1 Allgemeine Angaben - Rechtsanwälte Kasseroler und Partner

Die Sachverständigen. 

Sachverständigensozietät 

Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige 

Bmst. Ing. Rudolf Neubinger 

Dipl.-Ing. Walter Schemitsch 

Dipl.-Ing. Anton Wallner 

Konsulent Dir. Dagobert Pantschier 

Mitarbeiterin Dipl.-Ing. Lydia Unger 

A-8051 Graz, Wiener Straße 180 Tel. 0316/673 276-0 

Fax 0316/673 276-41 

e-mail: sozietaet@wallner-schemitsch.at 

neubinger@aon.at 

Konkurs 

19 S 66/08 s, LG Innsbruck 

Anton Isser 

Liegenschaften 

8282 Loipersdorf, Gillersdorf 29 

Wohnungseigentumsanteile Top 3, Top 7 und Top 8 

(3 Wohnungen) 

GUTACHTEN 

zum Zwecke der Feststellung 

des Verkehrswertes der 

nachstehend angeführten Liegenschaft 

8282 Loipersdorf, Gillersdorf 29 

GB 62213 Gillersdorf, EZ 230 

Bezirksgericht Fürstenfeld 

für 

Konkursverfahren 

Anton Isser 

6094 Anger, Kreuzmoos 20a 

im Auftrag des Masseverwalters 

Kasseroler & Partner 

Rechtsanwälte KG 

6010 Innsbruck, Lieberstraße 3

02.September 2008 8282 Loipersdorf, Gillersdorf 

1 Allgemeine Angaben 

1.1 Auftrag 

Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag des Masseverwalters 

Kasseroler & Partner RAe KG, 6010 Innsbruck, Lieberstraße 3, zum Zwecke 

der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft 8282 Loipersdorf, Gil- 

lersdorf, Golfplatzstraße (42a). 

1.2 Befundaufnahme 

Die Befundaufnahme wird aufgrund der Besichtigung am 02.September 2008 

vom allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, 

Herrn Dagobert Pantschier, Sachverständigensozietät, 8051 Graz, Wiener 

Straße 180, unter Mitwirkung von Frau DI Heidrun Pokorny durchgeführt . 

An der Befundaufnahme hat die mit der Hausverwaltung betrauter Frau 

Marianne Posch teilgenommen. 

1.3 Liegenschaft 

Grundstück 

EZ 237, GB 62213 Gillersdorf 

Bezirksgericht Fürstenfeld 

8282 Loipersdorf, Gillersdorf, Golfplatzstraße (42a) 

1.4 Eigentümer 

Anton Isser 1 / 1 Anteil 

Anton Isser 2


2 Befund 

2.1 Allgemeines 

2.1.1 Unterlagen 

Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Ver- 

fügung gestellt, bzw. erhoben: 

- Grundbuchsauszug 

- Katasterplan 

- Erhebungen im Grundbuch 

- Vergleichspreissammlung des SV 

- Flächenwidmungsplan der Gemeinde Loipersdorf 

- Liegenschaftsbewertungsgesetz 

- ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung 

- Besichtigung an Ort und Stelle 

- Besprechung mit Herrn Frau Marianne Posch 

- Erhebungen im Gemeindeamt Loipersdorf 

- Anfertigung von Kopien aus dem Bauakt bzw. Flächenwidmungsplans 

- Fotodokumentation 

2.1.2 Bewertungsstichtag 

01.09.2008 

2.2 Gutsbestand 

2.2.1 Grundbuch 

Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug vom 01.09.2008 besteht die 

Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: 

GRUNDBUCH 62213 Gillersdorf EINLAGEZAHL 237 

BEZIRKSGERICHT Fürstenfeld 

****************************************************** ABFRAGEDATUM 2008-09-01 

Letzte TZ 1272/2008 

************************************* A1 ************************************** 

GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 

64 G Landw. genutzt * 2485 

************************************* A2 ************************************** 

1 a gelöscht 

************************************* B *************************************** 

1 ANTEIL: 1/1 

Isser Anton 

GEB: 1957-11-19 ADR: Kreuzmoos 20a 6094 

a 1031/2000 Kaufvertrag 2000-02-09 Eigentumsrecht 

b 1272/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis 2009-05-08 

************************************* C *************************************** 

Anton Isser 3


1 a 1715/2000 Pfandurkunde 2000-07-18 

PFANDRECHT Höchstbetrag 1,200.000,-- 

für Raiffeisenbank Gries am Brenner 

registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung 

********************************** HINWEIS ************************************ 

Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS 

GEBÜHR: EUR 0,84 ********** 2008-09-01 15:22,42495 1I ********** ZEILEN: 23 

Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,13 

Gesamtentgelt: EUR 0,97 zuzüglich 20% USt 

Anmerkung: 

Auf das im Grundbuch angemerkte Pfandrecht wird hingewiesen. Dieses hat 

bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. 

