nünf tiger
kaufmännischer Beurteilung ungewiss ist,
sind Rückstellungen gebildet worden.

Erläuterungen zum Jahresabschluss
Im Anlagespiegel ist die Entwicklung des
Anlagevermögens dargestellt.
Die für den Abbruch von Bestandsgebäuden
anfallenden Kosten werden im Jahr ihrer
Entstehung als Aufwand unter der Position
„Sonstige betriebliche Aufwendungen“
in der Gewinn- und Verlustrechnung
verbucht.
Die Verbindlichkeiten sind im Verbindlich -
keitenspiegel dargestellt. Die Bilanzierung
erfolgt zum Nennwert.
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken,
von Teilen der Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten, bestanden am Abschlussstichtag
zinsbezogene Termingeschäfte in
Auf eine Bildung von Rückstellungen für
Aufwendungen von Betriebskosten, welche
im Jahr 2011 für das Abrechnungsjahr
2010 noch anfallen, wurde wie bisher verzichtet.
Diese Aufwendungen sind durch die
„Erhaltenen Anzahlungen“ gedeckt.
„Forderungen gegen verbundene Unter -
nehmen“ betreffen ausschließlich Weiter -
belastungen aus Personalbestellung
sowie sonstige in Anspruch genommene
Verwaltungs leistungen.
Nachfolgend ist die Zusammensetzung der „Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände“
sowie deren Fristigkeiten nach den Bestimmungen des § 268 Abs. 4HGB dargestellt.
Gesamt davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als einem Jahr
€ €
Forderungen aus Vermietung 72 357,53 25 972,57
zum Vergleich Vorjahr (137 092,98) (40 826,75)
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 74 609,44 0,00
zum Vergleich Vorjahr (130 417,00) (0,00)
Sonstige Vermögensgegenstände 720 314,75 46 819,26
zum Vergleich Vorjahr (476 329,73) (46 396,33)
Form von Zinsswaps. Bei der Bewertung
wurde im Rahmen eines Macro-Hedges eine
Bewertungseinheit gebildet. Für den Bereich
derivative Finanzinstrumente wurden in
2010 Rückstellungen für drohende Verluste
aus schwebenden Geschäften in Höhe von
300 T€ gebildet.
29

Entwicklung des Anlagevermögens Bruttowerte
30
Anschaffungs- Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen
bzw. Herstellungs- (+/–)
kosten
per 1. 1. 2010
€ € € € €
Immaterielle
Vermögensgegenstände 929 202,25 0,00 0,00 0,00 0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 466 144 616,61 8 649 003,60 132 001,54 12 219 000,73 0,00
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten 11 421 720,02 0,00 0,0 0,00 0,00
Grundstücke ohne Bauten 55 451,78 0,00 0,00 0,00 0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung 1 534 988,50 236 737,03 784,00 0,00 0,00
Anlagen im Bau 9 951 749,02 6 736 791,13 282 770,58 – 11 430 850,49 0,00
Bauvorbereitungskosten 1 787 055,66 7 891,60 0,00 – 788 150,24 0,00
490 895 581,59 15 630 423,36 415 556,12 0,00 0,00
Finanzanlagen
Beteiligungen 520 000,00 5 000 000,00 0,00 0,00 0,00
Sonstige Ausleihungen 82 321,17 962,00 22 114,00 0,00 0,00
602 321,17 5 000 962,00 22 114,00 0,00 0,00
492 427 105,01 20 631 385,36 437 670,12 0,00 0,00

