Geschäftsbericht 2004 - GBW Gruppe

Geschäftsbericht 

2004

2 

INHALTSVERZEICHNIS 

Kennzahlen GBWAG 3 

Konzentration und Wachstum, 

unser Immobilienportfolio im Fokus 5 

Bericht des Aufsichtsrates 15 

Lagebericht des Vorstandes 19 

Jahresabschluss GBWAG 33 

Anhang 39 

Organigramm 52 

Bestätigungsvermerk 53 

Angaben zur Aktie 54

Unsere Kennzahlen im Überblick 

2000 2001 2002 2003 2004 

Wohneinheiten im Bestand 8.316 8.378 8.306 8.166 8.328 

Gewerbliche Einheiten im Bestand 25 25 24 36 36 

Garagen u. Abstellplätze im Bestand 4.392 4.426 4.425 4.631 4.917 

Mitarbeiter (durchschnittlich) 149 154 152 147 135 

€ € € € € 

Bilanzsumme 297.253.657 304.498.405 320.401.823 357.292.443 356.286.715 

Anlagevermögen 251.250.940 254.624.406 255.913.760 286.952.527 320.512.116 

Eigenkapital 84.063.062 86.449.719 88.953.134 100.639.125* 96.140.844 

Umsatzerlöse aus der 

Hausbewirtschaftung 41.333.711 41.760.842 43.546.502 45.536.742 47.023.385 

Ergebnis der gewöhnlichen 

Geschäftstätigkeit 6.685.157 6.635.391 5.863.649 7.659.919 8.102.097 

Jahresüberschuss 4.660.381 4.713.035 4.843.415 5.661.150 6.206.560 

Earnings per share 0,72 0,73 0,75 0,87 0,95 

Ausschüttung je Stückaktie 0,36 0,36 0,36 0,36 0,36 

* inkl. Sonderposten mit Rücklageanteil 

KENNZAHLEN GBWAG 

3

Unser Immobilienportfolio im 

Fokus 

Thomas Neumann 

Leiter Immobilienmanagement 

Sylvia Dorn-Schmid 

stv. Leiterin Immobilienmanagement 

Hannelore Panitz 

Immobilienmanagement 

Florian Dahme 

Portfolio-/Finanzmanagement

Konzentration und Wachstum – 

unser Immobilienportfolio im Fokus 

Wohnungswirtschaft heute 

Mit rund 57,4 % aller Haushalte 

wohnt der überwiegende Anteil der 

Bevölkerung in Deutschland zur 

Miete. Im europäischen Vergleich 

hat Deutschland damit neben der 

Schweiz (65 %) anteilig den bedeutendsten 

Mietwohnungsmarkt in 

der EU. Dabei bevorzugt eine deutliche 

Zahl der Haushalte, die aufgrund 

ihrer Einkommensverhältnisse 

die Möglichkeit zur Eigenkapitalbildung 

haben, dennoch eine Mietwohnung 

als häuslichen Lebensraum, 

was bedeutet, dass Mietwohnungen 

und Eigenheime für diese Bevölkerungsgruppe 

gleichwertige Angebotsformen 

darstellen. 

Die Nachfrage nach Mietwohnungen 

wird bestimmt durch vielfältige Einflussfaktoren. 

Neben konjunkturellen 

Einflüssen wirken sich nicht nur 

soziodemografische Veränderungen, 

sondern auch regionale Besonderheiten 

aus. 

Dabei wird der für das kommende 

Jahrzehnt prognostizierte Bevölkerungsrückgang 

regional sehr unterschiedliche 

Wirkungen zeigen. 

Strukturschwache Randregionen 

werden eher an Bevölkerung verlieren 

als Kernstädte bzw. deren 

Umlandregionen. 

Neben der Entwicklung der Einwohnerzahlen 

beeinflusst die Anzahl 

der Haushalte entscheidend die 

Wohnungsnachfrage. Hierbei spielen 

zunehmend geänderte Haushaltstypen 

mit steigendem Anteil an 

Single- und 2 Personenhaushalten, 

alternative Lebens- und Konsumstile 

sowie kulturelle Ausprägungen eine 

wesentliche Rolle. Bedingt hierdurch 

wird die Zahl der Haushalte auf Sicht 

der nächsten 15 bis 20 Jahre in 

Deutschland ebenso weiter ansteigen, 

wie der Pro-Kopf Bedarf an 

Wohnfläche. 

Auch in Bayern werden eher die 

peripheren Regionen mit geringer 

Wirtschaftskraft von den demografischen 

Veränderungen betroffen 

sein. Dem gegenüber wird die 

Bevölkerungsentwicklung in prosperierenden 

Regionen und Gebieten 

mit starker Wirtschaftsstruktur von 

entsprechender Zuwanderung profitieren. 

Mit einer steigenden Zahl von 

Haushalten ist dabei unter anderem 

im Großraum München zu rechnen, 

der durch eine breitgefächerte, 

FOKUS 

exportorientierte Unternehmenslandschaft 

ein hohes Nachfragepotenzial 

aufweist. 

Insgesamt sind Mietwohnungen also 

nach wie vor als wertbeständiges 

Marktsegment mit guten Rentabilitätschancen 

und eher geringen 

Risiken für das eingesetzte Kapital 

zu bewerten. Allerdings werden das 

Marktumfeld mit seinen regionalen 

Ausprägungen sowie demografische 

und gesellschaftliche Veränderungen 

stärker als in der Vergangenheit bei 

wohnungswirtschaftlichen Managemententscheidungen 

zu berücksichtigen 

sein und den Einsatz entsprechender 

Steuerungsinstrumente 

erfordern. 

5

6 

FOKUS 

Strategisches Bestandsmanagement 

zur Steuerung 

unseres Immobilienportfolios 

Zentrales Anliegen der GBWAG ist 

es, auf solider finanzieller Basis 

„Lebensqualität in Wohnräumen” 

zu schaffen. Unser Erfolg und damit 

unsere positiven Geschäftsergebnisse 

hängen vorrangig von der Qualität 

unserer Produkte und Dienstleistungen 

ab. 

Um unseren Mietern auf lange Sicht 

guten und zeitgemäßen Standards 

entsprechenden Wohnraum bieten 

zu können, sehen wir daher eine 

unserer Hauptaufgaben nicht nur 

in der Erhaltung, sondern auch in 

der ständigen Verbesserung unserer 

Wohnungsbestände. Im Rahmen der 

strategischen Neuausrichtung auf 

unsere Kernkompetenz Immobilienmanagement 

wollen wir darüber 

hinaus eine Verjüngung und Erweiterung 

unseres Immobilienportfolios 

erreichen, um hierdurch eine langfristige 

Wertsicherung des Vermögens 

der Unternehmung zu gewährleisten. 

Die GBWAG hat in den letzten Jahren 

immer wieder ihre strategische 

Ausrichtung nachjustiert und die in 

diesem Zusammenhang erforderliche 

Weiterentwicklung ihrer Managementsysteme 

vorangetrieben. Diesen 

Prozess haben wir auch im vergangenen 

Geschäftsjahr weitergeführt. 

Um unser Ziel – ein gesundes Wachstum 

im Immobilienbestand – langfristig 

sicher stellen zu können, haben 

wir unser Augenmerk vor allem auf 

8400 

8300 

8200 

8100 

8000 

518.000 

515.000 

512.000 

509.000 

506.000 

503.000 

500.000 

Wohneinheiten im Bestand 

8316 

2000 

2000 

8387 

8306 

8166 

8328 

2001 2002 2003 2004 

Wohnfläche, eigener Bestand 

Wohnfläche in m 2 

512.006 

509.300 

507.706 

506.140 

517.904 

2001 2002 2003 2004 

vier wesentliche Teilziele gerichtet: 

• Bestandsaufwertung durch Instandhaltung 

und Modernisierung 

• Neubau von Mietwohnungen 

• Zukauf von 

Mietwohnungsbeständen 

• sowie Portfoliobereinigung durch 

gezielten Verkauf. 

Mietwohnanlage Lilienthalstraße, Neubiberg

Die Kernstandorte der GBWAG 

Das Standortkonzept nahm und 

nimmt hierbei im Rahmen einer 

Rendite- und Risikobetrachtung eine 

übergeordnete Stellung ein. Ein 

schneller Marktzugang, aber auch 

die schon angesprochenen regionalen 

und soziodemografischen Aspekte 

waren und sind für die Wahl des 

Standorts von besonderer Bedeutung. 

Entsprechende Analyse- und Bedarfsraster 

aus dem strategischen 

Portfoliomanagement dienen dabei 

als wichtige Grundlage für unternehmerische 

Entscheidungen. 

Der Einsatz entsprechender 

EDV-Tools zur Bestandsaufnahme 

und Standortanalyse 

wurde hierfür weiter 

vorbereitet. 

Kernstandorte der GBWAG 

München 3.470 

Rosenheim/Prien 855 

Erlangen 628 

Fürstenfeldbruck/Puchheim 657 

Nürnberg 470 

Ottobrunn/Neubiberg 437 

Garmisch 392 

Altenerding 122 

Summe Wohnungen 7.031 

Nebenstandorte 

Amberg 317 

Füssen 234 

Schongau/Altenstadt 242 

Regensburg 128 

Miesbach 114 

Regen 106 

Landsberg am Lech 48 

Murnau 43 

Mittenwald 36 

Günzburg 24 

Starnberg 4 

Dachau 1 

Summe Wohnungen 1.297 

Kernstandorte sind danach neben 

unserem traditionellen Standort im 

Großraum München, die Regionen 

Nürnberg/Erlangen sowie Rosenheim 

und Garmisch. Unsere Analyseund 

Bedarfsraster ermöglichen es, 

Standortentscheidungen kontinuierlich 

an den erreichten Ergebnissen 

zu messen, zu optimieren oder gegebenenfalls 

zu korrigieren. 

Günzburg 

Füssen 

Landsberg 

Schongau/ 

Altenstadt 

Fürstenfeldbruck/ 

Puchheim 

Garmisch 

Erlangen 

Nürnberg 

Dem gemäß veräußerten wir im 

Zuge einer Bereinigung unseres 

Immobilienportfolios eine kleine 

Wohnanlage in Flintsbach, die 

unserem Standortkonzept nicht 

mehr entsprach, sowie weitere Wohnungen 

aus unserem Streubesitz. 

Amberg 

Murnau 

Miesbach 

Mittenwald 

Regensburg 

München 

Altenerding 

Ottobrunn/ 

Neubiberg 

Rosenheim/ 

Prien 

Regen 

Wohnungsbestand der GBWAG 

zum 31.12.2004: 8.328 

FOKUS 

7

8 

FOKUS 

Mietwohnanlage An der Ottosäule, Ottobrunn 

Um eine nicht rentierliche Bindung 

von Eigenmitteln zu vermeiden, 

wurde mit der Veräußerung von 

Wohneinheiten in Mietwohnanlagen 

begonnen, die nur zum Teil im 

Eigentum der GBWAG stehen und 

deren Verwaltung sich daher als 

unwirtschaftlich darstellt. Derzeit 

befinden sich 48 Wohnungen aus 

unserer Mietwohnanlage in Ottobrunn, 

An der Ottosäule in der Vermarktung. 

Vorrangige Zielkunden 

sind dabei unsere Mieter. Aber 

auch für Kapitalanleger stellen die 

Wohnungen eine attraktive Ergänzung 

ihres Anlagenportfolios dar. 

Da ein Verkauf von Mietwohnungen 

immer auch Verlust an Mieteinnahmen 

bedeutet, kommt ein derartiger 

Schritt nur dann in Betracht, wenn 

der realisierte Erlös in den Erwerb von 

geeignetem Mietwohnungsbestand 

reinvestiert werden kann. Marktgerechte 

Wohnungsgrößen bzw. 

der vorhandene Wohnungsmix, die 

Ausstattung sowie Lage, Größe und 

Alter der Anlage sind neben der 

nachhaltigen Vermietbarkeit die 

wichtigsten Voraussetzungen für 

einen Kauf. 

Leerstandsquote in % des 

Gesamtwohnungsbestandes 

Durchschnittliche Netto-Kaltmiete 

6,0 

5,5 

5,0 

4,5 

4,0 

1,6 

1,4 

1,2 

1,0 

0,8 

0,6 

0,4 

0,2 

0 

Netto-Kaltmiete in €/m 2 

4,68 4,76 4,89 

2000 

0,8 

2000 

5,14 

5,27 

2001 2002 2003 2004 

Leerstand 

1,6 

1,3 

0,5 

1,0 

2001 2002 2003 2004

Zukauf, Neubau und 

Modernisierungsmaßnahmen 

Unter diesem Gesichtspunkt haben 

wir in Neubiberg an der Lilienthalstraße 

eine Mietwohnanlage mit 

117 freifinanzierten Wohnungen 

und TG-Plätzen erworben. 

Mietwohnanlage Lilienthalstraße, Neubiberg 

Die im Jahr 2002 errichtete Wohnanlage 

überzeugt zum einen durch 

eine ansprechende Architektur von 

Gebäuden und Außenanlagen sowie 

eine sehr gute, modernen technischen 

Standards entsprechende 

Ausstattung. Darüber hinaus wirkte 

sich auch die Lage am südöstlichen 

Gesamtaufwendungen für Instandhaltung, 

Modernisierung, aktivierungspflichtige 

Sanierungen 

Mio. € 

15 

10 

5 

0 

12,9 

2000 

11,6 

11,8 

6,7 

7,2 

2001 2002 2003 2004 

Aufwendungen für Instandhaltung, 

Modernisierung, aktivierungspflichtige 

Sanierungen je m 

30 

25,5 

25 

20 

22,8 23,1 

15 

13,3 14,0 

2000 2001 2002 2003 2004 

2-Wohnfläche 10 

5 

0 

€/m 2 Wohnfläche 

FOKUS 

Stadtrand von München positiv auf 

unsere Kaufentscheidung aus. Mit 

direkter Anbindung an den öffentlichen 

Nahverkehr und unmittelbarem 

Zugang zu den angrenzenden 

Infrastruktureinrichtungen sowie 

Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten 

fügt sich die Anlage gut in unser 

Immobilienportfolio. Entsprechend 

werden wir auch zukünftig eine 

Verjüngung unseres Wohnungsbestandes 

durch Zukauf an unseren 

Kernstandorten anstreben. 

