19 S 66/08s GUTACHTEN - Rechtsanwälte Kasseroler und Partner

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19 S 66/08s
Mag. Klaus Plattner
Allg.beeid.u.gerichtl.zertif. sachverständiger. immobilientreuhänder
nikodemweg 15 . a - 6020 innsbruck fon + fax: +43/(0)512/37 89 59
mobil: +43/(0)664 – 4521 699 . email: plattner.imp@a1.net
G U T A C H T E N
Betreffend die Ermittlung des Verkehrswertes
der Liegenschaft
EZ 1590, GB 81104 Axams
hinsichtlich
• jener 119/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an Top W 13
• jener 9/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an G 20
• jener 9/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an G 19
untrennbar verbunden ist
Liegenschaftsadresse:
Kreuzmoos 20a
6094 Axams
Auftraggeber:
Rechtsanwalt Dr. Stephan Kasseroler als Masseverwalter im
Konkursverfahren über das Vermögen des Herrn Anton Isser
Stichtag:
06.08.2008 - Tag der Besichtigung

I. ALLGEMEINES
1. Auftraggeber
Rechtsanwalt Dr. Stephan Kasseroler als Masseverwalter im
Konkurs über das Vermögen des Herrn Anton Isser.
2. Zweck des Gutachtens
Zweck des Gutachtens ist die Feststellung jener 119/2569-
Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB 81104 Axams mit denen
Wohnungseigentum an Top W 13 untrennbar verbunden ist,
sowie jener 9/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB 81104
Axams mit denen Wohnungseigentum an G 20 untrennbar
verbunden ist und jener 9/2569-Anteile der Liegenschaft EZ
1590, GB 81104 Axams mit denen Wohnungseigentum an G 19
untrennbar verbunden ist im Zuge des Konkursverfahrens über
das Vermögen des Herrn Anton Isser.
Die eingetragene Rangordnung für die Veräußerung bis 2009-01-11
wird bei der Bewertung nicht berücksichtigt.
3. Vorbemerkung
Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache
üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt
werden kann (Definition laut Liegenschaftsbewertungsgesetz § 2
Abs. 2).
4. Stichtag des Gutachtens
06.08.2008 - Tag der Besichtigung
5. Lokalaugenschein
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Die Besichtigung der Liegenschaft sowie des darauf befindlichen
bewertungsgegenständlichen Wohnobjektes durch den SV erfolgte
am 06.08.2008 im Beisein von:
o Frau RA Mag. Iris Jäger
o Herrn Anton Isser
6. Erklärung des Sachverständigen
Der Sachverständige erklärt sich fremd zum Auftraggeber und
gibt in Erinnerung an den abgelegten Sachverständigeneid
nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen
ausgearbeitetes Gutachten ab.
7. Besondere Bemerkungen zu Umfang, Inhalt und Gewähr
des Gutachtens
Der Bau- und Erhaltungszustand des bewertungsgegenständlichen
Wohnungseigentumsobjektes wurden vom gefertigten
Sachverständigen durch äußeren Augenschein anlässlich der
Befundaufnahme festgestellt und klassifiziert.
Detaillierte Untersuchungen des Bauzustandes, der Installationen und
technischen Einrichtungen wurden nicht durchgeführt. Beim
Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen,
keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie
Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen
durchgeführt.
Die ordnungsgemäße Funktion der beschriebenen elektrischen,
sanitär oder sonstigen Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung wie
Leitungen und der gleichen wurde der Bewertung vorausgesetzt
Die Flächenermittlung wurde aus den vom Auftraggeber zur
Verfügung gestellten Unterlagen übernommen. Diese Angaben
wurden nur grob auf Plausibilität überprüft, da eigene
Vermessungen nicht Gegenstand des Auftrags waren und nicht
durchgeführt wurden.
8. Kontaminierung
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Allfällige Kontaminationen der Liegenschaft wurden im Zuge der
Befundaufnahme nicht überprüft oder mitgeteilt und werden bei der
gegenständlichen Bewertung demnach auch nicht berücksichtigt.
Für eine diesbezügliche detaillierte Einschätzung muss ein
Sachverständiger aus diesem Fachgebiet hinzugezogen werden.
9. Haftung
Die Wertermittlung wurde ausschließlich für den Auftraggeber
erstellt. Haftungen des Sachverständigen gegenüber Dritten sind
ausgeschlossen. Der Sachverständige weist darauf hin, dass
Haftungen ausschließlich bis zu dem, in der
Haftpflichtversicherung angeführten Betrag gedeckt sind.
