Protokoll - Wohnungsgenossenschaft St. Martin eG

Protokoll
der
Generalversammlung
der Wohnungsgenossenschaft „St. Martin“ eG
am
27. Juni 2009
Veranstaltungsort: Kleiner Saal der Stadthalle Aschaffenburg
Veranstaltungszeitraum: Samstag, 27. Juni 2009, 13.00 Uhr bis 14.50 Uhr
Veranstaltungsteilnehmer: Herr Martin Bachmann Aufsichtsratsvorsitzender
Herr Winfried Väth Aufsichtsrat
Herr Hans Georg Jost Aufsichtsrat
Herr Elmar Kirchner Aufsichtsrat
Herr Manfred Hefter Vorstand
Herr Jürgen Steigerwald Vorstand
Mitglieder 44 Mitglieder + 5 Vollmachten
(siehe Anlage Teilnehmerliste)
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Eröffnung der Generalversammlung
3. Rechenschaftsberichte des Vorstandes
• Vorstand Jürgen Steigerwald
• Vorstand Manfred Hefter
4. Verkauf weiterer Wohnungen im Objekt Aschaffenburg - Obernau
5. Bekanntgabe des zusammenfassenden Prüfungsergebnisses 2008 des Verbands
bayrischer Wohnungsunternehmen e.V., München
6. Feststellung des Jahresabschlusses 2008 -
Verwendung des Jahresergebnisses 2008
7. Entlastung des Vorstandes
8. Entlastung des Aufsichtsrates
9. Wahl des Aufsichtsrates gemäß § 29e der Satzung
10. Wünsche und Anregungen

TOP 1
Begrüßung
Herr Jürgen Steigerwald begrüßte alle Anwesenden zur Generalversammlung der Wohnungsgenossenschaft
„St. Martin“ eG im „Kleinen Saal“ der Stadthalle in Aschaffenburg.
TOP 2
Eröffnung der Generalversammlung
Nach der Begrüßung durch Herrn Steigerwald übernahm der Aufsichtsratsvorsitzende Herr
Martin Bachmann die Versammlungsleitung, eröffnete die Generalversammlung und stellte
fest, dass die Einberufung der Versammlung nach § 27 Abs. 3 der Satzung der Wohnungsgenossenschaft
„St. Martin“ eG form- und fristgerecht erfolgte.
Der Versammlungsleiter ernannte Frau Ingrid Kösterke zur Schriftführerin.
Auf Antrag des Versammlungsleiters wurde über folgende Beschlussformulierung abgestimmt:
Die Abstimmungen in der heutigen Generalversammlung erfolgen mit Handzeichen.
Der Beschlussvorschlag wurde mit 1 Enthaltung angenommen.
TOP 3
Rechenschaftsberichte des Vorstandes
• Vorstand Jürgen Steigerwald
Herr Jürgen Steigerwald berichtete über die Situation der Genossenschaft im vergangenen
Geschäftsjahr 2008 und teilte den anwesenden Mitgliedern mit, dass insgesamt vier
gemeinsame Sitzungen des Vorstands und Aufsichtsrates abgehalten wurden.
Er erläuterte die Entwicklung der Kündigungen und betonte, dass die Vermietungssituation
in den Genossenschaftsobjekten sehr positiv sei. Es herrscht Vollvermietung in allen 4
Objekten. Der Mietausfall durch Mieterwechsel betrug im Jahr 2008 nur 2.642 Euro. Im
Vorjahr betrug dieser noch 29.400 Euro.
Herr Steigerwald teilte weiterhin mit, dass die 21 Mieterhöhungsverlangen im Jahr 2008 in
der Lamprechtstraße/St. Martinsgasse ohne jegliche Beanstandungen seitens der Mieter
durchgeführt werden konnten und dass im Baugenehmigungsverfahren Margarethenstraße
in Sulzbach sich eine positive Entwicklung abzeichnet. Die Genehmigung durch die
Gemeinde Sulzbach und die Befreiung vom gültigen Bebauungsplan erfolgte bereits, die
Genehmigung durch das Landratsamt wurde in Aussicht gestellt.
