G U T A C H T E N

Mag. Klaus Plattner
Allg.beeid.u.gerichtl.zertif. sachverständiger. immoblientreuhänder
nikodemweg 15 . a - 6020 innsbruck fon + fax: +43/(0)512/37 89 59
mobil: +43/(0)664 – 4521 699 . email: plattner.imp@a1.net
G U T A C H T E N
Betreffend die Ermittlung des Verkehrswertes
der Liegenschaft
EZ 1703
Grundbuch GB 81310 Telfs
Gst Nr. 3917/2
Bezirksgericht Telfs
Wohn- und Geschäftshaus
Liegenschaftsadresse: Saglstrasse 35
hinsichtlich der 144/680 Anteile, mit welchen Wohnungseigentum an der
Einheit Top 1 verbunden ist.
Auftraggeber:
Dr. Stephan Kasseroler, Lieberstrasse 3/1, 6010 Innsbruck als
Masseverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen der Firma
Wohn- und Geschäftsbau GmbH.
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I. ALLGEMEINES
1. Auftraggeber:
Dr. Stephan Kasseroler, Lieberstrasse 3/1, 6010 Innsbruck als
Masseverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen der Firma
Wohn- und Geschäftsbau GmbH.
2. Zweck des Gutachtens:
Feststellung des Verkehrswertes der 144/680 Anteile, mit welchen
Wohnungseigentum an der Einheit Top 1 verbunden ist.
3. Vorbemerkung:
Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache
üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für Sie erzielt werden
kann (Definition laut Liegenschaftsbewertungsgesetz § 2 Abs 2)
4. Stichtag des Gutachtens:
6.10.2004 - Tag der Insolvenzeröffnung
5. Erklärung des Sachverständigen
Der Sachverständige erklärt sich fremd zum Auftraggeber und gibt in
Erinnerung an den abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes,
nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab.
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6. Besondere Bemerkungen zu Umfang, Inhalt und Gewähr
des Gutachtens
Der Bau- und Erhaltungszustand wurde vom gefertigten Sachverständigen
durch äußeren Augenschein anlässlich der Befundaufnahme festgestellt
und klassifiziert. Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes, der
Installationen und technischen Einrichtungen wurden nicht durchgeführt.
7. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung
Auftragserteilung durch RA. Dr. Stephan Kasseroler
örtliche Besichtigung am 3. November 2004
Grundbuchsauszug vom 16.10.2004
Einsichtnahme in den Bauakt der Gemeinde
Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan der Gemeinde
Kaufvertrag GZ 3530/1995
Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag GZ 3017/1996
Nachtrag zum Kaufvertrag Top 2 GZ 2137/2001
Kaufvertrag Top 4 3309/1996
Kaufvertrag Top 5 404/1998
Baubescheid 131-9/3095/95-90 vom 25.4.1996
An- und Umbau des bestehenden Wohnhauses zu
Eigentumswohnungen, Lager und Werkstatt
Baubescheid 131-9/3395/97-62 vom 23.2.1999’
Tektur des Keller- und Erdgeschosses im westseitigen Bereich
Baubescheid 131-9/3095/090-95 vom 31.3.1999
Tektur des Bauvorhabens
Mietvertrag mit der TGZ Handels GmbH vom 30.7.1998
ErfNr. 321802
Nutzwertgutachten des ger.beeid. Sachverständigen für
Wohnungseigentum, Franz Gebauer, vom 3. Mai 1996
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II. BEFUND
1. Gutsbestand:
Die EZ 1703 , GB 81310 Telfs, BG Telfs, umfasst das Gst. Nr.
3917/2 im Ausmaß von 863 m².
Auf diesem Grundstück ist ein Wohn- und Geschäftsgebäude
errichtet.
************************************* A1 ************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
3917/2 GST-Fläche 863
Baufl.(Gebäude) 183
Baufl.(begrünt) 680 Saglstr. 35
2. Dingliche Rechte (A2 Blatt)
************************************* A2 ************************************
3. Eigentümer
************************************* B *************************************
4 ANTEIL: 144/680
Wohn- und Geschäftsbau Gesellschaft m.b.H.
