Zusammenfassung EHK Villingen Schwenningen

Anlage 1 zu DS 0424
Gutachten als Grundlage für ein
Einzelhandelskonzept
für die Stadt Villingen-Schwenningen
Kurzzusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse
Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29
Huckarder Straße 12 • 44147 Dortmund • T 0231 5345550-0 • F 0231 5345550-29
info@dr-acocella.de • www.dr-acocella.de

Bearbeiter:
Dr. rer. pol. D. Acocella
Dipl.-Ing. A. Schnacke-Fürst
Dipl.-Ing. I. Breuker
Dipl. Geogr. A. Rühl Lörrach, 05.Juli 2010

INHALTSVERZEICHNIS:
1. AUSGANGSLAGE UND EINORDNUNG 1
2. AUSGEWÄHLTE ERGEBNISSE IST-ANALYSE 3
i
2.1 QUANTITATIVE ERGEBNISSE IST-SITUATION ....................................................3
2.1.1 Bindungsquoten............................................................................................4
2.1.2 Umsatzherkunft, Einzugsgebiet und Verbleibquote...........................................6
2.1.3 Situation des Einzelhandels aus Sicht der Händler...........................................7
2.1.4 Räumliche Einzelhandelsstruktur....................................................................7
3. KÜNFTIGE EINZELHANDELS- UND ZENTRENENTWICKLUNG 10
3.1 PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENSPIELRAUMS ................................................10
3.1.1 Prognoseannahmen .....................................................................................10
3.1.2 Prognoseergebnisse....................................................................................12
3.2 ABGRENZUNG DER ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE........................................14
3.3 VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DER EINZELHANDELSKONZEPTION .....................19
3.4 SORTIMENTSLISTE.................................................................................19
3.5 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG................................21
GLOSSAR 23
TABELLENVERZEICHNIS:
Tab. 1: Einzelhandelsangebot Villingen-Schwenningen 2010, 2000 (GMA) und 1993
(HGZ)........................................................................................................3
Tab. 2: Vorschlag für die "Villingen-Schwenninger Liste".......................................20
ABBILDUNGSVERZEICHNIS:
Abb. 1: Bindungsquote in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten (Gesamt:
128%).......................................................................................................4
Abb. 2: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage .............8
KARTENVERZEICHNIS:
Karte 1: Tendenzielles Einzugsgebiet der Stadt Villingen-Schwenningen
(schematisch)............................................................................................6
Karte 2: Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Villingen-Schwenningen....................9
Karte 3: Perspektivische Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Villingen und
Darstellung vorhandener Entwicklungspotenziale .......................................15
Karte 4: Perspektivische Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Schwenningen
und Darstellung vorhandener Entwicklungspotenziale.................................18

1. AUSGANGSLAGE UND EINORDNUNG
Die Stadt Villingen-Schwenningen, die im LEP 2002 des Landes Baden-Württemberg
als Oberzentrum für die Region Schwarzwald-Baar-Heuberg ausgewiesen ist, hat Im
Jahr 2000 hat die Stadt Villingen-Schwenningen durch die GMA Ludwigsburg ein
Markt- und Standortgutachten erstellen lassen. Seither haben sich die Bedingungen
im Einzelhandel erheblich verändert, wobei durch verschiedene Urteile die Position
der Städte im Hinblick auf die räumliche Steuerung des Einzelhandels eher gestärkt
wurde.
Als Bestandteil der Gesamtfortschreibung Flächennutzung und als Basis für künftige
Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung soll nun diese Markt- und Standort-
untersuchung fortgeschrieben werden.
Dabei wurde neben der Aktualisierung des quantitativen Rahmens das Einzelhan-
delsleitbild und das Zentrenkonzept überprüft und teilweise ergänzt sowie die In-
halte an die veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen angepasst. Bei der Erar-
beitung des - hier in Kurzform (s.u.) - vorliegenden Gutachtens und zur Umsetzung
in ein Konzept waren bzw. sind die aktuellen einschlägigen Urteile zu beachten, wo-
bei insbesondere die Sortimentsliste 1 und die inhaltliche Abgrenzung der zentralen
Versorgungsbereiche 2 im Vordergrund stehen.
Die bauleitplanerisch gestützte und aktive räumliche Steuerung des Einzelhandels
insgesamt ist vor allem mit den §§ 1 (5) und (9) BauNVO zu begründen. Dabei ergeben
sich die wesentlichen Vorgaben zur gutachterlichen Bearbeitung vor allem aus dem §
1 (9) BauNVO 3 . Dieser verlangt als weitergehende Vorschrift "besondere städtebauli-
che Gründe", wobei es darum geht, diese städtebaulichen Gründe besonders darzu-
stellen 4 .
1 Vgl. z.B. VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.2006, Az 3 S 1259/05.
2 BVerwG: Urteil vom 11.10.2007, Az. 4 C 7/07 sowie vorgehend Urteil des OVG NRW vom 11.12.2006,
Az. 7 A 964/05, Rn 109.
3 Planungsrechtliche Steuerungsmöglichkeiten außer den Novellierungen ab 2004 zusammengestellt
z.B. in Acocella, D.: Einzelhandelskonzepte im Praxistest, Dortmund 2004, S. 56ff.
4 BVerwG: Beschluss vom 10.11.2004, Az. 4 BN 33/04.
1

Ein Einzelhandelskonzept kann darüber hinaus auch, wenn es durch den Gemeinderat
beschlossen wird, als sonstiges informelles städtebauliches Entwicklungskonzept im
Sinne des § 1 (6) Satz 11 BauGB 5 angesehen werden, so dass auf dieser Basis in
Gebieten, die nach § 34 BauGB zu bewerten sind, einfache Steuerungsmöglichkeiten
für den Einzelhandel nach § 9 (2a) BauGB möglich sind.
Ein auf dem Gutachten basierendes Einzelhandelskonzept erfüllt auch die Anforde-
rungen an einen Fachbeitrag Einzelhandel zum FNP 2025, wie er im Einzelhandels-
erlass bei der Neuaufstellung und Fortschreibung von Flächennutzungsplänen gefor-
dert wird (Ziff. 4.1). Nicht zuletzt sollen die Ergebnisse der Aktualisierung dieses
Einzelhandelsleitbildes auch dazu dienen, die inhaltlichen Anforderungen an den
Regionalplan seitens der Stadt Villingen-Schwenningen auszufüllen.
Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Villingen-Schwenningen das Büro Dr. Acocella
damit beauftragt, ein Einzelhandelsgutachten als Grundlage für ein kommunales Ein-
zelhandelskonzept zu erstellen. Die vorliegende Zusammenfassung stellt lediglich
die wichtigsten Ergebnisse des Gutachtens dar: Für die politische Verabschiedung
eines Konzeptes ist hingegen im Rahmen der Abwägung auch eine intensive Ausei-
nandersetzung mit der Ist-Situation, Zielen, Prognose und räumlichen Entwicklungs-
möglichkeiten für den Einzelhandel in Villingen-Schwenningen erforderlich.
Eine detaillierte Darstellung erfolgt im Gutachten. Dieses enthält darüber hinaus
eine Darstellung der Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung, ausführli-
chere Erläuterungen zu den planungsrechtlichen Vorgaben und eine genaue Darstel-
lung des methodischen Vorgehens.
5 § 1 (6) Satz 11 BauGB: „Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:[...]
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,[...].“
2

