SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE - Green Building

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SCHWEIZER 

IMMOBILIENGESPRÄCHE 

Herzlich willkommen 

zum 38. Schweizer 

Immobiliengespräch

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HEUTIGES THEMA 

Renovation oder Ersatzneubau? 

Szenarien bei nicht mehr marktgerechten Immobilien.

Partner: 





MODERATION 

Dr. Markus Schmidiger 

Studienleiter, Hochschule Luzern

Partner: 





Yves Schihin 

dipl. Arch. EPFL, Partner, Burkhalter Sumi Architekten

Renovation oder Ersatzneubau 

Szenarien bei nicht mehr marktgerechten Wohnimmobilien 

Immobiliengespräche 25.08.11 

yves schihin, burkhalter sumi architekten

Gliederung 

1. Potential 

2. Entscheidungsfaktoren 

3. Strategien 

4. Projekte

1. Potential 

Potential erkennen; bestehende Qualitäten aber auch 

Schwachpunkte ausloten. Was kann das Gebäude 

„leisten“? Welches Potential birgt ein Umbau, welches 

ein Neubau? 

-> Standort 

-> Substanz 

-> Ausnutzung 

-> Auflagen Ämter

Standort 

Wo steht das Gebäude? 

Lageklasse Steueramt/Nachbarschaft? Immobilienpreise? 

Bevölkerungsstruktur? 

Benchmarkt Mieten? Potential für höhere Mieten? 

Immissionen (ES, IGW, Lärm, etc)? 

Altlasten/belastete Standorte? 

Grundwasser? 

Möglichkeit Erdsonden?

Substanz 

Alter? 

Architekt? 

Im Inventar? 

Sanierungen? 

Zustand Gebäude? 

Amortisationszyklen?

Ausnutzung 

Bauzone? Umzonierung? 

Baulinien / Grenzabstände? 

Ausnutzungsreserven vorhanden? 

(bei alten Gebäuden wahrscheinlich) 

Hochhausgebiet? 

Verdichtung / Erhöhung möglich? 

(Beschränkungen Bauordnungen beachten; Gebäudehöhe, 

AZ, Gebäudelängen, Gebäudeabstände, etc)

Auflagen Ämter 

Denkmalschutz, Inventar? 

Natur- und Landschaftsschutz? 

Brandschutz? 

Behindertengleichstellungsgesetz? 

Erdbebenertüchtigung? 

Schallschutz (LSV)? 

Parkplatzreduktionsgebiet (PPV)?

GIS-Browser 

http://www.gis.zh.ch/gb4/bluevari/gb.asp 

http://www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch/zueriplan/ 

katasterauskunft.aspx 

http://www.wuestundpartner.com/online_services/standortinformation/ 

index.phtml

2. Entscheidungsfaktoren 

Wirtschaftlichkeit 

Nachhaltigkeit 

Architektur


Gegenüberstellung Kosten...: 

- energetische Sanierung der Hülle (Fenster, Dach, Fassade, Boden) 

- Erneuerung Technik (nach Möglichkeit erneuerbare Primärenergien) 

- Schallschutz (Tritt- und Körperschall intern, externe Quellen) 

- Bedürfnisanpassung (Grössen Zimmer, Wohnen, Grössen und 

Standards in Bad und Küche) 

- evtl. An-, Um-, Aus- oder Rückbau


...und Erträge: 

- höhere Mietzinse (durch Bedürfnisanpassung) 

- vermietbare Mehrnutzung (durch Verdichtung) 

- tiefere Betriebskosten (weniger Heizkosten, Steigerung Effizienz 

Haustechnik, Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen anzustreben) 

- evtl. energetische Fördergelder von Bund und Kantonen 

- Label (Mehrwert; zB Minergie) 

- gute Architektur (Flächeneffizienz) 

- günstigere Bankkredite bei nachhaltigem Bauen 

- Lebenszykluskosten rechnen 

- (inkl Graue Energie für Herstellung bis Rückbau)

