V. Mietzins - Manz
V. Mietzins - Manz
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V. <strong>Mietzins</strong> Mietrecht<br />
V. <strong>Mietzins</strong><br />
1. Aus welchen Teilen besteht der Gesamtmietzins?<br />
Dieser setzt sich zusammen aus:<br />
dem Hauptmietzins (§ 16 MRG)<br />
dem Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben (§ 21 MRG)<br />
dem Anteil an besonderen Aufwendungen, z.B. für Lift, Zentralheizung, zentrale<br />
Waschküche (§ 24 MRG)<br />
dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Möbel (ausgenommen E-Herd<br />
und Abwäsche, weil diese Kategoriemerkmale darstellen), für Gartenflächen,<br />
Kfz-Abstellplätze, Steckschilder etc, ausgenommen Terrassenflächen; MietSlg<br />
52.351, 36.370/53, 39.386 (§ 25 MRG)<br />
der Umsatzsteuer (§ 15 Abs. 2 MRG). Im MRG-Vollanwendungsbereich erfolgt<br />
die Anrechnung der USt kraft Gesetzes (MietSlg 52.305).<br />
„Pauschalmietzins“ ist nicht ohne weiters mit dem auch USt enthaltenden Bruttomietzins<br />
gleichzusetzen; die Einbeziehung der USt wird im Allgemeinen durch den<br />
Beisatz „brutto“ zum Ausdruck gebracht (MietSlg 43.186/6).<br />
Möbelmiete: Die Rechtsprechung hat im MRG-Vollanwendungsbereich (§ 25 MRG)<br />
folgende Formel für die Möbelmiete aufgestellt: Zeitwert (= Wiederbeschaffungswert<br />
im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) der Einrichtungsgegenstände dividiert<br />
durch die voraussichtliche Nutzungsdauer ab dem Mietvertragsabschluss (es ist also<br />
egal, wie lange die Einrichtungsgegenstände vom vorigen Mieter benützt wurden)<br />
plus 12% bis 15% „Gewinnzuschlag“ (MietSlg 39.389/25, 37.381, 36.369 ua). Die so<br />
errechnete Möbelmiete kann auf die ganze Mietdauer begehrt werden und nicht nur<br />
auf die geschätzte Restnutzungsdauer. Herd und Spüle gehören zum Kategoriemerkmal<br />
„Küche“ und sind schon im Richtwert mit einkalkuliert.<br />
2. Was hat der Vermieter bei Mietvertragserrichtung hinsichtlich der Umsatzsteuer<br />
auf <strong>Mietzins</strong>e zu beachten?<br />
Sie beträgt derzeit:<br />
10% auf Wohnungsmieten;<br />
20% auf Vermietungen zu Nichtwohnzwecken (Geschäfts-, Büro-, Lagermieten udgl);<br />
20% auf Möbelmieten, Kfz-Abstellflächen und Wärmelieferungen.<br />
Zur Vertiefung:<br />
Die Kücheneinrichtung, der Einbauschrank und die sanitären Anlagen in einer vermieteten<br />
Wohnung unterliegen dem Umsatzsteuersatz von 10%, wenn sie mit dem<br />
Gebäude so fest verbunden sind, dass ihre Trennung hievon nicht ohne Wertminderung<br />
für diese Gegenstände oder für das Gebäude selbst vorgenommen werden<br />
könnte (VwGH 26.11.1982, 15/3260/80 MietSlg 34.928).<br />
Die Umsatzsteuerpflicht beginnt seit dem 1.1.2007 bei einem Nettojahresumsatz<br />
von über € 30.000,– (vorher € 22.000,–). Ein einmaliges Überschreiten der Grenze<br />
innerhalb von fünf Jahre um 15% ist noch steuerfrei. Bleibt der Vermieter unter der<br />
Freigrenze, kann er trotzdem für die Umsatzsteuerpflicht optieren.<br />
45
Mietrecht V. <strong>Mietzins</strong><br />
Optiert der Vermieter für die Umsatzsteuerpflicht, hat er die Betriebs- und Heizkosten<br />
von der Vorsteuer zu entlasten. Optiert er für die „Nullregelung“ (so genannte unechte<br />
Umsatzsteuerbefreiung) hat er keinen Vorsteuerabzug; die Betriebs- und<br />
Heizkosten sind auf den Mieter inklusive der jeweiligen Vorsteuer überwälzbar. Das<br />
passt aber nicht mit der Entlastungspflicht gemäß § 15 Abs. 2 MRG zusammen, sodass<br />
es im Vollanwendungsbereich des MRG für den Vermieter eines gemischten<br />
Hauses nicht empfehlenswert ist, für die Nullregelung zu optieren.<br />
Banken, Versicherungen und Ärzte haben kein Vorsteuerabzugsrecht und sind daher<br />
bei Mietvertragsabschluss interessiert, dass der Vermieter von der Nullregelung<br />
Gebrauch macht. Einen Zwang des Vermieters zur Nullregelung gibt es nicht.<br />
Der OGH hat in MietSlg 52.919 einem Arzt als Mieter den Ausgleich gemäß § 30<br />
UStG verweigert, weil das Gesundheits- und Sozialbereich-Beihilfengesetz<br />
BGBl 1996/746 den Ärzten bereits auf andere Art eine finanzielle Entlastung gewährte.<br />
Nur eine vereinzelt gebliebene Entscheidung des LGZ Wien (MietSlg<br />
53.306) teilte die USt zwischen Vermieter und Mieter, beides Ärzte, 50 : 50 auf.<br />
Wäre die Vermieterin berechtigt gewesen, von vornherein den (vereinbarten) Nettomietzins<br />
zuzüglich 20% USt zu verlangen, kann auch im Vollanwendungsbereich<br />
des MRG nichts gegen eine Konstruktion sprechen, die dem Mieter vorerst den auf<br />
die Umsatzsteuer entfallenden Betrag „erlässt“, zugleich aber vorsieht, dass der<br />
Mieter der Vermieterin die durch den Wegfall des Vorsteuerabzugs verbundenen<br />
Nachteile zu ersetzen hat, soweit sie den „erlassenen“ Umsatzsteuerbetrag nicht<br />
übersteigen. Das Kalenderjahr erscheint grundsätzlich auch als der geeignete Zeitraum<br />
für die Beurteilung, ob der Beklagte durch die vereinbarte Verrechnung von<br />
„Vorsteuerbeträgen“ schlechter gestellt wäre als bei einem Zuschlag von 20% USt<br />
zum vereinbarten – bzw. aufgrund der Wertsicherungsklausel gestiegenen – Nettomietzins.<br />
Übersteigt der der Klägerin entgangene (anteilige) Vorsteuerabzug im jeweiligen<br />
Kalenderjahr den fiktiven Umsatzsteuerbetrag, beschränkt sich der Anspruch<br />
der Klägerin auf letzteren. Ist der „Verkürzungsbetrag“ hingegen niedriger,<br />
kann sie ihn zur Gänze fordern, und zwar unabhängig davon, ob den entgangenen<br />
Vorsteuerabzügen Ausgaben für Betriebskosten oder für andere mit der Erhaltung<br />
und Bewirtschaftung des Hauses zusammenhängende Leistungen Dritter zugrunde<br />
liegen (wobl 2010/90).<br />
Wenn der Vermieter zu einem Zeitpunkt, in dem die Besteuerung der Umsätze aus<br />
Vermietung und Verpachtung bereits normiert und die gesonderte Ausweisung der<br />
USt im Mietvertrag für Mietverträge zulässig war, eine offene Überwälzung der vom<br />
Vermieter vom <strong>Mietzins</strong> zu entrichtenden USt auf den Mieter nicht vereinbart, ist der<br />
vereinbarte <strong>Mietzins</strong> als „Bruttopreis“ anzusehen, der die USt enthält, egal, ob das<br />
MRG anzuwenden ist oder nicht (MietSlg 37.295/24; 34.929).<br />
