V. Mietzins - Manz

Mietrecht V. Mietzins
Optiert der Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht, hat er die Betriebs- und Heizkosten
von der Vorsteuer zu entlasten. Optiert er für die „Nullregelung“ (so genannte unechte
Umsatzsteuerbefreiung) hat er keinen Vorsteuerabzug; die Betriebs- und
Heizkosten sind auf den Mieter inklusive der jeweiligen Vorsteuer überwälzbar. Das
passt aber nicht mit der Entlastungspflicht gemäß § 15 Abs. 2 MRG zusammen, sodass
es im Vollanwendungsbereich des MRG für den Vermieter eines gemischten
Hauses nicht empfehlenswert ist, für die Nullregelung zu optieren.
Banken, Versicherungen und Ärzte haben kein Vorsteuerabzugsrecht und sind daher
bei Mietvertragsabschluss interessiert, dass der Vermieter von der Nullregelung
Gebrauch macht. Einen Zwang des Vermieters zur Nullregelung gibt es nicht.
Der OGH hat in MietSlg 52.919 einem Arzt als Mieter den Ausgleich gemäß § 30
UStG verweigert, weil das Gesundheits- und Sozialbereich-Beihilfengesetz
BGBl 1996/746 den Ärzten bereits auf andere Art eine finanzielle Entlastung gewährte.
Nur eine vereinzelt gebliebene Entscheidung des LGZ Wien (MietSlg
53.306) teilte die USt zwischen Vermieter und Mieter, beides Ärzte, 50 : 50 auf.
Wäre die Vermieterin berechtigt gewesen, von vornherein den (vereinbarten) Nettomietzins
zuzüglich 20% USt zu verlangen, kann auch im Vollanwendungsbereich
des MRG nichts gegen eine Konstruktion sprechen, die dem Mieter vorerst den auf
die Umsatzsteuer entfallenden Betrag „erlässt“, zugleich aber vorsieht, dass der
Mieter der Vermieterin die durch den Wegfall des Vorsteuerabzugs verbundenen
Nachteile zu ersetzen hat, soweit sie den „erlassenen“ Umsatzsteuerbetrag nicht
übersteigen. Das Kalenderjahr erscheint grundsätzlich auch als der geeignete Zeitraum
für die Beurteilung, ob der Beklagte durch die vereinbarte Verrechnung von
„Vorsteuerbeträgen“ schlechter gestellt wäre als bei einem Zuschlag von 20% USt
zum vereinbarten – bzw. aufgrund der Wertsicherungsklausel gestiegenen – Nettomietzins.
Übersteigt der der Klägerin entgangene (anteilige) Vorsteuerabzug im jeweiligen
Kalenderjahr den fiktiven Umsatzsteuerbetrag, beschränkt sich der Anspruch
der Klägerin auf letzteren. Ist der „Verkürzungsbetrag“ hingegen niedriger,
kann sie ihn zur Gänze fordern, und zwar unabhängig davon, ob den entgangenen
Vorsteuerabzügen Ausgaben für Betriebskosten oder für andere mit der Erhaltung
und Bewirtschaftung des Hauses zusammenhängende Leistungen Dritter zugrunde
liegen (wobl 2010/90).
Wenn der Vermieter zu einem Zeitpunkt, in dem die Besteuerung der Umsätze aus
Vermietung und Verpachtung bereits normiert und die gesonderte Ausweisung der
USt im Mietvertrag für Mietverträge zulässig war, eine offene Überwälzung der vom
Vermieter vom Mietzins zu entrichtenden USt auf den Mieter nicht vereinbart, ist der
vereinbarte Mietzins als „Bruttopreis“ anzusehen, der die USt enthält, egal, ob das
MRG anzuwenden ist oder nicht (MietSlg 37.295/24; 34.929).
Falls es noch so alte Mietverträge gibt: Seit 1.1.1982 gibt es auf Grund der Aufhebung
des Art XII Z 2 EGUStG keine zivilrechtlichen Sondervorschriften über die
Überwälzung der USt bei Mietverträgen, die vor dem 1.1.1973 (= Inkrafttreten UStG
1972) geschlossen wurden. Ab diesem Zeitpunkt besteht, wenn nichts anderes vereinbart
wurde, die Möglichkeit der Vertragsanpassung solcher Verträge nach Art XII
Z 1 EGUStG (MietSlg 42.080/19).
(§ 15 MRG)
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