Abschreibungen Buchwerte
Anschaffungs- kumulierte Abschreibungen auf Abgänge kumulierte Buchwerte zum Buchwerte zum
bzw. Herstellungs- Abschreibungen des Geschäfts- entfallende Abschreibungen 31. 12. 2010 31. 12. 2009
kosten per 01. 01. 2010 jahres Abschreibungen per 31. 12. 2010
per 31. 12. 2010
€ € € € € € €
929 202,25 901 860,25 19 918,00 0,00 921 778,25 7 424,00 27 342,00
486 880 619,40 115 544 530,96 10 735 553,85 86 748,57 126 193 336,24 360 687 283,16 350 600 085,65
11 421 720,02 7 700 008,66 445 707,14 0,00 8 145 715,80 3 276 004,22 3 721 711,36
55 451,78 0,00 0,00 0,00 0,00 55 451,78 55 451,78
1 770 941,53 1 196 143,50 177 128,03 0,00 1 373 271,53 397 670,00 338 845,00
4 974 919,08 0,00 0,00 0,00 0,00 4 974 919,08 9 951 749,02
1 006 797,02 996 021,68 0,00 0,00 996 021,68 10 775,34 791 033,98
506 110 448,83 125 436 704,80 11 358 389,02 86 748,57 136 708 345,25 369 402 103,58 365 458 876,79
5 520 000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 520 000,00 520 000,00
61 169,17 0,00 0,00 0,00 0,00 61 169,17 82 321,17
5 581 169,17 0,00 0,00 0,00 0,00 5 581 169,17 602 321,17
512 620 820,25 126 338 565,05 11 378 307,02 86 748,57 137 630 123,50 374 990 696,75 366 088 539,96
31

32
Insgesamt wurden den Rücklagen aus
dem Jahresüberschuss 6,436 Mio. € vorab
zu gewiesen. Davon entfallen 5,6 Mio. €
auf die „Anderen Ergebnisrücklagen“.
Rücklagenentwicklung
Die Steuerrückstellungen für Körperschaftsteuer
und Solidaritätszuschlag betragen für
das Geschäftsjahr 2010 insgesamt 12 T€.
Für Gewerbesteuer sind keine Rückstellungen
zu bilden.
Die Position „Sonstige Rückstellungen“
betrifft Verbindlichkeiten aus Verwaltungs -
aufwendungen und Personalverpflichtungen
in Form von Altersteilzeitregelungen und
Jubiläumsrückstellungen.
Verbindlichkeiten gegenüber der FLÜWO
Bau + Service GmbH sind in den „Verbindlich -
keiten aus Lieferungen und Leistungen“ in
Höhe von 4 T€ enthalten.
Neben den im Voraus bezahlten Mieten,
welche das Wirtschaftsjahr 2011 betreffen,
ist in dem „Passiven Rechnungsabgrenzungsposten“
ein auf mehrere Jahre gültiger
Mietzuschuss der Stadt Stuttgart enthalten.
Die Sollmieten und Mietzuschüsse sowie die
Erträge aus der Umlagenabrechnung sind
in den „Umsatzerlösen aus der Hausbewirt-
Stand am Zuführung des Zuführung aus Stand am
verbleibenden Jahres-
Bilanzgewinns überschuss
31. 12. 2009 2009 2010 31. 12. 2010
€ € € €
Gesetzliche Rücklage 13 332 703,06 0,00 835 553,07 14 168 256,13
davon aus Jahresüberschuss
im Vorjahr eingestellt € 695 768,83
Bauerneuerungsrücklage 46 180 000,00 0,00 0,00 46 180 000,00
davon aus Jahresüberschuss
im Vorjahr eingestellt € 0,–
Andere Ergebnisrücklagen 61 100 000,00 300 000,00 5 600 000,00 67 000 000,00
davon aus Jahresüberschuss
im Vorjahr eingestellt € 5 000 000,00
120 612 703,06 300 000,00 6 435 553,07 127 348 256,13
schaftung“ enthalten. Erfolgsmindernd wirken
sich Erlösschmälerungen, Eigennutzungen
und Mietkürzungen aus. Leerstände treten
vorwiegend bei der bewussten Entmietung
von Wohngebäuden auf, die im Rahmen
der Bestandserneuerung und -erhaltung
vorgenommen werden. Hinzu kommen noch
Leerstände bei Mieterwechseln und bei
Wohnungsmodernisierung, sowie beim Bezug
von Neu- bzw. Ersatzbauten.
Die „Sonstigen betriebliche Erträge“ sind
mit insgesamt 1.285 T€ auszuweisen. Hauptsächlich
sind darin enthalten Erträge aus
dem Verkauf eines Objektes in Ulm mit
309 T€, aus der Auflösung von Rückstellungen
und Wertberichtigungen mit 534 T€,
Tilgungszuschüssen der KfW (Kreditanstalt
für Wiederaufbau) in Höhe von 136 T€ sowie
aus der Regulierung von Versicherungs- und
Gewährleistungsfällen mit insgesamt 169 T€.
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen betragen in 2010 insgesamt
19,9 Mio. €. Hiervon betragen die Instand -
haltungsaufwendungen rund 6,9 Mio. €.