Falls es noch so alte Mietverträge gibt: Seit 1.1.1982 gibt es auf Grund der Aufhebung<br />
des Art XII Z 2 EGUStG keine zivilrechtlichen Sondervorschriften über die<br />
Überwälzung der USt bei Mietverträgen, die vor dem 1.1.1973 (= Inkrafttreten UStG<br />
1972) geschlossen wurden. Ab diesem Zeitpunkt besteht, wenn nichts anderes vereinbart<br />
wurde, die Möglichkeit der Vertragsanpassung solcher Verträge nach Art XII<br />
Z 1 EGUStG (MietSlg 42.080/19).<br />
(§ 15 MRG)<br />
46
V. <strong>Mietzins</strong> Mietrecht<br />
3. Nach welchen Hauptgruppen kann der Hauptmietzins festgelegt werden?<br />
Nach dem MRG bestehen vier Gruppen für die Festlegung des Hauptmietzinses:<br />
freier <strong>Mietzins</strong><br />
angemessener <strong>Mietzins</strong><br />
Richtwertmietzins<br />
Kategoriemietzins<br />
Diverse Förderungsgesetze enthalten Verweisungen auf das frühere MG bzw. jetzige<br />
MRG, solange das Förderungsdarlehen noch nicht zurückbezahlt ist.<br />
Das WFG 1968 und das WWG 1948 sehen die Anwendung des MRG auch über den<br />
Zeitpunkt der Rückzahlung des Förderungsdarlehens hinaus vor (MietSlg 44.441,<br />
54.513, ,56.228).<br />
Wohnungen, die unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG 1979) fallen,<br />
können nur zum „kostendeckenden“ <strong>Mietzins</strong> vermietet werden.<br />
Wegen des Abverkaufes von gemeinnützigen Bundeswohnungen nicht nur an<br />
ehemalige Mieter, sondern auch an private Investoren, ist diese <strong>Mietzins</strong>bildung<br />
auch für private Vermieter interessant geworden, weil trotz später stattgefundener<br />
gänzlicher oder teilweiser Eigentumsübertragungen an Dritte die entsprechenden<br />
Regelungen des WGG weiter anzuwenden sind (MietSlg 51.592/14, 53.591).<br />
Wer eine von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen und auf eigene<br />
Rechnung errichtete Wohnung kauft und vermietet, ohne zuvor selbst deren<br />
Mieter oder Wohnungseigentümer gewesen zu sein, darf mit seinem Mieter nicht einen<br />
angemessenen oder gar freien, sondern nur den Hauptmietzins nach den Vorschriften<br />
des WGG vereinbaren (§ 20 Abs. 1 Z 3 WGG).<br />
Seit 1.1.1999 können für Wohnungen der Kategorie A oder B entweder die <strong>Mietzins</strong>bestandteile<br />
gemäß § 14 Abs. 1 Z 1–3 WGG oder 70% des Richtwerts für das<br />
Burgenland zuzüglich der angemessenen Verzinsung der im Zeitpunkt der Vermietung<br />
für Grundstückskosten eingesetzten Eigenmittel als Hauptmietzins vereinbart<br />
werden (§ 13 Abs. 6 WGG). Der Richtwert für das Burgenland beträgt per 1.4.2012:<br />
€ 4,70 /m². 70% sind daher € 3,29 /m², ein Betrag, der weit unter dem angemessenen<br />
bzw. freien <strong>Mietzins</strong> liegt. Für Wohnungen der Kategorie C oder D kann nur der<br />
kostendeckende <strong>Mietzins</strong> gemäß § 14 Abs. 1 Z 1–3 WGG vereinbart werden, der<br />
aber nach Darlehenstilgung auch mit 70% des burgenländischen Richtwerts gedeckelt<br />
ist (§ 14 Abs. 7a WGG).<br />
Nur bei begünstigter Rückzahlung der Förderungsmittel nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz<br />
1987 BGBl Nr. 370 kann ein angemessener <strong>Mietzins</strong> gemäß<br />
§ 13 Abs. 4 WGG vereinbart werden.<br />
(§§ 13, 14, 20 WGG)<br />
4. Für welche Mietgegenstände ist eine freie <strong>Mietzins</strong>festsetzung zulässig?<br />
Wenn das Förderungsdarlehen auf Grund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung<br />
nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (RBG 1971), BGBl Nr.<br />
336/ 1971, getilgt wurde, gilt § 16 MRG nicht, wohl aber die übrigen Bestimmungen,<br />
z.B. § 21 MRG (MietSlg 54.513). Solche Darlehensrückzahlungen waren bis<br />
31.12.1982 möglich, wenn bis spätestens 30.9.1982 darum angesucht wurde.<br />
Diese Befreiung gilt für jeden nach der begünstigten Rückzahlung geschlossenen<br />
Mietvertrag, auch wenn zwischenzeitig ein Wechsel im Eigentum der Liegenschaft<br />
eingetreten ist (MietSlg 51.491). Andere Rückzahlungsbegünstigungsgesetze,<br />
wie z.B. das RBG 1987, haben nicht diese Befreiungswirkung.<br />
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Mietrecht V. <strong>Mietzins</strong><br />
Für Mietgegenstände (Wohnungen, Geschäftsräume aller Art), die gemäß § 1<br />
Abs. 2, 4 und 5 MRG ganz oder teilweise vom MRG ausgenommen sind.<br />
„Zwei-Objekte-Haus“<br />
Vermietungen im Rahmen bestimmter Gewerbebetriebe wie z.B. Beherbergungs-,<br />
Garagierungs-, Verkehrs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen<br />
sozialpädagogisch betreutes Wohnen<br />
Heime<br />
Dienstwohnungen<br />
Halbjahresmietvertrag<br />
Ferienwohnungen<br />
Ungeförderte Neubauten mit Baubewilligung nach 30.6.1953<br />
Aufstockung von Gebäuden mit Dachbodenausbau mit Baubewilligung nach<br />
31.12.2001<br />
Gebäudeaufstockungen ohne Dachbodenausbau mit Baubewilligung nach<br />
31.12.2001, wenn der Mietvertrag nach dem 30.9.2006 abgeschlossen wird<br />
Zubauten mit Baubewilligung nach 30.9.2006<br />
Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach 8.5.1945<br />
Wirtschaftsparks<br />
5. Für welche Mietobjekte kann ein angemessener <strong>Mietzins</strong> vereinbart werden?<br />
Ein nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand<br />
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angemessener Hauptmietzins kann gemäß<br />
§ 16 Abs. 1 MRG vereinbart werden, wenn<br />
1. der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand<br />
teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für<br />
Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, dass die<br />
Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend<br />
überwiegt; diese Abgrenzung ist auch wichtig für § 12a MRG (MietSlg<br />
42.227) und diverse Kündigungstatbestände, die entweder nur auf Wohnungen<br />
oder nur auf Geschäftsräume abstellen;<br />
2. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach<br />
dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder auch nur<br />
der betreffende Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten<br />
Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist;<br />
3. der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus<br />
Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter<br />
unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach<br />
dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;<br />
4. der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und<br />
seine Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung<br />
innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder<br />
Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten<br />
vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich<br />
diese Frist um ein Jahr (MietSlg 55.293);<br />
48
V. <strong>Mietzins</strong> Mietrecht<br />
5. ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des Mietgegenstandes<br />
mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses<br />
in Schriftform getroffen wird (§ 16 Abs. 1 Z 5 MRG).<br />
Zur Vertiefung:<br />
Vonkilch, Das österreichische Geschäftsraummietrecht im europäischen Rechtsvergleich,<br />
wobl 2001, 61 ff, kam beim Vergleich des Geschäftsraummietrechts Österreichs<br />
mit dem von 12 anderen europäischen Staaten (Deutschland, Schweiz,<br />
Tschechien, Ungarn, Kroatien, Frankreich, Italien, Niederlande, Spanien, Schweden,<br />
Dänemark, England/Wales) zum Ergebnis, dass diese Länder keinen Preisschutz<br />
(<strong>Mietzins</strong>obergrenzen) bei Geschäftsraummieten wie Österreich kennen!<br />
Außerdem sind Geschäftsmietverträge auf unbestimmte Zeit in Österreich stärker<br />
geschützt als in den erwähnten Ländern, weil der strenge Kündigungsschutz dazu<br />
führt, dass dem Vermieter die Wiedererlangung des Mietobjektes auf Generationen<br />
unmöglich gemacht wird.<br />
Eine Neuschaffung von Mietgegenständen liegt nur dann vor, wenn durch bauliche<br />
Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen werden, die bisher überhaupt nicht zur<br />
Verfügung standen oder zur Verwendung als Wohnräume oder Geschäftsräume<br />
nicht geeignet waren. Wenn z.B. ein bisheriges Großraumbüro durch das Aufstellen<br />
von Zwischenwänden in Wohnungen gegliedert und die Versorgungseinrichtungen<br />
auf den Stand der Technik gebracht wurden, liegt noch keine Neuschaffung von<br />
Mietgegenständen im Sinn des § 16 Abs. 1 Z 2 2. Fall MRG vor. Wenn die Neuerrichtung<br />
ohne Baubewilligung erfolgte, ist für die Anwendbarkeit der Bestimmung des<br />
§ 16 Abs. 1 Z 2 MRG auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Inangriffnahme des Bauvorhabens<br />
nach dem 8. Mai 1945 abzustellen (EWr I/16/514 ff, MietSlg 35.312, 7948<br />
uam).<br />
Der Begriff „Neuschaffung“ ist streng auszulegen und ist dann zu bejahen, wenn lediglich<br />
geringfügige „alte“ Gebäudeteile, denen unter dem Aspekt der Vermietbarkeit<br />
keine selbständige Bedeutung zukommt, einbezogen werden (wobl 2011/154,<br />
uam).<br />
Ist das gemischt genutzte Objekt die einzige Wohnung, so stellt sich die Frage<br />
nach dem Überwiegen von Wohnzweck oder Geschäftszweck nicht, weil selbst bei<br />
weitestgehender räumlicher Beschränkung die Wohnverwendung im Vordergrund<br />
steht, sodass die im 24 bis 25 m2 großen Arbeitszimmer erledigten geschäftlichen<br />
Tätigkeiten der Beklagten (PR-Agentur) jenen entsprechen, die von Personen in einer<br />
4-Zimmer-Wohnung (131,19 m2 Nutzfläche), in der ein Arbeitszimmer eingerichtet<br />
ist, auch sonst üblicherweise zu Hause verrichtet werden (immolex 2010,45/13).<br />
Bei Berufen – wie denen des Realitätenvermittlers, Rechtsanwaltes oder Arztes<br />
– die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, sind die zur Berufsausübung<br />
erforderlichen Räume als Wohnraum, und nicht als Geschäftsraum anzusehen, weil<br />
in solchen Fällen das Wohnbedürfnis und der Berufszweck einander mindestens die<br />
Waage halten (MietSlg 50.323 uam).<br />
Ob der Wohn- oder Geschäftszweck überwiegt, ist entscheidend für die Frage der<br />
<strong>Mietzins</strong>bildung (§ 16 Abs. 1 MRG) und für die Frage der Kündigung wegen vertragswidriger<br />
Verwendung.<br />
Ist das gemischt genutzte Objekt die einzige Wohnung, so stellt sich die Frage nach<br />
dem Überwiegen von Wohnzweck oder Geschäftszweck nicht, weil selbst bei weitestgehender<br />
räumlicher Beschränkung die Wohnverwendung im Vordergrund<br />
steht, sodass die im 24 bis 25 m2 großen Arbeitszimmer erledigten geschäftlichen<br />
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Mietrecht V. <strong>Mietzins</strong><br />
Tätigkeiten der Beklagten (PR-Agentur) jenen entsprechen, die von Personen in einer<br />
4-Zimmer-Wohnung (131,19 m2 Nutzfläche), in der ein Arbeitszimmer eingerichtet<br />
ist, auch sonst üblicherweise zu Hause verrichtet werden (immolex 2010,45/13).<br />
Bei Berufen wie denen des Realitätenvermittlers, Rechtsanwaltes oder Arztes –<br />
die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, sind die zur Berufsausübung<br />
erforderlichen Räume als Wohnraum, und nicht als Geschäftsraum anzusehen, weil<br />
in solchen Fällen das Wohnbedürfnis und der Berufszweck einander mindestens die<br />
Waage halten (MietSlg 50.323 uam).<br />
Für die Frage, ob ein Bestandgegenstand als Geschäftsraum zu werten ist, kommt<br />
es nicht darauf an, wie er nach Abschluss des Mietvertrags verwendet wird, sondern<br />
zu welchem Zweck er vermietet wurde. Zur Ermittlung der Parteienabsicht kommen<br />
auch die Parteienerklärungen vor Abschluss des Mietvertrags in Betracht. Dies kann<br />
auch mündlich erfolgen, gegebenenfalls auch gegenüber dem beauftragten Makler,<br />
z.B. durch eine unwidersprochene Erklärung des Mieters gegenüber dem Makler<br />
über die Verwendung als Ordination anstelle der Ausführungen im Mietvertrag als<br />
Ordination und Wohnung (Zak 2011/663).<br />
Eigenmittel sind freie, nicht verrechnungspflichtige Mittel. Darauf, wie die Eigenmittel<br />
finanziert wurden, kommt es nicht an, ob etwa aus eigenem Vermögen oder durch<br />
Darlehen von dritter Seite oder ähnliches, soweit es sich nicht um öffentliche Mittel<br />
handelt. „Eigenmittel“ können auch unentgeltliche Zuwendungen Dritter sein, hier:<br />
einer Erzdiözese für eine örtliche Kirche (immolex 2007/16). Getätigte Aufwendungen<br />
dürfen auch nachträglich nicht als <strong>Mietzins</strong>passivum verrechnet werden<br />