10. Umsatzsteuer
Umsatzsteuerliche Aspekte sowie Auswirkungen sind nicht
Gegenstand des Auftrages und finden in der Wertermittlung
keine Berücksichtigung.
Der Verkehrswert wird als unecht steuerbefreiter
Liegenschaftsumsatz ermittelt.
11. Grundlagen der Bewertung
Der Gutachter setzt voraus, dass alle ihm übergebenen Unterlagen
und die eingeholten Informationen, welche die Grundlage für die
Erstellung des Gutachtens bilden, korrekt sind und erklärt, dass er für
diese Informationen keine Haftung übernimmt.
Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien im
Hinblick auf Mietverhältnisse etc. werden ins Gutachten aufgenommen
und sodann deren Richtigkeit unterstellt.
Etwaige darüber hinausgehende unbekannte, nicht augenscheinliche
und nicht mitgeteilte Gegebenheiten konnten nicht berücksichtigt
werden (z.B. nicht aus dem Grundbuchsauszug ersichtliche, etwaige
dennoch erworbene Lasten etc.). Der unterfertigende SV haftet nicht
für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch, hier wird
auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen.
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12. Unterlagen der Bewertung
Vom unterfertigenden Sachverständigen wurden anlässlich der
Befundung für bewertungsgegenständliches Objekt folgende
Unterlagen erhoben:
� Auftragserteilung durch RA Dr. Stephan Kasseroler
� Erhebungen bei der Gemeinde Axams
� Informationen und Unterlagen von Herrn Anton Isser
� Grundbuchsauszug vom 05.08.2008
� Lageplan
� Orthofoto
� Grundrissplan
13. Energieausweis
Gemäß der umzusetzenden EU-Richtlinie wird bei allen neuen
Gebäuden einen Energieausweis benötigt. Ab 2009 ist ein
Energieausweis ebenfalls bei Verkauf oder Vermietung von
Wohnungen, Büros oder Betriebsobjekten vorzulegen. Die
Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre.
Für bewertungsgegenständliches Objekt liegt kein Energieausweis vor.
14. Hinweis gemäß ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3.
Angesichts der Unsicherheiten einzelner in die Bewertung
einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf
Erfahrungswerte zurück zugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung
keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein.
Es wird darauf hingewiesen, dass der ermittelte Verkehrswert im
Einzelfall nicht jederzeit, insbesondere kurzfristig und unabhängig der
äußeren Umstände - am Markt realisierbar ist.
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II. BEFUND
Allgemeines
Bei bewertungsgegenständlichem Objekt handelt es sich um ein
Wohnungseigentumsobjekt in welchem die Topeinheit W13 sowie
zwei Garagenplätze (G19 und G20) bewertet werden.
1. Grundbuchstand
Das bewertungsgegenständliche Objekt stellt sich im Grundbuch wie
nachfolgend dar, daraus sind die Dinglichen Rechte und Dinglichen
Lasten sowie die bücherlichen Eigentumsverhältnisse zu entnehmen.