Verbindlichkeitenspiegel per 31. 12. 2010
Verbindlichkeiten Gesamtbetrag davon mit einer Restlaufzeit von grundpfandrechtlich
gesichert
bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre
€ € € € €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 213 190 280,14 20 556 277,11 19 831 553,23 172 802 449,80 213 190 280,14
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 15 254 473,15 397 549,21 1 629 678,19 13 227 245,75 15 254 473,15
Erhaltene Anzahlungen *) 15 673 040,25 15 673 040,25 0,00 0,00 0,00
Verbindlichkeiten aus Vermietung 17 324,05 17 324,05 0,00 0,00 0,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 333 733,22 1 931 223,27 402 509,95 0,00 0,00
Sonstige Verbindlichkeiten 176 330,58 65 931,62 110 398,96 0,00 0,00
246 645 181,39 38 641 345,51 21 974 140,33 186 029 695,55 228 444 753,29
*) zur Verrechnung anstehend; führt nicht zu Ausgaben
Verbindlichkeiten: Gegenüberstellung der vermerkspflichtigen Restlaufzeit – unter 1 Jahr – zum Vorjahr
Geschäftsjahr 2010 Vorjahr 2009
Restlaufzeit Restlaufzeit
Verbindlichkeiten unter unter
insgesamt 1 Jahr insgesamt 1 Jahr
€ € € €
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 213 190 280,14 20 556 277,11 214 254 706,27 21 012 829,70
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 15 254 473,15 397 549,21 15 628 361,38 377 674,44
Erhaltene Anzahlungen *) 15 673 040,25 15 673 040,25 15 296 997,17 15 296 997,17
Verbindlichkeiten aus Vermietung 17 324,05 17 324,05 67 810,57 67 810,57
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2 333 733,22 1 931 223,27 1 962 092,11 1 705 390,51
Sonstige Verbindlichkeiten 176 330,58 65 931,62 390 311,32 305 236,75
*) zur Verrechnung anstehend; führt nicht zu Ausgaben
246 645 181,39 38 641 345,51 247 600 278,82 38 765 939,14
33

34
Sonstige Angaben
Sonstige finanzielle Verpflichtungen betreffen
insbesondere:
Für fertig und noch nicht fertig gestellte Bau-
und Blockmodernisierungsmaßnahmen mit
noch zu erwartenden Herstellungskosten von 6,5 Mio. €.
Für Mietwohnungsneubau und das
Modernisierungs programm des Jahres 2011
an geplanten Herstellungskosten 8,4 Mio. €.
Der für die betriebliche Altersversorgung
jährlich zu bezahlende Betrag an die
HVK-Heissmann Versorgungskasse e.V.,
Wiesbaden betrug im Berichtsjahr 2010
insgesamt 85 T€.
Für Gegenstände der Betriebs- und
Geschäftsausstattung sind an monatlichen
Leasinggebühren insgesamt 2 T€
aufzuwenden.

Durchschnittliche Zahl der Beschäftigten
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Kaufmännische Mitarbeiter 42
davon
Teilzeitbesch.
8
Technische Mitarbeiter 9 1
Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hausmeister etc. 23 2
74 11
Außerdem wurden 2010 zwei Auszubildende und durchschnittlich 13 geringfügig
Be schäftigte angestellt.
Mitgliederbewegung
Anfang 2010 9 731
Zugang 2010 861
Abgang 2010 885
Ende 2010 9 707
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um 317 456,05 €
35

