Begründung zum Bebauungsplan - in Leinfelden-Echterdingen

Große Kreisstadt
LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Begründung gemäß § 9(8) BauGB zum
Bebauungsplan „Unterer Kessler III“ (8-9), Stadtteil
Leinfelden
Örtliche Bauvorschriften „Unterer Kessler III“ (8-9),
Stadtteil Leinfelden
Verfahrensstand: Satzungsbeschluss
1. Grund für die Aufstellung des Bebauungsplanes
Das Plangebiet am nordöstlichen Rand des Gewerbegebiets Oberaichen
wird heute landwirtschaftlich genutzt. Zur Arrondierung
des bereits bestehenden Gewerbegebiets sollen diese Flächen der
gewerblichen Nutzung zugeführt werden. Ein dringender Bedarf
zur Schaffung neuer gewerblicher Bauflächen ist gegeben.
Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Sportstätten „Sportanlagen
Goldäcker“ ist ein Lagerplatz umzusiedeln. Des weiteren
besteht durch die im Sanierungsgebiet „Waldhorn“ im Stadtteil
Echterdingen geplanten städtebaulichen Maßnahmen, die Betriebsverlagerungen
zur Folge haben, ein Bedarf an gewerblichen Flächen.
Da an anderer Stelle innerhalb der bereits bestehenden Gewerbegebiete
der Stadt kaum mehr geeignete Baugrundstücke zur Verfügung
stehen, ist es dringend erforderlich, für dieses im Flächennutzungsplan
als "geplante gewerbliche Baufläche" dargestellte
Gebiet einen Bebauungsplan aufzustellen.
Von der Stadt konnten bereits sämtliche Grundstücke im Gebiet
erworben werden, so dass eine Umlegung nicht erforderlich wird.
2. Beschreibung des Plangebiets
Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 1,1 ha liegt im Stadtteil
Leinfelden, Ortsteil Oberaichen am nordöstlichen Rand des
Gewerbegebiets Oberaichen. Dieses Gebiet ist über die Raiffeisenstraße
an die Rohrer Straße angebunden.
Im Norden des Gebiets befindet sich ein Kleingartengelände und
ein Gartenbaubetrieb. Ca. 200 m weiter nördlich verläuft die
Autobahn A 8 in Ost-/Westrichtung. Nördlich grenzt das Baugebiet
„ Kesslerwiesen II“ (8-11) an, das neben gewerblicher Nutzung
mit einer Kirche der Zeugen Jehovas und Asylbewerberheimen
aufgesiedelt ist.
Im Westen des Gebiets befinden sich die bereits bebauten Gewer-
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e- bzw. Mischgebiete “Unterer Kessler“ (8-1) und „Unterer
Kessler II“ (8-6).
Im Südwesten des Gebiets liegt in ca. 200 m Entfernung die S-
Bahn- und Bushaltestelle Oberaichen sowie ein Park-and-ride-
Platz.
Im Osten des Gebiets schließt das freie Feld mit dem in den
Vögtäckern liegenden Bauernhof an.
Das Gelände fällt leicht von Südwest nach Nordosten ab.
3. Entwicklung aus übergeordneten Planungen, geltendes Recht
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Leinfelden-
Echterdingen ist dieser Bereich als geplante gewerbliche Baufläche
dargestellt. Der Bebauungsplanentwurf ist somit aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt.
Ein Bebauungsplan besteht für dieses Gebiet nicht.
4. Planerische Konzeption
- Bauliche Konzeption
Das bestehende Gewerbegebiet wird durch die geplante Erweiterung
arrondiert. Es soll unter Beachtung der Ortsrandsituation
eine Bebauung ermöglicht werden, die sich bezüglich der Baumassen
an der neueren, südlich liegenden Umgebungsbebauung orientiert.
Dem entsprechend wird auch in diesem Bebauungsplan die
maximal zulässige Gebäudehöhe auf der westlichen Hälfte des
Baugebiets mit Z=III auf 15 m und in der östlichen Hälfte mit
Z=II auf 12 m beschränkt. Die maximalen Gebäudehöhen lassen zusätzlich
ein weiteres Geschoss, das kein Vollgeschoss ist, zu.
Als Dachform sind Flachdächer und leicht geneigte Pultdächer
zulässig. Leicht geneigte Pultdächer finden sich auch im nördlich
angrenzenden Gebiet „Kesslerwiesen II“.
- Verkehrserschließung
Im Süden sind die Flächen durch das bestehende Straßensystem
erschlossen. Der Weg Flst. 4682/1 hat bereits heute ein bedeutsames
Aufkommen an Kfz-Verkehr, Fußgängern und Radfahrern. Verursacht
wird dieser Verkehr durch die Kleingartenanlage mit
Gaststätte, einen Gartenbaubetrieb sowie durch die Nähe zur
Feldwegbrücke über die Autobahn, die eine wichtige Verbindungsfunktion
zum Stuttgarter Gebiet nördlich der Autobahn hat.
