Geschäftsbericht 2011 - GBW Gruppe

Geschäfts 

bericht 

2011

Kennzahlen GBW Konzern 2011 

2011 2010 2009 

Ertragskennzahlen 

Umsatzerlöse in Mio. € 205 204 201 

Istmieten in Mio. € 147 145 144 

EBITDA in Mio. € 117 116 120 

EBIT in Mio. € 80 79 82 

EBT in Mio. € 24 21 26 

Konzernergebnis in Mio. € 19 17 21 

Earnings per Share in € 0,35 0,32 0,39 

Bilanzkennzahlen 

Anlagevermögen in Mio. € 1.811 1.801 1.807 

Eigenkapital in Mio. € 369 365 355 

Eigenkapitalquote nach HGB in % 19,6 19,5 18,6 

Eigenkapitalquote zu Marktwerten in %³ 38,6 37,4 36,1 

Bilanzsumme in Mio. € 1.879 1.874 1.912 

Sonstige Finanzkennzahlen 

Funds from Operations (FFO) in Mio. € 38 33 27 

Funds from Operations (FFO) je Aktie in € 0,69 0,61 0,50 

Loan to Value (LTV) in %² 56,5 57,6 60,3 

Vermögensentwicklung 

Net Asset Value (NAV) in Mio. € ³ 945 862 804 

Net Asset Value (NAV) je Aktie in € 17,3 15,8 14,7 

Cash Earnings 

Cash Earnings nach DVFA/SG in Mio. € 55 50 62 

Cash Earnings nach DVFA/SG je Aktie in € 1,01 0,92 1,13 

Aktie GBW AG 

Schlusskurs zum 30.12. (Börse Stuttgart) in € 17,00 13,80 16,50 

Ausschüttung je Aktie in € ¹ 0,12 0,09 0,07 

Anzahl Aktien 54.600.000 54.600.000 54.600.000 

Marktkapitalisierung in Mio. € 928 753 901 

Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen 

Wohneinheiten im Bestand 32.246 32.936 33.283 

Gewerbliche Einheiten 301 298 298 

Garagen und Stellplätze 19.548 19.851 19.840 

Wohnungen im Bau 156 214 184 

Leerstand Wohnen in % zur Wohnfläche 1,65 1,81 1,83 

Mitarbeiter 

Zahl der Mitarbeiter im Jahresdurchschnitt 364 375 387 

Davon angestellt 178 174 161 

Davon gewerblich 186 201 226 

¹ Der Vorschlag zur Ausschüttung der Dividende im Geschäftsjahr 2011 beträgt 6,5 Mio. € (4,9 Mio. € in 2010 und 3,8 Mio. € in 2009). 

² Im Loan to Value (LTV) sind ab dem 30.06.2011 erstmals die selbstgenutzten Immobilien zu fortgeführten Anschaffungskosten und die Anlagen 

im Bau enthalten. 

³ Aufgrund der formalen Erstanwendung bzw. der erstmaligen Veröffentlichung des IFRS-Abschlusses zum 31.12.2011 ergaben sich geringfügige 

Veränderungen in der Berechnungsgrundlage des IFRS-Eigenkapitals zum 31.12.2011 im Vergleich zu den Vorperioden.

Der Freistaat Bayern weist mit 8 %-Punkten über dem 

Bundesdurchschnitt eine überdurchschnittliche Kaufkraft 

auf. Gleichzeitig ist die regionale Kaufkraftspanne 

in Bayern bundesweit die größte. Die Portfoliostrategie 

Standorte der GBW Gruppe 

Miltenberg 

Erlenbach 

Gemünden 

Weilheim- 

Schongau 

der GBW Gruppe trägt diesem Umstand Rechnung, 

indem sie die Wohnungsbestände auf die kaufkraftstärkeren 

Regionen konzentriert und dort ausbaut. 

Kaufkraft 2011 

Kaufkraftindex 

Unter 90 

90 bis unter 94 





110 und mehr 

© 2012 Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg

2011 

Highlights 

JAnuAr 

Investition in München Obersendling 

Die GBW Gruppe beteiligt sich mit dem Kauf eines 

Grundstücks an dem in München-Obersendling entste- 

henden Wohnquartier „Südseite“. Hier entstehen bis 

zum Sommer 2013 insgesamt 71 einkommensorientiert 

geförderte Wohnungen sowie eine in das Gebäude in- 

tegrierte Kindertagesstätte. 

März 

Baustart für 156 geförderte neubauwohnungen 

Gleich auf zwei Großbaustellen in München beginnt die 

GBW Gruppe mit dem Bau von insgesamt 156 einkom- 

mensorientiert geförderten Wohnungen. Bis Herbst 2012 

sollen in den „Nymphenburger Höfen“ in der Maxvor- 

stadt 50 Wohnungen und in den „Welfenhöfen“ in Au/ 

Haidhausen 106 Wohnungen entstehen. 

JulI 

75 Jahre erfolgreicher Wohnungsbau 

Im Beisein des Bayerischen Staatsministers der Finanzen 

Georg Fahrenschon und der Münchner Bürgermeisterin 

Christine Strobl feiert die GBW Gruppe ihr 75-jähriges 

Jubiläum. Der Weg führte das Unternehmen durch die 

Vorkriegsjahre und durch die Jahre der Wohnungsnot 

über den Bauboom im Vorfeld der Olympischen Spiele 

1972 bis hin zum Wandel vom Bauträger zum moder- 

nen Asset- und Propertymanager. 

SEptEMBEr 

Studie zur Wohnungsknappheit in Deutschland 

Die GBW Gruppe legt gemeinsam mit dem Marktfor- 

schungsunternehmen BulwienGesa AG die von der 

GBW Gruppe in Auftrag gegebene Studie zur Woh- 

nungsknappheit in Deutschland vor. Das Ergebnis: Woh- 

nungen werden nicht nur in Süddeutschland knapp,

Brief des Vorstands 2 

Bericht des aufsichtsrats 8 

die aktie/inVestor-relations 14 

Verantwortung und 

Inhalt 

„als ertragsorientierter asset- 

und Propertymanager wollen wir 

zugleich ein Vorbild geben für 

nachhaltigen und sozialen 

wohnungsbau in Bayern.“ 

unternehmensführung 18 

münchen – standortanalYse 

und PersPektiVen für die gBw 24 

interView mit dem 

VorstandsVorsitzenden 34 

konzernlageBericht 38 

konzernaBschluss 76 

Versicherung der 

gesetzlichen Vertreter 98 

BestätigungsVermerk 99 

einzelaBschluss gBw ag 102 

glossar 108

Ernst 

Holland 

Dr. Claus 

Lehner 

Matthias 

Steinhauer 

2 

liebe aktionäre, geschäftspartner und 

freunde der gBw ag, 

sehr geehrte damen und herren, 

die wichtigste Frage, die Sie beim ersten Blick in diesen 

Geschäftsbericht bewegt, ist gewiss diese: War die 

GBW Gruppe auch 2011 wieder erfolgreich? 

Unsere Antwort lautet: Ja! Wir haben die Ziele, die wir 

uns für das vergangene Geschäftsjahr gesteckt haben, 

erreicht – in einigen Bereichen sogar übertroffen: Unser 

Portfolio ist werthaltig und die laufenden Projekte 

konnten wie geplant durchgeführt bzw. abgeschlossen 

werden. Die Strukturen innerhalb der Gruppe haben 

sich weiter verbessert und damit auch die Prozesse. 

Dementsprechend konnten wir uns auch auf der Kostenseite 

Vorteile erarbeiten. Dies alles mündet erneut 

in eine erfreuliche Ertragslage. Der Konzernüberschuss 

2011 beträgt 19,0 Mio. Euro und liegt rund 10 % über 

dem Vorjahreswert. Nachfolgend einige Erläuterungen 

im Einzelnen.

Zunächst zum Portfolio: Auch im vergangenen Jahr haben 

wir intensiv an seiner Werterhaltung bzw. Wertentwicklung 

gearbeitet – über Modernisierung, über gezielte 

Bestandsveräußerung und über das Vorantreiben von 

Neubauprojekten. Für aufwandswirksame Modernisierungs- 

und Instandhaltungsmaßnahmen wendeten wir 

31,0 Mio. Euro auf und liegen damit deutlich über dem 

Vorjahreswert. Die aktivierungspflichtigen Investitionen 

und Modernisierungen lagen bei 12,6 Mio. Euro. 

Die Mittel flossen im Wesentlichen in Projekte in München 

und Nürnberg. Im Zuge der Anforderungen der 

Energieeinsparverordnung 2009 und der für dieses Jahr 

geplanten Neufassung werden wir die Investitionen für 

Modernisierungen in den Jahren 2012 und 2013 noch 

einmal deutlich ausbauen. Die erhöhten Umweltanforderungen 

zwingen uns zu besonderen wirtschaftlichen 

Anstrengungen. Diese können wir nur deshalb meistern, 

weil wir unseren Bestand vorausschauend bewirtschaften 

und in den Strukturen effizient aufgestellt sind. 

Bei den Veräußerungen lagen wir aufgrund einer zurzeit 

hohen Nachfrage auf der Käuferseite über den Planungen. 

Damit konnten wir unser Vorhaben, Bestände 

außerhalb unserer strategischen Kernregionen zu veräußern, 

sehr gut umsetzen. Insgesamt veräußerten wir 

821 Wohnungen im Wert von 37,6 Mio. Euro. 

Auf der anderen Seite konnten wir mit dem Abschluss 

zweier Projekte am Standort München erfolgreich 

modernen neuen Wohnraum schaffen: In Schwabing 

schlossen wir den Bau von 73 einkommensorientiert 

geförderten Wohnungen des Projekts „Leopoldstraße“ 

ab und in München-Fröttmaning stellten wir die verbleibenden 

35 von 144 einkommensorientiert geförderten 

Wohnungen des Projekts „HaidPark“ fertig. Bei den 

Münchener Bauprojekten „Nymphenburger Höfe“ im 

Stadtteil Maxvorstadt (50 Wohnungen) und „Welfenhöfe“ 

im Stadtteil Au/Haidhausen (106 Wohnungen) 

konnte im Jahr 2011 der Rohbau erstellt werden. Neu 

auf den Weg brachten wir im vergangenen Jahr das 

Bauvorhaben „Südseite“ im Stadtteil Obersendling (71 

Wohnungen). Das Gesamtinvestitionsvolumen für die 

in Planung und Bau befindlichen Projekte beträgt rund 

Brief des Vorstands 

52,0 Mio. Euro. Entsprechend unserem strategischen 

Fokus errichten wir auch diese Neubauprojekte im Rahmen 

der Einkommensorientierten Förderung und des 

München Modells. 

Die verstärkten Investitionen in München zeigen, wo 

zurzeit der besondere Schwerpunkt unserer Aufmerksamkeit 

liegt. München ist ein hochattraktiver Standort, 

der für ein Wohnungsunternehmen sehr stabile hohe 

Erträge verspricht und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum 

benötigt. Der Sonderbeitrag in diesem Geschäftsbericht 

– Sie finden ihn auf den Seiten 24 bis 33 – führt 

dies noch einmal vertiefend aus. Neben München 

haben wir aber auch die Regionen Nürnberg/Erlangen, 

Würzburg und Regensburg im Blick. Mittlerweile liegen 

mehr als 50 % unseres Bestands an diesen wirtschaftlich 

starken Standorten mit einer besonders hohen 

Kaufkraft. 

Nun zu unserem Kerngeschäft, der Immobilienbewirtschaftung: 

Hier lag die Entwicklung im Rahmen unserer 

Planungen. Wir freuen uns darüber, dass wir unsere 

operative Leistung erneut steigern konnten. Trotz des 

reduzierten Wohnungsbestands stiegen die Mieteinnahmen 

auf 147,3 Mio. Euro. Dies erreichten wir durch 

eine direkte Kundenbetreuung und eine weiterhin sehr 

niedrige Leerstandsquote. Klammert man Leerstände 

aufgrund von geplanter Modernisierung aus, kann man 

bei unserem Wohnungsbestand beinahe von Vollvermietung 

sprechen. 

Gleichzeitig konnten wir, bei weiterem Ausbau des 

Service, in wesentlichen Kostenpositionen Einsparungen 

erzielen. Voraussetzung dafür war unter anderem 

eine Reihe organisatorischer Umstrukturierungen. Nach 

außen besonders sichtbar ist die Zusammenführung 

der drei Niederlassungen Regensburg, Nürnberg und 

Würzburg zur Niederlassung Nord. Die bisherige Niederlassung 

München führen wir jetzt als Niederlassung 

Süd. Dies vereinfacht unsere Strukturen deutlich und 

ermöglicht uns einheitliche und damit auch effiziente 

Prozesse. Zur besseren Mieterbetreuung führen wir in 

München zu Beginn des zweiten Quartals 2012 ein 

KundenServiceCenter ein. Es wird bis Ende 2012 in 

3

4 

vollem Betrieb sein und unseren Mietern rund um die 

Uhr als Anlaufstelle für Fragen zum Thema Wohnen zur 

Verfügung stehen. 

Und nun zur finanzwirtschaftlichen Situation: Mit dem 

Betriebsergebnis (EBIT) von 80,0 Mio. Euro können wir 

ebenso sehr zufrieden sein wie mit dem Funds from 

Operations (FFO), der in diesem Jahr 37,8 Mio. Euro 

erreichte und sich damit um 13,9 % verbesserte. Unsere 

Finanz- und Vermögenslage bleibt stabil, und auch 

die Liquiditätslage ist weiter komfortabel. 

Wohin führt uns 2012? Wir werden den bewährten 

Weg geradlinig fortsetzen, das heißt die Qualität unseres 

Bestands ausbauen und die Leistungen für unsere 

Mieter weiterentwickeln. Mit dem demografischen 

Wandel werden in den kommenden Jahren auch Themen 

wie altersgerechtes Wohnen in den Vordergrund 

rücken. Auch darauf bereiten wir uns vor. Die angestoßenen 

Bauprojekte werden wir ebenso vorantreiben 

wie die Veräußerung von Beständen außerhalb unserer 

Schwerpunktregionen. Ein Thema, das uns deutlich 

über 2012 hinaus beschäftigen wird, ist das der energetischen 

Modernisierung. Hier werden uns durch die Gesetzgebung 

Vorgaben auferlegt, die hohe Investitionen 

von uns verlangen. Trotz allem gehen wir davon aus, 

dass wir auch dieses Jahr wirtschaftlich erfolgreich 

abschließen werden. 

Unternehmerischer Erfolg ist immer das Resultat guter 

Zusammenarbeit. Auch im vergangenen Jahr konnten 

wir uns auf die Kooperation und das Engagement unserer 

Partner in hohem Maße verlassen – innerhalb der 

Gruppe wie außerhalb. Darüber freuen wir uns. Und 

dafür sind wir dankbar: 

■ Vor allem gilt unser Dank unseren Mietern. Ihre 

Treue als Kunden und ihre sorgsame Pflege der 

Wohnungen sind die zentrale Grundlage für unseren 

langfristigen Erfolg. Unsere Mieter wohnen überdurchschnittlich 

lange bei uns. Dies werten wir als 

besonderes Zeichen ihrer Zufriedenheit. 

■ Sehr verbunden sind wir auch unseren Geschäftspartnern. 

Sie sorgen mit ihrer konstruktiven Zusammenarbeit 

dafür, dass wir alle unsere Vorhaben auf einem 

hohen Niveau umsetzen können. Wir danken unseren 

Finanzierungspartnern, die uns bisher kompetent 

unterstützt haben. Und ein Dank an die zahlreichen 

Partner auf der Immobilienseite – die Dienstleister, 

Handwerker und Hausmeister. 

■ Große Anerkennung sprechen wir auch unseren Mitarbeitern 

aus. Sie sind es, die unsere Vision im Alltag 

mit Leben füllen und entscheidend dazu beitragen, 

dass wir unsere Ziele und Strategien erfolgreich in die 

Tat umsetzen können. Jeder von ihnen ist wichtig – 

auch 2012! 

Inzwischen hat das neue Jahr begonnen und wir beschäftigen 

uns längst mit den neuen Aufgaben. Wir 

freuen uns darauf, auch diese Herausforderungen erfolgreich 

zu meistern. Unsere Projekte sind auf einem 

guten Weg. Dies auch deshalb, weil wir uns darauf verlassen 

dürfen, dass unsere Partner auch in diesem Jahr 

fest an unserer Seite stehen. 

In diesem Sinne grüßen Sie herzlich 

Ernst Holland Dr. Claus Lehner Matthias Steinhauer 

Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands

ernst 

holland 

Vorsitzender des 

Vorstands 

dr. claus 

lehner 

Mitglied des 

Vorstands 

matthias 

steinhauer 

Mitglied des 

Vorstands 

Brief des Vorstands/Porträts 

Verantwortungsbereiche: Strategie, Personal, Public Relations/Investor-Relations, 

Recht, Portfoliomanagement 

laufbahn: 30 Jahre Erfahrung im Immobiliengeschäft; 

Bankausbildung und berufsbegleitendes Studium der 

Betriebswirtschaft; Stationen bei der Bayerischen Vereinsbank, 

der Raiffeisenbank München und einer 

Immobilienleasinggesellschaft; 1987 Wechsel zur Bayerischen 

Landesbank (BayernLB), dort 15 Jahre verantwortlich 

für das Geschäftsfeld Immobilien (Gewerbe- wie 

Wohnimmobilien); 2009 Wechsel in den Vorstandsvorsitz 

der GBW Gruppe 

Verantwortungsbereich: operatives Ressort 

laufbahn: Studium Architektur, Wirtschaftsingenieur- 

wesen und Immobilienökonomie, Promotion im Fach 

Wirtschaftswissenschaften; Berufsstart bei der Deutschen 

Sparkassen-Immobilien-Anlagegesellschaft mbH 

(Despa), anschließend Liegenschaftsdirektor für Johannes 

Fürst zu Waldburg-Wolfegg und Waldsee; weitere 

Stationen bei der Bayerischen Immobilien Gruppe und 

der IC Immobilien Holding AG in Geschäftsleitung bzw. 

Vorstand; aktuell Mitglied der Royal Institution of Chartered 

Surveyors (MRICS) und als Privatdozent tätig 

Verantwortungsbereich: Finanzen 

laufbahn: Studium der Betriebswirtschaft; verschiedene 

Stationen im HOCHTIEF-Konzern, seit 1992 in kaufmännischen 

Führungsfunktionen, Mitte 2003 Übernahme 

der Bereichsleitung Central Eastern Europe für 

die HOCHTIEF Construction AG und Eintritt in die 

Geschäftsführung der HOCHTIEF Polska Sp.z o.o., 

Warschau; anschließend Geschäftsführer der HOCH- 

TIEF Projekt entwicklung GmbH sowie parallel Mitglied 

der Bereichsleitung HOCHTIEF Real Estate 

5

Gesunde Quartiers 

Vorausschauende Pla 

Zu Hause fühlen Faire

Bezahlbaren wohnraum schaffen 

Die GBW Gruppe leistet einen ganz wesentlichen 

Beitrag zum sozialen Wohnen in Bayern. Im Ge- 

schäftsjahr 2011 haben wir insgesamt rund 73 Mio. 

Euro in Neubau, Instandhaltung und Modernisierung 

investiert. 

strukturen Freiraum 

nung Dazugehören 

Mieten Perspektiven

8 

Bericht des aufsichtsrats an die hauptversammlung 

i. tätigkeitsbericht 

Bericht 

laufbahn: Jurastudium; Durchlauf beruflicher Stationen 

bei der Bayerischen Vereinsbank, der Hypo Vereinsbank 

und der BayernLB; seit 2009 Mitglied des 

dr. edgar 

Vorstands der BayernL; seit Mai 2011 stellvertretender 

zoller 

Vorsitzender des Vorstands der BayernLB, dort verant- 

Vorsitzender des 

wortlich für das Geschäftsfeld „Immobilien, Sparkassen 

Aufsichtsrats 

und Verbund“ für die BayernLabo sowie seit November 

2010 für die LBS; Lehrbeauftragter am Lehrstuhl Bauprozessmanagement 

und Immobilienentwicklung LBI 

der Technischen Universität München. 

Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr 2011 die ihm nach 

Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen, 

den Vorstand beratend begleitet und dessen 

Geschäftsführung überwacht. Der Vorstand hat den 

Aufsichtsrat durch schriftliche Quartals- und Risikoberichte 

sowie in mündlichen Vorträgen über die Lage und 

Entwicklung der GBW AG und ihrer Konzerngesellschaften 

unterrichtet. 

Alle wichtigen und zustimmungspflichtigen Maßnahmen 

wurden in den Aufsichtsratssitzungen beraten. Zu 

den Themenschwerpunkten des Berichtsjahres im Aufsichtsrat 

gehörten die Konzernstrategie und die Unternehmensplanung 

des Vorstands für die folgenden Jahre, 

Finanz- und Investitionspläne, Portfolioaktivitäten 

sowie Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, Fragestellungen 

aus dem Bereich der Internen Revision 

und Personalangelegenheiten. 

Weiterhin hatte sich der Aufsichtsrat mit den Anfechtungsklagen 

zweier Aktionäre gegen den in der Hauptversammlung 

vom 19.05.2011 gefassten Zustimmungsbeschluss 

zum Gewinnabführungsvertrag zwischen 

GBW AG und GBW Niederbayern und Oberpfalz 

GmbH zu befassen. Im Rahmen eines am 08.09.2011 

vor dem Landgericht München geschlossenen Vergleichs 

konnte eine endgültige Beilegung der Rechtsstreitigkeiten 

und eine Rücknahme der Klagen erreicht 

werden. Der Prozessvergleich sowie die darin erteilten 

weiteren Informationen zum Gewinnabführungsvertrag 

wurden am 20.09.2011 im elektronischen Bundesanzeiger 

bekannt gemacht. 

In dem von der GBW AG beantragten Freigabeverfahren 

gemäß § 246 a AktG stellte das Oberlandesgericht 

München mit Beschluss vom 17.08.2011 fest, dass die 

anhängigen Anfechtungsklagen der Eintragung des Gewinnabführungsvertrages 

nicht entgegenstehen, da die 

Kläger nicht über das notwendige Quorum eines anteiligen 

Betrages von mindestens 1.000 Euro verfügen. 

Der Gewinnabführungsvertrag wurde am 22.08.2011 

im Handelsregister eingetragen. 

Darüber hinaus lagen dem Aufsichtsrat folgende Themen 

zur Beschlussfassung vor: 

■ Erwerb von Minderheitsanteilen an der GBW 

Franken GmbH 

■ Änderung der Geschäftsordnung des Aufsichtsrats 

(Erweiterung des Aufgabenkatalogs des Prüfungsausschusses 

gemäß § 107 Abs. 3 Satz 2 AktG)

■ Änderung der Geschäftsordnung des Vorstands 

(Anpassung des Katalogs der zustimmungspflichtigen 

Geschäfte) 

■ Umsetzung der Ergebnisse der Selbstevaluation des 

Aufsichtsrats 

Für zusätzliche Prüfungsmaßnahmen wie die Einsichtnahme 

in die Unterlagen der GBW AG und ihrer Konzerngesellschaften 

oder die Beauftragung besonderer 

Sachverständiger bestand kein Anlass. 

Der Aufsichtsrat trat in jedem Quartal zu je einer Sitzung 

zusammen. Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss 

gebildet, der im Berichtsjahr zweimal tagte. 

ii. Jahresabschluss der gBw ag 

und konzernabschluss 

Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den 

vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und Konzernabschluss, 

den Lagebericht und Konzernlagebericht 

sowie die Buchführung der GBW AG und ihrer Konzerngesellschaften 

geprüft und mit dem uneingeschränkten 

Bestätigungsvermerk versehen. Unter Berücksichtigung 

des Prüfungsberichts der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

führte der vom Aufsichtsrat gebildete 

Prüfungsausschuss eine Vorprüfung des Jahresabschlusses 

und Konzernabschlusses sowie der Lageberichte 

durch. An der Sitzung des Prüfungsausschusses nahm 

auch der Abschlussprüfer teil und unterstützte den Ausschuss 

bei der Prüfung der Unterlagen. 

In der Bilanzaufsichtsratssitzung am 14.03.2012 berichtete 

der Vorsitzende des Prüfungsausschusses dem Aufsichtsrat 

über die wesentlichen Ergebnisse der Vorprüfung des 

Ausschusses. Der Vorstand und der Ab schlussprüfer, 

der ebenfalls an der Bilanzaufsichtsratssitzung teilnahm, 

beantworteten die Fragen der Mitglieder des Aufsichtsrats. 

Der Aufsichtsrat stimmt dem Prüfungsergebnis der 

KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu. Nach dem 

abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung erhebt 

Bericht des Aufsichtsrats 

der Aufsichtsrat gegen den Jahresabschluss und Konzernabschluss, 

den Lagebericht und Konzernlagebericht 

keine Einwendungen. Er billigt den vom Vorstand aufgestellten 

Jahresabschluss und Konzernabschluss. Der Jahresabschluss 

der GBW AG ist damit festgestellt. 

iii. Verwendung des Bilanzgewinns 

Der Aufsichtsrat erklärt sich mit dem Vorschlag des Vorstands 

an die Hauptversammlung über die Verwendung 

des Bilanzgewinns einverstanden. Der Aufsichtsrat wird 

der Hauptversammlung entsprechend vorschlagen, von 

dem Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2011 in Höhe 

von 40.193.417,34 Euro 

■ eine Dividende von 0,12 Euro je Inhaber-Stückaktie, 

d. h. 6.552.000,00 Euro, auszuschütten 

■ und 33.641.417,34 Euro als Gewinn vorzutragen. 

iV. Bericht über die Beziehungen 

zu verbundenen unternehmen 

Der vom Vorstand nach § 312 AktG zu erstellende 

Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen 

lag dem Aufsichtsrat vor. Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

nahm an den Erörterungen 

des Aufsichtsrats über den Bericht über die Beziehungen 

zu verbundenen Unternehmen teil und berichtete 

über die wesentlichen Ergebnisse ihrer Prüfung. 

Der Bericht wurde von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

geprüft und mit dem folgenden Bestätigungsvermerk 

gemäß § 313 Abs. 3 AktG versehen: 

„Nach unserer pflichtgemäßen Prüfung und Beurteilung 

bestätigen wir, dass 

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind, 

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die 

Leistung der GBW AG nicht unangemessen hoch war.“ 

9

10 

Der Aufsichtsrat schließt sich nach Prüfung des Berichts 

den Feststellungen im Bestätigungsvermerk an. Der 

Aufsichtsrat erklärt, dass nach dem abschließenden Ergebnis 

seiner Prüfung keine Einwendungen gegen die 

Erklärung des Vorstands am Schluss seines Berichts gemäß 

§ 312 AktG zu erheben sind. 

V. einhaltung der 

corporate-governance-grundsätze 

Gemäß Ziffer 5.4.3 der Corporate-Governance- 

Grundsätze der GBW AG achtet jedes Aufsichtsratsmitglied 

darauf, dass ihm für die Wahrnehmung seines 

Mandats genügend Zeit zur Verfügung steht. Aufsichtsratsmitglieder, 

die dem Vorstand einer börsennotierten 

Gesellschaft angehören, sollen insgesamt nicht mehr als 

fünf Aufsichtsratsmandate in konzernexternen börsennotierten 

Gesellschaften wahrnehmen. Diesen Vorgaben 

wurde von den Aufsichtsräten der GBW AG im Jahr 

2011 ausnahmslos entsprochen. 

Hat ein Aufsichtsratsmitglied im Berichtsjahr an weniger 

als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen, 

so ist dies im Bericht des Aufsichtsrats zu vermerken. 

2011 hat kein Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft 

an weniger als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen 

teilgenommen. Die Anwesenheit der Aufsichtsratsmitglieder 

in den Aufsichtsrats- und Prüfungsausschusssitzungen 

betrug im Berichtsjahr rund 90 %. 

Jedes Aufsichtsratsmitglied ist dem Unternehmensinteresse 

verpflichtet. Interessenkonflikte, die insbesondere 

aufgrund einer Beratung oder Organfunktion bei 

Kunden, Lieferanten, Kreditgebern oder sonstigen Geschäftspartnern 

entstehen können, sind dem Aufsichtsrat 

gegenüber offenzulegen. Entsprechende Meldungen 

lagen dem Aufsichtsrat im Berichtsjahr nicht vor. 

München, im März 2012 

Dr. Edgar Zoller 

Vorsitzender des Aufsichtsrats 

Die nach Ziffer 7.2.1 der Corporate-Governance-Grundsätze 

der GBW AG erforderliche Unabhängigkeitserklärung 

des Abschlussprüfers wurde vor Unterbreitung 

des Wahlvorschlags in der Hauptversammlung eingeholt. 

Die von der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

abgegebene Erklärung entspricht vollumfänglich 

den Vorgaben der Grundsätze. Bedenken gegen die 

Unabhängigkeit der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

bestanden nicht. 

Vi. Personalien 

Herr Stefan Ermisch, vormals Stellvertreter des Aufsichtsratsvorsitzenden 

der GBW AG, hat sein Aufsichtsratsmandat 

mit Ablauf des 30.04.2011 niedergelegt. 

Die Hauptversammlung hat am 19.05.2011 Herrn Stephan 

Winkelmeier für den Rest der Amtszeit von Herrn 

Stefan Ermisch bis zum Ablauf der Hauptversammlung, 

die über die Entlastung für das Geschäftsjahr 2012 beschließt, 

in den Aufsichtsrat gewählt. Herr Stephan 

Winkelmeier wurde im Anschluss vom Aufsichtsrat 

durch Umlaufbeschluss zum stellvertretenden Aufsichtsratsvorsitzenden 

gewählt. 

Herr Winkelmeier ist seit Juli 2010 Mitglied des 

Vorstands der BayernLB und hat im Mai 2011 die 

Nachfolge von Herrn Stefan Ermisch als Finanzvorstand 

angetreten. Herr Winkelmeier verfügt über breitgefächerte 

Kenntnisse und Erfahrungen in den Bereichen 

Finanzanalyse und Risikocontrolling und ist langjährig 

mit Fragen der Konzernsteuerung vertraut. 

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand der GBW AG und 

allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GBW 

Gruppe für ihren engagierten Einsatz und die im Berichtsjahr 

geleistete Arbeit, durch die im Geschäftsjahr 

2011 ein erneut gutes Ergebnis erreicht werden konnte.

Bericht des Aufsichtsrats/Porträts 

mitglieder des aufsichtsrats 

■ dr. edgar zoller 


Mitglied des Vorstands der Bayerischen Landesbank 

(bis 30.4.2011) 

Stellvertretender Vorsitzender des Vorstands der 

Bayerischen Landesbank (ab 1.5.2011) 

■ stefan ermisch 

Stellvertreter des Vorsitzenden des Aufsichtsrats 



Bayerischen Landesbank (bis 30.4.2011) 

■ stephan winkelmeier 


(ab 19.5.2011) 


■ Prof. rudolf faltermeier 

Rechtsanwalt und Steuerberater 

Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern 

■ heinz-werner götz 

Verbandsdirektor i. R. 

■ georg Jewgrafow 

Bankdirektor bei der Bayerischen Landesbank 

■ dr. dirk matthey 

Finanzvorstand der IVG Immobilien AG i. R. 

11

Wirtschaftlichkeit 

Ökologische Verant 

Umweltstandards 

12 

energieeffizient bauen und sanieren 

Wir stellen bei unseren Projekten hohe Anforderungen 

an uns selbst: Modern, hochwertig ausgestattet und 

energieeffizient sollen unsere Wohnungen sein. Diesen 

Anforderungen werden wir durch die konsequente 

Umsetzung der Strategie „Qualität vor Quantität“ 

gerecht. So schützen wir auch unsere Umwelt und 

stellen sicher, dass die Nebenkosten für unsere Mieter 

im Rahmen bleiben.

Energieeffizienz 

wortung Sanierung 

Neubauprojekte 

13

14 

die aktie/investor-relations 

Die Entwicklung an den Aktienmärkten war im Jahresverlauf 

2011 stark von der Verunsicherung vieler 

Marktteilnehmer im Zuge der sich abzeichnenden Konjunkturabkühlung 

sowie von den Risiken aus der Staatsschuldenkrise 

in mehreren Euro-Ländern geprägt. Während 

sich der Deutsche Aktienindex DAX in der ersten 

Jahreshälfte überwiegend deutlich oberhalb von 7.000 

Punkten bewegte, gab er in den ersten Wochen des 

zweiten Halbjahres deutlich nach und ging in der Folge 

bis auf einen Tiefststand von knapp über 5.000 Punkten 

zurück. Zum Jahresende hin konnten die Verluste zum 

Teil wieder ausgeglichen werden. Allerdings erreichte 

der Index nicht annähernd wieder das Niveau des ersten 

Halbjahres und schloss zum Jahresende bei knapp 

5.900 Punkten. Der deutsche Immobilienaktienmarkt 

konnte sich von dieser Entwicklung nicht entkoppeln; 

er präsentierte sich aber insgesamt relativ robust. Der 

Immobilienaktienindex DIMAX tendierte überwiegend 

seitwärts; über das Jahr gesehen gab er insgesamt leicht 

nach. 

Der Kurs der GBW-Aktie bewegte sich im ersten Halbjahr 

2011 überwiegend in der Spanne zwischen 13,00 

Euro und 15,00 Euro. Im November verzeichnete der 

Kurs einen deutlichen Anstieg und kletterte bis auf 

17,95 Euro. In den folgenden Wochen bis zum Jahresende 

sank er noch einmal leicht auf 17,00 Euro ab. 

Zum 31.12.2011 wurden die Aktien der GBW AG zu 

rund 92 % von der Bayerischen Landesbank gehalten. 

Die übrigen Aktien befanden sich im Streubesitz. Im 

Vergleich zum Vorjahr blieb die Aktionärsstruktur damit 

unverändert. 

Der Funds from Operations (FFO) je Aktie, bereinigt um 

Ergebnisse aus dem Portfoliomanagement und Sondereffekte, 

beläuft sich für das Geschäftsjahr 2011 auf 

0,69 Euro (Vorjahr: 0,61 Euro). Für das Geschäftsjahr 

2011 ergibt sich ein Gewinn je Aktie von 0,35 Euro 

(Vorjahr: 0,32 Euro). Der Nettovermögenswert (Net 

Asset Value bzw. NAV) je Aktie, der zum Jahresende 

2010 bei rund 15,80 Euro gelegen hatte, stieg im Jahresverlauf 

2011 bis auf 17,30 Euro an. 

Im Jahresabschluss weist die GBW AG für das Jahr 2011 

einen Bilanzgewinn von 40,193 Mio. Euro aus. Auf 

dieser Grundlage schlagen Vorstand und Aufsichtsrat 

der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Bardividende 

von 0,12 Euro je Inhaber-Stückaktie vor. Bei 

insgesamt 54.600.000 Inhaber-Stückaktien ergibt sich 

daraus eine Gesamtausschüttung von 6,552 Mio. Euro. 

Damit setzt das Unternehmen seine Politik fort, die Aktionäre 

über eine angemessene Dividende kontinuierlich 

am Unternehmensertrag zu beteiligen. 

regelmäßige information der aktionäre 

Entsprechend dem hohen Stellenwert, den eine transparente 

und offene Kommunikation für die GBW Gruppe 

hat, informieren wir unsere Aktionäre regelmäßig 

über die Entwicklung der Gesellschaft. Dies geschieht in 

erster Linie über Aktionärsbriefe beziehungsweise seit 

Sommer 2011 über Quartalsberichte. Diese Quartalsberichte 

werden von der GBW Gruppe auf freiwilliger 

Basis erstellt. Damit bietet unser Unternehmen seinen 

Aktionären ein hohes Maß an Transparenz, das deutlich 

über die gesetzlichen Vorgaben hinausgeht. 