36
Organe der Genossenschaft
Vertreter (per 31. Dezember 2010)
Wahlbezirk 1 – Stuttgart
Dagmar Sghair
Susanne Stötter
Horst Ihlenfeldt
Uwe Jatzek
Lydia Dölker
Heinz Seitz
Manfred Seethaler
Rudolf Kittel
Dieter Schreiber
Marc Manthey
Ralf Utzolino
Renate Ruf
Jutta Grabendörfer
Norbert Panholzer
Wahlbezirk 2 – Esslingen
Erich Barth
Dieter Kuhlmann
Heidi Hackenberg
Dietmar Klatt
Wilfried Klatt
Helmut Schicht
Gisela Tomani
Dietmar Pacella
Elisabeth Lauterbach
Wahlbezirk 3 – Göppingen
derzeit unbesetzt
Wahlbezirk 4 – Ulm
Elisabeth Rust
Thomas Knospe
Günter Weinhold
Johanna Möbius
Wahlbezirk 5 – Fildern
Isabella Wallner-Zientek
Ilse Jäckel
Christian Elias
Anton Kiefer
Wahlbezirk 6 – Böblingen
Inge Klee
Diana Higi
Daniel Walter
Heidemarie Gruhle
Wahlbezirk 7 – Ludwigsburg
Agnès Stelter
Jan Balzer
Wahlbezirk 8 – Pforzheim
Dr. Alexander Schwarzkopf
Peter Bossert
Kristina Bloch
Wahlbezirk 9 – Heidelberg
Barbara Czech
Andreas Herth
Jörg Milde
Armin Rohrmann
Marianne Carver
Ernst Schwemmer
Wolfgang Klein
Wahlbezirk 10 – Mannheim
Reinhard Quisinsky
Iwona Domogala
Klaus Wenkel
Walter Werle
Gabriele Werle
Heinz-Gunder Winterkorn
Sonja Adam
Ramona Rickert
Brigitte Voulgaris
Wahlbezirk 11 – Bruchsal/Karlsruhe
Elwine Woller
Friedrich Large
Thomas Dressel
Valentin Seifert
Wahlbezirk 12 – Dresden
derzeit unbesetzt

Aufsichtsrat
Winrich Wach Vorsitzender
Kaufmann, Echterdingen
Andrea Biallas Stellv. Vorsitzende
Dipl.-Verwaltungswirtin (FH), Sindelfingen
Hans-Werner Franz
Bankkaufmann, Heidelberg
Karl-Heinz Großmann
Kaufmann, Ditzingen
Hans Klein ab 16. Juni 2010
Dipl.-Ingenieur (FH), Echterdingen
Dr. Almut Rose
Juristin, Heidelberg
Roswitha Teis-Maurer bis 5. März 2010
Studienrätin und Dipl.-Ingenieurin, Stuttgart
Vorstand
Martin Griesinger Sprecher
Dipl.-Betriebswirt
Rainer Böttcher ab 15. September 2010
Dipl.-Kaufmann
Erwin Tittelbach bis 31. Dezember 2010
Dipl.-Bankbetriebswirt
Prokuristen
Thomas Digeser
Martin Mezger
Josef Rauner
Prüfungsverband
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
37

38
Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinnes
Es verbleibt ein Jahresüberschuss von
Nach Vorwegeinstellungen in die
7 482 493,07 €
– Gesetzliche Rücklage 835 553,07 €
– Anderen Ergebnisrücklagen 5 600 000,00 €
ergibt dies einen Bilanzgewinn von 1 046 940,75 €
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Vertreterversammlung vor,
folgende Verwendung des Bilanzgewinnes 2010 zu beschließen:
1. Zuweisung in die Ergebnisrücklagen:
Andere Ergebnisrücklagen 500 000,00 €
2. Ausschüttung einer Dividende 546 940,75 €
Bilanzgewinn 2010 1 046 940,75 €
Stuttgart, 5. Mai 2011
Vorstand
gez. Griesinger gez. Böttcher