Damit durch unsere Investitionen 

eine nachhaltige Steigerung der 

Ertragskraft erreicht wird, setzen 

unsere Portfoliomanager seit mehreren 

Jahren ein entsprechendes EDV- 

Tool zur technischen Bewertung und 

Analyse unserer Bestände ein. Dabei 

ist im Hinblick auf Alter bzw. Restnutzungsdauer 

der Immobilie zu 

berücksichtigen, ob unter Renditegesichtspunkten 

anstelle einer 

Modernisierung ein Abriss und 

Neubau in Betracht kommt. 

Voraussetzung hierfür ist, dass die 

Belegungsbindung dieser zumeist in 

den 50er und 60er Jahren erbauten 

und mit öffentlichen Mitteln geförderten 

Wohnanlagen ausgelaufen 

ist und ein entsprechendes Baurecht 

besteht. 


9

10 

FOKUS 

Auf Grund solcher Überlegungen 

wurde schon vor einigen Jahren die 

Entscheidung getroffen, unsere in 

den Nachkriegsjahren in München 

Milbertshofen an der Hamburgerund 

Riesenfeldstraße errichtete und 

mit öffentlichen Mitteln geförderte 

Mietwohnanlage abzureißen und 

durch einen Neubau zu ersetzen. 

Eine Modernisierung der Anlage, die 

seinerzeit vor dem Hintergrund des 

bestehenden Wohnungsmangels in 

einfachstem Standard erbaut wurde, 

wäre nur mit erheblichem Aufwand 

möglich gewesen. Von den insgesamt 

135 freifinanzierten Mietwohnungen 

konnten zwischenzeitlich im 1. Bauabschnitt 

bereits 59 Wohnungen vermietet 

werden. Die Fertigstellung 

weiterer 30 Wohneinheiten erfolgt 

voraussichtlich im Mai 2005. 

Mietwohnanlage Birktalstraße, Garmisch 

Mietwohnanlage Hamburger-/Riesenfeldstraße 

Auch der Neubau von 28 freifinanzierten 

Mietwohnungen in Garmisch- 

Partenkirchen an der Birktal-/Fichtackerstraße 

erfolgte nach vorherigem 

Abriss der alten Wohnanlage. 

Die Wohnungen befinden sich seit 

März 2004 in der Vermietung. Die 

Baufertigstellung weiterer 24 freifinanzierten 

Mietwohnungen erfolgt 

im Herbst 2005. 

Beide Neubaumaßnahmen bieten 

unseren Mietern neueste Qualitätsstandards 

zu bezahlbaren Mieten 

und stärken gleichzeitig die Werthaltigkeit 

und Ertragskraft unseres 

Immobilienportfolios.

Der Schwerpunkt unserer 

Modernisierungsmaßnahmen lag in 

2004 auf unseren Mietwohnanlagen 

in München an der Oettingenstraße 

bzw. in Rosenheim an der Wredestraße. 

Beide Anlagen wurden seinerzeit 

mit öffentlichen Mitteln gefördert. 

Eine Belegungsbindung besteht 

zwischenzeitlich nicht mehr. 

Bei der aus dem Jahr 1956 stammenden 

Wohnanlage an der Oettingenstraße, 

die 25 Wohneinheiten umfasst 

und in unmittelbarer Nähe 

zum Englischen Garten gelegen ist, 

wurde der Wohnkomfort durch ein 

Wärmedämmverbundsystem sowie 

den Einbau einer Zentralheizung 

verbessert. Das Dach wurde saniert 

und ebenfalls wärmegedämmt. Eine 

Sanierung der Treppenhäuser und 

Neugestaltung der Eingangsbereiche, 

der Austausch der Fenster sowie die 

Umgestaltung und Aufwertung der 

Außenanlagen erhöhen deutlich die 

Wohnqualität für die Bewohner. 

Die im Jahr 1957 errichtete und aus 

75 Wohneinheiten bestehende Mietwohnanlage 

an der Wredestraße 

wurde ebenfalls mit einem Wärmedämmverbundsystem 

ausgestattet. 

Moderne Balkonverkleidungen, ein 

Neuanstrich von Fassaden und 

Treppenhäusern, der Einbau einer 

Gegensprechanlage sowie der Austausch 

der Wohnungseingangstüren 

waren weitere Maßnahmen zur 

Werterhaltung und Verbesserung 

dieses Objektes. Wegearbeiten im 

Außenbereich werden nach Abschluss 

von Arbeiten an den öffentlichen 

Versorgungsleitungen die Modernisierung 

abrunden. 

Mietwohnanlage Wredestraße, Rosenheim 

Mietwohnanlage Oettingenstraße 

FOKUS 

11

12 

FOKUS 

Eigentums-/Mietwohnanlage Therese-Studer-Straße 

Um die angestrebte Verjüngung und 

Erweiterung unseres Immobilienportfolios 

fortzusetzen, haben wir 

in 2004 an unserem Kernstandort in 

München eine Reihe von Neubaumaßnahmen 

für das Anlagevermögen 

fertig gestellt oder begonnen. 

Voraussetzung für die vorwiegend 

mit Mitteln der einkommensorientierten 

Förderung (EOF) errichteten 

bzw. zu errichtenden Bauvorhaben 

war der Erwerb günstiger Grundstücksflächen 

und die jeweils gute 

Lage innerhalb des Stadtgebietes. 

Dabei ermöglicht es diese Fördersystematik, 

die eine Kombination 

aus Objekt- und Subjektförderung 

darstellt, von den Mietern die örtlich 

durchschnittliche Marktmiete zu 

verlangen. Zusammen mit kürzeren 

Bindungsfristen wirkt sich dies 

begünstigend auf die künftige Entwicklung 

der Sollmieten aus und 

erlaubt es uns zudem, unseren 

Qualitätsanspruch an Wohnraum in 

eine entsprechend gute Ausstattung 

umzusetzen. 

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 

fertig gestellt und an die Mieter 

übergeben wurde unsere Mietwohnanlage 

an der Therese-Studer-Straße 

in München Schwabing-West. Die 

Anlage, die in bester Lage zwischen 

Schwabing und Olympiagelände am 

Rande des neu entwickelten Stadtquartiers 

Am Ackermannbogen 

erbaut wurde, profitiert nicht nur 

von der ausgezeichneten Anbindung 

an vorhandene Infrastrukturein- 

richtungen, sondern auch von den 

vielfältigen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten 

im näheren Umkreis. 

Ein marktgerechter Wohnungsmix 

bietet unseren Mietern ein breites 

Angebot an unterschiedlichem 

Wohnkomfort. 

Garmisch 

Ackermannbogen Nord 

Ackermannbogen Süd 

Arnulfpark 

Hamburger-/Riesenfeldstraße 

Marianne-Brandt-Straße 

Cosimastraße 

München

Ebenfalls attraktiv gelegen ist unsere 

im April 2005 fertig gestellte Mietwohnanlage 

in München Oberföhring 

an der Cosimastraße. 

In direkter Nähe zur Isar sowie zu 

den Einkaufsmöglichkeiten des 

Arabellaparks können unsere Mieter 

die Vorteile einer innenstadtnahen 

Lage mit unmittelbarer Anbindung an 

einen ausgedehnten Grünzug nutzen. 

Insgesamt sehen wir uns für die 

Herausforderungen, die sich sowohl 

aus dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld 

als auch durch die sich ändernden 

Marktbedingungen ergeben, 

gut gerüstet. Mit Hilfe strategischer 

Entscheidungen und dem Einsatz 

moderner Steuerungsinstrumente 

werden wir auch künftig unseren 

Eigentums-/Mietwohnanlage Cosimastraße 

Eigentumswohnanlage Cosimastraße 

Mietern im Rahmen eines angemessenen 

Preis-Leistungsverhältnisses 

„Lebensqualität in Wohnräumen” 

bieten und gleichzeitig den Renditeerwartungen 

unserer Aktionäre entsprechen 

können. 

FOKUS 

13

Dr. Peter Kahn 

Vorsitzender des Aufsichtsrates 

Bericht 

des Aufsichtsrates

Bericht des Aufsichtsrates 

Erschließung Ackermannbogen Nord-Ost, 

Deidesheimer Anger 

Tätigkeitsbericht 

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 

2004 die ihm nach Gesetz und 

Satzung obliegenden Aufgaben 

wahrgenommen, den Vorstand 

überwacht und beratend begleitet. 

Hierzu unterrichtete der Vorstand 

den Aufsichtsrat regelmäßig 

schriftlich durch Quartalsberichte 

(§ 90 Abs. 1 Nr. 3 Aktiengesetz) 

sowie durch ebenfalls vierteljährlich 

erstellte Risikoreports über die Entwicklung 

und Lage der Gesellschaft. 

Im Berichtszeitraum trat der Aufsichtsrat 

zu insgesamt vier Sitzungen 

und weiteren Ausschusssitzungen 

zusammen. Alle wichtigen und genehmigungspflichtigen 

Maßnahmen 

wurden in den Aufsichtsratssitzungen 

beraten. Dabei befasste sich der 

Aufsichtsrat insbesondere mit genehmigungsbedürftigenGrundstücksgeschäften, 

Baumaßnahmen 

und Maßnahmeträgerschaften 

sowie Investitionsplänen, mit wichtigen 

Personalangelegenheiten, der 

Unternehmensstrategie und den 

unternehmerischen Planungen des 

Vorstandes für die folgenden Jahre. 

Einhaltung der Corporate 

Governance-Grundsätze 

Nach den Corporate Governance- 

Grundsätzen der GBWAG achtet 

jedes Aufsichtsratsmitglied darauf, 

dass ihm für die Wahrnehmung 

seines Mandats genügend Zeit zur 

Verfügung steht. Mitglieder des 

Aufsichtsrates, die dem Vorstand 

einer börsennotierten Gesellschaft 

angehören, sollen insgesamt nicht 

BERICHT DES AUFSICHTSRATES 

mehr als fünf Aufsichtsratsmandate 

in konzernexternen börsennotierten 

Gesellschaften wahrnehmen. Im 

Berichtsjahr wurde diesen Vorgaben 

ausnahmslos entsprochen. 

Weiterhin ist im Bericht des Aufsichtsrates 

zu vermerken, wenn ein 

Mitglied des Aufsichtsrates in einem 

Geschäftsjahr an weniger als der 

Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrates 

teilgenommen hat. Die Anwesenheit 

der Aufsichtsratsmitglieder 

in den Aufsichtsratssitzungen betrug 

im Berichtsjahr 94 %. 

Schließlich hat nach den Corporate 

Governance-Grundsätzen der 

GBWAG jedes Aufsichtsratsmitglied 

Interessenkonflikte, insbesondere 

solche, die auf Grund einer Beratung 

oder Organfunktion bei Kunden, 

Lieferanten, Kreditgebern oder 

sonstigen Geschäftspartnern entstehen 

können, dem Aufsichtsrat 

gegenüber offen zu legen. 

Entsprechende Meldungen liegen 

dem Aufsichtsrat nicht vor. 

Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate 

Governance-Grundsätze der GBWAG 

erforderliche Unabhängigkeitserklärung 

des Abschlussprüfers wurde 

vor Unterbreitung des Wahlvorschlags 

in der Hauptversammlung 

eingeholt. Die von der Deutsche 

Baurevision AG abgegebene Erklärung 

entspricht vollumfänglich den 

Vorgaben der Grundsätze. Bedenken 

gegen die Unabhängigkeit der 

Deutsche Baurevision AG bestanden 

nicht. 

15

16 


Zustimmung 

zum Prüfungsergebnis der 

Deutsche Baurevision AG 

Für das Geschäftsjahr 2004 wurden 

dem Aufsichtsrat der Jahresabschluss, 

der Lagebericht, die Prüfungsberichte 

des Abschlussprüfers sowie der 

Gewinnverwendungsvorschlag des 

Vorstandes zur Prüfung vorgelegt. 

Die Deutsche Baurevision AG hat 

den vom Vorstand aufgestellten 

Jahresabschluss und den Lagebericht 

Eigentumswohnanlage Therese-Studer-Straße 

der GBWAG sowie die Buchführung 

der Gesellschaft geprüft und mit 

dem uneingeschränkten 

Bestätigungsvermerk versehen. 

An der Bilanzaufsichtsratssitzung am 

13. Mai 2005 nahm der Abschlussprüfer 

teil, berichtete über die 

wesentlichen Ergebnisse der Prüfung 

und beantwortete die Fragen der 

Mitglieder des Aufsichtsrates. 

Der Aufsichtsrat stimmt dem 

Prüfungsergebnis der Deutsche 

Baurevision AG zu. Nach dem 

abschließenden Ergebnis seiner 

eigenen Prüfung erhebt der Aufsichtsrat 

gegen den Jahresabschluss 

und den Lagebericht der GBWAG 

keine Einwendungen. Er billigt 

den vom Vorstand aufgestellten 

Jahresabschluss, der damit festgestellt 

ist.

Mietwohnanlage Cosimastraße 

Verwendung des Bilanzgewinns 

Mit dem Vorschlag des Vorstandes 

an die Hauptversammlung für die 

Verwendung des Bilanzgewinns 

erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. 

Der Hauptversammlung 

wird dementsprechend vorgeschlagen, 

von dem Bilanzgewinn des 

Geschäftsjahres 2004 in Höhe von 

2.972.519,75 €: 

• eine Bardividende von 0,36 € 

je Inhaber-Stückaktie, d. h. 