2. AUSGEWÄHLTE ERGEBNISSE IST-ANALYSE
In diesem Kapitel werden die einzelhandelsbezogenen Ergebnisse der Ist-Analyse
für die Gesamtstadt erläutert. Die Ergebnisse wurden auf Grundlage der Einzel-
händlerbefragung und der Erhebung sowie der Kundenherkunftserfassung erarbei-
tet.
2.1 QUANTITATIVE ERGEBNISSE IST-SITUATION
Im Rahmen der von Januar bis März 2010 vom Büro Dr. Acocella in Villingen-Schwen-
ningen durchgeführten Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung wurden ins-
gesamt 665 Einzelhandelsbetriebe (inkl. Lebensmittelhandwerk, Apotheken, Tankstel-
lenshops) erfasst 6 . Auf einer Verkaufsfläche von rd. 219.500 qm erwirtschafteten sie
einen Umsatz von rd. 575,4 Mio. €.
Festzustellen ist (vgl. Tab. 1), dass
• die Verkaufsfläche gegenüber 1993 erheblich zugenommen hat, während die Zahl
der Betriebe in geringerem Maße angestiegen ist (größere durchschnittliche Ver-
kaufsfläche pro Betriebseinheit),
• der Umsatz ein hohes Wachstum verzeichnet, das allerdings unter dem
Verkaufsflächenwachstum liegt (Hinweis auf sinkende Flächenproduktivitäten)
• und im Zeitraum 2000 bis 2010 die gleichen Entwicklungen - wenn auch in
geringerem relativem Ausmaß - zu verzeichnen sind.
Die dargestellten Entwicklungen entsprechen im Wesentlichen den bundesweiten
Trends.
Tab. 1: Einzelhandelsangebot Villingen-Schwenningen 2010, 2000 (GMA) und 1993 (HGZ)
2010 1 HGZ 1993 Änderung 2010 2 GMA 2000 Änderung
Betriebe 562 453 + 24% 649 603 + 8%
VKF (qm) 215.000 134.300 + 60% 218.375 175.490 + 24%
Umsatz (Mio. €) 546,0 390,8 + 40% 571,2 499,3 3 + 14%
1) ohne Lebensmittelhandwerk, Apotheken und Tankstellen, da in der HGZ nicht enthalten
²) ohne Tankstellen, inkl. Apotheken und Lebensmittelhandwerk, entsprechend GMA Erhebung aus 2000
³) Umsatz 1999; Originalangabe in DM, Umrechnungskurs: 1€ = 1,95583 DM
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung/ Einzelhandelserhebung Januar bis März 2010; IfH; EHI; Statistisches
Landesamt Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; EZB; GMA; eigene Berechnungen
6 Die Beteiligungsquote war sehr gut: rd. 91% der befragten Händler gaben Auskunft.
3

2.1.1 Bindungsquoten
Quantitativ betrachtet weist die Stadt Villingen-Schwenningen bei einer Gesamt-
bindungsquote 7 von rd. 128% per Saldo einen Zufluss an Kaufkraft auf. Ein rechneri-
scher Kaufkraftabfluss ist dabei nur in wenigen Sortimentsbereichen festzustellen
(vgl. Abb. 1).
Abb. 1: Bindungsquote in Villingen-Schwenningen nach Sortimenten (Gesamt: 128%)
Nahrungs-/ Genussmittel
Lebensmittelhandwerk
Drogerie/ Parfümerie
Apotheke
PBS/ Zeitungen, Zeitschriften
Blumen/ Zoo
Bekleidung und Zubehör
Schuhe, Lederwaren
Sport/ Freizeit
Spielwaren, Babyausstattung
Bücher
GPK, Geschenke, Hausrat
Haus- und Heimtextilien
Uhren/ Schmuck
Foto/ Optik
Medien
Elektro/ Leuchten
Teppiche, Bodenbeläge
Baumarkt/ Gartencenter
Möbel, Antiquitäten
Sonstiges
4
rechnerische Vollversorgung Villingen-Schwenningen
0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350%
rechnerische Vollversorgung Villingen-Schwenningen und vollständiger Mittelbereich
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010; IfH; EHI; BBE, Köln; Statistisches Landesamt
Baden-Württemberg; Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
Im kurzfristigen Bedarfsbereich (in Abb. 1 rot dargestellt) sollte jede Stadt eine
möglichst vollständige Versorgung ihrer eigenen Bevölkerung gewährleisten. Dies
bedeutet, dass die Bindungsquoten (BQ) in diesem Bereich bei etwa 100% liegen
sollten. Bezogen auf den gesamten kurzfristigen Bedarfsbereich wird in Villingen-
Schwenningen mit einer Bindungsquote von rd. 98% eine nahezu optimale Versor-
gungssituation erreicht.
7 Bindungsquote = Einzelhandelsumsatz / Einzelhandelskaufkraft innerhalb eines begrenzten Gebietes
(vgl. Glossar).

Bei differenzierter Betrachtung der Sortimente ergibt sich, dass
• in den Sortimentsbereichen Nahrungs-/ Genussmittel (BQ rd. 90%) und PBS/
Zeitungen/ Zeitschriften (BQ rd. 94%) per Saldo leichte Kaufkraftabflüsse festzu-
stellen sind, während
• im Bereich Drogerie/ Parfümerie (BQ rd. 135%) deutliche Kaufkraftzuflüsse zu
verzeichnen sind.
In dem i.d.R. für eine Innenstadt prägenden mittelfristigen Bedarfsbereich (in
Abb. 1 grün dargestellt) sind in Villingen-Schwenningen erhebliche Kaufkraftzu-
flüsse feststellbar (BQ rd. 199%):
• Eine extrem hohe Bindungsquote (rd. 321%) wird im Bereich Sport/ Freizeit er-
reicht,
• ebenfalls sehr hoch sind die Bindungsquoten in den Sortimenten Bekleidung/
Zubehör (BQ rd. 234%) und Schuhe/ Lederwaren (BQ rd. 193%) während
• für das Sortiment Bücher ein Kaufkraftabfluss (BQ rd. 84%) festgestellt wird.
Das Oberzentrum erfüllt diesbezüglich seine zentralörtliche Versorgungsfunktion.
Mit einer Bindungsquote von rd. 137% weist auch der langfristige Bedarfsbereich
(in Abb. 1 gelb dargestellt) Kaufkraftzuflüsse auf, diese fallen jedoch überwiegend
eher moderat aus. Villingen-Schwenningen übernimmt nicht in allen Sortimenten
des langfristigen Bedarfsbereichs eine oberzentrale Versorgungsfunktion.
• Besonders auffällig sind die für ein Oberzentrum vergleichsweise niedrigen Bin-
dungsquoten (unter 90%) in den Sortimenten Medien und Elektro/ Leuchten, zumal
diese Sortimente in relativ hohem Maße zur Attraktivität eines Einkaufsstandor-
tes beitragen.
• Auch im Sortiment Möbel/ Antiquitäten (BQ rd. 109%) geht die Versorgungsfunk-
tion des Oberzentrums per Saldo nicht wesentlich über das eigene Stadtgebiet
hinaus.
• Die Sortimente Teppiche/ Bodenbeläge (BQ rd. 270%), Uhren/ Schmuck (BQ rd.
202%), Foto/ Optik (BQ rd. 144%) und Baumarkt/ Gartencenter (BQ rd. 170%) ver-
zeichnen demgegenüber deutliche saldierte Kaufkraftzuflüsse, d.h. Villingen-
Schwenningen übernimmt in diesen Sortimentsbereichen eine über das Stadtge-
biet hinaus gehende Versorgungsfunktion.
5

