Abschluss Sanierung - Entwurf Sitzungsvorlage STEG - Wurmberg

ENTWURF
Gemeinderatssitzung am 28.06.2011
Abschluss der Sanierung Wurmberg „Ortsmitte“
1. Sanierungsbericht
Kenntnisnahme Gemeinderat
2. Ermittlung der Anfangs- und Endwerte, der sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhung und der Ausgleichsbeträge
Kenntnisnahme Gemeinderat
3. Bagatellregelung nach § 155 Abs. 3 BauGB
Gemeinderatsbeschluss
4. Sanierungsabrechnung: Stand 15.04.2011
Kenntnisnahme Gemeinderat
5. Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets
Wurmberg „Ortsmitte“
Gemeinderatsbeschluss
6. Weitere Vorgehensweise
Anlagen:
• §§ 154, 155 BauGB
• Plan: Mit Sanierungsmitteln durchgeführte Grunderwerbe und Abbruchmaßnahmen
• Plan: Mit Sanierungsmittel durchführte Erschließungs- und Baumaßnahmen
• Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortsmitte“

1. Sanierungsbericht
2
Die Gemeinde Wurmberg wurde 1998 mit dem Gebiet „Ortsmitte“ in das Landessanierungsprogramm
(LSP) aufgenommen. Der Bewilligungszeitraum für die Sanierungsmaßnahme
endete am 31.12.2010.
Der Satzungsbeschluss über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets erfolgte
am 26.03.1999 durch den Gemeinderat. Die Satzung ist mit der Veröffentlichung am
02.04.1999 in Kraft getreten.
Der Gemeinderat hat eine Änderungen der Sanierungssatzung am 14.09.2007 beschlossen.
Die Satzungsänderung ist mit der Veröffentlichung am 21.09.2007 in Kraft
getreten.
Bewilligter Förderrahmen: 4.056.560 €
• Anteil Finanzhilfen Land: 2.433.876 € (60%)
• Eigenanteil Gemeinde 1.622.584 € (40%)
Förderrahmen / Finanzhilfen
Bescheid Bewilligungszeitraum Bewilligung Anteil Land Anteil Gemeinde
Datum von bis € € FS % € FS %
1 2 3 4 = 5 + 7 5 6 7 8
15.05.1998 01.01.1998 31.12.2007 2.556.459,41 1.533.875,64 60 1.022.583,77 40
16.05.2002 01.01.1998 31.12.2005 0,60 0,36 60 0,24 40
07.03.2006 01.01.1998 31.12.2008 500.000,00 300.000,00 60 200.000,00 40
12.03.2008 01.01.1998 31.12.2009 1.000.000,00 600.000,00 60 400.000,00 40
23.09.2010 01.01.1988 31.12.2010
Bewilligter Förderrahmen 4.056.460,01 2.433.876,00 60 1.622.584,01 40
Durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
Grunderwerb: rd. 1.000.000,- €
Im Verlauf der Sanierung wurden von der Gemeinde 11 Grunderwerbe mit Fördermitteln
getätigt:
Brunnenbergstraße 1 - Flst. 175
Gollmerstr. 17 - Flst.73
Gollmerstr. 17/2 - Flst.74
Gollmerstr. 19 - Flst. 67/1
Gollmerstr. 24 - Flst. 170/1
Gollmerstraße 22 - Flst. 170 (Teilfläche)
Luzernerstr. 2 - Flst.177
Reutstr. 2 - Flst.146
Römerstr. 10 - Flst. 172/1
Schmiedestr. 7 - Flst.84 + 84/1
Uhlandstr. - Landwirtsch. Fläche - Flst.73/1