2.340.000,00 € auszuschütten, 

• 600.000,00 € in andere Gewinnrücklagen 

einzustellen und 

• 32.519,75 € auf neue Rechnung 

vorzutragen. 

Bericht über die Beziehungen 

zu verbundenen Unternehmen 

Der vom Vorstand nach § 312 

Aktiengesetz zu erstellende Bericht 

über die Beziehungen zu verbundenen 

Unternehmen lag dem 

Aufsichtsrat vor. Die Deutsche 

Baurevision AG nahm an den 

Erörterungen des Aufsichtsrates über 

den Bericht über die Beziehungen zu 

verbundenen Unternehmen teil und 

berichtete über die wesentlichen 

Ergebnisse ihrer Prüfung. 

Der Bericht wurde von der Deutsche 

Baurevision AG geprüft und mit dem 

folgenden Bestätigungsvermerk 


gemäß § 313 Abs. 3 Satz 2 Aktiengesetz 

versehen: 

„Nach unserer pflichtgemäßen 

Prüfung und Beurteilung bestätigen 

wir, dass die tatsächlichen Angaben 

des Berichtes richtig sind und bei den 

im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften 

die Leistung der Gesellschaft 

nicht unangemessen hoch 

war.” 

Der Aufsichtsrat schließt sich nach 

Prüfung des Berichts den Feststellungen 

im Bestätigungsvermerk an. 

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand 

sowie allen Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeitern, durch deren hohes 

Engagement trotz eines wirtschaftich 

schwierigen Umfeldes auch für das 

Geschäftsjahr 2004 ein wiederum 

verbessertes Ergebnis erwirtschaftet 

werden konnte. 

München, im Mai 2005 


Vorsitzender des Aufsichtsrates 

17

Lagebericht 

des Vorstandes 

Dr. Hartmut Danz Margit Dittmann

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 

Erschließung Ackermannbogen Nord-Ost, Deidesheimer Anger 

Deutsche Wirtschaft erholt sich 

nur langsam 

Die seit dem Jahr 2000 anhaltende 

Stagnationsphase der deutschen 

Volkswirtschaft scheint überwunden. 

Erstmals konnte gegenüber dem 

Vorjahr wieder ein Anstieg des 

Bruttoinlandsprodukts um 1,6 % 

verzeichnet werden. Allerdings war 

diese Entwicklung überwiegend 

bedingt durch den starken Exportzuwachs 

insbesondere zu Beginn 

des Jahres. Dem gegenüber blieb 

die Inlandsnachfrage weiterhin 

schwach. Zwar kam es in der 

zweiten Jahreshälfte vorübergehend 

zu einem Anstieg der Ausrüstungsund 

Vorratsinvestitionen, eine 

Trendwende war damit jedoch nicht 

verbunden, vielmehr ging die Zahl 

der Auftragseingänge im Bereich 

der Investitionsgüter bis zum Herbst 

zurück. Auch der private Konsum 

stagnierte weiter. Die anhaltend 

hohe Arbeitslosigkeit, der nur verhaltene 

Anstieg der Nettolöhne, die 

Auswirkungen der Arbeitsmarkt- 

und Gesundheitsreform sowie eine 

nach wie vor hohe Sparquote 

dämpften eine Belebung der privaten 

Konsumausgaben. 

Insgesamt verlief die konjunkturelle 

Erholung im Vergleich zu früheren 

Aufschwungphasen eher gemäßigt. 

Im Hinblick auf die derzeit starke 

Exportabhängigkeit rechnet die 

Mehrheit der Institute für das Jahr 

2005 mit einer weiteren Verlangsamung 

der konjunkturellen Dynamik. 

Begründet wird dies im Wesentlichen 

mit einem erwarteten Nachlassen der 

Auslandsnachfrage, dem keine 

entsprechenden binnenwirtschaftlichen 

Impulse gegenüber stehen. 

Abschwungprozess 

in der Bauwirtschaft hält 

bundesweit an 

Auch in 2004 setzte sich die bereits 

seit mehreren Jahren andauernde 

konjunkturelle Abwärtsentwicklung 

der Bauwirtschaft fort. Die Summe 

der insgesamt getätigten Bauinvesti- 

LAGEBERICHT DES VORSTANDES 

tionen nahm weiter stetig ab. Zum 

Jahresende zeichnete sich ein Rückgang 

gegenüber dem Vorjahr um 

1,5 % auf rd. 207 Mrd. € ab. 

Erheblichen Anteil hieran hatte der 

Wirtschaftsbau mit einem Minus von 

3,8 % sowie die öffentlichen Auftraggeber, 

die angesichts weiterhin 

defizitärer Haushalte ihre Ausgaben 

für öffentliche Bauvorhaben auf rd. 

26,7 Mrd. € (-6,7 %) verringerten. 

Dem gegenüber konnte im Wohnungsbau 

ein leichter Anstieg des 

Bauvolumens um 0,5 % auf 121,7 

Mrd. € verzeichnet werden. 

Diese günstige Entwicklung war im 

Wesentlichen auf die Zunahme der 

Baufertigstellungen im Eigenheimbau 

zurückzuführen, der wie schon 

in 2003 von der anhaltenden 

Diskussion um die Streichung der 

Eigenheimzulage profitierte. Der 

Geschosswohnungsbau blieb hiervon 

unbeeinflusst und verzeichnete einen 

Rückgang des Fertigstellungsvolumens 

um ca. 2,5 % auf 68.500 

Wohnungen. 

19

20 


Insgesamt wurden nach Schätzung 

der Institute in 2004 bundesweit 

lediglich rund 260.000 Wohnungen 

fertig gestellt. Diese Zahl liegt 

deutlich unter der von der Politik 

genannten mittelfristigen Bedarfszahl 

von 300.000 Wohnungen pro Jahr. 

Dabei zeichnet sich anhand der bis 

zum Herbst vorliegenden rückläufigen 

Baugenehmigungszahlen 

bereits jetzt ab, dass sich diese 

Bedarfslücke im Jahr 2005 noch 

vergrößern wird. Diese Entwicklung 

wird zwangsläufig zu einer weiteren 

Verknappung des Angebots und in 

Folge zu steigenden Mieten und 

Immobilienpreisen führen. 

Uneinheitliche Entwicklung des 

regionalen Immobilienmarktes 

Auch in Bayern deutet sich nach den 

derzeit vorliegenden vorläufigen 

Zahlen ein weiterer erheblicher 

Rückgang der Baufertigstellungen 

und Baugenehmigungen im Wohnungsbau 

an. Lediglich in einigen 

kreisfreien Städten und Landkreisen 

zeichnete sich eine gegenläufige 

Entwicklung ab. So konnte München 

eine Zunahme an Baufertigstellungen 

im Wohnungsbau von immerhin 

rund 40 % verzeichnen. 

Die Mieten bewegten sich bis zum 

Herbst 2004 landesweit nur leicht 

rückläufig. Mit -5,3 % fiel dem 


gegenüber in München der Rückgang 

der Mietpreise wesentlich 

deutlicher aus. Allerdings ist hierbei 

zu berücksichtigen, dass sich die 

Mieten seit Jahren auf sehr hohem 

Niveau bewegen. 

Bis 2015 wird in München ein 

weiterer Zuwachs an Einwohnern 

um ca. 39.000 Personen erwartet. 

7.000 Wohnungen werden pro Jahr 

benötigt, um Angebot und Nachfrage 

wenigstens annähernd ausgleichen 

zu können. Angesichts 

dieser Zahlen ist die Politik gefordert, 

insbesondere den Geschosswohnungsbau 

durch entsprechende 

Förderprogramme zu unterstützen.

Unsere Geschäftsfelder 

Das Geschäftsjahr 2004 war vor 

allem geprägt durch die strategische 

Neuausrichtung auf unsere Kernkompetenz 

Immobilienmanagement. 

Ziel unserer mittel- und langfristigen 

Unternehmensstrategie ist es, durch 

geeigneten Zukauf und Neubau eine 

Verbesserung und Verjüngung des 

Gesamtwohnungsbestandes zu 

erreichen. Im Vordergrund steht 

dabei die Konzentration auf erfolgversprechende 

Standorte. Durch den 

Verkauf von Wohnanlagen an 

Standorten, die unseren Portfoliozielen 

nicht mehr entsprechen, 

streben wir eine weitere Stärkung 

unserer Erträge und finanziellen 

Möglichkeiten an. 

Immobilienmanagement 

Portfolioaktivitäten 

Die notwendige Verjüngung unseres 

Wohnungsbestandes setzen wir im 

Rahmen einer zielgerichteten 

Bestandsoptimierung durch Erwerb 

von Wohnanlagen sowie Neubau 

von Mietwohnungen an unseren 

Kernstandorten fort. 

Unter diesem Gesichtspunkt haben 

wir in Neubiberg eine Wohnanlage 

mit 117 freifinanzierten Mietwohnungen 

und Tiefgarage erworben. 

Zur Optimierung unseres Immobilienportfolios 

veräußerten wir im 

Januar 2004 unsere Wohnanlage in 

Flintsbach (16 Wohneinheiten) 

sowie 4 Wohnungen und 5 Garagen 

aus dem Streubesitz. 

Der Gesamtertrag der im abgelaufenen 

Geschäftsjahr getätigten 

Verkäufe aus dem Bestand belief 

sich insgesamt auf 0,9 Mio. €. Der 

im Vorjahr aus dem Verkaufsertrag 

unserer ehemaligen Wohnanlagen 

in Aschaffenburg und Kempten 

gebildete Sonderposten mit Rücklageanteil 

in Höhe von 8,4 Mio. € 

wurde in voller Höhe auf die neu 

erworbene Mietwohnungsanlage 

in Neubiberg übertragen. 

Im Rahmen der Weiterentwicklung 

unseres Standortkonzeptes haben 

wir im abgelaufenen Geschäftsjahr 

an unserem Standort in Nürnberg 

an einem Modellvorhaben der 

Bayerischen Staatsregierung teilgenommen. 

Unter dem Motto „Lebendige 

Wohnquartiere für Jung und Alt” 

(LWQ) soll durch staatliche Förderung 

die Modernisierung und 

damit Werterhaltung kleinerer in 

den Nachkriegsjahren entstandener 

Wohnquartiere unterstützt werden, 

die bereits erkennbare Defizite 

sowohl im technischen Bestand 

der Gebäude als auch im Wohnumfeld 

aufweisen. Landesweit wurden 

8 Projekte, darunter unsere Wohnanlage 

an der Oskar-von-Miller- 

Straße (108 Wohneinheiten), ausgewählt. 

In 2005 wird auf der Grundlage 

der Ergebnisse eines von uns 

bereits durchgeführten Architektenwettbewerbs 

ein Entwicklungskonzept 

erstellt, das die weiteren 

Schritte der Modernisierung festlegt. 

Ziel ist die strukturelle Erneuerung 

der Gebäude und Anpassung an 

aktuelle Mindeststandards. 


Der Beginn der Modernisierungsmaßnahme, 

durch die 85 Wohneinheiten 

mit zeitgemäßem Standard 

entstehen werden, wird voraussichtlich 

im Frühjahr 2006 erfolgen. 


21

22 


Neubau für den eigenen Bestand 

Unsere Neubaumaßnahmen für das 

Anlagevermögen betreffen sowohl 

den Bau öffentlich geförderter wie 

auch freifinanzierter Wohnungen. 

An unserem Kernstandort München 

konnten wir im Rahmen der Einkommensorientierten 

Förderung 

(EOF) entsprechende Grundstücksflächen 

erwerben. Der Neubau 

freifinanzierten Wohnraums wurde 

dadurch möglich, dass sich die 

erforderlichen Grundstücksflächen 

bereits im Eigentum der Gesellschaft 

befanden und vornehmlich nach 

Abriss bereits vorhandener, jedoch 

nicht mehr sanierungswürdiger 

Wohnungsbestände zur Verfügung 

standen. 

Folgende Bauvorhaben wurden 

im Laufe des Geschäftsjahres fertig 

gestellt und zur Vermietung freigegeben 

oder waren im Bau: 

• München Milbertshofen, 

Hamburger- und Riesenfeldstraße: 

2. Bauabschnitt: 30 von insgesamt 

77 freifinanzierten Mietwohnungen, 

Baufertigstellung voraussichtlich 

Mai 2005 

• München Schwabing-West, 

Am Ackermannbogen: 

32 öffentlich geförderte Mietwohnungen 

im 1. Förderweg, 

Erstbezug Dezember 2004 

• Garmisch-Partenkirchen, 

Birktalstraße: 

1. Bauabschnitt: 

28 freifinanzierte Mietwohnungen, 

Erstbezug März 2004 

2. Bauabschnitt: 

Errichtung weiterer 24 

freifinanzierter Wohnungen, 

Baufertigstellung Herbst 2005 

Baustelle Arnulfstraße 

• München Oberföhring, 

Cosimastraße: 

Errichtung von 107 EOF-geförderten 

Mietwohnungen, 

Baufertigstellung April 2005 

Insgesamt konnte gegenüber dem 

Vorjahr ein Anstieg unseres Mietwohnungsbestandes 

um 2 % auf 

8.328 Wohnungen (Vorjahr 8.166) 

erreicht werden. 

Folgende weitere Bestandsbauvorhaben 

wurden in 2004 begonnen 

bzw. geplant: 

• München Maxvorstadt, 

Arnulfstraße: 

106 EOF-geförderte 


Baufertigstellung Mitte 2006 

• München Parkstadt Schwabing, 

Marianne-Brandt-Straße: 



Baubeginn voraussichtlich Juli 2005 


Ackermannbogen Südost 

(Nähe Schwere-Reiter-Straße): 



Baubeginn voraussichtlich Mai 2005 

Ziel auch dieser Maßnahmen ist 

es, unser Immobilienportfolio zu 

erweitern und zu verjüngen, um so 

eine langfristige Wertsicherung zu 

erreichen.