81104 Axams EINLAGEZAHL 1590
BEZIRKSGERICHT Innsbruck
besondere Abschrift ********************************** ABFRAGEDATUM 2008-08-05
Letzte TZ 7884/2008
Wohnungseigentum
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
577/3 G GST-Fläche * 3547
Baufl.(Gebäude) 1075
Baufl.(begrünt) 2472 Kreuzmoos 20
Kreuzmoos 20a
Kreuzmoos 20b
************************************* A2 **************************************
1 a 2290/1982 Recht des Geh- und Fahrweges auf Gst 577/4 in EZ 1681 für Gst
577/3
***************************** B - NAME: Isser *********************************
18 ANTEIL: 119/2569
Isser Anton
GEB: 1957-11-19 ADR: Kreuzmoos 20a, Axams 6094
a 2290/1982 Kaufvertrag 1982-02-22 Eigentumsrecht
b 2290/1982 Wohnungseigentum an W 13
c 10541/1982 Veräußerungsverbot
d 10541/1981 Vorkaufsrecht
e 355/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis 2009-01-11
f 7884/2008 Eröffnung des Konkurses am 2008-07-02 (19 S 66/08s)
19 ANTEIL: 9/2569
Isser Anton
GEB: 1957-11-19 ADR: Kreuzmoos 20a, Axams 6094
a 2290/1982 Kaufvertrag 1982-02-22 Eigentumsrecht
b 2290/1982 Wohnungseigentum an G 20
c 10541/1982 Veräußerungsverbot
d 10541/1981 Vorkaufsrecht
e 355/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis 2009-01-11
f 7884/2008 Eröffnung des Konkurses am 2008-07-02 (19 S 66/08s)
58 ANTEIL: 9/2569
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Isser Anton
GEB: 1957-11-19 ADR: Kreuzmoos 20a, Axams 6094
a 2290/1982 Wohnungseigentum an G 19
b 1930/1983 Kaufvertrag 1983-01-19 Eigentumsrecht
c 355/2008 Rangordnung für die Veräußerung bis 2009-01-11
d 7884/2008 Eröffnung des Konkurses am 2008-07-02 (19 S 66/08s)
**************************** C ZU B - NAM Isser *******************************
1 a 1549/1982
DIENSTBARKEIT
a) der Führung, Benützung und Erhaltung eines unterirdisch
verlegten Hochspannungskabels
b) der Errichtung, Benützung und Erhaltung einer
Transformatorenstation
gem Pkt I 1 2 Dienstbarkeitsvertrag 1982-02-03 auf Gst
577/3 für Tiroler Wasserkraftwerke AG
30 auf Anteil B-LNR 18 19
a 10541/1982 Schuldschein 1982-07-20
PFANDRECHT 370.000,--
0,5 % Z, 5 % VuZZ, NGS 37.000,-- für Land Tirol
c gelöscht
31 auf Anteil B-LNR 18 19
a 10541/1982
VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Tirol
32 auf Anteil B-LNR 18 19
a 10541/1982
VORKAUFSRECHT für Land Tirol
161 auf Anteil B-LNR 18 19 58
a 11620/2005 Pfandurkunde 2005-10-18
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 280.000,-für
Raiffeisenbank Axams-Grinzens regGenmbH
165 auf Anteil B-LNR 18 19 58
a 10894/2007 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von EUR 59.876,-- samt 5 % Z ab 16.9.06,
Kosten EUR 4.506,97 samt 4 % Z seit 17.11.06, EUR 985,32
1.176,32 für
Steiermärkische Bank und Sparkassen AG (20 E 172/07v)
b 13248/2007 Aufschiebung gem. § 200a EO
********************************** HINWEIS ************************************
Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS
GEBÜHR: EUR 2,24 ********** 2008-08-05 19:45,33395 1I ********** ZEILEN: 75
Entgelt der Verrechnungsstelle IMD: EUR 0,34
Gesamtentgelt: EUR 2,58 zuzüglich 20% USt
2. Lage
Die Gemeinde Axams zählt zirka 5294 Einwohner (2001) und
liegt auf der westlichen Mittelgebirgsterrasse auf 874 m
Seehöhe. Die Gemeinde ist der Hauptort und einwohnerstärkste
Gemeinde des westlichen Mittelgebirges.
Die Gemeinde Axams verfügt über alle Infrastruktureinrichtungen
des täglichen Bedarfs. Die Anbindung an den öffentlichen
Nahverkehr ist durch ein gut ausgebautes Busnetz sowie über
ein gut ausgebautes Straßennetz gegeben. Axams erlebte in
den letzten Jahrzehnten einen raschen Bevölkerungsanstieg. Die
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kurzen Pendelzeiten (20 Minuten) nach Innsbruck machen
Axams als ländliche Wohngemeinde attraktiv.
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in
einem ruhig gelegenen Siedlungsgebiet im Südosten von
Axams, unweit des Schwimmbades. Sie ist bebaut mit drei
allein stehenden Wohnobjekten mit jeweils 10 Wohneinheiten.
2.1. Lagekriterien
Die Lage kann für Wohnzwecke als „gut“ bezeichnet werden.
3. Größe und Konfiguration
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft weist eine
annähernd rechteckige Form auf und ist mit einer
Wohnungseigentumsanlage bebaut. Die Gesamtgröße beträgt
2.472 m².
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Zuschnitt der Liegenschaft
Orthofoto der Liegenschaft
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4. Flächenwidmung und Bebauung
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im
Bauland der Gemeinde Axams. Die Bebauung entspricht dem
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan.