2.1.2 Umsatzherkunft, Einzugsgebiet und Verbleibquote
Zur Vermeidung stadtentwicklungsplanerischer Fehleinschätzungen sowie zur Ab-
schätzung von Risiken für den Einzelhandel sind Informationen über Kaufkraft-
ströme in Villingen-Schwenningen wichtig.
Karte 1: Tendenzielles Einzugsgebiet der Stadt Villingen-Schwenningen (schematisch)
Quelle: eigene Kundenherkunftserfassung Januar bis März 2010
6

Nach Angabe der befragten Händler entfallen 65% bis 70% des getätigten Umsatzes
auf Kunden aus dem Stadtgebiet Villingen-Schwenningen. Ein ähnliches Ergebnis
zeigt auch die Kundenherkunftserfassung, die parallel in den Geschäften durchge-
führt wurde: Knapp 70% der Kunden kommen aus Villingen-Schwenningen. Auf
Grundlage der Kundenherkunftserfassung wurde das Einzugsgebiet von Villingen-
Schwenningen in Karte 1 schematisch dargestellt.
Zusätzlich lässt sich aus den Angaben zur Kundenherkunft die Verbleibquote 8 ablei-
ten. In Villingen-Schwenningen fließen lediglich 15% bis 25% der vorhandenen
Kaufkraft ab, entsprechend hoch ist die Verbleibquote (75 % bis 85%). Vor dem
Hintergrund des Einkaufsverhaltens und der vielfältiger werdenden Einkaufsorien-
tierung handelt es sich hierbei um einen kaum steigerungsfähigen Wert.
2.1.3 Situation des Einzelhandels aus Sicht der Händler
In den vom Büro Dr. Acocella durchgeführten Interviews mit den Einzelhändlern der
Stadtbezirke Villingen und Schwenningen war eine deutlich negative Grundstim-
mung feststellbar, wobei die Stimmungslage in Villingen etwas positiver war als in
Schwenningen. Deutlich wurde zudem, dass Villingen und Schwenningen unter-
schiedliche Stärken und Schwächen aufweisen.
Als Hauptproblem empfinden die Villinger Händler den Mix der Betriebstypen, wie
des Angebots und der Betreiberstrukturen. Die Villinger Händler sehen zudem eine
Schwäche in den ihrer Ansicht nach zu wenigen und zu teuren Parkplätzen.
Für die Schwenninger Händler stellen hingegen die Leerstände, insbesondere das "'s
Rössle", das Stadtbild im Allgemeinen, die Fußgängerzone und der Marktplatz im Be-
sonderen sowie die fehlende Kompaktheit und Lebendigkeit große Schwächen dar.
Die Entwicklungen auf der sog. "Grünen Wiese" sowie das Verhältnis zwischen Stadt
und Einzelhandel konstatierten sowohl die Villinger als auch die Schwenninger
Händler als bedeutende Probleme.
2.1.4 Räumliche Einzelhandelsstruktur
Die Verteilung der Betriebe nach ihrer Anzahl unterstreicht die besondere Bedeu-
tung der beiden Innenstädte von Villingen-Schwenningen als Einzelhandelsstandort
(vgl. Abb. 2): hier befindet sich knapp die Hälfte (rd. 46%) aller Betriebe. Auf Grund
8 Verbleibquote = aus Villingen-Schwenningen stammender Umsatz/ Kaufkraft Villingen-Schwenningen
(vgl. Glossar)
7

der Betriebsgrößenstruktur entfällt allerdings nur knapp ein Drittel der Verkaufs-
fläche (rd. 29%) auf die beiden Innenstädte.
Über die Hälfte der Verkaufsfläche befindet sich in nicht integrierten Lagen (54%).
Die Betrachtung aller üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente zeigt, dass rd.
ein Drittel der Verkaufsfläche und des Umsatzes dieser Sortimente - nicht funkti-
onsadäquat - auf nicht integrierte Standorte entfällt. Hierbei handelt es sich im
Vergleich zu anderen Städten um einen relativ hohen Wert.
Abb. 2: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage
8
Betriebe
Gesamtangebot
Villingen-Schwenningen
VKF
Umsatz
VKF
Umsatz
ZVB IS Villingen ZVB IS Schwenningen sonstige ZVB
sonstige integriert nicht integriert
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
zentrenrelevante
Sortimente
100%
Neben den beiden Innenstädten weist Villingen-Schwenningen weitere, z.T. sehr
große Einzelhandelsstandorte auf (vgl. Karte 2). Der bedeutendste Einzelhandels-
standort - gemessen an der Verkaufsfläche - befindet sich am Neuen Markt. Mit
einer Gesamtverkaufsfläche von gut 41.725 qm übersteigt die dort angesiedelte Ver-
kaufsfläche die der beiden Innenstädte (rd. 27.725 qm bzw. rd. 34.350 qm) deutlich.
Mit rd. 25.150 qm machen die Sortimente des langfristigen Bedarfsbereichs, die
hier fast ausschließlich üblicherweise nicht zentrenrelevante Sortimente umfassen,
den größten Anteil an der Verkaufsfläche (rd. 60%) aus. Als nicht funktionsadäquat
sind jedoch die Angebote im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel (rd. 4.350
qm) sowie im mittelfristigen Bedarfsbereich (rd. 9.775 qm) einzustufen.
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Karte 2: Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Villingen-Schwenningen
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Januar bis März 2010
9