Da mehr als 75 % unseres Wohnungsbestandes 

älter als 30 Jahre 

ist, investierten wir auch im abgelaufenen 

Geschäftsjahr wieder hohe 

Beträge in Instandhaltungs- und 


sowie aktivierungspflichtige Großmodernisierungen 

(7,2 Mio. €, d. h. 

13,95 €/m2 Wohnfläche; Vorjahr 

6,7 Mio. € bzw. 13,29 €/m2 Wohnfläche). 

Die Finanzierung erfolgte 

aus Überschüssen des Immobilienmanagements 

sowie durch geeignete 

Fremdmittel. 

Vermietung 

Die Erstvermietung unserer in 

2003 und 2004 fertig gestellten 

Mietwohnungen entwickelte sich 

erfreulich. Hierdurch konnte die 

Zahl der Neuvermietungen im 

Vergleich zum Vorjahr wiederum 

gesteigert werden. 

Da noch 34 % unserer Wohnungen 

(2.856 WE) einer Preisbindung unterworfen 

sind, ist unser Handlungsspielraum 

im Hinblick auf Mietsteigerungsmöglichkeiten 

zusätzlich 

eingeschränkt. Soweit im Rahmen 

der gesetzlichen Regelungen möglich, 

führten wir bei unseren freifinanzierten 

Wohnungen konsequent Mieterhöhungen 

bis zum Erreichen der 

örtlichen Marktmiete durch. Bis zum 

31.12.2004 konnten wir die durchschnittliche 

Kaltmiete aller unserer 

Wohnungen auf 5,27 €/m2 Wohnfläche 

(Vorjahr 5,14 €/m2 ) steigern. 

Die durchschnittliche Kaltmiete 

unseres freifinanzierten Wohnungsbestandes 

stieg von 5,62 €/m2 Wohnfläche auf 5,71 €/m 2 . 

Durchschnittlich fielen im Berichtsjahr 

Betriebskosten in Höhe von 

1,52 €/m2 Wohnfläche (Vorjahr 

1,58 €/m2 ) sowie Heizkosten in 

Höhe von 0,59 €/m2 Wohnfläche 

(Vorjahr 0,72 €/m2 ) an. 

Zum Bilanzstichtag gehörten insgesamt 

8.328 eigene Wohnungen, 

4.917 Garagen und Abstellplätze 

sowie 36 gewerbliche Einheiten zu 

unserem Bestand. Mit einer Leerstandquote 

von 1,0 % konnten wir 

nahezu Vollvermietung vorweisen. 

Verwaltung von Wohnungseigentum 

und Miethausbesitz Dritter 

Im Rahmen der verwaltungsmäßigen 

Betreuung von Wohnungseigentum 

und Miethausbesitz Dritter verwalteten 

wir zum Bilanzstichtag 

weitere 136 Mietwohnungen 

(Vorjahr 176) und 113 Garagen 

(Vorjahr 152). 

Mietwohnanlage Wredestraße, Rosenheim 


Verwaltung von Treuhandvermögen 

Als Treuhänderin der Bayerische 

Immobilienfonds Nrn. 1 bis 6 und 10 

oblag uns die Bewirtschaftung von 

747 Mietwohnungen einschließlich 

347 Garagen- und 292 Stell- bzw. 

8 Motorradplätzen. 

Die Wohnanlagen befinden sich 

in München, Rosenheim, Fürstenfeldbruck 

und Ottobrunn. Die 

derzeit noch überwiegend öffentlich 

geförderten Wohnungen konnten 

problemlos vermietet werden. Bei 

den Fonds Nrn. 2 bis 6 und 10 wird 

die Belegungs- und Mietpreisbindung 

in einem Zeitraum Ende 2005 bis 

2007 auslaufen. 

Zur Sicherung der langfristigen 

Vermietbarkeit werden hier in den 

nächsten Jahren allerdings hohe 

Instandhaltungsaufwendungen 

erforderlich sein. 

23

24 


Projektentwicklung und 

Baumanagement 

Erfreulich verlief die Vermarktung 

unserer Verkaufsbaumaßnahmen. 

Insgesamt konnten im abgelaufenen 

Geschäftsjahr im Rahmen der 

folgenden Bauvorhaben 127 

Eigentumswohnungen und 14 

Reihenhäuser mit einem Volumen 

von rund 37,5 Mio. € realisiert 

werden: 

• Starnberg, „Carree Central” 

20 von insgesamt 28 im 

2. Bauabschnitt erstellte Eigentumswohnungen 

sowie 1 weitere 

Eigentumswohnung aus dem 

1. Bauabschnitt konnten im 

Berichtsjahr an die Käufer übergeben 

werden. 

• Neuried, „Fliedergarten” 

1. Bauabschnitt: Die letzten 4 

von 17 Reihenhäusern wurden in 

2004 verkauft und an die Käufer 

übergeben. 

Eigentumswohnanlage Cosimastraße 

2. Bauabschnitt: Weitere 5 der 

insgesamt 17 Eigentumswohnungen 

konnten an die Käufer 

übergeben werden. 

3. Bauabschnitt: 20 Reihenhäuser 

wurden im November des Jahres 

fertig gestellt. Der Verkauf von 

13 Häusern war zum Jahresende 

notariell verbrieft. 10 Reihenhäuser 

wurden bereits an die Käufer 

übergeben. 


„Ackermannbogen” 

Alle 30 Eigentumswohnungen, 

davon 21 freifinanziert, 6 im 

Rahmen des München Modells 

und 3 im 3. Förderweg gefördert, 

wurden an die Käufer übergeben. 

• München Oberföhring, 

„Cosimastraße” 

71 der insgesamt 80 Eigentumswohnungen, 

davon 59 frei- 

Reihenhäuser Hofmannstraße, Neuried 

finanziert und 21 im 3. Förderweg 

gefördert, konnten bis Ende 2004 

verkauft und an die Käufer 

übergeben werden. Baubetreuung und Consulting 

Für die Vivico Real Estate GmbH 

haben wir Beratungsleistungen im 

Zusammenhang mit der Projektentwicklung 

von Grundstücksflächen 

in München-Pasing bzw. 

wohnungswirtschaftliche Beratungsleistungen 

für geplante Wohn-, 

Büro- und Hotelimmobilien an 

der Hackerbrücke erbracht. Die 

Beratungsverträge liefen jeweils 

im März 2005 aus. 

Weiterhin erbringen wir für einen 

privaten Bauherrn in Unterschleißheim 

Beratungsleistungen bei der 

Errichtung einer Mietwohnanlage 

mit 37 Wohnungen.

Beteiligungen 

CityTec Maßnahmeträger GmbH 

Seit April 1999 führt unsere Tochtergesellschaft 

CityTec Maßnahmeträger 

GmbH die Erschließung der 

Parkstadt Schwabing durch. Der 

Auftrag umfasst die Planung und 

Herstellung der Straßen und Wege 

sowie der öffentlichen Grünanlagen. 

Mit Ausnahme des Grundstücks für 

den Grünzug Nord, das von der 

Landeshauptstadt München erst 

nach Beendigung des Vertrages mit 

der CityTec geräumt wird, sind alle 

öffentlichen Grünanlagen komplett 

fertig gestellt und an die Stadt 

übergeben. Die Fertigstellung der 

Straßen und Wege wird planmäßig 

und abhängig vom Baufortschritt 

der Hochbauten fortgeführt. Im 

abgelaufenen Geschäftsjahr konnte 

im Wesentlichen die Erschließung 

rund um die Highlight-Towers 

durchgeführt werden. 

Der Maßnahmeträgervertrag würde 

regulär Ende 2005 auslaufen. Die 

betroffenen Grundstückseigentümer 

haben allerdings von der im Vertrag 

vorgesehenen Verlängerungsoption 

um 1 Jahr Gebrauch gemacht. 

Die Fertigstellung der Erschließungsmaßnahme 

Ackermannbogen Nord- 

Ost ist bis auf Restarbeiten abgeschlossen. 

Eine Verlängerung des 

Erschließungsvertrages zur Abwicklung 

der Restarbeiten bis Juni 2005 

wurde mit der Stadt vereinbart. 

Der Auftrag für die Erschließung 

des Areals Ackermannbogen Süd- 

Ost (Nähe Schwere-Reiter-Straße) 

umfasst die Planung und Herstellung 

der öffentlichen Straßen, Wege und 

Grünanlagen. Die Straßenplanung 

wurde von der Landeshauptstadt 

München bereits freigegeben. Mit 

den Bauarbeiten wurde termingerecht 

im Herbst 2004 begonnen. 

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 

wurde mit der CityTec ein Gewinnabführungsvertrag 

geschlossen. 



Die Hauptversammlung hat hierzu 

im Juli 2004 ihre Zustimmung erteilt. 

Der Vertrag ist ab dem Geschäftsjahr 

2004 wirksam. 

Die CityTec konnte das Geschäftsjahr 

2004 mit einem positiven Ergebnis 

von rund 120,3 T€ abschließen. 

Parkstadt Schwabing, 

Zentraler Park 

25

26 


Messestadt Riem, Landschaftspark mit Badesee und Rodelhügel 

MRG Maßnahmeträger 

München-Riem GmbH 

Die Planungs- und Bauleistungen 

für die Erschließungsmaßnahmen 

und Infrastruktureinrichtungen der 

Messestadt Riem, welche unsere 

Beteiligungsgesellschaft im Auftrag 

der Landeshauptstadt München 

erbringt, haben sich, ebenso wie der 

private Wohnungsbau, weiterhin 

planmäßig entwickelt. Im 2. Bauabschnitt 

Wohnen wurden die 

ersten Wohnbauten durch private 

Bauträger fertig gestellt und bezogen. 

Im gewerblichen Bereich 

zeigt sich die kritische Marktsituation 

für Büroimmobilien auch in der 

Messestadt an einer Stagnation 

der Nachfrage in den Gewerbeund 

Kerngebieten. 

Der Schwerpunkt der eigenen 

Planungs- und Bautätigkeit lag in 

der Vorbereitung der Bundesgarten- 

schau 2005 (BUGA) im Landschaftspark, 

in der baulichen Realisierung 

der großen Plätze im 1. Bauabschnitt 

Wohnen und in den Schulbaumaßnahmen 

im 2. Bauabschnitt Wohnen. 

Im Berichtsjahr wurden die Arbeiten 

durch Insolvenzen beauftragter 

Planer und ausführender Firmen 

erschwert. Dadurch wurde ein erhöhter 

Personaleinsatz erforderlich. 

Die Arbeiten am Landschaftspark, 

der einschließlich Rodelhügel und 

Badesee einen wesentlichen 

Bestandteil der vom 28.04. bis 

9.10.2005 stattfindenden BUGA 

darstellt, konnten planmäßig innerhalb 

der Kostenvorgabe weitergeführt 

und trotz der ungünstigen 

Witterung weitgehend termingerecht 

abgeschlossen werden. 

Seit Aufnahme ihrer Tätigkeit im 

August 1994 bis zum Bilanzstichtag 

hat die MRG Aufträge im Wert von 

312,5 Mio. € brutto vergeben und 

Bau- und Planungsleistungen im 

Wert von insgesamt 260,6 Mio. € 

erbracht, davon allein 41 Mio. € 

im Geschäftsjahr 2004. Mehrere 

Einzelmaßnahmen mit einem 

Gesamtvolumen von rd. 5.117 T€ 

wurden gegenüber der Stadt 

München schlussabgerechnet. 

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 

2004 wird ein positives 

Ergebnis aufweisen. 

GbR Neubiberg, 

Kleeblatt I / GbR Oberhaching, 

Grünwalder Weg 

Im Rahmen der Konzentration auf 

unsere Kernkompetenz Immobilienmanagement 

haben wir unsere Beteiligungen 

an der GbR Neubiberg 

und an der GbR Oberhaching veräußert.

Supportbereiche 

IT-Umstellung 

Das Jahr 2004 war im IT-Bereich vor 

allem gekennzeichnet durch den 

Produktivstart des auf SAP basierenden 

wohnungswirtschaftlichen 

Datenverarbeitungssystems 

DKB@win. Insbesondere im Immobilienmanagement 

aber auch im 

Rechnungswesen und in der Baubuchhaltung 

waren erhebliche 

Anstrengungen zur Datenüberleitung 

und Übernahme der Kontensalden 

erforderlich. Nach intensiven Abstimmungen 

mit DKB-IT-Services 

konnten die Nebenkostenabrechnungen 

2003 sowie Mietanpassungen 

erfolgreich durchgeführt werden. 

Qualitätsmanagement 

Im Rahmen der fortlaufenden 

Weiterentwicklung unseres Qualitäts- 

Sozialreport 

Mit Wirkung ab 1.1.2004 vereinbarten 

Vorstand und Betriebsrat 

der GBWAG eine neue Arbeitszeitregelung. 

Danach wurde die 

wöchentliche Arbeitszeit für vollzeitbeschäftigte 

Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter bei gleichzeitigem 

Verzicht auf einen entsprechenden 

Lohnausgleich von 37 auf 38 

Stunden angehoben. 

managements haben wir die infolge 

der IT-Umstellung erforderlichen 

Änderungen und Anpassungen in der 

Ablauforganisation durchgeführt. Die 

Zertifizierung nach ISO 9001:2000 

wurde uns im Rahmen eines Wiederholungsaudits 

durch den TÜV für 

weitere 3 Jahre ohne Beanstandung 

erteilt. 

Controlling 

In 2004 haben wir verstärkt an der 

Qualität unserer Planungsinstrumente 

mit der Zielsetzung gearbeitet, 

strategische und operative Planungsrechnungen 

weiter zu vertiefen und 

in ein schlüssiges Gesamtkonzept zu 

überführen. Dabei haben wir besonderen 

Wert auf die Messbarkeit 

der zu erreichenden Ziele sowie eine 

zeitliche Vorverlagerung des 

bisherigen Planungszyklus gelegt. 