2.2.2 Einheitswert 

Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des 

Verkehrswertes nicht relevant ist. 

2.2.3 Bewertungsgegenstand 

Bewertungsgegenstand bildet die EZ 237 mit einer Gesamtfläche von 2.485m² 

umfasst. 

Eine Teilfläche der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft ist als Bauland 

ausgewiesen. Der nordöstlich gelegene Teil zum Golfplatz ist als Freiland 

ausgewiesen. 

Anton Isser 4


2.3 Grundstück 

2.3.1 Lage 

Die Bewertungsliegenschaft befindet sich in der Gemeinde Loipersdorf. In 

unmittelbarer Nähe zum Golfplatz gelegen, nahe der Landesgrenze zum Bur- 

genland erreicht man die Ortschaft Gillersdorf von Graz kommend über die A2 

Richtung Wien. Bei der Ausfahrt Fürstenfeld über die Bundesstraße B65 bis 

Fürstenfeld und von dort über die Landesstraße nach Loipersdorf und über die 

Dietersdorf bis Gillersdorf. Im Kreuzungsbereich der Ortschaft Gillersdorf 

zweigt man in die nach Norden führende Golfplatzstraße ab und erreicht un- 

mittelbar den an der Kreuzung gelegenen „Hartinger Hof“. 

2.3.2 Beschaffenheit und Nutzung 

Das östlich der Golfplatzstraße gelegene Grundstück ist mit einem ehemaligen 

Bauernhof „Hartinger Hof“ bebaut, wobei in der Folge nach Um- und Ausbau 

des Hauptgebäudes und des Wirtschaftsgebäudes Wohnungseigentum be- 

gründet wurde. An der Südseite des ehem. Wirtschaftsgebäudes, in dem auch 

die bewertungsgegenständlichen Maissonettewohnungen liegen, besteht ein 

Anton Isser 5


befestigter Autoabstellplatz, wobei jeder Wohnung ein PKW-Abstellplatz zu- 

geordnet ist. Die nicht befestigten Flächen werden als Wiese genutzt. Den 

bewertungsgegenständlichen Wohnungen vom Wohnzimmer begehbar an der 

Ostseite eine Terrasse bis zur Grundgrenze reichend zugeordnet. 

Da die Liegenschaft im Flächenwidmungsplans der Gemeinde Loipers- 

dorf als Dorfgebiet ausgewiesen ist, ist im Falle einer Veräußerung die 

Genehmigung der Grundverkehrskommission für den Kaufvorgang er- 

forderlich. 

Zufahrtsstraße (Golplatzstraße) PKW-Abstellplätze 

Anton Isser 6


2.3.3 Aufschließung 

Die Liegenschaft ist entsprechend seiner Ortslage sehr gut aufgeschlossen. 

Es sind alle Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden. Die Verkehrserschlie- 

ßung erfolgt über die Golfplatzstraße. 

2.3.4 Flächenwidmung 

Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Gemeinde Loi- 

persdorf als Dorfgebiet mit einer Dichte von 0,2 – 0,5 ausgewiesen. 

Anton Isser 7


Die Baulandzonierung im GIS-Steiermark ist deckungsgleich mit dem Flä- 

chenwidmungsplan der Gemeinde Loipersdorf, wobei jedoch in der Bauland- 

zonierung keine detaillierte Ausweisung und Bebauungsdichte angegeben 

wird. 