(MietSlg 57.300, 53.320, 52.318, 51.311, 41.253, 40.321, 39.314, 38.3287/28, EWr<br />
I/16/508 f, EWr I/3/106 ff).<br />
§ 16 Abs. 1 Z 5 MRG bietet die unbürokratischste Möglichkeit, eine größere Reparatur<br />
oder Verbesserungsarbeit zu finanzieren, solange dadurch nicht die Angemessenheitsgrenze<br />
überstiegen wird. Seit dem 3. WÄG ist Schriftlichkeit der Vereinbarung<br />
notwendig, d.h. sie muss von allen Vertragsparteien unterschrieben sein (EWr<br />
I/16/510 f) uam).<br />
Eine nach dem 28.2.1994 lediglich mündlich abgeschlossene Erhöhungsvereinbarung<br />
ist gemäß § 16 Abs. 2 Z 5 MRG unwirksam, ohne dass es einer Anfechtung bedürfte.<br />
Die dreijährige Präklusivfrist gilt in diesem Fall nicht (wobl 2011/158).<br />
Eine einfache E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur iSd § 4 Abs. 1 SigG<br />
erfüllt das Schriftformgebot nicht (RdW 2011, 142/138).<br />
Weitere, weitaus komplizierte und daher praktisch nicht vorkommende Möglichkeiten<br />
einer Finanzierung bieten § 4 Abs. 3 Z 2 MRG (Vereinbarungen zwischen Vermieter<br />
und Mehrheit der Mieter, durch die <strong>Mietzins</strong>reserve nicht gedeckte Verbesserungsarbeiten<br />
zu finanzieren) und § 16 Abs. 10 MRG (zeitlich befristete Erhöhung<br />
des Hauptmietzinses für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, mit Hindernissen<br />
bei zeitlich befristeten Verträgen) (MietSlg 55.306).<br />
50
Mietrecht VI. Geschäftsraummiete<br />
VI. Geschäftsraummiete<br />
1. Was sind die Folgen einer Unternehmensveräußerung durch den Hauptmieter<br />
im Teil- und Vollausnahmebereich des MRG?<br />
Vor dem 1.1.2007 ging der Mietvertrag nur mit Zustimmung des Vermieters auf den<br />
Unternehmenserwerber über. Ohne diese Zustimmung entstand ein „gespaltenes<br />
Mietverhältnis“, d.h. der Unternehmensveräußerer bleibt zwar Mieter, überließ aber<br />
die Mietrechte zur Ausübung dem Erwerber. Eine Kündigung war trotzdem versagt,<br />
wenn die Verwertung der Mietrechte nicht den wirtschaftlichen Schwerpunkt der<br />
Transaktion bildete und ein lebendes Unternehmen übertragen wurde (MietSlg<br />
50.417, 32.364 f, 20.431/27 uam).<br />
Seit 1.1.2007 ist § 38 UGB zu beachten:<br />
Der Vermieter (Verpächter) muss binnen einer Frist von drei Monaten ab Anzeige<br />
der Unternehmensveräußerung Widerspruch gegen den Vertragsübergang erheben,<br />
sonst hat er zugestimmt, ohne dass er deswegen die Miete erhöhen kann. Auf<br />
dieses Widerspruchsrecht müssen ihn der bisherige Mieter und der Unternehmenserwerber<br />
in ihrer Anzeige hinweisen.<br />
2. Was sind die Folgen einer Unternehmensveräußerung durch den Hauptmieter<br />
im MRG-Vollanwendungsbereich? (§ 12a MRG, § 46a MRG)<br />
Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand<br />
betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber<br />
des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis<br />
ein.<br />
Das MRG vermeidet somit „gespaltene Mietverhältnisse“ dadurch, dass es einen<br />
automatischen Vertragsübergang anordnet und dem Vermieter als „Trostpflaster“<br />
nur ein <strong>Mietzins</strong>anhebungsrecht einräumt, das sich in bestimmten Fällen auf fünfzehn<br />
Jahre erstreckt (siehe Seite 85 und 98).<br />
Da in der Urfassung nur die Einzelrechtsnachfolge zur <strong>Mietzins</strong>anhebung nach § 12<br />
Abs. 3 MRG führte, während gesellschaftsrechtliche Vorgänge, die denselben wirtschaftlichen<br />
Zweck erreichten, nicht betroffen waren, war der Gesetzgeber aufgerufen,<br />
die dergestalt entstandenen, groben Ungerechtigkeiten durch eine entsprechende<br />
Ausweitung zu beseitigen, die die gesellschaftsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten<br />
ebenso erfasse wie die langjährige Verpachtung des Unternehmens.<br />
Das Ergebnis war der neue § 12a MRG.<br />
§ 12a MRG ist im Bereich der Ausnahmen vom MRG (hier § 1 Abs. 4 Z 1 und 3 MRG)<br />
nicht analog anzuwenden (MietSlg 55.278/39, 53.286/8).<br />
3. Ist eine <strong>Mietzins</strong>erhöhung ausgeschlossen, wenn sich im Mietvertrag die<br />
Klausel findet: „Das Mietverhältnis geht während der vereinbarten Vertragsdauer<br />
beiderseits auf Erben und Rechtsnachfolger über“?<br />
Ja! Diese schlichte, auch heute noch in vielen Vertragsmustern zu findende Formulierung<br />
schließt eine <strong>Mietzins</strong>erhöhung gemäß § 12a MRG auch dann aus, wenn der<br />
Mietvertrag lange vor dem Inkrafttreten des MRG zu Zeiten des Kronen- und Stoppzinses<br />
abgeschlossen wurde, als der Vermieter noch gar nicht wissen konnte, dass<br />
es jemals <strong>Mietzins</strong>erhöhungsrecht geben wird (MietSlg 56.440, 56.268, 56.266<br />
uvam).<br />
82
VI. Geschäftsraummiete Mietrecht<br />
Zur Vertiefung:<br />
Nur in zwei Fällen hat der OGH zugunsten des Vermieters Milde gezeigt: In MietSlg<br />
49.128 hat er ausgesprochen, dass es bei einem Vertragsabschluss vor dem<br />
1.1.1982 zweifelhaft erscheint, ob die Parteien bereit gewesen wären, die (ihnen<br />
noch gar nicht bekannten) Rechtswirkungen der Unternehmensveräußerung auszuschalten.<br />
In MietSlg 50.300 entschied er, dass mit einer vor 25 Jahren erfolgten Gestattung<br />
der Überlassung des Mietgegenstandes an Unternehmen im Konzern der Mieterin –<br />
und damit der Verzicht auf jede Rechtsfolge einer Weitergabe, solange die Mietrechte<br />
im Konzern der Mieterin blieben – kein Verzicht des Vermieters auf die <strong>Mietzins</strong>anhebung<br />
gemäß § 12a Abs. 3 MRG (wegen eines Machtwechsels in der Gesellschaft<br />
der Mieterin) geleistet wurde, weil in diesem Fall keine Weitergabe, sondern lediglich<br />
eine (bei Vertragsschluss nicht bedachte) Änderung der Einflussmöglichkeiten erfolgt<br />
ist. Einem Vermieter, der eine solche Klausel nach dem 31.12.1982 in Kenntnis<br />
des <strong>Mietzins</strong>erhöhungsrechts in den Mietvertrag aufnimmt, ist nicht mehr zu helfen,<br />
und wenn dies einem Notar oder Rechtsanwalt als Vertragsverfasser passiert, wäre<br />
das ein klarer Haftungsfall für den vertragsverfassenden Notar bzw. Rechtsanwalt<br />
gegenüber dem Vermieter gemäß § 1299 ABGB, weil ein Notar bzw. Rechtsanwalt,<br />
der bei Errichtung und Abwicklung eines Vertrages für beide Vertragspartner tätig<br />