Zum Abschluss seines Berichtes informierte Herr Steigerwald die Mitglieder darüber, dass
zum 01.01.2009 mit der Firma Hegedüs aus Großwallstadt ein neuer Hausverwaltungsvertrag
für die nächsten 5 Jahre abgeschlossen wurde, wodurch die vom bisherigen Verwalter
vorgesehenen Kostenerhöhungen vermieden werden konnten.
Der Versammlungsleiter bedankte sich bei Herrn Steigerwald für seinen Bericht und gab das
Wort weiter an Herrn Hefter.
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• Vorstand Manfred Hefter
Herr Hefter begrüßte alle Anwesenden und gab einen Überblick über die wirtschaftliche Situation
der Wohnungsgenossenschaft.
Er berichtete, dass das Jahr 2008 für die Genossenschaft ein äußerst erfolgreiches Jahr mit
dem höchsten Jahresgewinn in der Geschichte der Genossenschaft war. Er beurteilte die
Zukunftsaussichten ebenfalls positiv und erläuterte anschließend die wirtschaftliche Situation
der Genossenschaft.
Zur Ertragslage führte Herr Hefter aus, dass das Geschäftsjahr 2008 mit einem Gewinn von
176.335,48 EUR abschließt (Vorjahresgewinn: 147.289,24 EUR). Dies ist das höchste Jahresergebnis
seit der Gründung der Genossenschaft im Jahr 1997.
Er verwies auf den mit der Einladung versandten Jahresabschluss und erläuterte die wichtigsten
Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung mit Vorjahres-Vergleich.
Bei den Mieterträgen konnte im Jahr 2008 stark zugelegt werden. Erlösschmälerungen aufgrund
von Leerständen waren praktisch nicht mehr zu verzeichnen, zusätzlich konnten aufgrund
der durchgeführten Mieterhöhungen in insgesamt 21 Wohnungen im Laufe des Jahres
2008 in Aschaffenburg die Mieterträge um insgesamt ca. 30.000,00 EUR gesteigert werden.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Objekt Aschaffenburg, Lamprechtstr. 2a-b / St. Martinsgasse
10 – 14 liegt derzeit im Schnitt bei 6,64 EUR/qm.
Die sonstigen betrieblichen Erträge gingen um insgesamt 55,7 TEUR zurück. Davon entfallen
38,3 TEUR auf Instandhaltungsmaßnahmen 2007, die aus der dafür gebildeten Instandhaltungsrückstellung
entnommen wurden und 2008 nicht mehr angefallen sind. In diesem
Zusammenhang haben sich auch die Kosten für die Hausbewirtschaftung um etwa 28
TEUR vermindert.
Weitere 13 TEUR betreffen die nicht mehr vorhandenen Erträge aus dem Verkauf von Wohnungen,
da in 2008 keine Verkäufe stattgefunden haben.
Personalkosten und Abschreibungen sind leicht, die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
mit 14 TEUR relativ stark zurückgegangen.
Zu den Zinserträgen führte Herr Hefter aus, dass nach einem deutlichen Rückgang der
Zinserträge von 2006 auf 2007 wieder ein Anstieg der Zinserträge um 5,8 TEUR auf 16,2
TEUR zu verzeichnen war. Die durchschnittliche Verzinsung der Guthaben war mit 4,55 %
im Jahr 2008 noch sehr attraktiv. 2009 wird sich ein deutlich niedrigerer Zinssatz ergeben.
Zur Vermögenslage teilte Herr Hefter mit, dass das Eigenkapital sich gegenüber dem Vorjahr
um ca. 135 TEUR vermindert hat.
Die Eigenkapitalquote hat sich dadurch dennoch leicht erhöht von 89,6 % auf 90,4 %.