Ferner halten wir umfassende Informationen auf unserer 

Investor-Relations-Seite im Internet bereit. Selbstverständlich 

stehen wir unseren Aktionären jederzeit 

auch für die Beantwortung ihrer Fragen im direkten 

Gespräch zur Verfügung.

Indiziert 

140,00 % 

130,00 % 

120,00 % 

110,00 % 

100,00 % 

90,00 % 

80,00 % 

70,00 % 

60,00 % 

50,00 % 

03.0 

03.0 

03.01.11 

wichtige aktiendaten 

03.0 

03.02.11 

ISIN DE 0005863203 

WKN 586320 

Börsenkürzel GWB 

Marktsegment Freiverkehr 

Die Aktie/Investor-Relations 

Börsenplätze Berlin, Hamburg, München, Stuttgart 

Grundkapital 54.600.000,00 Euro 

Aktiengattung Inhaber-Stückaktien 

Anzahl der Aktien 54.600.000 

Gewinn je Aktie 0,35 Euro 

Dividende je Aktie 0,12 Euro 

Jahreshöchst- und -tiefstkurs (Börse Stuttgart) 17,95 Euro/12,00 Euro 

Schlusskurs zum 30.12.2011 (Börse Stuttgart) 17,00 Euro 

Marktkapitalisierung zum 31.12.2011 928.200.000,00 Euro 

Streubesitz ca. 8 Prozent 

03.0 

03.03.11 

03.0 

03.04.11 

03.0 

03.05.11 

03.06.11 

03.0 

03.07.11 

Abbildung: Kursentwicklung der GBW-Aktie im Vergleich zum DAX und E&G-DIMAX 

03.0 

03.08.11 

03.0 

03.09.11 

03.1 

03.10.11 

03.1 

03.11.11 

03.1 

03.12.11 

■ GBW 

■ DAX 

■ E&G-DIMAX 

15

Mieterbetreuung 

Asset- und Property 

Vertragsmanagement 

16 

modernes immobilienmanagement 

Als aktiver Asset- und Property-Manager haben wir 

Aufgaben, die weit über das Zur-Verfügung-Stellen 

von Mietraum hinausgehen. Wir denken und arbeiten 

auf vielen Ebenen – zum Nutzen unserer Mieter.

Modernität Schutz 

Manager Mietnutzen 

Reparaturservice 

17

18 

Verantwortliche und nach- 

haltige unternehmensführung 

Die GBW Gruppe ist sich ihrer umfassenden Verantwortung 

gegenüber ihren Mietern, Geschäftspartnern, 

Mitarbeitern und Aktionären sowie gegenüber Umwelt 

und Gesellschaft bewusst. Die Unternehmensführung 

bekennt sich zu dieser Verantwortung und verpflichtet 

sich, im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten ihren 

Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung zu leisten – im 

Unternehmen durch die Förderung einer langfristig ausgerichteten 

Unternehmenspolitik, im Umfeld durch die 

Unterstützung sozialer Aktivitäten. 

Die GBW Gruppe setzt auf den Werterhalt und die 

Wertsteigerung ihres Portfolios. Es geht dabei vor allem 

um „Qualität vor Quantität“, um die Steigerung der 

Effizienz in den Prozessen und um ein aktives Portfoliomanagement. 

Bei den Neubauprojekten liegt unser 

Schwerpunkt nach wie vor im geförderten Wohnungsbau. 

Wir konzentrieren uns dabei vor allem auf München 

als den Markt mit einer besonders starken Nachfrage. In 

den letzten Jahren liegt unser Anteil an Programmen 

des geförderten Wohnungsneubaus in München – 

wie einkommensorientierte Förderung (EOF) und 

München Modell – zwischen 15 und 20 %. 

Wir wollen Wohnraum für Menschen mit geringerem 

Einkommen schaffen. Dies erfordert, dass wir effizient und 

profitabel wirtschaften. Dann erst sind wir in der Lage, 

die dafür erforderlichen Investitionen zu tätigen. 

Auch künftig werden wir in den Kauf neuer Grundstücke 

und in unseren Bestand investieren, um nachhaltig 

ein sozial verträgliches Wohnungsangebot zur Verfügung 

stellen zu können. Dabei wird unsere Strategie 

bestätigt durch die Studie „Wohnungsknappheitsindikator 

2011“, die das Marktforschungsunternehmen 

BulwienGesa im Auftrag der GBW Gruppe erstellt hat. 

Die Ergebnisse zeigen, dass der Bedarf an bezahlbarem 

Wohnraum gerade im Großraum München in den 

nächsten Jahren deutlich zunehmen wird.

soziale leitlinien 

maßstab für das Verhalten im unternehmensalltag 

Es zählt zum Selbstverständnis der GBW Gruppe, dass 

unternehmerische Ziele und gesellschaftliche Verantwortung 

miteinander im Einklang stehen. Um dies deutlich 

zu machen, haben wir bereits vor zwei Jahren freiwillig 

Leitlinien einer sozial ausgerichteten Unternehmenspolitik 

formuliert und als „Soziale Leitlinien“ verabschiedet. 

Kernelemente dieser Leitlinien sind ein verantwortungsvoller 

Umgang mit Mietern und Mitarbeitern sowie ein 

nachhaltiges Management unseres Immobilienbestands. 

Die „Sozialen Leitlinien“ sind auf der Internetseite der 

GBW Gruppe (www.gbw-gruppe.de) veröffentlicht. 

Verantwortung und Unternehmensführung 

corporate-governance 

freiwillige selbstverpflichtung durch auferlegung 

eigener corporate-governance-grundsätze 

Das Verhalten von Vorstand und Aufsichtsrat orientiert sich 

an den Prinzipien einer verantwortungsvollen Führung und 

Überwachung. Ihr Handeln ist auf langfristigen Erfolg des 

Unternehmens ausgerichtet und wird durch eine transparente 

Kommunikation begleitet. Zur Untermauerung dieses 

Selbstverständnisses gibt der Vorstand im jährlichen Rhythmus 

einen Bericht an den Aufsichtsrat ab. 

entsprechenserklärung 

Durch die Aufstellung eigener Corporate-Governance- 

Grundsätze, die weitgehend auf den Regelungen des 

Deutschen Corporate Governance Kodex sowie des Corporate 

Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft 

basieren, wollen Vorstand und Aufsichtsrat das 

Vertrauen von Anlegern, Geschäftspartnern und anderen 

Interessengruppen in die Leitung und Überwachung der 

Gesellschaft fördern. Vorstand und Aufsichtsrat identifizieren 

sich im Rahmen einer freiwilligen Selbstverpflichtung 

mit den Corporate-Governance-Grundsätzen der 

GBW AG und tragen für deren Umsetzung Sorge. Die 

Corporate-Governance-Grundsätze der GBW AG werden 

regelmäßig auf der Grundlage neuer Erfahrungen 

und gesetzlicher Vorgaben sowie der jeweils geltenden 

Fassung des Deutschen Corporate Governance Kodex 

bzw. des Corporate Governance Kodex der deutschen 

Immobilienwirtschaft geprüft und bei Bedarf unter Berücksichtigung 

unternehmensspezifischer Besonderheiten 

angepasst und weiterentwickelt. 

Aufsichtsrat und Vorstand der GBW AG erklären, dass sie im 

abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 den im Rahmen einer freiwilligen 

Selbstverpflichtung auferlegten eigenen Corporate- 

Governance-Grundsätzen in der Fassung vom 9.10.2009 

entsprochen haben und zukünftig entsprechen werden. 

19

20 

compliance 

einhalten von regeln wird durch compliancemanagement 

professionell unterstützt 

Unsere Gruppe legt Wert auf „Konformität“ mit staatlichen 

Gesetzen sowie intern festgelegten Regeln und 

Grundsätzen. Um dies im Unternehmensalltag sicherzustellen 

– das heißt: um mögliche Compliance-Risiken 

rechtzeitig erkennen und Verstößen wirksam entgegenwirken 

zu können –, haben wir in allen Managementgesellschaften 

des Konzerns mit Personal Compliance-Managementsysteme 

implementiert mit für alle Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter verbindlichen Compliance-Richtlinien. 

Dies gilt für die GBW Management GmbH, die GBW 

Gebäudemanagement GmbH sowie die MRG Maßnahmeträger 

München-Riem GmbH. 

Die Compliance-Richtlinien enthalten neben dem Verweis 

auf wichtige compliancerelevante Gesetze und 

ethische Grundwerte konkrete, auf die Geschäftsfelder 

der Gesellschaften abgestimmte Verhaltensanweisungen. 

Eine festgelegte Compliance-Organisation sowie 

ein System von Kontrollmaßnahmen sichern eine 

angemessene Überwachung der Compliance. Das 

Compliance-Management wird über die Compliance- 

Verantwortlichen regelmäßig auf Wirksamkeit und 

Praktikabilität überprüft und gegebenenfalls in Abstimmung 

mit der Unternehmensführung angepasst. Außerdem 

werden unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

regelmäßig geschult. 

Im Geschäftsjahr sind keine Compliance-Verstöße bzw. 

Zuwiderhandlungen gegen die Compliance-Richtlinien 

der GBW Management GmbH, der GBW Gebäudemanagement 

GmbH bzw. der MRG Maßnahmeträger 

München-Riem GmbH bekannt geworden. 

umweltpakt Bayern 

gBw bestätigt Partnerschaft 

Die Bayerische Staatsregierung und die bayerische Wirtschaft 

haben im Jahr 1995 mit dem Umweltpakt Bayern 

eine freiwillige Initiative ins Leben gerufen mit dem Ziel, 

auf der Grundlage einer freiwilligen Kooperation von 

Staat und Wirtschaft die natürlichen Lebensgrundlagen 

zu schützen. Im Vordergrund des Umweltpakts stehen 

die vorausschauende Vermeidung künftiger Umweltbelastungen, 

die Verbesserung der Kommunikation zwischen 

Wirtschaft und Verwaltung sowie die Entlastung 

der Betriebe von unnötiger Bürokratie. Die GBW Gruppe 

unterstützt seit 2010 den Umweltpakt Bayern und 

dokumentiert damit ihre Bereitschaft zur Übernahme 

von Verantwortung für Gesellschaft und Umwelt. 

In den nächsten Jahren sind im Rahmen dieser Kooperation 

verschiedene Projekte geplant. Eines davon ist ein 

Pilotprojekt, das den Einsatz intelligenter elektronischer 

Messeinrichtungen, der sogenannten „Smart Meters“, 

fördert. Über das Smart Metering sollen Mieter künftig 

wichtige Informationen darüber erhalten, wie viel Energie 

sie zu welcher Tages- und Nachtzeit verbrauchen. 

Mit diesem Wissen können sie ihr Verbrauchsverhalten 

entsprechend anpassen und damit die Umwelt schützen. 

umweltschutz 

umweltschutz im alltag durch sensibilisierung und 

konkrete maßnahmen 

Der Schutz der Umwelt beginnt im Unternehmensalltag. 

Unter anderem berücksichtigen wir bei der Erstellung 

von Printmedien auch ökologische Kriterien: 

der vorliegende Geschäftsbericht ist beispielsweise 

klimaneutral produziert. „Klimaneutralität“ bedeutet, 

dass die Menge der in der Produktionskette entstandenen

Emissionen berechnet und durch den Ankauf von ökologisch 

hochwertigen Emissionszertifikaten aus anerkannten 

Klimaschutzprojekten ausgeglichen wird. 

Auch das dreimal jährlich erscheinende Mietermagazin 

mit einer Auflage von jeweils rund 35.000 Exemplaren 

sowie die meisten Printpublikationen der GBW Gruppe 

werden klimaneutral produziert. Außerdem wird dafür 

nur Papier mit FSC-Zertifikat (FSC = Forest Stewardship 

Council) aus nachhaltiger Waldbewirtschaftung 

verwendet. 

Bei der letztjährigen Anschaffung von Firmenfahrzeugen 

– unter anderem für die Hausmeister – haben wir 

ebenfalls nachhaltig gedacht und für die Flotte unter 

anderem erdgasbetriebene Fahrzeuge erworben. 

energetische sanierung 

modernisierung und instandhaltung besitzen 

hohe Priorität 

Als Wohnungsunternehmen können wir über das Thema 

Energieeffizienz den mit Abstand größten Beitrag 

für den Schutz der Umwelt leisten. Mit der Energieeinsparverordnung 

(EnEV) liefert uns die Bundesregierung 

gegenwärtig strenge Vorgaben. Sie betreffen die Bereiche 

Instandhaltung und Modernisierung und stellen 

uns, wie auch die gesamte Branche, in den kommenden 

Jahren vor große Herausforderungen. In diesem Kontext 

kommt es unserer Gruppe zugute, dass sie ihren Bestand 

bereits seit einigen Jahren nach langfristigen und damit 

nach ökologisch und ökonomisch sinnvollen Kriterien 

bewirtschaftet und instand gehalten hat. 

Schon heute gehen wir bei den energetischen Sanierungen 

in der Regel über die gesetzlichen Vorgaben 

hinaus und handeln für ein Wohnungsunternehmen 

ökologisch vorbildlich. Damit sind wir auf die steigenden 

Anforderungen zum Klimaschutz gut vorbereitet. 

Auch 2011 hat die GBW Gruppe wieder viel in die energetische 

Verbesserung ihres Gebäudebestands investiert. 


mitarbeiter 

feedback und Qualifizierung sichern Qualität 

der leistung 

Hoch motivierte und gut qualifizierte Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter sind die Voraussetzung dafür, dass die 

GBW Gruppe ihren Weg auch in den kommenden Jahren 

erfolgreich fortsetzen kann. Innerhalb unseres Personalmanagements 

legen wir deshalb großen Wert auf 

Förderung und Motivation der Beschäftigten. Regelmäßige 

Mitarbeiterbefragungen und Mitarbeitergespräche 

helfen uns dabei, dass wir die Personalentwicklung sowohl 

auf der grundlegenden als auch auf der individuellen 

Ebene wirksam voranbringen können. 

Viele Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei der GBW 

Gruppe sind akademisch ausgebildet und haben sich 

durch diverse Fort- und Weiterbildungsprogramme 

besondere und für das Unternehmen wichtige Zusatzqualifikationen 

erworben. Die Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter sind u.a. Kaufleute der Wohnungswirtschaft, 

Diplom-Immobilienwirte, Architekten, Diplom-Sachverständige, 

Ingenieure und Immobilienfachwirte. Sie alle 

tragen dazu bei, dass das Team der GBW Gruppe den 

wachsenden Anforderungen eines modernen Immobilienkonzerns 

auch in Zukunft gerecht wird. 

mieter 

sich wohlfühlen durch service, kurze wege und ein 

modernes umfeld 

Unser Profil als professioneller Vermieter wollen wir 

auch in Zukunft weiter stärken. Das erreichen wir 

durch ein verantwortungsvolles und serviceorientiertes 

Wohnungs- und Mietermanagement. Dazu gehören 

regelmäßige Mieterbefragungen ebenso wie die Optimierung 

der Unternehmensstrukturen. So wurden im 

Oktober 2011 die drei nordbayerischen Niederlassungen 

Nürnberg, Regensburg und Würzburg unter der gemeinsamen 

Leitung von zwei Niederlassungsleitern zu 

der Niederlassung Nord zusammengeführt. In Nürnberg 

eröffneten wir ein neues KundenServiceCenter, das uns 

21

22 

hilft, zukünftig noch schneller und kompetenter auf die 

Wünsche der Mieter einzugehen. Ziel ist es, die Servicequalität 

für unsere Mieter ständig zu verbessern. Auch in 

der Niederlassung München, die künftig als Niederlassung 

Süd firmiert, wurde ein KundenServiceCenter eingerichtet. 

Das neue KundenServiceCenter in München wird 

sieben Tage in der Woche telefonisch für die Mieterinnen 

und Mieter erreichbar sein. Für die persönliche Beratung 

stehen ab dem zweiten Quartal 2012 dann auch neue 

Empfangsräumlichkeiten zur Verfügung. 

Damit sich unsere Mieter in unseren Wohnungen auch 

auf Dauer zu Hause fühlen, beziehen wir in unsere 

Bau- und Modernisierungsmaßnahmen auch langfristige 

Überlegungen ein: Innovative Heizsysteme und 

hochwertigen Wärmeschutz berücksichtigen wir dabei 

genauso wie das Thema Barrierefreiheit. Bei jeder Generalmodernisierung 

prüfen wir, ob wir Aufzüge einbauen 

können – da der Anteil der älteren Mieter aufgrund der 

demografischen Entwicklung zunehmend steigen wird. 

Auch wenn die Bevölkerung insgesamt älter wird, haben 

wir Wohnquartiere, in denen wir mit einer stärkeren 

Nachfrage von jungen Familien mit Kindern 

rechnen. Dort achten wir insbesondere auf geeignete 

Grundrisse und die Gestaltung der Grünflächen mit 

attraktiven Spielplätzen. Großzügige Grünflächen und 

zahlreiche Spielplätze mit mehr als 1.300 Spielgeräten 

bieten Kindern viel Platz zum Toben. Wir erschließen 

auch Möglichkeiten zur kinderfreundlichen Gestaltung 

der Infrastruktur: So haben wir ehemalige Gewerbeflächen 

zur Nutzung durch Kindertagesstätten umgebaut. 

Eine zeitgemäße Architektur bei den Bau- und Sanierungsvorhaben 

ist ein weiteres erklärtes Ziel der GBW 

Gruppe. Viele Wohnungen sind modern und großzügig 

geschnitten und mit hochwertigen Materialien ausgestattet. 

Schon mehrfach wurde die GBW Gruppe für 

ihre Wohnanlagen ausgezeichnet. 

Damit sie über die wichtigen Dinge informiert sind und 

sich gut begleitet fühlen, erhalten unsere Mieter über 

die Publikationen auf der Internetseite der GBW Gruppe 

und das dreimal pro Jahr erscheinende Mietermagazin 

Hintergrundinformationen zur GBW Gruppe und Tipps 

für gesundes Wohnen sowie zum Energiesparen. Wir 

verstehen die regelmäßige Information unserer Mieter 

als einen wichtigen Baustein zur Kommunikation, den 

wir auch in Zukunft weiter intensiv pflegen werden. 

kommunikation 

mit transparenz schritt für schritt das Vertrauen 

ausbauen 

Die GBW räumt dem Thema Kommunikation grundsätzlich 

einen hohen Stellenwert ein. Eine offene Kommunikation 

fördert Vertrauen. Aus diesem Bewusstsein 

heraus informieren wir unsere Zielgruppen – zu ihnen 

zählen Mieter, Medien, Partner, Lieferanten, Finanzadressaten 

oder auch politische und wirtschaftliche 

Institutionen – aktiv und umfassend. Die wesentlichen 

Medien bzw. Kanäle sind die GBW-Internetseite, Geschäfts- 

und neuerdings auch Quartalsberichte sowie 

das Mietermagazin. Darüber hinaus stehen Führungskräfte 

und Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auch im 

aktiven Dialog mit den Interessengruppen. Wir haben 

unsere Public-Relations-Aktivitäten in den letzten beiden 

Jahren weiter ausgebaut und dadurch das Image 

der GBW Gruppe positiv verändert. 

Im Jubiläumsjahr 2011 wurde erstmals auch die Historie der 

GBW umfassend aufgearbeitet. Unser Unternehmen blickt 

auf eine lange Geschichte zurück. Gegründet 1936, drei Jahre 

nach der Machtergreifung durch die Nationalsozialisten 

in Deutschland, war die „Bauträger A.G. des bayerischen 

Handwerks“ auch ein politisches Unternehmen. Wir haben 

uns auch diesem Thema gestellt und Historiker beauftragt, 

die Vergangenheit des Unternehmens sehr transparent aufzubereiten 

und zu dokumentieren. In der im vergangenen 

Jahr erschienenen GBW-Chronik werfen wir einen Blick auf 

die gesamte Geschichte der GBW und zeigen, woher wir 

kommen, was uns stark macht und worauf unsere Aktionäre, 

Mieter, Geschäftspartner, Mitarbeiter und Partner auch 

in Zukunft zählen können. Die modern und hochwertig gestaltete 

Chronik ist komplett auf der GBW-Internetseite zu 

lesen oder im Buchhandel zu bestellen.

gesellschaftliche Verantwortung: engagement in 

den Bereichen wissenschaft, kunst und soziales 

Die GBW Gruppe sucht und fördert auch die Zusammenarbeit 

mit Wissenschaft und Forschung. Gemeinsam 

mit einem Partnerunternehmen fördert die GBW 

Gruppe den akademischen Nachwuchs an der renommierten 

International Real Estate Business School 

(IREBS) als Teil der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät 

der Universität Regensburg. Mit sechs Lehrstühlen, 

fünf weiteren Professuren sowie mehreren internationalen 

Gastprofessuren zählt sie im internationalen Vergleich 

zu den Top-Ausbildungsstätten der Immobilienund 

Finanzwirtschaft. Mehrere Studiengänge der IREBS 

sind bereits durch die Royal Institution of Chartered 

Surveyors (RICS) zertifiziert. 

Durch den intensiven Kontakt mit der Hochschule ergeben 

sich sowohl für die GBW Gruppe als auch für die 

Studenten zahlreiche Synergieeffekte – beispielsweise 

bei der Planung des Studiums, bei der Findung von 

Themen für Diplomarbeiten oder bei der Betreuung von 

Dissertationen. Die Teilnahme an der jährlich stattfindenden 

Personalmesse der Universität Regensburg, auf 

der sich Studenten und Absolventen der IREBS vorstellen, 

nutzt die GBW Gruppe zur Gewinnung von fachlich 

erstklassig qualifiziertem Führungskräftenachwuchs. 

Auch der Förderung von Kunst und Künstlern gibt die 

GBW Gruppe Raum: Im Gebäude der GBW Gruppe in 

der Münchener Dom-Pedro-Straße werden regelmäßig 

Ausstellungen zeitgenössischer Künstler gezeigt, wie 

beispielsweise Großformate und Zeichnungen des in 

Nürnberg geborenen und in München lebenden Malers 

Caesar W. Radetzky, die im Jahr 2011 in Kooperation 

mit dem Galeristen Berthold Buderus von Carlshausen 

ausgestellt wurden und käuflich zu erwerben sind. 1 % 

der Verkaufserlöse geht als Spende über die Galerie an 

die Münchner Tafel. 

Im sozialen Bereich engagiert sich die GBW Gruppe bereits 

seit Jahren für Münchnerinnen und Münchner, die 

finanziell schlechter gestellt sind. Mit mehr als 30.000 

Essen jährlich unterstützt daher die GBW Gruppe die 

Hilfsorganisation Münchner Tafel (www.muenchner- 


tafel.de), die bedürftige Bürger der bayerischen Landeshauptstadt 

regelmäßig mit Lebensmitteln und Mahlzeiten 

versorgt. Seit Beginn unseres Engagements im 

Jahr 2008 haben wir die finanzielle Unterstützung von 

wöchentlich 400 auf 600 Essen ausgebaut. Mit den von 

uns zur Verfügung gestellten Mitteln bereitet die BayernBankett 

Gastronomie GmbH regionale und saisonale 

Lebensmittel in der eigenen Großküche frisch zu. Diese 

Mahlzeiten werden an drei Ausgabestellen in München 

verteilt. Auch künftig werden wir ein Budget für die Unterstützung 

der Tafeln zur Verfügung stellen. 

Ferner haben wir im Geschäftsjahr 2011 erstmals eine 

Kooperation mit dem Münchner Verein „ghettokids – 

Soziale Projekte e.V.“, der sich um die Förderung benachteiligter 

Kinder und Jugendlicher kümmert, initiiert 

und zwei Schülern ein dreiwöchiges Praktikum in 

der GBW Gruppe in München ermöglicht. 

23

Standortanalyse 

und Perspektiven 

„münchen – standortanalyse 

und Perspektiven für die gBw “ 

1 BaYern-metroPole mit hoher nachfrage 26 

2 knaPPes angeBot kennzeichnet den wohnungsmarkt 

in münchen 28 

3 ausBlick wohnungsmarkt münchen 32 

4 PersPektiVen für die gBw in münchen 32

Christoph-Rapparini-Bogen 

26 

1 Bayern-metropole mit hoher nachfrage 

steigende nachfrage bestimmt auch zukünftig den 

wohnungsmarkt 

Die zukünftige demografische Entwicklung in Deutschland 

lässt sich mit drei Stichworten zusammenfassen: 

Deutschland wird älter, die Bevölkerung wird weniger 

und die Bevölkerung wird multikultureller. Für München 

sind diese Komponenten jedoch losgelöst vom 

bundesdeutschen Trend zu betrachten. 

Der Anstieg des Durchschnittsalters der Bevölkerung 

wird in München im Vergleich zum Bundestrend voraussichtlich 

wesentlich geringer ausfallen. Gemäß einer 

Zahl der Einwohner 

600.000 

500.000 

400.000 

300.000 

200.000 

100.000 

0 

9,5 % 

8,8 % 

Leopoldstraße 

0–9-Jährige 

7,4 % 

6,8 % 

6,6 % 

7,8 % 


32,7 % 

34,5 % 


Analyse der Bertelsmann Stiftung wird der Anteil älterer 

Menschen, der Generation 65+, bis 2030 nur geringfügig 

um 1 % zunehmen. Allerdings wird sich der Anteil 

der über 80-Jährigen um mehr als 40 % erhöhen – was 

auch bedeutet, dass ihre speziellen Bedürfnisse für den 

Wohnungsmarkt relevanter werden. Neben dem nur 

geringfügig steigenden Anteil älterer Menschen ist insbesondere 

der wachsende junge Bevölkerungsanteil der 

unter 18-Jährigen bis 2025 für den geringen Anstieg 

des Durchschnittsalters ausschlaggebend. Zudem ziehen 

häufig junge Erwachsene im Alter von 21 bis 30 Jahren 

ausbildungs- oder berufsbedingt nach München; sie 

bilden den größten Teil unter den Zuwanderern. 

24,9 % 

24,2 % 




> 80-Jährige 

Abbildung: Verteilung der Altersgruppen in Deutschland 2009 und 2030 in % Quelle: Bertelsmann Stiftung 

13,6 % 

12,9 % 

6 % 

4,2 % 

■ 2009 

■ 2030

Blick von der Von-der-Tann-Straße Adalbertstraße 

Die Zuwanderung junger Erwachsener ist – neben einem 

kleinen und immerhin wachsenden Geburtenüber - 

schuss – die Ursache für ein jährliches Bevölkerungswachstum 

in den letzten zehn Jahren um rund 1 %. Somit 

stieg die Einwohnerzahl zwischen 2000 und 2010 

um mehr als 130.000. Bis 2030 soll die Bevölkerungszahl 

gemäß verschiedenen Prognosen weiterwachsen, wenn 

auch nicht mehr so dynamisch wie im letzten Jahrzehnt. 

region 

2000 

(Anzahl) 

2010 

(Anzahl) 

Neben einem auch in Zukunft verhältnismäßig hohen 

Anteil junger Menschen kennzeichnet die Einwohnerstruktur 

Münchens zunehmend eine multikulturelle 

Herkunft. Bereits heute haben rund 38 % aller Münchener 

einen Migrationshintergrund oder einen ausländischen 

Pass. Dieser Anteil wird bis 2030 weiter steigen, 

sodass die bundesweite demografische Entwicklung hin 

zu einer multikulturellen Gesellschaft in München besonders 

deutlich hervortreten wird. 

Perspektiven 

München 

Die unterschiedlichen Vorhersagen gehen von einem 

Wachstum bis zu 0,7 % pro Jahr aus. München hätte damit 

2030 bis zu 1,543 Millionen Einwohner, was einem 

Plus von 161.000 Bürgern entspräche (Prognose Stadt 

München). Somit wird München vom bundesweiten demografischen 

Trend einer abnehmenden Bevölkerungszahl 

nicht betroffen sein, sondern im Gegenteil deutlich 

steigende Einwohnerzahlen verzeichnen können. 

2020 

(Anzahl) 

2030 

(Anzahl) 

2000 – 2010 

(Anstieg in %) 

2010 – 2030 

(Anstieg in %) 

München 1.247.934 1.382.273 1.474.360 1.526.620 10,8 10,4 

Bayern 12.230.255 12.538.696 12.663.300 12.606.100 2,5 0,5 

Deutschland 82.259.540 81.752.000 80.437.000 79.025.000 – 0,6 – 3,3 

Abbildung: erwartete Bevölkerungsentwicklung nach Regionen Quelle: Stadt München, Bertelsmann Stiftung, 

Statistisches Bundesamt 

Zusammenfassend betrachtet ist München eine der 

wenigen deutschen Städte mit einer in den nächsten 

20 Jahren relativ stabilen Bevölkerungsstruktur. Für 

den Wohnungsmarkt wird die steigende Bevölkerungszahl 

Münchens weiterhin eine außerordentlich hohe 

Herausforderung bedeuten. Zugleich dürfen qualitative 

Aspekte wie altersgerechtes Wohnen oder energetische 

Sanierung nicht in den Hintergrund geraten, will man als 

Wohnraumanbieter auch langfristig der sich ändernden 

Nachfrage gerecht werden. 

27

HaidPark, Fröttmaning 

28 

Wotanstraße 

starkes wirtschaftliches umfeld sichert langfristig 

Potenziale im wohnungsmarkt 

Das Bevölkerungswachstum in München wird von der 

Zuwanderung getragen, die wiederum in der hohen Attraktivität 

des Wirtschaftsstandortes begründet ist. 

Münchens Wirtschaft gilt als bestens diversifiziert, hochproduktiv 

und langfristig wachstumsstark. 

Dank des positiven wirtschaftlichen Umfelds erreichte die 

Zahl der Erwerbstätigen 2010 in München mit 960.200 

ein neues Allzeithoch. Das Wachstum liegt damit deutlich 

oberhalb des Bundestrends und unterstreicht die 

wirtschaftliche Stärke Münchens. Gemäß einer Studie 

der empirica AG soll die Zahl der Erwerbstätigen auch 

zukünftig überdurchschnittlich wachsen. Gleichzeitig 

wird sich der Arbeitsplatzcharakter zunehmend auf 

Arbeitsplätze mit einer hohen Wertschöpfung konzentrieren. 

München hatte 2010 mit 5,6 % die geringste 

Arbeitslosenquote unter den deutschen Großstädten mit 

mehr als 500.000 Einwohnern, sie lag deutlich unterhalb 

der bundesdeutschen Quote von 7,7 %. Im Dezember 

2011 sank die Quote in München weiter auf 4,6 % und 

näherte sich damit dem Tiefstand von 2001 (4,5 %). 

Die wirtschaftliche Stärke Münchens spiegelt sich ebenfalls 

in der Höhe des Bruttoinlandsproduktes wider. Es 

liegt je Einwohner bei 53.200 Euro pro Jahr und damit 80 % 

über dem Bundesdurchschnitt. Davon profitiert die 

Kaufkraft der Bevölkerung in der Bayern-Metropole. Mit 

rund 2.240 Euro je Einwohner ist die monatliche Kaufkraft 

fast 40 % höher als im Bundesdurchschnitt. 27 % 

der Münchener Haushalte können sogar monatlich ein 

Einkommen von 3.200 Euro und mehr ausgeben. Damit 

verfügen die Münchener über die höchste Kaufkraft 

unter den Bewohnern deutscher Großstädte. Neben 

dem beträchtlichen allgemeinen Wohlstand in München 

gibt es jedoch auch weniger finanzstarke Bevölkerungsschichten. 

Rund 30 % aller Haushalte der Isar-Metropole 

verfügen über ein Haushaltsnettoeinkommen von 

weniger als 1.500 Euro im Monat. 

2 knappes angebot kennzeichnet den 

wohnungsmarkt in münchen 

neubauaktivität hinkt nachfrage auch zukünftig 

hinterher 

Dem Münchener Wohnungsmarkt stehen rund 747.000 

Wohneinheiten zur Verfügung. Der Wohnungsbestand 

in München, der am dichtesten bebauten deutschen 

Großstadt, ist gekennzeichnet durch einen sehr hohen 

Anteil an Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Fast 

90 % des Wohnungsbestands befinden sich in Mehrfamilienhäusern. 

Ein- und Zweifamilienhäuser haben 

einen geringen Anteil von rund 10 %. Der Mietwohnungsmarkt 

spielt traditionell die Hauptrolle im 

Münchener Wohnungsmarkt. Nur 23 % der Haushalte 

besitzen Eigentum, womit München bei der Eigentumsquote 

im Mittelfeld der deutschen Großstädte liegt. 

Rund 43.350 Wohnungen oder 6 % des Münchener 

Gesamtbestands zählen zum sozialen Wohnungsbau. 

Weitere 31.400 Wohneinheiten stehen der Stadt München 

durch Belegungsrechte zur Verfügung. Im Neubau 

kommt dem geförderten Wohnungsbau eine große 

Bedeutung zu. Bei Baulandkaufpreisen für eine Mehrfamilienhausbebauung 

von 1.200 Euro bis 2.500 Euro 

pro m² BGF lohnt sich ein freifinanzierter Neubau fast

Leopoldstraße 

nur im oberen Preissegment. Kostengünstiges Wohnen 

für untere und mittlere Einkommensschichten kann somit 

nur im geförderten Wohnungsbau geschaffen werden. 

Die Stadt München verfolgt deswegen seit Jahren 

mit der sozial gerechten Bodennutzung eine Politik der 

Baurechtsschaffung, die einen 30 %igen Anteil an gefördertem 

Wohnungsbau bei Neubauprojekten vorsieht. 

So konnten seit 2008 für den öffentlich geförderten 

Wohnungsbau im Durchschnitt jährlich rund 1.800 

Wohneinheiten neu errichtet werden. Rund ein Viertel 

aller fertiggestellten Wohneinheiten in München wurden 

in den letzten zehn Jahren öffentlich gefördert. 

München ist aufgrund der hohen Nachfrage nach 

Fertiggestellte Wohnungen 

18.000 

16.000 

14.000 

12.000 

10.000 

8.000 

6.000 

4.000 

2.000 

0 

2010 

2009 

2008 

2007 

2006 

2005 

2004 

2003 

2002 

2001 

2000 

5.720 

1.200 

3.308 

747 

7.465 

1.711 

15.908 

2.077 

Perspektiven 

München 

Wohnraum attraktiv für Projektentwicklungen, sowohl 

als Nachverdichtung im Bestand als auch auf Neubauflächen. 

Seit 2006 wurden nur noch rund 4.500 Wohneinheiten 

pro Jahr fertiggestellt. Als nachhaltig bezeichnet 

die Stadt München in ihrem wohnungspolitischen 

Handlungsprogramm „Wohnen in München IV“ hingegen 

eine jährliche Fertigstellung von rund 7.000 

Wohnungen. Vorsichtig geschätzt müssten bis 2030 

mindestens 130.000 Wohneinheiten neu gebaut werden. 

Ein Abgleich mit der heutigen Bautätigkeit und mit 

den Baulandreserven weist auf eine zunehmende Zuspitzung 

der Lage am Wohnungsmarkt in den nächsten 

Jahren hin. 