war, auch die Interessen beider Teile wahrnehmen muss, selbst wenn er im Übrigen<br />
nur der Bevollmächtigte des Mieters war (MietSlg 53.197).<br />
Im Zweifel ist davon auszugehen, dass ein Weitergaberecht nicht auf den Nachmieter<br />
übergeht, weil das Weitergaberecht typischerweise bei Beendigung des ursprünglichen<br />
Mietverhältnisses ausgeübt wird, der Nachmieter ein Recht ausüben<br />
würde, an dessen Vereinbarung er gar nicht beteiligt war, und es in der Regel nicht<br />
der Parteienabsicht entsprechen kann, ein Mietrecht zeitlich unbegrenzt zugunsten<br />
des jeweils nächsten Mieters aufrecht zu erhalten. Es bedarf daher einer sorgfältigen<br />
Auslegung des ursprünglichen Vertrages nach den Regeln der §§ 914, 915 ABGB,<br />
wenn ein mehrfach ausübbares Weitergaberecht behauptet wird, und entsprechend<br />
klarer Anhaltspunkte, um dies auch annehmen zu können (MietSlg 41.230,<br />
49.128, 39.137).<br />
Mangels Änderung in der Person des Mieters in den Fällen des § 12a Abs. 3 MRG<br />
findet keine Vertragsnachfolge statt, sodass die Ausübung eines vertraglichen Weitergaberechts<br />
in den Fällen einer bloßen Änderung der wirtschaftlichen und rechtlichen<br />
Einflussmöglichkeiten nicht an eine empfangsbedürftige Übertragungserklärung<br />
geknüpft werden kann. Der Mieter kann vielmehr auch nach Verwirklichung des<br />
Machtwechsels einem auf § 12a Abs. 3 MRG gestützten Erhöhungsbegehren des<br />
Vermieters den rechtsvernichtenden Einwand der Inanspruchnahme des vertraglichen<br />
Weitergaberechts entgegenhalten (wobl 2009/118).<br />
4. Wie unterscheiden sich Weitergaberecht und Präsentationsrecht?<br />
Vom Weitergaberecht, bei dem der Vermieter vorbehaltlos einem Mieterwechsel –<br />
sei es auch eingeschränkt auf einen bestimmten Personenkreis – von vornherein zustimmt,<br />
unterscheidet sich das Präsentationsrecht dadurch, dass Letzteres nur die<br />
Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter enthält, unter gewissen Bedingungen<br />
mit einem vom Mieter vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen Vertrag<br />
gleichen oder bestimmten anderen Inhaltes abzuschließen (MietSlg 52.154).<br />
83
Mietrecht VI. Geschäftsraummiete<br />
5. Ist der Verkauf des Unternehmens dem Vermieter anzuzeigen?<br />
Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung<br />
dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.<br />
Zur Vertiefung:<br />
Neueste Grundsatzentscheidung des OGH vom 22.2.2011, 8 Ob 4/11p, RdW<br />
2011/338:<br />
Nach ständiger Rechtsprechung zum Mietrechtsübergang im Fall einer Unternehmensveräußerung<br />
stellt die in § 12 MRG in der Fassung vor dem 3. WÄG normierte<br />
Anzeigepflicht von Unternehmensveräußerer und Übernehmer gegenüber dem<br />
Vermieter eine Ordnungsvorschrift dar, deren Verletzung schadenersatzpflichtig<br />
macht. Der Schaden besteht darin, dass der Altvermieter an der rechtzeitigen<br />
Geltendmachung des erhöhten <strong>Mietzins</strong>es verhindert war und ihm daher ein entsprechender<br />
<strong>Mietzins</strong>entgang erwachsen ist. Bei der in § 12a Abs. 3 MRG normierten<br />
Anzeigepflicht handelt es sich um ein Schutzgesetz zugunsten des Vermieters,<br />
der vor Vermögensschäden infolge unterlassener Anhebung des <strong>Mietzins</strong>es auf den<br />
angemessenen <strong>Mietzins</strong> bewahrt werden soll. Diese Anzeigepflicht ist eine aus dem<br />
Mietvertrag abgeleitete Nebenpflicht des Mieters. Der Schadenersatzanspruch gegen<br />
die Gesellschaft, der aus der Verletzung dieser Pflicht abgeleitet wird, ist somit<br />
vertraglicher Natur.<br />
Rein vermögensrechtliche Ansprüche, die bereits vor dem Eigentümerwechsel in<br />
der Rechtssphäre des Veräußerers abschließend entstanden sind, wie bereits entstandene<br />
Schadenersatzansprüche, die im Zeitpunkt der Veräußerung noch gar<br />
nicht bekannt waren, sind dem Vermögen des Veräußerers zuzuordnen. die bereits<br />
vor dem Eigentümerwechsel in der Rechtssphäre des Veräußerers abschließend<br />
entstanden sind. Die Klausel in Punkt V des Kaufvertrags über die Übergabe und<br />
Übernahme des Kaufgegenstands mit allen Rechten und Pflichten, wie sie der Verkäufer<br />
besessen und benutzt hatte bzw. zu besitzen und benutzen berechtigt gewesen<br />
wäre, spricht nicht für eine Sonderregel, die auf die Übertragung auch unbekannter<br />
Schadenersatzansprüche des Verkäufers gerichtet ist.<br />
Trotz gegenteiliger, inhaltlich aber nicht überzeugender Stimmen in der Lehre (Vonkilch,<br />
Glosse zu 4 Ob 220/08v, wobl 2009, 321 [323]; Friedl, Zur Haftung eines<br />
GmbH-Geschäftsführers wegen unterlassener Anzeige nach § 12a Abs. 3 MRG bei<br />
Vermieterwechsel, ecolex 2009, 656) wird daher die Ansicht aufrecht erhalten, dass<br />
für die Rechtszuständigkeit von Schadenersatzansprüchen zufolge Verletzung der<br />
Anzeigepflicht nach § 12a Abs. 3 MRG danach zu unterscheiden ist, in wessen Vermögen<br />
der geltend gemachte Schaden jeweils eingetreten ist (4 Ob 220/08v). Soweit<br />
die begehrten Ersatzbeträge <strong>Mietzins</strong>entgänge aus vor dem Übertragungsstichtag<br />
liegenden <strong>Mietzins</strong>perioden betreffen, wurde der Verkäufer durch die unterlassene<br />
Anzeige an einer <strong>Mietzins</strong>anhebung gehindert. Der Schaden ist daher in seinem<br />
Vermögen eingetreten. Mangels gegenteiliger Vereinbarung können die auf<br />
diese Altperioden entfallenden Ersatzbeträge nur vom Altvermieter geltend gemacht<br />
werden.<br />
Eine Verletzung der Anzeigepflicht ist primär der Gesellschaft zuzurechnen. Aus diesem<br />
Grund ist auch die Passivlegitimation der Gesellschaft als primäres Haftungssubjekt<br />
evident. Die Handlungspflicht nach § 12a Abs. 3 MRG trifft die vertretungsbefugten<br />
Organe persönlich. Der Verpflichtung wird nur entsprochen, wenn die<br />
Anzeige in der gesetzlich geschuldeten Art und Weise und damit ordnungsgemäß<br />
erfolgt.<br />
84
XIV. Bestellung, Aufgaben und Abberufung des Verwalters Wohnungseigentumsrecht<br />
XIV. Bestellung, Aufgaben und Abberufung des Verwalters<br />
1. Wer bestellt den Verwalter? (§ 19 WEG)<br />
Die Eigentümergemeinschaft kann mit Anteilsmehrheit eine natürliche oder juristische<br />
