Teil 3 als PDF Download - Immobilien Business
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<strong>Immobilien</strong>gespräch<br />
Nachhaltigkeit aus Investorensicht<br />
Stefan Wehner<br />
Leiter Bautreuhand, Priora Investment Services AG<br />
Kloten, 11. November 2012<br />
11. November 2012 / WES<br />
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Nachhaltiges Bauen | Markt<br />
Nachhaltigkeit bei <strong>Immobilien</strong>investitionen<br />
(Quelle: Ernst & Young, 2012; Investoren, Kreditinstitute, Projektentwickler & Mieter)<br />
• Nachhaltiges Bauen ist Marktstandard – nicht-nachhaltige <strong>Immobilien</strong> Ausnahme<br />
• Bewirtschaftungskosten gewinnen an Bedeutung bei Kreditentscheidungen (Ziel:<br />
nachhaltige Erträge)<br />
• Label haben positiven Einfluss auf Kreditkonditionen<br />
• Nachhaltigkeit hat in der Schweiz eine grössere Bedeutung <strong>als</strong> in D und A<br />
• Investoren glauben, dass nachhaltige (d.h. zertifizierte) <strong>Immobilien</strong> in der<br />
Vermietung Wettbewerbsvorteile bringen (Mieter/Nutzer massgeblich für den<br />
wirtschaftl. Erfolg einer <strong>Immobilien</strong>investition)<br />
11. November 2012 / WES<br />
Der Markt erwartet nachhaltige <strong>Immobilien</strong>!<br />
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Nachhaltiges Bauen | Markt<br />
Nachhaltige <strong>Immobilien</strong><br />
Eine nachhaltige Immobilie ist gut in der Lage, mit den Folgen langfristiger<br />
Entwicklungen umzugehen (Nachhaltigkeit zur Vermeidung künftiger Wertverluste)!<br />
Nachhaltigkeitsbedeutung in der Marktwahrnehmung (E&Y, 2012):<br />
• Energieeffizienz & Ressourcenschutz – es kommen energieeffiziente und<br />
umweltschonende Ressourcen bei Entwicklung, Bau und Betrieb zum Einsatz<br />
• Nutzerzufriedenheit & Produktivität der Nutzer – Kernprozesse der Nutzer<br />
können optimal ablaufen<br />
• Werterhalt & Lebenszykluskosten – risikoentsprechende langfristige Rendite über<br />
der Lebenszyklus gewährleisten<br />
• Anpassungsfähigkeit & Drittverwendungsfähigkeit – ändernde Anforderungen an<br />
Funktion, Nutzung und/oder Attraktivität<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District:<br />
Ein Trendgebiet entsteht<br />
www.firstdistrict.ch<br />
11. November 2012 / WES<br />
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Standortvorteil | Schweiz<br />
11. November 2012 / WES<br />
Zurich Airport<br />
Zurich City<br />
Greater Zurich Area<br />
Priora Portfolio<br />
Glattal Region<br />
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Ausgangslage | <strong>Immobilien</strong> Portfolio der Priora Group<br />
Rümlang<br />
PRIORA IMMOBILIEN<br />
Portfolio am Flughafen Zürich<br />
Marktwert 2012 570 Mio. CHF<br />
Exkl. Grundstücks-Aufwertungsreserven<br />
Entwicklungspotentiale 1.9 Mrd. CHF<br />
(Anlagevolumen)<br />
11. November 2012 / WES<br />
Flughafen<br />
Opfikon<br />
Kloten<br />
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Vision | am Puls der Zeit<br />
§ Ein internationaler Standort für Headquarters im Herzen Europas<br />
§ Eine pulsierende Airport City mit hoher Aufenthaltsqualität<br />
§ Ein nachhaltiger Ort für modernste Arbeitsplatzstandards<br />
§ Eine internationale Wirtschaftsdrehscheibe in der Zurich Greater Area<br />
§ Ein <strong>Business</strong>-Hub für Innovation und Technologie<br />
11. November 2012 / WES<br />
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Vision einer „Global <strong>Business</strong> Area“<br />
Arbeitsplatz-Qualität<br />
11. November 2012 / WES<br />
<strong>Business</strong>-<br />
Services<br />
Mobilität<br />
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First District | Entwicklung in Phasen<br />
11. November 2012 / WES<br />
SAT Areal<br />
B<strong>als</strong>berg Nord<br />
Platten Areal<br />
B<strong>als</strong>berg West<br />
Hardacher<br />
B<strong>als</strong>berg Süd<br />
Serva Areal<br />
www.firstdistrict.ch<br />