■ Fertigstellungen 

■ davon öfftl. gefördert 

Abbildung: Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen in München Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München 

1.468 

4.938 

4.401 

1.901 

29

HaidPark, Fröttmaning 

30 

konstante mietpreiszuwächse führen zu den 

höchsten mieten 

Das Bevölkerungswachstum und das geringe Neubauvolumen 

fördern die hohen Mieten in München. 2011 

erreichte die mittlere Neuvertragsmiete mit 12,10 Euro 

pro m² und Monat einen neuen Höchststand. In keiner 

deutschen Stadt mietet man teurer. Dies ist ein Spitzenplatz, 

den München nun bereits seit Jahren hält. Seit 

2003 sind die Neuvertragsmieten durchschnittlich um 

rund 1,2 % pro Jahr gestiegen. Auch dieser Wert zählt 

deutschlandweit zu den Spitzenwerten. Er wird nur von 

Berlin (2,6 %) und Hamburg (2,4 %), aber jeweils von 

einem deutlich niedrigeren Niveau ausgehend, überboten. 

Euro pro m² 

12,50 

12,00 

11,50 

11,00 

10,50 

10,00 

9,50 

11,10 

2003 

10,80 

2004 

Adalbertstraße 

10,55 

2005 

10,75 

2006 

10,90 

Trotz eines in München langfristig steigenden Mietniveaus 

entwickeln sich die Neuvertragsmieten nicht 

gleichmäßig nach oben. Die Preisentwicklung ist vielmehr 

von zyklischen Schwankungen nachlaufend zur Wirtschaftsentwicklung 

geprägt. Der letzte Mietpreishöhepunkt 

wurde während des Booms der „New Economy“ 

im Jahr 2002 erreicht. Nach dem Platzen der New-Economy-Blase 

gerieten auch die Mieten in München unter 

Druck. 2005 erreichten die Preise einen Tiefpunkt, bevor 

sie in den folgenden Jahren wieder anstiegen und heute 

einen neuen Höchststand erreichen. Grundsätzlich zeigen 

sich die Münchener Mietpreise im Vergleich zu Hamburg, 

Frankfurt oder Berlin weniger schwankungsanfällig. 

Abbildung: Preisentwicklung der Neuvertragsmieten in Euro/m²/Monat Quelle: Jones Lang LaSalle 

2007 

11,65 

2008 

11,70 

2009 

11,80 

2010 

12,10 

2011

Olching 

Eichenau 

Puchheim 

Gröbenzell 

Germering 

Aubing- 

Lochhausen- 

Langwied 

Über 1.000 Wohnungen 

500 bis 1.000 Wohnungen 

250 bis 500 Wohnungen 

100 bis 250 Wohnungen 

Unter 100 Wohnungen 

A 8 

A 96 

A 99 

Planegg 

A 99 

Gräfelfing 

Allachmenzing 

Karlsfeld 

Pasing- 

Obermenzing 

Hadern 

0 Gauting 

5 10 Kilometer 

Abbildung: Verteilung des Wohnungsbestands der GBW Gruppe auf die Stadtbezirke 

Das allgemein hohe Preisniveau der Isar-Metropole wird 

durch die im Vergleich zu anderen Städten verhältnismäßig 

geringe Spanne der Mietpreise im Stadtgebiet 

unterstrichen. In günstigen Stadtlagen wie Neuperlach 

und Hasenbergl sind die Neuvertragsmieten mit rund 

10 Euro pro m² und Monat nur knapp ein Fünftel günstiger 

als die mittlere Münchener Miete. Die durchschnittlich 

teuersten Mieten in Maxvorstadt und Altstadt-Lehel 

liegen bei rund 16 Euro pro m² und Monat 

und damit rund ein Drittel über der mittleren Miete. 

Wirklich preiswerten Wohnraum gibt es im frei finanzierten 

Wohnungsbau stadt weit nicht. Aber nicht nur 

das allgemeine Mietniveau ist deutschlandweit Spitze. 

Auch in den weniger bevorzugten Wohnlagen verzeichnet 

München die höchsten Mieten aller deutschen 

Großstädte. 

Den Mieten entsprechend ist die Mietbelastung der 

Haushalte hoch. Die teuren Mieten zehren somit einen 

A 95 

Laim 

Feldmoching- 

Hasenbergl 

Moosach 

Neuhausen- 

Nymphenburg 

ìA 92 

Schwanthalerhöhe 

Sendling- 

Westpark Sendling 

Thalkirchen- 

Obersendling- 

Fo - 

Fü - 

Grünwald 

Milbertshofen- 

Am Hart 

Schwabing- 

We 

Maxvorstadt 

Ludwigsvorstadt- 

Isarvorstadt 

Untergiesing- i 

Harlaching 

Altstadt- 

Lehel 

A 99 

A 995 

Schwabing- 

Freimann 

AuHaidhausen 

Obergiesing O 

Taufkirchen 

A 8 

A 9 

Unterhaching 

Bogenhausen 

Berg 

am Laim 

Ra a dorf- 

Perlach 

Ismaning 

Ottobrunn 

Trudering- 

Riem 

Neubiberg 

Mietniveau 

(Durchschnitt in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene) 

Bis unter 11,00 

Grünflächen 

12,00 bis unter 14,00 

Industrie-, Gewerbeund 

Verkehrsflächen 

14,00 und höher 

Sonstige Flächen 

Quellen: Jones Lang LaSalle GmbH, IDN ImmoDaten GmbH, infas Geodaten GmbH 

Quelle: Jones Lang LaSalle 

großen Teil der hohen Einkommen in München wieder 

auf. Zudem ist nicht jeder Münchener Haushalt wohlhabend. 

Gerade die mittleren und unteren Einkommensgruppen, 

darunter viele Alleinerziehende und Familien, 

haben Probleme, bezahlbaren Wohnraum zu finden. 

Wer zum Beispiel heute in München in einer normalen 

Lage eine Zweizimmerwohnung mit 54 m² sucht, 

benötigt dafür ein Haushaltsnettoeinkommen von 

rund 2.000 Euro. Dabei würde dieser Haushalt für die 

Warmmiete rund 40 % seines Einkommens ausgeben. 

Gemietet werden kann daher häufig nur in den einfachen 

Lagen an den Rändern der Metropole wie in 

Feldmoching oder in Aubing. Selbst in diesen verhältnismäßig 

preiswerten Stadtteilen muss für eine Familienwohnung 

mit 90 m² ein Haushaltsnettoeinkommen 

von rund 3.000 Euro im Monat zur Verfügung stehen. 

Die Belastungsquote durch die Warmmiete läge dann 

ebenfalls bei rund 40 %. 

A 94 

11,00 bis unter 12,00 

Wasserflächen 

Haar 

Kirchheim b. München 

31 

Vaterstette

Wotanstraße 

32 

Von-der-Tann-Straße 

3 ausblick wohnungsmarkt münchen 

Der Münchener Wohnungsmarkt wird auch zukünftig 

eine kräftige Nachfrage aufgrund der demografischen 

Entwicklung erleben. Davon ist zum einen aufgrund der 

erwarteten Zuwanderung auszugehen, zum anderen 

durch den prognostizierten Geburtenüberschuss. Im 

Gegensatz zu vielen anderen Regionen Deutschlands 

wird die Bevölkerungszahl in München nicht schrumpfen 

und die Altersstruktur wird nahezu konstant bleiben. 

Die positive Bevölkerungsentwicklung ist eng mit der 

wirtschaftlichen Perspektive Münchens verknüpft. Die 

Bayern-Metropole gilt als einer der Standorte mit den 

besten Entwicklungsperspektiven und wird daher in den 

kommenden Jahrzehnten auch wirtschaftlich überdurchschnittlich 

wachstumsstark bleiben. Dementsprechend 

wird auch die Entwicklung der Erwerbstätigenzahl 

über dem Bundestrend liegen. Besonders viele 

Arbeitsplätze entstehen dabei im hochwertigen und 

zukunftsfähigen Dienstleistungssektor. 

München ist ein reifer Wohnungsmarkt. Die Mietpreise 

sind deutschlandweit Spitze und zeichnen sich im 

Vergleich mit denen anderer Großstädte durch eine 

hohe Stabilität sowie ein – auch in einfachen Lagen – 

sehr hohes Preisniveau aus. Aus dem aktuellen Wirtschaftszyklus 

heraus werden die Mieten 2012 einen 

neuen Höchstwert erreichen. Die allgemein steigende 

Nachfrage und das immer knapper werdende Bauland 

kommen als die klassischen Wachstumstreiber für die 

Mieten in München hinzu. Insbesondere im hochwertigen 

Neubausegment konnten in den letzten Jahren 

überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchgesetzt 

werden. Die Nachfrage ist jedoch im unteren und mittleren 

Segment besonders groß, da hier, bedingt durch 

die hohen Baulandpreise, das Angebot knapp ist und 

nur wenig Neubau stattfindet. 

Der jährliche Neubaubedarf der Stadt München von 

7.000 Wohnungen wird im Durchschnitt der letzten 

Jahre nicht erreicht – und er wird trotz einer Zunahme 

bei den Baugenehmigungen voraussichtlich auch in den 

kommenden Jahren nicht erreicht werden. Somit lässt, 

neben der großen Nachfrage, auch das knappe Angebot 

die Mieten weiter steigen. Eine Bebauung im nachgefragten 

unteren und mittleren Preissegment lohnt 

sich zudem nur unter Nutzung öffentlicher Fördermittel. 

Speziell mittlere und untere Einkommensschichten 

werden auch zukünftig auf diese Art der Förderung angewiesen 

sein, um in München guten und bezahlbaren 

Wohnraum zu finden. 

4 Perspektiven für die gBw in münchen 

Das München-Portfolio der GBW Gruppe verteilt sich 

mit rund 7.900 Wohnungen auf 22 der 25 Münchener 

Stadtbezirke. Damit liegt ein Viertel des GBW-Bestands 

von über 32.000 Wohnungen im Stadtgebiet der bayerischen 

Landeshauptstadt. Darüber hinaus liegen weitere 

ca. 2.600 Wohnungen im direkten Umland Münchens. 

Neben den kommunalen Wohnungsunternehmen 

ist die GBW Gruppe damit einer der wichtigsten Anbieter 

von Wohnraum in der Bayern-Metropole. 

Die 142 Wohnanlagen der GBW Gruppe befinden sich 

überwiegend in Mikrolagen mit überdurchschnittlichen 

Marktmieten. Trotz der höherwertigen Standorte liegen

Christoph-Rapparini-Bogen 

die erzielten Mieten deutlich unterhalb des Marktniveaus. 

So bietet die GBW auch in besseren Lagen vergleichsweise 

preiswerten Wohnraum, da jede fünfte 

Wohnung im Münchener GBW-Bestand Haushalten 

mit kleinen und mittleren Einkommen zur Verfügung 

steht. Dieser hohe Anteil an öffentlich gefördertem 

Wohnraum führt zu einem moderaten Preisniveau im 

GBW-Bestand. 

Der größte Anteil vom Münchener Wohnungsbestand 

der GBW liegt im Stadtbezirk Schwabing-Freimann mit 

rund 21 % der Wohnfläche bzw. 1.490 Wohneinheiten. 

Ein weiterer wichtiger Standort ist Milbertshofen-Am 

Hart, wo ca. 16 % der Wohnflächen bzw. 1.530 Wohneinheiten 

liegen. In Feldmoching-Hasenbergl umfasst 

der Bestand rund 990 Wohnungen bzw. 13 % der 

Wohnfläche. Außer in diesen im Münchener Vergleich 

günstigen Lagen ist die GBW Gruppe auch in guten 

Lagen, wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing-West, 

vertreten. Damit befinden sich über 40 % 

der Münchener Wohnungen der GBW Gruppe in guten 

Lagen. 

Der großen Nachfrage und der daraus resultierenden 

Wohnungsknappheit im Münchener Wohnungsmarkt 

begegnet die GBW Gruppe mit einem Neubauprogramm 

für qualitativ hochwertigen und bezahlbaren 

Wohnraum. Ihr Anteil an allen Fertigstellungen in der 

bayerischen Landeshauptstadt beträgt in den letzten 

fünf Jahren rund 3,5 %. Damit ist die GBW Gruppe einer 

der wichtigsten Akteure im Neubaumarkt des teuersten 

deutschen Wohnungsmarkts. 

Zunehmend rücken in Zukunft auch in München qualitative 

Aspekte des Wohnungsangebots in den Vordergrund. 

Perspektiven 

München 

Hierbei ist die Weiterentwicklung des Bestands, wie von 

der GBW Gruppe in ihrem Portfolio praktiziert, von 

strategischer Bedeutung. Seit Jahren erstellt die GBW 

Neubauwohnungen barrierefrei und teilweise behindertengerecht, 

um den sich ändernden Anforderungen im 

Wohnungsmarkt gerecht zu werden. Auch die energetische 

Sanierung des Bestands und das ökologische 

Bauen bilden eine tragende Säule im Zukunftskonzept 

der GBW. 

Zwei von der GBW Gruppe genutzte Bausteine des Förderprogramms 

für den sozialen Wohnungsbau sind die 

einkommensorientierte Förderung (EOF) und das München 

Modell – Miete. EOF-geförderte Wohnungen errichtete 

die GBW dieses Jahr beispielsweise in Schwabing 

in der Leopoldstraße. Mit Förderung durch das 

München Modell – Miete werden Teile des Projekts 

Regerhof in München-Haidhausen gebaut. In den letzten 

Jahren beträgt der Anteil der GBW Gruppe an beiden 

Programmen des geförderten Wohnungsneubaus 

in München zwischen 15 und 20 %. 

Für die GBW Gruppe bietet München als Heimatmarkt 

beste Entwicklungsmöglichkeiten. Mit einem Wohnungsbestand 

in überwiegend guten Lagen besitzt die 

GBW Gruppe eine solide Basis für langfristig sichere Erträge. 

Gezielte Neubauaktivitäten und Umbaumaßnahmen 

im Bestand steigern die Qualität des Portfolios 

weiter. Zudem besteht auf lange Sicht eine große Nachfrage 

nach gutem und bezahlbarem Wohnraum in 

Deutschlands teuerstem und stabilstem Wohnungsmarkt. 

33

34 

die gBw gruppe steht heute sehr gut da: sie verfügt 

über einen attraktiven wohnungsbestand, ist an den 

zukunftsträchtigen standorten in Bayern – stellvertretend 

und in erster linie ist hier münchen zu nennen – 

präsent und weist eine solide Bilanz und stabile ergebnisse 

aus. der Vorstandsvorsitzende ernst holland gibt 

einen einblick in die themen, die das führungsteam 

heute beschäftigen, damit die gBw gruppe auch in 

den kommenden Jahren erfolgreich sein wird. 

herr holland, in den vergangenen 15 Jahren hat sich 

die wohnungswirtschaft stark verändert. was ist 2012 

anders? 

Die Wohnungswirtschaft musste sich im Laufe der Zeit zunehmend 

neuen Herausforderungen stellen – gesellschaftlich 

wie politisch. So haben sich im Laufe der Jahre die 

Ansprüche der Mieter an Größe, Ausstattung und Lage 

der Wohnungen deutlich erhöht. Hinzu kommen Faktoren 

wie die demografische Entwicklung und die zunehmende 

Bedeutung der Themen rund um Energieeffizienz 

und Klimaschutz. Auf diese Entwicklungen mussten und 

müssen sich Wohnungsunternehmen heute einstellen. 

Damit einher geht ein allgemein steigender Marktdruck. 

Das bedeutet für uns als modernes Wohnungsunternehmen, 

dass wir Trends frühzeitig erkennen und uns 

strategisch darauf einstellen müssen. Mit jedem Schritt, 

den wir heute gehen, um die Wünsche der Mieter und 

die Forderungen – beispielsweise für den Klimaschutz – 

zu erfüllen, setzen wir wichtige Rahmenbedingungen 

für unsere Zukunft. Dazu gehört auch, dass die 

interview 

interview 

mit dem 

Vorstands- 

vorsitzenden 

ernst holland 

Wohnungsunternehmen heute im Vergleich zu früheren 

Jahren konsequent nach betriebswirtschaftlichen 

Grundsätzen arbeiten. Das äußert sich in der operativen 

Effizienz, vor allem aber auch im Service gegenüber unseren 

Mietern. Diese Veränderungen sind wichtige Voraussetzungen 

für die Realisierung unseres Ziels, weiter 

qualitativ zu wachsen. 

sie sprechen von „qualitativem wachstum“. was mei- 

nen sie damit genau? 

Qualitatives Wachstum bedeutet für uns zweierlei: zum 

einen ein effizientes Management des Wohnungsbestands, 

zum anderen den Bau und Zukauf von Wohnungsbeständen 

an zukunftssicheren und ertragsstarken 

Standorten in Bayern. Das heißt, wir wollen nicht einfach 

nur die Zahl der verwalteten Bestände erhöhen, sondern 

vor allem auch deren Qualität am richtigen Standort. Für 

uns ist dabei ein aktives Portfolio- und Assetmanagement 

genauso wichtig wie ein serviceorientiertes Mietermanagement. 

Darüber hinaus haben wir immer im 

Blick, unsere Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten 

zu senken, ohne dass es dabei zu Qualitätsverlusten 

kommt. Nur so können wir als Wohnungsbestandshalter 

langfristig erfolgreich sein. 

ein thema, das die wohnungsunternehmen zurzeit 

stark beschäftigt, ist die energieeinsparverordnung. 

Als eines der größten Wohnungsunternehmen in Bayern 

ist es für uns selbstverständlich, unseren Beitrag zum Klimaschutz 

zu leisten, wobei aber auch die Wirtschaftlichkeit

der geförderten Maßnahmen zu berücksichtigen ist. 

Energetische Modernisierungsmaßnahmen rechnen sich 

nur in Städten, in denen Mietsteigerungspotenzial 

besteht. Das sind vor allem die Ballungszentren. In 

schwächeren Wirtschaftsregionen können die Modernisierungskosten 

aufgrund des niedrigeren Mietniveaus 

nicht so umgelegt werden, wie es erforderlich wäre. 

Hier sehen wir nach wie vor Handlungsbedarf auf der 

politischen Ebene. 

„Professionelles immobilien- 

management erfordert heute 

absolute kundenorientierung und 

eine ausgewogene abstimmung 

von ökonomischen, ökologischen 

und sozialen zielen.“ 

die gBw gruppe sieht sich auch in einem sozialen 

auftrag. das ist außergewöhnlich. wie verbinden sie 

dies mit ihren erfolgszielen? 

Die GBW Gruppe leistet einen ganz wesentlichen Beitrag 

zum sozialen Wohnen in Bayern. Wir engagieren 

uns seit Jahren im geförderten Wohnungsbau – insbesondere 

im stark nachgefragten Markt München. In 

den letzten Jahren liegt der Anteil der GBW Gruppe 

an Programmen des geförderten Wohnungsneubaus 

in München – wie einkommensorientierte Förderung 

(EOF) und München Modell – zwischen 15 und 20 

Prozent. Gerade in der Münchener Innenstadt ist das 

Wohnen sehr teuer geworden. Mit unseren geförderten 

Neubauprojekten und unseren Bestandswohnungen 

bieten wir hier Familien mit Kindern und einkommensschwächeren 

Bevölkerungsgruppen bezahlbaren und 

zugleich hochwertigen Wohnraum. 

Leider ist das Angebot an gefördertem Wohnraum in 

München noch zu gering. Von rund 750.000 Wohnungen, 

die es in München gibt, sind nur rund sechs Prozent 

sogenannte Sozialwohnungen. München hat bereits einige 

sinnvolle Fördermodelle auf den Weg gebracht, um 

preiswerte Miet- und Eigentumswohnungen zu schaffen. 

Dies reicht aber noch nicht aus. Ein Problem sind dabei 

Interview Vorstandsvorsitzender 

zweifellos die begrenzten Baulandreserven. Hier müsste 

sich die Stadt München in Zukunft stärker mit den Umlandgemeinden 

arrangieren, um gemeinsam mehr Angebote 

für den Wirtschaftsraum München zu schaffen. 

Wir betrachten unseren sozialen Auftrag aber auch im 

Kontext einer allgemeinen gesellschaftlichen Verantwortung 

von Unternehmen. Wir haben soziale Leitlinien 

entwickelt, an denen wir unser Handeln im Alltag orientieren. 

Darüber hinaus unterstützen wir Hilfsorganisationen 

wie die Münchner Tafel oder auch den studentischen 

Nachwuchs an der International Real Estate Business 

School in Regensburg. 

Wichtig ist: Das alles können wir nur finanzieren, weil 

wir erfolgreich und wirtschaftlich arbeiten. Nur vor diesem 

Hintergrund können wir unsere Verpflichtungen 

gegenüber unseren Aktionären, Mietern, Mitarbeitern 

und finanzierenden Banken erfüllen. 

wie wird sich das gBw-Portfolio in den kommenden 

Jahren verändern? und welche ziele setzen sie sich für 

2012? 

Wir fokussieren uns weiter auf Bayern und hier vor allem 

auf die besonders starken Standorte wie München, 

denn hier sehen wir langfristig die besten Perspektiven. 

München gilt europaweit als eine der attraktivsten Städte 

und hat sich in den letzten Jahrzehnten wirtschaftlich 

hervorragend entwickelt. Heute liegt bereits ein Drittel 

unseres Wohnungsbestands in der bayerischen Landeshauptstadt 

und im Großraum München. Über den 

Erwerb und die Bebauung neuer Grundstücke werden 

wir in München auch in den nächsten Jahren weiteren 

bezahlbaren Wohnraum schaffen. 

Die GBW Gruppe ist in den vergangenen Jahrzehnten 

kontinuierlich gewachsen. Dabei haben wir unser 

Geschäftsmodell immer wieder überprüft und, soweit 

erforderlich, angepasst, viel in die Instandhaltung und 

energetische Modernisierung unserer Bestände investiert 

und mit zahlreichen Neubauprojekten hochwertigen 

und zugleich bezahlbaren Wohnraum geschaffen. 

Das soll auch in Zukunft so bleiben. 

35

mit effizienten strukturen arbeiten 

Wir wollen unsere Mieter an allen Standorten auf 

einem hohen Standard begleiten. Dazu haben wir 

unsere organisatorische Aufstellung 2011 weiter ver- 

bessert und neue KundenServiceCenter eingerichtet. 

Kundenbetreuung 

Mieternähe Struktur 

Geschwindigkeit 

36

Lösungen Standorte 

Service Organisation 

Qualität Effizienz 

37

38 

konzernlagebericht 

1 das geschäftsjahr im überblick 

Auch im 75. Jahr des Bestehens der GBW Gruppe hatten 

wir ein erfolgreiches Geschäftsjahr und erzielten einen 

Konzernüberschuss über Vorjahresniveau. Erfreulich ist, 

dass wir insbesondere in unserem Kerngeschäft, der Immobilienbewirtschaftung, 

eine wesentliche Steigerung 

des operativen Ergebnisses erzielen konnten. So konnten 

wir bei den Ausgaben maßgebliche Kosteneinsparungen 

erreichen. Einen wichtigen Ergebnisbeitrag lieferten auch 

die Verkäufe von Immobilien – nicht zuletzt aufgrund der 

hohen Nachfrage auf der Käuferseite nach Sachwerten. 

Die Strategie der GBW Gruppe mit dem Ziel der Konzentration 

auf die Kernstandorte mit positiven Wachstumsperspektiven 

innerhalb Bayerns wurde konsequent 

weiterverfolgt. So standen im Geschäftsjahr 2011 nicht 

nur Maßnahmen zur Effizienzsteigerung im Bereich 

der Immobilienbewirtschaftung im Fokus, sondern 

auch Verkäufe von Immobilien in Regionen, in denen 

wir nur kleinteiligen Wohnungsbestand besitzen oder 

die keine positive Bevölkerungsentwicklung erwarten 

lassen. Zur Werterhaltung und Wertsteigerung des Immobilienportfolios 

trugen neben der Umsetzung von 

Neubaumaßnahmen auch mehrere Großmodernisierungsprojekte 

bei. 

Als wesentliche Ereignisse des Geschäftsjahres 2011 

lassen sich hervorheben: 

■ Jahresergebnis über Plan 

Der Konzernüberschuss erreichte 19,0 Mio. Euro und 

bewegt sich damit über Vorjahresniveau (17,3 Mio. 

Euro), trotz einmaliger Aufwendungen aus der Zuführung 

von Rückstellungen für gesetzlich eintretende Verpflichtungen 

aus der Energieeinsparverordnung 2009. 

Die mit Immobilienverkäufen erzielten Gewinne trugen 

14,8 Mio. Euro (Vorjahr: 14,7 Mio. Euro) zum Ergebnis 

bei. Mietsteigerungen sowie Effizienzge winne auf- 

grund weiterer Optimierungen von Arbeits abläufen 

wirkten sich positiv auf das Konzernjahresergebnis 

2011 aus. Das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung 

konnte daher, wie bereits im Vorjahr, 

nochmals deutlich verbessert werden. 

■ mieteinnahmen ausgebaut 

Der GBW Konzern konnte im Geschäftsjahr die Istmieten 

um 1,9 Mio. Euro bzw. um 1,3 % auf 147,3 

Mio. Euro steigern, obwohl das Portfolio planmäßig 

um 690 Wohnungseinheiten reduziert wurde. Die 

Leerstandsquote im Bereich Wohnen konnte erneut 

verbessert werden und beträgt zum 31. Dezember 

2011 1,65 % (Vorjahr: 1,81 %). 

■ Portfoliooptimierung über Plan 

Mit einem Veräußerungserlös von 37,6 Mio. Euro 

der 821 verkauften Wohnungen wurde das Ziel hinsichtlich 

der Portfoliooptimierung leicht übertroffen. 

Erfreulich ist, dass die tatsächlich erzielten Kaufpreise 

insgesamt deutlich über dem Fair Value lagen. 

■ net asset Value (naV) gestiegen 

Der Net Asset Value erhöhte sich im Stichtagsvergleich 

um 9,5 % bzw. um 82,2 Mio. Euro auf 944,6 Mio. 

Euro. Die GBW Gruppe konnte den Net Asset Value 

im zweiten Jahr in Folge steigern und die erzielte Wertsteigerung 

lag damit deutlich über der Inflationsrate. 

■ Qualität des wohnungsbestands weiter verbessert 

In der Münchener Leopoldstraße konnte nach nur 

vierzehn Monaten Bauzeit ein Neubau mit 73 einkommensorientiert 

geförderten Wohnungen (EOF) fertiggestellt 

werden. Darüber hinaus wurden im „Haid- 

Park“ in München-Fröttmaning die letzten 35 von 

144 einkommensorientiert geförderten Wohnungen

(EOF) fertiggestellt. Die Anlage war eines der größten 

Neubauvorhaben der GBW Gruppe in den vergangenen 

Jahren im Großraum München. Ferner 

ging ein im Dezember 2010 angekauftes Objekt 

in Fürth mit 28 einkommensorientiert geförderten 

Wohnungen (EOF) im ersten Halbjahr 2011 in den 

Bestand der GBW Gruppe über. 

■ weitere investitionen in den wohnungsneubau 

Im Januar 2011 hat die GBW Gruppe in München- 

Obersendling ein Grundstück mit einer zulässigen 

Geschossfläche von rund 5.800 m² erworben. Hier 

wird die GBW Gruppe 71 einkommensorientiert 

geförderte Wohnungen (EOF) sowie eine in das Gebäude 

integrierte Kindertagesstätte errichten. Der 

Baubeginn ist Anfang März 2012 geplant. 

■ optimierung der konzernstruktur durch erwerb 

von geschäftsanteilen an der gBw franken gmbh 

Rückwirkend zum 1. Januar 2011 erwarb die GBW 

AG 21,3 %-Punkte des Minderheitsanteils an der 

GBW Franken GmbH vom bisherigen Minderheitsgesellschafter. 

Die GBW AG hält nunmehr 94,9 % 

an der GBW Franken GmbH. Die restlichen 5,1 %- 

Punkte des Minderheitsanteils hat die JATRA Grundstücksgesellschaft 

mbH erworben, an der die GBW 

AG ebenfalls zu 94,9 % beteiligt ist. 

■ gewinnabführungsvertrag zwischen der gBw ag 

und der gBw niederbayern und oberpfalz gmbh 

Der Gewinnabführungsvertrag zwischen der GBW 

AG und der GBW Niederbayern und Oberpfalz 

GmbH, dem die Hauptversammlung am 19. Mai 

2011 zugestimmt hatte, wurde am 22. August 2011 

in das Handelsregister eingetragen. Der Vertrag wurde 

damit rückwirkend zum 1. Januar 2011 wirksam. 

■ zusammenführung von niederlassungen 

Mit Wirkung zum 1. Oktober 2011 hat die GBW 

Gruppe die drei Niederlassungen Regensburg, 

Nürnberg und Würzburg zur Niederlassung Nord 

Konzernlagebericht 

zusammengeführt. Die einzelnen Verwaltungsstandorte 

bleiben dabei bestehen. Die bisherige Niederlassung 

München wird nun als Niederlassung Süd 

geführt. Die neue Struktur ermöglicht es, die Prozesse 

in den verschiedenen operativen Bereichen in 

Zukunft effizienter und einheitlicher zu gestalten. 

■ neues kundenservicecenter steigert servicequalität 

und effizienz 

Die Niederlassung Süd begann im Geschäftsjahr die 

Implementierung eines KundenServiceCenters, das 

die Servicequalität für die Mieter sowie interne Arbeitsprozesse 

weiter verbessern wird. Die neue Organisationseinheit 

konnte zu Beginn des Jahres 2012 die 

Tätigkeit aufnehmen. Im Laufe des Jahres 2012 sollen 

die Serviceleistungen sukzessive erweitert werden. 

■ ausschüttung des Bayerischen immobilienfonds nr. 2 

Im Januar 2011 erhielt die GBW AG vom Bayerischen 

Immobilienfonds Nr. 2, an dem die GBW AG mit 94 % 

(Bruchteilseigentümer) beteiligt ist, eine Ausschüttung 

in Höhe von 2,4 Mio. Euro. 

■ optimierung der it-infrastruktur 

Um die für ein modernes Wohnungsunternehmen 

wichtige Verfügbarkeit von Unternehmensinformationen 

zu sichern, wurde auch in 2011 die IT-Infrastruktur 

weiter verbessert. Dabei ist es unser Ziel, die 

Unternehmensdaten in Zukunft anwenderfreundlich 

und in einem ausgeglichenen Kosten-Nutzen-Verhältnis 

zur Verfügung zu stellen sowie die operativen 

Prozesse optimal zu unterstützen. 

■ erweiterte Berichterstattung 

Zur Erhöhung der Transparenz veröffentlicht die GBW 

Gruppe seit dem zweiten Quartal 2011 Zwischenberichte 

in einem neuen und gleichzeitig erweiterten 

Format. Zudem wurde für das Geschäftsjahr 2011 erstmals 

neben dem in diesem Geschäftsbericht abgebildeten 

HGB-Abschluss ein vollständiger Abschluss gemäß 

International Financial Reporting Standards (IFRS) 

39

40 

erstellt, der auf der Website der GBW Gruppe unter 

www.gbw-gruppe.de/investor-relations abrufbar ist. 

Die GBW Gruppe folgt mit der neuen Berichtspraxis 

einer kapitalmarktorientierten Berichterstattung und 

vereinheitlicht die externe Berichterstattung mit den 

bestehenden internen Steuerungsinstrumenten. 

2 geschäft und rahmenbedingungen 

2.1 aufstellung und geschäftsmodell 

eines der größten wohnungsunternehmen Bayerns 

Die GBW Gruppe ist einer der größten und führenden 

Wohnungsanbieter in Bayern. Mit über 32.000 Wohnungen 

verfügt die Gruppe über ein Wohnungsportfolio 

in einem der wirtschaftsstärksten Bundesländer 

Deutschlands. Unser Unternehmen blickt auf eine mehr 

als 75-jährige Geschichte zurück und versteht sich heute 

als ein moderner Asset- und Property-Manager. 

Den Schwerpunkt unserer Geschäftstätigkeit bilden die 

effiziente Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestands 

und die Bereitstellung von hochwertigem und 

bezahlbarem Wohnraum mit Fokus auf die Ballungszentren 

Bayerns. Der Schwerpunkt im Wohnungsbestand 

der GBW Gruppe konzentriert sich auf München 

sowie die Regionen Nürnberg/Erlangen, Regensburg, 

und Würzburg. An unseren Top 20 Standorten bewirtschaften 

wir zurzeit 27.429 Wohnungen – das sind 

85,1% unseres Gesamtbestands (Vorjahr: 84,3 %). 

Neben der Bewirtschaftung verfolgt die GBW Gruppe 

gezielt den an- und Verkauf von Immobilien. Bei den Veräußerungen 

handelt es sich vorwiegend um Immobilien, 

deren Standorte nicht zu den strategischen Kernstandorten 

der GBW Gruppe zählen oder die aufgrund des 

jeweiligen Lebenszyklus und der Marktbedingungen 

kein Potenzial für weitere Wertsteigerungen erwarten 

lassen. 

Darüber hinaus errichten wir auch neuen wohnraum. 

Dabei konzentrieren wir uns derzeit auf einkommensorientiert 

geförderte Neubauten in München. 

effiziente strukturen 

Zur GBW Gruppe gehören neben der GBW AG sechs 

weitere Besitzgesellschaften und die beiden Servicegesellschaften 

GBW Management GmbH und GBW 

Gebäudemanagement GmbH. Erstere fungieren als 

Bestandshalter der Immobilien, über Letztere werden 

immobilienbezogene Dienstleistungen erbracht. Mit 

der Bündelung der Dienstleistungen über entsprechende 

Gesellschaften erreicht die GBW Gruppe eine 

effiziente und nachhaltige Bewirtschaftung ihres Immobilienbestands. 

Die erzielten Synergien und Skaleneffekte 

führen für die Mieter der GBW Gruppe zu 

Kostenvorteilen und verbessern die Dienstleistungsqualität. 

Im Geschäftsjahr 2011 hat die GBW Gruppe ihre Organisation 

weiter optimiert: Die drei nordbayerischen 

Niederlassungen Nürnberg, Regensburg und Würzburg 

– hier betreuen wir annähernd 18.000 Wohnungen 

– wurden im Oktober 2011 unter der gemeinsamen 

Leitung von zwei Niederlassungsleitern zu der Niederlassung 

Nord zusammengeführt. Die drei Standorte in 

Nürnberg, Regensburg und Würzburg bleiben bestehen 

und gewährleisten die Betreuung der Mieter vor 

Ort. 

Die Bereiche, die nicht direkt für die Immobilienbewirtschaftung 

und die unmittelbare Mieterbetreuung 

zuständig sind und für die eine Präsenz vor Ort nicht 

erforderlich ist, sind in der Servicegesellschaft GBW 

Management GmbH am Standort München zusammengefasst.

Beteiligungsstruktur gBw ag konzern 

gBw 

niederbayern 

und oberpfalz 

gmbh 

gBw 

oberbayern 

und schwaben 

gmbh 

gBw 

franken gmbh 

gBw 

asset gmbh 

gBw 

wohnungs gmbh 

gBw 

regerhof gmbh 

gBw 

management 

gmbh 

gBw 

gebäudemanagement 

gmbh 

mrg 

maßnahmeträger 

münchen-riem 

gmbh 

gemeinnützige 

landkreiswohnungsbau 

unterallgäu 

gmbh 

5,1% 

94,9% 

89,0% 

5,1% 

94,9% 

100% 

5,1% 

94,9% 

100% 

100% 

100% 

100% 

40% 

■ Gesellschaft mit Immobilienbesitz und ohne Personal 

■ Gesellschaft mit Personal und ohne Immobilienbesitz 

■ Gesellschaft mit Immobilienbesitz und mit Personal 

Gesellschaft ohne Personal und ohne Immobilienbesitz 

Jatra grundstücksgesellschaft 

mbh 


94,9% 

gBw ag 

41

42 

Diese organisatorische Aufstellung ermöglicht eine klare 

und einheitliche Führung der GBW Gruppe und zugleich 

ein eigenständiges und flexibles Handeln bei der 

Bewirtschaftung der einzelnen Immobilienbestände an 

den verschiedenen Standorten. So ist die GBW Gruppe 

strukturell gut aufgestellt, um den ständig wachsenden 

Anforderungen an einen modernen Wohnimmobilienkonzern 

gerecht werden zu können. 

rund ein drittel des Bestands umfasst 

geförderte wohnungen 

Aus der historischen Entwicklung gewachsen ist auch 

das Thema soziale Verantwortung der GBW Gruppe. Es 

bildet einen festen Baustein in unserem unternehmerischen 

Konzept. Die GBW Gruppe engagiert sich insbesondere 

im geförderten Wohnungsbau in München. 