Der Bilanzverlust zum 31.12.2008, der maßgeblich für die Höhe der jetzt fälligen Auseinandersetzungsguthaben
ist, hat sich von 2.225.650 EUR auf 1.927.585 EUR vermindert.
Von diesem Bilanzverlust entfallen rechnerisch auf jeden Geschäftsanteil (15.061 Anteile)
127,99 EUR, so dass das Auseinandersetzungsguthaben für alle am 31.12.2008 wirksamen
Kündigungen 383,31 EURO je Anteil beträgt.
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Weiterhin teilte Herr Hefter zur Finanzlage mit, dass die liquiden Mittel der Genossenschaft
am 31.12.2008 etwa 337 TEUR betragen haben; mittel- und langfristige Geldanlagen waren
zum Bilanzstichtag nicht mehr vorhanden.
Aufgrund der heute vorliegenden Kündigungen werden sich in den nächsten Jahren voraussichtlich
folgende Auszahlungen von Auseinandersetzungsguthaben an Mitglieder ergeben:
Kündigungstermin Anzahl Auseinander- Gesamt-
setzungsguthaben betrag
(Prognose 06/2009)
31.12.2008 600 383,31 € 229.986 €
31.12.2009 1210 400,00 € 484.000 €
31.12.2010 1440 420,00 € 604.800 €
31.12.2011 1030 440,00 € 453.200 €
31.12.2012 790 460,00 € 363.400 €
31.12.2013 660 480,00 € 316.800 €
31.12.2014 40 500,00 € 20.000 €
SUMME 5770 2.472.186 €
Die im Rahmen dieser Prognose ermittelten Auszahlungsbeträge wurden in die Fortrechnung
der Liquidität eingearbeitet, so dass sich unter Einbeziehung der jährlich entstehenden
Überschüsse aus Mieten und Zinsen folgende Liquiditätsentwicklung ergeben wird:
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Liquiditätsprognose
Fortrechnung der Liquidität ab 01.07.2009:
Liquiditätsstand 30.06.2009 474,3 TEUR
Ergebnis der Geschäftstätigkeit 2009 Restjahr + 110,0 TEUR
Auszahlung Kündigungen 31.12.2008 (383,31 EUR/Anteil) - 230,0 TEUR
Liquiditätsstand 31.12.2009 354,3 TEUR
Ergebnis der Geschäftstätigkeit 2010 + 230,0 TEUR
Auszahlung Kündigungen 31.12.2009 (400,00 EUR/Anteil) - 484,0 TEUR
Liquiditätsstand 31.12.2010 100,3 TEUR
Ergebnis der Geschäftstätigkeit 2011 + 240,0 TEUR
Auszahlung Kündigungen 31.12.2010 (420,00 EUR/Anteil) - 604,8 TEUR
Erträge aus Veräußerung Wohnungsbestand + 264,5 TEUR
Liquiditätsstand 31.12.2011 0,0 TEUR
Ergebnis der Geschäftstätigkeit 2012 + 240,0 TEUR
Auszahlung von Kündigungen 31.12.2011 (440,00 EUR/Anteil) - 453,2 TEUR
Erträge aus Veräußerung Wohnungsbestand + 213,2 TEUR
Liquiditätsstand 31.12.2012 0,0 TEUR
Ergebnis der Geschäftstätigkeit 2013 + 240,0 TEUR
Auszahlung von Kündigungen 31.12.2012 (460,00 EUR/Anteil) - 363,4 TEUR
Erträge aus Veräußerung Wohnungsbestand + 123,1 TEUR
Liquiditätsstand 31.12.2013 0,0 TEUR
Ergebnis der Geschäftstätigkeit 2013 + 240,0 TEUR
Auszahlung von Kündigungen 31.12.2012 (480EUR/Anteil) - 316,8 TEUR
Erträge aus Veräußerung Wohnungsbestand + 76,8 TEUR
Liquiditätsstand 31.12.2014 0,0 TEUR
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Insgesamt würden bei dieser Hochrechnung etwa 700.000 EUR Einnahmen aus Wohnungsverkäufen
benötigt werden.