Das Gewerbegebiet am Krebsgraben ist mit einer Verkaufsfläche von rd. 28.500 qm
der drittgrößte Einzelhandelsstandort in Villingen-Schwenningen. Die Angebote des
langfristigen Bedarfs, die hier ebenfalls nahezu ausschließlich üblicherweise nicht
zentrenrelevante Sortimente umfassen, machen knapp 70% der Verkaufsfläche aus.
Als nicht funktionsadäquat angesiedelt sind hingegen die Angebote des kurz- und
mittelfristigen Bedarfsbereichs (rd. 4.700 bzw. rd. 4.250 qm) zu bezeichnen.
3. KÜNFTIGE EINZELHANDELS- UND ZENTRENENTWICKLUNG
Das auf dem Gutachten basierende Einzelhandelskonzept soll die Basis für eine
mittel- bis langfristige städtebaulich-funktionale Entwicklungskonzeption für den
Einzelhandel in Villingen-Schwenningen darstellen. Die zukünftige Entwicklungs-
und Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche in Villingen-Schwennin-
gen hängt auch davon ab, ob, wie und wo weitere Einzelhandelsflächen angesiedelt
werden. Es ist deshalb notwendig, neben der Beschreibung der Ist-Situation, mögli-
che quantitative und räumliche Entwicklungsperspektiven aufzuzeigen.
3.1 PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENSPIELRAUMS
3.1.1 Prognoseannahmen
Grundlegende Berechnungsbasis der Verkaufsflächenprognose stellen die Bevölke-
rungs- und die Kaufkraftentwicklung dar. Für die Ermittlung der branchenspezifi-
schen Potenziale waren die allgemeinen, branchenbezogenen Trends im Einzelhandel
zu berücksichtigen. Diese basieren u.a. auf den absehbaren Trends der Einzelhan-
delsentwicklung, der Veränderung der Bevölkerungsstruktur und dem erreichten
Ausstattungsgrad der Bevölkerung mit einzelnen Gütern 9 .
Neben diesen nachfrageseitigen Determinanten sind allgemeine Entwicklungstrends
im Einzelhandel sowie angebotsseitige Veränderungen zu berücksichtigen. Dafür ist
entscheidend, ob und inwieweit die Position des Oberzentrums Villingen-Schwen-
ningen im Hinblick auf sein Einzelhandelsangebot gestärkt werden kann. Diese Po-
sitionierung wiederum ist - zumindest teilweise - auch von der künftigen räumli-
chen Entwicklung in Villingen-Schwenningen abhängig.
9 Vgl. z.B. EHI: Handel aktuell 2009/ 2010, Köln, S. 52.
10

Zur Darstellung der Prozesshaftigkeit der Entwicklungen wurden zwei Prognoseho-
rizonte ausgewählt: Eine mittelfristige Perspektive bis zum Jahr 2015 sowie eine
langfristige Prognose bis zum Jahr 2020.
Wegen der Unsicherheiten, mit denen Prognosen behaftet sind, wurden verschiede-
ne Szenarien (obere und untere Varianten) erarbeitet, so dass sich als Prognoseer-
gebnis ein Entwicklungskorridor ergibt, der die Prognoseunsicherheiten reduziert.
Da Apotheken und Lebensmittelhandwerk hinsichtlich ihrer Umsatz- und Verkaufsflä-
chenentwicklung anderen Gesetzmäßigkeiten folgen, beschränkt sich die Prognose
auf den Einzelhandel i.e.S. 10 .
Für die Ermittlung des aus dem Kaufkraftpotenzial abzuleitenden Flächenspielraums
wurden drei Prognosevarianten berechnet, die auch die Abhängigkeit der quantita-
tiven Entwicklung vom Handeln in Villingen-Schwenningen aufzeigen sollen:
• Bei der Status-quo-Prognose werden die derzeit erreichten Bindungsquoten
(vgl. Abb. 1) fortgeschrieben: Die Umsatzentwicklung folgt der Nachfrageentwick-
lung. Diese Prognosevariante dient der Identifikation desjenigen Teils des Ver-
kaufsflächenbedarfs, der auf Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung zurückzufüh-
ren ist. Allerdings ist diese Variante keinesfalls so zu verstehen, dass die ent-
sprechende Entwicklung sozusagen "automatisch", ohne eigene Anstrengungen in
Villingen-Schwenningen erreicht würde.
• Die Entwicklungsprognose beschreibt eine Entwicklung anhand demografischer
und wirtschaftlicher Faktoren unter Annahme gezielter Maßnahmen zur Einzelhan-
delsentwicklung in Verbindung mit einer Steigerung der Bindungsquoten. Für die
Sortimente des kurzfristigen Bedarfsbereichs, die derzeit eine Bindungsquote
von weniger als 100% aufweisen (vgl. Kap. 2.1.1), wird in beiden Varianten eine
Bindungsquote von 100% angenommen 11 . In den Sortimentsbereichen des kurzfris-
tigen Bedarfsbereichs, die derzeit schon eine Bindungsquote von über 100% auf-
weisen, wird diese fortgeschrieben. In den Sortimentsbereichen des mittel- und
langfristigen Bedarfs wird vor dem Hintergrund der Funktion Villingen-Schwen-
ningens als Oberzentrum von einer Bindungsquote von 150% (untere Variante)
10 D.h. ohne Lebensmittelhandwerk, Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffe sowie Apotheken.
11 Das entspricht einer Vollversorgung der eigenen Bevölkerung.
11

12
bzw. 160% (obere Variante) ausgegangen. Eine Ausnahme stellt das Sortiment Bü-
cher dar, hier wird auf Grund der aktuell geringen Bindungsquote lediglich eine
Steigerung auf 100% angenommen. Die Steigerung der Zielbindungsquoten be-
deutet, dass Reaktionen des Angebotes auf "freie Nachfragepotenziale" angenom-
men werden. Für die Sortimente mit einer derzeitigen Kaufkraftbindung von über
200% wird davon ausgegangen, dass die bestehenden Bindungsquoten bis zum
Jahr 2020 gehalten werden können. Für Sortimente mit einer derzeitigen Kauf-
kraftbindung von über 200% werden die Bindungsquoten auf 200% reduziert 12 .
• Die Wettbewerbsprognose beschreibt ebenfalls eine Entwicklung anhand demo-
grafischer und wirtschaftlicher Faktoren bei ergriffenen Maßnahmen zur Verbes-
serung der Einzelhandelsentwicklung allerdings unter der Annahme ungünstiger,
aber nicht vorhersehbarer Entwicklungen der externen Rahmenbedingungen (poli-
tische Ereignisse, Änderungen in Nachbarstädten o.ä.). Dabei wird von einem
Rückgang der Kaufkraftbindung von 10% gegenüber der Entwicklungsprognose
ausgegangen.
3.1.2 Prognoseergebnisse
Für die Stadt Villingen-Schwenningen ergibt sich unter den oben dargestellten
Rahmenbedingungen bis zum Jahr 2015 ein Verkaufsflächenspielraum von bis zu rd.
17.625 qm und bis zum Jahr 2020 von bis zu rd. 35.900 qm. Etwa drei Viertel dieses
Flächenpotenzials ist auf die bei der Entwicklungsprognose angenommene verbes-
serte Kaufkraftbindung zurückzuführen.
Wird das für 2020 berechnete Verkaufsflächenpotenzial realisiert, bedeutet dies
bei einer derzeitigen Verkaufsfläche von rd. 215.050 qm (ohne Lebensmittelhand-
werk) einen Anstieg der Verkaufsfläche von bis zu rd. 17%.
Die Gesamt-Prognosewerte sind nur bedingt von Interesse, von größerer Bedeutung
ist die Frage, wo die Umsetzung dieses potenziellen Flächenzuwachses geschehen
sollte. Hierbei sind die Ziele (vgl. Kap. 3.3) und Grundsätze (vgl. Kap. 3.5) zur
zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Villingen-Schwenningen zu berücksichti-
gen. Bei differenzierter Betrachtung nahversorgungsrelevanter, üblicherweise zen-
trenrelevanter und üblicherweise nicht zentrenrelevanter Sortimente ergibt sich
12 Eine Bindungsquote von 200% bedeutet, dass das Oberzentrum die Stadt Villingen-Schwenningen
sowie den kompletten Mittelbereich vollständig mit Gütern versorgt.