Damit kann die GBW Gruppe auch zukünftig bezahlbaren 

und zugleich hochwertigen Wohnraum für Familien 

mit Kindern und für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen 

zur Verfügung stellen. 

Dies spiegelt sich in unserem Wohnungsportfolio wider: 

Unser Portfolio beinhaltet insgesamt 10.361 bzw. 32,1 % 

sozial gebundene Wohnungen. Davon entfallen 8.912 

Wohnungen auf den 1. Förderweg und 1.449 Wohnungen 

auf sonstige Fördermodelle. 

Die GBW Gruppe wird auch in Zukunft durch die Errichtung 

von einkommensorientiert geförderten Neubauten 

einen wesentlichen Beitrag zum sozialverträglichen 

Wohnen und damit zur Wohnraumversorgung der mittleren 

und unteren Einkommensschichten leisten. In den 

Ballungszentren wird der Bedarf an Wohnraum in diesem 

Segment in den nächsten Jahren deutlich zunehmen. 

Dies wird auch durch den Wohnungsknappheitsindikator 

Deutschland von 2011, den BulwienGesa im Auftrag 

der GBW Gruppe erstellt hat, untermauert. Die 

Studie kommt zu dem Ergebnis, dass es voraussichtlich 

zu einer signifikanten Verknappung des Wohnungsangebots 

insbesondere in den wirtschaftlich prosperierenden 

Städten wie etwa München und seinem Umland 

kommen wird. 

Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über 

die Veränderungen des Bestandsportfolios im Geschäftsjahr 

2011 auf Konzernebene: 

2.2 ziele und strategie 

konzentration auf kernkompetenzen und regionale 

fokussierung 

Ziel unserer Geschäftstätigkeit ist es, den Wert unseres 

Immobilienbestands sukzessive weiter zu steigern. 

Gleich zeitig wollen wir regelmäßig attraktive Erträge 

erzielen. 

Dies erreichen wir über die Ausrichtung an drei strategischen 

Zielrichtungen: 

a) konzentration auf die kernkompetenzen 

wohneinheiten 

anfangsbestand 1.1.2011 32.936 

Neubau 110 

Erwerb 28 

Verkäufe – 821 

Sonstiges – 7 

endbestand 31.12.2011 

davon 

32.246 

frei finanziert 21.885 

1. Förderweg 

Einkommensorientierte Förderung 

8.912 

(EOF) 

1.118 

3. Förderweg 309 

München Modell 22 

Abbildung: Überblick über den Wohnungsbestand der 

GBW Gruppe zum 31. Dezember 2011 

Wir verstehen uns als wohnungswirtschaftlicher Asset- 

und Property-Manager für hochwertigen Wohn raum im 

mittleren und niedrigen Preissegment. Wir managen unsere 

Immobilien mit einem ganzheit lichen Ansatz aus eigener 

Kompetenz und Expertise. Auf diese Weise sichern 

wir sowohl die Verfügbarkeit als auch die angestrebte 

Qualität unserer Leistungen.

) regionale fokussierung auf Bayern 

Wir konzentrieren unsere Aktivitäten auf die bayeri schen 

Metropolen und Regionen mit positiver Entwicklungsprognose. 

Hierbei nutzen wir unsere besondere Marktkenntnis, 

die wir über mehr als sieben Jahrzehnte aufgebaut 

haben. Unsere Regionalkompetenz pflegen wir über eine 

laufende Vor-Ort-Präsenz – insbesondere über unsere 

Niederlassungen. Durch die unmittelbare Betreuung 

unserer Immobilien sind wir über die lokalen Besonderheiten 

und Entwicklungen im Bilde, sodass wir uns 

jederzeit auf sich verändernde Marktbedingungen einstellen 

können. 

c) Portfoliooptimierung 

Durch Instandhaltung/Modernisierung, Neubau sowie 

An- und Verkauf bauen wir die Wert- und Ertragsbasis 

unseres Portfolios laufend aus. Dabei berücksichtigen wir 

sowohl die aktuellen als auch die künftigen Anforderungen, 

die der Markt, die demografische Entwicklung und 

die Mieter an uns stellen. 

Im Rahmen unseres aktiven Portfoliomanagements prüfen 

wir unsere Immobilien auf ihre Wert- und Ertragsentwicklungsmöglichkeiten. 

Objekte, die aufgrund des 

Lebenszyklus oder der Marktbedingungen eine negative 

Entwicklung erwarten lassen, werden auf ihre Verwertbarkeit 

geprüft. Im Rahmen regionaler Fo kussierung veräußern 

wir Objekte, die sich in Regionen mit rückläufiger 

Bevölkerungsentwicklung befinden. 

Auch die Errichtung von Neubauten ist ein wichtiger 

Baustein im Rahmen unserer Portfoliooptimierung. 

Unsere Erfahrung, insbesondere im geförderten Segment, 

verschafft uns im Wettbewerb um Projekte einen 

großen Wettbewerbsvorteil. 

Der Schwerpunkt unserer Tätigkeit richtet sich aber nach 

wie vor auf die effiziente und nachhaltige Bewirtschaftung 

unserer Wohnimmobilienbestände. Regelmäßige 

Investitionen in den Bestand sind für die GBW Gruppe 

Grundvoraussetzung für ein nachhaltiges Wirtschaften. 

energieeffizienz und demografischer wandel 

Eine der größten Herausforderungen für die GBW 


Gruppe wird in den nächsten Jahren die Instandhaltung 

und Modernisierung im Hinblick auf die Einhaltung der 

gesetzlichen Vorgaben durch die Energieeinsparverordnung 

2009 – und vermutlich auch bald durch die Energieeinsparverordnung 

2012 – sein. Wir beobachten die 

politischen Entwicklungen mit großer Aufmerksamkeit 

und stellen uns auch operativ auf die Anforderungen 

ein. Der GBW Gruppe kommt hier zugute, dass der 

Wohnungsbestand im Vorjahr umfassend technisch 

erfasst und bewertet wurde. 

Eine weitere große Herausforderung für die Wohnungswirtschaft 

ist der demografische Wandel. Unser Ziel ist 

es, den Anforderungen an das Wohnen im Alter gerecht 

zu werden. Da der Anteil der älteren Mieter in 

den kommenden Jahren deutlich steigt, gewinnt in diesem 

Zusammenhang das Thema Barrierefreiheit zunehmend 

an Bedeutung. Um die GBW-Bestände langfristig 

attraktiv und wettbewerbsfähig zu halten, werden wir 

in den kommenden Jahren in altersgerechtes Wohnen 

investieren. 

die gBw gruppe bekennt sich zu ihrer gesellschaftlichen 

Verantwortung 

Das Bekenntnis zur gesellschaftlichen Verantwortung ist 

ein wesentlicher Bestandteil unseres Selbstverständnisses. 

Dementsprechend sind wir bestrebt, unser Profil als 

gesellschaftlich verantwortlicher Vermieter in Zukunft 

weiter zu stärken. Dies erreichen wir in erster Linie 

durch ein professionelles und an den Mieterinteressen 

orientiertes Wohnungsmanagement. 

Wir wollen uns auch künftig durch soziales Engagement 

auszeichnen. Wie in den Vorjahren werden wir 

die Münchner Tafel unterstützen. Die wissenschaftliche 

Ausbildung fördern wir über eine Stiftung der 

International Real Estate Business School in Regensburg. 

Ferner haben wir im Geschäftsjahr 2011 erstmals 

eine Kooperation mit dem Münchner Verein „ghettokids 

– Soziale Projekte e.V.“, der sich um die Förderung 

benachteiligter Kinder und Jugendlicher kümmert, 

initiiert und zwei Schülern ein dreiwöchiges Praktikum 

in der GBW Gruppe in München ermöglicht. 

43

44 

2.3 unsere mitarbeiter 

Qualifikation und entwicklung sichern den erfolg 

Neben der Motivation und dem Engagement sind vor 

allem auch das Fachwissen und die persönlichen und 

beruflichen Erfahrungen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 

von großer Bedeutung für den Erfolg der GBW 

Gruppe. Dementsprechend ist unsere Personalpolitik 

darauf ausgerichtet, Potenziale zu erkennen und die 

persönliche Entwicklung zu fördern. Um unseren Mitarbeitern 

ein motivierendes Arbeitsumfeld zu bieten, setzt 

die GBW Gruppe auf Übertragung von Verantwortung 

und Kompetenzen sowie auf verstärkte abteilungsübergreifende 

Teamarbeit. 

Der Prozess der permanenten Veränderung im Unternehmen 

wird von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern 

sowie vom Management als Chance betrachtet, 

die Leistungsfähigkeit unserer Gruppe auf einem hohen 

Niveau zu halten. 

freiwillige soziale leistungen und gesundheitsmanagement 

Zwei wichtige Bausteine zur Pflege einer positiven Unternehmenskultur 

bilden das Angebot freiwilliger sozialer 

Leistungen sowie ein aktives Gesundheitsmanagement: 

Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter können eine 

vom Arbeitgeber geförderte Vereinbarung zur betrieblichen 

Altersversorgung abschließen. 

Im Sinne der Gesundheitsprävention herrscht in allen Büro - 

gebäuden der GBW Management GmbH Rauchverbot. 

Besetzung von fach- und führungspositionen aus den 

eigenen reihen 

Die GBW Gruppe ist bestrebt, Fach- und Führungspositionen 

mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus den 

eigenen Reihen zu besetzen. Diese Personalpolitik hilft, 

unternehmensintern entwickeltes Know-how in der 

Gruppe zu halten und es für die Gruppe weiterzuentwickeln. 

Darüber hinaus werden durch diese Maßnahme 

leistungsstarke Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dazu 

motiviert, sich langfristig an das Unternehmen zu binden. 

maßnahmen zur Verbesserung der arbeitssituation er- 

arbeitet 

Im Sommer 2010 haben wir erstmals bei allen Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern der GBW Management GmbH 

sowie der GBW Gebäudemanagement GmbH eine Mitarbeiterbefragung 

durchgeführt. Nach der Bestandsaufnahme 

haben wir das vergangene Jahr genutzt, um mit 

den Ergebnissen weiterzuarbeiten. Im ersten Quartal 

2011 fanden in allen Unternehmensbereichen Workshops 

statt, um konkrete Maßnahmen zur Verbesserung 

der Arbeitssituation zu erarbeiten. Einen großen Teil der 

Maßnahmen haben wir bereits erfolgreich umgesetzt. 

mitarbeitergespräche ausgebaut 

Ein fester Bestandteil im Rahmen der Mitarbeiterentwicklung 

ist das jährliche Mitarbeitergespräch. Im Mittel - 

punkt des Mitarbeitergesprächs stehen die fachliche 

Leistungsbeurteilung, die Festlegung und Bewertung 

von Zielen sowie die Vereinbarung von Maßnahmen 

zur Zusammenarbeit und Mitarbeiterentwicklung. Abgesehen 

von der fachlichen Leistungsbeurteilung ermöglicht 

der regelmäßige Dialog zwischen Mitarbeitern 

und Führungskräften, die Stärken des einzelnen Mitarbeiters 

zu identifizieren und die beruflichen Entwicklungsmöglichkeiten 

in der GBW Gruppe zu fördern. 

Auch im vergangenen Jahr wurden mit allen Mitarbeitern 

der GBW Management GmbH Gespräche geführt. 

Zum ersten Mal wurden 2011 auch die für die GBW 

Gruppe tätigen Hausmeister und Betriebshandwerker in 

die Mitarbeitergespräche einbezogen. 

umfassende weiterbildung 

In Ableitung aus einem leistungs- und mitarbeiterorientierten 

Selbstverständnis führen wir in der GBW Gruppe 

regelmäßig Maßnahmen zur Personalentwicklung durch. 

Diese werden auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter abgestimmt, 

um jedem Mitarbeiter die Chance zu geben, das 

persönliche Potenzial optimal zu entfalten. Wie im vergangenen 

Geschäftsjahr nahmen auch im Geschäftsjahr 

2011 nahezu alle Mitarbeiter an Fach-, Führungs- oder 

Kommunikationsseminaren teil.

zahl der mitarbeiter leicht reduziert 

Im Geschäftsjahr 2011 zählte der GBW Konzern durchschnittlich 

178 Angestellte (Vorjahr: 174) sowie 186 gewerbliche 

Mitarbeiter und Hausmeister (Vorjahr: 201). 

Zum Ende des Berichtsjahres standen dreizehn junge 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in einem Ausbildungsverhältnis. 

Dies entspricht einer Ausbildungsquote 

von 7,3 %. 

Vier junge Frauen und Männer haben 2011 ihre Ausbildung 

zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann 

erfolgreich abgeschlossen; alle vier Auszubildenden 

konnten in ein Arbeitsverhältnis übernommen werden. 

Sechs Auszubildende haben im September 2011 an 

den Standorten München, Regensburg, Nürnberg und 

Würzburg ihre Ausbildung zur Immobilienkauffrau/zum 

Immobilienkaufmann begonnen. Parallel dazu erfolgte 

in der GBW Gruppe an den Standorten München und 

Nürnberg bereits die Auswahl der Auszubildenden für 

das Jahr 2012. 

mitarbeiterstruktur weist eine gute mischung auf 

Unsere Mitarbeiterstruktur weist in Bezug auf Alter, 

Qualifikation, Geschlecht und Firmenzugehörigkeit insgesamt 

ausgewogene Werte aus: 34 % unserer Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter der Servicegesellschaft GBW 

Management GmbH verfügen über eine akademische 

Ausbildung oder haben durch diverse Fort- und Weiterbildungsprogramme 

wichtige Qualifikationen erworben. 

Der Anteil der weiblichen Arbeitnehmer beträgt 43 %. 

Ein Indikator für die Zufriedenheit der Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter mit ihrer Arbeit ist ihre Loyalität gegenüber 

dem Unternehmen. Diese äußert sich in der 

durchschnittlichen Betriebszugehörigkeit von zehn Jahren. 

Auch die moderate Fluktuationsrate von 7,94 % 

spiegelt die Attraktivität der GBW Gruppe als Arbeitgeber 

wider. 

2.4 unternehmenssteuerung 

grundlage der steuerung ist ein regelmäßiges reporting 

Die Unternehmenssteuerung der GBW Gruppe orientiert 


sich an immobilienwirtschaftlichen und operativen Ziel- 

größen. Sie erfolgt über monatliche Reports, regelmäßig 

fortgeschriebene Forecasts und quartalsweise erstellte 

Risiko- und Zwischenberichte. Damit wird die Entwicklung 

der Gruppe durch die Unternehmens führung 

laufend analysiert. Dies ermöglicht eine frühzeitige 

Identifikation von Chancen und Risiken und ein zeitnahes 

Agieren. 

orientierung an immobilienspezifischen kennzahlen 

Im Rahmen der betriebswirtschaftlichen Steuerung orientiert 

sich der Konzern hinsichtlich der Ertragslage an 

den klassischen Unternehmenskennzahlen. Diese sind 

auf der Ertragsebene das eBitda, eBit und eBt. 

Auf der Finanz- und Vermögensseite betrachten wir unsere 

Zahlen überwiegend anhand spezifischer immobilienwirtschaftlicher 

Kennzahlen. Das sind: 

■ der funds from operations (FFO) als liquiditätsbasierte 

Finanzkennzahl, der den um Zu- und Abschreibungen 

sowie um Sondereffekte bereinigten 

Mittelzufluss aus der operativen Geschäftstätigkeit 

wiedergibt. 

■ der net asset Value (NAV) als Nettosubstanzwert, 

der das wirtschaftliche Eigenkapital unseres Unternehmens 

widerspiegelt. Der NAV bestimmt sich aus 

den Marktwerten des Konzernvermögens, das ist 

im Wesentlichen der Wert unserer Immobilien abzüglich 

des Fremdkapitals. 

■ das loan-to-Value-Verhältnis (LTV) als Verhältnis 

des aufgenommenen Fremdkapitals zum Verkehrswert 

unserer Immobilien. 

Im operativen Geschäft orientiert sich der Konzern an 

klassischen Wohnungskennzahlen. Dies sind vor allem 

die Miete je Quadratmeter sowie der Vermietungsgrad 

bzw. die Leerstandsquote. 

Als wesentliche nicht-monetäre Zielgröße spielt die Mieterzufriedenheit 

eine wichtige Rolle im GBW Konzern. 

45

46 

Wir betrachten sie als eine entscheidende Voraussetzung 

für unsere moderate Mieterfluktuation, dauerhaft 

hohen Vermietungsquoten und die Attraktivität des 

GBW-Bestands für potenzielle Neumieter. 

2.5 angaben zu sonstigen Beteiligungen 

mrg maßnahmeträger münchen-riem gmbh, 

münchen 

Die MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH 

ist im Auftrag der Landeshauptstadt München mit der 

Planung, Errichtung und Finanzierung der Erschließung 

und der öffentlichen Infrastruktureinrichtungen 

der Messestadt Riem befasst. Seit dem 1. Januar 2006 

ist die MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH 

eine 100%ige Tochter der GBW AG. Die MRG Maßnahmeträger 

München-Riem GmbH beschäftigte zum 

Jahresende 14 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. 

Im Geschäftsjahr 2011 konnte die MRG Maßnahmeträger 

München-Riem GmbH ein positives Ergebnis in 

Höhe von 0,323 Mio. Euro (Vorjahr: 0,225 Mio. Euro) 

ausweisen. Das Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 

2011 1,010 Mio. Euro (Vorjahr: 0,687 Mio. Euro). 

Jatra grundstücksgesellschaft mbh, grünwald 

Die GBW AG hält einen 94,9%igen Geschäftsanteil an 

der JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, die derzeit 

ausschließlich als Beteiligungsgesellschaft tätig ist und 

jeweils einen Geschäftsanteil von 5,1 % an der GBW 

Niederbayern und Oberpfalz GmbH und GBW Wohnungs 

GmbH hält. Im Geschäftsjahr 2011 hat die JATRA 

Grundstücksgesellschaft mbH 5,1 % der Anteile an der 

GBW Franken GmbH erworben. Die GBW AG wiederum 

ist an diesen drei Gesellschaften jeweils mit 94,9 % 

beteiligt. 

Die Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2011 einen 

Jahresfehlbetrag in Höhe von 24,4 Tsd. Euro (Vorjahr: 

Jahresfehlbetrag 36,2 Tsd. Euro) aus. Das Eigenkapital 

der JATRA Grundstücksgesellschaft mbH beträgt am 31. 

Dezember 2011 6,8 Mio. Euro (Vorjahr: 2,7 Mio. Euro). 

gemeinnützige landkreiswohnungsbau unterallgäu 

gmbh, memmingerberg 

Die GBW AG hält einen 40 %igen Gesellschaftsanteil an 

der Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu 

GmbH. Die Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu 

GmbH bewirtschaftet zum 31. Dezember 2011 

einen Wohnungsbestand von 471 Wohnungen, über 

40 % dieser Wohnungen unterliegen einer Mietpreisund 

Belegungsbindung aus öffentlicher Förderung. 

Neben der Bewirtschaftung des eigenen Bestands war 

die Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu 

GmbH in den vergangenen Jahren auch erfolgreich im 

Bauträgergeschäft tätig. 

Mit einer Eigenkapitalquote von rund 50 % verfügt die 

Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu 

GmbH über eine sehr gute Kapitalausstattung. Die Ergebnisse 

aus dem Bauträgergeschäft trugen auch im Geschäftsjahr 

2011 wieder zu einem guten Jahresergebnis bei. 

2.6 entwicklung der rahmenbedingungen 

gesamtwirtschaftliches umfeld entwickelte 

sich 2011 positiv 

Der Aufschwung der deutschen Wirtschaft setzte sich im 

Geschäftsjahr 2011 weiter fort, wenn auch etwas weniger 

dynamisch als im Vorjahr. Nachdem das Wirtschaftswachstum 

2010 noch 3,7 % betragen hatte, erhöhte sich 

das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2011 mit 3,0 % erneut 

kräftig, sodass das Vorkrisenniveau beim preisbereinigten 

Bruttoinlandsprodukt leicht überschritten wurde. 

Die anhaltende gute wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland 

wirkte sich auch positiv auf den deutschen Arbeitsmarkt 

aus. Im Jahresdurchschnitt sank die Anzahl der 

Arbeitslosen um ca. 263.000 auf 2,976 Millionen, was einer 

Quote von 7,1 % entsprach (2010: 7,7 %). Das ist die 

niedrigste Zahl seit 1991. Zugleich nahmen die Erwerbstätigkeit 

und die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung 

deutlich zu (Bundesagentur für Arbeit, Dezember 2011). 

Nach der Einschätzung verschiedener Wirtschaftsforschungsinstitute 

wird sich die positive Arbeitsmarktsituation 

2012 stabilisieren. Die konjunkturelle Abkühlung

zum Jahresende 2011 wird sich voraussichtlich nicht 

negativ auf den deutschen Arbeitsmarkt auswirken. Das 

ifo Institut erwartet für 2012 ein Wirtschaftswachstum 

in Deutschland von 0,4 %. Diese insgesamt positiven 

Einschätzungen werden durch den ifo-Geschäftsklimaindex 

der gewerblichen Wirtschaft vom Dezember 

2011 bestätigt. 

immobilienmarkt zeigt steigende nachfrage 

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt hat sich auch im 

Berichtsjahr 2011 positiv entwickelt und seinen Aufschwung 

aus dem Jahr 2010 fortgesetzt. Das Transaktionsvolumen 

ist ebenso gestiegen wie Neuvermietungsumsätze 

und das Mietniveau. So lag das Transaktionsvolumen 

mit 23,0 Mrd. Euro um ca. 20 % höher als 2010, wovon 

ca. die Hälfte auf die sieben großen Investmentstandorte 

Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München 

und Stuttgart entfiel. Die Investoren fokussierten sich dabei 

auf Einzelhandelsimmobilien, die die Rangfolge mit 

45 % Anteil weit vor den Büroimmobilien anführten. Das 

Transaktionsvolumen in München lag mit ca. 2,9 Mrd. 

Euro knapp hinter dem klassischen Bürostandort Frankfurt 

auf dem zweiten Platz. 

Besonders gefragt bei Investoren waren 2011 Wohnimmobilien. 

Hier erhöhte sich das Gesamttransaktionsvolumen 

gegenüber dem Vorjahr deutlich, die Werte der 

Jahre vor der Finanzkrise erreichte es allerdings nicht: 

Das Transaktionsvolumen deutscher Wohnungsportfolios 

stieg von 3,8 Mrd. Euro im Jahr 2010 auf 5,0 Mrd. 

Euro im Jahr 2011. Ein Anteil von rund 530 Mio. Euro 

entfiel dabei auf München. 

zahl der Baugenehmigungen steigt wieder 

Die Baugenehmigungen einschließlich Baumaßnahmen 

an bestehenden Wohnungen haben in Deutschland 

bereits im Jahr 2010 wieder einen höheren Stand als 

2007 erreicht. Aber auch hier kommen die Werte bei 

weitem noch nicht an das Niveau Mitte der 1990er 

Jahre heran. Im Jahr 2010 wurden insgesamt 187.632 

Wohnungen genehmigt und 159.932 Wohnungen fertiggestellt. 

In den ersten neun Monaten 2011 wurden 


bereits 167.701 Wohnungen genehmigt und damit 

29.832 oder 21,6 % mehr als im gleichen Zeitraum 

des Vorjahres. Den größten Zuwachs der Baugenehmigungen 

gab es bei den Mehrfamilienhäusern, die um 

26,5 % zulegten. Der Trend bei den Baugenehmigungen 

und Baufertigstellungen zeigt damit seit 2010 wieder 

eindeutig nach oben. (Destatis, Bau und Wohnen, 

15.08.2011 / Pressemitteilung 427 vom 18.11.2011). 

Knapp die Hälfte (44 %) aller in Deutschland erbauten 

Wohnungen entsteht in den zehn größten Städten. Die 

Stadt München lag dabei im Jahr 2010 an erster Stelle; danach 

folgten mit deutlichem Abstand Berlin und Hamburg. 

wohnungsmärkte in Bayern zeigen positiven trend 

Tendenziell steigen die Mietpreise in Bayern landesweit 

an. In fast allen bayerischen Großstädten rechnet man 

mit steigenden Bevölkerungszahlen. Der erwartete Bevölkerungsanstieg 

beträgt durchschnittlich 4,7 %. In 

einigen Städten wie München, Ingolstadt und Regensburg 

wird er voraussichtlich noch deutlich stärker ausfallen. 

Nach der niedrigsten Anzahl der Baugenehmigungen 

in Bayern im Jahr 2009 ist dieser Wert im Jahr 2010 

um 6.341 beziehungsweise 20,1 % auf 37.962 Wohneinheiten 

gestiegen. Die Zahl der Baufertigstellungen 

erhöhte sich 2010 um 6,9 % auf 29.365. Trotz der 

gestiegenen Baugenehmigungen, wird das jährliche 

Neubauvolumen aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums 

hinter dem Neubaubedarf zurückbleiben. 

So wird auch zukünftig mit steigenden Mietpreisen 

in den Ballungszentren Bayerns zu rechnen sein. 

in bayerischen Ballungszentren steigen die Preise weiter 

München ist weiterhin der begehrteste Immobilienstandort 

in Deutschland. Die Nachfrage nach Wohnungen 

und Häusern ist stärker als das Angebot. Die Mieten 

haben jedoch inzwischen für viele Mieter eine bezahlbare 

Grenze überschritten. Die Mietpreise in München 

zeichnen sich durch eine hohe Stabilität aus und liegen 

mit einer mittleren Neuvertragsmiete von 12,10 Euro 

pro Quadratmeter in 2011, wie bereits in den Vorjahren, 

deutschlandweit an der Spitze. Das Preisniveau 

47

48 

wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben. 

Auch in anderen Regionen Bayerns, wie in Oberbayern, 

oder in Groß- und Mittelstädten sind die Mietpreise 

gestiegen. So hatte Ingolstadt im Zeitraum von Herbst 

2010 bis Frühjahr 2011 die stärksten Mietpreissteigerungen 

zu verzeichnen. Bei Neubauwohnungen stiegen die 

Mieten in Ingolstadt auf 9,30 Euro pro Quadratmeter 

(+ 8,8 %) und bei Bestandswohnungen auf 8,80 Euro pro 

Quadratmeter (+ 5,4 %) an. Auch in Augsburg stiegen 

die Mieten für Bestandswohnungen auf 7,60 Euro pro 

Quadratmeter (+ 3,7 %) und für Neubauwohnungen 

auf 8,80 Euro pro Quadratmeter (+ 1,3 %). In Nürnberg 

stiegen die Mieten bei Bestandswohnungen auf 7,80 

Euro pro Quadratmeter (+ 4,6 %) und Neubauwohnungen 

auf 8,80 Euro pro Quadratmeter (+ 1,3 %) ebenfalls 

stark an (IVD-Pressemeldung vom 27.06.2011). 

3 geschäftsentwicklung 

3.1 gesamtbeurteilung des Vorstands 

Die GBW Gruppe erzielte im Geschäftsjahr 2011 einen 

Jahresüberschuss in Höhe von 19,0 Mio. Euro, der damit 

1,7 Mio. Euro über dem Vorjahresergebnis (17,3 Mio. 

Euro) liegt. Das Konzernergebnis ist unter anderem von 

einmaligen Aufwendungen aus der Zuführung von Rückstellungen 

für gesetzlich eintretende Verpflichtungen aus 

der Energieeinsparverordnung 2009 beeinflusst. Einen 

wichtigen Ergebnisbeitrag lieferten im Geschäftsjahr 2011 

die Verkäufe von Immobilien. Nicht zuletzt aufgrund der 

hohen Nachfrage nach Sachwerten konnte das geplante 

Ziel der Immobilienverkäufe übertroffen werden. Besonders 

erfreulich ist, dass bei dem Ergebnis aus unserem Kerngeschäft, 

der Immobilienbewirtschaftung, eine wesentliche 

Steigerung erzielt werden konnte. Dabei erhöhten sich 

nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung deutlich, 

gleichzeitig wurden auch Kosteneinsparungen bei den 

allgemeinen Verwaltungskosten erreicht.

3.2 umsatz- und ergebnisentwicklung 

Die umsatzerlöse aus der hausbewirtschaftung des 

Konzerns betrugen im Geschäftsjahr insgesamt 205,3 

Mio. Euro; sie lagen damit über dem Vorjahreswert von 

203,7 Mio. Euro. Der Anstieg der Umsatzerlöse aus der 

Hausbewirtschaftung ist im Wesentlichen auf höhere 

Mieterträge und die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote 

zurückzuführen. Die Istmieten konnten trotz der 

6,00 

5,90 

5,80 

5,70 

5,60 

5,50 

5,40 

5,30 

5,20 

5,10 

2,76 % 

5,43 

3,05 % 

5,58 

3,48 % 

5,75 

5,95 

2008 2009 2010 2011 



in mio. € 

2010 

in mio. € 

Umsatzerlöse 205,3 203,7 

Bestandsveränderungen u. aktivierte Eigenleistungen 2,4 – 3,6 

Sonstige betriebliche Erträge 24,2 26,0 

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen – 86,5 – 80,7 

Personalaufwand – 17,6 – 17,3 

Sonstige betriebliche Aufwendungen – 10,7 – 12,5 

eBitda 117,1 115,6 

Abschreibungen – 37,1 – 36,4 

Finanzergebnis – 55,8 – 57,8 

ergebnis vor steuern (eBt) 24,2 21,4 

Außerordentliches Ergebnis 0,0 0,1 

Ertragsteuern – 1,1 0,1 

Sonstige Steuern – 4,1 – 4,3 

Periodenergebnis 19,0 17,3 

Abbildung: Darstellung der verkürzten Gewinn- und Verlustrechnung für 2011 und 2010 

Euro pro m² 

getätigten Verkäufe von einzelnen Immobilien um 1,3 % 

auf 147,3 Mio. Euro (Vorjahr: 145,4 Mio. Euro) gesteigert 

werden. Die durchschnittliche Sollmiete Wohnen 

betrug zum Stichtag 31. Dezember 2011 insgesamt 

5,95 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 

2010 auf 2011 von 3,48 % entspricht. 

■ Sollmiete Wohnen 

am Stichtag 31.12. 

je Euro/m² 

Abbildung: Überblick zur Entwicklung der 

Sollmiete Wohnen zum Stichtag 31.12. je 

Euro/m² in der GBW Gruppe 2008 bis 2011 

49

50 

Die sonstigen betrieblichen erträge bewegen sich 

mit 24,2 Mio. Euro leicht unter Vorjahresniveau (26,0 

Mio. Euro). Der Verkauf von Wohnanlagen und die 

daraus erzielten Veräußerungsgewinne tragen 2011 

mit insgesamt 15,0 Mio. Euro (Vorjahr: 15,4 Mio. 

Euro) zum Gesamtergebnis bei. Die sonstigen betrieblichen 

Erträge beinhalten im Berichtsjahr ferner 

Erträge aus der Ausschüttung des Bayerischen 

Immobilienfonds Nr. 2 in Höhe von 2,4 Mio. Euro 

bzw. im Vorjahr Erträge aus der Übernahme des Bayerischen 

Immobilienfonds Nr. 4 in Höhe von 1,1 Mio. Euro. 

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge ist 

insbesondere auf geringere Erträge aus der Auflösung 

von Rückstellungen sowie geringere Erträge aus den Zuschreibungen 

auf das Anlagevermögen zurückzuführen. 

Die aufwendungen für lieferungen und leistungen aus 

der hausbewirtschaftung sind mit 86,5 Mio. Euro gegenüber 

dem Vorjahr (80,7 Mio. Euro) angestiegen. Die 

höheren Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen 

aus der Hausbewirtschaftung resultieren insbesondere 

aus höheren Aufwendungen für Instandhaltung 

und aufwandswirksame Modernisierungskosten, die 

von 26,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 31,0 Mio. Euro im 

Geschäftsjahr gestiegen sind. Die Erhöhung um 4,6 Mio. 

Euro ist im Wesentlichen durch die einmaligen Aufwendungen 

aus der Zuführung von Rückstellungen für 

gesetzlich eintretende Verpflichtungen aus der Energieeinsparverordnung 

2009 in Höhe von 5,7 Mio. Euro 

begründet. 

Der Personalaufwand belief sich im Jahr 2011 auf 

17,6 Mio. Euro. Die leichte Erhöhung gegenüber dem 

Vorjahr (17,3 Mio. Euro) ist im Wesentlichen durch tarifliche 

Gehaltsanpassungen und höhere Aufwendungen 

für die Altersversorgung bedingt. Im Vorjahr ergaben 

sich aufgrund der Umstellung auf das Anwartschaftsbarwertverfahren 

gemäß Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz 

nur geringe Aufwendungen aus der 

Zuführung zu den Pensionsrückstellungen. 

Die Sachaufwendungen bzw. die sonstigen betrieblichen 

aufwendungen konnten von 12,5 Mio. Euro auf 

10,7 Mio. Euro reduziert werden. Diese Reduzierung 

beruht im Wesentlichen auf der Verringerung der Ver- 

waltungskosten sowie der Optimierung der Prozesse im 

Facility-Management. 

Das finanzergebnis von minus 55,8 Mio. Euro (Vorjahr: 

minus 57,8 Mio. Euro) hat sich insbesondere aufgrund 

der Reduzierung von Kreditverbindlichkeiten und den 

damit einhergehend geringeren Zinsaufwendungen 

deutlich um 2,0 Mio. Euro verbessert. Im Finanzergebnis 

sind darüber hinaus die Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung 

der Pensionsrückstellungen und der EK02-Verbindlichkeiten 

enthalten. 

Das eBitda beträgt 117,1 Mio. Euro und liegt mit 1,3 % 

über dem Vorjahresergebnis von 115,6 Mio. Euro. 

Das eBit beträgt 80,0 Mio. Euro und liegt leicht über 

dem Vorjahresergebnis von 79,2 Mio. Euro. 

Das eBt/ergebnis der gewöhnlichen geschäftstätig- 

keit des Konzerns beträgt 24,2 Mio. Euro (Vorjahr: 

21,4 Mio. Euro). 