Herr Hefter unterrichtete die Mitglieder darüber, dass es sich zur Deckung dieses Kapitalbedarfs
anbieten würde, die vier noch im Bestand der Genossenschaft verbliebenen Wohnungen
im Objekt Am Springergarten 28, Obernau zu verkaufen, um einen Großteil dieses Betrag
zu erhalten (etwa 530.000 EUR bei 311 qm Wohnfläche und 1.700 EUR / qm Kaufpreis).
Er skizzierte dann die mögliche Wertentwicklung der Anteile nach Ende der Miet- und Belegungsbindung
im Aschaffenburger Objekt mit 47 Wohnungen (31.12.2014) wie folgt.
Ein Verkauf der Wohnungen an den drei restlichen Standorten Aschaffenburg, Sulzbach und
Lohr zu folgenden (angenommenen) Preisen pro qm-Wohnfläche
Aschaffenburg 2.000 €/qm
Sulzbach 1.550 €/qm
Lohr 1.500 €/qm
würde insgesamt einen Verkaufserlös i. H. v. 8.300.000 EUR erbringen. Abzüglich der restlichen
Buchwerte zum 31.12.2014 von 4.720.000 EUR würde sich ein Gewinn aus Wohnungsverkäufen
von ca. 3.580.000 EUR ergeben.
Von diesem Gewinn oder Wertzuwachs entfallen rechnerisch auf jeden der dann noch vorhandenen
Anteile (ca. 9.300 Anteile) 385 € (bzw. 3.850 EUR für die „alten“ 10-fachen Anteile
vor der Satzungsänderung).
Addiert man diesen Wertzuwachs zum ohnehin durch den laufenden Geschäftsbetrieb jährlich
steigenden Auseinandersetzungsguthaben hinzu, das dann mit etwa 480 EUR fast wieder
den Nennbetrag von 511 EUR erreicht hätte, würde jedes Mitglied den stattlichen Betrag
von 865 € pro Anteil im Nennwert von 511 EUR zurückerhalten. Auf Basis des alten Nennwertes
von 5.113 EUR/Anteil entspricht diese Wertentwicklungs-Prognose einem Betrag
von 8.650 EUR/Anteil.
Herr Hefter stellte ausdrücklich fest, dass es sich bei den genannten Zahlen und möglichen
Wertentwicklungen um Annahmen und Prognosen handelt. Diese erscheinen
aus Sicht des Vorstands plausibel, stehen jedoch unter dem Vorbehalt der Entwicklung
auf dem Immobilienmarkt und der Nachfragesituation zum Zeitpunkt der Veräußerung
der Wohnungen. Es ist den Organen der Genossenschaft wichtig, darauf hinzuweisen,
dass es sich auszahlen könnte, bis zu einem Verkauf des Hauptobjekts in
Aschaffenburg (47 von insgesamt 68 Wohnungen der Genossenschaft) Mitglied der
Wohnungsgenossenschaft St. Martin zu bleiben, da aus heutiger Sicht mit diesem
Verkauf nahezu eine Verdopplung des jetzigen Anteilswertes erreicht werden kann.
Zum Abschluss führte Herr Hefter noch aus, dass sich neben dem Prüfungsverband VdW
Bayern e.V., der sich noch im laufenden Monat anlässlich der jährlichen Prüfung wieder lobend
über die Arbeit der Genossenschaft geäußert hat, auch das immer wieder aufkommende
Interesse von Investoren an unseren Objekten zeigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind.
Er bedankte sich für die gute und fruchtbare Zusammenarbeit zum Wohle der Genossenschaft
bei allen Mitgliedern, die die Genossenschaft unterstützen, und bei den Mitgliedern
des Aufsichtsrats. Er deutete bereits an, dass sich dieser geschlossen zur Wiederwahl stellt,
was ebenfalls Ausdruck des guten Arbeitsklimas und der erfolgreichen Tätigkeit in den Gremien
der Genossenschaft sei.