Gesamtenergiebetrachtung 

über 

dreissig Jahre 

von Umbau und 

Neubau 

Graue Energie: 

einmalige Investion 

Betriebsenergie: 

kontinuierlich 


Lebenszykluskosten

Fenster 


Lebenszykluskosten - Amortisation 

Transmissionswärmeverluste 

Alte IV: U-Wert 3.0 W/m2K 

Neue 3-fach IV: U-Wert 1.0 W/m2K 

=> Einsparung von ca 70% 

Kosten 

Neue 3-fach IV: ca 700.-/m2 

⇒ Mehrkosten 2-fach zu 3-fach ca 5% 

⇒ Beitrag Klimmarappen; ca 10% 

Amortisation 

Bei aktuellem Heizölpreis ca 10 Jahre 

⇒ Heizölpreis Tendenz steigend 

Wand / Dach 

Transmissionswärmeverluste 

Alte Backsteinwand: U-Wert 1.3 W/m2K 

Gedämmt ca 20cm: U-Wert 0.2 W/m2K 

=> Einsparung von ca 85% 

Kosten 

Kompaktfassade: ca 220.-/m2 

Hinterlüftet: ca 320.-/m2 

Innendämmung: ca 180.-/m2 

Amortisation 

Bei aktuellem Heizölpreis ca 8 Jahre 

⇒ Heizölpreis Tendenz steigend


- Zielvereinbarungen nach SIA 112/1 definieren 

- Gebäudesubstanz; 

Raumorganisation, Erschliessung, Flexibilität 

- Mobilität; braucht es eine neue Einstellhallle, 

Besucher PP, etc 

- Gesundheit, Komfort; 

Tageslicht, Lärm, Raumluft, Strahlung 

- Betriebsenergie; 

Definition angestrebtes Label 

(SIA 380/1, SIA Energieeffizienzpfad, 

Minergie, -P, -Eco) 

- Bauen nach Eco BKP

Erhöhung 

Wärmedämmung 

sinnvoll? 

Vergleich Graue 

Energie 

eingesparte 

Betriebsenergie 

Diagramm ohne 

Berücksichtigung der 

UBP (Stoffflüsse, 

Trennbarkeit, etc) 

Nachhaltigkeit

Jedes bestehende, 

verputzte Gebäude 

kann so hergerichtet 

werden kann, dass die 

minimal notwendige 

Dämmung erreicht wird, 

indem der bestehende 

Putz abgeschlagen und 

durch einen modernen 

Wärmedämmputz mit 

ungefähr gleicher Dicke 

ersetzt wird. Erhöht 

man die Dämmstärke 

über den minimal 

notwendigen Wert 

hinaus, dann nimmt der 

Zusatznutzen jedes 

zusätzlichen 

Zentimeters rasch ab. 


Erhöhung Wärmedämmung sinnvoll? 

Quelle: ETHZ, LowEx Dr. Leibundgut

Architektur / Identität 

- Transformation; aus Bestand einen neuen Ort schaffen: „Brand“ 

- marktgerechte, evtl innovative Typologien anbieten 

- Identifikation mit Gebäude, mit Ort ermöglichen 

- bessere Orientierung 

- gute Adressbildung 

- Begegnungsorte schaffen 

- Innovativer Umgang mit Bedingungen (Baugesetz, etc)


Anbau und Sanierung Hotel Zürichberg, 1998


Anbau und Sanierung Hotel Zürichberg, 1998

3. Strategien 

Strategie „Instandhaltung“ 

Strategie „Gesamtinstandsetzung“ 

Strategie „Ersatzneubau“

3 Strategien 

1. Instandhaltung 

2. Gesamtinstandsetzung 

3. Ersatzneubau

Strategien 

Vergleich Ersatzneubau Gesamtinstandsetzung

4. Projekte 


- Sanierung Sunnige Hof 


- Sanierung Hirsehof 

- Umnutzung und Aufstockung Betriebsgebäude SZU 

- Umnutzung ehem. Forsanose Fabrik 

- Um- und Anbau Hochhaus Weberstrasse 

Strategie „Ersatzneubau“ 

- Neubauten Sunnige Hof

Sanierung Sunnige Hof, 2008 

Strategie „Instandhaltung“



Renovationskosten CHF 2 Mio. 