Das konzernergebnis liegt bei 19,0 Mio. Euro und somit 

über dem Vorjahresüberschuss von 17,3 Mio. Euro. Das 

gesteigerte Konzernergebnis konnte damit rein durch 

das verbesserte Ergebnis aus dem Kerngeschäft, der Immobilienbewirtschaftung, 

erzielt werden. Dies ist umso 

erfreulicher, da das Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung 

im Berichtsjahr durch einmalige Aufwendungen 

aus der Zuführung von Rückstellungen für Verpflichtungen 

aus der Energieeinsparverordnung 2009 in Höhe 

von 5,7 Mio. Euro belastet ist. Auf das Ergebnis der Immobilienbewirtschaftung 

wirkten sich insbesondere die 

gesteigerten Mieterlöse sowie Kosteneinsparungen im 

Bereich der allgemeinen Verwaltungskosten positiv aus. 

ffo gegenüber Vorjahr deutlich verbessert 

Der FFO (Funds from Operations) stellt in der GBW 

Gruppe eine der spezifischen immobilienwirtschaftlichen 

Kennzahlen dar und wird als wesentliche Messgröße zur 

Unternehmenssteuerung verwendet. Im Geschäftsjahr

2011 hatten Mietsteigerungen und Effizienzgewinne 

aufgrund weiterer Optimierungen von Arbeitsabläufen zu 

einer Verbesserung des FFO geführt. Der FFO – bereinigt 

3.3 geschäftsaktivitäten 

immobilienbewirtschaftung 

eckdaten entwickeln sich erfreulich 

Im Geschäftsjahr 2011 konnte die GBW Gruppe ihre 

operative Leistung im Kerngeschäft gegenüber dem Vorjahr 

erneut ausbauen: Die Einnahmen aus Vermietung 

erhöhten sich trotz der Verkäufe um 1,3 %, während 

auf der Kostenseite mithilfe von Effizienz- und Strukturmaßnahmen 

merkliche Einsparungen erzielt wurden. 

Der Wohnungsbestand reduzierte sich aufgrund der 

planmäßigen Veräußerung mehrerer Liegenschaften 


um Sondereffekte und Ergebnisse aus dem Portfoliomanagement 

– konnte im Geschäftsjahr von 33,2 Mio. Euro 

auf 37,8 Mio. Euro deutlich ausgebaut werden. 


in mio. € 

2010 

in mio. € 

konzernüberschuss 19,0 17,3 

Saldo Abschreibungen/Zuschreibungen 36,1 34,6 

Ergebnisbeitrag aus Immobilienverkäufen – 14,8 – 14,7 

funds from operations (ffo) 40,3 37,2 

Sondereffekte – 2,5 – 4,0 

funds from operations (ffo) bereinigt 37,8 33,2 

Abbildung: FFO (Funds from Operations) bereinigt um Ergebnisbeitrag aus Immobilienverkäufen und Sondereffekte 

Abbildung: wesentliche Kennzahlen in der GBW Gruppe in den Geschäftsjahren 2011 und 2010 

auf 32.246 Wohneinheiten (Vorjahr: 32.936). 

Insbesondere der gestiegene Fair Value und die gestiegene 

Sollmiete Wohnen je Quadratmeter spiegeln eine 

weitere Verbesserung der Portfolioqualität wider. Sie 

sind nicht zuletzt das Ergebnis des aktiven Portfoliomanagements, 

zu dessen Maßnahmen auch regelmäßige 

Investitionen in den Bestand zählen. Ein weiterer wesentlicher 

Indikator für die hohe Qualität unseres Wohnungsportfolios 

ist die sehr niedrige Leerstandsquote 

von 1,65 % zum Jahresende. 

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über 

die wichtigsten Kennzahlen zur Entwicklung des Bestandsportfolios 

im Jahresvergleich. 

31.12.2011 31.12.2010 

Wohneinheiten 32.246 32.936 

Wohn- und Nutzfläche in m² 2.026.680 2.068.128 

Fair Value je m² Wohn- und Nutzfläche in E 1.180 1.141 

Sollmiete Wohnen je m² in E 5,95 5,75 

Leerstand Wohnen in % 1,65 1,81 

51

52 

mieterlöse verbessern sich weiter 

Sehr erfreulich entwickelten sich die Kennzahlen im 

Kerngeschäft, der Immobilienbewirtschaftung: Die sollmiete 

Wohnen stieg im Stichtagsvergleich 31. Dezember 

2010 von 5,75 Euro pro Quadratmeter um 3,48 % auf 

5,95 Euro pro Quadratmeter zum 31. Dezember 2011. 

Dabei profitierte der Konzern von der Konzentration seiner 

Aktivitäten auf solche Standorte, die eine attraktive 

Wachstumsperspektive aufweisen. Mittlerweile entfällt 

mehr als die Hälfte des Wohnungsbestands der GBW 

Gruppe auf den Großraum München und die Standorte 

Nürnberg/Erlangen, Würzburg und Regensburg. 

region 

wohneinheiten 

anzahl 

wohneinheiten 

in % 

wohnfläche 

in m² 

Trotz der Reduzierung des Portfolios um 690 Wohnungseinheiten 

baute der GBW Konzern im Geschäftsjahr die 

istmieten um 1,9 Mio. Euro bzw. 1,3 % auf 147,3 Mio. 

Euro aus (Vorjahr: 145,4 Mio. Euro). Der Anstieg resultiert 

aus der Nutzung von Mietsteigerungspotenzialen, 

der erfolgreichen Neuvermietung und aus einer weiterhin 

sehr niedrigen Leerstandsquote. Die nachfolgende 

Tabelle gibt die Istmieten im Gesamtjahr 2011 und die 

Sollmiete Wohnen je Quadratmeter zum Stichtag 31. 

Dezember 2011 in den einzelnen Regionen wieder. 

Vermietbare 

gewerbeeinheiten 

anzahl 

gewerbefläche 

in m² 

Jährliche 

istmieteinnahmen* 

in t€ 

sollmiete 

wohnen 

je m² in € 

Franken 

München und 

11.727 36,4 742.073 85 12.506 48.886 5,27 

Umgebung 

Oberbayern und 

10.513 32,6 625.488 140 17.586 60.377 7,68 

Schwaben 

Oberpfalz und 

4.816 14,9 294.419 

29 4.896 19.841 5,33 

Niederbayern 

5.190 16,1 323.734 

47 5.978 19.135 4,73 

gesamt 32.246 100,0 1.985.714 301 40.966 148.239 5,95 

* Istmieteinnahmen vor Konsolidierung setzen sich zusammen aus Wohnen, Gewerbe, Parken und sonstigen Erlöseinnahmen im 

Geschäftsjahr 2011

leerstandsquote erneut reduziert 

Die Leerstandsquote konnte im Berichtsjahr erneut reduziert 

werden. Sie betrug zum 31. Dezember 2011 bezogen 

auf die Wohnfläche insgesamt 1,65 %. Damit liegt 

sie unter dem Wert zum Ende des vorausgegangenen 

Geschäftsjahres (1,81 %). Die Vergleichswerte enthalten 

2,00 % 

1,80 % 

1,60 % 

1,40 % 

1,20 % 

1,00 % 

0,80 % 

0,60 % 

0,40 % 

0,20 % 

0,00 % 

1,83 % 

0,81 % 

1,02 % 

1,81 % 

0,91 % 

0,90 % 

1,65 % 

0,95 % 

0,70 % 

2009 2010 2011 

Das stabil niedrige Leerstandsniveau spiegelt die hohe 

Wohnraumnachfrage an unseren Kernstandorten wider 

und ist zugleich ein Beleg für die erfolgreiche Vermietungsleistung 

der GBW Gruppe. Die Leerstände im Zuge 

von Modernisierungen planen wir bewusst ein; sie sind 

Teil unserer nachhaltig ausgerichteten Bestandspolitik. 

service verstärkt: gBw kundenservicecenter 

eingerichtet 

Um unseren Mietern eine noch höhere Servicequalität 

bieten zu können, hat die GBW Gruppe im vergangenen 

Geschäftsjahr begonnen, ein neues KundenServiceCenter 

für die Niederlassung Süd einzurichten. Ab April 2012 

steht die neue Anlaufstelle in der Niederlassung Süd 

unseren Mietern für alle Fragen vom Mietvertrag bis hin 

zu technischen Problemen zur Verfügung. 


sämtliche Leerstände – das heißt auch solche, die durch 

Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen bedingt 

sind. Unter Abzug des Leerstands aus Modernisierungsund 

Instandhaltungsmaßnahmen beträgt der marktbedingte 

Leerstand nur 0,70 % (Vorjahr: 0,90 %). 

■ Leerstand modernisierungs- 

und instandhaltungsbedingt 

■ Leerstand marktbedingt 

Abbildung: Entwicklung der flächenbezogenen Leerstandsquote Wohnen in der GBW Gruppe in den letzten drei Geschäftsjahren 

mieterzufriedenheit bleibt hoch, fluktuation weiter 

niedrig 

Der mieterorientierte Kundenservice ist einer der 

wichtigsten Erfolgsfaktoren der GBW Gruppe. Die erfolgreiche 

Arbeit auf diesem Gebiet zeigt sich in einer 

vergleichsweise geringen Fluktuation und in der hohen 

Mieterzufriedenheit. So liegt die Fluktuationsrate im 

Wohnungsbestand der GBW Gruppe bei 10,12 % (Vorjahr: 

10,75 %). 

zukunftsbestimmende Veränderungen 

Mit Wirkung zum 1. Oktober 2011 hat die GBW Gruppe 

die drei Niederlassungen Regensburg, Nürnberg 

und Würzburg unter gemeinsamer Leitung von zwei 

Niederlassungsleitern zu der Niederlassung Nord zusammengeführt. 

Die einzelnen Verwaltungsstandorte 

bleiben bestehen. Die bisherige Niederlassung München 

wird nun als Niederlassung Süd geführt. Durch die neue 

53

54 

Struktur ist es möglich, die Prozesse in den verschiedenen 

Bereichen in Zukunft noch effizienter und einheitlicher 

zu gestalten. 

Eine wesentliche Grundlage für die Arbeit eines erfolgreichen 

Wohnungsunternehmens ist eine gut funktionierende 

IT-Infrastruktur. Vor diesem Hintergrund hat die GBW 

Gruppe im Geschäftsjahr 2011 das Infrastruktur-Management 

im Service-Desk nach IT Infrastructural Library (ITIL) 

optimiert. Daneben lag der Fokus auf den Anwendungen 

der Systemunterstützung für das KundenServiceCenter. 

Diese Systemunterstützung wird gemäß Stufenplan 2012 

produktiv umgesetzt. Für 2012 ist die Einführung eines 

Datawarehouse auf Basis SAP BW, sowie eines Immobilien 

Portfolio Management Systems (IPMS) geplant. 

Portfoliomanagement 

Portfolioqualität durch neubaufertigstellungen erhöht 

Im Zentrum unseres Portfoliomanagements stand auch 

2011 die qualitative Verbesserung des Wohnungsbestands 

durch Neubau an den Kernstandorten sowie 

durch Veräußerungen von Immobilien außerhalb der 

strategischen Kernregionen. 

Wir konnten zwei Neubauprojekte in München erfolgreich 

beenden: 

Im Stadtteil Schwabing stellten wir in der Leopoldstraße 

nach nur vierzehn Monaten Bauzeit 73 einkommensorientiert 

geförderte Wohnungen (EOF) fertig. Die 

barrierefreien und klimafreundlichen Wohnungen sind 

rund 40 bis 120 m² groß und verteilen sich auf zwei 

wohnungen 

anzahl 

wohnfläche 

in m² 

Gebäude. Das Projekt umfasste ein Gesamtinvestitionsvolumen 

von rund 12,5 Mio. Euro. Die neuen Wohnungen 

konnten bis Ende Dezember 2011 komplett an 

unsere Mieter übergeben werden. 

Im „HaidPark“ in München-Fröttmaning schlossen 

wir den Bau der restlichen 35 von insgesamt 144 einkommensorientiert 

geförderten Wohnungen (EOF) ab. 

Das Gesamtinvestitionsvolumen für dieses Projekt betrug 

rund 26,0 Mio. Euro. Die Anlage war eines der größten 

Neubauvorhaben der GBW Gruppe in den vergangenen 

Jahren. 

Veräußert wurden Objekte, die einen erheblichen Sanierungsbedarf 

aufwiesen und bei denen die kalkulierten 

Investitionskosten keine wirtschaftliche Umsetzung 

der Maßnahmen erwarten ließ. Im Rahmen von Blockverkäufen 

gaben wir insgesamt 748 Wohnungen u. a. 

in Burghausen, Gochsheim, Günzburg, Höchstadt, Hof, 

Pegnitz, Kitzingen, Münnerstadt, Nürnberg, Penzberg, 

Schwabach, Traunreut und Vöhringen ab. 73 Wohnungen 

gingen per Einzelverkauf an neue Eigentümer über. 

Damit trennte sich die GBW Gruppe im Geschäftsjahr 

2011 insgesamt von 821 Wohnungen. 

Die aus Verkäufen erzielten Erlöse betrugen für das Jahr 

2011 rund 37,6 Mio. Euro. Aufgrund des sehr positiven 

Marktumfelds im Segment Wohnimmobilien mit hoher 

Nachfrage von Investorenseite lagen die Verkaufspreise 

insgesamt um 8,2 % über den Fair Values. Der Buchwert 

für die veräußerten Wohnungen betrug 22,9 Mio. Euro. 

Daraus ergibt sich für das Geschäftsjahr 2011 ein Veräußerungsgewinn 

von 14,8 Mio. Euro. 

durchschnittspreis 

je m² 

Verkaufspreis 

in t€ 

konzernbuchwerte 

in t€ 

Blockverkauf 748 45.183 685 30.966 19.485 

Einzelverkauf 73 4.891 1.362 6.660 3.389 

gesamt* 821 50.074 751 37.626 22.874 

* Die Angaben beinhalten auch Verkäufe von Einzelwohnungen sowie einige Grundstücke ohne Baurecht aus dem Umlaufvermögen 

der GBW Asset GmbH. 

Abbildung: Überblick über die Verkaufstransaktionen der GBW Gruppe im Geschäftsjahr 2011

Für den Verkauf weiterer 125 Wohnungen unter anderem 

in Ichenhausen, Rosenheim, Sulzbach am Main, 

Ostheim und Miltenberg wurden im vierten Quartal 

2011 die notariellen Kaufverträge abgeschlossen. Der 

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgt in 

2012. 

erfolgreicher start weiterer neubauprojekte 

in münchen 

Auf den Weg gebracht haben wir zwei weitere Neubauprojekte 

in den Münchener Stadtteilen Maxvorstadt 

und Au/Haidhausen mit insgesamt 156 einkommensorientiert 

geförderten Wohnungen. Im Quartier 

„Nymphenburger Höfe“ in der Maxvorstadt werden 

wir bis Herbst 2012 50 hochwertige Ein- bis Fünfzimmerwohnungen 

nach modernsten energetischen Standards 

errichten. In den „Welfenhöfen“ in Au/Haidhausen 

entstehen nach denselben Maßstäben 90 einkommensorientiert 

geförderte Mietwohnungen (EOF) sowie 16 

Mietwohnungen im München Modell. Für die beiden 

Neubauprojekte beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen 

auf 38,0 Mio. Euro. 

Bereits im Januar 2011 erwarb die GBW Gruppe in 

München-Obersendling in dem künftig entstehenden 

Wohnquartier „Südseite“ ein Grundstück mit einer 

zulässigen Geschossfläche von rund 5.800 m². Hier 

sollen bis Sommer 2013 insgesamt 71 einkommensorientiert 

geförderte Wohnungen (EOF) sowie eine 

in das Gebäude integrierte Kindertagesstätte mit ca. 

650 m² Geschossfläche entstehen. Letztere wird nach 

Fertigstellung gemäß städtebaulichem Vertrag an die 

Landeshauptstadt München verkauft. Baubeginn ist 

im März 2012. 

4 Portfolio 


4.1 Portfoliostruktur und -entwicklung 

85 % der wohnungen in den top 20 gBw standorten 

Bayern konnte seine bundesweite Spitzenposition als 

Wirtschaftsstandort im vergangenen Jahr weiter ausbauen. 

Im Unterschied zu vielen anderen Bundesländern 

verzeichnet der Freistaat eine positive Bevölkerungsentwicklung. 

Bayern ist jedoch auch ein Bundesland 

mit großen Unterschieden zwischen starken und 

schwachen Regionen. Die regionalen demografischen 

Entwicklungen werden kontinuierlich durch die GBW 

Gruppe beobachtet und analysiert. Das aktive Portfoliomanagement 

orientiert sich an diesen Entwicklungen. 

Zum 31. Dezember 2011 konzentrierte sich der Wohnungsbestand 

der GBW Gruppe mit einem Anteil von 

85,1 % auf unsere zwanzig größten Standorte und 

konnte im Vergleich zum Geschäftsjahr 2010 (84,3 

%) weiter optimiert werden. Hier generiert unser Unternehmen 

inzwischen über 88,0 % seiner Mieterträge 

(Geschäftsjahr 2010: 87,0 %). Wesentlicher Grund 

für die überdurchschnittliche Ertragskraft ist die hohe 

Standortqualität in Verbindung mit der Strategie der 

Fokussierung auf die wirtschaftsstarken und ertragreichen 

Standorte. 

55

56 

übersicht top 20 standorte 

standorte 

wohneinheiten 

anzahl 

Vermietbare 

wohnfläche 

in m² 


anzahl 

Vermietbare 

gewerbefläche 

in m² 

1 München, Landeshauptstadt 7.914 460.859 116 15.395 

2 Nürnberg, Stadt 3.002 183.575 59 9.455 

3 München, Umland** 2.599 164.629 24 2.192 

4 Erlangen, Stadt 2.242 146.103 8 552 

5 Regensburg, Stadt 1.437 87.152 8 1.483 

6 Landshut, Stadt 1.299 87.302 6 663 

7 Miltenberg, Landkreis 1.078 71.763 1 57 

8 Würzburg, Stadt 947 60.854 14 2.290 

9 Rosenheim, Stadt 872 57.391 0 0 

10 Aschaffenburg, Stadt 896 56.532 2 68 

11 Kitzingen, Landkreis 615 37.030 0 0 

12 Rhön-Grabfeld, Landkreis 591 35.179 0 0 

13 Dingolfing-Landau, Landkreis 573 38.326 3 445 

14 Amberg, Stadt 550 33.293 6 317 

15 Pfaffenhofen a. d. Ilm, Landkreis 538 34.298 0 0 

16 Garmisch-Partenkirchen, Landkreis 481 31.646 0 0 

17 Memmingen, Stadt 479 24.126 0 0 

18 Regensburg, Landkreis 478 28.020 20 2.800 

19 Amberg-Sulzbach, Landkreis 454 24.500 4 270 

20 Traunstein, Landkreis 384 23.380 0 0 

top 20 städte und landkreise 27.429 1.685.958 271 35.987 

sonstiges Bayern 4.817 299.756 30 4.979 

gesamt Bestandsportfolio 

am 31.12.2011 32.246 1.985.714 301 40.966 

* Istmieten vor Konsolidierung aus Wohnen, Gewerbe, Parken und sonstigen Erlöseinnahmen im Geschäftsjahr 2011 

** Umland München beinhaltet die Landkreise Dachau, Ebersberg, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg

Jährliche istmiet- 

einnahmen* 

in t€ 

ist-mietertrag 

in % 

sollmiete 

wohnen m² 

stichtag 31.12.2011 

in € 


leerstand 

wohnfläche m² 


leerstand 

wohnen 


in% 

46.497 31,4 7,99 6.576 1,43 

14.763 10,0 6,16 3.232 1,76 

13.880 9,4 6,79 2.103 1,28 

10.997 7,4 6,12 68 0,05 

5.913 4,0 5,48 403 0,46 

5.152 3,5 4,71 1.047 1,20 

3.666 2,5 4,21 3.672 5,12 

3.925 2,6 4,97 552 0,91 

4.094 2,8 5,80 458 0,80 

3.511 2,4 5,08 235 0,42 

1.867 1,3 4,18 483 1,31 

1.733 1,2 4,36 1.848 5,25 

2.019 1,4 4,30 1.177 3,07 

1.910 1,3 4,69 943 2,83 

2.231 1,5 5,30 130 0,38 

2.461 1,7 6,38 319 1,01 

1.355 0,9 4,86 768 3,18 

1.715 1,1 4,34 0 0,00 

1.236 0,7 4,11 775 3,16 

1.662 1,1 4,74 1.032 4,42 

130.587 88,2 6,17 25.821 1,53 

17.652 11,8 4,69 6.883 2,30 

148.239 100,0 5,95 32.704 1,65 

57

58 

Die erfolgreiche Strategie der GBW Gruppe, das Wohnungsportfolio 

durch Neubau und Zukäufe an den 

Kernstandorten sowie durch Veräußerung von Streubesitz 

in Randlagen zu stärken, zeigt sich deutlich in der 

Konzentration der verwalteten Wirtschaftseinheiten: 

Verteilte sich das Wohnungsportfolio der GBW Gruppe 

zum 31. Dezember 2006 mit insgesamt 31.199 Wohnungen 

noch auf 134 Standorte, reduzierte sich die 

Zahl zum 31. Dezember 2011 auf 105 Standorte mit 

regionen 

wohn- 

einheiten 

anzahl 

wohn- 

fläche 

in m 2 

anteil sozialgebundener wohnungen bleibt konstant 

Trotz planmäßiger Bindungsausläufe bei mietpreisgebundenen 

Wohnanlagen blieb der Anteil an sozialgebundenen 

Wohnungen im Portfolio der GBW Gruppe 

mit rund 32,0 % konstant (Vorjahr: 32,0 %). Dies ist 

auf die kontinuierlichen Neubauaktivitäten der GBW 

Gruppe im geförderten Wohnungsbau zurückzuführen. 

Damit bestätigt die GBW Gruppe ihre Strategie, sozialen 

Wohnraum zu schaffen und zugleich Verantwortung 

für einkommensschwächere Mieter zu übernehmen. 

Der Anteil der Gewerbeflächen am Gesamtportfolio 

der GBW Gruppe bleibt mit 2,02 % (Vorjahr: 2,01 %) 

bzw. 40.966 m² (Vorjahr: 41.639 m²) nach wie vor sehr 

gering. Die Bewirtschaftung von gewerblichen Flächen 

wird für uns auch künftig nur eine untergeordnete Bedeutung 

einnehmen. 

zukunftsgerechter wohnungsbestand 

Im Wohnungsbestand der GBW Gruppe entfällt der 

größte Teil mit rund 72 % auf Zwei- und Dreizimmer- 


anzahl 

32.246 Wohnungen. Durch die Konzentration auf die 

wachstumsstarken Standorte wird die Ertragskraft der 

GBW Gruppe gestärkt und es wird eine kosteneffiziente 

und ertragreiche Bewirtschaftung der Wohnungsbestände 

realisiert. 

In der regionalen Betrachtung gliedert sich der Immobilienbestand 

der GBW Gruppe zum Bilanzstichtag wie 

folgt auf: 

gewerbe- 

fläche 

in m 2 

■ München 10.688 637.411 140 17.586 

■ Nürnberg/Erlangen 5.739 363.929 67 10.007 

■ Regensburg 1.915 115.173 28 4.283 

■ Aschaffenburg 2.149 139.319 3 125 

■ Würzburg 1.769 109.078 15 2.374 

■ Sonstiges Bayern 9.986 620.804 48 6.591 

gesamt 32.246 1.985.714 301 40.966 

30,8 % 33,3 % 

5,5 % 

6,6 % 

6,0 % 

Abbildung: Übersicht der Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie der Wohn- und Gewerbeflächen zum 31.12.2011 

17,8 % 

wohnungen; die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 

ca. 62 m². Der Bedarf an Wohnraum in diesem 

Größensegment wird aktuellen Studien zufolge in den 

kommenden Jahren weiter steigen. Damit ist unser 

Wohnungsbestand hinsichtlich der zukünftigen Nachfrage 

gut aufgestellt. 

Um den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden, 

berücksichtigt die GBW Gruppe bei ihren Neubau- und 

Modernisierungsmaßnahmen die neuesten technischen 

Erkenntnisse. Hochwertiger Wärmeschutz und innovative 

Heizsysteme sind genauso wichtig wie Barrierefreiheit 

in den Wohnungen für ältere Menschen. 

Die GBW Gruppe verfügt in ihrem Bestandsportfolio 

über Wohnanlagen, in denen junge Familien mit Kindern 

gerne wohnen. Hier achten wir insbesondere auf 

geeignete Grundrisse und die Gestaltung von Grünflächen 

mit attraktiven Spielplätzen.

standorte der gBw gruppe 

Miltenberg 

Erlenbach 

Gemünden 

Weilheim- 

Schongau 


Kaufkraft 2011 

Kaufkraftindex 

Unter 90 






110 und mehr 

© 2012 Michael Bauer Research GmbH, Nürnberg 

59

60 

4.2 Verkehrswert 

Verkehrswert der immobilien beträgt annähernd 

2,4 mrd. euro 

Der Verkehrswert der als Investment Properties gehaltenen 

Immobilien einschließlich der eigengenutzten 

Immobilien in der GBW Gruppe belief sich zum 31. Dezember 

2011 auf 2,391 Mrd. Euro. Damit stieg er trotz 

der getätigten Verkäufe gegenüber dem Vorjahreswert 

regionen 

Verkehrswerte 

in mio. € 

anteile 

in % 

■ München 1.158 48,4 

■ Nürnberg/Erlangen 431 18,0 

■ Regensburg 117 4,9 

■ Aschaffenburg 94 3,9 

■ Würzburg 85 3,6 

■ Sonstiges Bayern 506 21,2 

gesamt 2.391 100,0 

Bei der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) 

werden die künftigen Cashflows eines jeden Anlageobjekts 

zum Bewertungsstichtag diskontiert. Der so berechnete 

Barwert (Gegenwartswert) stellt den aktuellen 

Fair Value der Immobilie dar. Der Diskontierungszinssatz 

wird aus dem risikolosen Zins und einer Risikoprämie 

berechnet. Der risikolose Zinssatz spiegelt dabei 

den Wert wider, der am Kapitalmarkt für eine risikolose 

Kapitalanlage erzielt werden kann. Zum 31. Dezember 

2011 wurde ein risikoloser Zinssatz von 3,50 % zugrunde 

gelegt. Die Risikoprämie wird anhand eines Scoring- 

Modells aus den Parametern Makrolage, Mikrolage 

sowie Zustand des Bewertungsobjekts gebildet. Zudem 

werden noch objektindividuelle Zuschläge aufgrund 

von Sondersituationen (z. B. Erbbaurechten) vergeben. 

net asset Value steigt im stichtagsvergleich um 9,5 % 

Der Net Asset Value (NAV) – er errechnet sich aus den 

Marktwerten des Konzernvermögens reduziert um das 

Fremdkapital – betrug zum Bilanzstichtag 944,6 Mio. 

von 2,360 Mrd. Euro um 31,0 Mio. Euro bzw. 1,3 % an. 

Diese Steigerung ist auf die Fertigstellung von Neubauten 

und Investitionen in den Bestand zurückzuführen. 

Die Verkehrswerte wurden für jedes Objekt nach der 

Discounted-Cashflow-Methode mit einem durchschnittlichen 

Diskontierungszinssatz von 7,04 % ermittelt. 

Der Verkehrswert des Immobilienbestands der 

GBW Gruppe verteilt sich auf die Regionen wie folgt: 

3,6 % 

3,9 % 

4,9 % 

21,2 % 

18,0 % 

Abbildung: Übersicht der Verkehrswerte in der GBW Gruppe nach Regionen zum 31. Dezember 2011 

48,4 % 

Euro. Damit lag er deutlich über dem Vorjahreswert von 

862,4 Mio. Euro. Die Steigerung um 82,2 Mio. Euro ist im 

Wesentlichen auf die höheren Immobilienwerte, den Erwerb 

von Minderheitsanteilen an der Tochtergesellschaft 

GBW Franken GmbH durch die GBW AG, sowie auf die 

weitere Reduzierung der Nettofinanzverbindlichkeiten in 

2011 zurückzuführen. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie 

am Jahresende betrug 17,3 Euro (Vorjahr: 15,8 Euro). 

investitionen und immobilienprojekte 

Die GBW Gruppe wendete im Jahr 2011 insgesamt 

31,0 Mio. Euro (Vorjahr: 26,4 Mio. Euro) für Instandhaltungsmaßnahmen 

und aufwandswirksame 

Modernisierungen auf. In diesem Betrag sind für gesetzlich 

eintretende Verpflichtungen aus der Energieeinsparverordnung 

2009 Aufwendungen aus der Zuführung 

zu den Rückstellungen in Höhe von 5,7 Mio. 

Euro enthalten. Die Maßnahmen befinden sich derzeit 

flächendeckend in der Umsetzung. Darüber 

hinaus wurden aktivierungspflichtige Investitionen und

Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 12,6 Mio. 

Euro (Vorjahr: 12,4 Mio. Euro) sowie Investitionen 

in den Neubau und Neuerwerb von 29,3 Mio. Euro 

(Vorjahr: 30,5 Mio. Euro) getätigt. Insgesamt betrugen 


die Investitionen der GBW Gruppe in das Bestandsportfolio 

im Geschäftsjahr 72,9 Mio. Euro. Damit liegen sie 

um 3,5 Mio. Euro über dem Vorjahreswert. 

* Die aufwandswirksamen Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen enthalten im Geschäftsjahr 2011 Aufwendungen aus der 

Zuführung zu den Rückstellungen aus der Energieeinsparverordnung 2009 in Höhe von 5,7 Mio. Euro 

Abbildung: Investitionen in der GBW Gruppe in den Geschäftsjahren 2011 und 2010 

2011 2010 

Aufwandswirksame Modernisierungen/Instandhaltungsmaßnahmen* 31,0 Mio. E 26,4 Mio. E 

Aufwandswirksame Modernisierungen/Instandhaltungsmaßnahmen 15,31 E je m² 12,79 E je m² 

Aktivierungspflichtige Investitionen und Modernisierungen 12,6 Mio. E 12,4 Mio. E 

Aktivierungspflichtige Investitionen und Modernisierungen 6,20 E je m² 6,01 E je m² 

Investitionen in den Neubau und Neuerwerb 29,3 Mio. E 30,5 Mio. E 

modernisierung und instandhaltung: maßnahmen 

laufen nach Plan 

Die für 2011 vorgesehenen Maßnahmen zur Modernisierung 

und Instandhaltung konnten plangemäß fort- bzw. 

umgesetzt werden. Dabei handelt es sich im Wesentlichen 

um Projekte in München, Nürnberg, Goldbach bei 

Aschaffenburg, Landshut und Bad Neustadt: 

münchen, Von-der-tann-straße: Der Gebäudekomplex 

Von-der-Tann-Straße mit Wohnungen und gewerblichen 

Flächen zählt zum Kernportfolio der GBW Gruppe. 

Die Anlage befindet sich inmitten der klassizistischen 

Prachtbauten der Münchener Innenstadt in unmittelbarer 

Nähe zum Hofgarten und Englischen Garten. 

Das Ensemble wurde in den Jahren zwischen 1830 und 

1890 errichtet und ist nicht zuletzt wegen der klassizistischen 

Stilmerkmale einiger seiner Gebäude und seiner 

Nähe zu den angrenzenden Klenze-Bauten denkmalgeschützt. 

Durch die umfangreiche Modernisierung 

in gehobener Ausführung – sie beinhaltet die komplette 

Erneuerung der Haustechnik, die energetische 

Verbesserung der Gebäudehülle nach den aktuellen 

gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 

sowie die Neugestaltung der Freiflächen und 

Innenhöfe – wird eine dem prestigeträchtigen Standort 

angemessene Wohnqualität erzielt. 

Bereits Ende 2009 konnte die Modernisierung der ersten 

Häuser im ersten Bauabschnitt in dem Gebäudekomplex 

Von-der-Tann-Straße in München fertiggestellt 

werden. Die Wohnungen in den Rückgebäuden Vonder-Tann-Straße 

8 und 9 wurden im April 2011 an die 

Mieter übergeben. Die Vollvermietung war bereits Anfang 

Mai 2011 erreicht. Die Sanierungsmaßnahmen im 

Haus 6 wurden bis Ende August 2011 beendet. Damit 

konnte die Modernisierung im ersten Bauabschnitt mit 

der Herausforderung der denkmalgeschützten Bausubstanz 

im Geschäftsjahr 2011 abgeschlossen werden. 

Der zweite Bauabschnitt der Wohnanlage umfasst die 

Häuser Von-der-Tann-Straße 7–10 sowie die Gebäude 

in der Hahnenstraße 1 und 3. Im März 2011 wurde mit 

der Modernisierung von Haus 7 begonnen, die weitestgehend 

bis Ende Dezember 2011 baulich abgeschlossen 

werden konnte. Im Rahmen dieser Umbaumaßnahme 

wurde eine Erhöhung der Stellplatzanzahl im Innenhof 

über die Verdichtung der Garagenstellplätze erreicht. 

Die Übergabe an die Mieter wird sukzessive erfolgen. 

Mit den durchgeführten Umbaumaßnahmen konnten 

fünf zusätzliche Wohnungen geschaffen werden. 

61

62 

Die GBW Gruppe konnte in einem Zeitraum von 36 

Monaten insgesamt 31 Wohnungen, die sich auf sechs 

Objekte verteilen, und neun Gewerbeeinheiten in dem 

Gebäudekomplex Von-der-Tann-Straße modernisieren 

bzw. neu schaffen. 

nürnberg: Anfang 2010 bis Ende 2011 hat die GBW 

Gruppe energetische Maßnahmen am Standort Nürnberg, 

dem zweitgrößten Kernstandort der GBW Gruppe, 

umgesetzt. Es wurden insgesamt 256 Wohnungen, 

insbesondere Objekte in guten und mittleren Lagen wie 

zum Beispiel Georg-Strobel-Straße, Felseckerstraße und 

Felixstraße im Stadtteil Gärten bei Wöhrd – östlich der 

Nürnberger Altstadt – saniert. 

Die Wohnanlagen georg-strobel-straße und felseckerstraße 

mit 76 Wohnungen wurden im Geschäftsjahr 

2011 als Teil des Gesamtkonzepts zur Fernwärmeversorgung 

mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung 

sowie einer Dach- und Kellerdeckendämmung 

ausgestattet. Die Leistungen konnten bereits Ende November 

2011 abgeschlossen werden. 

Ende April 2011 wurde der vierte und letzte Bauabschnitt 

in der Wohnanlage felixstraße abgeschlossen. 

Damit sind nun insgesamt 170 Wohnungen – in einem 

Zeitraum von Mai 2009 bis Ende April 2011 – mit einer 

zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung 

ausgestattet und an das neu errichtete Fernwärmenetz 

angeschlossen. Gleichzeitig erfolgte die Dämmung von 

Keller- und Speicherdecken. 

goldbach, schergstraße: Bereits Ende Januar 2011 

konnte die Modernisierung in der Schergstraße 1 in 

Goldbach (nahe Aschaffenburg) nach nur vier Monaten 

Bauzeit abgeschlossen werden. Dabei wurden die 

Grundrisse des Objekts neu gestaltet und die ursprünglich 

acht Kleinwohnungen zu vier attraktiven Dreizimmerwohnungen 

umgestaltet. Damit ist nun auch das 

letzte Objekt im Gesamtquartier aus sieben Mehrfamilienhäusern 

energetisch komplett saniert. Die Anlage war 

unmittelbar nach Fertigstellung bereits voll vermietet. 

weitere modernisierungen gemäß energieeinspar- 

verordnung begonnen 

Um die GBW-Bestände langfristig attraktiv zu halten, 

werden wir in den kommenden Jahren weiter in die 

Energieeffizienz und die Nachhaltigkeit investieren. Dies 

betrifft unter anderem die Nachrüstung der Dämmung 

an den obersten Geschossdecken in den Wohnanlagen 

der GBW Gruppe zur Umsetzung der Energieeinsparverordnung 

2009. 

neubau: Projekte abgeschlossen und neue Projekte 

auf den weg gebracht 

Im Rahmen unserer Neubautätigkeit engagierten wir 

uns auch im Geschäftsjahr 2011 im geförderten Wohnungsbau 

und erweiterten unseren Wohnungsbestand 

gezielt im Bereich der Einkommensorientierten Förderung 

(EOF) und des München Modells. Die GBW Gruppe 

leistet damit einen wichtigen Beitrag zur Sicherung 

des Wohnungsangebots für mittlere und untere Einkommensschichten 

am Standort München. Alle Investitionen 

zur Bestandserweiterung und -optimierung werden 

vor der Umsetzung unter Wirtschaftlichkeits- und Portfolioaspekten 

geprüft. 

münchen-fröttmaning, „haidPark“: Im Frühjahr 2011 

hat die GBW Gruppe die restlichen 35 von insgesamt 144 

einkommensorientiert geförderten Wohnungen (EOF) 

im „HaidPark“ in München-Fröttmaning fertiggestellt 

und damit diese Neubaumaßnahme abgeschlossen. 