Herr Bachmann dankte Herrn Hefter für die ausführlichen Informationen.
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TOP 4
Verkauf weiterer Wohnungen im Objekt Aschaffenburg-Obernau
Herr Hefter verwies auf seinen Rechenschaftsbericht, aus dem hervorging, dass die Wohnungsgenossenschaft
voraussichtlich ab Mitte 2011 wieder Kapital benötigt, um die dann zur
Auszahlung anstehenden Kündigungen bedienen zu können.
Er erinnerte daran, dass bereits im Jahr 2006 ein Beschluss gefasst wurde, der es ermöglicht
hat, zur Deckung des damaligen Kapitalbedarfs maximal 3 Wohnungen in den beiden
Objekten Obernau und Lohr zu veräußern.
Dieser Beschluss wurde insofern umgesetzt, als im Oktober bzw. November 2007 im Objekt
in Obernau 2 Wohnungen im EG für insgesamt 320 TEUR verkauft wurden. 4 weitere Wohnungen
(2 im OG und 2 im DG) stehen nach wie vor im Eigentum der Genossenschaft.
Aktuell gibt es einen konkreten Kaufinteressenten für eine DG-Wohnung. Weitere Interessenten
könnten folgen und bei der Genossenschaft anfragen.
Herr Hefter zeigte folgende Vorteile eines Verkaufs von Wohnungen in Obernau auf:
1) Deckung des zukünftig benötigten Kapitalbedarfs bis zur eventuellen Liquidation der
Genossenschaft
2) Senkung der Verwaltungskosten wegen der bereits bestehenden gleichzeitigen Mieten-
und Wohnungseigentumsverwaltung (=> doppelte Verwaltergebühren)
3) Reduzierung des allgemeinen Verwaltungsaufwands durch Verkleinerung von 4 auf
3 Objekte bzw. Standorte
4) Die rechtlichen Voraussetzungen für Wohnungsverkäufe sind in diesem Objekt gegeben
(Abgeschlossenheit, Teilungserklärung etc.) und daher sofort möglich
Die Konditionen sollten nach der Vorstellung von Vorstand und Aufsichtsrat mindestens
1.700 EUR / qm betragen. Selbstverständlich würde den Mitgliedern, wie im Jahr 2007 auch,
die Möglichkeit gegeben, im Rahmen eines zeitlich befristeten Vorkaufsrechtes selbst Wohnungen
erwerben zu können.
Nach kurzer Diskussion wurde über folgenden Beschluss abgestimmt:
Die Mitglieder stimmen dem Verkauf von Wohnungen im Objekt Am Springergarten 28,
Aschaffenburg - Obernau in der dargestellten Art und Weise zu mit der Maßgabe, dass
der Kaufpreis pro qm-Wohnfläche nicht weniger als 1.700 €/qm betragen darf. Sie ermächtigen
den Vorstand insbesondere, Kaufvertragsverhandlungen zu führen und
Kaufverträge abzuschließen.
Diese Beschlussvorlage wurde ohne Gegenstimme mit 1 Enthaltung angenommen.
TOP 5
Bekanntgabe des zusammenfassenden Prüfungsergebnisses 2008 des Verbands
bayerischer Wohnungsunternehmen e.V., München
Der Versammlungsleiter verlas das zusammenfassende Prüfungsergebnis für das Jahr 2008
aufgrund der vom Prüfverband VdW Bayern im Juni 2009 durchgeführten Prüfung.
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TOP 6
Feststellung des Jahresabschlusses 2008 –
Verwendung des Jahresergebnisses 2008
Auf Antrag des Versammlungsleiters wurde über folgende Beschlussformulierung abgestimmt:
Vorstand und Aufsichtsrat empfehlen der Generalversammlung, den vom Vorstand
aufgestellten und vom Aufsichtsrat genehmigten Jahresabschluss für 2008 mit einem
Jahresgewinn von 176.335,48 Euro festzustellen.