Flächenverwendungsnachweis
3
Lfd. Flurstück-Nr. Fläche Nutzungsart des Grundstücks veräußert
Nr. Straße, Haus-Nr. bei Abschluss der Sanierung
Erschliessung Gemeinbedarf privatwirtsch. Fläche Grundstücks-
GEK nutzbar erlös
m ² m ² m ² m ² m ² €
1 2 3 7 8 9 10 11
1 Römerstr. 10, Flst. 172/1 664,0 285,00 379,00
2 Gollmerstr. 24, Flst. 170/1 344,0 246,00 98,00 1.960,00
3 Luzernerstr. 2, Flst. 177 1.658,0 1.658,00
4 Uhlandstraße Flst. 73/1 622,0 siehe Zusammenfassung GE-Karten Nr. 4 bis 6
5 Gollmerstr. 17, Flst. 73 509,0 siehe Zusammenfassung GE-Karten Nr. 4 bis 6
6 Gollmerstr. 17/2, Flst. 74 344,0 siehe Zusammenfassung GE-Karten Nr. 4 bis 6
Zusammenfassung GEK Nr. 4 bis 6 19,00 136,94 678,00 641,06 89.750,00
7 Reutstr. 2 Flst. 146, 148 963,0 816,00 147,00 80.000,00
8 Gollmerstr. 19 Flst. 67/1 ff. 122,0 122,00
9 Schmiedstr. 7 Flst.84+84/1 893,0 893,00
10 Brunnenbergstr. 1, Flst 175 67,0 67,00
11 Gollmerstr. 22 Flst. 170 Teilfläche 175,0 175,00
12 Gollmerstr. 20 Flst. 176 Wohnhaus 222,0 keine Anerkennung
GEK = Grunderwerbskartei 6.583,0 1.730,00 515,94 3.229,00 886,06 171.710,00
Es wurden insgesamt 6.583 m² mit Sanierungsfördermitteln erworben. Davon werden
zum Abschluss der Sanierung 1.730 m² für öffentliche Verkehrs- und Grünflächen genutzt.
Die anteiligen Grunderwerbskosten wurden zu 100% gefördert. Die Förderung
bleibt unverändert bestehen.
Für die zum Abschluss der Sanierung für Gemeinbedarfszwecke genutzten Flächen
(515,94 m²) sowie für die ins fiskalische Vermögen der Gemeinde übergehenden privatwirtschaftlich
nutzbaren Flächen (3.229 m²) ist ein Wertansatz zu Lasten der Gemeinde
in die Sanierungsabrechnung einzustellen.
Planungsrecht
Im Sanierungsgebiet gilt unverändert das Planungsrecht nach § 34 BauGB.
Gebäudeabbruch / Grundstücksfreilegung:
a) private Abbruchmaßnahmen: rd. 60.000,- €
Brunnenbergstr. 4
Gollmerstr. 5 - Flst.101
Karl-Friesinger Str. 6 - Flst.159/1
Wiernsheimer Str. 12 - Flst.77/1
Wiernsheimer Str. 7A - Flst.98/1

) Abbruchmaßnahmen der Gemeinde: rd. 300.000,- €
Brunnenbergstraße 1, 3, 7 - Flst. 172, 173, 174, 175 - Gemeinde
Gollmerstr. 17 - Flst. 73 - ehem. Gasthaus Hahnen - Gemeinde
Gollmerstr. 24 - Flst.170/1 - Gemeinde
Gollmerstraße 17-19 - Flstnr. 73 + 72 - Gemeinde
Luzerner Str. 2 - Gemeinde
Reutstraße 2 - Flst. 146; 148 - Gemeinde
4
Erschließung / Neugestaltung von öffentlichen Flächen: rd. 2.130.000,- €
Brunnenbergstraße mit Dorfplatz - Neugestaltung mit Stützmauer, Treppenanlage
Gollmerstraße Neugestaltung einschl. Schmiedestraße + Teilbereich Luzernestraße
Ochsenwegle - Neugestaltung
Kelterstraße Neugestaltung + Herstellung Parkplatz
Reutstraße Herstellung Parkplatz
Römerstraße Neugestgaltung
Private Baumaßnahmen: rd. 530.000,- €
Brunnenbergstr. 12 - Flst.166
Brunnenbergstr. 8 - Flst.162
Gollmerstr. 1
Gollmerstr. 14 - Flst.165
Gollmerstr. 15 - Flst.86/2
Gollmerstr. 22
Gollmerstr. 23
Gollmerstr. 27 - Flst.59
Gollmerstr. 3
Gollmerstr. 37
Gollmerstr. 5 - Flst.101
Gollmerstraße 19 - Flst.67
Öschelbronner Str. 13
Öschelbronner Str. 15 - Flst.109 u. 109/1
Römerstr. 10 - Flst.172/1
Schmiedestr. 8
Uhlandstraße 4
Wiernsheimer Str. 10
Wiernsheimer Str. 12
Wiernsheimer Str. 17
Wiernsheimer Str. 6 - Flst.49