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Vision | ein neues Trendgebiet entsteht am Standort Flughafen<br />
11. November 2012 / WES<br />
10
Umsetzung am Beispiel Projekt Hardacher<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two | Hardacher<br />
11. November 2012 / WES<br />
SAT Areal<br />
B<strong>als</strong>berg Nord<br />
Platten Areal<br />
B<strong>als</strong>berg West<br />
Hardacher<br />
B<strong>als</strong>berg Süd<br />
Serva Areal<br />
www.firstdistrict.ch<br />
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First District two Hardacher | Visualisierung Stand Vorprojekt<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Nachhaltiges Bauen<br />
11. November 2012 / WES<br />
Ökonomie<br />
Ökologie<br />
Nachhaltigkeit<br />
Gesellschaft<br />
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Nachhaltiges Bauen | Gesamtstrategie<br />
Gesamtstrategie – Elemente<br />
11. November 2012 / WES<br />
Umfeld: Gemeinde,<br />
Kanton, Bund<br />
Areal<br />
Gebäude<br />
(Nutzung)<br />
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Kloten<br />
Taubenried<br />
First <strong>Immobilien</strong> District Portfolio | Gesamtstrategie | Phase 1 2 3 4 5<br />
PRIORA IMMOBILIEN<br />
Airside Portfolio<br />
[<strong>Immobilien</strong>-Bestand]<br />
11. November 2012 / WES<br />
SAT Areal<br />
B<strong>als</strong>berg Nord<br />
LEED<br />
Platten Areal<br />
DGNB<br />
B<strong>als</strong>berg<br />
Minergie<br />
B<strong>als</strong>berg West<br />
Hardacher<br />
B<strong>als</strong>berg Süd<br />
Serva Areal<br />
Opfikon<br />
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First District two Hardacher | weitere Schritte DGNB Zertifizierung<br />
Labelstrategie – Gebäude<br />
Weiteres Vorgehen - Label „DGNB“ im Projekt Hardacher<br />
• Absichtserklärung der Bauherrschaft<br />
• Beauftragung Vorzertifikat<br />
• Pre-Check & Zieldefinition / Vereinbarung<br />
• Vorzertifizierung (kann für Vermarktung verwendet werden)<br />
• Entscheid über weiteres Vorgehen, Ziel ist eine Zertifizierung erfolgreich zu<br />
bestehen.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Zielvereinbarung Nachhaltiges Bauen<br />
Die Philosophie des Projektes soll <strong>als</strong> "Mission Statement" für Bauherr,<br />
Planer und Ausführende für sämtliche weiteren Phasen und<br />
Arbeitsschritte dienen<br />
Im Hardacher sollen, unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit, alle<br />
Möglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien ausgeschöpft werden.<br />
Eine über die Zertifizierung mit dem DGNB Gütesiegel “Gold“ der SGNI<br />
hinausführende Denkweise ist seitens aller Beteiligten, seien es Entwickler,<br />
Investoren, Planer, Ausführende, aber auch Nutzer, zur Erreichung eines<br />
nachhaltigen Projekts grundsätzlich notwendig.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Projektanforderungen nachhaltiges Bauen<br />
Life Cycle Assessment (LCA) / Life Cycle Costs (LCC):<br />
• Das Projekt ist über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes hinweg<br />
hinsichtlich Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft zu betrachten. Damit werden<br />
bauliche, technische und betriebliche Abhängigkeiten frühzeitig in das Projekt<br />
miteinbezogen.<br />
• Durch Mitberücksichtigung der Betriebskosten in Ergänzung zu den<br />
Investitionskosten sollen tiefe Lebenszykluskosten erzielt und ein wirtschaftlicher<br />
Einsatz finanzieller Ressourcen erreicht werden.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Projektanforderungen nachhaltiges Bauen<br />
Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit<br />
• Der thermische Komfort soll, unter Einsatz eines hohen Anteils an erneuerbarer<br />
Energie, ganzjährig gewährleistet werden. Auch punktuelle Komforteinbussen,<br />
z.B. aufgrund von Zugluft, sind zu vermeiden.<br />
Bauliche Massnahmen, die zur Erhöhung des thermischen Komforts beitragen,<br />