ADR: Colingasse 5 Innsbruck 6020
a 3530/1995 Kaufvertrag 1995-08-22 Eigentumsrecht
b 3017/1996 Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag 1996-08-07 Eigentumsrecht
c 3017/1996 Wohnungseigentum an Top 1
d 2349/2004 Eröffnung des Konkurses am 2004-10-06
(19 S 107/04 i LG Innsbruck)
4. Dingliche Lasten
(Eintragungen im C-Blatt, ohne Geldlasten)
*********************************** C ***************************************
keine die bewertungsgegenständliche Liegenschaft betreffende Lasten
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5. Lage
Die Liegenschaft befindet sich ca. 2km entfernt vom Zentrum Telfs an
der Grenze zum Ortsteil St. Georgen.
Im Ortsteil St. Georgen findet sich in ca. 700 Meter Entfernung eine
Nahversorger Infrastruktur wie : Raiffeisenbank, Fleischhauerei,
Postamt, Apotheke, Gasthaus, etc.
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im
Wohngebiet, durchmischt mit kleinen Gewerbebetrieben wie
Tischlereien, Spenglereien, etc. in unmittelbarer Nähe.
Die Lage ist sehr sonnig und man genießt eine weitläufige,
unverbaubare Aussicht.
Die Zufahrt zur Liegenschaft erfolgt von der Bundesstrasse B 171
kommend bestandsgemäß über das öffentliche Gut der
Marktgemeinde Telfs, der Saglstrasse.
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6. Bodenverhältnisse / Kontaminierung
Über eine allfällige Kontaminierung des Bodens kann in diesem Gutachten
keine Aussage getroffen werden. Es wird davon ausgegangen, dass keine
Kontaminierung vorliegt.
7. Flächenwidmung und Bebauung
Nach dem ausgewiesenen Flächenwidmungsplan der Gemeinde befindet
sich die Liegenschaft im
„Allgemeinen Mischgebiet §40.2“
Der ergänzende Bebauungsplan sieht nachstehende Bebauung vor :
• Geschossflächendichte mind. 0.30
• Offene Bauweise Abstand lt. TBO 0,6
• Bauplatzgröße höchstens 1.500 m²
• Vollgeschosse max. 3
• Höchster Punkt 10,5 m
• Straßenfluchtlinie im Bereich 5 Meter
• Grenzt an Wohngebiet
8. Ver- und Entsorgung
Die Wasserversorgung erfolgt aus Anschluss der Gemeindewasserleitung.
Die Abwasserentsorgung erfolgt durch den Anschluss an den Ortskanal.
Niederschlagswässer werden auf eigenem Grund versickert.
Die Energieversorgung erfolgt durch Anschluss an die Stromleitung der
Tiwag.
Die Abfallentsorgung durch die Gemeindemüllabfuhr
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9. Beschreibung des Gebäudes
9.1 Art der Anlage
Das ehemals als Pension „Alpenhof“ genutzte Gebäude wird mit
Baubescheid im Jahr 1993 in ein Wohn- und Geschäftshaus umgebaut.
Hier wurden insgesamt 7 Topeinheiten geschaffen, Lager-
Werkstättenflächen sowie Wohnungen.
An diesen Einheiten ist Wohnungseigentum im Sinn des
Wohnungseigentumsgesetzes begründet.
9.2 Gebäudestruktur
Das Gebäude ist 4 – geschossig, es besteht aus Keller-, Erd-, Ober- und
Dachgeschoss.
Die Einheit Top 1 im Kellergeschoss ist über eine separaten Außentreppe
und Rampe erschlossen.
Die weiteren Einheiten werden an der Nordfassade über einen
gemeinsamen Stiegenaufgang erschlossen.
9.2 Bautechnische Ausführung, Baukonstruktion
Die Baukonstruktion wurde aufgrund von Bescheiden und zur
Verfügung gestellten Unterlagen recherchiert und beim
Lokalaugenschein vor Ort so weit als möglich überprüft. Nicht
zugängliche Konstruktionen, Bauteile wurden als ausgeführt aus den
Bescheiden übernommen.