Eine flexible Regelung der täglichen 

Arbeitszeit ermöglicht es den Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern, im 

Rahmen der vereinbarten Sollzeiten 

die Dauer ihres täglichen Arbeitstages 

nach betrieblichen, aber auch 

persönlichen Belangen in erheblichem 

Umfang selbst zu bestimmen. 

Durch hohen Arbeitseinsatz gelang 

es den Mitarbeiterinnen und Mit- 


Das in DKB@win verfügbare 

Controllingmodul, das u. a. die 

Kostenstellenrechnung und Profit- 

Center-Rechnung unterstützt, soll in 

2005 weiter ausgebaut werden. 

Risikomanagement 

Seit Einführung unseres Risikomanagementsystems 

werden 

regelmäßig Risiko-Reports erstellt. 

Dabei werden sämtliche Geschäftsfelder 

im Sinne eines Frühwarnsystems 

auf mögliche Risiken 

untersucht. Im abgelaufenen 

Geschäftsjahr konnten keine 

wesentlichen Risiken identifiziert 

werden. Auch bei einer Kumulation 

von Einzelrisiken sind keine Gefährdungen 

erkennbar, die die wirtschaftliche 

Situation des Unternehmens 

nachhaltig beeinträchtigen 

könnten. 

arbeitern der GBWAG, die besonderen 

Herausforderungen, die sich 

speziell im Zusammenhang mit der 

strategischen Neuausrichtung des 

Unternehmens sowie der Umstellung 

im IT-Bereich ergeben haben, zu 

bewältigen und hierdurch wesentlich 

zu der positiven Unternehmensentwicklung 

im abgelaufenen Geschäftsjahr 

beizutragen. 

27

28 


Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

Die Vermögens-, Finanz- und 

Ertragslage der GBWAG ist geordnet. 

Die Bilanzsumme blieb im Berichtsjahr 

gegenüber dem Vorjahr nahezu 

unverändert (-1,0 Mio. € bzw. 

-0,3 % auf 356,3 Mio. €). Dies 

beruhte zum einen auf erheblichen 

Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand 

sowie zum anderen 

auf den Realisierungen im Bauträgergeschäft. 

Dadurch veränderten sich 

wesentliche Bilanzrelationen. Der 

Anteil des Umlaufvermögens am 

Gesamtvermögen reduzierte sich 

von 19,7 % auf 10,0 %. 

Das Anlagevermögen, die wichtigste 

Position der Aktivseite, macht 

rd. 90,0 % der Bilanzsumme aus 

(Vorjahr 80,3 %) und spiegelt die 

Anlageintensität der Gesellschaft 

wieder. 

Die Eigenmittelquote verringerte sich 

geringfügig aufgrund hoher Risikovorsorgen 

im Bereich der unterlassenen 

Instandhaltung von 27,5 % im 

Vorjahr auf 26,4 % im Berichtsjahr. 

Die Finanzierung von Investitionen 

erfolgte mit geeigneten Fremd- und 

Eigenmitteln. 

Die Zahlungsbereitschaft war jederzeit 

gegeben. 

Der Jahresüberschuss konnte ungeachtet 

schwieriger Marktverhältnisse 

– insbesondere im Bauträgerbereich 

– nicht nur gehalten, 

sondern gegenüber dem Vorjahr 

erneut verbessert werden. 

Mit 6,2 Mio. € liegt der Überschuss 

des abgelaufenen Geschäftsjahrs 

rd. 10 % über dem Vorjahreswert 

von 5,7 Mio. €. 

Über die Beziehungen unserer 

Gesellschaft im Geschäftsjahr 2004 

zu verbundenen Unternehmen haben 

wir einen gesonderten Bericht erstellt, 

der die nachstehende Erklärung 

gemäß § 312 Aktiengesetz enthält: 

„Wir erklären, dass die GBWAG bei 

Die Realisierungen im Bauträgerbereich, 

die Steigerung der Sollmieten 

sowie ein konsequentes 

Kostenmanagement, wodurch die 

Personalaufwendungen stark gesenkt 

und Einsparungen im Sachkostenbereich 

erzielt werden konnten, 

trugen erheblich zu diesem guten 

Geschäftsverlauf bei und erlauben 

weiterhin eine positive Entwicklung 

der Gesellschaft. 

Das erfreuliche Gesamtergebnis 

ermöglicht es Vorstand und Aufsichtsrat, 

für das abgelaufene 

Geschäftsjahr wiederum eine 

Dividende in Höhe von 0,36 € je 

Inhaber-Stückaktie vorzuschlagen. 

Dies entspricht einer Ausschüttung 

von 7,03 % auf das gezeichnete 

Kapital. Das Ergebnis je Aktie beläuft 

sich im abgelaufenen Geschäftsjahr 

auf 0,96 € (Vorjahr 0,87 €). 

Beziehungen zu verbundenen 

Unternehmen 

Mietwohnanlage 


den in diesem Bericht aufgeführten 

Rechtsgeschäften im Geschäftsjahr 

2004 nach den Umständen, die 

uns im Zeitpunkt bekannt waren, 

in dem diese Rechtsgeschäfte vorgenommen 

wurden, eine angemessene 

Gegenleistung erhalten hat. 

Berichtspflichtige Maßnahmen haben 

nicht vorgelegen.”

Aktienkursentwicklung 

Die Aktien der GBWAG wurden 

im abgelaufenen Geschäftsjahr im 

Freiverkehr an der Bayerischen Börse 

in München, der Baden-Württembergischen 

Wertpapierbörse Stuttgart 

sowie an der Börse Berlin und seit 

Februar 2005 auch an der Börse in 

Hamburg gehandelt. 

Der Kurs der GBWAG-Aktie bewegte 

sich im Jahr 2004 weiter stetig nach 

oben. Folgende Anfangs- und Endkurse 

wurden notiert: 

München: 

35,00 €/39,00 € (+ 11,4 %) 

Stuttgart: 

35,00 €/38,50 € (+ 10,0 %) 

Berlin: 

36,26 €/37,73 € (+ 4,1 %) 

Bei 6.500.000 auf den Inhaber 

lautenden Stückaktien entspricht der 

Endkurs in München einer Börsenkapitalisierung 

von 253,5 Mio. €. 

Über einen Zeitraum von 5 Jahren 

betrachtet hat die GBWAG-Aktie 

ihren Wert gehalten. 

Der Kurs der Aktie liegt seit Anfang 

2002 weit über dem Kursverlauf 

des DIMAX, der im Vergleich zur 

GBWAG-Aktie um fast 40 %-Punkte 

nachgegeben hat. 

Unsere Aktie konnte sich damit im 

Branchenvergleich deutlich 

behaupten. 

45,00 

40,00 

35,00 

30,00 

Inhaber-Stückaktien in € 

Aktienkursentwicklung GBWAG 2004 

WPK: 586320 


München Stuttgart Berlin 

Hoch 

39,25 

17.09.04 

Tief 

30,00 

02.04.04 

Toleranz 

30,83% 

25,00 

01.01. 31.03. 29.06. 27.09. 26.12. 

120,00 

110,00 

100,00 

90,00 

80,00 

70,00 

60,00 

50,00 

GBWAG vs. E&G-Dimax, indexiert zum 31.12.1999 

Quelle: Reuters, Bankhaus Ellwanger und Geiger, Stand: 31.12.2004 

GBWAG E&G-DIMAX 

26.12.99 

26.06.00 

26.12.00 

26.06.01 

26.12.01 

26.06.02 

26.12.02 

26.06.03 

26.12.03 

26.06.04 

26.12.04 

29

30 


Corporate Governance-Grundsätze 

Durch die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer 

Corporate 

Governance-Grundsätze, die weitgehend 

auf den Bestimmungen des 

Deutschen Corporate Governance 

Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat 

und Vorstand dazu beitragen, die 

Unternehmensverfassung und 

Unternehmensführung transparenter 

zu machen, Aktionärsinteressen in 

gebotener Weise zu berücksichtigen 

sowie die Unabhängigkeit von 

Aufsichtsräten und Abschlussprüfern 

zu gewährleisten. 

Die Corporate Governance-Grundsätze 

der GBWAG, im Internet 

veröffentlicht unter www.gbwag.de, 

werden regelmäßig auf der Grundlage 

neuer Erfahrungen und gesetzlicher 

Vorgaben vor dem Hintergrund 

unternehmensspezifischer Besonderheiten 

überprüft, bei Bedarf angepasst 

und weiterentwickelt. Der 

deutsche Corporate Governance 

Kodex in der jeweils aktuellen 

Fassung wird hierbei berücksichtigt. 

Eigentumswohnanlage Am Georgenbach, Starnberg 

Aufsichtsrat und Vorstand der 

GBWAG erklären, dass im abgelaufenen 

Geschäftsjahr 2004 den 

im Rahmen einer freiwilligen Selbstverpflichtung 

auferlegten eigenen 

Corporate Governance-Grundsätzen 

entsprochen wurde und zukünftig 

entsprochen wird.

Ausblick 

Angesichts der prognostizierten 

Verlangsamung der konjunkturellen 

Entwicklung befürchtet die deutsche 

Bauindustrie für 2005 einen weiteren 

Umsatzrückgang von 3,5 %. 

Die konjunkturelle Talsohle soll 

frühestens 2006 erreicht sein. 

Niedrige Zuwachsraten des Bruttoinlandsprodukts 

von 1 bis 1,5 % 

werden nicht ausreichen, um der 

Branche neuen Schwung zu verleihen. 

Mit einem geschätzten 

Rückgang der Baugenehmigungen 

in 2005 auf weniger als 250.000 genehmigte 

Wohneinheiten befindet 

sich der Wohnungsbau weiter auf 

Minusrekord-Kurs. Diese Entwicklung 

steht allerdings im Widerspruch zu 

den demografischen Vorhersagen, 

die noch weit mehr als ein Jahrzehnt 

mit einem Anstieg der Zahl der 

Haushalte rechnen. 

Im Rahmen unserer strategischen 

Neuausrichtung werden die 

Steigerung des Unternehmensergebnisses, 

das gesunde Wachstum 

im Immobilienbestand sowie die 

Ressourcenbündelung im Konzern 

unsere Kernziele für 2005 sein. 

Mit Hilfe aktiver Portfoliostrategien 

und der Entwicklung geeigneter 

Standortkonzepte werden wir 

unseren Wohnungsbestand durch 

entsprechenden Zukauf und Neubau 

erweitern und verjüngen. 

Im Zuge einer Portfoliobereinigung 

beabsichtigen wir den Verkauf weiterer 

Wohnanlagen. Ein Verkauf 

kommt allerdings nur in Betracht, 

wenn die Veräußerung unter 

betriebswirtschaftlichen Überlegun- 

Mietwohnanlage Hamburger-/Riesenfeldstraße 

gen zu einem positiven Ergebnis 

führt und die realisierten Erträge 

sinnvoll reinvestiert werden können. 

Gleichzeitig wollen wir auch in 2005 

die Qualität unserer bestehenden 

Wohnanlagen langfristig sicher 

stellen und optimieren. Wir werden 

daher in beträchtlichem Umfang in 

Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

investieren. 

Geplant ist hier u. a. eine größere 

Modernisierungsmaßnahme unserer 

im Jahr 1957 errichteten Mietwohnanlagen 

in München-Schwabing 

an der Kraepelin- sowie an der 

Morawitzkystraße. 

Im Bereich Baumanagement werden 

wir im Frühjahr 2005 mit dem 

3. Bauabschnitt unserer Verkaufsbaumaßnahme 

in Starnberg, 

Am Georgenbach beginnen. 

Die seit Herbst 2004 laufende Vermarktung 

der insgesamt 26 zu 

errichtenden Eigentumswohnungen 


und zwei Gewerbeeinheiten entwickelt 

sich erfreulich. Darüber 

hinaus werden wir den Verkauf noch 

nicht veräußerter Bauträgerobjekte 

vorantreiben. 

Durch konsequenten Einsatz unserer 

Managementsysteme wollen wir 

auch im kommenden Geschäftsjahr 

zu einer stabilen Unternehmensentwicklung 

beitragen. Die Anpassung 

und Optimierung von Verfahrensabläufen, 

insbesondere im Zusammenhang 

mit der Einführung von 

DKB@win, wird dabei noch erhebliche 

Anstrengungen erfordern. 

Im Rahmen der Einführung der 

Bilanzierung nach IAS/IFRS werden 

wir in 2005 in enger Abstimmung mit 

den in den Konzernabschluss der 

Bayerischen Landesbank einzubeziehenden 

Unternehmen einheitliche 

Ansatz- und Bewertungsmaßstäbe 

erarbeiten. Ziel ist die IAS/IFRS- 

Fähigkeit in der laufenden Buchhaltung 

ab 2006 zu erreichen. 

Insgesamt wird im laufenden 

Geschäftsjahr die Konzentration 

auf den eigenen Wohnungsbestand 

sowie die Optimierung der Ergebnisse 

im Vordergrund unserer Geschäftstätigkeit 

stehen. Wir sind zuversichtlich, 

in 2005 wiederum ein gutes 

Unternehmensergebnis zu erreichen. 