für den Prognosehorizont 2020, ohne Berücksichtigung der Status-quo-Prognose,
Folgendes:
• das Verkaufsflächenpotenzial im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente be-
trägt zwischen rd. 3.900 (untere Variante Wettbewerbsprognose) und rd. 15.625
qm (obere Variante Entwicklungsprognose);
• davon entfallen rd. 50 bis 6.400 qm auf nahversorgungsrelevante Sortimente;
• für die sonstigen zentrenrelevanten Sortimente wird ein Verkaufsflächenzu-
wachs von 3.850 bis 9.255 qm errechnet,
• in den besonders innenstadtprägenden Sortimentsbereichen Bekleidung, Schu-
he/ Lederwaren und Sport/ Freizeit sind rechnerischen so gut wie keine Flä-
chenpotenziale (0 bis 250 qm) vorhanden,
• die einzigen innenstadtrelevanten Sortimente bei denen, abgesehen von den
nahversorgungsrelevanten Sortimenten, noch ein relativ deutlicher Verkaufsflä-
chenspielraum zu verzeichnen ist, sind Spielwaren (rd. 1.325 bis 2.600 qm) und
Medien (rd. 2.300 bis 3.775 qm);
• der größte Anteil des prognostizierten Flächenpotenzials (rd. 56% bis 70%) ent-
fällt auf nicht zentrenrelevante Sortimente, für dieses wurde bis 2020 ein
Wachstum von rd. 9.275 bis 20.275 qm berechnet;
• innerhalb der nicht zentrenrelevanten Sortimente entfallen rd. zwei Drittel bis
drei Viertel (rd. 7.000 bis rd. 13.975 qm) der prognostizierten Verkaufsfläche
auf den Sortimentsbereich Möbel/ Antiquitäten;
• für den Sortimentsbereich Elektro/ Leuchten wurde ein rechnerisches Flächen-
potenzial von rd. 2.275 bis rd. 3.750 qm ermittelt.
Der hier abgeleitete Flächenspielraum ist wettbewerbsneutral, als davon ausgegan-
gen werden kann, dass der bestehende Einzelhandel bei einer über den Prognose-
zeitraum verteilten Realisierung der zusätzlichen Verkaufsflächen keine Einbußen
erfahren muss: Er ist auf nachfrageseitige Änderungen zurückzuführen.
Bei der Realisierung des Verkaufsflächenpotenzials ist zu berücksichtigen, dass
• die Prognosewerte lediglich Orientierungswerte darstellen,
• Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben nur an hierfür städtebaulich "richti-
gen" Standorten erfolgen sollen (denn die negativen Folgen einer nicht konzept-
konformen Standortentscheidung sind dauerhaft nicht ausgleichbar),
13

• die sofortige Realisierung des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 zu vermeiden ist,
• im Falle einer Realisierung von deutlich mehr Verkaufsfläche Umsatzverteilungen
14
zu erwarten sind.
3.2 ABGRENZUNG DER ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHE
Die städtebaulich-funktionalen Anforderungen für die Abgrenzung zentraler Versor-
gungsbereiche ergeben sich aus dem entsprechenden Urteil des BVerwG 13 .
Villingen-Schwenningen umfasst neben den beiden Stadtbezirken Villingen und
Schwenningen acht weitere Stadtteile, die keine zentralen Versorgungsbereiche
aufweisen.
Unter Berücksichtigung der Bestandssituation von Einzelhandels- und Dienstleis-
tungsbetrieben, städtebaulichen Kriterien (z. B. bauliche Brüche, Zäsuren) und vor-
handenen Potenzialflächen wurden die zentralen Versorgungsbereiche der Innen-
städte Villingen und Schwenningen (vgl. Karte 3 und Karte 4) abgegrenzt. Darüber
hinaus wurden in der Vockenhauser Straße und am Falkenring je ein Nahversor-
gungszentrum definiert, die ihrem Charakter nach ebenfalls zentrale Versorgungs-
bereiche nach BVerG-Urteil darstellen.
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Villingen
Der gutachterlich vorgeschlagene zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Villingen
befindet sich innerhalb des ovalen Altstadtrings und erstreckt sich auf einer Länge
von rd. 730 Metern in Nord-Süd Richtung und rd. 610 Metern in West-Ost Ausdeh-
nung (vgl. Karte 3). Der ovale Altstadtbereich ist neben seiner historischen und
identitätsstiftenden Bedeutung als städtebaulich-funktionale Einheit erlebbar, die
sowohl städtebaulich-gestalterisch (Bebauung, Gestaltung öffentlicher Raum, Aus-
weisung als Fußgängerzone) und funktional (räumlich-funktionaler Zusammenhang
der Betriebe) begründet ist. Daher ist eine Ausdehnung und damit angestrebte in-
13 Zentrale Versorgungsbereiche sind: "... räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen
auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und
gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus
zukommt. Sie können sich sowohl aus planerischen Festlegungen als auch aus den tatsächlichen
Verhältnissen ergeben. [...] Im Einzelfall auftretende Schwierigkeiten, zentrale Versorgungsbereiche
an ihren Rändern gleichsam parzellenscharf abzugrenzen..." (BVerwG, Urteil 10.11.2007, Az.
4C7/07).

nerstädtische räumliche Einzelhandelsentwicklung über den Altstadtbereich hinaus
mit Risiken behaftet.
Karte 3: Perspektivische Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Villingen und Darstellung
vorhandener Entwicklungspotenziale
730 m
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010
E
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E E
E
610 m
E
Legende
E
E
E
E
Einzelhandel
Leerstand
Dienstleistungen
Hauptlagen
Ist-Abgrenzung ZVB
Perspektivische
Abgrenzung ZVB
innenstadtbedeutsame
Potenzialflächen
innenstadtbedeutsame
Potenzialfläche mit
Bedingungen
sonst. Potenzialfläche
Bestandsstandort mit
großfl. zentrenrel. EH
Dennoch wird vorgeschlagen das Tonhallenareal in den zentralen Versorgungsbe-
reich Innenstadt Villingen aufzunehmen. Hierfür sprechen die funktionale Anbin-
dung durch das unmittelbare Angrenzen des Areals an die Geschäftslagen, die städ-
tebauliche Anbindung an die Innenstadt in Form einer Aufpflasterung und einer
Querungshilfe sowie das geringe Verkehrsaufkommen am Kaiserring. Allerdings wä-
ren bei einer Bebauung der Fläche verschiedene Aspekte - wie die Ausrichtung der
Gebäudekanten am Gehweg, die Orientierung des Eingangs zum Zentrum und die Ak-
zentuierung/ Gestaltung des öffentlichen Raumes zur besseren Verknüpfung mit der
Haupteinkaufslage - unbedingt zu beachten. Die Ansiedlung eines Elektrofachmarkts
wäre an dieser Stelle, auch vor dem Hintergrund der ermittelten Verkaufsflächen-
E
E
15