2. Ermittlung der Anfangs- und Endwerte, der sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhung und der Ausgleichsbeträge
Gesetzliche Bestimmungen
5
Das Baugesetzbuch verpflichtet die Gemeinde grundsätzlich zur Erhebung der Ausgleichsbeträge.
Gemäß § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Eigentümer eines
im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes zur Finanzierung
der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten.
Der Ausgleichsbetrag ist grundsätzlich nach Abschluss der Sanierung, d.h. nach der öffentlichen
Bekanntmachung der Satzung zur Aufhebung der Sanierung (§ 154 Abs. 3,
Satz 1 BauGB) zu entrichten: Ausgleichsbetragsbescheid
Die Gemeinde kann die Ablösung des Ausgleichsbetrages auch vor Abschluss der Sanierung
zulassen (§ 154 Abs. 3, Satz 2 BauGB): Ablösungsvereinbarung
Die Gemeinde kann nach § 155 Abs. 3 BauGB per Gemeinderatsbeschluss von der
Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn gutachtlich eine geringfügige Bodenwerterhöhung
ermittelt worden ist und die möglichen Einnahmen den voraussichtlichen
Verwaltungsaufwand übersteigen: Bagatellregelung
Anfangs-, Endwert, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung
Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Ausgleichsbetrags ist die durch die Sanierung
bedingte Bodenwertsteigerung eines Grundstücks. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung
besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben
würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre
(Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Durchführung
der Sanierung ergibt (Endwert).
Diese Klammerbegriffe sind etwas missverständlich, denn Anfangs- und Endwert stehen
nicht für unterschiedliche Zeitpunkte, sondern für unterschiedliche Zustände (Qualitäten)
der Grundstücke im Sanierungsgebiet. Der sich aus dem Zustand ohne jegliche Aussicht
auf Sanierungsmaßnahmen ergebende Bodenwert wird als Anfangswert bezeichnet. Der
sich aus dem Zustand nach der Durchführung der Sanierung ergebende Bodenwert wird
als Endwert bezeichnet. Um konjunkturelle Einflüsse auszuschließen, sind beide Bodenwerte
auf ein- und denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu ermitteln.
Anfangs- und Endwerte sind reine Bodenwerte, d.h. der Wert der sonstigen Bestandteile
eines Grundstücks, insbesondere die Bebauung, bleibt bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrags
unberücksichtigt. Die von einer vorhandenen Bebauung auf das Gebiet
ausgehende Wirkung ist jedoch bei der Ermittlung der Bodenwerte zu berücksichtigen.
So haben Grundstücke, die in einer Umgebung von leerstehenden, verfallenen Altbauten
geprägt werden, einen anderen Bodenwert als Grundstücke in einer Umgebung, wo
Altbauten saniert sind.
Die Differenz zwischen dem - in der Regel niedrigeren - Anfangswert und dem - in der
Regel höheren - Endwert ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung.
Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert - Anfangswert

Ermittlung zonaler Anfangs- und Endwerte
6
Das Gutachten des Gutachterausschusses der Gemeinde Wurmberg vom 06.06.2011
weist zum Stichtag 06.06.2011 für das Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ folgende Anfangs-
und Endwerte bzw. Bodenwerterhöhungen aus:
Wertzone Endwert Anfangswert
Gollmer,- Brunnenberg-,
Römerstraße
€ € €/m² %
Bodenrichtwertkarte Sanierungsgebiet „Ortsmitte“
Bodenwerterhöhung
140,0 137,0 3,0 2,2

Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung
7
Für das Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ ergibt sich aufgrund des Zonengutachtens eine
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von rd. 27.000 €:
Zone Fläche
Gollmer-, Brunnenberg-,
Römerstraße
Ermittlung des Ausgleichsbetrags
Bodenwerterhöhung
m² €/m² €
9.006 3,0 27.018
Die ermittelte Bodenwerterhöhung entspricht dem vom Eigentümer zu zahlenden Ausgleichsbetrag,
wenn
• Anrechnungsbeträge nach § 155 Abs. 1 BauGB und/oder
• Abschläge gem. § 16 Abs 4 ImmoWertV
den Betrag nicht noch vermindern.
Zone Fläche Bodenwerterhöhung § 155 Abs. 1 Ausgleichsbetrag
Gollmer-, Brunnenberg-,
Römerstraße
m² €/m² € € €
9.006 3,0 27.018 0 27.018
Die Anrechnungen und Abschläge ergeben sich jedoch i.d.R. erst bei den Erörterungsgesprächen
mit den Eigentümern.
Ausgleichsbetrag = san.bedingte Bodenwerterhöhung - Anrechnung / Abschlag
3. Bagatellregelung nach § 155 Abs. 3 BauGB
Nach § 155 Abs. 3 BauGB kann die Gemeinde für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet
oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebietes von der Festsetzung des
Ausgleichsbetrages absehen, wenn
1. eine geringfügige Bodenwertsteigerung gutachterlich ermittelt worden ist und
2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung in keinem Verhältnis zu den möglichen
Einnahmen steht.
Die Gemeinde kann von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen, wenn die
unter 1. und 2. genannten Voraussetzungen kummulativ vorliegen. Die Entscheidung
kann auch getroffen werden bevor die Sanierung abgeschlossen ist.