München, im April 2005 

Vorstand 

Dr. Hartmut Danz Margit Dittmann 

31

Jahres

abschluss 

Monika Schmittner 

Leiterin Rechnungswesen 

Angelika Bieniasch 

Rechnungswesen 

Oliver Hermann 

Rechnungswesen 

33

34 

JAHRESABSCHLUSS 

Bilanz zum 31. Dezember 2004 der GBWAG 

Aktiva 31.12.2004 31.12.2003 

€ T€ 

A. Anlagevermögen 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 

1. Lizenzen und Software 286.726,21 78 

2. Geleistete Anzahlungen 0,00 325 

286.726,21 403 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 

mit Wohnbauten 282.364.940,93 266.338 

2. Grundstücke mit Geschäfts- u. anderen Bauten 7.241.383,01 7.405 

3. Grundstücke ohne Bauten 2.961.104,06 0 

4. Technische Anlagen und Maschinen 15.130,13 18 

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 494.261,98 645 

6. Anlagen im Bau 21.076.782,19 10.239 

7. Bauvorbereitungskosten 1.112.662,48 317 

8. Geleistete Anzahlungen 3.430.573,14 0 

318.696.837,92 284.962 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 100.000,00 100 

2. Beteiligungen 1.318.344,67 1.304 

3. Wertpapiere des Anlagevermögens 62.633,26 63 

4. Sonstige Ausleihungen 39.545,96 65 

5. Andere Finanzanlagen 8.028,69 56 

1.528.552,58 1.588 

B. Umlaufvermögen 

320.512.116,71 286.953 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 

und andere Vorräte 

1. Grundstücke ohne Bauten 3.010.260,28 4.816 

2. Bauvorbereitungskosten 131.448,00 1.026 

3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 0,00 14.633 

4. Grundstücke mit fertigen Bauten 7.820.849,33 3.033 

5. Unfertige Leistungen 12.370.530,07 13.017 

6. Andere Vorräte 157.916,09 243 

23.491.003,77 36.768 

II. Forderungen u. sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 1.026.077,61 390 

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 1.429.517,00 16.481 

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 47.993,37 25 

4. Forderungen aus anderen Lieferungen 

und Leistungen 51.400,97 116 

5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 562.654,35 529 

6. Forderungen gegen Unternehmen, mit 

denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 34.948,73 39 

7. Sonstige Vermögensgegenstände 2.357.599,76 7.575 

5.510.191,79 25.155 

III. Flüssige Mittel 

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 6.664.389,35 8.293 

35.665.584,91 70.216 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 

Disagio 109.014,23 123 

Bilanzsumme 356.286.715,85 357.292


Passiva 31.12.2004 31.12.2003 

€ T€ 

A. Eigenkapital 

I. Gezeichnetes Kapital 33.280.000,00 33.280 

II. Kapitalrücklagen 3.073.234,90 3.073 

III. Gewinnrücklagen 

1. Gesetzliche Rücklage 5.808.455,71 5.498 

2. Bauerneuerungsrücklage 1.526.490,38 1.526 

3. Andere Gewinnrücklagen 49.480.143,98 45.882 

56.815.090,07 52.906 

IV. Bilanzgewinn 2.972.519,75 3.014 

96.140.844,72 92.273 

B. Sonderposten mit Rücklageanteil 0,00 8.365 

C. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen 17.601.658,00 17.474 

2. Sonstige Rückstellungen 20.573.051,45 13.014 

38.174.709,45 30.488 

D. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 164.217.222,82 146.878 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen 

Kreditgebern 38.083.002,40 40.913 

3. Erhaltene Anzahlungen 14.260.720,74 18.939 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 664.007,03 349 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und 

Leistungen 1.582.225,12 17.253 

6. Sonstige Verbindlichkeiten 3.141.220,00 1.815 

davon aus Steuern: 1.318.356,47 € 

(Vj.: 1.340 T€) 

221.948.398,11 226.147 

E. Rechnungsabgrenzungsposten 22.763,57 19 

Bilanzsumme 356.286.715,85 357.292 

35

36 


Gewinn- und Verlustrechnung der GBWAG 

vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004 

01.01. – 31.12.2004 01.01. – 31.12.2003 

€ T€ 

1. Umsatzerlöse 

a) aus der Hausbewirtschaftung 47.023.385,86 45.537 

b) aus dem Verkauf von Grundstücken 37.511.795,96 27.058 

c) aus Betreuungstätigkeit 415.458,61 289 

d) aus anderen Lieferungen u. Leistungen 232.330,70 246 

85.182.971,13 73.130 

2. Verminderung des Bestandes an zum 

Verkauf bestimmten Grundstücken mit 

fertigen und unfertigen Bauten sowie 

unfertigen Leistungen -10.412.442,25 -4.802 

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 109.684,90 1.092 

4. Sonstige betriebliche Erträge 3.667.112,17 17.676 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen 

und Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung -23.591.002,75 -24.567 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke -22.112.955,81 -20.910 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen 

und Leistungen -117.863,45 -75 

-45.821.822,01 -45.552 

6. Rohergebnis 32.725.503,94 41.544 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter -5.767.650,80 -6.359 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen 

für Altersversorgung und für Unterstützung 

davon für Altersversorgung: 

1.774.205,38 € (Vj.: 1.918 T€) -2.763.517,43 -3.046 

-8.531.168,23 -9.405 

8. Abschreibungen 

a) Abschreibungen auf immaterielle 

Vermögensgegenstände des Anlagevermögens 

und Sachanlagen -6.298.056,48 -6.060 

b) Abschreibungen auf Vermögensgegenstände 

des Umlaufvermögens, soweit diese die in 

der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen 

überschreiten -110.000,00 0 

-6.408.056,48 -6.060 

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.894.121,91 -12.339 

Übertrag 13.892.157,32 13.740


01.01. – 31.12.2004 01.01. – 31.12.2003 

€ T€ 

Übertrag 13.892.157,32 13.740 

10. Erträge aus Beteiligungen 

davon aus verbundenen Unternehmen: 

15.000,00 € (Vj.: 100 T€) 15.000,00 273 

11. Erträge aus anderen Wertpapieren und 

Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 4.310,48 33 

12. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 120.347,57 0 

13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

davon aus verbundenen Unternehmen: 

15.372,51 € (Vj.: 0 T€) 199.227,84 195 

14. Abschreibung auf Finanzanlagen 0,00 -77 

15. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

davon an verbundene Unternehmen: 

1.570,00 € (Vj.: 2 T€) -6.128.945,84 -6.504 

16. Finanzergebnis -5.790.059,95 -6.080 

17. Ergebnis der gewöhnlichen 

Geschäftstätigkeit 8.102.097,37 7.660 

18. Steuern vom Einkommen -1.062.807,60 -1.138 

19. Sonstige Steuern -832.729,43 -861 

20. Jahresüberschuss 6.206.560,34 5.661 

21. Gewinnvortrag 24.259,41 325 

22. Einstellungen in Gewinnrücklagen 

a) in die gesetzliche Rücklage -310.300,00 -283 

b) in andere Gewinnrücklagen -2.948.000,00 -2.689 

-3.258.300,00 -2.972 

23. Bilanzgewinn 2.972.519,75 3.014 

37

Willi Brandner 

Leiter IT und Organisation 

Helmut Aschl 

Leiter Baumanagement 

Tino Schindler 

Controlling und Risikomanagement 

Anhang

Anhang 

1 Allgemeine Angaben 

Der Jahresabschluss der GBWAG 

Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft 

(kurz GBWAG) ist nach den 

Vorschriften des Handelsgesetzbuches 

(HGB) und des Aktiengesetzes 

(AktG) aufgestellt. 

Der Jahresabschluss ist unter teilweiser 

Verwendung des Jahresergebnisses 

nach § 268 Abs. 1 HGB 

aufgestellt und wird in Euro erstellt. 

Ab dem Geschäftsjahr 2004 haben 

wir keinen mit dem Konzernabschluss 

zusammengefassten Anhang mehr 

erstellt. 

2 Bilanzierungs- und 

Bewertungsmethoden 

Die Gliederung des Jahresabschlusses 

folgt der Formblattverordnung für 

Wohnungsunternehmen in der 

Fassung vom 6. März 1987. 

2.1 Anlagevermögen 

Die Grundstücke mit Wohn- und 

Geschäftsbauten sind mit ihren um 

planmäßige Abschreibungen verminderten 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 

bewertet. 

Die planmäßigen Abschreibungen 

der Wohnbauten stellen regelmäßig 

auf eine Nutzungsdauer von 50 bzw. 

80 Jahren ab. Geschäftsbauten werden 

generell mit 2,5 Prozent abgeschrieben. 

Gebäude auf Grundstücken 

mit Erbbaurechten werden 

über die Laufzeit des Erbbaurechts 

abgeschrieben, Außenanlagen linear 

über 10 Jahre. 

Werden Großmodernisierungen 

durchgeführt, die zu einer über den 

ursprünglichen Zustand hinausgehenden 

wesentlichen Verbesserung 

des Gebäudes führen sowie eine 

Anhebung der Mieten im Rahmen 

der gesetzlichen Bestimmungen 

ermöglichen, so werden diese Maßnahmen 

mit ihren Anschaffungsbzw. 

Herstellungskosten aktiviert. 

Die Grundstücke ohne Bauten, die 

Bauvorbereitungskosten und die 

Anlagen im Bau sind zu Herstellungskosten 

bewertet. In die Herstellungskosten 

sind neben den Einzelkosten 

auch angemessene Teile der Gemeinkosten 

für technische und kaufmännische 

Eigenleistungen am Bau einbezogen. 

Kosten der allgemeinen 


ANHANG 

Verwaltung werden nicht aktiviert; 

Finanzierungskosten sind ebenfalls 

nicht angesetzt. 

Die Anschaffungskosten des beweglichen 

Anlagevermögens – einschließlich 

Mietereinbauten – werden 

linear über einen Zeitraum zwischen 

3 und 10 Jahren abgeschrieben. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter 

werden sofort abgeschrieben und 

im Anlagengitter als Abgang ausgewiesen. 

Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme 

der sonstigen Ausleihungen 

zu Anschaffungskosten bzw. mit 

dem niedrigeren beizulegenden Wert 

bilanziert; letztere sind mit dem um 

planmäßige Tilgungen verminderten 

Ausgabebetrag angesetzt. 

39

40 

ANHANG 


2.2 Umlaufvermögen 

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke 

ohne Bauten, Grundstücke 

mit unfertigen und fertigen Bauten, 

unfertigen Leistungen, Bauvorbereitungskosten 

sowie Vorräte sind zu 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 

oder ihrem niedrigeren beizulegenden 

Wert angesetzt. Die 

Herstellungskosten werden dabei 

nach der gleichen Methode wie im 

Anlagevermögen ermittelt. 

Die unfertigen Leistungen enthalten 

im Wesentlichen noch nicht abgerechnete 

Betriebs- und Heizkosten. 

Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände 

sowie flüssige Mittel 

sind grundsätzlich – mit Ausnahme 

des nach versicherungsmathematischen 

Methoden berechneten 

Aktivwertes von Rückdeckungsversicherungen 

– zum Nennwert 

aktiviert. Erkennbaren Ausfallrisiken 

wurde durch Wertberichtigungen 

Rechnung getragen. 

2.3 Rückstellungen 

Bei der Bemessung der Rückstellungen 

ist allen ungewissen Verbindlichkeiten 

und erkennbaren Risiken 

angemessen und ausreichend 

Rechnung getragen worden. 

Die Rückstellungen für Pensionen 

wurden nach versicherungsmathematischen 

Grundsätzen unter Ver-

wendung eines Zinsfußes von 6 

Prozent sowie den Richttafeln 1998 

von Dr. Klaus Heubeck bemessen. 

Die sonstigen Rückstellungen enthalten 

im Wesentlichen unterlassene 

Instandhaltung, noch anfallende 

Baukosten und Gewährleistungen, 

Haftungsrisiken sowie ungewisse 

Verbindlichkeiten. 

2.4 Verbindlichkeiten 

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren 

Rückzahlungsbeträgen passiviert. 

3 Angaben zur Bilanz 

3.1 Anlagevermögen 

Die Gliederung und Entwicklung des 

Anlagevermögens ist im Anlagengitter 

der Folgeseite dargestellt. 

Die Anteile an verbundenen Unternehmen 

betreffen die 100-prozentige 

Beteiligung an der CityTec Maßnahmeträger 

GmbH. 

Unter Beteiligungen werden Anteile 

in Höhe von 62,43 Prozent am 

Bayerischen Immobilienfonds Nr. 6, 

der 50-Prozent-Anteil an der MRG 

Maßnahmeträger München-Riem 

GmbH sowie die 40 Prozent betragende 

Beteiligung an der DTG 

Wohnpark Schlachtensee GmbH i. L. 

ausgewiesen. 