sind in der Planung zu berücksichtigen (z.B. Beschattung, Einlass Aussenluft).<br />
• Einer guten Raumakustik ist bereits während der Planung grosse<br />
Aufmerksamkeit zu schenken. Die Räume sind durch die Wahl geeigneter<br />
Oberflächen und den Einsatz schallabsorbierender Massnahmen den<br />
Anforderungen entsprechend auszurüsten.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Projektanforderungen nachhaltiges Bauen<br />
Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit<br />
• Für die Sicherstellung des visuellen Komforts müssen eine gute<br />
Tageslichtversorgung der Räume und der Bezug zum Aussenraum (bei<br />
geschlossenem Sonnen- und Blendschutz) möglich sein. Auch die Versorgung<br />
mit blendfreiem Kunstlicht ist ein wichtiger Bestandteil des visuellen Komforts und<br />
muss frühzeitig im Projekt berücksichtigt werden.<br />
• Den Nutzern soll die Möglichkeit zur persönlichen Einflussnahme auf das<br />
individuelle Raumklima (Heizen, Kühlen, Lüften, Beleuchtung, Beschattung etc.)<br />
gegeben werden.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Projektanforderungen nachhaltiges Bauen<br />
Flexibilität- und Umnutzungsfähigkeit<br />
• Ziel ist die Gewährleistung einer hohen Flexibilität und Anpassungsfähigkeit der<br />
Grundstrukturen des Gebäudes hinsichtlich zukünftiger Nutzungsbedürfnisse.<br />
• Relevante Faktoren für eine hohe Umnutzungsfähigkeit sind insbesondere die<br />
Anordnung der Stützen, die Auslegung der vertikalen Schächte für die<br />
technischen Systeme, die Organisation der Erschliessung sowie das<br />
Flächenlayout.<br />
• Entscheidend für die Flexibilität eines Baukörpers ist v.a. die Konzeption des<br />
Primärsystems (Tragkonstruktion, Gebäudehülle, Erschliessung etc.).<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Projektanforderungen nachhaltiges Bauen<br />
Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit<br />
• Die Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit eines Gebäudes hängt<br />
massgeblich von der Materialisierung, Gestaltung und Anordnung der reinigungs-<br />
und instandhaltungsrelevanten Bauteile ab.<br />
• Eine gute Zugänglichkeit der Bauteile sowie das Vermeiden verwinkelter Ecken<br />
sind zu gewährleisten<br />
• Ziel ist die Sicherstellung tiefer Reinigungs- und Instandhaltungskosten und damit<br />
auch eine geringe Umweltwirkung über den gesamten Lebenszyklus eines<br />
Gebäudes.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Projektanforderungen nachhaltiges Bauen<br />
Rückbaubarkeit, Recycling- und Demontagefreundlichkeit<br />
• Das Prinzip der Systemtrennung soll einerseits, in Abhängigkeit der<br />
unterschiedlichen Lebens- und Nutzungsdauern, die einfache Zerlegung des<br />
Baukörpers in die einzelnen Bauelemente gewährleisten und andererseits zu<br />
einer hohen Flexibilität für zukünftige Nutzungsentwicklungen oder Umnutzungen<br />
beitragen.<br />
• Mit dem Prinzip der Systemtrennung soll weiter ein hochwertiges Recycling der<br />
einzelnen Gebäudeelemente erzielt werden.<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District two Hardacher | Fazit<br />
Labelstrategie<br />
Nachhaltigkeitsstrategie vs. operative Zertifizierungsentscheide:<br />
• Nachhaltiges Bauen steht nicht zur Debatte!<br />
• Zertifizierungsentscheide sukzessive im FD-Entwicklungs- und Bauprozess<br />
• It pays to be green/blue – <strong>Business</strong> Plan nur unter Internalisierung externer<br />
Faktoren möglich<br />
• hohe Bauqualität (CH, Priora) reduziert relativen Mehraufwand für nachhaltiges<br />
Bauen und Zertifizierung<br />
• Nachhaltiges Bauen stützt Wahrnehmung bzgl. Life-Cycle-USP der<br />
11. November 2012 / WES<br />
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First District | Visualisierung Gebietsübersicht<br />
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11. November 2012 / WES<br />
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!<br />
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