109 Wohneinheiten konnten bereits im Geschäftsjahr 

2010 fertiggestellt werden. Das Wohnungsensemble 

liegt im neuen Stadtquartier „HaidPark“. Das nur wenige 

Minuten entfernte Naturschutzgebiet Fröttmaninger 

Heide, die Nähe zum U-Bahnhof Fröttmaning, die Kindertagesstätten 

sowie die Geschäfte für den täglichen 

Bedarf sorgen für eine gute Wohninfrastruktur. 

Die Bauweise dieser Wohnanlage entspricht einem 

KfW-Effizienzhaus 85. Dies bedeutet, dass der Primärenergiebedarf 

nur 85 % des nach der Energieeinsparverordnung 

2009 geforderten Standards beträgt.

Dieser Standard bewirkt deutlich geringere Energiekosten 

und hält somit die Mietnebenkosten spürbar in 

Grenzen. Für dieses Projekt konnten Fördermittel der 

Landeshauptstadt München (München Modell), des 

Freistaates Bayern (Einkommensorientierte Förderung) 

sowie der Bundesrepublik Deutschland (KfW-Fördermittel) 

genutzt werden. 

münchen-schwabing, leopoldstraße: Ende Oktober 

2011 konnten 73 einkommensorientiert geförderte 

Wohnungen (EOF) in München-Schwabing in der 

Leopoldstraße (neue Anschrift: Hans-Döllgast-Straße 

3–7) nach nur vierzehnmonatiger Bauzeit fertiggestellt 

werden. Durch eine effiziente Logistik und eine gut koordinierte 

Baustellenorganisation konnte die ursprünglich 

geplante Bauzeit um zwei Monate verkürzt werden. 

In Verbindung mit einer ansprechenden Architektur, die 

auf wohnungswirtschaftliche Belange abgestimmt ist, 

konnten des Weiteren auch Kosteneinsparungen erzielt 

werden. Die Wohnanlage liegt in einem attraktiven 

neuen Quartier, das verkehrstechnisch sehr gut an 

das Stadtzentrum angebunden und durch die Nähe zur 

Parkstadt Schwabing auch infrastrukturell bereits gut 

ausgebaut ist. Kultur- und Bildungsangebote sowie der 

in der Nähe liegende Englische Garten als auch der neu 

angelegte Petuelpark bieten attraktive Möglichkeiten 

für Erholung und Freizeit. 

Die Wohnanlage wurde als „KfW-Effizienzhaus 70“ 

errichtet, das heißt, der Primärenergieverbrauch liegt 

bei 70 % der nach der Energieeinsparverordnung 2009 

geforderten Werte. Alle Wohnungen wurden barrierefrei 

mit Fußbodenheizung und Parkettboden errichtet; 

drei Wohnungen sind zudem behindertengerecht ausgebaut. 

Die Verglasung der Balkone bietet auch bei geöffneten 

Fenstern einen guten Schallschutz für unsere 

Mieter und ermöglicht die Nutzung der Balkone auch 

an kühleren Herbsttagen. Passive Wärmegewinnung im 

Winter reduziert die Nebenkosten. Der in dem begrünten 

Innenhof mit altem Baumbestand angelegte Kinderspielplatz 

mit einem Balancierparcours wird von unseren 

jüngeren Mietern gut angenommen. 


münchen-maxvorstadt, „nymphenburger höfe“: In 

den „Nymphenburger Höfen“ (Ecke Dachauer Straße/ 

Josef-Ruederer-Straße) wurde im März 2011 mit dem 

Bau von 50 einkommensorientiert geförderten Mietwohnungen 

(EOF) sowie drei Gewerbeeinheiten begonnen. 

Die „Nymphenburger Höfe“ liegen im Münchener 

Stadtteil Maxvorstadt. Diese attraktive innerstädtische 

Lage bietet eine Vielzahl von Cafés, Kinos, Theatern, 

kleinen Bars und Biergärten. Einkaufszentren, Universitäten 

sowie Arztpraxen und medizinische Einrichtungen 

ergänzen die gute Infrastruktur dieses Standorts. 

Die Wohnanlage entspricht den energetischen Vorgaben 

eines „KfW-Effizienzhauses 70“ und erreicht einen 

erhöhten Schallschutz. Diese hohen Anforderungen 

werden durch den Einbau von qualitativ hochwertigen 

Fenstern mit Dreifachverglasung und zusätzlichen Prallscheiben 

erfüllt. Die innerstädtische Lage zwischen bereits 

fertiggestellten Bürogebäuden und gerade im Bau 

befindlichen Eigentumswohnungen stellt eine städtebauliche 

und logistische Herausforderung dar. Die Fertigstellung 

ist für Herbst 2012 geplant. 

münchen-au/haidhausen, „welfenhöfe“: Seit März 

2011 werden in der Welfenstraße im Quartier „Welfenhöfe“ 

90 einkommensorientiert geförderte Mietwohnungen 

(EOF) sowie 16 Mietwohnungen im München 

Modell errichtet. Die Anlage liegt in München-Au/ 

Haidhausen oberhalb der Au auf der Isarhochterrasse 

in unmittelbarer Nähe des Nockherbergs. Das Grundstück 

wurde bereits im Juni 2010 von der GBW Gruppe 

erworben. In die Wohnanlage ist eine Kindertagesstätte 

mit je zwei Kinderkrippen- und Kindergartengruppen 

integriert sowie eine Anwohnertiefgarage mit 50 

Stellplätzen, die von der Landeshauptstadt München 

mit Zuschussmitteln gefördert wird. Der Stadtteil Haidhausen 

bietet eine Vielzahl an Restaurants, Cafés und 

ein breites kulturelles Angebot. Hier befinden sich im 

Maximilianeum der Sitz des Bayerischen Landtages 

und am Gasteig das Münchner Kulturzentrum mit der 

Philharmonie. 

63

64 

Das Bauvorhaben entspricht dem Standard eines 

„KfW-Effizienzhauses 70“ nach der Energieeinsparverordnung 

2009. Nach der Herstellung der beiden 

technisch anspruchsvollen Untergeschosse, die neben 

Keller- und Technikräumen sowie Stellplätzen für die 

Mieter auch 50 Stellplätze für die Anwohner der Welfenstraße 

aufweisen, konnte der sechsgeschossige 

Rohbau bis Ende 2011 weitgehend hergestellt werden. 

Der Rohbau der zweigeschossigen integrierten Kindertagesstätte 

für die Landeshauptstadt München konnte 

bereits im Oktober 2011 abgeschlossen werden. Die 

Übergabe der Wohnungen an unsere Mieter sowie der 

Kindertagesstätte an die Landeshauptstadt München 

ist für Herbst 2012 geplant. 

münchen-obersendling, Quartier „südseite“: Im Januar 

2011 hat die GBW Gruppe ein Baugrundstück in 

München-Obersendling in der Nähe des Isar-Hochufers 

erworben, das Teil des hier künftig entstehenden Wohnquartiers 

„Südseite“ ist. Auf dem erworbenen Grundstück 

ist eine Bebauung bis zu einer Geschossfläche 

von rund 5.800 m² zulässig. Umgeben vom Forstenrieder 

Park und dem nahe gelegenen Tierpark Hellabrunn 

bietet München-Obersendling ein vielfältiges 

Erholungs- und Freizeitangebot in unmittelbarer Umgebung. 

Über die S-Bahn-Linie des Münchener Verkehrsund 

Tarifverbunds, die sich in unmittelbarer Nähe des 

Baugrundstücks befindet, ist das Quartier „Südseite“ 

gut an die Innenstadt angebunden. Zahlreiche Arztpraxen, 

Geschäfte und ein erstklassiges Sport- und 

Fitnessangebot runden die Wohninfrastruktur ab. 

Die GBW Gruppe erstellt hier bis Sommer 2013 insgesamt 

71 einkommensorientiert geförderte Wohnungen 

(EOF) sowie eine in das Gebäude integrierte Kindertagesstätte 

mit ca. 650 m² Geschossfläche, die gemäß 

städtebaulichem Vertrag an die Landeshauptstadt 

München verkauft wird. 

Der energetische Standard konnte in der Planungsphase 

durch Optimierung der Gebäudehülle von einer ursprünglichen 

Einstufung als „KfW-Effizienzhaus 70“ auf 

eine Klassifizierung als „KfW-Effizienzhaus 55“ verbessert 

werden. Baubeginn des Projekts ist im März 2012.

5 Vermögens- und finanzlage 

5.1 Vermögens- und kapitalstruktur 

Die Vermögens- und Finanzlage spiegelt die solide 

Geschäftspolitik der GBW Gruppe wider. 

Die Bilanzsumme des GBW Konzerns betrug zum 31. 

Dezember 2011 1.879,2 Mio. Euro und ist gegenüber 

dem Vorjahreswert von 1.874,1 Mio. Euro nahezu unverändert. 

Der Immobilienwert des Anlagevermögens prägt das 

Vermögen des Konzerns und hat mit einem Buchwert 

von 1.772,0 Mio. Euro zum 31. Dezember 2011 (Vorjahr: 

1.755,4 Mio. Euro) einen Anteil von rund 94,3 % 

(Vorjahr: 93,7 %) an der Bilanzsumme. Der Konzern 

bewirtschaftete am Bilanzstichtag 32.246 eigene Wohnungen 

mit einer Gesamtfläche von 1.985.714 m². 

Das kurzfristige Vermögen betrug am Bilanzstichtag 68,1 

Mio. Euro (Vorjahr: 73,1 Mio. Euro), wovon 1,9 Mio. 

Euro (Vorjahr: 3,8 Mio. Euro) auf flüssige Mittel entfielen. 

Das bilanzielle eigenkapital des GBW Konzerns beträgt 

31.12.2011 

in mio. E in % 


31.12.2010 

in mio. E in % 

Immobilienvermögen 1.772,0 94,3 1.755,4 93,7 

Sonstiges Anlagevermögen 39,1 2,1 45,6 2,4 

langfristige Vermögenswerte 1.811,1 96,4 1.801,0 96,1 

Kurzfristiges Vermögen 66,2 3,5 69,3 3,7 

Zahlungsmittel 1,9 0,1 3,8 0,2 

kurzfristige Vermögenswerte 68,1 3,6 73,1 3,9 

summa aktiva 1.879,2 100,0 1.874,1 100,0 

eigenkapital 369,0 19,6 364,7 19,5 

Finanzverbindlichkeiten 1.368,7 72,8 1.379,9 73,6 

Pensionen 22,1 1,2 22,2 1,2 

Steuerrückstellungen 1,0 0,1 0,6 0,0 

Sonstige Rückstellungen 24,8 1,3 19,9 1,1 

Sonstige Verbindlichkeiten 93,6 5,0 86,8 4,6 

Verbindlichkeiten 1.510,2 80,4 1.509,4 80,5 

summa Passiva 1.879,2 100,0 1.874,1 100,0 

Abbildung: Darstellung der Vermögens- und Finanzierungsstruktur 

zum 31. Dezember 2011 369,0 Mio. Euro und liegt um 

4,3 Mio. Euro höher als im Vorjahr (364,7 Mio. Euro). 

Die Eigenkapitalquote des GBW Konzerns erhöhte sich 

geringfügig von 19,5 % im Vorjahr auf 19,6 % im Geschäftsjahr 

2011. 

Die finanzverbindlichkeiten konnten von 1.379,9 Mio. 

Euro zum 31. Dezember 2010 auf 1.368,7 Mio. Euro zum 

31. Dezember 2011 zurückgeführt werden. Aufgrund der 

langfristig ausgerichteten Finanzierungsstrategie bestehen 

zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos bei 

variabel verzinslichen Verbindlichkeiten derivative Finanzierungsinstrumente 

mit einem Volumen von 232 Mio. 

Euro (Vorjahr: 245 Mio. Euro). Mit den Sicherungsmaßnahmen 

wird das Ziel verfolgt, variabel verzinsliche Finanzschulden 

in festverzinsliche Kreditverbindlichkeiten 

65

66 

zu transformieren, um damit die Cashflows der finanziellen 

Verbindlichkeiten langfristig zu sichern. Bei den 

Zinssicherungsinstrumenten handelt es sich ausschließlich 

um Festzinszahler-Swaps mit einem durchschnittlichen 

jährlichen Festzinssatz von derzeit 4,08 %. Die 

durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Zinssicherungsinstrumente 

beträgt 6,3 Jahre. Für die von der 

GBW Gruppe mit fester Zinsbindung gegenüber Dritten 

geschuldeten Darlehen von 1.137 Mio. Euro errechnet 

sich zum 31. Dezember 2011 ein gewichteter Durchschnittszinssatz 

von 3,48 % p. a. bei einer durchschnittlichen 

Zinsbindung von 21,1 Jahren. 

Das Verhältnis der Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen 

(Loan to Value) verbesserte sich von 

57,6 % zum 31. Dezember 2010 auf 56,5 % zum 31. 

Dezember 2011. 

5.2 finanzlage 

langfristig ausgerichtete finanzierungspolitik 

Die Finanzierung der GBW Gruppe ist primär auf eine 

langfristige Sicherung der Zahlungsfähigkeit gerichtet. 

Unsere Finanzierungsgrundsätze haben zum Ziel, zu 

jedem Zeitpunkt eine ausreichende Liquidität sicherzustellen, 

finanzwirtschaftliche Risiken zu begrenzen und 

die Kapitalkosten zu optimieren. Ein ausgewogenes 

Fälligkeitsprofil und eine Diversifikation der Finanzierungspartner 

sind wesentliche Bausteine der Finanzierungsstrategie. 

Das Finanzmanagement der GBW Gruppe 

ist zentral organisiert. 

Zur Optimierung des Zinsergebnisses bündeln wir die im 

Konzern vorhandene Liquidität. Die GBW AG hat hierzu mit 

allen konsolidierten Konzernunternehmen und der MRG 

Maßnahmeträger München-Riem GmbH Cash-Pool-Verträge 

geschlossen. Das Cash-Management erfolgt zentral 

über die GBW Management GmbH mittels arbeitstäglicher, 

namens und im Auftrag der Cash-Pool-Teilnehmer erteilter 

Dispositionsaufträge an die kontoführenden Banken. 

Unseren Finanzierungsbedarf decken wir bevorzugt über 

dinglich gesicherte Ausleihungen. Alle Finanzierungs- 

maßnahmen orientieren sich primär an den Planungen 

für das operative Geschäft sowie an der strategischen 

Ausrichtung der GBW Gruppe. Soweit möglich, greifen 

wir bei der Durchführung von baulichen Investitionen 

auf öffentliche Fördermittel zurück. Die Deutsche Bundesbank 

hat auch im Jahr 2011 die bestandshaltenden 

Gesellschaften der GBW Gruppe als notenbankfähig 

eingestuft. Dadurch können Geschäftsbanken, die Kreditforderungen 

gegen die Wohnungsunternehmen der 

GBW Gruppe haben, diese als Sicherheit für eigene Refinanzierungen 

bei der Deutschen Bundesbank verwenden. 

Diese Refinanzierungsfähigkeit wirkt sich positiv 

auf die Gestaltung der Kreditkonditionen aus und trägt 

zur Reduzierung der Zinskosten bei. 

finanzschulden zurückgeführt 

Die Finanzschulden der GBW Gruppe konnten im Geschäftsjahr 

2011 von 1.379,9 Mio. Euro auf 1.368,7 

Mio. Euro zum 31. Dezember 2011 zurückgeführt 

werden. Soweit variable Finanzverbindlichkeiten bestanden, 

wurden diese mittels gleichlaufender gesonderter 

Zinssicherungsvereinbarungen gegen Risiken aus 

der Veränderung des Umfelds am Geld- und Kapitalmarkt 

abgeschirmt. Die Finanzschulden weisen zum 31. 

Dezember 2011 eine durchschnittliche Verzinsung von 

3,70 % p. a. (Vorjahr: 3,73 %) auf. 

Die GBW Gruppe hat im Rahmen der Liquiditätssteuerung 

die freien Kreditlinien deutlich ausgeweitet. Sie 

beliefen sich zum Jahresende 2011 auf 43,4 Mio. Euro 

gegenüber 29,9 Mio. Euro zum Ende des Vorjahres. 

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung des GBW Konzerns 

gibt eine Übersicht über die Zahlungsströme:

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beinhaltet im 

Wesentlichen die Einzahlungen aus den Verkäufen und die 

Auszahlungen für Investitionen in das Bestandsportfolio. 

Der Zahlungsmittelabfluss im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 

ist im Wesentlichen durch die Tilgung 

der Darlehensverbindlichkeiten sowie durch die Aufnahme 

von Neukrediten geprägt. 

6 chancen und risiken 

6.1 chancen- und risikomanagement 

ein wirksames steuerungs- und kontrollsystem 

Die GBW Gruppe ist einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt, 

die im Besonderen mit ihrem unternehmerischen Handeln 

im Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung verbunden 

sind. Um diese Risiken rechtzeitig erkennen und ihnen 

adäquat begegnen zu können, hat die GBW Gruppe ein 

Steuerungs- und Kontrollsystem etabliert. Dieses wird laufend 

auf seine Wirksamkeit geprüft und gegebenenfalls 

angepasst. Die Verantwortung für das Funktionieren des 

Steuerungs- und Kontrollsystems liegt beim Vorstand. 

Das Risikomanagementsystem der GBW Gruppe ist mehrstufig 

aufgebaut und auf die einzelnen Gesellschaften, 

Geschäftsbereiche und Niederlassungen zugeschnitten. 

Es ist gekennzeichnet durch klare Verantwortlichkeiten 

und ist mit einem standardisierten Berichtswesen 

unterlegt. So werden Vorstand und Aufsichtsrat 

vierteljährlich mit einem Risikobericht über die Risikosituation 

informiert. 



in mio. € 

2010 

in mio. € 

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 45,9 42,3 

Cashflow aus der Investitionstätigkeit – 31,9 – 13,7 

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit – 15,9 – 50,9 

zahlungswirksame Veränderung des finanzmittelfonds – 1,9 – 22,3 

Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds 0,0 1,2 

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 3,8 24,9 

finanzmittelfonds am ende der Periode 1,9 3,8 

Als weiteres Instrument des Chancen- und Risikomanagements 

wird eine den sich ändernden Marktgegebenheiten 

jährlich anzupassende Langfristplanung 

eingesetzt, die deutlich die Chancen und Risiken des 

GBW-Immobilienportfolios darlegt, dessen Stärken und 

Schwächen aufzeigt und somit Verbesserungspotenziale 

zur weiteren Entwicklung des Portfolios erschließt. 

Verlässlichkeit durch compliance-organisation 

Mit der Einführung eines Compliance-Managementsystems 

wurde das Chancen- und Risikomanagement der 

GBW Gruppe im Jahr 2009 um ein weiteres Element erweitert. 

Das Compliance-Managementsystem besteht 

zum einen aus unternehmensinternen Richtlinien, die 

alle Mitarbeiter zu einem gesetzeskonformen Verhalten 

verpflichten. Die Richtlinien sind Leitlinie und Mindestmaßstab 

für korrektes Verhalten im Interesse der GBW 

Gruppe und dienen somit auch der Prävention gegen 

Schäden aus Mitarbeiterfehlverhalten. Eine festgelegte 

Compliance-Organisation sowie ein System von Kontrollmaßnahmen 

stellen zum anderen eine angemessene 

Überwachung von Compliance-Risiken sicher. Im Geschäftsjahr 

2011 wurden die Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter der GBW Gruppe im Hinblick auf Compliance-Sachverhalte 

geschult. Das Compliance-System 

der GBW Gruppe wurde im Rahmen der internen Revision 

geprüft. Die Schulungen und die Prüfung des 

Compliance-Systems erfolgten durch einen externen 

Wirtschaftsprüfer. 

67

68 

6.2 gesamteinschätzung 

keine bestandsgefährdenden risiken erkennbar 

Aus heutiger Sicht sind für den Vorstand der GBW 

Gruppe keine Risiken erkennbar, die sich bestandsgefährdend 

auf die Gesellschaft auswirken können. Die 

GBW Gruppe gewährleistet durch ihr Chancen- und 

Risikomanagement, dass die Gesellschaft ihre unternehmerischen 

und betriebswirtschaftlichen Ziele gut 

erreichen kann. 

6.3 Bericht über risiken und chancen 

markt- und branchenbezogene risiken 

Die für die GBW Gruppe relevanten markt- und branchenbezogenen 

Risiken ergeben sich in erster Linie aus 

der Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt, insbesondere 

am Wohnimmobilienmarkt Bayerns. Dabei 

steht für die GBW Gruppe der Vermietungsmarkt im 

Vordergrund. 

Marktrisiken bestehen in einer potenziellen Verschlechterung 

der wirtschaftslage in Deutschland. Ein konjunktureller 

Einbruch kann theoretisch zu einem Rückgang 

der Wohnungsnachfrage oder auch zu Mietausfällen 

führen. In Verbindung mit einer ungünstigeren Wirtschaftslage 

könnten auch die Mieten stagnieren oder 

sogar nachgeben. 

Die GBW Gruppe ist über ihre strategische Konzentration 

auf die bayerischen Metropol- und Wachstumsregionen 

in wirtschaftlich besonders stabilen Regionen aktiv. 

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Wohnraumnachfrage 

nachlässt, ist nicht zuletzt auch aufgrund des knappen 

Wohnungsangebots sehr gering. 

Eine Eintrübung der Wirtschaftslage könnte auch das 

kaufinteresse potenzieller Käufer von Wohnimmobilien 

beeinträchtigen. Die daraus resultierende geringere 

Nachfrage könnte die Verhandlungsposition der GBW 

Gruppe hinsichtlich des Preises von Wohnimmobilien 

insbesondere in Bezug auf die geplanten Verkäufe in 

Randlagen deutlich verschlechtern. 

Diesem Risiko kann die GBW Gruppe nur bedingt durch 

operative Maßnahmen begegnen. Grundsätzlich aber 

ist die Preisvolatilität an unseren Standorten nicht so 

stark ausgeprägt. 

operative risiken 

Potenzielle operative Risiken bestehen insbesondere im 

auftreten technischer oder baulicher Probleme – bei 

einem Einzelobjekt, bei einem Bauprojekt oder im Extremfall 

sogar auf Portfolioebene. So könnten Bauschäden 

und Instandhaltungsversäumnisse dazu führen, 

dass Wohnungen für einen gewissen Zeitraum nicht 

oder später als geplant für die Erst- oder Wiedervermietung 

zur Verfügung stehen. Infolgedessen würden geringere 

Mieterträge erzielt als geplant. Im Rahmen der 

Neubautätigkeit kann es aufgrund nicht vorhersehbarer 

technischer oder baulicher Probleme zur Nichteinhaltung 

von Fertigstellungsterminen und folglich zu Baukostenüberschreitungen 

kommen. 

Die GBW Gruppe begegnet diesen operativen Risiken 

durch ein möglichst hohes Professionalitätsniveau auf 

allen Ebenen sowie laufenden Schulungen der Mitarbeiter. 

Es beinhaltet entsprechende Überwachungs- und 

Kontrollmechanismen, ein differenziertes Kostenmanagement 

und die Einbindung externer Fachleute. 

Die gesamtwirtschaftliche Lage im europäischen Raum 

hat dazu geführt, dass immer mehr Anleger in Wohnimmobilien 

investieren. So sind Immobilien in Ballungszentren 

wie München eine sehr gefragte Kapitalanlage. 

Dies hat zur Folge, dass die auslastung der Bauwirtschaft 

in Süddeutschland zurzeit sehr hoch ist. Die 

hohe Auslastung wird sich aller Voraussicht nach 2012 

fortsetzen und kann unter Umständen zu Engpässen, 

Preissteigerungen bzw. Verzögerungen bei der Bauausführung 

führen. 

Um solche Verzögerungen nach Möglichkeit zu vermeiden 

oder deren Auswirkungen zu begrenzen, wird in 

der GBW Gruppe ein besonderes Augenmerk auf die 

bauherrenseitige Projektsteuerung gelegt. 

Den dargestellten Risiken kann die GBW Gruppe nur beschränkt 

begegnen. Die Einkaufspolitik wird mit Blick auf

Preis, Qualität und Verfügbarkeit möglichst vorausschauend 

gestaltet und Ausschreibungen werden zu möglichst 

günstigen Zeitpunkten auf den Markt gebracht. 

Aufgrund der komplexen Informationstechnologie, wie 

die GBW Gruppe sie als modernes Wohnungsunternehmen 

nutzt, besteht ein Risiko im möglichen Auftreten 

von störungen in der it- und kommunikationsinfrastruktur. 

Diese könnten zu einer Beeinträchtigung der 

Geschäftstätigkeit sowie zu außerplanmäßigen Kostenbelastungen 

führen. 

Um solchen Ausfällen und dem damit einhergehenden 

Datenverlust entgegenzuwirken, investiert die GBW 

Gruppe zum einen laufend in die Hard- und Software. 

Zum anderen arbeitet die GBW Gruppe mit zertifizierten 

IT-Dienstleistern, mit denen Wartungs- und Sicherungsprozesse 

vereinbart sind. 

rechtliche und steuerliche risiken 

Rechtliche Risiken bestehen für die GBW Gruppe insbesondere 

im bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen 

Bereich, etwa aufgrund verspäteter Baugenehmigungen, 

Baustoppverfügungen oder unvorhergesehener 

Anforderungen, die sich aus der Umsetzung neuer oder 

geänderter gesetzlicher Regelungen ergeben. In diesen 

Fällen kann es zur Verzögerung von Baumaßnahmen 

sowie zu einer höheren Kostenbelastung für das Unternehmen 

kommen. 

Insbesondere die Umsetzung der energieeinsparverordnung 

2009 zur energetischen Sanierung des Wohnungsbestands 

und möglicherweise noch mehr die 

geplante Energieeinsparverordnung 2012 werden zu 

hohen Investitionskosten führen. Dabei wird eine durch 

Modernisierung begründete Mieterhöhung vor allem 

in wirtschaftlich schwächeren Regionen vielfach nicht 

oder nicht im notwendigen Umfang möglich sein. 

Die GBW Gruppe wird im Geschäftsjahr 2012 mit der 

vorgeschriebenen untersuchung und, wo erforderlich, 

mit der sanierung der abwasserkanäle ihrer Wirtschaftseinheiten 

beginnen. Die Anforderungen an den 

Nachweis der Dichtigkeit werden auf Bundesebene 

durch das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und in Bayern 


vor allem durch kommunale Satzungen geregelt. In den 

einzelnen Städten und Gemeinden sind die erforderlichen 

Maßnahmen und Fristen unterschiedlich geregelt. 

Aus der notwendigen Überprüfung werden sich Belastungen 

für die GBW Gruppe ergeben, die sich weder auf 

die Miete noch auf die Betriebskosten umlegen lassen. 

Als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der grundsteuer 

dienen derzeit die Einheitswerte von bebauten 

wie unbebauten Grundstücken. Aufgrund der verfassungsrechtlichen 

Bedenken des Bundesfinanzhofs (BFH) 

bezüglich dieser Bemessungsgrundlage und der daraus 

notwendigen Anpassung der Grundsteuer durch den 

Gesetzgeber könnten sich negative finanzielle Auswirkungen 

im Hinblick auf die Erstellung der Datengrundlage 

für die geforderte Neubewertung des gesamten 

Grundvermögens ergeben. 

Mit der 2008 in Kraft getretenen Unternehmenssteuerreform 

und der damit einhergehenden Einführung der 

zinsschranke sind auf die GBW Gruppe zusätzliche Belastungen 

hinzugekommen. Die Zinsschrankenregelung 

i. S. d. § 8a KStG i. V. m. § 4h EStG schränkt den Abzug von 

Zinsaufwendungen, die den Betrag von 3,0 Mio. Euro 

übersteigen, auf den Zinsertrag zuzüglich 30,0 % 

des steuerlichen EBITDA ein. Die nicht abzugsfähigen 

Zinsaufwendungen erhöhen die steuerliche Bemessungsgrundlage 

und führen folglich zu einer höheren 

Steuerbelastung. Die Möglichkeiten zur Vermeidung 

bzw. Reduzierung dieses Nachteils sind aufgrund der 

Kapitalintensität nur in eingeschränktem Umfang gegeben. 

Externe Faktoren wie die Zinsschrankenregelung 

können nicht beeinflusst, sondern bestenfalls antizipiert 

und soweit wie möglich im Rahmen der Geschäftstätigkeit 

und Strategie berücksichtigt werden. 

Die GBW AG verfügt über steuerliche Verlustvorträge 

zur Anrechnung auf die Körperschaft- und Gewerbesteuer. 

Im Fall eines Verkaufs von Anteilen an der GBW 

AG durch den Mehrheitsgesellschafter besteht das Risiko, 

dass diese Verlustvorträge untergehen. Das Finanzgericht 

Hamburg hat die Prüfung der Norm dem 

Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt, 

da der zweite Senat der Auffassung ist, dass die in § 8c 

69

70 

Satz 1 KStG vorgesehene Versagung der Verlustverrechnung 

im Fall eines unmittelbaren Gesellschafterwechsels 

bei einer Übertragung von mehr als 25 % 

des gezeichneten Stammkapitals gegen das objektive 

Nettoprinzip als Ausprägung des Leistungsfähigkeitsprinzips 

und damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des 

Artikels 3 Abs. 1 Grundgesetz verstößt. Dennoch kann 

es zu einem teilweisen oder vollständigen Untergang 

der Verlustvorträge bei einem Gesellschafterwechsel 

kommen. 

risiken im Personalbereich 

Das Leistungsvermögen der GBW Gruppe hängt in wesentlichem 

Maße von der Qualifikation und der Einsatzbereitschaft 

der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ab. Es 

ist denkbar, dass sich das Angebot auf dem Arbeitsmarkt 

so verknappt, dass wir unsere Nachfrage nach qualifiziertem 

Personal nicht zufriedenstellend decken können. 

Diesen Risiken begegnet die GBW Gruppe über eine aktive 

Personalpolitik. Sie zielt darauf ab, den bestehenden 

Mitarbeiterstamm zu pflegen sowie einen frühzeitigen 

Kontakt zu potenziellen Nachwuchsmitarbeitern aufzubauen. 

Im Innenverhältnis führen wir unterschiedliche 

Maßnahmen zur Personalentwicklung durch. Dazu zählen 

fachspezifische Weiterbildungsmaßnahmen, Mitarbeiterentwicklungsgespräche 

und auch gruppenweite 

Mitarbeiterbefragungen. Im Außenverhältnis pflegen 

wir über eine Kooperation den Kontakt zu Universitäten 

und präsentieren uns z. B. bei Hochschulmessen als 

attraktiver Arbeitgeber. 

finanzwirtschaftliche risiken 

Die Ausübung der Geschäftstätigkeit der GBW Gruppe 

birgt auch finanzwirtschaftliche Risiken. Sie ergeben 

sich unter anderem aus der potenziellen Veränderung 

der Zinssätze am Geld- und Kapitalmarkt. 

Zur Begegnung dieser Risiken betreiben wir ein Finanzmanagement, 

das die Situation am Geld- und Kapitalmarkt 

laufend überwacht und bewertet. Zinsänderungsrisiken 

wird durch den Einsatz originärer und derivativer Finanzinstrumente 

begegnet, die ausschließlich zur Steuerung 

der identifizierten Zinsrisiken dienen. Konkret werden 

Zinsänderungsrisiken durch den Abschluss von Zinsswaps, 

Forward-Darlehen und sonstige Zinskontrakte 

betrags- und fristenkongruent abgesichert. 

Ein für jedes Unternehmen grundsätzliches Thema ist 

die Liquidität. Die jederzeitige Zahlungsfähigkeit stellt 

die GBW Gruppe durch das Vorhalten von ausreichender 

Liquidität, die Verfügbarkeit von fest zugesagten 

Kreditlinien sowie eine laufende Planung aller Zahlungsströme 

sicher. Bankseitig eingeräumte Kreditlinien 

werden grundsätzlich nur für den kurzfristigen Liquiditätsbedarf 

in Anspruch genommen. Den Finanzbedarf 

für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen decken 

wir langfristig unter anderem durch zinsgünstige Fördermittel. 

Die Immobilien der GBW Gruppe sind überwiegend 

langfristig finanziert. 

Aus der Anlage überschüssiger flüssiger Mittel sowie 

den abgeschlossenen Zinssicherungsvereinbarungen ergeben 

sich Kontrahentenrisiken. Der Ausfall eines Vertragspartners 

im Hinblick auf die Erfüllung bestehender 

oder zukünftiger Verbindlichkeiten kann die Liquiditätssituation 

und die Erfolgsrechnung negativ beeinflussen. 

Die Steuerung des Kontrahentenrisikos erfolgt durch 

eine laufende Bonitätsüberwachung und durch eine 

ratingabhängige Begrenzung der Ausfallrisiken. 

chancen aus der immobilienbewirtschaftung 

Neben den Zielen der Effizienz- und Qualitätssteigerung 

verfolgt unser Unternehmen auch das Ziel, die 

Beziehungen zu den Lieferanten weiterzuentwickeln. 

So streben wir mit unseren Lieferanten verstärkt den 

Abschluss langfristiger Verträge an – mit Vorteilen für die 

GBW Gruppe, unsere Mieter und unsere Lieferanten. 

Die GBW Gruppe reduziert den Aufwand, die Mieter 

profitieren von geringeren Kosten und die Lieferanten 

können langfristig planen. Dieser Weg war bereits 2010 

sehr erfolgreich:

■ Die im Geschäftsjahr 2010 erstmals ausgehandelten 

Einheitspreisvereinbarungen für bauteilbezogene 

Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

wurden im vierten Quartal 2011 weiterentwickelt 

und optimiert. 

■ Die im Geschäftsjahr 2010 getroffenen Vereinbarungen 

zum Bezug von Erdgas und Heizöl haben 

im Jahr 2011 eine deutliche Senkung der Heizkosten 

bewirkt. Beim Bezug von Erdgas konnten Kosteneinsparungen 

von 10 % bis 15 % erzielt werden. 

Beim Heizölbezug hat die Einrichtung einer Fernüberwachung 

der Tankanlagen dazu geführt, dass 

durch Bündelung von Bestellungen und Nutzung der 

Schwankungen am Ölmarkt Preisvorteile realisiert 

werden konnten. Diese Einsparungen beim Energieverbrauch 

wirken sich über die umlagefähigen Betriebskosten 

als „zweite Miete“ auch positiv auf die 

Gesamtbelastung der Mieter aus. 