Mietwohnanlage Birktalstraße, Garmisch 

ANHANG 

41

42 

ANHANG 

Entwicklung des Anlagevermögens 

per 31.12.2004 

Immaterielle 

Vermögensgegenstände 

Anschaffungs-/Herstellungskosten 

Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand 

01.01.2004 (+ / ./.) 31.12.2004 

€ € € € € 

Lizenzen und Software 891.689,44 4.956,01 9.080,43 325.379,16 1.212.944,18 

Geleistete Anzahlungen 325.379,16 0,00 0,00 -325.379,16 0,00 

Sachanlagen 

1.217.068,60 4.956,01 9.080,43 0,00 1.212.944,18 

Grundstücke und 

grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 370.917.150,18 17.954.683,15 1.628.291,03 4.867.039,72 392.110.582,02 

Grundstücke mit Geschäftsund 

anderen Bauten 8.138.373,74 0,00 0,00 0,00 8.138.373,74 

Grundstücke ohne Bauten 0,00 2.961.104,06 0,00 0,00 2.961.104,06 

Technische Anlagen 

und Maschinen 353.476,65 1.673,89 0,00 0,00 355.150,54 

Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 3.325.566,52 60.002,74 43.620,19 0,00 3.341.949,07 

Anlagen im Bau 10.238.675,03 15.671.795,39 0,00 -4.833.688,23 21.076.782,19 

Bauvorbereitungskosten 491.234,14 828.637,23 60.502,60 -33.351,49 1.226.017,28 

Geleistete Anzahlungen 0,00 3.430.573,14 0,00 0,00 3.430.573,14 

Finanzanlagen 

393.464.476,25 40.908.469,60 1.732.413,82 0,00 432.640.532,04 

Anteile an verbundenen 

Unternehmen 100.000,00 0,00 0,00 0,00 100.000,00 

Beteiligungen 1.381.272,85 14.571,82 77.500,00 0,00 1.318.344,67 

Wertpapiere des 

Anlagevermögens 62.633,26 0,00 0,00 0,00 62.633,26 

Sonstige Ausleihungen 64.785,58 3.248,86 28.488,48 0,00 39.545,96 

Andere Finanzanlagen 55.529,35 0,00 47.500,66 0,00 8.028,69 

1.664.221,04 17.820,68 153.489,14 0,00 1.528.552,58 

Anlagevermögen insgesamt 396.345.765,89 40.931.246,29 1.894.983,39 0,00 435.382.028,80

ANHANG 

Abschreibungen Buchwert Buchwert 

Stand Zugänge Abgänge Stand Stand Stand 

01.01.2004 31.12.2004 31.12.2004 31.12.2003 

€ € € € € € 

813.660,56 121.637,84 9.080,43 926.217,97 286.726,21 78.028,88 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 325.379,16 

813.660,56 121.637,84 9.080,43 926.217,97 286.726,21 403.408,04 

104.579.484,60 5.796.836,46 630.679,97 109.745.641,09 282.364.940,93 266.337.665,58 

732.871,30 164.119,43 0,00 896.990,73 7.241.383,01 7.405.502,44 

0,00 0,00 0,00 0,00 2.961.104,06 0,00 

335.224,68 4.795,73 0,00 340.020,41 15.130,13 18.251,97 

2.680.640,26 210.667,02 43.620,19 2.847.687,09 494.261,98 644.926,26 

0,00 0,00 0,00 0,00 21.076.782,19 10.238.675,03 

173.857,40 0,00 60.502,60 113.354,80 1.112.662,48 317.376,74 

0,00 0,00 0,00 0,00 3.430.573,14 0,00 

108.502.078,23 6.176.418,64 734.802,76 113.943.694,12 318.696.837,92 284.962.398,02 

0,00 0,00 0,00 0,00 100.000,00 100.000,00 

77.500,00 0,00 77.500,00 0,00 1.318.344,67 1.303.772,85 

0,00 0,00 0,00 0,00 62.633,26 62.633,26 

0,00 0,00 0,00 0,00 39.545,96 64.785,58 

0,00 0,00 0,00 0,00 8.028,69 55.529,35 

77.500,00 0,00 77.500,00 0,00 1.528.552,58 1.586.721,04 

109.393.238,79 6.298.056,48 821.383,19 114.869.912,09 320.512.116,71 286.952.527,10 

43

44 

ANHANG 

3.2 Umlaufvermögen 

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 

und andere Vorräte 

Die unfertigen Leistungen enthalten 

im Wesentlichen noch nicht abgerechnete 

Betriebs- und Heizkosten in 

Höhe von 12.371 T€ (Vj. 12.964 T€). 

Die Forderungen gegen verbundene 

Unternehmen betreffen den Lieferund 

Leistungsverkehr mit einer 

Tochtergesellschaft. 

Die sonstigen Vermögensgegenstände 

enthalten im Wesentlichen 

Forderungen aus Verkäufen von 

Anteilen an Gesellschaften bürgerlichen 

Rechts und Rückkaufswerte 

aus Lebensversicherungen. 1.617 T€ 

betreffen verbundene Unternehmen. 

Die flüssigen Mittel der GBWAG 

entfallen mit 6.639 T€ (Vj. 0 T€) auf 

Guthaben bei verbundenen Unternehmen. 

Forderungen und sonstige 31.12.2004 davon Vorjahr davon 

Vermögensgegenstände Restlaufzeit Restlaufzeit 

T € > 1 Jahr T € > 1 Jahr 

Forderungen aus Vermietung 1.026 - 390 - 

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 1.429 - 16.482 - 

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 48 - 25 - 

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 51 - 116 - 

Forderungen gegen verbundene Unternehmen 563 - 529 - 

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen 

ein Beteiligungsverhältnis besteht 35 - 39 - 

Sonstige Vermögensgegenstände 2.358 506 7.575 7.155 

5.510 506 25.156 7.155 

3.3 Eigenkapital und Sonderposten 

mit Rücklageanteil 

Das Grundkapital in Höhe von 

33.280 T€ ist auf 6.500.000 Stückaktien 

aufgeteilt. 

Der Sonderposten mit Rücklageanteil 

wurde im Vorjahr in Höhe 

von 8.365 T€ gemäß § 281 HGB 

i.V.m. § 6b EStG gebildet und im 

Geschäftsjahr in voller Höhe auf 

Neuinvestitionen übertragen.

3.4 Rückstellungen 

3.5 Verbindlichkeiten 

31.12.2004 Vorjahr 

T€ T€ 

Pensionen 17.602 17.474 

Noch anfallende Baukosten, Gewährleistungen, Einzelrisiken 5.360 2.455 

Instandhaltungsmaßnahmen 11.463 8.022 

Ausstehende Rechnungen 1.242 312 

Jahresabschluss, Hauptversammlung/Veröffentlichung, Steuerberatung 564 442 

Risikovorsorge 1.352 1.253 

Personalverpflichtungen 592 529 

In Ausübung des Bilanzierungswahlrechts 

des § 249 Abs. 1 Satz 3 HGB 

sind 11.163 T€ (Vj. 7.722 T€) 

zurückgestellt. 

Verbindlichkeiten 

Von den Verbindlichkeiten gegenüber 

Kreditinstituten entfallen 161.423 T€ 

(Vj. 0 T€) auf verbundene Unternehmen. 

38.175 30.487 

31.12.2004 davon mit einer Restlaufzeit Vorjahr 

bis 1 Jahr 1 – 5 Jahre über 5 Jahre bis 1 Jahr 

T€ T€ T€ T€ T€ 

ANHANG 

gegenüber Kreditinstituten 164.217 24.210 24.585 115.422 23.238 

gegenüber anderen Kreditgebern 38.083 853 3.079 34.151 952 

aus erhaltenen Anzahlungen 14.261 14.261 0 0 18.939 

aus Vermietung 664 664 0 0 349 

aus Lieferungen und Leistungen 1.582 1.537 45 0 17.200 

Sonstige Verbindlichkeiten 3.141 3.141 0 0 1.467 

221.948 44.666 27.709 149.573 62.145 

Durch Grundschulden sind gesichert: 31.12.2004 

T € 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 146.917 

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 38.079 

184.996 

45

46 

ANHANG 

3.6 Sonstige finanzielle Verpflichtungen 

und Haftungsverhältnisse 

Für die CityTec Maßnahmeträger 

GmbH haftet die GBWAG gegenüber 

den Vertragspartnern auf Erfüllung 

aller Ansprüche aus dem Maßnahmeträgervertrag. 

Auf Grund 

ihrer Stellung als Gesellschafterin 

ist sie verpflichtet, ihren Einfluss 

dahingehend geltend zu machen, 

dass der Maßnahmeträgervertrag 

ordnungsgemäß erfüllt wird. 

Mit Wirkung des Geschäftsjahres 

2004 besteht ein Ergebnisabführungs- 

Treuhandvermögen 31.12.2004 Vorjahr 

T € T € 

Bayerische 

Immobilienfonds 

Grundstücke mit 

Wohnbauten 13.479 13.553 

Sonstige Posten 3.286 2.594 

Mietkautionen 3.575 2.921 

vertrag mit der CityTec Maßnahmeträger 

GmbH. 

Innerhalb der nächsten fünf Jahre 

plant die GBWAG, über die im 

Abschluss berücksichtigten Beträge 

hinaus, rd. 62 Mio. € Instandhaltungs- 

und Modernisierungsausgaben 

für den Immobilienbestand. 

Mit dem verbundenen Unternehmen 

DKB IT-Services GmbH besteht eine 

Vereinbarung zur Software-Überlassung 

und Netzanbindung. Daraus 

resultieren in den kommenden sechs 

Jahren voraussichtlich sonstige finan- 

20.340 19.068 

zielle Verpflichtungen in Höhe von 

insgesamt 1,3 Mio. €. 

Soweit Gemeinschaftsobjekte über 

BGB-Gesellschaften abgewickelt 

werden, steht die GBWAG in der 

persönlichen Haftung. 

Eventualverbindlichkeiten bestehen 

im Rahmen der treuhänderischen 

Verwaltung von Mietkautionen und 

von sieben geschlossenen Immobilienfonds 

(Bayerische Immobilienfonds 

Nr. 1-6 und 10 (8)). Das Treuhandvermögen 

und die Treuhandverpflichtungen 

belaufen sich auf: 

Treuhand- 31.12.2004 Vorjahr 

verpflichtungen T € T € 

Bayerische 

Immobilienfonds 


Zertifikatskapital 5.106 5.133 

Objektfinanzierungsmittel* 

8.330 8.380 

Sonstige Posten 3.329 2.634 

Mietkautionen 3.575 2.921 

* zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders 

20.340 19.068

4 Angaben zur Gewinn- und 

Verlustrechnung 

4.1 Aktivierte Eigenleistungen 

Die aktivierten Eigenleistungen 

betreffen eigene Architekten- und 

Ingenieurleistungen. 

4.2 Sonstige betriebliche Erträge 2004 Vorjahr 

T € T € 

Auflösung von Rückstellungen 1.015 4.397 

Anlageabgänge 933 11.943 

Sonstige Erstattungen/Entschädigungen 606 285 

Erträge aus Tochter-/Beteiligungsgesellschaften 294 416 

Skontoerträge 280 0 

Auflösung von Wertberichtigungen (EWB/PWB) 0 132 

Übrige Erträge 539 503 

3.667 17.676 

4.3 Sonstige betriebliche 2004 Vorjahr 

Aufwendungen T € T € 

Sächliche Verwaltungskosten 644 809 

Zuführungen zu Rückstellungen 884 1.271 

Abschreibungen/Wertberichtigungen 

auf Forderungen 156 542 

Rechts-, Beratungs- und Revisionskosten 727 518 

Interne und externe Kosten 

des Jahresabschlusses und Steuerberatung 385 278 

EDV-Kosten 462 178 

Übrige 636 378 

Einstellung in den Sonderposten 

mit Rücklageanteil 0 8.365 

3.894 12.339 



ANHANG 

47

48 

ANHANG 

5 Sonstige Angaben 

5.1 Angaben zu Gesellschaftern 

(§ 160 Nr. 8 AktG) 

Mit Schreiben vom 28.08.2002 teilte 

die BLB-Beteiligungsgesellschaft Jota 

mbH & Co. KG Nr. 5, München gemäß 

§ 20 Abs. 1, 4 AktG mit, dass 

sie zu mehr als einem Viertel am 

Grundkapital der GBWAG beteiligt 

ist und an der GBWAG eine Mehrheitsbeteiligung 

hält. 

Die Mitteilung wurde am 07.09.2002 

im Bundesanzeiger veröffentlicht. 

Mit Schreiben vom 15.06.2004 teilte 

die BLB Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft 

Jota mbH, München nach 

§ 20 Abs. 5 AktG Folgendes mit: 

"Wechsel der Komplementärin bei 

der BLB-Beteiligungsgesellschaft Jota 

mbH & Co. KG Nr. 5 

Gemäß § 20 Abs. 5 AktG teilen wir 

Ihnen mit, dass die BLB Beteiligungs- 

Verwaltungsgesellschaft Jota mbH 

Nr. 5 vollumfänglich in die Gesellschafterstellung 

der BLB Beteiligungs- 

Verwaltungsgesellschaft Jota mbH in 


mbH & Co. KG Nr. 5 eingetreten ist. 

Somit sind der BLB Beteiligungs- 


auch keine Anteile der BLB-Beteiligungsgesellschaft 

Jota mbH & Co. 

KG Nr. 5 an der GBWAG Bayerische 

Wohnungs-Aktiengesellschaft mehr 

zuzurechnen und hält die BLB 

Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft 

Jota mbH nunmehr weder eine 

Mehrheitsbeteiligung an der GBWAG 

Bayerische Wohnungs-Aktiengesell- 

schaft noch ist sie an deren 

Grundkapital zu mehr als einem 

Viertel beteiligt." 

Die Mitteilung wurde am 25.06.2004 

im elektronischen Bundesanzeiger 

veröffentlicht. 

Mit Schreiben vom 14.06.2004 teilte 

die BLB Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft 

Jota mbH Nr. 5, München 

nach § 20 AktG Folgendes mit: 

"Wechsel des Komplementärs bei 


mbH & Co. KG Nr. 5 

Gemäß § 20 Abs. 1, 4 AktG teilen 

wir Ihnen mit, dass die BLB Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft 

Jota 

mbH Nr. 5 vollumfänglich in 

die Gesellschafterstellung der BLB 


Jota mbH in der BLB-Beteiligungsgesellschaft 

Jota mbH & Co. KG 

Nr. 5 eingetreten ist. Da die BLB- 

Beteiligungsgesellschaft Jota mbH & 

Co. KG Nr. 5 dadurch ein abhängiges 

Unternehmen der BLB Beteiligungs- 


Nr. 5 geworden ist, sind die von der 

BLB-Beteiligungsgesellschaft Jota 

mbH & Co. KG Nr. 5 gehaltenen 

Anteile nach § 20 Abs. 1 Satz 2 

i.V.m. § 16 Abs. 4 AktG der BLB 


Jota mbH Nr. 5 zuzurechnen. Damit 

ist die BLB Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft 

Jota mbH Nr. 5 auch 

ohne Hinzurechnung nach § 20 Abs. 

2 AktG zu mehr als einem Viertel am 

Grundkapital der GBWAG Bayerische 

Wohnungs-Aktiengesellschaft beteiligt 

und hält an der GBWAG 

Bayerische Wohnungs-Aktiengesell- 

schaft ebenso eine Mehrheitsbeteiligung." 

Die Mitteilung wurde am 25.06.2004 




die Bayerische Landesbank, München 

gemäß § 20 Abs. 1, 4 und 5 AktG 

Folgendes mit: 

"Hiermit teilen wir Ihnen gemäß 

§ 20 Abs. 1 und 4 AktG mit, dass 

die BLB-Beteiligungsgesellschaft 

Jota mbH & Co. KG Nr. 5 im Geschäftsjahr 

2004 sowie im Januar 

und Februar des Geschäftsjahres 

2005 von uns abhängig war. Da 

uns somit die von ihr an Ihrer 

Gesellschaft gehaltene Beteiligung 

gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. 