Konstruktion:
Fundamente: Beton
Aufgehendes Mauerwerk: 30 cm Ziegelmauerwerk bzw. Beton
Decken: Massivdecken
Fassade: Reibputz, weiß, 12 cm Wärme gedämmt
Dachstuhl: Flach-, bzw. Satteldachstuhl mit Gaupen
Dachdeckung: Plattenbelag, Begrünung, Ziegel
Spenglerarbeiten: verzinktes Blech
Außenfensterbänke: beschichtetes Stahlblech
Heizung, Brennstoff: Öl
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Ausstattung der bewertungsgegenständlichen Einheit
Die Einheit befindet sich großteils unter dem Terrain der Außenanlagen
im “Tiefparterre“.
Die Einheit ist an die Fa. TGZ Handels GmbH vermietet und wird als
Schauraum, Lager, Empfang und Büro genutzt.
Der Zugang zur Geschäftseinheit erfolgt über eine sehr steile
Betonrampe bzw. einer Betontreppe, gesichert ist diese mit einem
Holzgeländer.
Ein Eingangsportal aus einer Glas-Kunststoffkonstruktion öffnet die
Topeinheit. Die Belichtung erfolgt somit über Oberlichten bzw.
Schrägverglasungen im Deckenbereich.
Der Lager + Werkstattbereich (wie im Plan) beschriftet ist mit einem
Bodenbelag aus keramischen Fliesen belegt, der Wandanschluss mit
Randleisten ausgebildet.
Die Wände sind geweißt. Die Belichtung erfolgt über die
Schrägverglasung und über die Oberlichten straßenseitig.
Im Deckenuntersichtsbereich der Schrägverglasung im
Flachdachbereich sind relevante Schäden über große Deckenteile
durch Feuchtigkeit ersichtlich. ( siehe Beilage Fotos ). Erfolgte
Wassereintritte sind auch in den Raumecken zu sehen.
Über 4 Stufen, welche mit Feinsteinzeug belegt sind, gelangt man in
das Lager.
Auch hier ist am Boden ein keramischer Belag gelegt. Die Stirnwand ist
mit einer Holzvertäfelung verkleidet. Der Raum ist ohne natürliche
Belichtung. Eine Entlüftung mittels Ventilator ist bestückt, jedoch nicht
funktionstüchtig.
In diesem Raum befindet sich auch der Elektroverteiler. Die
Leitungsführung aus dem Mauerwerk kommend ist teilweise
ungeschützt und der Verteilerschrank ist offen und nicht komplettiert.
Die Sanitäranlagen sind in Damen und Herren getrennt ausgeführt .
Der Wand- und Deckenbereich mit keramischem Belag belegt.
Die Elektroinstallation ist brüstungshoch in einem Kabelkanal bestückt.
Die Beheizung der Einheit Top 1 erfolgt mit einer Fußbodenheizung.
Für die Top 1 ist ein eigener Stromzähler installiert.
Der Elektroboiler für Warmwasser ist nicht getrennt für die Einheit Top 1
abrechenbar, sondern nur für die Einheit Top 1 und Top 2.
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9.7. Größe der Baulichkeit
Zum Bewertungsstichtag zeigt sich folgender Gebäudebestand :
Die Wohnungseigentumseinheit Top 1 umfasst
• dem Nutzwertgutachten des Hrn. Sachverständigen Gebauer
nach folgende Räumlichkeiten :
Garage
Lager
Werkstätte
Lagerraum
Nassraum
WC
Nutzfläche gesamt : 229,93 m²
Sowie die Autoabstellplätze Nr. 1 und 1a
• sowie dem Mietvertrag derselben Einheit entnommen :
Schauraum / Lager 165,67 m²
Empfang und Büro 54,33 m²
Lager 35,57 m²
WC Anlage 11,32 m²
Somit insgesamt : 266,89 m²
Sowie die Autoabstellplätze Nr. 1 und 1a
Bei den Flächenangaben im Mietvertrag handelt es sich um die
aktuelleren, da entgegen dem Nutzwertgutachten nun die
Garagenfläche nicht mehr dem Zweck nach als Stellplatz genutzt wird
sondern in den Lager+ und Werkstattbereich integriert wurde und
somit zur Nutzfläche zählt.