Person zum Verwalter bestellen.<br />
Auf Antrag des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers sind Name und Anschrift<br />
des Verwalters im Grundbuch ersichtlich zu machen.<br />
2. Welche Aufgaben und Befugnisse hat der Verwalter? (§ 20 WEG)<br />
Er hat die Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren und Weisungen der<br />
Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig<br />
sind.<br />
Nach außen hin hat er die unbeschränkbare Vertretung der Eigentümergemeinschaft;<br />
hierbei kann er sich eines berufsmäßigen Parteienvertreters bedienen.<br />
Er hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen entweder<br />
über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft<br />
oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen<br />
(§ 20 Abs. 6 WEG). Das Gleiche gilt für die Rücklagen (§ 31 Abs. 2 WEG).<br />
Er hat bis Ende des laufenden Jahres eine Vorausschau für das kommende Jahr<br />
sowie bis Mitte des Jahres eine Abrechnung für das abgelaufene Jahr zu legen<br />
(§ 34 Abs. 1 WEG).<br />
Bei Abschluss von Rechtsgeschäften mit einer Person, die mit ihm durch ein familiäres<br />
oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, hat er die Wohnungseigentümer<br />
auf dieses Naheverhältnis hinzuweisen.<br />
Er hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen,<br />
sowie für größere Verbesserungsarbeiten mindestens drei Konkurrenzangebote<br />
einzuholen.<br />
Er hat rückständige Zahlungen von Wohnungseigentümern einzumahnen und allenfalls<br />
einzuklagen.<br />
Er hat auf Verlangen jedes Wohnungseigentümers diesem Auskunft über den Inhalt<br />
des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und<br />
den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen Willensbildung<br />
über das Stimmverhalten der anderen Wohnungseigentümer zu geben.<br />
Seine ihm als Machthaber auferlegten Pflichten können weder aufgehoben noch<br />
beschränkt werden.<br />
Bei grober Verletzung seiner Verwalterpflichten kann die Eigentümergemeinschaft<br />
die Herabsetzung seines Entgelts sowie allfällige Schadenersatzansprüche<br />
stellen.<br />
Energieausweis (§ 20 Abs. 3a WEG)<br />
Der Verwalter hat im Rahmen der ordentlichen Verwaltung dafür zu sorgen, dass<br />
für das gesamte Gebäude ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis<br />
vorhanden ist und vorrätig gehalten wird. Er hat jedem Wohnungseigentümer aus<br />
Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Kopie desselben zur Verfügung<br />
zu stellen. Wenn die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen die Ausstellung<br />
eines Energieausweises ablehnt, so ist der Verwalter daran gebunden.<br />
277
Wohnungseigentumsrecht XIV. Bestellung, Aufgaben und Abberufung des Verwalters<br />
3. Welche Aufgaben hat der Verwalter bei ordentlichen und außerordentlichen<br />
Maßnahmen?<br />
a) Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung<br />
Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter auch ohne<br />
entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach pflichtgemäßem Ermessen<br />
eigenständig durchführen (OGH 5 Ob 144/05w, immolex 2005/128 u. 5 Ob<br />
209/09k, immolex 210/73). Für die Durchführung dieser Maßnahmen benötigt der<br />
Verwalter keine besondere Vollmacht, da er nach außen auf Grund des Gesetzes eine<br />
unbeschränkte Vollmacht hat (OGH 5 Ob 5/81, MietSlg 33.477/11). Im Innenverhältnis<br />
ist jedoch der Verwalter an generelle oder individuelle (Mehrheits-)Beschlüsse<br />
gebunden, außer es handelt sich um gesetzeswidrige Weisungen der Mehrheit<br />
(LGZ Wien 45 R 561/83, MietSlg 35.621).<br />
Die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Behebung<br />
ernster Schäden des Wohnungseigentumsobjekts gehören zu den Maßnahmen<br />
der ordentlichen Verwaltung (OGH 5 Ob 144/05w, immolex 2005/128 u. 5 Ob<br />
147/09t, Prader 366/E57).<br />
b) Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung<br />
Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (siehe Seite 262 ff) darf der Verwalter<br />
nur nach Einholung eines Mehrheitsbeschlusses und Abwarten der Frist für dessen<br />
Anfechtung durchführen (OGH 5 Ob 112/07t, Prader 365/E52).<br />
4. Wie bemisst sich das Honorar des Verwalters?<br />
Die Höhe des Verwaltungshonorars richtet sich nach der Vereinbarung (§ 1004<br />
ABGB). Mangels einer diesbezüglichen Vereinbarung gilt ein angemessenes Entgelt<br />
als vereinbart. Angemessen ist ein Entgelt, das sich unter Berücksichtigung aller<br />
Umstände unter Bedachtnahme auf das, was unter ähnlichen Umständen geschieht<br />
oder geschehen ist, ergibt. Vom Fachverband für Immobilientreuhänder früher herausgegebene<br />
Tarife waren nur eine Orientierungshilfe für die Angemessenheitsprüfung.<br />
Entsteht dem Verwalter ein besonderer Mehraufwand (z.B. durch plötzlichen Wassereintritt<br />
beim Dachbodenausbau), kann trotz Vereinbarung im Verwaltungsvertrag,<br />
dass für Bauvorhaben ein gewisser Prozentsatz an Honorar zusteht, seine<br />
Verrechnung des Mehraufwands nach Stunden zulässig sein (OGH 5 Ob 46/08k,<br />
Prader 372/E87).<br />
5. Wie kann ein Verwaltungsvertrag gekündigt werden? (§ 21 WEG)<br />
Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit (d.h. unbefristet) bestellt, so können<br />
sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag<br />
unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode<br />
(idR Ende des Kalenderjahres) kündigen.<br />
Wurde ein befristeter Verwaltungsvertrag für mehr als drei Jahre (z.B. für zehn<br />
Jahre) abgeschlossen, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch<br />
der Verwalter bereits nach Ablauf nach drei Jahren den Verwaltungsvertrag ohne<br />
Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder<br />
Abrechnungsperiode (vorzeitig) kündigen.<br />
Die vorstehenden Regelungen können vertraglich nicht abbedungen werden.<br />
278
XIV. Bestellung, Aufgaben und Abberufung des Verwalters Wohnungseigentumsrecht<br />
Wird ein befristeter Verwaltungsvertrag nach Ablauf der Vertragsdauer stillschweigend<br />
verlängert, so gilt die Verlängerung auf unbestimmte Zeit (d.h. unbefristet).<br />
Für die Abberufung eines Verwalters reicht ein Umlaufbeschluss (OGH 5 Ob<br />