spielräume, sinnvoll. Ein solcher Betrieb würde eine Magnetfunktion für die Innen-
stadt übernehmen und diese damit stärken.
Das ehemalige Marktkaufgelände stellt einen Bestandsstandort mit (demnächst wie-
der) großflächigem zentrenrelevanten Einzelhandel in unmittelbarer Nähe zum zen-
tralen Versorgungsbereich dar. Auf Grund der fehlenden städtebaulichen Anbindung
- bedingt durch die Barrierewirkung des Benediktinerrings, fehlende Sichtbezie-
hungen zum zentralen Versorgungsbereich sowie des Fehlens einer funktionalen und
direkten fußläufigen Anbindung des Standortes an den zentralen Versorgungsbe-
reich - wird dieser jedoch nicht in den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt
Villingen einbezogen.
Die innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt Villingen gelegenen
Entwicklungsflächen sind, auch vor dem Hintergrund des rechnerisch ermittelten
Verkaufsflächenpotenzials, ausreichend um eine Weiterentwicklung der Innenstadt
zu ermöglichen. Neben dem bereits angesprochenen Tonhallenareal (rd. 6.500 qm
Grundfläche) wurde im Bereich Gerberstraße/ Schlösslegaße (auch als "Wiebelt
Block" bezeichnet) eine mögliche Entwicklungsfläche (rd. 1.500 qm Grundfläche) er-
mittelt. Darüber hinaus befinden sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs
weitere Entwicklungsmöglichkeiten in Form von derzeit mindergenutzten Flächen
bzw. leerstehenden Gebäuden.
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Schwenningen
Für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Schwenningen
werden drei Alternativen vorgestellt (vgl. Karte 4), wobei aus gutachterlicher Sicht
die zweite Alternative bevorzugt wird.
Die Schwenninger Innenstadt weist keine gewachsene, kompakte Struktur auf. Die
derzeitige Ausdehnung ist mit rd. 700 Metern in Nord-Süd bzw. Ost-West Richtung
sehr groß. Innerhalb der Innenstadt existieren verschiedene städtebaulich-funktio-
nale Brüche (z.B. Unterberechung des Geschäftsbesatzes durch Wohnnutzung) und
Barrieren (z.B. in Form stark befahrener Straßen), so dass die Innenstadt in ihrer
bisherigen Ausdehnung nicht als Einheit erlebbar ist. Darüber hinaus ist die Leer-
16

standsquote in der Innenstadt derzeit verhältnismäßig hoch, dies betrifft insbeson-
dere den Marktplatz.
Vor diesem Hintergrund sollte für die Schwenninger Innenstadt das Ziel verfolgt
werden, kompakte Strukturen zu schaffen.
Dementsprechend ist der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt Schwenningen en-
ger als bisher zu fassen. In Abhängigkeit der Entwicklung des Bereichs "'s Rössle",
der Integration anderer bedeutender Magnetbetriebe (z.B. Sport Müller, Harzer-
straße) und anderen stadtentwicklungsplanerischen Überlegungen (z.B. verkehrliche
Neuordnung des Marktplatzes), kommen - wie erwähnt - drei unterschiedlich enge
Abgrenzungen in Frage.
Der in der favorisierten Alternative 2 dargestellte zentrale Versorgungsbereich In-
nenstadt Schwenningen reicht von der Harzerstraße (Sport Müller) im Westen, über
die Fußgängerzone (In der Muslen, Friedrich-Ebert-Straße, Uhlandstraße) und
schließt im Osten das Gelände des "'s Rössle" und die Marktstraße ein; im Norden
werden der südliche Bereich der Kronenstraße und der östliche Bereich der Kirch-
straße bis zum Marktplatz einbezogen.
Die räumlichen Entwicklungspotenziale innerhalb der unterschiedlich eng abge-
grenzten zentralen Versorgungsbereiche sind ebenfalls in Karte 4 dargestellt.
In allen Alternativen enthalten sind der Bereich "'s Rössle" mit rd. 7.500 qm Han-
delsfläche und die folgenden Nachverdichtungspotenziale:
• Marktstraße/ Metzgergasse,
• In der Muslen/ Bärenstraße/ Friedrich-Ebert-Straße sowie
• im Eingangsbereich der Fußgängerzone Harzerstraße/ In der Muslen/ Friedrich-
Ebert-Straße (Hockenplatz).
Derzeit werden diese Areale als Parkplatz oder mindergenutzte Hinter-/ Innenhöfe
genutzt. Die Entwicklungsfläche Harzerstraße/ Op dem Brückle wird hingegen nur in
den Alternativen 1 und 2 eingeschlossen.
17

Karte 4: Perspektivische Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Schwenningen und Darstellung
vorhandener Entwicklungspotenziale
Quelle: eigene Erhebung Januar bis März 2010
18

3.3 VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DER EINZELHANDELSKONZEPTION
Voraussetzung für ein Konzept zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels bildet
ein Zielsystem für die funktionale Entwicklung der Stadt Villingen-Schwenningen.
Gesamtstädtisch
• Erhaltung und Stärkung der Versorgungsfunktion als Oberzentrum
• Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt der zentralen
Versorgungsbereiche
• Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und Produzierendes Gewerbe
Innenstädte
• Erhaltung und Stärkung der Identität der zentralen Versorgungsbereiche der
Kernstädte
• Erhaltung und Stärkung der kurzen Wege ("Stadt der kurzen Wege")
• Erhaltung und Stärkung der Nahversorgungsstruktur
• Schaffung von Investitionssicherheit (nicht Renditesicherheit) insgesamt
3.4 SORTIMENTSLISTE
Als Basis für die räumliche Beschränkung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhan-
delsvorhaben ist es notwendig eine Sortimentsliste zu erstellen, welche nach nah-
versorgungs-/ zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten unter-
scheidet 14 . Nahversorgungsrelevante Sortimente sind dabei immer auch zentrenrele-
vant, hingegen sind zentrenrelevante Sortimente nicht zwangsläufig nahversor-
gungsrelevant.
Zur Erstellung der Sortimentsliste wird neben allgemein definierten Kriterien auch
die derzeitige räumliche Verteilung des Angebots in Villingen-Schwenningen be-
rücksichtigt. Darüber hinaus können städtebaulich begründet auch solche Sorti-
mente als zentrenrelevant eingestuft werden, die heute nicht mehr/ noch nicht
(überwiegend) in den zentralen Versorgungsbereichen zu finden sind.
Entgegen ihrer derzeitigen rechnerischen räumlichen Verteilung werden die Sorti-
mente Babyausstattung, Glas/ Porzellan/ Keramik, Haus-, Heimtextilien/ Stoffe, so-
14 Vgl. VGH Baden-Württemberg: Urteil vom 30.01.06, AZ 3 S 1259/05; ferner bereits Birk (1988), a.a.O.,
S. 288.
19