Abweichend von den Plänen im Nutzwertgutachten sind sämtliche
Parkplätze in Natura anders situiert. Es konnte nicht erhoben werden,
wo sich die zugeordneten Abstellplätze 1 und 1a befinden.
Eine Änderung des Nutzwertgutachtens konnte vom unterfertigten
Sachverständigen nicht erhoben werden und liegt seines Wissens auch
keine vor, auch wurden demnach die Nutzwertanteile der Einheit nicht
geändert.
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Der An- und Umbau am bestehenden Gebäude wurde in einer
Kollaudierungsverhandlung am 3.5.2000 begangen und die
festgestellten Mängel bzw. noch offenen offenen Auflagen
niedergeschrieben. Die Frist der Behebung ist mit 1.7.2000 abgelaufen,
eine Behebung der Beanstandungen erfolgte nicht.
Daher liegt nach Auskunft der Gemeinde keine Kollaudierung des
Gebäudes vor.
10. Beschreibung der Außenanlagen
Die Flächen um das Gebäude führend sind entweder mit Asphalt bzw.
Betonsteinen befestigt ausgeführt.
Es sind 11 Stellplätze für Kraftfahrzeuge vorgesehen :
3 Garagen, 8 Stellplätze sind befestigt ausgeführt.
11. Bau- und Erhaltungszustand
Der Bau – und Erhaltungszustand der Gebäudeteile ist üblich gut.
Die allgemein zugänglichen Kellerräumlichkeiten sind schlecht Instand
gehalten (Leitungsführungen, Bodenbeläge, unverschlossene
Wandöffnungen, etc.)
An der Westfassade im Bereich der Kamineinmündung in die Dachhaut
kam es zu Feuchtigkeitsschäden / deutlich sichtbaren
Putzabplatzungen an der Außenfassade. ( siehe Foto Beilage )
Die Schrägverglasungen im Flachdachbereich über der Top 1 weisen
an der Deckenuntersicht starke Schäden auf, verursacht durch
Wassereintritt. (siehe Foto Beilage)
An dem gemeinsamen nordseitigen Außenzugang sind
Wasserschäden an den Betontreppenläufen zu sehen. Da die
Treppenanlage nicht überdacht ausgeführt ist lässt sich dieser Schaden
auf die fehlende Überdachung schließen.
12. Mietverhältnisse
Die bewertungsgegenständliche Einheit ist mit Mietvertrag vom 30.Juli
1998 an die Fa. TGZ Handels GmbH. Auf unbestimmte Zeit vermietet.
Das Mietverhältnis begann am 1.6.1998 und wurde auf unbestimmte
Zeit abgeschlossen.
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Der monatliche Mietzins beträgt 29.653,89 ATS zuzüglich Ust. .
Das Betriebskosten aconto beläuft sich auf 2.000,00 ATS zuzüglich Ust.
monatlich.
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses im Jahr 1998 wurde
festgehalten, dass die Räumlichkeiten zum Zwecke der Nutzung des
Mieters neu errichtet wurden.
Dem Mieter wurde eine Option eingeräumt, den Mietgegensand zum
jeweiligen Restkapital gemäß Tilgungsplan zuzüglich
Übertragungskosten zu erwerben.
III. BEWERTUNG
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme aller im
Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die
Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Umsatzsteuer:
Beim ermittelten Verkehrswert wird davon ausgegangen, dass der
Verkäufer von seiner Option auf Regelbesteuerung nicht Gebrauch
macht.
Die Liegenschaftstransaktion erfolgt somit unecht Umsatzsteuer
befreit.
Für den Fall, dass der Verkäufer auf Regelbesteuerung optiert, erhöht
sich somit der Kaufpreis um 20%.
Da der Fall eintreten kann, dass der Verkäufer durch diese Option
berechtigt wird, selbst Vorsteuer geltend zu machen, ist es in der
Praxis oft der Fall, dass sich der Kaufpreis um diese geltend
gemachte Vorsteuer reduziert. Hier wäre der ermittelte Verkehrswert
entsprechend zu reduzieren und zu diesem Betrag
20 % Ust hinzuzurechnen.