■ Derzeit sind Rahmenabkommen zum Bezug von Allgemeinstrom 

(Beleuchtung, Aufzüge, Rolltore etc.) 

in Vorbereitung, um auch hier Preisvorteile nutzen 

zu können, die wiederum eine Kostenentlastung bei 

den Mietern erwarten lassen. Als Nebeneffekt werden 

hier Verbesserungen bei den internen Prozessen 

erreicht (Stromversorgung bei Wohnungsleerstand, 

Vereinfachung der Verbuchung der Kosten des Allgemeinstroms 

bei der Betriebskostenabrechnung, 

Verringerung der Anzahl der Lieferanten). Dadurch 

reduziert sich wiederum der interne administrative 

Aufwand im Konzernrechnungswesen. 

Die GBW Gruppe konnte noch im Dezember 2011 mit 

Kabel Deutschland ihre Zusammenarbeit mit einem langfristigen 

Vertrag erneuern. Mit diesem neuen Rahmenvertrag 

konnten die Netze für 18.000 Wohnungen des 

GBW-Bestands multimediatauglich gemacht werden. 

Diese Maßnahmen stiften nicht nur unternehmensintern 

wirtschaftlichen und organisatorischen Nutzen, sondern stärken 

gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit der GBW Gruppe. 

chancen aus dem immobilienportfolio 

In der Konzentration auf Kernstandorte in Bayern mit 

relativ hoher Kaufkraft und positiver Wachstumsprognose 

sieht die GBW Gruppe die Chance, an einem 

im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet überdurchschnittlichen 

Wertwachstum partizipieren zu können. 

Der Wohnungsknappheitsindikator Deutschland von 

2011, den BulwienGesa im Auftrag der GBW Gruppe 

erstellt hat, kommt zu dem Ergebnis, dass es zu einer 

voraussichtlich signifikanten Verknappung des Wohnungsangebots 

insbesondere in den wirtschaftlich prosperierenden 

Städten wie etwa München und seinem 

Umland kommen wird. 

Die aktuellen Marktentwicklungen und das weiterhin 

wachsende Investoreninteresse an Wohnimmobilien 

in bayerischen Ballungszentren hat die Wettbewerbsfähigkeit 

und Marktattraktivität des Kernportfolios der 

GBW Gruppe – hier insbesondere München und Münchener 

Umland – wiederum erhöht. Damit haben sich 

die Chancen der GBW Gruppe im Wettbewerb am 

Vermietungsmarkt (konstante Mieteinnahmen) ebenso 

verbessert wie die Chancen auf attraktive Erlöse aus 

Immobilienverkäufen. 

7 nachtragsbericht 


Es liegen nach dem Ende des Geschäftsjahres keine Vorgänge 

von besonderer Bedeutung vor, die eine wesentliche 

Auswirkung auf den Geschäftsverlauf der GBW 

Gruppe haben. 

71

72 

8 auftakt 2012 und ausblick 

Ökonomen sind sich darin einig, dass das Wirtschaftswachstum 

in Deutschland 2012 im Vergleich zum Vorjahr 

deutlich weniger dynamisch verlaufen wird. Es 

bleibt abzuwarten, wie sich die globale Konjunktur weiterentwickelt 

und wie schnell die Staatsschuldenkrise 

bewältigt werden kann. Gleichwohl geht der Vorstand 

davon aus, dass für den Wohnungsmarkt in Bayern auch 

bei einer schwächeren Konjunkturentwicklung zunächst 

keine negativen Auswirkungen zu erwarten sind, die die 

Entwicklung im Kerngeschäft der GBW Gruppe beeinflussen. 

Inwieweit es vor dem Hintergrund der Entwicklung 

an den Finanzmärkten zu einer Verschlechterung 

des Finanzierungsumfeldes und eventuell daraus resultierenden 

höheren Belastungen kommen wird, lässt sich 

zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht absehen. 

gBw gruppe ist wirtschaftlich gut gerüstet 

Die GBW Gruppe bestätigte im Geschäftsjahr 2011 einmal 

mehr ihre solide Ertrags- und Wachstumsstärke. 

Dieser Erfolg ist das Ergebnis einer Unternehmensstrategie, 

die sich in der Praxis langfristig bewährt. Und er ist 

das Verdienst unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, 

die sich mit hoher Fachkompetenz und großem Engagement 

für die Interessen der GBW Gruppe einsetzen. Das 

Ergebnis des Geschäftsjahres 2011 bildet eine tragfähige 

und sehr gute Basis für die Geschäftsentwicklung in den 

kommenden Jahren. Wir rechnen für die Geschäftsjahre 

2012 und 2013 erneut mit positiven Ergebnissen. 

2012 werden wir weiter an der Optimierung unserer 

Prozesse arbeiten. Im Blickpunkt bleibt dabei vor allem 

der verbesserte Service für unsere Mieter. 

hohe investitionen für 2012 und die folgejahre geplant 

Die Wohnungswirtschaft steht in den kommenden Jahren 

vor großen Herausforderungen. Die Vorgaben der 

Bundesregierung veranlassen uns als Wohnungsunternehmen, 

einen klaren Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. 

Dieser Aufgabe wollen wir gerecht werden. Deshalb 

werden wir auch in den kommenden Jahren erhebliche 

Investitionen in die Modernisierung und Instandhaltung 

tätigen. Für das Wirtschaftsjahr 2012 planen wir eine 

deutliche Erhöhung der entsprechenden Budgets. 

Ein Investitionsschwerpunkt wird die energetische Sanierung 

sein. Die Vorgaben dafür ergeben sich zum Teil aus 

den gesetzlichen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 

2009 sowie aus der geplanten Energieeinsparverordnung 

2012. Mit der Umsetzung der Maßnahmen 

zur Einhaltung der Vorgaben nach der Energieeinsparverordnung 

2009 haben wir in unseren Wohnanlagen bereits 

begonnen, indem wir bisher ungedämmte oberste Geschossdecken 

vorgabegemäß dämmen. 

Die sich aus den gesetzlichen Anforderungen ergebende 

Verpflichtung der Dichtigkeitsprüfung der Abwasserkanäle 

sowie die möglicherweise notwendige Sanierung 

werden voraussichtlich zu einem weiteren erheblichen 

Investitionsaufwand führen. Mit der gesetzlich geforderten 

Dichtigkeitsprüfung der Abwasserleitungen werden 

wir im laufenden Geschäftsjahr beginnen. 

demografischer wandel führt zu neuen anforderungen 

Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung 

in Deutschland muss sich die Wohnungswirtschaft darauf 

einstellen, dass in wachsendem Maße geeignete 

Wohnungen für ältere Menschen nachgefragt werden. 

In Vorbereitung darauf planen wir für die kommenden 

Jahre verschiedene Projekte, zum Teil im Rahmen 

von Kooperationen. So ist beispielsweise ein Pilotprojekt 

als Servicedienstleistung für unsere älteren Mieter 

in Vorbereitung, bei dem unter Einsatz altersgerechter 

Assistenzsysteme Unterstützung gegeben werden soll, 

insbesondere durch einen Hausnotrufdienst. 

mitarbeiterentwicklung und gesellschaftliche 

Verantwortung 

Die Personalentwicklung wird für die GBW Gruppe ein 

zentrales Thema bleiben, denn die Servicequalität und 

Leistungsfähigkeit des Unternehmens hängen unmittelbar 

von der Kompetenz der Mitarbeiter ab. Mittels 

individueller Weiterbildungsmaßnahmen erhalten die 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die Möglichkeit, sich

fachlich auf die wachsenden Anforderungen in ihren jeweiligen 

Tätigkeitsbereichen vorzubereiten. 

Die Förderung des immobilienwirtschaftlichen Lehrstuhls 

an der Universität Regensburg werden wir 2012 fortsetzen, 

genauso wie das soziale Engagement bei der Münchner 

Tafel, die warme Mahlzeiten für Bedürftige zubereitet. 

Berichterstattung in den medien 

Das Geschäftsjahr 2011 war auch ein Jahr intensiver 

Medienberichterstattung über die GBW AG. Der 

Verkaufsprozess des 92 %igen Anteils der BayernLB an 

der GBW AG wurde im Zuge der von der Europäischen 

Kommission geforderten Restrukturierung der Bayern- 

LB vorbereitet. Alle Beteiligungen stehen grundsätzlich 

auf dem Prüfstand, unter anderem auch die an der 

GBW AG. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Lageberichts 

wurde der Verkauf der Anteile der BayernLB an 

ein kommunal geführtes Konsortium geprüft. 

München, den 17. Februar 2012 

Ernst Holland 

Vorsitzender des Vorstands 

Dr. Claus Lehner 

Mitglied des Vorstands 


Bewährte strategie wird fortgesetzt 

Die GBW Gruppe wird im Geschäftsjahr 2012 ihrem 

Kurs treu bleiben und sich auf die Sicherung und Erhöhung 

der Qualität konzentrieren – sowohl im Service 

gegenüber den Mietern als auch im Immobilienportfolio. 

Schwerpunkte für die Arbeit im Geschäftsjahr werden 

dabei der Start des neuen KundenServiceCenters 

in der Niederlassung Süd, die baulichen Maßnahmen in 

den Bereichen Neubau und Modernisierung sowie die 

Konzentration des Immobilienportfolios in den bayerischen 

Ballungszentren sein. Im Rahmen unseres aktiven 

Portfoliomanagements werden wir auch weiter Objekte 

veräußern, die aufgrund des Lebenszyklus oder der 

Marktbedingungen keine weiteren Ertragssteigerungen 

erwarten lassen. 

Die GBW Gruppe wird sich dadurch in den kommenden 

Jahren weitere Ertragspotenziale erschließen und 

zugleich die Wettbewerbsposition am Wohnungsmarkt 

in Bayern stärken. 

Matthias Steinhauer 

Mitglied des Vorstands 

73

Portfolio Investitionen 

Perspektiven Umwelt 

Bezahlbarer Wohn 

aussichtsreiche Perspektiven 

Mit unserem Geschäftsmodell treffen wir den Nerv 

des heutigen und zukünftigen Wohnungsbedarfs. 

Die Bedeutung von bezahlbarem Wohnraum wird 

gerade in unseren strategischen Kernregionen weiter 

zunehmen.

Vertrauen Transparenz 

schutz Partnerschaft 

raum Engagement 

75

76 

konzernbilanz 

zum 31. dezember 2011 

aktiva 

a. anlagevermögen 


t€ 

31.12.2010 

t€ 

i. immaterielle Vermögensgegenstände 

1. Lizenzen und Software 533 694 

2. Geschäfts- oder Firmenwert 283 708 

3. Geleistete Anzahlungen 0 18 

816 1.420 

ii. sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 

1.750.316 1.732.905 

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 19.270 19.575 

3. Grundstücke ohne Bauten 2.408 2.860 

4. Technische Anlagen und Maschinen 475 12 

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 956 1.174 

6. Anlagen im Bau 25.374 34.916 

7. Bauvorbereitungskosten 1.128 757 

8. Geleistete Anzahlungen 32 0 

1.799.959 1.792.199 

iii. finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 7.192 4.291 

2. Beteiligungen 3.114 3.114 

3. Sonstige Ausleihungen 6 8 

10.312 7.413 

1.811.087 1.801.032 

B. umlaufvermögen 

i. zum Verkauf bestimmte grundstücke und andere Vorräte 

1. Bauvorbereitungskosten 89 0 

2. Grundstücke mit unfertigen Bauten 958 0 

3. Grundstücke mit fertigen Bauten 867 2.314 

4. Unfertige Leistungen 54.098 52.723 

5. Andere Vorräte 1.020 922 

57.032 55.959 

ii. forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 2.484 3.415 

2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 286 83 

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 153 78 

4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4 56 

5. Sonstige Vermögensgegenstände 6.001 9.523 

8.928 13.155 

iii. flüssige mittel 

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 1.906 3.823 

67.866 72.937 

c. rechnungsabgrenzungsposten 216 160 

konzernbilanzsumme 1.879.169 1.874.129

Passiva 

a. eigenkapital 


t€ 

Konzernabschluss 

31.12.2010 

t€ 

I. Gezeichnetes Kapital 54.600 54.600 

II. Kapitalrücklagen 190.273 190.273 

III. Gewinnrücklagen 106.529 106.529 

IV. Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung 248 248 

V. Konzernbilanzgewinn 14.271 1.203 

VI. Anteile anderer Gesellschafter 3.070 11.880 

368.991 364.733 

B. rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen 22.111 22.228 

2. Steuerrückstellungen 990 617 

3. Sonstige Rückstellungen 24.776 19.880 

47.877 42.725 

c. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.272.690 1.289.370 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 96.000 90.544 

3. Erhaltene Anzahlungen 57.476 58.497 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.825 2.170 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen 

2.339 2.907 

Unternehmen 

7. Sonstige Verbindlichkeiten 

davon aus Steuern: T€ 20.020 

(Vorjahr: T€ 22.867) davon im Rahmen 

1.664 

216 

der sozialen Sicherheit: T€ 147 (Vorjahr: T€ 0) 

30.264 

22.909 

1.462.258 1.466.613 

d. rechnungsabgrenzungsposten 43 58 

konzernbilanzsumme 1.879.169 1.874.129 

77

78 

konzern-gewinn- und Verlustrechnung 

für das geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. dezember 2011 

1. Umsatzerlöse 

a) aus der Hausbewirtschaftung 203.348 202.327 

b) aus Verkauf von Grundstücken 1.678 1.006 

c) aus Betreuungstätigkeit 76 25 

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 149 382 

205.251 203.740 

2. Erhöhung/Verminderung des Bestands an zum Verkauf 

bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen 

Bauten sowie unfertigen Leistungen 896 – 4.907 

3. Aktivierte Eigenleistungen 1.479 1.277 

4. Sonstige betriebliche Erträge 24.241 26.019 

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und 

Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftungen – 85.484 – 80.614 

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke – 949 – 14 

c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen – 69 – 73 

– 86.502 – 80.701 

6. rohergebnis 145.365 145.428 

7. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 

– 14.316 – 14.548 

Altersversorgungen und für Unterstützungen 

davon für Altersversorgungen: T€ 658 (Vorjahr: T€ 252) – 3.307 – 2.781 


t€ 

2010 

t€ 

– 17.623 – 17.329 

übertrag 127.742 128.099

übertrag 127.742 128.099 

8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 

des Anlagevermögens und Sachanlagen 



t€ 

2010 

t€ 

– 37.124 – 36.400 

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen – 10.675 – 12.516 

10. Erträge aus Beteiligungen 55 55 

11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des 

Finanzanlagevermögens 1 1 

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

davon aus verbundenen Unternehmen: T€ 134 

(Vorjahr: T€ 128) 401 484 

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

davon an verbundene Unternehmen: T€ 25.017 

(Vorjahr: T€ 25.572) – 56.220 – 58.339 

14. finanzergebnis – 55.763 – 57.799 

15. ergebnis der gewöhnlichen geschäftstätigkeit 24.180 21.384 

16. Außerordentliche Erträge 0 78 

17. außerordentliches ergebnis 0 78 

18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 1.096 87 

19. Sonstige Steuern – 4.089 – 4.275 

20. konzernüberschuss 18.995 17.274 

davon anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn – 1.013 – 2.483 

79

80 

konzern-kapitalflussrechnung 


Jahresergebnis 18.995 17.274 

Abschreibungen/Zuschreibungen auf Anlagevermögen 36.142 34.589 

Zunahme der Rückstellungen 4.777 824 

Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 0 – 1.103 

Gewinn (–)/Verlust aus dem Abgang von Anlagevermögen 

Zunahme (–)/Abnahme der Verkaufsgrundstücke 

– 13.996 – 14.530 

und anderer Vorräte 

– 997 

4.765 

Zunahme/Abnahme (–) der erhaltenen Anzahlungen 

Zunahme (–)/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen 

und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- 

– 1.021 – 1.519 

und Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 

4.173 

5.842 

Zunahme/Abnahme (–) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen 

und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitionsund 

Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 

– 2.147 

– 3.859 

cashflow aus laufender geschäftstätigkeit (1) 45.926 42.283 

Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 36.513 32.222 

Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 2 2 

Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen – 64.483 – 43.224 

Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Anlagen – 90 –388 

Auszahlungen für Investitionen in Finanzanlagen – 3.876 – 2.278 

cashflow aus der investitionstätigkeit (2) – 31.934 – 13.666 

Auszahlungen an Unternehmenseigner – 4.914 – 3.825 

Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter – 1.784 – 339 

Auszahlungen Erwerb Minderheitsanteile – 8.039 – 3.375 

Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 77.949 38.079 

Auszahlungen für die Tilgung von Krediten – 79.173 – 81.437 

cashflow aus der finanzierungstätigkeit (3) – 15.961 – 50.897 

zahlungswirksame Veränderungen des finanzmittelfonds (1 + 2 + 3) – 1.969 – 22.280 

Konsolidierungsbedingte Änderung des Finanzmittelfonds 52 1.216 

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 3.823 24.887 

finanzmittelfonds am ende der Periode (flüssige mittel) 1.906 3.823 


t€ 

2010 

t€

konzern-eigenkapitalspiegel 


gezeichnetes 

kapital 

t€ 

eigenkapital des mutterunternehmens eigenka- 

kapital- 

gesetzliche 

gewinnrückrücklagenlagen 

t€ t€ 

erwirtschaftetes 

konzern-eigenkapital 

andere 

gewinnrücklagen 

t€ 

Bilanzgewinn 

t€ 

unterschiedsbetrag 

aus 

kapitalkonsolidierung 

t€ 


summe 

t€ 

pital der 

minderheitsgesellschafter 

minderheitenkapital 

t€ 

konzerneigenkapital 

t€ 

stand 

1.1.2010 

Rücklageneinstellung 

per 

54.600 190.273 6.603 74.926 15.237 248 341.887 13.111 354.998 

HV-Beschluss 

25.000 – 25.000 

Ausschüttung 

Konzern- 

– 3.825 – 3.825 – 339 – 4.164 

überschuss 

Änderungen des 

Konsolidierungs- 

14.791 

14.791 2.483 17.274 

kreises 

stand 

31.12.2010/ 

– 3.375 – 3.375 

1.1.2011 54.600 190.273 6.603 99.926 1.203 248 352.853 11.880 364.733 

Ausschüttung 

Konzern- 

– 4.914 – 4.914 – 1.784 – 6.698 

überschuss 

Änderungen des 

Konsolidierungs- 

17.982 

17.982 1.013 18.995 

kreises 

– 8.039 – 8.039 

stand 

31.12.2011 54.600 190.273 6.603 99.926 14.271 248 365.921 3.070 368.991 

81

82 

entwicklung des konzernanlagevermögens 

per 31. dezember 2011 

stand 


zugänge aus 

erstkonsolidierung 

anschaffungs-/herstellungskosten 

zugänge abgänge umbuchungen 

(+/–) 

stand 


t€ t€ t€ t€ t€ t€ 

immaterielle Vermögensgegenstände 

Lizenzen und Software 1.066 0 89 0 18 1.173 

Geschäfts- oder Firmenwert 1.877 0 0 0 0 1.877 

Geleistete Anzahlungen 18 0 0 0 – 18 0 

2.961 0 89 0 0 3.050 

sachanlagen 

Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte 

mit Wohnbauten 

1.930.795 

0 45.360 34.633 28.723 1.970.245 

Grundstücke mit Geschäftsund 

anderen Bauten 22.411 0 36 0 0 22.447 

Grundstücke ohne Bauten 2.860 0 1.717 0 – 2.169 2.408 

Technische Anlagen 

und Maschinen 

342 0 534 6 – 1 869 

Betriebsund 

Geschäftsausstattung 2.284 0 185 438 1 2.032 

Anlagen im Bau 34.916 0 15.929 145 – 25.326 25.374 

Bauvorbereitungskosten 887 1.049 690 463 – 1.035 1.128 

Geleistete Anzahlungen 0 193 32 0 – 193 32 

1.994.495 1.242 64.483 35.685 0 2.024.535 

finanzanlagen 

Anteile an verbundenen 

Unternehmen 4.291 0 3.876 975 0 7.192 

Beteiligungen 3.114 0 0 0 0 3.114 

Sonstige Ausleihungen 8 0 0 2 0 6 

7.413 0 3.876 977 0 10.312 

anlagevermögen gesamt 2.004.869 1.242 68.448 36.662 0 2.037.897

stand 



abschreibungen Buchwert 

zugänge abgänge zuschreibungen stand 


stand 


stand 

31.12.2010 

t€ t€ t€ t€ t€ t€ t€ 

372 268 0 0 640 533 694 

1.169 425 0 0 1.594 283 708 

0 0 0 0 0 0 18 

1.541 693 0 0 2.234 816 1.420 

197.890 

35.648 

12.627 

982 

219.929 

1.750.316 

1.732.905 

2.836 341 0 0 3.177 19.270 19.575 

0 0 0 0 0 2.408 2.860 

330 70 6 0 394 475 12 

1.110 372 406 0 1.076 956 1.174 

0 0 0 0 0 25.374 34.916 

130 0 130 0 0 1.128 757 

0 0 0 0 0 32 0 

202.296 36.431 13.169 982 224.576 1.799.959 1.792.199 

0 0 0 0 0 7.192 4.291 

0 0 0 0 0 3.114 3.114 

0 0 0 0 0 6 8 

0 0 0 0 0 10.312 7.413 

203.837 37.124 13.169 982 226.810 1.811.087 1.801.032 

83

84 

konzernanhang 

1 allgemeine angaben 

Der Konzernabschluss der GBW AG ist nach den Vorschriften 

des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes 

(AktG) aufgestellt und entsprechend dem Formblatt 

für die Gliederung des Jahresab schlusses von Wohnungsunternehmen 

in der Fassung vom 25.05.2009 gegliedert. 

Der Konzernabschluss wird in Euro erstellt. 

2 konsolidierungskreis 

In den Konzernabschluss 2011 werden neben der Muttergesellschaft 

GBW AG folgende Unternehmen einbezogen, 

bei denen der GBW AG unmittelbar oder mittelbar 

die Mehrheit der Stimmrechte zusteht bzw. bei denen 

die einheitliche Leitung ausgeübt wird: 

■ GBW Asset GmbH, München 

■ GBW Franken GmbH, Würzburg 

■ GBW Gebäudemanagement GmbH, München 

■ GBW Management GmbH, München 

■ GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH, München 

■ GBW Oberbayern und Schwaben GmbH, München 

■ GBW Regerhof GmbH, München 

(erstmalig ab 1.1.2011) 

■ GBW Wohnungs GmbH, München 

Die Einbeziehung der Tochterunternehmen in den Konzernabschluss 

erfolgt mittels Vollkonsolidierung. 

Am 13.09.2011 hat die GBW AG zusammen mit der 

JATRA Grundstücksgesellschaft GmbH, an der die GBW 

AG mit 94,9 % beteiligt ist, einen Geschäftsanteil an 

der GBW Franken GmbH in Höhe von 26,4 % von dem 

bisherigen Minderheitsgesellschafter rückwirkend zum 

1.1.2011 erworben. Somit ist die GBW AG an der GBW 

Franken GmbH mit 94,9 % und die JATRA Grundstücksgesellschaft 

GmbH mit 5,1 % beteiligt. 

Gemäß § 296 Abs. 2 HGB wird von dem Wahlrecht Gebrauch 

gemacht, folgende Tochterunternehmen nicht 

in den Konzernabschluss einzubeziehen: 

■ GBW Asset Beta GmbH, München 

■ GBW Asset Gamma GmbH, München 

■ JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald 

■ MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, 

München 

Bilanzsumme, Erträge und Aufwendungen sowie Cashflows 

der nicht konsolidierten Tochterunternehmen sind 

für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

des Konzerns von insgesamt untergeordneter 

Bedeutung. Ihr Umsatz machte im Geschäftsjahr 2011 

zusammen weniger als 1% des Konzernumsatzes aus. 

In Ausübung des Wahlrechts nach § 311 Abs. 2 HGB 

wird die Beteiligung an dem assoziierten Unternehmen 

Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau Unterallgäu 

GmbH mit den historischen Anschaffungskosten bzw. 

niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. 

3 konsolidierungsgrundsätze 

Die Einbeziehung der Tochterunternehmen erfolgt nach 

den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften über die 

Vollkonsolidierung, d. h. sämtliche Vermögensgegenstände 

und Schulden der konsolidierten Unternehmen 

werden mit Ausnahme der Posten, die konsolidiert werden, 

mit dem vollen Betrag in den Konzernabschluss 

übernommen. Die Anteile fremder Gesellschafter am 

Eigenkapital der Tochterunternehmen werden gesondert 

innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen. 

Innerhalb des Konsolidierungskreises entstandene Forderungen 

und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und 

Erträge, Zwischengewinne sowie Haftungsverhältnisse

werden eliminiert. Die Geschäftsjahre der konsolidier- 

ten Unternehmen stimmen mit dem Geschäftsjahr der 

Muttergesellschaft überein. 

Die Kapitalkonsolidierung erfolgte nach der Buchwertmethode 

(§ 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB alte Fassung) bzw. 

ab dem Geschäftsjahr 2010 nach der Neubewertungsmethode 

(§ 301 Abs. 1 HGB). 

4 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

Die Abschlüsse der einbezogenen Tochterunternehmen 

werden einheitlich nach den gesetzlichen Vorschriften 

und den bei der GBW AG geltenden Bilanzierungsund 

Bewertungsvorschriften aufgestellt. Die Gliederung 

der Jahresabschlüsse erfolgt gemäß §§ 266, 275 HGB 

bzw. – soweit einschlägig – entsprechend der Formblattverordnung 

für Wohnungsunternehmen in der 

Fassung vom 25.05.2009. Auch die Gliederung des 

Konzernabschlusses entspricht der Formblattverordnung 

für Wohnungsunternehmen. 

4.1 anlagevermögen 

Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu 

Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger 

linearer Abschreibungen entsprechend der 

jeweiligen voraussichtlichen Nutzungsdauer angesetzt. 

Die Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten 

sind mit ihren um planmäßige und außerplanmäßige 

Abschreibungen verminderten Anschaffungs- beziehungsweise 

Herstellungskosten bewertet. Die planmäßigen 

Abschreibungen der Wohnbauten erfolgen 

mit einem Abschreibungssatz von 1,21% bis 2%; 

Geschäftsbauten werden mit Sätzen zwischen 2% 

und 3% abgeschrieben. Gebäude auf Grundstücken 

mit Erbbaurechten werden über die Laufzeit des Erbbaurechts 

abgeschrieben, Außenanlagen linear über 

10 Jahre. Außerplanmäßige Abschreibungen werden 

auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen, 

wenn und soweit voraussichtlich dauernde Wertminderungen 

vorliegen. Im Fall des Wegfalls der 

Gründe für außerplanmäßige Abschreibungen werden 

Konzernanhang 

entsprechend den gesetzlichen Vorschriften Wertaufholungen 

vorgenommen. 

Werden Großmodernisierungen durchgeführt, die zu 

einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden 

wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen 

sowie eine Anhebung der Mieten im Rahmen der gesetzlichen 

Bestimmungen ermöglichen, so werden diese 

Maßnahmen mit ihren Herstellungskosten aktiviert. 

Die Grundstücke ohne Bauten, die Bauvorbereitungskosten 

und die Anlagen im Bau sind zu Anschaffungs- 

bzw. Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten 

enthalten Leistungen bzw. aktivierte 

Eigenleistungen der Abteilung Technik, soweit geleistete 

Stunden einzelnen Objekten direkt zugeordnet 

werden können. Gegebenenfalls entstehende Bauzeitzinsen 

werden als Finanzierungskosten aktiviert. Kosten 

der allgemeinen Verwaltung werden nicht aktiviert. 

Die Anschaffungskosten des beweglichen Anlagevermögens 

– einschließlich Mietereinbauten – werden 

linear über einen Zeitraum von drei bis 19 Jahre abgeschrieben. 

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungsdatum 

nach dem 31.12.2007 werden bis zu 

einem Betrag von 150 Euro direkt in den Aufwand 

gebucht. Liegen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 

über 150 Euro bis 410 Euro, sind diese zu aktivieren 

und sofort abzuschreiben. 

Geleistete Anzahlungen werden mit dem Nennwert 

angesetzt. 

Die Finanzanlagen sind mit Ausnahme der sonstigen 

Ausleihungen zu Anschaffungskosten bilanziert; Letztere 

sind mit dem um planmäßige Tilgungen verminderten 

Ausgabebetrag angesetzt. Außerplanmäßige 

Abschreibungen werden auf den niedrigeren beizulegenden 

Wert vorgenommen, wenn und soweit eine 

voraussichtlich dauernde Wertminderung vorliegt. 

4.2 umlaufvermögen 

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit unfertigen 

und fertigen Bauten, unfertige Leistungen sowie 

andere Vorräte sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 

oder ihrem niedrigeren beizulegenden 

85

86 

Wert angesetzt. Die Herstellungskosten der zum Verkauf 

bestimmten Grundstücke mit unfertigen und fertigen 

Bauten werden dabei nach der gleichen Methode 

wie im Anlagevermögen ermittelt. 

Die unfertigen Leistungen enthalten noch nicht abgerechnete 

Betriebs- und Heizkosten. 

Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände sowie 

flüssige Mittel sind grundsätzlich – mit Ausnahme der 

nach versicherungsmathematischen Methoden berechneten 

Aktivwerte von Rückdeckungsversicherungen – 

zum Nennwert aktiviert. Die Wertberichtigung der 

Mietforderungen erfolgt unter Berücksichtigung der 

Altersstruktur. Erkennbaren Ausfallrisiken wurde durch 

Bildung von Wertberichtigungen Rechnung getragen. 

4.3 rückstellungen 

Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen ungewissen 

Verbindlichkeiten und erkennbaren Risiken angemessen 

und ausreichend Rechnung getragen worden. 

Sofern Rückstellungen eine Restlaufzeit von mehr als 

einem Jahr aufweisen, werden diese mit einem durch die 

Deutsche Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung 

veröffentlichten durchschnittlichen 

Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst. 

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 

wurden gemäß Sachverständigengutachten 

nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung 

von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen 

errechnet. 

Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen 

Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln 

von Dr. K. Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen 

Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung 

ermittelten Abzinsungszinssatz 

von 5,14 %. 

4.4 Verbindlichkeiten 

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Rückzahlungsbeträgen 

bzw. zum Rentenbarwert passiviert. 

Die Mieterkautionen werden außerhalb der Bilanz ausgewiesen.

5 angaben zur konzernbilanz 

5.1 anlagevermögen 

Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens 

ist im Anlagenspiegel, der als Anlage beigefügt ist, dargestellt. 

Bei den Beteiligungen im Konzern handelt es sich um 

den 40%-igen Anteil an der Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau 

Unterallgäu GmbH, Memmingen. 

forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 31.12.2011 

5.2 umlaufvermögen 

zum Verkauf bestimmte grundstücke und andere Vorräte 

Die unfertigen Leistungen betreffen mit TEUR 54.098 

(Vorjahr: TEUR 52.723) noch nicht abgerechnete Betriebs- 

und Heizkosten. 

Die anderen Vorräte beinhalten Ölbestände, bewertet 

nach dem FIFO-Verfahren. 

te 

davon 

restlaufzeit 

> 1 Jahr 

te 

Konzernanhang 

31.12.2010 

te 

davon 

restlaufzeit 

> 1 Jahr 

te 

Forderungen aus Vermietungen 2.484 – 3.415 – 

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 286 – 83 – 

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 153 – 78 – 

Forderungen gegen verbundene Unternehmen 4 – 56 – 

Sonstige Vermögensgegenstände 6.001 – 9.523 568 

gesamt 8.928 – 13.155 568 

87

88 

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren 

im Wesentlichen aus Lieferungen und Leistungen. 

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen 

Steuererstattungsansprüche von TEUR 4.196 

(Vorjahr: TEUR 8.694) sowie Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen 

von TEUR 588 (Vorjahr: TEUR 568). 

flüssige mittel 

Die flüssigen Mittel im Konzern entfallen mit TEUR 

1.797 (Vorjahr: TEUR 2.681) auf Guthaben bei verbundenen 

Unternehmen. 

rechnungsabgrenzungsposten 

Innerhalb des aktiven Rechnungsabgrenzungspostens 

werden Disagiobeträge in Höhe von TEUR 216 (Vorjahr: 

TEUR 160) abgegrenzt. 

5.3 eigenkapital 

grundkapital 

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt TEUR 54.600 

(Vorjahr: TEUR 54.600). 

Der Vorstand wurde von der Hauptversammlung am 

4. Mai 2007 ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrates 

das Grundkapital der Gesellschaft bis zum 3. 

Mai 2012 einmalig oder mehrmalig um insgesamt bis 

zu 19.500.000,00 Euro gegen Bareinlagen und/oder 

Sacheinlagen durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe 

von insgesamt bis zu 19.500.000 neuen auf den Inhaber 

lautenden Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital I). 

Die neuen Aktien aus einer Barkapitalerhöhung sind 

grundsätzlich den Aktionären zum Bezug (auch im 

Wege des mittelbaren Bezugs gemäß § 186 Abs. 5 Satz 

1 AktG) anzubieten. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, 

kapital- und gewinnrücklagen 31.12.2011 

t€ 

mit Zustimmung des Aufsichtsrates Spitzenbeträge vom 

Bezugsrecht der Aktionäre auszunehmen. 

Der Vorstand ist darüber hinaus ermächtigt, mit Zustimmung 

des Aufsichtsrates das Bezugsrecht der Aktionäre 

bei Kapitalerhöhungen gegen Bareinlage auszuschließen, 

wenn der Ausgabekurs der neuen Aktien den Börsenpreis 

der bereits an einer Börse im Inland gehandelten 

Aktien der Gesellschaft zum Zeitpunkt der endgültigen 

Festlegung des Ausgabebetrages, die möglichst zeitnah 

zur Platzierung der Aktien erfolgen soll, nicht wesentlich 

unterschreitet und die unter Ausschluss des Bezugsrechts 

gemäß § 186 Abs. 3 Satz 4 AktG ausgegebenen Aktien 

insgesamt 10% des Grundkapitals nicht überschreiten. 

Auf diese Begrenzung ist die Veräußerung eigener Aktien 

anzurechnen, sofern sie während der Laufzeit dieser 

Ermächtigung unter Ausschluss des Bezugsrechts gemäß 

§ 186 Abs. 3 Satz 4 AktG erfolgt. 

Der Vorstand ist weiter ermächtigt, mit Zustimmung des 

Aufsichtsrates das Bezugsrecht der Aktionäre bei Kapitalerhöhungen 

gegen Sacheinlagen zum Zwecke des (auch 

mittelbaren) Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, 

Beteiligungen an anderen Unternehmen oder 

Vermögensgegenständen anderer Unternehmen gegen 

Überlassung von Aktien der Gesellschaft auszuschließen. 

Mit Zustimmung des Aufsichtsrates am 22.04.2008 hat 

der Vorstand der GBW AG beschlossen, das Grundkapital 

von 39.000.000,00 Euro um 15.600.000,00 Euro auf 

54.600.000,00 Euro zu erhöhen. Die Kapitalerhöhung 

erfolgte durch Ausgabe von 15.600.000 neuen auf den 

Inhaber lautenden Stückaktien mit einem rechnerischen 

Anteil am Grundkapital von 1,00 Euro je Aktie. Vom 

genehmigten Kapital stehen damit noch 3.900.000,00 

Euro zur Verfügung. 

31.12.2010 

t€ 

Kapitalrücklage 190.273 190.273 

Gewinnrücklagen 106.529 106.529 

Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 248 248 

gesamt 297.050 297.050

Der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 

resultiert aus der Erstkonsolidierung der GBW Management 

GmbH zum 01.04.2008 sowie aus der im Berichtsjahr 

2009 erfolgten Verschmelzung der CityTec Maßnahmeträger 

GmbH auf die GBW Management GmbH. 

anteile anderer gesellschafter 

Die Anteile anderer Gesellschafter werden in der Konzernbilanz 

innerhalb des Eigenkapitals gesondert ausgewiesen. 