Umbauter Raum: 17‘000m3 

Kosten pro m3: 120.-/m3 (nur Fenster!) 

AZ alt 0.65 / AZ neu: 0.65 

Gebäudehülle: Fensterersatz, Putz gestrichen, keine Dämmung 

Energie: best. Gasheizung 

Label: keines 

Denkmalpflege: im Inventar, nicht unter Schutz gestellt 

Bauherrschaft: Genossenschaft Sunnige Hof


Karte 

Standort: Zürich Albisrieden, bei Haltestelle Fellenbergstrasse (Tram 3) 

25 Min. zum Hauptbahnhof Zürich

Normfenster Alt 

Holz, 2-fach IV, 

U-Wert: ca 3.0

Normfenster Neu 

Holz, 2-fach IV, 

U-Wert: ca 1.3 

=> Einsparung 

von ca 10 Liter 

Heizöl pro m2

Hirsehof, 2011- 

Strategie 

„Gesamtinstandsetzung“

Hirsehof, 2011- 


Erstellungskosten CHF 6 Mio. 

Umbauter Raum 10‘700m3 

Kosten pro m3: 560.-/m3 

AZ alt: 2.4 / AZ neu: 2.4 (Bestandesgarantie, massiv 

übernutzt; neu wäre nur 1.3 möglich) 

Gebäudehülle: Innendämmung 

Energie: neu Gas, alt Gas 

Label: keines, da Verzicht auf kontr. Lüftung 

Denkmalpflege: im Inventar, nicht unter Schutz gestellt 

Bauherrschaft: Helsana AG

Sanierung Hirsehof, 2011- 

Standort: Zürich Kreis 7, bei Haltestelle Hedwigsteig (Tram 11) 


Detail 

- Ersatz Holzfenster 

(3-fach IV, 

mit urspr. Sprossung) 

- Reaktivierung 

Holzrollladen 

- Innendämmung 8cm

Giebelständige Dachwohnungen 

mit überhohem Wohnraum

„Königswohnung“ 

mit Turmzimmer

Umnutzung und Aufstockung 

Betriebsgebäude SZU 

2011- 

Strategie „Gesamtinstandsetzung“

Umnutzung und Aufstockung 

Betriebsgebäude SZU, 2011- 



Umbau Sockel: 9‘500m3 + Aufstockung: 9‘000m3 (+ 1‘500m3 Balkone) 


AZ alt: 1.2 / AZ neu: 1.9 

Gebäudehülle: Aussenwärmedämmung 

Energie: neu Gas + Sonnenkollektoren, alt Gas 


Denkmalpflege: keine Anforderung 

Betrieb SZU: Relaisstationen SZU im UG 

Bauherrschaft: SZU

Umnutzung Betriebsgebäude SZU, 2011- 

Standort: Zürich Kreis 3, bei Haltestelle Giesshübel (S4/S10) 


Detail 

Aussendämmung: 

bei Massivbau kompakt, 18cm 

bei Holzbau hinterlüftet, 30cm, 

Systeme getrennt

Ausloten Qualität Bestand: 

Tragfähigkeit, räumliche Qualitäten, Nutzung

EG Bestand: 

- Sichtbare Struktur 

- 4.50m hohe Räume! 

- Oblichter schon vorhanden

1.OG Bestand: 

- Sichtbare Struktur 

- 3.30m hohe Räume 

- Oblichter schon vorhanden

EG Büros SZU: 

Bestand erlaubt räumliche Grosszügigkeit

1.OG Büros SZU: 

Bestand erlaubt räumliche Grosszügigkeit

Aufstockung Wohnungen 

mit vorfabr. Holzbau 

(Gewicht)

Konstruktion

Aufstockung (2.- 5.OG) neu: 

Durchgesteckte Mietwohnungen mit beidseitig vorgelagerten Balkonen

Loft-Umnutzung ehem. Forsanose Fabrik 

Strategie „Gesamtinstandsetzung“



Erstellungskosten (BKP 1-5): CHF 22 Mio. 