Die angegebenen Mietzinspreise verstehen sich excl. Ust. und excl.
Betriebskosten.
Die Bewertung für diese zur Gänze vermietete Einheit erfolgt im
überwiegenden Maß nach dem Ertragswertverfahren, wobei zur
Information auch der Sachwert ermittelt wird.
Für Ertragsobjekte ist bei der Bewertung der nachhaltig erzielbare
Ertrag maßgeblich.
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Die Bewertung des Grundes erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren
gemäß § 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Demnach sind zum
Vergleich Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in
zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt
werden. Verkäufe die unter „ungewöhnlichen Bedingungen“ zustande
gekommen sind auszuscheiden.
Soweit Verkäufe vor oder nach dem Bewertungsstichtag vereinbart
wurden, sind die entsprechenden Preisschwankungen im redlichen
Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten.
Der Grundstücksmarkt in Telfs ist in den letzten Jahren von einem
starken Zuzug geprägt gewesen. Dieser Zuzug scheint etwas
abzuflauen, sodass auf Grund der nunmehrigen Marktsituation
entsprechend die Top Preise der Vergangenheit nicht mehr erzielt
werden können.
In Sagl ist derzeit ein Grundstückspreis für vergleichbare
Liegenschaften von 280,00 € pro m² angemessen.
Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich
um eine Top-Sonnenlage mit unverbaubarer Aussicht.
Vergleichbar ist zum Beispiel eine Liegenschaftstransaktion an der
Grundstücksadresse Grundfeld bzw. „am Kreuzacker“ bzw. der
höchstzulässige Preis der Wohnbauförderung von 304,00 € pro m²
Bruttowohnnutzfläche.
Aufgrund der nicht optimalen Flächenausnutzung der Bebauung wird
ein Bebauungsabschlag von 5 % angesetzt.
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1. SACHWERT
1.1 BODENWERT
Unter Berücksichtigung von Vergleichspreisen und der im Befund
geschilderten Vor- und Nachteile ist für das unbebaute Grundstück ein Preis
von 280,00 € ortsüblich angemessen.
Der Bodenwertanteil am Wertermittlungsstichtag errechnet sich demnach wie
folgt:
863 m² x 280 € 241.640,00 €
abzüglich 5 % Bebauungsabschlag - 12.082,00 €
Bodenwert 229.558,00 €
Entsprechend dem Nutzwertanteil der zu bewertenden Einheit ergeben sich
somit die angesetzten Grundwertanteile.
Top 1 144/680 Anteile 48.612,00 €
1.2 GEBÄUDEWERT:
Der Neubauwert wird unter Berücksichtigung der Bauweise, Ausführung und
Ausstattung sowie unter Einrechnung der Außenanlagen nach m²
Nettonutzfläche ermittelt.
Es sind sämtliche zur Erstellung des Gebäudes erforderliche Leistungen
enthalten, also auch Baunebenkosten wie Planungsleistungen,
Erschließungskosten, etc.
Als Preisansatz wurde der Betrag von 890 € pro m² Nutzfläche angesetzt.
Der Preisansatz bezieht sich auf eine Geschäfts- und Lagereinheit mit
einfacher Ausstattung wie es in gegenständlichem Fall zu bewerten ist. Bei
diesem Ansatz sind allgemein benützte Bauteile und Gemeinschaftsflächen
sowie die Freiparkplätze im Preisansatz der Nutzfläche enthalten.
Geschäftsfläche Top 1
266,89 m² x 890,00 € = 237.532,10 €
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Es wird nochmals darauf verwiesen, dass die m² laut Mietvertrag und in
Natura von jenen Angaben im Nutzwertgutachten abweichen. Die
Abweichung resultiert aus der Einbindung der Garage in die Geschäftsfläche.
Diese Änderung wurde zwar baulich durchgeführt, eine Nutzwertänderung
erfolgte zwar nicht.