Zur Erschließung des Gebiets und zur Verbesserung der Erschließungssituation
der bereits bestehenden nördlich und westlich
angrenzenden Bauflächen an der Steinbeisstraße sowie der Kleingartenanlage
wird ein Ausbau des Weges Flst. 4682/1 zur Straße
notwendig. An der Ostseite der Straße ist ein Parkstreifen vorgesehen,
der mit einer Breite von 2,5 m für LKW geeignet ist.
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Auf Grund des relativ geringen zu erwartenden Kfz-Aufkommens
ist für Radfahrer kein separater Radweg notwendig. Insbesondere
an den Wochenenden, wenn der Freizeit-Radverkehr besonders
stark ist, ist der gewerbliche Verkehr äußerst gering.
Die von Süden ankommende beidseitige Baumreihe entlang der
Raiffeisenstraße ist ein wichtiges Gestaltungselement in dieser
Ortsrandsituation. Die Baumreihen werden auch zur Gliederung
des Straßenraumes durch das Plangebiet weiter geführt.
Die Aufteilung der Verkehrsflächen ist Richtlinie für die Herstellung
der Straße und kann erforderlichenfalls noch geändert
werden.
Der heutige Feldweg verläuft gegenüber dem angrenzenden Gelände
im Einschnitt. Die geplante Straße wird davon abweichend in ihrer
Höhenlage den angrenzenden Flächen so weit angeglichen,
dass nur noch unbedeutende Höhenunterschiede zu den künftigen
Bauflächen bestehen, die bei einer Bebauung ausgeglichen werden
können.
An der Westseite der Straße liegt zwischen Gehweg und Fahrbahn
ein 2,0 m breiter Streifen, der als Bauplatzfläche festgesetzt
ist und auf dem nur Stellplätze zulässig sind. Dieser Streifen
bleibt im Eigentum der Stadt. Bei einer eventuellen Aufteilung
des Gewerbegebiets in kleinere Parzellen werden über diesen
Streifen Grundstückszufahrten notwendig, die nach derzeitigem
Stand über Baulasten abzusichern sind.
- Art und Maß der baulichen Nutzung
Die Bauflächen werden als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO festgesetzt.
Einzelhandelsbetriebe und Spielhallen sind nicht zulässig.
Das Gebiet soll bevorzugt dem produzierenden Gewerbe
und Handwerksbetrieben zur Verfügung gestellt werden.
Das Maß der baulichen Nutzung setzt sich zusammen aus der
Grundflächenzahl GRZ und der zulässigen Gebäudehöhe. Eine Geschossflächenzahl
GFZ wird nicht festgesetzt.
Auf den Baugrundstücken werden auch Betriebe untergebracht, die
einen hohen Anteil an befestigten Flächen benötigen, wie z.B.
Lagerplätze. Deshalb ist es erforderlich, eine höhere maximale
Grundflächenzahl als in § 19(4) BauNVO vorgesehen, zuzulassen.
Die über eine GRZ von 0,8 hinausgehenden befestigten Flächen
sind wasserdurchlässig zu befestigen.
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5. Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP)
Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen ist zu prüfen, ob Vorhaben
ermöglicht werden, für die nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
eine UVP durchzuführen ist. Die
Überprüfung der Liste UVP-pflichtiger Vorhaben (Anlage 1 zum
„Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-
Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz“) hat
ergeben, dass das vorliegende Vorhaben nicht unter die dort unter
Pkt. 18 aufgelisteten bauplanungsrechtlichen Vorhaben
fällt, da die unteren Schwellenwerte der Prüfungspflicht nicht
erreicht werden. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung bzw. ein
Umweltbericht ist deshalb nicht zu erstellen.
6. Ökologische Maßnahmen, Eingriffe in den Naturhaushalt
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird ein Eingriff in
Natur und Landschaft zulässig, der innerhalb des neuen Baugebiets
nicht vollständig ausgeglichen werden kann. Im Grünordnungsplan
vom 10.09.2004, ergänzt 10.11.2004, mit Eingriffs-
/Ausgleichsbilanz sind die Beeinträchtigungen von Natur und
Landschaft ermittelt und Maßnahmen zur Minderung und zum Ausgleich
vorgeschlagen. Soweit die Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen
innerhalb des Planbereichs vorgesehen sind, wurden sie
als Festsetzungen in den Bebauungsplanentwurf und in den Entwurf
der örtlichen Bauvorschriften aufgenommen.
Weitere Ausgleichsmaßnahmen sind außerhalb des Baugebiets vorgesehen.
Unter anderem soll zur dezentralen Beseitigung des
Dachflächenwassers der Gebäude neben dem Spitzhaugraben ein naturnah
gestaltetes Regenwasserrückhaltebecken angelegt werden.
Das Niederschlagswasser von Straßen- und Hofflächen wird separat
über das bestehende RÜB "Kesslerwiesen" entwässert (Siehe
Entwässerungskonzeption Büro Spieth, 09.11.2004). Das Entwässerungskonzept
ist mit dem Landratsamt Esslingen abgestimmt.
Die Ortsrandlage erfordert eine gestalterisch zufrieden stellende
Einbindung des Baugebiets in die freie Landschaft. Neben
der Abstufung der Gebäudehöhen nach Osten zum Ortsrand hin wird
dies durch Begrünungsmaßnahmen im Bereich der neuen Erschließungsstraße
erreicht.