Flächenwidmungsplan
5. Bodenverhältnisse bzw. Kontaminierung
Über eine allfällige Kontaminierung des Bodens kann in diesem
Gutachten keine Aussage getroffen werden.
Das Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster oder
Altlasten-Atlas verzeichnet.
6. Ver- und Entsorgung
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist an das Wasser- und
Stromversorgungsnetz angeschlossen.
Die Entsorgung der anfallenden Fäkal- und Abwässer erfolgt durch
den Anschluss an das Kanalnetz.
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7. Beschreibung der Liegenschaft
7.1. Beschreibung der Liegenschaft und des darauf errichteten
Objektes
Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in
einem ruhig gelegenen Siedlungsgebiet im Südosten von
Axams und ist mit drei alleinstehenden Wohnobjekten bebaut.
In jedem Wohnobjekt befinden sich 10 Wohnungen sowie
Tiefgaragenabstellplätze. Die Zufahrt erfolgt über einen
Servitutsweg. An der ostseitigen Grenze befinden sich zirka
sechs Besucherabstellplätze.
Die Allgemeinflächen werden als Garten und Kinderspielplatz
genutzt. An Allgemeinräumen befindet sich im Untergeschoß ein
Trockenraum. Weiters wird der Schutzraum als Fahrradkeller
verwendet. Die Anlage verfügt über keinen Personenaufzug.
Die Anlage wurde 1982/83 bezogen. Das Objekt wurde im
wohnbaugeforderten Standard errichtet.
7.2. Beschreibung der Wohneinheit
Top 13
Die bewertungsgegenständliche Topeinheit Top 13 befindet sich
im Erdgeschoß des Hauses Kreuzmoos 20a und ist
südwestseitig ausgerichtet. Die Wohnung war ursprünglich als
Vier-Zimmer-Wohnung konzipiert, wurde aber vom derzeitigen
Eigentümer adaptiert, sodaß nunmehr von einer Drei-Zimmer-
Wohnung sprechen kann. Die Wohnung verfügt über eine
Terrasse und Loggia sowie einen zugeordneten Gartenanteil.
Abweichend von der Parifizierung und den vorliegenden Plänen
wurden folgende Änderungen vorgenommen:
• Raumhöhen ca. 2,50 m
• Der Eingang zur Wohnung wurde versetzt, sodass der im
Plan als Abstellraum bezeichnete Raum nunmehr als
Vorraum dient
• Die Tür zum im Plan als Elternzimmer bezeichneten Raum
wurde in Richtung Kinderzimmer versetzt
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• Das zwischen Wohnraum und Küche eingezeichnete
Kinderzimmer entfällt, die Zwischenwände sind nicht
ausgeführt
• Der Eingang zum Wohnzimmer wurde ebenfalls verändert
• Die Küche wurde in Richtung des Wohnzimmers
(ursprünglich Kinderzimmer) vergrößert
• Die Grünanlage wurde im Bereich der Loggia insofern
verändert, als die schräge Abgrenzung rechtwinkelig zur
Loggia verlaufend verlegt wurde.
Eine diesbezügliche Rechtsgrundlage in schriftlicher Form
konnte nicht erhoben werden, laut mündlicher Auskunft
von Herrn Isser wurde dies seinerzeit mit den Nachbarn
vereinbart.
Die Raumaufteilung ist nunmehr wir folgt:
• Wohnraum
• Küche
• Kinderzimmer (Büro)
• Elternzimmer
• WC
• Bad
• Flur
• Vorraum
Terrasse und Loggia 66, m²
Zubehör: Kellerabteil, Holzlattenrost ca. 3 m²
Tiefgaragenabstellplätze G19 und G20
Obwohl es sich bei den Tiefgaragenplätzen um zwei getrennte
Einheiten handelt, stellen diese in natura eine Doppel-Garage
dar, welche innerhalb der Tiefgarage nochmals durch ein
Garagentor abgetrennt ist.
7.3. Flächenaufstellung (zirka Werte)
Wohnraum 37,38 m²
Küche 13,60 m²
Kinderzimmer(Büro) 12,33 m²
Elternzimmer 19,17 m²
WC 2,20 m²
Bad 6,06 m²
Flur 12,00 m²
Vorraum 2,40 m²
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GESAMT 105,14 m²
Terrasse und Loggia 66 m²
Tiefgaragenabstellplätze G19 und G20
Die Garage gesamt ist ca. 4,80 m breit und 5,80 m tief. Die
Garagenzufahrt erfolgt über ein automatisches Sektionaltor.