Anton Isser 8


2.4 Gebäude 

2.4.1 Allgemeines 

Das ehem. Wirtschaftsgebäude wurde in 2 Bauetappen für Wohnzwecke um- 

gebaut, wobei in diesem Wirtschaftsgebäude 7 Wohnungen hergestellt wur- 

den. Bei den Wohnungen handelt es sich um Maissonettewohnungen, wobei 

im Erdgeschoss des nicht unterkellerten Gebäudes ein Vorraum, ein Bade- 

zimmer, ein WC, ein Abstellraum und eine Wohnküche situiert sind, im Dach- 

geschoss befinden sich 2 Schlafräume, ein Vorraum bzw. und ein WC. Die 

Wohnung 8 hat zusätzlich an der Südseite einen Balkon. Im Zuge der Um- 

baumaßnahmen wurde der vormalige alte Dachstuhl abgetragen und ein neu- 

er Dachstuhl mit einer Dachneigung von ca. 42° und Bramaceindeckung er- 

richtet. 

Ansicht Süd Ansicht Ost 

Ansicht West Eingangsbereiche der Wohnungen 

Anton Isser 9


2.4.2 Beschreibung 

Die Bauausführung und –ausstattung entspricht dem im Errichtungszeitraum 

üblichen Standard. Das Gebäude ist nicht unterkellert und weist ein Erdge- 

schoss und ein ausgebautes Dachgeschoss auf. 

Die Beheizung erfolgt über eine Warmwasserzentralheizung mit Ölfeuerung, 

wobei die Zentralheizungsanlage für die gesamte Wohnanlage im nördlich ge- 

legenen Nebengebäude situiert ist. Die gesamte Wohnanlage wird über eine 

zentrale Warmwasseraufbereitung mit Warmwasser versorgt. Im Zuge des 

Umbaues wurden Kunststofffenster mit Isolierverglasung eingebaut, die Fas- 

sade wurde als Edelputz hergestellt. 

Tankraum Heizraum 

Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kosten- 

gründen verzichtet. Festgehalten wird, dass alle für die Bewertung notwendi- 

gen Aufnahmen und Erhebungen erfolgt sind. 

Die Raumeinteilung entspricht den beiliegenden Grundrissplänen, wobei be- 

wertungsrelevante Abweichungen bei der Ermittlung des Verkehrswertes be- 

rücksichtigt wurden. 

Wände und Decken verputzt und gemalt, Fußböden keramische Fliesen bzw. 

Parkett, Bad und WC mit keramischen Wand und Bodenfliesen. Die Stiege in 

das Dachgeschoss ist mit keramischen Fliesen verkleidet. 

Anton Isser 10


TOP 3 

Wohnungseingang Vorraum 

Wohn- u. Essbereich Küche 

Bad, WC Küche 

Anton Isser 11


Zimmer DG Vorraum DG 

TOP 7 

Vorraum Bad, WC 

Anton Isser 12


Küche Wohn- und Essbereich 

Vorraum DG WC DG 

Zimmer DG Zimmer DG 

Anton Isser 13


TOP 8 

Ansicht gartenseitig Garten 

Küche Wohn- und Essbereich 

Bad, WC Treppe ins Dachgeschoss 

Anton Isser 14


Vorraum DG WC DG 

Zimmer DG Zimmer DG 

2.4.3 Planunterlagen 

Im Zuge der Erhebungen in der Gemeinde Loipersdorf wurden die beige- 

schlossenen Pläne aus dem Bauakt kopiert. 

Anton Isser 15


Nettonutzflächen 

Je Wohnung 58,10m² 

Gesamtnettonutzfläche = 58,10m² x 3 = 174,30m² 

Wohnungseigentumsanteile 

TOP 3 61/534 

TOP 7 61/534 

TOP 8 63/534 

2.4.4 Bauzustand 

Der Bauzustand des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen 

Erhaltungszustand auf. 

„guten“ 

Die Generalsanierung der Um- und Ausbau des ehem. Wirtschaftsgebäudes 

erfolgte ca. vor 10 Jahren, sodass bei einer Gesamtlebensdauer von 80 Jah- 

ren die Restnutzungsdauer mit 70 Jahren festgelegt werden kann. 

Anton Isser 16


2.5 Mieteinnahmen 

Die Wohnungen TOP 3 und TOP 8 mit einem Ausmaß von ca. 58,10m² wur- 

den durch den Eigentümer zu einem Bruttomietzins von € 480,00 vermietet. In 

dieser Miete sind die zur Verfügung gestellten Möbel sowie der PKW- 

Abstellplatz inkludiert. 

Für die Ermittlung des Verkehrswertes wird in der Folge aus der Bruttomiete 

die Nettomiete errechnet, wobei die Betriebs- und Heizkosten nach den Erfah- 

rungen des Sachverständigen aus Vergleichsobjekten (ortsüblich) bestimmt 

werden. 