7. Ver- und Entsorgung
Die bestehenden Ver- und Entsorgungsanlagen sind zu erweitern.
Zur Entwässerung des Gebiets werden entsprechend der Entwässerungskonzeption
jeweils separate Kanäle für Niederschlagswasser
von Dachflächen, Niederschlagswasser von Straßen- und Hofflächen
sowie Schmutzwasser notwendig.
Die EnBW können bei entsprechendem Interesse der Anlieger das
Neubaugebiet mit Erdgas erschließen.
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Vorhandene Telekommunikationsanlagen der Deutsche Telekom AG im
Bereich des Weges Flst. 4682/1 müssen nach derzeitigem Planungsstand
geschützt, umgebaut oder verlegt werden. Die im Einzelnen
notwendigen Maßnahmen werden im Zuge der Ausbauplanung
mit der Deutsche Telekom AG abgestimmt. Zur Versorgung des
Planbereichs ist eine Erweiterung des Telekommunikationsnetzes
erforderlich.
Das Landesamt für Geologie, Rohstoffe und Bergbau Baden-
Württemberg teilt in seiner Stellungnahme mit, dass die Anlage
von Erdwärmesonden möglich ist.
8. Umweltschutz
- Altlasten, Bodenbelastungen
Die Stadt hat keine Hinweise auf Altlasten oder Bodenverunreinigungen.
- Straßenverkehrslärm
Bedingt durch die ca. 200 m nördlich verlaufende BAB 8 werden
in der Nachtzeit die Lärm-Orientierungswerte der DIN 18005
überschritten. Im BBP-Entwurf sind für die Aufenthaltsräume
ausnahmsweise zulässiger Wohnungen Schallschutzmaßnahmen festgesetzt.
9. Örtliche Bauvorschriften
Im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird
für dieses Gebiet auch eine Satzung über örtliche Bauvorschriften
nach § 74 Landesbauordnung erlassen. Die festgesetzten örtlichen
Bauvorschriften beziehen sich auf die äußere Gestaltung
baulicher Anlagen (§ 74(1)1. LBO und auf Anforderungen an unbebaute
Flächen und Einfriedigungen (§74(1)3. LBO.
Die Festsetzungen bezüglich Farbgebung, Werbeanlagen, Dachform
und Gebäudehöhen dienen der Sicherung baugestalterischer Absichten,
insbesondere der Einfügung der Neubebauung in die vorhandene
Umgebungsbebauung und der Ortsrandgestaltung (Ortsbild).
Für die bereits vorhandene Umgebungsbebauung gelten vergleichbare
Bauvorschriften.
Die Gestaltungsvorschrift für die unbebauten Flächen und Einfriedigungen
ist begründet in der Ortsrandlage. Das Ortsbild
bzw. der Ortsrand ist in diesem Bereich durch Laubbäume (größtenteils
Obstbäume) geprägt. Der Ortsrand soll nicht durch Nadelgehölze
und geschnittene Hecken als Einfriedigungen beeinträchtigt
werden. Die beabsichtigte Gestaltung des Ortsbilds
soll darüber hinaus durch weitere planungsrechtliche Festsetzungen
(Pflanzgebote usw.) des Bebauungsplanes gesichert werden.
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10. Bodenordnung
Zur Realisierung der Planung ist keine Umlegung erforderlich,
da das gesamte Gebiet bereits von der Stadt erworben wurde.
11. Flächenbilanz zum Bebauungsplanentwurf
Nettobauland 7.970 m²
Straßenverkehrsfläche 2.336 m²
Verkehrsgrün 871 m²
Gesamtfläche 11.177 m²
12. Kosten
- Erschließungsanlagen
Die überschlägig ermittelten Kosten (Stand 09/2004) zur bebauungsplanmäßigen
Herstellung der neuen Erschließungsanlagen
und der technischen Ver- und Entsorgung betragen:
Straßenbau 360.000,-- €
Grünflächen (Verkehrsgrün) 41.000,-- €
Entwässerung (Schmutzwasser) 40.000,-- €
Entwässerung (Regenwasser) 140.000,-- €
Wasserversorgung 60.000,-- €
Gesamtkosten 641.000,-- €
Die Grundstückseigentümer haben die satzungsgemäß entstehenden
Anliegerleistungen zu erbringen.
- Ausgleichsmaßnahmen
Die Kosten der Ausgleichsmaßnahmen betragen überschlägig ca.
35.000,-- €. Die Kosten sind nach der „Satzung zur Erhebung von
Kostenerstattungsbeträgen nach den §§ 135a – 135c des Baugesetzbuches
(BauGB)“ von den Grundstückseigentümern zu tragen.
Grundstückseigentümer für die gesamten Flächen des Planbereichs
ist derzeit die Stadt.
Leinfelden-Echterdingen, den 01.06.2004/11.11.2004
621.41:6.1/BBP 8-9
61/M
G. Nagl
Stadtplanungsamt
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