315/03i, Prader 385/E3). Die Vorschriften über die Willensbildung innerhalt der Eigentümergemeinschaft<br />
sind einzuhalten (OGH 5 Ob 179/11a, immolex 212/96). Die<br />
einfache Mehrheit nach Anteilen genügt.<br />
Parteistellung des Verwalters im Außerstreitverfahren:<br />
In einem außerstreitigen Gerichtsverfahren über Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft<br />
kommt auch dem Verwalter Parteistellung zu, wenn der Gegenstand<br />
des Verfahrens ein Verhalten des Verwalters betrifft (§ 52 Abs. 2 WEG).<br />
Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers bei Gericht wegen Pflichtverletzung<br />
des Verwalters:<br />
Der einzelne Wohnungseigentümer kann bei einem Pflichtverstoß des Verwalters<br />
gegen diesen einen Antrag auf Entscheidung durch das Gericht stellen, und<br />
zwar auf Einhaltung der Pflichten des Verwalters oder auf Lösung des Verwaltungsvertrages<br />
wegen grober Pflichtverletzung (§ 30 Abs. 1 Z 5 und 6 WEG).<br />
6. Wann kann der Verwaltungsvertrag vorzeitig gekündigt oder sofort aufgelöst<br />
werden?<br />
Der Verwaltungsvertrag kann<br />
jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss<br />
nach Anteilen gekündigt werden oder<br />
bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers<br />
vom Gericht aufgelöst werden.<br />
Bei Auflösung durch das Gericht ist die Wiederbestellung des Verwalters unzulässig<br />
(§ 21 Abs. 3 WEG).<br />
Es müssen begründete Bedenken gegen die Treue- und Interessenvertretungspflicht<br />
des Verwalters bestehen. Dabei muss es sich um Gründe handeln, die nach<br />
allgemeiner Verkehrsauffassung so gewichtig sind, dass die Wahrnehmung der Interessen<br />
der Wohnungseigentümer nicht mehr gesichert erscheint. Mehrere einzelne<br />
Pflichtverletzungen, die für sich allein betrachtet keine groben Vernachlässigungen<br />
der Verwaltungspflichten darstellen (auch längst zurückliegende Vorfälle), können<br />
bei einer Gesamtschau die Auflösung des Verwaltungsvertrags rechtfertigen<br />
(OGH 5 Ob 83/99p, immolex 1999/171 = MietSlg 51.562). Bei der Prüfung der Auflösungsgründe<br />
ist jeweils eine Zukunftsprognose anzustellen (OGH v. 7.7.2009, 5 Ob<br />
115/09m).<br />
Beispiele für grobe Pflichtverletzungen:<br />
qualifizierte Buchungsfehler (OGH 5 Ob 100/89, wobl 1990/31);<br />
wiederholte Eigenmächtigkeit des Verwalters (OGH 5 Ob 1052/9f, MietSlg<br />
43.400);<br />
fehlende oder falsche Informationen sowie Verschleierungen (LGZ Graz 3 R<br />
316/92, MietSlg 45.561);<br />
unzulässige Überwälzungen oder Begünstigung einzelner Miteigentümer zum<br />
Schaden anderer (LGZ Graz 3 R 316/92, MietSlg 45.561);<br />
279
Wohnungseigentumsrecht XIV. Bestellung, Aufgaben und Abberufung des Verwalters<br />
Einbehalten von Provisionen (LGZ Graz 3 R 316/92, MietSlg 45.561);<br />
unberechtigtes Einheben von Sonderhonoraren (LGZ Wien 41 R 505/90 MietSlg<br />
43.301);<br />
Unterlassen der Abrechnung bzw. erheblich verspätete Rechnungslegung (OGH<br />
5 Ob 41/79, MietSlg 31/41, Prader 394/E50);<br />
verspätete oder wegen Unzulänglichkeit praktisch unüberprüfbare Jahresabrechnung<br />
(OGH 5 Ob 1052/91, MietSlg 43.400 = wobl 1992/84);<br />
mangelnde Ermöglichung der Belegeinsicht (OGH 5 Ob 100/89, wobl 1990/31).<br />
280
Steuerrecht VI. Immobilienertragssteuer<br />
VI. Immobilienertragssteuer<br />
ab 1.4.2012<br />
1. Was wird ab 1.4.2012 besteuert?<br />
Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (StabG 2012) wird die private (außerbetriebliche)<br />
Veräußerung von Grundstücken, die ab 1.4.2012 erfolgt, unabhängig von der bisherigen<br />
Spekulationsfrist einkommenssteuerpflichtig („Immobilienertragsteuer“).<br />
Diese Immobilienertragsteuer ist auch für „Altvermögen“, zu zahlen, also für Liegenschaften,<br />
bei denen nach altem Recht die 10-jährige bzw. 15-jährige Spekulationsfrist<br />
am 1.4.2012 schon abgelaufen gewesen wäre.<br />
Erbschaft und Schenkung lösen keine Immobiliensteuerpflicht aus; für den Übernehmer<br />
sind der (letzte) Anschaffungszeitpunkt und die (letzten) Anschaffungskosten<br />
des/der Überträger maßgebend.<br />
2. Wie hoch ist der Steuersatz?<br />
Der „besondere“ Steuersatz beträgt 25% des Saldos zwischen Veräußerungserlös<br />
und Anschaffungskosten.<br />
Beim „Altvermögen“ werden die Anschaffungskosten mit 86% des Veräußerungserlöses<br />
fingiert. Somit ergibt sich ein Saldo von 14%, der mit 25% besteuert wird, mit<br />
anderen Worten, die Immobilienertragssteuer für Altvermögen beträgt 3,5% des<br />
Veräußerungserlöses!<br />
Wenn aber das Grundstück zwischen 1.4.1988 und 31.3.2012 von Grünland in<br />
Bauland umgewidmet wurde, werden die Anschaffungskosten mit 40% des Veräußerungserlöses<br />
fingiert. Somit ergibt sich ein Saldo von 60%, der mit 25% besteuert<br />
wird, mit anderen Worten, die Immobilienertragsteuer für solches Altvermögen beträgt<br />
15% des Veräußerungserlöses!<br />
Der Steuerpflichtige kann aber auf Antrag statt den fiktiven die tatsächlichen (höheren)<br />
Anschaffungskosten zugrunde legen.<br />
Bei Umwidmungen ab 1.4.2012 gibt es keine eigene Regelung, weil durch die Gegenüberstellung<br />
von Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten sowieso<br />
jede Wertsteigerung erfasst wird, unabhängig davon, ob diese Wertsteigerung<br />
durch eine Umwidmung oder durch sonstige Umstände eintritt.<br />
Eine Umwidmung gemäß dem neuen § 30 EStG liegt nur vor, wenn die Umwidmung<br />
erstmals eine Bebauung ermöglicht, was bei einer Umwidmung von Grünland<br />
in Bauland in der Regel der Fall sein wird. Ist eine Bebauung vorerst ausgeschlossen<br />
(z.B. Bauerwartungsland), tritt die Steuerpflicht erst ein, wenn eine Bebauung erstmals<br />
ermöglicht wird. Auch Sonderwidmungen lösen die Steuerpflicht aus, wenn sie<br />
eine Bebauung ermöglichen.<br />
Auch eine nach der Grundstücksveräußerung erfolgte Änderung der Widmung kann<br />
die Immobiliensteuerpflicht auslösen, wenn diese Veräußerung in engem zeitlichen<br />
und wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Veräußerungsvorgang<br />
steht. Dies soll vor allem Veräußerungsfälle von Noch-Grünland-Gründstücken betreffen,<br />