7.4. Bauausführung
• Fenster Holz-Isolierverglasung
• Außenliegender Sonnenschutz/Rollo
• Unterschiedliche Bodenbeläge (Wohnraum Ahorn-weiss,
Kinder- und Schlafraum Teppich, sonst Fliesen)
• Türen Stahlzargen
• Holztüren mit teilweise Glaselementen
• Heizung Fussbodenheizung (Ölheizung)
• Warmwasser zentral aufbereitet
• Decken im Gang vertäfelt
• Bad mit Badewanne und Dusche
• Wohnzimmer mit offenem Heizkamin
• Küche Einbauküche
Details siehe Fotodokumentation
Tiefgaragenabstellplätze G19 und G20
In der Garage befindet sich ein Stromanschluß der lt. Auskunft
von Herrn Isser der Wohneinheit zugeordnet ist und über dies
abgerechnet wird.
8. Beschreibung der Außenanlagen
Die der Wohnung zugeordnete Freibereich ist teilweise als Grünfläche,
teilweise als Terrasse und Loggia ausgeführt. Die übrigen
Außenanlagen dienen als Allgemeinfläche und sind begrünt, in einem
Bereich ist ein Kinderspielplatz errichtet.
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An der Ostseite sind sechs Besucherabstellplätze und die Zufahrt
asphaltiert.
9. Bau- und Erhaltungszustand
Der Bau – und Erhaltungszustand des Gesamtgebäudes kann dem
Alter entsprechend als „gut“ bezeichnet werden. Das Dach wurde
vor sechs Jahren erneuert, eine Rücklage ist nach Auskunft der
Hausverwaltung (Eigenverwaltung) dotiert.
Größere Reparaturen sind nach Auskunft der Verwaltung nicht
absehbar.
10. Mietverhältnisse
Die bewertungsgegenständliche Topeinheit wird von Frau Monika
Isser, geb. 26.12.1957 bewohnt, diese benützt auch die
Garagenplätze.
Unklar ist, auf welcher Rechtsgrundlage die Benutzung erfolgt, ein
Mietvertrag konnte nicht erhoben werden. Nach Rücksprache mit
dem Masseverwalter wird für die Bewertung auch eine Variante
errechnet, in der angenommen wird, dass die Nutzung
unentgeltlich (ausschließlich Betriebskosten werden bezahlt) und
unbefristet erfolgt.
11. Betriebskosten
Die Betriebkosten für bewertungsgegenständliche Einheit bewegen sich
im üblichen Ausmaß.
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III. BEWERTUNG
ALLGEMEIN
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme aller im
Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die
Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Bei gegenständlichem Objekt handelt es sich um eine
Eigentumswohnung, die sowohl zur Eigennutzung als auch zur
Vermietung geeignet ist. Aus Sicht eines potentiellen Käufers steht
die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund. Somit ist vor allem
die Wiederbeschaffung des Grundes samt den auf die Einheit
entfallenen Baukosten von vorrangiger Bedeutung.
Die Bewertung des Grundanteiles erfolgt nach dem
Vergleichswertverfahren gemäß § 4
Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Der Bodenwert wird als
Vergleichswert durch Vergleich von Grundkostenanteilen
vergleichbarer Wohnungseigentumseinheiten ermittelt.
Grundpreise
Vergleichspreise
Preisermittlung für ein- und zweifamilienhaustauglichen
Baugrundstücke ermittelt vom Institut für Stadt und
Regionalforschung der TU Wien (veröffentlicht in der Zeitschrift
Gewinn Juli/August 2008):
Hier werden für Axams Preise von 330,00 bis 400,00 Euro
angegeben.
Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich
2008 gebrauchte Eigentumswohnungen
Nach diesen Erhebungen werden im Bezirk
Innsbruck-Land (gute Wohnlage) Preise von
1.949,10 Euro pro m² genannt.
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Angemessene Grundkosten nach Auskunft der Abteilung
Wohnbauförderung des Landes Tirol:
Für Axams werden 304,00 pro m² Wohnnutzfläche
€ 190,00 für Garten angegeben.
Die angemessenen Baukosten betragen laut Tiroler
Wohnbauförderungsrichtlinien Mehrfamilienhäuser bis 12
Wohnungen 1.735,00 Euro pro m² netto.