Die gewöhnliche Nutzungsdauer wird von der technischen und
wirtschaftlichen Nutzbarkeit beeinflusst.
Die technische Nutzbarkeit wird durch den Materialverschleiß und
Nutzungsintensität bestimmt.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer richtet sich insbesondere danach, ob
und in welcher Zeitspanne die Objekte und ihre Anlagen unmodern
werden und durch bessere Anlagen überholt werden können.
Teile des Gesamtobjektes wurden erstmals 1977 errichtet. Danach
fanden ständig Zu- und Umbauten statt.
Größere Um- und Zubauten wurden vor allem zuletzt im Jahr 1993 und
1996 durchgeführt.
Die Gebäude werden und wurden laufend instand gehalten und befinden
sich in einem entsprechend guten Zustand.
Für das Objekt wird eine gewöhnliche Lebensdauer von 70 Jahren
angenommen.
Es wird daher das Jahr 1986 als fiktives Baujahr des Gesamtobjektes
angenommen.
Somit beträgt die Restnutzungsdauer für das Gesamtgebäude 52 Jahre .
Alterswertminderung :
Abschlag für die technisch-wirtschaftliche Abnutzung unter Berücksichtigung
des Bau und Erhaltungszustandes in Anlehnung an die Tabellen von Ross-
Brachmann :
Top 1
Neuherstellungswert der Top 1: 237.532,10 €
- 16 % - 38.005,14 €
Wert nach Alterswertminderung: 199.526,96 €
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Der Sachwert bildet die Summe aus dem Bodenwert und dem
Gebäudewert:
Bodenwert 48.612,00 €
Gebäudewert 199.526,14 €
Der Sachwert der Einheit Top 1 beträgt: 248.138,96 €
Außenanlagen:
Die Außenanlagen und das Zubehör lt. Nutzwertermittlung ( Vorentwurf )
wurden bei den Ansätzen für Boden- und Gebäudewert bereits berücksichtigt
und sind somit nicht mehr gesondert zu bewerten.
2. ERTRAGSWERT
Das Objekt wird derzeit an die Fa. TGZ Handels GmbH. vermietet.
Der Mietvertrag wurde am 30. 6.1998 abgeschlossen und wurde auf
unbestimmte Zeit befristet.
Die Miete beträgt ATS 29.653,89.-, das sind Euro 2.155.- zuzüglich Ust. und
zuzüglch Betriebskosten.
Eine Indexierung ist nicht vorgesehen !
Anlässlich der Besichtigung teilte der Mieter mit, dass aufgrund von
Bauschäden / Feuchtigkeitsschäden Mietzins rückbehalten wird.
Im Mietvertrag ist einer Kaufoption enthalten, die es dem Mieter ermöglicht,
das Mietobjekt zum jeweiligen Restkapital gemäß Tilgungsplan zuzüglich
Übertragungskosten käuflich zu erwerben. In wiefern diese Option durch die
Insolvenz des Vermieters noch aufrecht ist, muss abgeklärt werden.
Der vereinbarte Mietzins entspricht einem m² Mietzins von 8.- Euro pro m².
Dieser Mietzins ist keinesfalls nachhaltig erzielbar.
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Im Zentrum von Telfs werden erstklassige Büroimmobilien um 6,00 € bis
7,30 € vermietet.
Für Geschäftsraummieten im Zentrum werden 4,20 € pro m² Fläche ohne
Betriebskosten erzielt.
Lediglich im neu eröffneten Inntalcenter können merklich höhere Mieten
erzielt werden, dies ist jedoch sebstverständlich keinesfalls vergleichbar.
Es ist demnach unwahrscheinlich, dass im Falle einer möglichen
Nachvermietung ein m² Preis von über 4,00 € erzielt werden kann. Auch im
Hinblick auf die baulichen Adaptierungen wie die Rampe, das Lager mit
Niveauunterschied, die fehlenden Belichtungsflächen erscheint die
Verwertungsmöglichkeit eingeschränkt.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich bei der nach
Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Nach den Regeln der Rentenrechnung ergibt sich, je niedriger die
Verzinsung desto höher der Ertragswert.
Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes stellt neben der
Lage, Art und Nutzung des Gebäudes das Risiko dar, welchem der Ertrag
aus Realbesitz unterworfen ist.
Für die Bewertung wird somit ein nachhaltig erzielbarer Zins von 7%
angenommen.
Aufgrund der Restnutzungsdauer von über 30 Jahren erfolgt die
Berechnung des Ertragswertes durch Kapitalisierung des
Liegenschaftsreinertrages als ewige Rente.
Top 1 :
266,89 m² Nutzfläche x 4,0 € Mietzins 1.067,56 €
Jahresertrag somit : 12.810,72 €
- 15 % für Wagnis- und Bewirtschaftungskosten - 1.921,61 €
Reinertrag 10.889,11 €
Ergibt bei einem
Kapitalisierungszinsfuss von 7,0 % einen Ertragswert von: 155.558,72 €
Der Ertragswert der Einheit Top 1 beträgt: 155.558,72 €
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Angemerkt sei, dass bei der derzeitigen Vermietung, welche deutlich über
dem Markt liegt, früher oder später davon auszugehen ist, dass der
Mietvertrag von seitens des Mieters aufgelöst wird.
Deshalb war der reduzierte nachhaltig erzielbare Mietpreis anzusetzen.
Aufgrund des weit über dem Markt liegenden tatsächlichen Mietzinses war
die fehlende Indexierung nicht zu bewerten.
Dingliche Rechte
Keine bewertungsrelevanten Rechte im Grundbuch eingetragen.
Dingliche Lasten
Keine bewertungsrelevanten Lasten mit Ausnahme von Geldlasten im
Grundbuch eingetragen
Kosten des rückgestauten Reparaturbedarfes
Eine Dotierung der Reparaturrücklage konnte aus den Unterlagen nicht
nachvollzogen werden.
Als Pauschalabschlag für den rückgestauten Reparaturbedarf werden
1.500,00 € angesetzt.
Kosten für die Behebung von Bauschäden und Baumängel
Die Kosten für die Behebung von Bauschäden und Baumängeln
wurden aufgrund des Gebäudezustandes nicht berücksichtigt.
Sowohl die Gesamtanlage wie auch die bewertungsgegenständliche
Einheit werden offensichtlich kaum Instand gehalten.
Für die Einheit wird pauschal ein Betrag von 10.000,00 € angesetzt.
Dabei wären Reparaturen im Dach- / Kaminbereich an der
Außenmauer sowie im Flachdachbereich der
bewertungsgegenständlichen Einheit Top 1 angesetzt.
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3. VERKEHRSWERT
Der Verkehrswert ist somit ausschließlich der errechnete Ertragswert unter
Annahme eines nachhaltig erzielbaren Mietpreises, somit
Ertragswert: 155.558,72 €
Von diesem Betrag sind an
rückgestautem Reparaturbedarf abzuziehen : - 1.500,00 €
und die Kosten für die Behebung von
Bauschäden und Baumängeln - 10.000,00 €
Verkehrswert: 144.058,72 €
In diesen Abschlägen sind bereits Investitionen berücksichtigt, welche eine
ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ermöglicht.
Weiters wäre auch ein neues Nutzwertgutachten zu erstellen.
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IV. ZUSAMMENFASSUNG
Da die oben ermittelten Werte realistisch erscheinen ist eine weitere
Anpassung nicht vorzunehmen, sodass sich der Verkehrswert zum
Bewertungsstichtag wie folgt darstellt:
Verkehrswert gesamt : 144.058,72.- Euro
Einschränkend sei jedoch angemerkt:
Dem Mieter wurde im Mietvertrag eine Kaufoption eingeräumt, den
Mietgegenstand zum jeweiligen Restkapital gemäß Tilgungsplan zuzüglich
Übertragungskosten käuflich zu erwerben.
Für den Fall, dass diese Option trotz Einleitung des Insolvenz Verfahrens
noch aufrecht ist, wäre der erzielbare Preis bei Ausübung der Option durch
den Mieter max. das Restkapital gemäß Tilgungsplan.
Der gerichtlich beeidete Sachverständige
Innsbruck, am
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