wie Zooartikel/ Tiernahrung und -zubehör wegen ihrer zentrenprägenden Funktion
und/ oder Erfüllung allgemeiner Kriterien als zentrenrelevant eingestuft. Darüber
hinaus werden auch die Sortimente Elektrokleingeräte, Elektrogroßgeräte und Un-
terhaltungselektronik entgegen ihrer momentanen Verteilung als zentrenrelevant
eingeordnet.
Tab. 2: Vorschlag für die "Villingen-Schwenninger Liste"
20
Zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante Sortimente
• Babyausstattung
• Bastel- und Geschenkartikel
• Bekleidung aller Art
• Briefmarken
• Bücher
• Computer, Kommunikationselektronik
• Elektrogroßgeräte
• Elektrokleingeräte
• Foto, Video
• Glas, Porzellan, Keramik
• Haus-, Heimtextilien*, Stoffe
• Haushaltswaren/ Bestecke
• Hörgeräte
• Kunstgewerbe/ Bilder und Rahmen
• Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle
• Leder- und Kürschnerwaren
• Musikalien
• Nähmaschinen
• Optik und Akustik
• Sanitätswaren
• Schuhe und Zubehör
• Spielwaren
• Sportartikel einschl. Sportgeräte
• Tonträger
• Uhren, Schmuck, Gold- und Silberwaren
• Unterhaltungselektronik und Zubehör
• Waffen, Jagdbedarf
Nahversorgungsrelevante Sortimente
• Arzneimittel
• (Schnitt-)Blumen
• Drogeriewaren
• Kosmetika und Parfümerieartikel
• Nahrungs- und Genussmittel
• Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf
• Reformwaren
• Zeitungen/ Zeitschriften
• Zooartikel/ Tiernahrung und -zubehör
• Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör
• Bauelemente, Baustoffe
• Beleuchtungskörper, Lampen
• Beschläge, Eisenwaren
• Bodenbeläge, Teppiche, Tapeten
• Boote, Bootszubehör
• Büromaschinen (ohne Computer)
• Campingartikel
• motorisierte Fahrzeuge aller Art und
Zubehör
• Fahrräder und Zubehör
• Farben, Lacke
• Fliesen
• Gardinen und Zubehör
• Gartenhäuser, -geräte
• Herde/ Öfen
• Holz
• Installationsmaterial
• Kinderwagen, -sitze
• Küchen (inkl. Einbaugeräte)
• Möbel (inkl. Büromöbel)
• Pflanzen und -gefäße
• Rollläden und Markisen
• Werkzeuge
• Zooartikel/ lebende Tiere und Tiermöbel
* Matratzen in Verbindung mit Betten in einem
Möbelhaus sind als Möbel einzustufen, während
sie in einem reinen Matratzengeschäft als
Bettwaren einzustufen sind.
Quelle: Vorschlag auf Grundlage der eigenen Einzelhändlerbefragung/ Erhebung Januar bis März 2010
Elektrokleingeräte und Unterhaltungselektronik erfüllen wesentliche allgemeine
Kriterien (Frequenzbringerfunktion, attraktiver Branchenmix, hohe Flächenprodukti-

vität). Elektrogroßgeräte allein betrachtet erfüllen zwar überwiegend Kriterien
nicht zentrenrelevanten Sortimente, da sie i.d.R. aber in Verbindung mit Elektro-
kleingeräten angeboten werden, die hier zentrenrelevant sind, werden sie ebenfalls
den zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet.
3.5 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG
Im Hinblick auf den zuvor definierten Zielkatalog sollten die folgenden Grundsätze
zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung als Strategie zur langfristigen Sicherung
der Versorgungsstrukturen verfolgt werden:
• Zentrenrelevante Sortimente (vgl. Tab. 2) sollen regelmäßig nur in den zen-
tralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden.
• In den zentralen Versorgungsbereichen Innenstadt Villingen und Innenstadt
Schwenningen (vgl. Kap. 3.2) sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe regel-
mäßig zulässig sein.
• In den Nahversorgungszentren (Vockenhauser Straße und Falkenring) soll zen-
trenrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur unterhalb der Großflächigkeit
zulässig sein.
• In den sonstigen integrierten Lagen (z.B. Wohngebiete) ist nahversorgungsrele-
vanter Einzelhandel ausnahmsweise zulässig, sofern der Betrieb standortge-
recht dimensioniert ist, d.h. der Nahversorgung der Bevölkerung dient.
• In nicht integrierten Lagen (z.B. Gewerbegebiete Neuer Markt, Am Krebsgraben,
Niederwiesenstraße, Eckweg) sollen zentrenrelevante Sortimente ausnahms-
weise als Randsortimente in einer Größenordnung von max. 10% der Verkaufs-
fläche insgesamt jedoch max. 800 qm zulässig sein, sofern ein direkter Bezug
zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. nicht Lebensmittel im Baumarkt).
• Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel kann grundsätzlich im gesamten
Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, angesiedelt werden.
• Dabei muss jedoch nicht jedes Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe umfassen,
weil damit u.U. die Standortqualität bezogen auf andere gewerbliche Nutzungen
sinkt bzw. die Bodenpreise für andere Nutzungen zu stark erhöht werden.
• Neuansiedlungen sollten an bestehenden Einzelhandelsstandorten erfolgen. Des
Weiteren ist bei Neuansiedlungen zu prüfen, ob diese in der Nähe der zentralen
Versorgungsbereiche der Innenstädte oder der sonstigen zentralen Versor-
gungsbereiche angesiedelt werden können, um möglichst positive Synergieef-
21

22
fekte für diese zu erzielen - soweit solche bei nicht zentrenrelevantem Einzel-
handel überhaupt auftreten.
• Auch wenn die Konkurrenz am Standort gefördert werden soll, kann es
städtebaulich sinnvoll sein, in Zukunft Ansiedlungswünsche - soweit planungs-
rechtlich möglich - abzuwehren, wenn ersichtlich ist, dass dadurch keine zu-
sätzliche Zentralitätssteigerung entsteht. Dies gilt insbesondere dann, wenn
lediglich die Position traditioneller Einzelhandelslagen aber auch bestehender
nicht integrierter Standorte (z.B. Gewerbegebiete) geschwächt wird.
• Bei der Genehmigung von neuen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrele-
vanten Sortimenten sollte beachtet werden, dass hier nur eine bestimmte Trag-
fähigkeit für einzelne Angebote besteht. Wird diese überschritten, so ergibt
sich die Gefahr eines "Leerstandsdominos": Ein reiner Verdrängungswettbewerb
führt zu vermehrten Leerständen in gewerblich genutzten Gebieten, was wie-
derum regelmäßig einen Umnutzungsdruck in höherwertige Nutzungen, d.h. fast
immer zentrenrelevanter Einzelhandel, verursacht.
Diese Grundsätze nehmen Bezug auf die abgegrenzten zentralen Versorgungsberei-
che (vgl. Kap. 3.2) und die Sortimentsliste (vgl. Kap. 3.4).