Tiefgaragenabstellplätze
Die Bewertung der beiden Tiefgaragenabstellplätze erfolgt
pauschal, wobei dem Umstand Rechnung getragen wird,
dass die zwei getrennten Topeinheiten tatsächlich als
Doppelgarage genutzt werden. Unabhängig von der
Parifizierung erfolgt die Bewertung somit als eine Einheit.
Alterswertminderung
Die gewöhnliche Nutzungsdauer wird von der technischen und
wirtschaftlichen Nutzbarkeit beeinflusst. Die technische Nutzbarkeit
wird durch den Materialverschleiß und Nutzungsintensität bestimmt.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer richtet sich insbesondere
danach, ob und in welcher Zeitspanne die Objekte und ihre Anlagen
unmodern werden und durch bessere Anlagen überholt werden
können.
Gegenständliche Wohnanlage wurde 1983 bezogen, dies wird als
auch Stichtag für die Alterswertminderung herangezogen. Bei einer
Nutzungsdauer von 65 Jahren ergeben sich daher eine
Restnutzungsdauer von 40 Jahren und ein Abschlag nach Ross-
Brachmann in der Höhe von 27 %.
Neuherstellungskosten
Der Neubauwert wird unter Berücksichtigung der Bauweise,
Ausführung und Ausstattung nach m²-Wohnnutzfläche ermittelt.
Es sind sämtliche zur Erstellung des Gebäudes erforderlichen
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Leistungen enthalten, also auch Baunebenkosten wie
Planungsleistungen, Erschließungskosten, etc.
Der Preisansatz bezieht sich auf Wohngebäude mit guter
Ausstattung wie es gegenständlich der Fall ist.
Bewertung von Zubehör
Das Kellerabteil ist als Zubehör in den Preisansätzen für die
Wohnflächen bereits mitberücksichtigt. Die Einbauküche sowie
der Heizkamin werden pauschal bewertet. Terrasse und Loggia
werden mit 30 % in Ansatz gebracht.
Die sonstigen Freiflächen sind ebenfalls im Preis für den m²
mitberücksichtigt.
Kosten des rückgestauten Reparaturbedarfes
Die Bewertung allfälliger Instandhaltungs- bzw.
Reparaturarbeiten kann nur als Erfahrungswert und als eine
grobe Einschätzung erfolgen.
Im Falle des bewertungsgegenständlichen Objektes sind keine
Kosten für rückgestauten Reparaturbedarf in Ansatz zu bringen.
BEWERTUNG
VON RECHTEN & LASTEN
Dingliche Rechte
Das eingetragene Recht des Gehens- und Fahrens dient der
ordentlichen Erschließung der Liegenschaft.
Dingliche Lasten
Die unter C-Lnr. 1 eingetragene Dienstbarkeit ist bei dem Ansatz für
den Grundstückspreis bereits mitberücksichtigt. Das
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Veräußerungsverbot und Vorkaufsrecht für das Land Tirol steht im
Zusammenhang mit der Finanzierung der Einheiten über
Wohnbauförderungsmittel. Bei einem Verkauf sind die
diesbezüglichen Bestimmungen einzuhalten und mit der
Wohnbauförderung für das Land Tirol abzuklären.
Für die gegenständliche Verkehrswertermittlung werden diese Lasten
ausdrücklich nicht berücksichtigt.
BEWERTUNG - WOHNUNG
TOP W 13
Unter Berücksichtigung von Vergleichspreisen und der im Befund
geschilderten Gegebenheiten berechnet sich der Sachwert wie folgt.
SACHWERT
Sachwertverfahren
Neuanschaffungskosten 105,14 m² x 2.100,00 € = 220.794,00 €
Terrasse 66,00 m² x 630,00 € = 41.580,00 €
darin enthalten % Grundanteil 17,00 % 44.603,58 €
Neubaukosten daher 217.770,42 €
Zwischenwert 217.770,42 €
abzgl. Alterswertminderung 27,00 % = 58.798,01 €
Zeitwert d. Baulichkeit = 158.972,41 €
zzlg. Grundanteil = 44.603,58 €
Küche, Heizkamin pauschal = 5.000,00 €
Sachwert Topeinheit = 208.575,99 €
VERKEHRSWERT
In diesem Fall steht die Nutzung zu Wohnzwecken vor Rendite-
Überlegungen, weshalb ausschließlich das Sachwertverfahren zur
Anwendung kommt.