§ 16 Abs. 4 AktG bzw. gemäß § 16 

Abs. 4 AktG zuzurechnen war, 

gehörte uns mittelbar mehr als der 

vierte Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft 

sowie eine Mehrheitsbeteiligung 

an Ihrer Gesellschaft. 

Weiter teilen wir Ihnen hiermit 

gemäß § 20 Abs. 5 AktG mit, dass 

die BLB-Beteiligungsgesellschaft Jota 

mbH & Co. KG Nr. 5 nun nicht mehr 

von uns abhängig ist. Da uns somit 

die von ihr an Ihrer Gesellschaft 

gehaltene Beteiligung jetzt nicht 

mehr zuzurechnen ist, gehört uns 

weder eine Mehrheitsbeteiligung an 

Ihrer Gesellschaft, noch gehört uns 

mehr als der vierte Teil der Aktien 

Ihrer Gesellschaft." 



veröffentlicht.


die Monachia Treuhand-Gesellschaft 

mbH, München gemäß § 20 Abs. 1 

und 4 AktG Folgendes mit: 

"Hiermit teilen wir Ihnen gemäß 

§ 20 Abs. 1 und 4 AktG mit, dass 

uns mittelbar mehr als der vierte 

Teil der Aktien Ihrer Gesellschaft 

5.2 Beteiligungen (§ 285 Nr. 11 HGB) 

Die GBWAG ist an folgenden Unternehmen 

mit mehr als 20 Prozent 

beteiligt: 

5.3 Mitarbeiterzahl 

(§ 267 Abs. 5 HGB) 

Daneben wurden durchschnittlich 

vier Auszubildende beschäftigt. 

sowie eine Mehrheitsbeteiligung an 

Ihrer Gesellschaft gehört, da uns die 

Beteiligung der von uns abhängigen 

BLB-Beteiligungsgesellschaft Jota 

mbH & Co. KG Nr. 5 an Ihrer 

Gesellschaft gemäß § 20 Abs. 1 Satz 

2 i. V. m. § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen 

ist. Die BLB-Beteiligungsgesellschaft 

Jota mbH & Co. KG 

ANHANG 

Nr. 5 ist von der von uns abhängigen 

BLB Beteiligungs-Verwaltungsgesellschaft 

Jota mbH Nr. 5 abhängig." 




Kapitalanteil Eigenkapital Jahresergebnis 

2004 

Firma in % T € T € 

CityTec Maßnahmeträger 

GmbH, München 100,00 128 0 

Bayerischer Immobilienfonds 

Nr. 6, München 62,43 1.898 147 

MRG Maßnahmeträger 

München-Riem GmbH, 

München 50,00 642 258 

TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft 

Dahlemer Weg bR, Berlin 50,00 -1 0 

TGBW Grundstücksentwicklungsgesellschaft 

Jägerndorfer Zeile/Gräfenberger 

Weg bR, Berlin 50,00 55 -18 

DTG Wohnpark 

Schlachtensee GmbH i. L., 

Berlin 40,00 318 9 

2004 Vorjahr 

Angestellte 69 71 

Hausmeister 61 71 

Hilfskräfte 5 5 

135 147 

49

50 

ANHANG 

5.4 Gesellschaftsorgane – 

Vorstand und Aufsichtsrat 

Die Bezüge der Vorstandsmitglieder 

beliefen sich auf 214 T€ bzw. 160 T€. 

Die Vergütungen des Aufsichtsrates 

betrugen 79 T€, die des Beirates 12 T€. 

Die Bezüge ehemaliger Mitglieder 

des Vorstandes sind mit 312 T€ 

anzugeben; die Rückstellungen für 

Pensionszusagen an diesen Personenkreis 

betrugen am Bilanzstichtag 

3.353 T€. 


Mitglieder des Vorstandes: 

Dr. Ing. Hartmut Danz 

Architekt 

Margit Dittmann 

Diplom-Kaufmann 

Mitglieder des Aufsichtsrates: 


Vorsitzender des Aufsichtsrates, 

Stellvertreter des Vorsitzenden 

des Vorstandes der Bayerischen 

Landesbank i.R. 

Dr. Dietrich Wolf 

1. Stellvertreter des Vorsitzenden 

des Aufsichtsrates, 

Mitglied des Vorstandes der 

Bayerischen Landesbank i. R. 

Günther Troppmann 

2. Stellvertreter des Vorsitzenden 

des Aufsichtsrates, 

Vorsitzender des Vorstandes der 

DKB Deutsche Kreditbank AG 

Dieter Burgmer 


Bayerischen Landesbank 

Thomas Dovern * 

Architekt 

Rosa Epperson * 

Kauffrau der Grundstücksund 

Wohnungswirtschaft 

Rudolf Faltermeier 

Vizepräsident des 

Sparkassenverbandes Bayern 

Dr. Rudolf Hanisch 


Bayerischen Landesbank 

Hannelore Panitz * 

Kauffrau der Grundstücksund 

Wohnungswirtschaft 

* Die Arbeitnehmervertreterinnen und 

Arbeitnehmervertreter werden von den 

wahlberechtigten Arbeitnehmerinnen und 

Arbeitnehmern der Gesellschaft gewählt.

6 Erweiterung des Anhangs 

6.1 Ergebnis der Leistungsbereiche 

Die Leistungsbereiche der Gesellschaft 

erbringen unter Einbeziehung 

6.2 Ergebnisverwendungsvorschlag 

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen 

der Hauptversammlung folgende 

Verwendung des Bilanzgewinnes vor: 

der Verrechnung von Verwaltungskosten 

zusammengefasst die im 

Folgenden dargestellten Netto- 

Ergebnisse. 

München, 5. April 2005 

DER VORSTAND 

Dr. Hartmut Danz Margit Dittmann 

2004 Vorjahr 

T€ T€ 

Immobilienmanagement * 3.851 4.184 

Bau- und Verkaufstätigkeit 4.274 31 

Portfoliomanagement 581 3.536 

Ergebnis der betrieblichen Leistungsbereiche 8.706 7.751 

Finanzergebnis 259 -353 

Neutrales Ergebnis -1.695 -600 

Ergebnis vor Ertragssteuern 7.270 6.798 

Körperschaftsteuer -1.063 -1.137 

Jahresüberschuss 6.207 5.661 

* ab 2004 inkl. verwaltungsmäßiger Betreuung 

2004 

T€ 

Ausschüttung einer Bardividende von € 0,36 je Inhaber-Stückaktie. 

Dies ergibt bei 6.500.000 Inhaber-Stückaktien 2.340 

Zuführung zu anderen Gewinnrücklagen 600 

Gewinnvortrag 33 

Bilanzgewinn 2.973 

ANHANG 

51

52 

ORGANIGRAMM 

Organigramm 

Das Organigramm zeigt die Unternehmensstruktur 

der GBWAG mit 

Stabsstellen, Servicebereichen, 

Profitcenter und Beteiligungen, 

die Geschäftsverteilung sowie die 

bereichsspezifische Aufbauorgani- 

Vorstand 

Stabsstellen 

Servicebereiche 

Profitcenter 

Beteiligungen 

sation. Auf Grund der Veräußerung 

unserer Gesellschaftsanteile an der 

GbR Neubiberg und der GbR 

Oberhaching im Berichtsjahr sind 

diese ehemaligen Beteiligungen im 

Organigramm nicht mehr aufgeführt. 

Kaufmännischer Vorstand 

Margit Dittmann 

Vorstand 

Vorstandsbereich Recht und Personal 

Portfolio- und Finanzmanagement 

Controlling und Risikomanagement 

Rechnungswesen IT und Organisation 

Immobilienmanagement 1) 

1) Mitverantwortung des technischen Vorstandes 

im technischen Immobilienmanagement 

Federführung 

Unsere Prokuristen: 

Rupert Breitmoser, Volljurist 

Monika Schmittner, Dipl.-Oeconom 

Klaus Platen, Dipl.-Ing. Architekt 

Projektentwicklung 

und Vertrieb 

MRG 2) 

CityTec 

Technischer Vorstand 

Dr. Hartmut Danz 

Baumanagement 

TGBW 

Dahlemer Weg 

DTG Wohnpark 

Schlachtensee i. L. 

TGBW 

Jägerndorfer Zeile 

2) Vertretung durch den kaufmännischen Vorstand in 

der Gesellschafterversammlung und im Riembeirat

Wir haben den Jahresabschluss 

unter Einbeziehung der Buchführung 

und den Lagebericht der GBWAG 

Bayerische Wohnungs-Aktiengesellschaft, 

München, für das Geschäftsjahr 

vom 1. Januar bis 31. Dezember 

2004 geprüft. Die Buchführung und 

die Aufstellung von Jahresabschluss 

und Lagebericht nach den deutschen 

handelsrechtlichen Vorschriften und 

den ergänzenden Regelungen in der 

Satzung liegen in der Verantwortung 

des Vorstands der Gesellschaft. 

Unsere Aufgabe ist es, auf der 

Grundlage der von uns durchgeführten 

Prüfung eine Beurteilung über 

den Jahresabschluss unter Einbeziehung 

der Buchführung und über 

den Lagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung 

gemäß § 317 HGB unter 

Beachtung der vom Institut der 

Wirtschaftsprüfer festgestellten 

deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 

Abschlussprüfung vorgenommen. 

Danach ist die Prüfung so 

zu planen und durchzuführen, dass 

Unrichtigkeiten und Verstöße, die 

sich auf die Darstellung des durch 

den Jahresabschluss unter Beachtung 

der Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung und durch den Lagebericht 

vermittelten Bildes der 


wesentlich auswirken, mit hinreichender 

Sicherheit erkannt werden. 

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen 

werden die Kenntnisse 

über die Geschäftstätigkeit und über 

das wirtschaftliche und rechtliche 

Umfeld der Gesellschaft sowie die 

Erwartungen über mögliche Fehler 

berücksichtigt. Im Rahmen der 

Prüfung werden die Wirksamkeit 

des rechnungslegungsbezogenen 

internen Kontrollsystems sowie 

Nachweise für die Angaben in 

Buchführung, Jahresabschluss und 

Lagebericht überwiegend auf der 

Basis von Stichproben beurteilt. 

Die Prüfung umfasst die Beurteilung 

der angewandten Bilanzierungsgrundsätze 

und der wesentlichen 

Einschätzungen des Vorstands sowie 

die Würdigung der Gesamtdarstellung 

des Jahresabschlusses und des 

Lageberichts. Wir sind der Auffassung, 

dass unsere Prüfung eine hinreichend 

sichere Grundlage für unsere 

Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen 

Einwendungen geführt. 

BESTÄTIGUNGSVERMERK 

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 

Nach unserer Überzeugung vermittelt 

der Jahresabschluss unter Beachtung 

der Grundsätze ordnungsmäßiger 

Buchführung ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der 


der GBWAG Bayerische Wohnungs- 

Aktiengesellschaft, München. Der 

Lagebericht gibt insgesamt eine 

zutreffende Vorstellung von der Lage 

der Gesellschaft und stellt die Risiken 

der künftigen Entwicklung zutreffend 

dar. 

München, den 5. April 2005 

Deutsche Baurevision 

Aktiengesellschaft 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Dr. Plendl Klinger 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer 

53

54 

AKTIE 

Angaben zur Aktie 

Grundkapital 

33.280.000 € 

Einteilung 

6.500.000 auf den Inhaber lautende 

Stückaktien 

Rechnerischer Nennwert 

5,12 € 

Stimmrecht 

1 Stimme je Aktie 

Wertpapierkennnummer 

586320 

Börsenkürzel 

GWB 

Börsenplätze/Freiverkehr 

Berlin, Hamburg, München, Stuttgart 

Geschäftsjahr 

Kalenderjahr 

Hauptversammlung 

08. Juli 2005 

07. Juli 2006 

Mietwohnanlage Hamburger-/Riesenfeldstraße

Architekten 



Prof. Herbert Meyer-Sternberg, 

Architekt BDA, München 


Birktalstraße, Garmisch 

Dipl. Ing. Eberhard Steinert, 

Architekt, Garmisch 

Eigentums-/Mietwohnanlage 

Therese-Studer-Straße 

Prof. Andreas Meck, Architekt BDA, 

München 

Eigentums-/Mietwohnanlage 

Cosimastraße 

Maier Neuberger 

Partner-Architekten, München 

Reihenhäuser 

Hofmannstraße, Neuried 

Architekturbüro 

Hoffmann Amtsberg, Gräfelfing 

Eigentumswohnanlage 

Am Georgenbach, Starnberg 

Architekten 

Schindhelm-Winter, München 

Parkstadt Schwabing, 

Zentraler Park 

Prof. Rainer Schmidt, 

Landschaftsarchitekt, München 

Erschließung Ackermannbogen 

Nord-Ost, Deidesheimer Anger 

büro freiraum, johann berger, 

Freising 

Messestadt Riem, Landschaftspark 

mit Badesee und Rodelhügel 

Latitude Nord, Gilles Vexlard, Paris 

Heiner Luz, Landschaftsarchitekt 

BDLA, München 

Impressum 

Herausgeber 

GBWAG Bayerische 

Wohnungs-Aktiengesellschaft 

Dom-Pedro-Straße 19 

80637 München 

www.gbwag.de 

Ansprechpartnerin 

Dagmar Petry 

Referentin für Öffentlichkeitsarbeit 

Telefon 089/30617-354 

Telefax 089/30617-355 

info@gbwag.de 

Gesamtherstellung und Gestaltung 

loiperdinger + partner GmbH 

Werbeagentur 

82024 Taufkirchen 

Bilder 

Roland Weegen, (Architektur) 

München 

Alexander Kupka, (Personen) 

München

www.gbwag.de

Geschäftsbericht 2004 - GBW Gruppe

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