AZ alt: 0.85 / AZ neu: 0.85 (Bestand ist übernutzt; 

es gilt aber Bestandesgarantie) 

Gebäudehülle: Dämmputz und Innendämmung 

Energie: neu Wärmepumpe, alt Öl 

Label: Minergie 

Denkmalpflege: integral unter Schutz gestellt 

Bauherrschaft: Beat Odinga AG

Integraler Denkmalschutz


Standort: Volketswil, bei Haltestelle Dorf (S15/Bus) 


- Ersatz Holzfenster, 

3-fach IV, 

mit alter Sprossung, 

Absturzsicherung 

durch Umkehrung 

Kämpfer 

- Innendämmung, 

18cm 

- Dämmputz, 3.5cm 

Detail

EG Erschliessung: 

Durchgang, Platz, neue Treppe, neue Eingangshalle

Stärkung Struktur: 

Tragwerk, Lichthöfe, Nasszellen, Loggien

Um- und Anbau 

Hochhaus 

Weberstrasse, 

2010 

Strategie 

„Gesamtinstandsetzung“

Um- und Anbau Hochhaus Weberstrasse 


Erstellungskosten (BKP 1-5): CHF 10 Mio. 

Umbau:13‘500m3 + Anbau: 4‘500m3 = 18‘000m3 


AZ alt: 0.74 / AZ neu: 0.92 (Grundstück war 

unternutzt, da aufgezont) 


Energie: neu Fernwärme KVA, alt Gas 


Preis: SIA-Umsichtspreis 2011 

Denkmalpflege: keine Anforderung 

Bauherrschaft: UBS Fund Management AG

Um- und Anbau Hochhaus Weberstrasse 

Standort: Winterthur, bei Haltestelle Dorf (S12/Bus) 


Detail 

Aussendämmung, 12cm bei Altbau, 18cm bei Neubau

Gartenstadt = 

kleinstmöglicher Footprint 

für Ausnutzungsreserve

Rucksack = 

- Ausnutzungsreserve 

- Mehrwert 

- Wärmedämmung 

- Erdbebenertüchtigung

Antropogenes Lager: 

Ressourcenschonung / 

Graue Energie 

„die Gebäude von Gestern 

sind die Bergwerke von Morgen“ 

Renovation 1980

Kompaktheit Bestand

Kompaktheit Neu

Typologie Bestand

Typologie Neu

Neue Wohnungen an best. 

Treppenhaus 

Brandschutzanforderung: 

Sicherheitstreppenhaus 

(Schleuse)

Ersatzneubauten Sunnige Hof, 2009 - 

Strategie „Ersatzneubau“


Strategie „Ersatzneubau“ 




AZ alt: 0.65 / AZ neu: 0.9 

Vergleich Abbruch / Neubau: Verdoppelung Ausnützung 


Energie: Wärmepumpe 

Label: Minergie 

Denkmalpflege: Abbruch aus Inventar entlassen, 

unter Bedingung, dass Bestand sanft saniert wird 

Bauherrschaft: Genossenschaft Sunnige Hof


Karte 

Standort: Zürich Albisrieden, bei Haltestelle Fellenbergstrasse (Tram 3) 


Detail Rahmenfenster 

- Aussendämmung, 

20cm Kompaktfassade, 

- Fenster Holz-Metall, 

3-fach IV

Detail Balkone 


5cm Kompaktfassade 

(als Putzträgerplatte)