8
Die STEG hat im Gutachten vom 14.06.2011 die Anwendbarkeit der Bagatellregelung im
Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ geprüft:
Ermittlung des Verwaltungsaufwands
Im Rahmen der Kostenermittlung wird der voraussichtliche Verwaltungsaufwand pro Erhebungsfall
(EHF) für den Fall ermittelt, dass die Ausgleichsbeträge in allen 39 Erhebungsfällen
im Sanierungsgebiet erhoben werden.
Nach § 154 Abs. 1 BauGB haften Miteigentümer als Gesamtschuldner, Wohnungs- und
Teileigentümer sind nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen (§ 154
Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Erhebungsverlauf
Die STEG hat für die Kostenermittlung im Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ in Abstimmung
mit der Gemeinde einen günstigen Erhebungsverlauf zugrundegelegt:
Erhebungsverlauf:
Anzahl %
A Ausgleichsbetragspflichtige Grundstücke 39 -
B Erhebungsfälle insgesamt 39 100%
C Ablösevereinbarungen 31 80%
D Ausgleichsbetragsbescheide 8 20%
E Widersprüche insgesamt 6 15%
F Klagen 1 -
G Umwandlung in Tilgungsdarlehen 2 -
Bei der Ermittlung des Verwaltungsaufwands wird im Gutachten der STEG davon ausgegangen,
dass 80% der Erhebungsfälle über vorzeitige Ablösungsvereinbarungen geregelt
werden können und nur in 6 Erhebungsfällen (20%) Ausgleichsbetragsbescheide zu
erstellen sind.
Es wird davon ausgegangen, dass maximal ein Eigentümer gegen den Ausgleichsbetragsbescheid
Klagen wird.
In 2 Erhebungsfällen kommen Aufwendungen für die Bearbeitung von Tilgungsdarlehen
zum Ansatz.
Verwaltungsaufwand pro Erhebungsfall (EHF)
Für den Fall, dass die Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ in allen 39 Erhebungsfällen
erhoben werden, ergibt sich ein durchschnittlicher Verwaltungsaufwand
von
1.075,- Eur pro Erhebungsfall

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Gegenüberstellung von möglichen Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen und
Verwaltungsaufwand
Im Folgenden werden die möglichen Einnahmen aus der Ausgleichsbetragserhebung
dem Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags gegenübergestellt:
Wertzone Ausgleichsbetrag Aufwand Defizit: -
Bezeichnung EHF € €/EHF €/EHF € €
Gollmer-, Brunnenberg-,
Römerstraße
1 2 3 4 = 3 : 2 5 6 = 2 x 5 7 = 3 - 6
39 27.018 693 1.075 41.925 -14.907
Im Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ ist der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags
größer als die möglichen Einnahmen aus der Ausgleichsbetragserhebung,
d.h. es besteht ein Missverhältnis zwischen Verwaltungsaufwand und Einnahmen.
Die Gemeinde Wurmberg kann gem. § 155 Abs. 3 BauGB per Gemeinderatsbeschluss
im Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags
absehen, weil
1. eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist; und
2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem
Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen
ist.
4. Sanierungsabrechnung Stand 15.06.2011
Die Gemeinde Wurmberg hat seit 1998 insgesamt 40 Auszahlungsanträge und Zwischennachweise
beim Regierungspräsidium Karlsruhe eingereicht und auf diese Weise
alle bewilligten Fördermittel abgerufen.
Die Sanierungsabrechnung endet mit einen Kostenüberhang von 22.903,89 €:
Summe der Einnahmen: 4.562.379,82
Summe der Ausgaben: 4.585.283,71
Fehlbetrag: -22.903,89
(Rückzahlung Finanzhilfen) 0