Weiterhin empfehlen Vorstand und Aufsichtsrat der Generalversammlung, den Jahresüberschuss
von 176.335,48 Euro auf neue Rechnung vorzutragen.
Beide Beschlussvorlagen wurden einstimmig angenommen.
Pause von 14.15 – 14.30 Uhr
(Es waren noch 41 Mitglieder persönlich und 3 durch Vollmachten vertretene Mitglieder
anwesend)
TOP 7
Entlastung des Vorstandes
Der Versammlungsleiter schlug vor, dem Vorstand für seine geleistete Tätigkeit im
Jahr 2008 Entlastung zu erteilen.
Der Beschlussvorschlag wurde einstimmig angenommen.
TOP 8
Entlastung des Aufsichtsrates
Vor der Abstimmung zur Entlastung des Aufsichtsrates dankte Herr Bachmann im Namen
des Aufsichtsrates dem Vorstand für die gute und erfolgreiche Zusammenarbeit in den letzten
Jahren.
Der Versammlungsleiter schlug vor, dem Aufsichtsrat für seine geleistete Tätigkeit im
Jahr 2008 Entlastung zu erteilen.
Der Beschlussvorschlag wurde ohne Gegenstimme mit 1 Enthaltung angenommen.
TOP 9
Wahl des Aufsichtsrates gemäß § 29e der Satzung
Einleitend führte Herr Bachmann aus, dass alle bisherigen Aufsichtsratsmitglieder sich zur
Wiederwahl stellen.
Die ausdrückliche Nachfrage bei den anwesenden Mitgliedern ergab keine Wortmeldung. Es
wurden keine weiteren Kandidaten für die anstehende Neuwahl des Aufsichtsrates vorgeschlagen.
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Es wurde daher einzeln über die jeweiligen Kandidaten mit folgendem Ergebnis abgestimmt:
Herr Winfried Väth:
Wiederwahl einstimmig, ohne Gegenstimme, ohne Enthaltung
Herr Hans Georg Jost:
Wiederwahl einstimmig, ohne Gegenstimme, ohne Enthaltung
Herr Elmar Kirchner:
Wiederwahl einstimmig, ohne Gegenstimme, ohne Enthaltung
Herr Martin Bachmann:
Wiederwahl einstimmig, ohne Gegenstimme, ohne Enthaltung
Alle wiedergewählten Aufsichtsratsmitglieder erklärten auf Nachfrage ausdrücklich,
dass sie die Wahl annehmen.
Der neue Aufsichtsrat besteht somit weiterhin aus den Herren Martin Bachmann, Winfried
Väth, Hans Georg Jost und Elmar Kirchner.
Die interne Aufgabenverteilung (Vorsitz, stellvertretender Vorsitz) bleibt der konstituierenden
Sitzung des wiedergewählten Aufsichtsrats vorbehalten.
TOP 10
Wünsche und Anregungen
Es entwickelte sich eine Diskussion unter den Mitgliedern, ob die aktuellen Bilanzdaten sowie
die Liquiditätsprognose für die kommenden 5 Jahre im Internet auf der Homepage der
Wohnungsgenossenschaft veröffentlicht werden sollten.
Herr Hefter führte aus, dass diese Zahlen allenfalls in einem passwortgeschützten Bereich
zugänglich gemacht werden könnten. Datenschutzrechtliche Aspekte seien zu prüfen und –
soweit erforderlich - zu beachten.
Da sich einzelne Mitglieder gegen eine Veröffentlichung der Daten ausgesprochen haben,
waren sich alle Versammlungsteilnehmer darüber einig, dass Vorstand und Aufsichtsrat in
der nächsten gemeinsamen Sitzung hierüber beraten und die Mitglieder informieren, ob und
in welcher Form eine Veröffentlichung der genannten Daten erfolgen kann.
Mangels weiterer Wortmeldungen wurde die Generalversammlung gegen 14.50 Uhr beendet.
Das Protokoll besteht aus 10 Seiten.
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