für die bereits eine Art Umwidmungszusage besteht, sodass der Veräußerungserlös<br />
bereits dem Baugrundwert entspricht.<br />
Die Immobilienerträge, die mit dem besonderen Steuersatz (25%) erfasst werden,<br />
wirken nicht progressionserhöhend auf das Resteinkommen.<br />
318
VI. Immobilienertragssteuer Steuerrecht<br />
Es besteht bei diesen Grundstücksveräußerungen die Möglichkeit, in die Regelbesteuerung<br />
zu optieren (§ 30a Abs. 2 EStG). Das könnte vor allem dann von Vorteil<br />
sein, wenn aus anderen Einkunftsquellen Verluste angefallen sind, die mit dem Ertrag<br />
aus privaten Grundstücksveräußerungen verrechnet werden könnten, weil die<br />
Verlustverrechenbarkeit nur bei Anwendung des „besonderen“ Steuersatzes von<br />
25% ausgeschlossen ist. Für Verluste aus Grundstücksveräußerungen erweitert die<br />
Regelbesteuerungsoption aber nicht die Verrechnung; sie können auch nicht bei der<br />
Regelbesteuerungsoption mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.<br />
3. Wie wird der steuerpflichtige Immobilienertrag ermittelt?<br />
a) Im Fall der Option zur tarifmäßigen Besteuerung:<br />
Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten, wie Vertragserrichtungskosten,<br />
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr)<br />
+ Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, soweit diese nicht bei der<br />
Vermietung und Verpachtung abgesetzt wurden;<br />
– AfA, soweit diese bei der Vermietung und Verpachtung abgezogen worden ist<br />
– Subventionen,<br />
– Fremdkapitalzinsen währen der Zeit der Vermietung,<br />
– Kosten für Makler, Notar oder Rechtsanwalt (Vertragserrichtung, Selbstberechnung<br />
und Entrichtung der Immobilienertragsteuer)<br />
= Immobilienertrag<br />
Nicht abziehbar sind damit ab 1.4.2012 u.a. die Verkäuferprovision an den Makler,<br />
Kosten für Inserate, vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten,<br />
Kosten von Bewertungsgutachten.<br />
b) Im Fall der pauschalen Einkünfteermittlung (§ 30 Abs. 4 EStG) gibt es neben den<br />
pauschalen Anschaffungskosten (86% bzw. 40% des Veräußerungserlöses, siehe<br />
oben) keinerlei Werbungskostenabzüge.<br />
Steuerberatungskosten sind nur als Sonderausgaben nach § 18 Abs. 1 Z 6 EStG abziehbar.<br />
4. Was hat es mit dem Inflationsabschlag auf sich?<br />
Im Fall der Option zur tarifmäßigen Besteuerung werden die Einkünfte ab dem<br />
11. Jahr nach der Anschaffung jährlich um 2%, höchstens jedoch um 50% zu vermindern.<br />
Wird daher ein Grundstück im z.B. 20. Jahr nach der Anschaffung veräußert,<br />
steht für 10 Jahre ein Inflationsabschlag von jährlich 2% zu (Inflationsabschlag insgesamt<br />
somit 20%); die Einkünfte sind daher um 20% zu vermindern.<br />
Im Fall der Umwidmung beginnt der Inflationsabschlag im 11. Jahr nach der Umwidmung.<br />
Im privaten Bereich gilt der Inflationsabschlag für Grund und Boden und Gebäude,<br />
im betrieblichen Bereich nur für Grund und Boden.<br />
5. Was versteht man unter Grundstück?<br />
Der Begriff des Grundstücks umfasst Grund und Boden, Gebäude und Rechte (z.B.<br />
Baurechte, Jagdrechte), die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke<br />
unterliegen. Der Boden und das Gebäude sind Teile eines Grundstücks.<br />
319
Muster einer Fünfzehntelanhebung Mustervorlagen<br />
Muster einer Fünfzehntelanhebung<br />
(Tod des Hauptmieters)<br />
An die Verlassenschaft nach Max Mustermann<br />
zu Handen Hans Mustermann (als erbserklärtem Erben)<br />
Musterstraße 1<br />
9999 Musterstadt<br />
EINSCHREIBEN<br />
Betrifft: Hauptmietzins für Mietobjekt . . . . . . . . . . . . . . . . . .<br />
Sehr geehrte(r) Frau, Herr, Firma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . !<br />
Ort, am (Datum)<br />
Der Hausverwaltung ist zur Kenntnis gelangt, dass der bisherige Hauptmieter des obigen Mietobjektes<br />
verstorben ist. Gemäß § 46a Abs. 2 MRG idF 3. WÄG berechtigt dies den Vermieter,<br />
ab 1. Jänner des Jahres nach dem Todestag den Hauptmietzins – verteilt über einen Zeitraum<br />
von fünfzehn Jahren – auf den angemessenen Betrag anzuheben.<br />
Die Nutzfläche des Mietgegenstandes beträgt. . . . m².<br />
Als angemessener monatlicher Hauptmietzins ist derzeit–unter Berücksichtigung der Art der<br />
Geschäftstätigkeit – ein Betrag von € . . . . ./m² anzunehmen.<br />
Somit errechnet sich für das obige Bestandobjekt ein angemessener<br />
monatlicher Hauptmietzins von € . . . . . . . . . . .<br />
abzüglich des bisherigen Hauptmietzinses<br />
(inklusive des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags<br />
(Wertbeständigkeit des <strong>Mietzins</strong>es) gemäß § 45 MRG von – € . . . . . . . . . . .<br />
Differenz € . . . . . . . . . . .<br />
Ein Fünfzehntel der errechneten Differenz € . . . . . . . . . . .<br />
zuzüglich bisheriger Hauptmietzins<br />
Neuer monatlicher Hauptmietzins<br />
€ . . . . . . . . . . .<br />
ab 1. Jänner 20 . . (gerundet) € . . . . . . . . . . .<br />
Der angemessene Hauptmietzins ist wertgesichert gemäß § 16 Abs. 6 MRG idF 3. WÄG.<br />
Zu dem genannten Betrag kommen noch die Betriebskosten, allfällige sonstige Nebenkosten<br />
und die Umsatzsteuer hinzu.<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
Unterschrift:<br />
337
Mustervorlagen Muster einer <strong>Mietzins</strong>mahnung<br />
Absender:<br />
Anselm VERMIETER<br />
9999 Musterdorf 100<br />
Herrn und Frau<br />
Frodewin und Frodewine MIETER<br />
Musterdorf 10/II/5<br />
9999 Musterdorf<br />
EINSCHREIBEN<br />
Betrifft: Rückständige <strong>Mietzins</strong>e<br />
Muster einer <strong>Mietzins</strong>mahnung<br />
Musterdorf, am . . . . . . .<br />
Sehr geehrte Familie MIETER!<br />
Leider musste ich feststellen, dass Sie noch nicht die Mieten für die Monate . . . ....(inklusive<br />
Betriebskosten und Heizkostenakonti) in Höhe von je € 555,– an mich überwiesen haben.<br />
Ich ersuche Sie, den ausständigen Betrag in Höhe von € 1.665,– bis spätestens .......aufdas<br />
Ihnen bekannte Mietenkonto einzuzahlen, weil ich sonst eine gerichtliche Zins- und Räumungsklage<br />
einbringen müsste, die Ihnen nur zusätzliche Kosten (Gerichtsgebühren, Rechtsanwalt,<br />
usw) und eine Delogierung verursachen würde.<br />
Mit freundlichen Grüßen<br />
338