Die Sanierungseinnahmen setzen sich wie folgt zusammen:
1. Städtebauförderungsmittel
10
in den ZN Weitere Einnahmen
nachgewiesen Einnahmen insgesamt
(AZA Nr. 01 - 40 )
€ € €
1.1 des Landes und ggf. des Bundes 2.433.876,00 0,00 2.433.876,00
1.2 Komplementärmittel der Gemeinde 1.622.583,97 0,00 1.622.583,97
Sanierungseinnahmen
Zwischensummen 1: 4.056.459,97 0,00 4.056.459,97
2. Grundstückserlöse 171.710,00 0,00 171.710,00
7. Wertansätze
Einnahmen
Zwischensummen 2: 171.710,00 0,00 171.710,00
7.1 für Boden (Seite 9 bzw. 9a) 0,00 272.473,92 272.473,92
7.2 für Gebäude (Seite 10 bzw. 10a) 0,00 61.735,94 61.735,94
Zwischensummen 7: 0,00 334.209,85 334.209,85
Summe der Einnahmen: 4.228.169,97 334.209,85 4.562.379,82
Die Sanierungausgaben basieren auf folgenden Kosten:
Zuwendungsfähige Kosten
in den ZN Weitere Ausgaben
nachgewiesen Ausgaben insgesamt
(AZA Nr. 01 - 40)
STEG EDV
01.06.2011
€ € €
1. Vorbereitende Untersuchungen 14.314,44 0,00 14.314,44
2. Weitere Vorbereitungen 163.878,09 253,75 164.131,84
3. Grunderwerb 1.002.297,04 0,00 1.002.297,04
4. Sonstige Ordnungsmaßnahmen 2.507.101,80 -2.414,54 2.504.687,26
5. Baumaßnahmen 479.312,53 48.471,00 527.783,53
6. Sonstige Maßnahmen 0,00 0,00 0,00
7. Vergütungen 329.696,08 42.373,52 372.069,60
Summe der Ausgaben 1 - 7: 4.496.599,98 88.683,73 4.585.283,71

11
5. Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets
Wurmberg „Ortsmitte“
Nach § 162 BauGB ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt
ist. Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme wurden städtebauliche Missstände
insoweit behoben oder verbessert, als öffentliche Sanierungsfördermittel zur Verfügung
standen und die Sanierungsbeteiligten zur Mitwirkung bereit waren. Die in diesem Rahmen
möglichen Sanierungsmaßnahmen sind nunmehr abgeschlossen.
Mit der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets entfallen folgende
Beschränkungen:
1. Die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB für Bauvorhaben, Grundstücksteilungen
und Rechtsvorgänge.
2. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach §§ 152 - 156a BauGB hinsichtlich
der Bemessung von Kaufpreisen, Entschädigungen und des Umlegungsvorteils.
6. Weitere Vorgehensweise
Die Satzung über die Aufhebung der Sanierungssatzung „Ortsmitte“ tritt mit ihrer Veröffentlichung
in Kraft.
Die Abrechnung wird dem Regierungspräsidium Karlsruhe nach deren endgültigen Fertigstellung
umgehend vorgelegt.
Nach der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung
erfolgt die Löschung der Sanierungsvermerke in den Grundbüchern.
Anmerkung:
Der Forschungsbereich Stadtplanung am Institut für angewandte Forschung der Hochschule
für Technik Stuttgart erarbeitete in den Jahren 2010 und 2011 eine Untersuchung zur Wirkungsweise
der baden-württembergischen Städtebauförderung.
In der Studie wird festgestellt, dass 1 Fördereuro ein Bauvolumen von 8,47 Euro generiert.
Das bedeutet, dass jeder eingesetzte Fördereuro durchschnittlich 8,47 Euro an
privaten und öffentlichen Investitionen nach sich zieht.
In 14 Jahren haben das Land Baden-Württemberg und die Gemeinde Wurmberg rd. 4,24
Mio Eur Städtebauförderungsmittel im Sanierungsgebiet „Ortsmitte“ investiert. Nach der
RWI-Studie haben die mit Sanierungsmitteln angestoßenen Folgeinvestitionen ein Volumen
von rd.
4 Mio Eur x 8 = 32 Mio Eur.
Anmerkung: Eine Studie des RWI (Rheinisch Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung)
hat im Jahr 2004 einen Anstoßfaktor der Städtebauförderung von 8,3 ermittelt.