Detail Bandfenster 


20cm Kompaktfassade, 

- Fenster Holz-Metall, 

3-fach IV

Baumbestand

urkhalter sumi architekten

Lebenslauf 

Yves Schihin dipl. Architekt ETH/SIA/SWB 

Seit 2010 Mitinhaber burkhalter sumi architekten 

2009 CAS Minergie Eco 

2006 Aufnahme SIA / SWB 

seit 2004 Partner bei burkhalter sumi architekten 

2004 Lehrmeisterkurs EB Zürich 

seit 2000 Arbeit als Architekt bei burkhalter sumi architekten, Zürich 

2000 Arbeit als Architekt bei GWJ Architekten, Bern 

2000 Diplom EPFL bei J.Lucan, P. Berger, B. Huet 

1997 Arbeit bei Ruisanchez-Vendrell arquitectos, Barcelona 

1997 Studienjahr an der ETSAB, Barcelona 

1994-2000 Studium an der EPFL, Lausanne 

1991-1994 eidgenössische Maturität 

1987-1991 Lehre als Hochbauzeichner bei Atelier 5, Bern 

1986 Vorkurs Schule für Gestaltung, Bern 

1970 geboren in Bern

Partner: 





Rolf Truninger 

Geschäftsleiter, Quali Casa AG

strategisch rechtlich ökonomisch baulich optimiert 

Real Estate Controlling

"Neupositionierung einer Bestandesliegenschaft“ 

Der Nachhaltigkeit von Immobilien 

einen Wert geben


Es stellen sich neue Fragen: 

- Was verlangt der Markt in den nächsten 30 Jahren mehr? 

- z.B. mehr altersgerechte Wohnungen? Wenn ja, wie viele? 

Welche Variante kostet mich beim spezifischen Gebäude 

wie viel und wie lässt es sich am günstigsten einbauen 

- Raumakustik: wie kann ich weiter vermieten 

- Erdbebensicherheit 

- Benutzen der alten Leitungen (2.Nutzungsdauer) - Mehrwert 

- Sanfte Grundrissveränderungen möglich? 

- Häufig können die Mieten nicht mehr erhöht werden 

(Marktmieten sind erreicht). Somit werden IS- Kosten 

keine oder eine geringe Wertvermehrung ermöglichen


Es stellen sich neue Fragen: 

Beispiele aus Risikobeuteilungstool ESI 

- Zum Beispiel die Frage der Rollstuhlgägigkeit 

Von Gebäuden wird das Vorhanden sein eines Liftes verlangt 

- Szenario für die nächsten 30 Jahre 

Max: 50% der Etagen mit Rollstuhl zugänglich 

Mittl: 25% der Etagen mit Rollstuhl zugänglich 

Min.: Parterre mit Rollstuhl zugänglich 

0: Kein Veränderung 

- Kühlbedarf im Wohnbau? Abkühlung Innenkern/Treppenhaus 

- Energievorschriften versus Fassadenabwicklung 

Generell braucht es ein breit denkendes Team an Fachleuten 

wie Bauphysiker, Akustiker, HLK-Planer, Architekten, 

Ökonomen, Bewirtschaftung und GU usw.


Risikomanagement - Renditeoptimierung

"Neupositionierung einer Bestandesliegenschaft“








Kleine Ursache – grosse Wirkung


Vertiefte technische Daten


Liegenschaftencontrolling

TCHF 

16'000 

14'000 

12'000 

10'000 

8'000 

6'000 

4'000 

2'000 

- 

2011 

2013 

2015 


2017 

2019 

2021 

2023 

2025 

2027 

2029 

Barwerte über 50 Jahre 

2031 

2033 

2035 

Jahre 

2037 

2039 

2041 

2043 

2045 

2047 

2049 

2051 

2053 

2055 

2057 

2059



Umwelteinfluss = Anzahl Menschen x Lebensstandard 

Technologie 

Unsere Ignoranz ist nicht so schlimm wie der 

Nichtgebrauch unseres Wissens. 

Marion King Hubbert 1903 – 1989 

Herzlichen Dank

Partner: 





DAS NÄCHSTE IMMOBILIENGESPRÄCH 

Immobilien bei 

Nachfolgeregelungen 

Chance oder Last? 

Donnerstag, 22. September 2011, 

17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Partner: 





Besten Dank für Ihre 

Aufmerksamkeit! 

Die Präsentationen finden Sie unter 

www.immobilienbusiness.ch/events

Partner: 




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