Be stä ti gungs ver merk
Wir ha ben den Jah res ab schluss – be ste hend
aus Bi lanz, Ge winn- und Ver lust rech nung
sowie An hang – un ter Ein be zie hung der
Buch füh rung und den La ge be richt der FLÜ WO
Bau en Woh nen eG für das Ge schäfts jahr
vom 1. Ja nu ar bis 31. De zem ber 2010 ge prüft.
Die Buch füh rung und die Auf stel lung von
Jah res ab schluss und La ge be richt nach den
deut schen han dels recht li chen Vor schrif ten
und den er gän zen den Be stim mun gen in der
Sat zung lie gen in der Ver ant wor tung der
gesetz li chen Ver tre ter der Ge nos sen schaft.
Un se re Auf ga be ist es, auf der Grund la ge
der von uns durch ge führ ten Prü fung ei ne
Beurtei lung über den Jah res ab schluss un ter
Ein be zie hung der Buch füh rung und über den
La ge be richt ab zu ge ben.
Wir ha ben un se re Jah res ab schluss prü fung
nach § 317 HGB un ter Be ach tung der vom
In sti tut der Wirt schafts prü fer (IDW) fest ge stell -
ten deut schen Grund sät ze ord nungs mä ßi ger
Ab schluss prü fung vor ge nom men. Da nach ist
die Prü fung so zu planen und durch zu füh ren,
dass Un rich tig kei ten und Ver stö ße, die sich
auf die Dar stel lung des durch den Jah res -
abschluss un ter Be ach tung der Grund sät ze
ord nungs mä ßi ger Buch füh rung und durch
den La ge be richt ver mit tel ten Bil des der
Vermö gens-, Fi nanz- und Er trags la ge we sent -
lich aus wir ken, mit hin rei chen der Si cher heit
er kannt wer den.
Bei der Fest le gung der Prü fungs hand lun gen
wer den die Kennt nis se über die Ge schäfts -
tätig keit und über das wirt schaft li che und
recht li che Um feld der Ge nos sen schaft so wie
die Er war tun gen über mög li che Feh ler be -
rück sich tigt. Im Rah men der Prü fung wer den
die Wirk sam keit des rech nungs le gungs -
bezoge nen in ter nen Kon troll sys tems so wie
Nach wei se für die An ga ben in Buch füh rung,
Jah res ab schluss und La ge be richt über wie -
gend auf der Ba sis von Stich pro ben be ur teilt.
Die Prü fung um fasst die Be ur tei lung der
ange wand ten Bi lan zie rungs grund sätze und
der we sent li chen Ein schät zun gen der
ge setz li chen Ver tre ter so wie die Wür di gung
der Ge samt dar stel lung des Jah res ab schlus ses
und des La ge be rich tes. Wir sind der
Auffassung, dass un se re Prü fung ei ne
hinreichend si che re Grund la ge für un se re
Beurtei lung bil det.
Un se re Prü fung hat zu kei nen Ein wen dun gen
ge führt.
Nach un se rer Be ur tei lung auf grund der bei
der Prü fung ge won ne nen Er kennt nis se
entspricht der Jah res ab schluss den ge setz -
lichen Vor schrif ten und ver mit telt un ter
Beach tung der Grund sät ze ord nungs mä ßi ger
Buch füh rung ein den tat säch li chen Ver hält -
nis sen ent spre chen des Bild der Ver mö gens-,
Fi nanz- und Er trags la ge der Ge nos sen schaft.
Der La ge be richt steht im Ein klang mit dem
Jah res ab schluss, ver mit telt ins ge samt ein
zutref fen des Bild von der La ge der Ge nos sen -
schaft und stellt die Chan cen und Ri si ken
der zu künf ti gen Ent wick lung zu tref fend dar.
Stutt gart, 5.Mai 2011
vbw Ver band ba den-würt tem ber gi scher
Woh nungs - und Immobilienun ter neh men e.V.
gez. Beck gez. Emme
Wirt schafts prü fer Wirt schafts prü fer
39

Impressum
Gestaltung und Satz:
Günter Heimbach
Fotos:
FLÜWO Bauen Wohnen eG
Rehaag Grafik
Druck:
logo Print, Riederich
Bildbearbeitung:
hks-artmedia GmbH
Texte und Redaktion:
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Bauen Wohnen eG
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70597 Stuttgart
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