Bilanzgewinn 

Die Überleitung des in der Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung 

ausgewiesenen Konzernüberschuss auf 

den in der Konzernbilanz ausgewiesenen Bilanzgewinn 

ist aus dem Konzern-Eigenkapitalspiegel ersichtlich. 

fremdanteil 

% 

fremdanteil 

am eigenkapital 

t€ 

GBW Franken GmbH 0,26 97 

GBW Oberbayern und Schwaben GmbH 10,95 2.960 

GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH 0,26 – 14 

GBW Wohnungs GmbH 0,26 27 

gesamt 3.070 

5.4 rückstellungen 


t€ 

31.12.2010 

t€ 

Pensionen 22.111 22.228 

Steuerrückstellungen 990 617 

Instandhaltungsmaßnahmen 8.292 3.297 

Noch anfallende Baukosten und Gewährleistungen 793 1.913 

Ausstehende Rechnungen 10.689 8.743 

Risikovorsorge 2.711 3.522 

Personalverpflichtungen 1.785 1.846 

Jahresabschluss, Hauptversammlung und Veröffentlichung 384 437 

Übrige 122 122 

gesamt 47.877 42.725 

Für die Berechnung der Pensionsrückstellungen wurde 

der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte und 

zur Bewertung von langfristigen Rückstellungen anzuwendende 

Zinssatz von 5,14 % zu Grunde gelegt. Ferner 

wurde bei der Ermittlung der Pensionsrückstellungen 

eine jährliche Lohn- und Gehaltssteigerung von 2,5 % 

und Rentensteigerung von jährlich 2,0 % unterstellt. 

Konzernanhang 

Mit den Pensionsrückstellungen, deren Erfüllungsbetrag 

sich per 31.12.2011 auf TEUR 22.179 beläuft, wurde 

gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB der Aktivwert aus einer 

Rückdeckungsversicherung mit Anschaffungskosten 

bzw. einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 

68 verrechnet. 

89

90 

Die Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen 

enthalten Rückstellungen für am Jahresende eingetretene 

gesetzliche Verpflichtungen aus der Energieeinsparverordnung 

2009 in Höhe von TEUR 5.529. 

Mit den innerhalb der Personalverpflichtungen ausgewiesenen 

Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtungen 

5.5 Verbindlichkeiten 

wurden gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB Aktivwerte aus 

Rückdeckungsversicherungen mit Anschaffungskosten 

bzw. einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 

254 verrechnet. Der Erfüllungsbetrag der Altersteilzeitverpflichtungen 

beträgt TEUR 393. 

31.12.2011 davon mit einer restlaufzeit 31.12.2010 

t€ 

< 1 Jahr 

t€ 

1 - 5 Jahre 

t€ 

> 5 Jahre 

t€ 

< 1 Jahr 

t€ 

Verbindlichkeiten 

gegenüber Kreditinstituten 1.272.690 82.175 372.711 817.804 105.101 

gegenüber anderen Kreditgebern 96.000 2.385 11.511 82.104 2.308 

aus erhaltenen Anzahlungen 57.476 57.476 – – 58.497 

aus Vermietung 1.825 1.825 – – 2.170 

aus Lieferungen und Leistungen 

gegenüber verbundenen 

2.339 2.339 – – 2.901 

Unternehmen 

1.664 

1.664 

– 

– 

216 

Sonstige Verbindlichkeiten 30.264 13.996 13.259 3.009 3.417 

gesamt 1.462.258 161.860 397.481 902.917 174.610 

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

entfallen TEUR 763.860 (Vorjahr: TEUR 777.775) auf 

verbundene Unternehmen. 

Durch Grundpfandrechte (Grundschulden und Hypotheken) 

und andere Pfandrechte sind gesichert: 


t€ 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.254.980 

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 95.726 

gesamt 1.350.706 

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 

betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten 

aus dem Cash-Pooling sowie Verbindlichkeiten aus 

sonstigen Lieferungs- und Leistungsbeziehungen. 

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten 

aus Steuern in Höhe von TEUR 20.020 (Vorjahr: 

TEUR 22.867). Davon betreffen TEUR 19.837 mit dem 

Rentenbarwert passivierte Steuerverbindlichkeiten für 

die EK02-Abgeltung. 

Die Abzinsung der Steuerverbindlichkeiten aus der 

EK02-Abgeltung erfolgt mit einem Zinssatz von 5,5%.

6 angaben zur gewinn- und Verlustrechung 

6.1 sonstige betriebliche erträge 

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen 

Erträge aus dem Abgang von Sachanlagen von TEUR 

14.973 (Vorjahr: TEUR 15.385), mit TEUR 2.349 (Vorjahr: 

TEUR 4.014) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, 

sowie mit TEUR 2.350 Erträge aus der Ausschüttung 

des Bayerischen Immobilienfonds Nr. 2 bzw. im Vorjahr mit 

TEUR 1.103 Erträge aus der Übernahme des Bayerischen 

Immobilienfonds Nr. 4. Des Weiteren beinhalten die sonstigen 

betrieblichen Erträge Zuschreibungen des Anlagevermögens 

in Höhe von TEUR 982 (Vorjahr: TEUR 1.811). 

6.2 abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 

des anlagevermögens und sachanlagen 

Die Position enthält im Berichtsjahr vorgenommene 

außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von insgesamt 

TEUR 3.902 (Vorjahr: TEUR 4.190). 

6.3 zinsen und ähnliche aufwendungen 

Diese Position enthält im Wesentlichen Zinsaufwendungen 

für die Objektfinanzierung in Höhe von TEUR 

52.411 (Vorjahr: TEUR 55.543), Aufwendungen aus der 

Ablösung eines Zinsswaps mit einem negativen Marktwert 

von TEUR 1.115 (Vorjahr: TEUR 0) sowie Aufwendungen 

aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellungen 

von TEUR 1.114 (Vorjahr: TEUR 933) und der EK02- 

Verbindlichkeiten von TEUR 964 (Vorjahr: TEUR 1.086). 

6.4 außerordentliche erträge 

Die außerordentlichen Erträge im Vorjahr ergeben sich 

aus der Umstellung der Bilanzierung auf das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz 

bzw. aus der Abzinsung 

langfristiger Rückstellungen auf den 1.1.2010. 

6.5 steuern vom einkommen und vom ertrag 

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag beinhalten 

neben der Ertragsteuerbelastung für das laufende Geschäftsjahr 

Steuererträge für frühere Jahre in Höhe von 

TEUR 491 (Vorjahr: TEUR 1.324). 

7 sonstige angaben 

Konzernanhang 

7.1 sonstige finanzielle Verpflichtungen und 

haftungsverhältnisse 

Mit dem verbundenen Unternehmen DKB Wohnungsbau 

und Stadtentwicklung GmbH hat die GBW Management 

GmbH und die GBW Gebäudemanagement 

GmbH einen Vertrag zur Arbeitnehmerüberlassung geschlossen. 

Zum Stichtag 31.12.2011 sind bei der GBW 

Management GmbH 11 Mitarbeiter und bei der GBW 

Gebäudemanagement GmbH 1 Mitarbeiter beschäftigt. 

Im Konzern bestehen neben dem Software-Überlassungsvertrag 

für das Programm DKB@win noch 

zahlreiche Wartungsverträge, Gerätemietverträge und 

Lea singverträge. Daraus resultieren insgesamt sonstige 

finanzielle Verpflichtungen bis zum Jahre 2015 in Höhe 

von 2,9 Mio. Euro, davon 1,3 Mio. Euro gegenüber 

verbundenen Unternehmen. 

Darüber hinaus bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen 

bzw. ein Bestellobligo im Zusammenhang mit 

der Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienbestands 

in Höhe von 20,9 Mio. Euro sowie 

Eventualverbindlichkeiten aus zins- und tilgungsfreien 

Baudarlehen in Höhe von 5,7 Mio. Euro. 

Darüber hinaus existieren finanzielle Verpflichtungen 

aus Verträgen im Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung 

im branchenüblichen Umfang sowie 

Ansprüche aus Mietverträgen. 

Eventualverbindlichkeiten bestehen aus einem Andienungsrecht 

bezüglich der Gesellschaftsanteile an 

der JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald, 

durch die Minderheitsgesellschafterin JATRA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft 

mbH, Grünwald, sowie 

aus einem Andienungsrecht bezüglich der JATRA 

Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Grünwald, 

durch die Gesellschafter. Die Eventualverbindlichkeit 

beläuft sich jeweils auf den Verkehrswert der Gesellschaftsanteile, 

maximal auf das 1,25fache der in das 

Stammkapital und die freien Kapitalrücklagen der anzudienenden 

Gesellschaft geleisteten Zahlungen durch 

den Andienenden. 

91

92 

Weitere Eventualverbindlichkeiten bestehen im Rahmen 

der treuhänderischen Verwaltung von Mietkautionen 

und des Bayerischen Immobilienfonds Nr. 2. 

treuhandvermögen 31.12.2011 

t€ 

Das Treuhandvermögen und die Treuhandverpflichtungen 

belaufen sich auf: 

31.12.2010 

t€ 

Bayerische Immobilienfonds 191 326 

Mietkautionen 25.618 24.886 

gesamt 25.809 25.212 

treuhandverpflichtungen 31.12.2011 

t€ 

31.12.2010 

t€ 

Bayerische Immobilienfonds 

Zertifikatskapital 51 51 

Objektfinanzierungsmittel* ) 0 89 

Sonstige Posten 140 186 

Mietkautionen 25.618 24.886 

gesamt 25.809 25.212 

* ) zugleich persönliche Schuld des Fondstreuhänders 

7.2 angaben zur kapitalflussrechnung 

Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittelfonds 

umfasst wie im Vorjahr ausschließlich die flüssigen 

Mittel. 

Die gesamten während des Geschäftsjahres gezahlten 

Zinsen des Konzerns betragen TEUR 53.056 (Vorjahr: 

TEUR 57.402). 

Die Ertragsteuerzahlungen des Geschäftsjahres betragen 

TEUR 510 (Vorjahr: TEUR 2.763). 

Steuerzahlungen für die EK02-Abgeltung wurden im 

Geschäftsjahr 2011 in Höhe von insgesamt TEUR 3.803 

geleistet.

7.3 Beteiligungen (§§ 285 nr. 11, 313 abs. 2 hgB) 

Die GBW AG ist unmittelbar bzw. mittelbar an folgenden Unternehmen mit mehr als 20% beteiligt. 

tochterunternehmen 

kapitalanteil 

in % 

eigenkapital 

t€ 

Jahresergebnis 


t€ 

GBW Management GmbH, München 100,00 153 0 1) 

GBW Franken GmbH, Würzburg 99,74 2) 37.501 6.750 

GBW Oberbayern und Schwaben GmbH, München 89,05 26.940 8.710 

GBW Niederbayern und Oberpfalz GmbH, München 99,74 2) 13.411 0 1) 

GBW Gebäudemanagement GmbH, München 100,00 1.034 0 1) 

GBW Asset GmbH, München 100,00 1.022 0 1) 

GBW Wohnungs GmbH, München 99,74 2) 10.387 665 

GBW Regerhof GmbH, München 100,00 8.221 0 1) 

GBW Asset Beta GmbH, München 100,00 23 0 

GBW Asset Gamma GmbH, München 100,00 24 0 

MRG Maßnahmeträger München-Riem GmbH, München 100,00 1.010 323 

JATRA Grundstücksgesellschaft mbH, Grünwald 94,90 6.809 – 24 

Beteiligungsunternehmen 

Gemeinnützige Landkreiswohnungsbau 

Unterallgäu GmbH, Memmingerberg 

1) Ergebnisabführungsvertrag 

2) 94,90% unmittelbar und 4,84% mittelbar 

3) Jahresabschluss zum 31.12.2010 

40,00 

Konzernanhang 

6.843 

490 3) 

93

94 

7.4 mitarbeiterzahl (§§ 314 abs. 1 nr. 4, 267 abs. 5 hgB) 

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2011 durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Konzern: 

7.5 honorare des abschlussprüfers 

Für die im Geschäftsjahr 2011 erbrachten Dienstleistungen 

des Abschlussprüfers, KPMG AG Wirtschafts- 

prüfungsgesellschaft, Berlin (Niederlassung München), 

sind folgende Honorare (ohne Mehrwertsteuer) als 

Aufwand erfasst worden: 

Abschlussprüfungen 347 

Steuerberatungsleistungen 0 

Sonstige Leistungen 0 

gesamt 347 

7.6 gesellschaftsorgane – Vorstand und aufsichtsrat 

(§ 314 abs. 1 nr. 6 hgB) 

Die Bezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich auf 

TEUR 947. Die Vergütungen des Aufsichtsrats betrugen 

2011 2010 

Angestellte 178 174 

Hausmeister 186 201 

gesamt 364 375 

Daneben wurden im Konzern durchschnittlich 12 (Vorjahr 11) Auszubildende beschäftigt. 


t€ 

TEUR 56. Ehemalige Mitglieder des Vorstands erhielten 

Bezüge in Höhe von TEUR 381. Die Rückstellungen für 

Pensionszusagen an diesen Personenkreis betrugen am 

Abschlussstichtag TEUR 4.622.

mitglieder des Vorstands: 

■ ernst holland 

Vorsitzender des Vorstands, Chief Executive Officer 

■ dr. claus lehner 

Mitglied des Vorstands, Chief Operating Officer 

■ matthias steinhauer 

Mitglied des Vorstands, Chief Financial Officer 

mitglieder des aufsichtsrats: 

■ dr. edgar zoller 





Bayerischen Landesbank (ab 1.5.2011) 

■ stefan ermisch 




Bayerischen Landesbank (bis 30.4.2011) 

■ stephan winkelmeier 


(ab 19.5.2011) 


■ Prof. rudolf faltermeier 

Rechtsanwalt und Steuerberater 

Vizepräsident des Sparkassenverbandes Bayern 

■ heinz-werner götz 

Verbandsdirektor i. R. 

■ georg Jewgrafow 

Bankdirektor bei der Bayerischen Landesbank 

■ dr. dirk matthey 

Finanzvorstand der IVG Immobilien AG i. R.

96 

7.7 derivative finanzinstrumente 

(§ 314 abs. 1 nr. 10 hgB) 

Im Geschäftsjahr 2011 wurden derivative Finanzinstrumente 

(Zinsswaps) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme 

aus variabel verzinslichen (Euribor) Darlehen 

verwendet. Dem Zinsswap liegt ein Grundgeschäft mit 

vergleichbarem, gegenläufigem Risiko (Mikro-Hedge) 

zugrunde. Das mit der aus dem Grundgeschäft und 

dem Sicherungsgeschäft gebildeten Bewertungseinheit 

nach § 254 HGB gesicherte Kreditvolumen beträgt zum 

Bilanzstichtag TEUR 231.610. 

Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit 

zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbeziehung 

werden angewandt. Aufgrund der Betragsidentität 

und der Kongruenz der Laufzeiten, Zinssätze, 

Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Tilgungstermine gleichen 

sich die gegenläufigen Wertänderungen bzw. 

Zahlungsströme während der Laufzeit von Grund- und 

Sicherungsgeschäft aus. 

zinsswaps nominalbetrag 

t€ 

laufzeitende marktwert 


t€ 

GBW AG Festsatzzahler 7.873 30.06.2016 – 978 

GBW AG Festsatzzahler 20.000 30.09.2016 – 2.540 




GBW Oberbayern und Schwaben GmbH Festsatzzahler 21.037 30.09.2020 – 1.417 

GBW Franken GmbH Festsatzzahler 24.750 31.12.2020 – 1.704 

GBW Wohnungs GmbH Festsatzzahler 15.500 30.04.2018 – 3.008 

GBW Wohnungs GmbH Festsatzzahler 7.790 30.04.2016 – 1.067 

gesamt 231.610 – 30.424 

7.8 latente steuern (§ 285 nr. 29 hgB) 

Aktive latente Steuern ergeben sich aus handels- und 

steuerrechtlich voneinander abweichenden Wertansätzen 

des Immobilienvermögens, handels- und steuerrechtlich 

voneinander abweichenden Wertansätzen 

der Pensions- sowie sonstigen Rückstellungen sowie 

aus körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen, 

soweit diese nutzbar sind. Der Ermittlung der 

latenten Steuern wurde ein Steuersatz von 16,1 % zu 

Grunde gelegt. Aktive latente Steuern werden in Ausübung 

des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB 

nicht aktiviert. 

7.9 übergeordneter konzernabschluss 

Der Konzernabschluss der GBW AG wird in den Konzernabschluss 

der Bayerischen Landesbank, München, 

einbezogen, die den Konzernabschluss für den größten 

Konsolidierungskreis aufstellt. Der Konzernabschluss 

kann in der Geschäftsstelle der Bayerischen Landesbank 

in München eingesehen werden und wird im elektronischen 

Bundesanzeiger veröffentlicht.

8 ergebnisverwendungsvorschlag 

Der im Jahresabschluss des Mutterunternehmens ausgewiesene 

Bilanzgewinn beträgt TEUR 40.193. 

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Hauptver- 

sammlung folgende Verwendung des Bilanzgewinns 

der GBW AG vor: 

Ausschüttung einer Bardividende von € 0,12 

je Inhaber-Stückaktie 

Dies ergibt bei 54.600.000 Inhaber-Stückaktien 6.552 

Gewinnvortrag 33.641 

Bilanzgewinn 40.193 


Der Vorstand 

Konzernanhang 


Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands 


t€ 

97

98 

Versicherung der gesetzlichen Vertreter 

„Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den 

anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der 

Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht 

der Geschäftsverlauf einschließlich des 


GBW AG 

Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so 

dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen 

entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen 

Chancen und Risiken der voraussichtlichen 

Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.“ 


Vorsitzender des Vorstands Mitglied des Vorstands Mitglied des Vorstands

Bestätigungsvermerk des abschlussprüfers 

Wir haben den von der GBW AG, München aufgestell- 

ten Konzernabschluss – bestehend aus Konzernbilanz, 

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzernanhang, 

Konzern-Kapitalflussrechnung und Konzern-Eigenkapitalspiegel 

sowie den Konzernlagebericht für das 

Geschäftsjahr vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 

2011 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss 

und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen 

Vorschriften liegt in der Verantwortung des 

Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf 

der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung 

eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den 

Konzernlagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 

HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze 

ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. 

Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, 

dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf 

die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter 

Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften 

und durch den Konzernlagebericht vermittelten 

Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage 

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit 

erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen 

werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit 

und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld 


KPMG AG 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Paskert Drotleff 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer 

Versicherung/Bestätigungsvermerk 

des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche 

Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden 

die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen 

Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben 

im Konzernabschluss und Konzernlagebericht 

überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. 

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse 

der in den Konzernabschluss einbezogenen 

Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, 

der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze 

und der wesentlichen Einschätzungen 

der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der 

Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des 

Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass 

unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für 

unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung 

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss 

den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter 

Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht 

steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, 

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage 

des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der 

zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. 

99

Soziale Integrität Be 

Vorausschauendes 

Barrierefreiheit Zu 

100

gleitung Sicherheit 

Planen Verlässlichkeit 

kunft Schutz Respekt 

Barrierefreies wohnen 

Das Durchschnittsalter der Bevölkerung in Deutschland 

steigt von Jahr zu Jahr – und mit ihm die Anforderungen 

an das Thema altersgerechtes Wohnen. Wir 

haben es ganz oben auf unserer Agenda – auch im 

laufenden Geschäftsjahr. 

101

102 

gBw ag Bilanz 

zum 31. dezember 2011 

aktiva 


€ 

31.12.2010 

t€ 

a. anlagevermögen 

i. sachanlagen 

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 

mit Wohnbauten 

588.393.656,51 

558.805 

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 12.824.420,05 12.987 

3. Grundstücke ohne Bauten 0,00 2.169 

4. Technische Anlagen und Maschinen 2.910,00 5 

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 6.747,00 6 

6. Anlagen im Bau 9.282.464,87 33.716 

7. Bauvorbereitungskosten 95.836,59 682 

610.606.035,02 608.370 

ii. finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 480.467.670,45 439.441 

2. Beteiligungen 3.114.000,62 3.114 

483.581.671,07 442.555 

1.094.187.706,09 1.050.925 

B. umlaufvermögen 

i. zum Verkauf bestimmte grundstücke und 

andere Vorräte 

1. Grundstücke ohne Bauten 1,51 0 

2. Unfertige Leistungen 20.150.704,43 19.887 

3. Andere Vorräte 232.019,91 257 

20.382.725,85 20.144 

ii. forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Vermietung 685.850,82 1.027 

2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 30.637,37 42 

3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 17.850,00 1 

4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 37.963.932,56 37.045 

5. Sonstige Vermögensgegenstände 4.160.525,73 3.952 

42.858.796,48 42.067 

iii. flüssige mittel 

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 1.804.798,83 2.692 

65.046.321,16 64.903 

c. rechnungsabgrenzungsposten 

Disagio 

123.685,67 59 

Bilanzsumme 1.159.357.712,92 1.115.887

Passiva 

a. eigenkapital 

Einzelabschluss GBW AG 


€ 

31.12.2010 

t€ 

I. Gezeichnetes Kapital 54.600.000,00 54.600 

II. Kapitalrücklagen 190.273.234,90 190.273 

III. Gewinnrücklagen 106.536.990,07 106.537 

IV. Bilanzgewinn 40.193.417,34 24.450 

391.603.642,31 375.860 

B. rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen 17.618.162,44 18.083 

2. Steuerrückstellungen 322.716,00 373 

3. Sonstige Rückstellungen 11.002.855,61 12.313 

28.943.734,05 30.769 

c. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 641.083.687,83 624.933 

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 45.613.168,56 43.618 

3. Erhaltene Anzahlungen 20.553.929,43 21.071 

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 468.388,21 515 

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen 

656.835,93 994 

Unternehmen 

7. Sonstige Verbindlichkeiten 

davon aus Steuern: 

€ 10.727.882,85 

9.460.483,44 

5.904 

(Vorjahr: T€ 12.201) 

20.962.182,60 

12.211 

738.798.676,00 709.246 

d. rechnungsabgrenzungsposten 11.660,56 12 

Bilanzsumme 1.159.357.712,92 1.115.887 

103

104 

gBw ag gewinn- und Verlustrechnung 


1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 79.667.203,26 79.291 

2. Erhöhung/Verminderung des Bestands an 

unfertigen Leistungen 

264.076,91 – 1.054 

3. Sonstige betriebliche Erträge 17.166.623,86 19.842 

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und 

Leistungen 

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung – 32.089.518,26 – 31.689 

5. rohergebnis 65.008.385,77 66.390 

6. Personalaufwand 

a) Löhne und Gehälter 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 

Altersversorgung und für Unterstützung 

– 919.061,72 – 969 

davon für Altersversorgung: EUR 372.490.39 

(Vorjahr: TEUR 68) – 382.262,70 – 73 

– 1.301.324,42 – 1.042 

7. Abschreibungen auf Sachanlagen – 11.310.710,41 – 10.626 

übertrag 52.396.350,94 54.722 


€ 

2010 

t€

Einzelabschluss GBW AG 

übertrag 52.396.350,94 54.722 

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen – 8.150.936,88 – 8.380 

9. Erträge aus Beteiligungen 

davon aus verbundenen Unternehmen: € 6.256.167,99 

(Vorjahr: T€ 6.557) 

6.311.506,75 

6.613 

10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 

davon aus verbundenen Unternehmen: € 1.039.662,01 

2.845.557,65 2.222 

(Vorjahr: T€ 975) 

1.120.624,82 

1.103 

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

davon an verbundene Unternehmen: € 15.932.173,51 

(Vorjahr: T€ 16.282) 

– 31.854.715,46 

– 32.025 

13. Aufwendungen aus Verlustübernahme – 12.450,88 0 

14. finanzergebnis – 21.589.477,12 – 22.087 

15. ergebnis der gewöhnlichen geschäftstätigkeit 22.655.936,94 24.255 

16. Außerordentliche Erträge 0 78 

17. außerordentliches ergebnis 0 78 

18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 383.085,40 – 511 

19. Sonstige Steuern – 1.615.768,32 – 1.705 

20. Jahresüberschuss 20.657.083,22 22.117 

21. Gewinnvortrag 19.536.334,12 2.333 

22. Bilanzgewinn 40.193.417,34 24.450 


€ 

2010 

t€ 

105

Vermietungsquoten auf 

höchstniveau 

Nur sehr wenige Wohnungsunternehmen können eine 

so niedrige Leerstandsquote ausweisen wie wir. Unser 

marktbedingter Leerstand beträgt 0,70 %. Ein solch 

niedriger Wert spricht für sich. 

Traditionen Entwicklu 

Beständigkeit Wert 

Bestandspflege Ver 

106

ng Wohnungsmarkt 

entwicklung Wandel 

mietung Erneuerung 

107

108 

glossar 

cash earning nach dVfa/sg 

Finanzieller Überschuss aus den laufenden erfolgswirksamen 

Geschäftsaktivitäten. Die Kennzahl spiegelt die 

Innenfinanzierungskraft wider, die einem Unternehmen 

für Investitionen, Schuldentilgung, Dividendenzahlungen 

und Speisung des Finanzmittelbestandes zur Verfügung 

steht. Die Ermittlung des Cash Earning nach 

DVFA/SG erfolgt auf der Basis des Jahresergebnisses, 

das um die Abschreibungen auf das Anlagevermögen 

sowie die Zunahme/Abnahme der langfristigen Rückstellungen 

korrigiert wird. 

cashflow 

Kennzahl zur Beurteilung der Finanzlage eines Unternehmens. 

Der Cashflow ist definiert als positiver, periodisierter 

Zahlungsmittelüberschuss der wirtschaftlichen 

Tätigkeit. Er gibt Aufschluss darüber, inwieweit ein 

Unternehmen die für den Erhalt seiner Substanz und für 

Erweiterungsinvestitionen notwendigen Mittel selbst 

erwirtschaften kann. 

corporate-governance 

Corporate-Governance stellt die Gesamtheit aller Vorschriften, 

Werte und Standards dar, die die Führung 

und Überwachung von Unternehmen betreffen und 

diese regeln. In Deutschland sind derartige Regelungen 

im Deutschen Corporate Governance Kodex fixiert. Die 

Vorstände und Aufsichtsräte börsennotierter Aktiengesellschaften 

haben gemäß § 161 Aktiengesetz jährlich 

zu erklären, ob den Empfehlungen des Kodex entsprochen 

wurde. 

Die GBW AG ist zur Abgabe einer Entsprechenserklärung 

nach § 161 Aktiengesetz nicht verpflichtet. Durch 

die Aufstellung eigener unternehmensspezifischer Corporate-Governance-Grundsätze, 

die weitgehend auf 

den Bestimmungen des Deutschen Corporate Governance 

Kodex basieren, wollen Aufsichtsrat und Vorstand 

dazu beitragen, die Unternehmensverfassung und 

Unternehmensführung transparenter zu machen, Aktionärsinteressen 

in gebotener Weise zu berücksichtigen 

sowie die Unabhängigkeit von Aufsichtsräten und 

Abschlussprüfer zu gewährleisten. Aufsichtsrat und 

Vorstand der GBW AG identifizieren sich im Rahmen 

einer freiwilligen Selbstverpflichtung mit den Corporate- 

Governance-Grundsätzen der GBW AG und fördern 

deren Umsetzung. 

discounted-cashflow (dcf)-Verfahren 

Verfahren der Investitionsrechnung, das unter anderem 

bei der Unternehmensbewertung und bei der Bewertung 

von Immobilien angewandt wird. Das Verfahren 

basiert auf dem finanzmathematischen Konzept der 

Abzinsung von Zahlungsströmen. Ziel ist die Ermittlung 

des Kapitalwerts bzw. Barwerts. 

dividende 

Teil des Gewinns, den eine Aktiengesellschaft an ihre 

Aktionäre ausschüttet. 

earnings per share (ePs) 

Ergebnis je Aktie. 

eBit 

Kurzform für Earnings before Interest and Taxes. Ergebnis 

vor Zinsen und Steuern. 

eBitda 

Kurzform für Earnings before Interest, Taxes, Depreciation 

and Amortisation. Ergebnis vor Zinsen, Steuern, 

Abschreibungen und Goodwill-Abschreibungen. 

eigenkapitalquote nach hgB 

Die Eigenkapitalquote ist das Verhältnis des Eigenkapitals 

zur Bilanzsumme.

eigenkapitalquote zu marktwerten 

Das nach IFRS ermittelte Eigenkapital (Marktwert des 

Eigenkapitals) wird ins Verhältnis zur nach IFRS ermittel- 

ten Bilanzsumme (Marktwert der Bilanzsumme) gesetzt. 

einkommensorientierte förderung (eof) 

Die Förderung von Mietwohnungen im Rahmen der 

Einkommensorientierten Förderung (EOF) besteht aus 

einer Grundförderung in Form von Darlehen für den 

Bauträger und einer Zusatzförderung mit einem laufenden 

Zuschuss zur Wohnkostenentlastung für die begünstigten 

Haushalte. 

energieeinsparverordnung (eneV) 

Rechtliche Grundlage, die einen Bauherrn und seine 

Auftragnehmer zum sparsamen Umgang mit Energie 

verpflichtet. Sie definiert Mindeststandards für neue 

Wohngebäude hinsichtlich des Dämmstandards und 

der Qualität der Anlagentechnik. Ziel der novellierten 

Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) ist es, den Energiebedarf 

für Heizung und Warmwasser von Neubauten 

und zu sanierenden Altbauten (z. B. Erneuerung 

der Fassade, der Fenster, des Dachs) um 30 Prozent zu 

senken. Damit wird der Energiebedarf deutlich gesenkt. 

In einem weiteren Schritt sollen ab 2012 laut Integriertem 

Energie- und Klimaprogramm (IEKP) der Bundesregierung 

die energetischen Anforderungen nochmals um 

30 Prozent erhöht werden. 

european Public real estate association (ePra) 

Eine 1999 gegründete Organisation mit Sitz in Brüssel, 

die die Interessen der europäischen Immobilien-Aktiengesellschaften 

in der Öffentlichkeit vertritt und die 

Marktpräsenz und Entwicklung der europäischen 

Immobilien-Aktiengesellschaften unterstützt. Der gleichnamige 

und international anerkannte EPRA-Index 

beschreibt die Performance der größten europäischen 

und nordamerikanischen börsennotierten Immobiliengesellschaften. 

Glossar 

1. förderweg / 3. förderweg 

Der 1. Förderweg bezeichnet Wohnungen, für die 

nach dem 31. Dezember 1956 nach den §§ 24 ff. II. 

WoBauG (Zweites Wohnungsbaugesetz) öffentliche 

Mittel bewilligt wurden. Die Vorschriften der §§ 24 

ff. II. WoBauG sind zum 01.01.2002 durch das WoFG 

(Wohnraumförderungsgesetz) aufgehoben worden. Inhalt 

der §§ 24 ff. II. WoBauG waren die Förderungsvorschriften 

für den öffentlich geförderten sozialen 

Wohnungsbau. 

Wohnungen im 3. Förderweg sind keine preisgebundenen 

Wohnungen, sondern Wohnungen, die im Rahmen 

der „Förderung durch vertragliche Vereinbarung“ nach 

§ 88d II. WoBauG gefördert wurden. Hierbei werden 

Zinszuschüsse oder Aufwendungshilfen aus Haushaltsmitteln 

gewährt, die nicht aus öffentlichen Haushalten 

stammen. Die Preisbindung dieser Wohnungen wird 

durch vertragliche Vereinbarungen zwischen Förderungsgeber 

und Förderungsnehmer erreicht, und meistens 

eine festgelegte „Einstiegsmiete“ vereinbart. 

funds from operations (ffo) 

Liquiditätsbasierte Finanzkennzahl, der den Mittelzufluss 

aus der operativen Geschäftstätigkeit beschreibt. Der 

Funds from Operations zeigt das Nettoergebnis bereinigt 

um Zu- und Abschreibungen und außerordentliche 

Vorgänge. 

istmiete 

Tatsächlich erzielte Miete nach Abzug der Leerstände, 

Mietminderungen und der Eigennutzung. 

loan to Value (ltV) 

Kennzahl, die das Verhältnis des aufgenommenen 

Fremdkapitals zum Verkehrs- oder Marktwert der damit 

finanzierten Objekte ausdrückt. 

109

marktwert/Verkehrswert/fair Value 

Der Marktwert ist der geschätzte Wert, für den ein 

Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem Käufer 

und einem Verkäufer getauscht werden würde, wobei 

jede der Parteien unabhängig und nach ordnungsmäßiger 

Vermarktung, wohlwissend, umsichtig und ohne 

Zwang handelt. 

münchen modell 

Kommunales Förderprogramm der Landeshauptstadt 

München, das sich an Wohnungssuchende mit mittlerem 

Einkommen wendet. Es besteht ein Förderprogramm 

sowohl für Mietwohnungen (München Modell 

Miete) wie auch für den vergünstigten Erwerb von 

selbstgenutztem Eigenwohnraum (München Modell Eigentum). 

Bei Letzterem erwirbt der Bauträger zu einem 

reduzierten Kaufpreis Grundstücke mit der Verpflichtung, 

diese Vergünstigung in Form von festgelegten, 

vergünstigten Mieten bzw. Kaufpreisen an die berechtigten 

Mieter bzw. Käufer weiterzugeben. 

net asset Value (naV) 

Der Net Asset Value oder Nettosubstanzwert spiegelt 

das wirtschaftliche Eigenkapital eines Unternehmens 

wider. Der Net Asset Value bestimmt sich aus den 

Marktwerten des Konzernvermögens – das ist im Wesentlichen 

der Wert der Immobilien – abzüglich des 

Fremdkapitals. 

sollmiete 

Nettogrundmiete, die der Mieter auf Grund vertraglicher 

Vereinbarungen zu zahlen hat, vor jeglichen Mietminderungen, 

Leerständen und Eigennutzung. 

zinsswap 

Bezeichnung für den Tausch von Zinszahlungsströmen 

unterschiedlicher Basis auf einen bestimmten zu Grunde 

liegenden Kapitalbetrag (Nominalwert). Hierbei fließen 

üblicherweise nur die ausgetauschten Zinsen auf den 

Nominalbetrag, nicht der Nominalbetrag selbst.

111

112 

impressum 

herausgeber 

GBW AG, Dom-Pedro-Straße 19, 80637 München 

www.gbw-gruppe.de 

redaktion/realisation 

Katja Neese, GBW Gruppe, PR/IR 

Martina Frick, GBW Gruppe, Rechnungswesen 

Beratung 

Berichtsmanufaktur GmbH, Hamburg 

Dr. Zitelmann, PB. GmbH, Berlin 

Jones Lang LaSalle GmbH, Berlin 

konzeption/gestaltung/druck 

acm Werbeagentur GmbH, München 

fotos 

Simon Katzer, München 

Stefan Hadler, Viersen 

Ein herzlicher Dank geht an alle Kolleginnen und Kollegen für die freundliche Unterstützung! 

Kontakt/Impressum 

ID-Nr.: 53152-1203-1011 

Mit der Identifikationsnummer kann unter www.climatepartner.com 

der Zertifikatsnachweis für dieses Druckprojekt ermittelt werden.

GBW AG 

Dom-Pedro-Straße 19 

80637 München 

Telefon +49 89 30617-0 

Telefax +49 89 30617-355 

www.gbw-gruppe.de

Geschäftsbericht 2011 - GBW Gruppe

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