Glossar
Die Bindungsquote (z.T. auch "Zentralität") bezeichnet das Verhältnis zwischen Um-
satz und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. Sie zeigt an, ob per Saldo Kaufkraft
zufließt (Quote größer als 100%) oder abströmt (Quote kleiner als 100%). (s.a. Kauf-
kraftverbleib)
Einzelhandel im engeren Sinne ist der Einzelhandel in Ladengeschäften ohne Apo-
theken, den Handel mit Kfz, Brenn-, Kraft- und Schmierstoffen und ohne Bäckereien
und Metzgereien (Lebensmittelhandwerk).
Darüber hinaus wurden allerdings auch Lebensmittelhandwerk, Apotheken und Tank-
stellenshops, soweit diese überwiegend Sortimente wie der Einzelhandel im enge-
ren Sinne vor allem Nahrungs-/ Genussmittel - führen, in die vorliegende Untersu-
chung einbezogen: Diese Angebotsformen wandeln sich zunehmend zu Handelsbetrie-
ben.
Fachmärkte sind Einzelhandelsbetriebe, die ein breites und oft auch tiefes Sorti-
ment aus einem Warenbereich, z.B. Bekleidungs-, Schuhfachmarkt, einem Bedarfsbe-
reich, z.B. Sport-, Baufachmarkt oder einem Zielgruppenbereich, z.B. Möbel- und
Haushaltswarenfachmarkt für design-orientierte Kunden, in übersichtlicher Waren-
präsentation bei tendenziell niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbieten. Der
Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder isoliert oder in ge-
wachsenen und geplanten Zentren. Bei einigen Sortimenten, z.B. Drogeriemarkt,
werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt. Die Verkaufsverfahren sind Selbst-
bedienung und Vorwahl, meist mit der Möglichkeit einer fachlichen und sortiments-
spezifischen Beratung auf Wunsch der Kundinnen und Kunden.
Als Innenstadt ist das Gebiet einer Stadt zu verstehen, in dem sich die gesamt-
städtisch und überörtlich bedeutsamen Funktionen konzentrieren. Da für die städte-
bauliche Begründung für eine begrenzte Zulässigkeit von Einzelhandel die Einzel-
handelsinnenstadt entscheidend ist, liegt der Schwerpunkt bei der Abgrenzung auf
der Konzentration des Einzelhandels. Daneben ist die Konzentration von Angeboten
im Dienstleistungsbereich (z.B. Lebensmittelhandwerk, Reisebüros, Reinigungen etc.)
von Bedeutung. Neben der Bestandsdichte als wesentlichem Kriterium sind infra-
strukturelle und funktionale Zäsuren sowie städtebauliche Merkmale zur Abgrenzung
23

der Innenstadt heranzuziehen. Die Abgrenzung ist damit unabhängig von statisti-
schen oder historischen Bezeichnungen in einer Stadt.
Eine integrierte Lage im Sinne dieser Untersuchung liegt vor, wenn ein Standort
städtebaulich eingebunden ist. Wichtig für die Einstufung als integriert ist die um-
gebende Wohnbebauung. Die Bezeichnung stellt einen Oberbegriff für Innenstadt/
zentraler Versorgungsbereich und sonstige integrierte Lagen dar.
Als nicht integrierte Lagen sind entsprechend sämtliche Standorte zu bezeichnen,
die nicht in Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen (z.B. Einzelhandelsbetriebe in
Gewerbegebieten oder sonstige autokundenorientierte Standorte ohne Zusammen-
hang mit Wohnbebauung). Aber auch Gewerbegebiete, die mit Wohnbebauung durch-
setzt sind, sind diesen Standorten zuzurechnen.
Einzelhandel in sonstigen integrierten Lagen ist überall dort vorhanden, wo die
Dichte/ Konzentration nicht ausreicht, den entsprechenden Bereich als sonstigen
zentralen Versorgungsbereich (vgl. unten) einzustufen. Es handelt sich also um
funktional und städtebaulich integrierte Einzelstandorte außerhalb der Innenstadt/
des zentralen Versorgungsbereichs.
Die Kaufkraft beschreibt die (nominale) Geldsumme, die einem privaten Haushalt in
einem bestimmten Zeitraum zum Verbrauch zur Verfügung steht. Die Kaufkraft wird
auf Basis der Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken ermittelt. (s.a. Nachfrage)
Kaufkraftkennziffern stellen Indexzahlen dar, mit deren Hilfe regionale Teilmärkte
hinsichtlich ihrer Kaufkraft bewertet werden. Sie ergeben sich aus dem Quotienten
der Kaufkraft einer Region und dem entsprechenden gesamtdeutschen Wert. Die BBE
Köln prognostiziert auf der Grundlage von Lohn- und Einkommenssteuerstatistiken
die (einzelhandelsrelevante) Kaufkraft der Einwohner nach regionalen Gliederungen.
Die Kaufkraftkennziffer je Einwohner zeigt, welche Gebietseinheit bei der Pro-
Kopf-Kaufkraft über oder unter dem Bundesdurchschnitt (= 100) liegt.
Der Kaufkraftverbleib bezeichnet den Teil der Kaufkraft in einem Gebiet, der in
diesem ausgegeben wird. Der Kaufkraftabfluss kennzeichnet den Teil der Kaufkraft
in einem Gebiet, der außerhalb dieses Gebietes ausgegeben wird. Der Kaufkraftzu-
24

fluss entspricht der Summe aller Kaufkraftanteile, die aus anderen Gebieten dem
betrachteten Gebiet zufließen.
Die Verbleibquote ergibt sich dadurch, dass der Verbleib in Relation zur Kaufkraft
in dem Gebiet gesetzt wird, in dem sie verbleibt.
Der Umsatz in einem Gebiet (U) ergibt sich aus der Kaufkraft in diesem Gebiet (KK),
vermindert um Abflüsse in andere Regionen (A), vermehrt um Zuflüsse von außerhalb
(Z): U = KK - A + Z.
Die am Ort verbleibende Kaufkraft (V) ist die Differenz zwischen vorhandener Kauf-
kraft und Kaufkraftabflüssen in andere Gebiete: V = KK - A.
Entsprechend ergibt sich der Umsatz auch als Summe aus am Ort verbleibender Kauf-
kraft und Kaufkraftzuflüssen von außerhalb: U = V + Z.
Die einzelhandelsrelevante Nachfrage entspricht dem Teil der Verbrauchsausga-
ben der privaten Haushalte, der im Einzelhandel ausgegeben wird, d.h. die Nach-
frage nach Dienstleistungen wird nicht berücksichtigt. (s.a. Kaufkraft)
Zentraler Versorgungsbereich (s. Innenstadt).
Der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs z.B. im Sinne der §§ 9 (2a) und 34
BauGB kann mehr als der Begriff des (einzelhandelsbezogenen) zentralen Bereichs
umfassen: Wenn nämlich zentrale Einrichtungen außerhalb des zentralen Bereichs,
aber angrenzend an diesen zu finden sind.
In keinem Fall aber kann ein zentraler Versorgungsbereich weniger als den unter
Einzelhandelsaspekten abgegrenzten zentralen Bereich umfassen.
Umgekehrt muss nicht jeder zentrale Bereich einen zentralen Versorgungsbereich
darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die über den Nahbereich hin-
ausreichende Versorgungsfunktion nicht (umfassend) erfüllt ist.
Auch bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen kommt dem Einzelhan-
del (als einer zentralen Einrichtung) herausgehobene Bedeutung zu - aber allein die
Tatsache einer Konzentration von Einzelhandel reicht nicht aus, einen zentralen
Versorgungsbereich zu begründen 15 .
Verbleibquote (s. Kaufkraftverbleib).
Zentralität (s. Bindungsquote).
15 Vgl. hierzu BVerwG: Urteil vom 11.10.2007, Az. 4 C 7/07.
25