Die Wohnung Top 7 ist derzeit nicht vermietet, wobei in Folge der Gleichartig- 

keit die fiktive Miete in der gleichen Höhe angenommen wird. 

Monatsbruttomiete € 480,00 / 58,10m²= € 8,28 / m² 

abzügl.: 

Betriebskosten gem. MRG 

inkl. 10% MWSt. - € 1,80 / m² 

Heizkosten inkl. Warmwasser 

inkl. 20% MWSt. - € 1,60 / m² 

Summe € 4,88 / m² 

abzgl. 10% MWSt. - € 0,44 / m² 

Monatsnettomiete € 4,44 / m² 

X 12 Monate = Jahresnettomiete gerundet € 53,00 / m² 

Anton Isser 17


3 Gutachten 

3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen 

3.1.1 Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grund- 

stücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für 

jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Ei- 

gentümers. 

Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. 

Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet. 

3.1.2 Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäfts- 

verkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Ver- 

wendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnli- 

che oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist. 

3.1.3 Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem feien Markt, bei dem 

sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und 

Nachfrage bestimmen. 

Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage der Si- 

tuation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt. 

3.1.4 Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen 

Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen 

können. 

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung e- 

benso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder 

sonstige subjektive Faktoren. 

3.1.5 Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unter- 

schiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. 

Die gängigsten sind: 

- das Vergleichswertverfahren, 

- das Sachwertverfahren und 

- das Ertragswertverfahren. 

Anton Isser 18


Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewer- 

tungsmethode zielführend ist. 

3.1.6 Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke 

abgeleitet. 

Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich heran- 

gezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem 

Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungs- 

möglichkeit übereinstimmen. 

Sie müssen im wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besit- 

zen, wie die zu bewertende Grundfläche. 

Darunter sind zu verstehen: 

- die allgemeine und besondere Lage, 

- der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, 

- die Grundstücksform und die –gestalt, 

- eine bereits vorhandene Bebauung, 

- Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, 

- die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die 

Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den 

nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstel- 

len, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. 

Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichs- 

grundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die 

Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen Preise, die auf 

den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind eben so vom Preis- 

vergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungs- 

käufe. 

3.1.7 Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungs- 

kosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewer- 

tungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, 

Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu 

errichten. 

Anton Isser 19


Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten 

Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis S/m³, berechnet. 

Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unter- 

schiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstel- 

lungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenom- 

men. 

Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch 

nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis S/m², 

berechnet werden. 

3.1.8 Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewer- 

tungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wert- 

minderung vorgenommen. 

In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes in- 

folge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhal- 

tungsmängeln zum Ausdruck. 

Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des 

Herstellungswertes. 

3.1.9 Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung 

zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die 

wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine ver- 

minderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Be- 

wertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen. 

Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirt- 

schaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. 

Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauauf- 

wand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, 

noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite 

abwirft. 

Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom 

unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. 

Anton Isser 20


Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz 

des Herstellungswertes. 

Sachwert: 

Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Bauwert. 

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kauf- 

preisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflus- 

senden Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum 

Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermitt- 

lungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bodenwert 

ist als Wert des fiktiv unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich 

aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. 

Der Bauwert ergibt sich aus dem Neubauwert, abzüglich der altersbedingten 

und einer allfälligen Wertminderung infolge Mängel, Schäden oder rückgestau- 

ten Reparaturbedarfs und infolge verlorenen Bauaufwandes. Er wird aus den 

gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Raummeterpreise ermittelt. Die alters- 

bedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Her- 

stellungswert nach der erweiterten Ross’schen Abschreibung Berücksichti- 

gung. 

3.2 Bewertung 

Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbe- 

wertungsgesetzes nach dem Ertragswertverfahren, im Besonderen deshalb, 

weil die gegenständliche Immobilieninvestition eine Kapitalanlage darstellt und 

die Wohnungen ausschlließlich für Vermietungszwecke errichtet wurden. 

Anton Isser 21


Ertragswert: 

Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegen- 

standes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erziel- 

baren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebsko- 

sten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Ver- 

waltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. 

Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu ver- 

mindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird 

zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und 

ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. 

(Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegendem wird der Reinertrag aus dem 

Jahresnettomietzins abzüglich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Re- 

staurierungskosten sowie Mietausfallwagnis ermittelt, die Abschreibung ist be- 

reits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt). 

Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertrags- 

wert der baulichen Anlagen und Bodenwert. 

Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung 

des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden fol- 

gende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte 

empfohlen: 

Liegenschaftsart 

hochwertig 

Lage 

sehr gut gut mäßig 

Wohnliegenschaft 

2,0 - 4,0 % 2,5 - 4,5 % 3,0 - 5,0 % 3,5 - 5,5 % 

Büroliegenschaft 

3,5 - 5,5 % 4,0 - 6,0 % 4,5 - 6,5 % 5,0 - 7,0 % 

Geschäftsliegenschaft 

4,0 - 6,0 % 4,5 - 6,5 % 5,0 - 7,0 % 5,5 - 7,5 % 

Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5 - 7,5 % 5,0 - 8,0 % 5,5 - 8,5 % 6,0 - 9,0 % 

Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5 - 8,5 % 6,0 - 9,0 % 6,5 - 9,5 % 7,0 -10,0 % 

Industrieliegenschaft 

5,5 - 9,5 % 6,0 -10,0 % 6,5 -10,5 % 7,0 -11,0 % 

Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,5 - 3,5 % 

Forstwirtschaftliche Liegenschaft 

2,5 - 3,5 % 

Gemäß Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein beeideten und ge- 

richtlich zertifizierten Sachverständigen ist dieser bei Wohnliegenschaften in 

guten Lagen mit 3,0% - 5,0% und in mäßigen Lagen mit 3,5% - 5,0% festzule- 

gen. Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der 

Anton Isser 22


Gesamtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen 

Fall mit 5,0% angesetzt, eine bei der gegenständlichen Liegenschaft erzielba- 

re Kapitalverzinsung. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen 

und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf 

Art und Lage des Objektes. 

3.2.1 Ertragswert 

Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Miete 

zugrunde gelegt: 

Jahresnettomieteinnahmen € 53,00 / m² 

X 174,30m² € 9.238,-- 

abzüglich: 

Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten 

und Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 12% 

€ 9.238,-- x 12% = - € 1.109,-- 

Liegenschaftsreinertrag (jährlich) € 8.129,-- 

Kapitalisierungszinssatz 

Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 5,0% 

festgelegt. 

Jahresnettomietenüberschuss € 8.129,-- 

Kapitalisierungszinssatz 5,0 %, Faktor (Vervielfältiger) 19,34 

Restnutzungsdauer 70 Jahre 

19,34 x € 8.129,-- = Ertragswert € 157.215,-- 

Ertragswert der Liegenschaft 

(Wohnungseigentumsanteile) € 157.215,-- 

Anton Isser 23


3.2.2 Aufteilung nach Wohnungen 

1 Anteil € 157.215,-- / 185 = gerundet € 850,-- / m² 

Wohnung TOP 3 61/534 Anteile € 51.850,-- 



Gesamtsumme gerundet € 157.250,-- 

3.2.3 Verkehrswert 

Aus dem Ertragswert ist der Verkehrswert abzuleiten. Unter Außerachtlassung 

aller spekulativen Überlegungen ist bei Ertragsobjekten wie dem gegenständ- 

lichen der Ertragswert als Verkehrswert zu bestimmten. 

Verkehrswert € 157.250,-- 

3.3 Anpassung an den Verkehrswert 

Gemäß § 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist bei der Ermittlung des Ver- 

kehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese 

Überprüfung ergibt, dass der im Ertragswertverfahren ermittelte Wert dem 

Verkehrswert entspricht und keine Anpassung erforderlich ist. 

Verkehrswert der Liegenschaftsanteile 185/534 € 157.250,-- 

(in Worten: Euro einhundertsiebenundfünfzig- 

tausendzweihundertfünfzig) 

Hierdurch versichere ich die Richtigkeit vorstehender Bewertung, die ich nach 

vorheriger persönlicher Besichtigung der Liegenschaft und nach genauer Be- 

trachtung aller Umstände erstellt habe. 

Graz, 04.September 2008 

Beilagen: Grundbuchsauszug 

Katasterplan 

Baupläne 

..................................................... 

Wallner Pantschier 

(die allgemein beeideten und 

gerichtlich zertifizierten Sachverständigen) 

Anton Isser 24

1 Allgemeine Angaben - Rechtsanwälte Kasseroler und Partner

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