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Anpassung:
Aufgrund der Tatsache, dass bei der Wohnung die
Wohnraumaufteilung speziell auf die derzeitige Nutzung geändert
wurde, sowie der Freibereich abweichend der Parifizierung nur durch
mündliche Vereinbarung geändert wurde wird ein Abschlag in Höhe
von 5 % vorgenommen.
Abschlag
Zwischenwert = 208.575,99 €
abzgl. Abschlag 5 % = 10.428,80 €
Verkehrswert = 198.147,19 €
Der Verkehrswert stellt sich daher wie folgt dar:
Verkehrswert
Top W13 bestandfrei 198.147,19 Euro
BEWERTUNG – AUTOABSTELLPLÄTZE
Top G19 und Top G20
Allgemein
Garagen werden üblicherweise zu Pauschalpreisen gehandelt
und verkauft.
Für die beiden Garagenplätze welche in natura eine Einheit
darstellen, wird ein Pauschalpreis von gesamt 16.000,00 Euro
in Ansatz gebracht.
Dabei berücksichtigt ist bereits die Tatasche, dass es sich in
natura nicht um zwei getrennte Einheiten handelt, sondern
vielmehr um eine Doppel-Garage handelt.
Somit ergibt sich folgender Wert:
Garagenabstellplatz G19 und G20 gemeinsam 16.000,00 Euro
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Variante unentgeltlich und unbefristete Nutzung
Die Wohnung und die Garagenplätze werden derzeit von Frau Monika Isser,
geb. 26.12.1957 genutzt.
Unklar ist, auf welcher Rechtsgrundlage diese Nutzung erfolgt. Nach
Rücksprache mit dem Masseverwalter wird als Variante der Verkehrswert der
Anteile auch unter der Annahme ermittelt, dass eine unentgeltliche,
lebenslange Benutzung erfolgt und ausschließlich die Betriebskosten bezahlt
werden.
Bewertungstechnisch wird eine Berechnung analog zu einem Wohnrecht
vorgenommen.
Die Bewertung in dieser Variante wird wie folgt bewertet:
Fernere Lebenserwartung
in Jahren nach Sterbetafel 2000/2002:
Frau Monika Isser, geb. 26.12.1957 32,44 Jahre
Für die Bewertung wird somit die fernere Lebenserwartung der Frau
Monika Isser herangezogen.
Mietzins fiktiv: (7,50 Euro/m²) x 105,14 m² 788,55 Euro p.M.
Plus 45,00 € pro Garage 90,00 Euro p. M.
netto gesamt 878,55 Euro p. M.
Kapitalisiert mit 5,5 % als nachschüssige monatliche Rente
Variantenberechnung
Entgangenes Nutzungsentgelt 878,55 Euro pro Monat
Fernere Lebenserwartung 32,44 Jahre
Kapitalisiert mit 5,5 %
ergibt insgesamt
159.362,46 Euro
für den Wert des Wohnrechtes
Somit reduziert sich der Verkehrswert bei dieser Variante wie folgt
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Variantenberechnung
Verkehrswert Wohnung bestandfrei = 198.147,19 €
Vekehrswert Garagenabstellplätze = 16.000,00 €
reduziert um Barwert
der entgeltfreien Nutzung = 159.362,46 €
ergibt = 54.784,73 €
abzüglich 5 % Abschlag 5 % 2.739,24 €
für eingeschränkte Verwertbarkeit
Variante Verkehrswert = 52.045,49 €
Der Verkehrswert bei der Variante der unentgeltlichen Nutzung beträgt daher
wie folgt:
Der Verkehrswert Top W13 beträgt
Variante unentgeltliche Nutzung 52.045,49 Euro
(inkl. Garagenplätze)
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IV. ZUSAMMENFASSUNG
Die oben ermittelten Werte sind bereits auf ihre Marktgängigkeit hin
überprüft, daher ist eine zusätzliche Anpassung nicht mehr
erforderlich.
Hinweise:
• Die unter C-Lnr. 1 eingetragene Dienstbarkeit ist bei dem
Ansatz für den Grundstückspreis bereits mitberücksichtigt.Das
Veräußerungsverbot und Vorkaufsrecht für das Land Tirol steht
im Zusammenhang mit der Finanzierung der Einheiten über
Wohnbauförderungsmittel. Bei einem Verkauf sind die
diesbezüglichen Bestimmungen einzuhalten und mit der
Wohnbauförderung für das Land Tirol abzuklären.
Für die gegenständliche Verkehrswertermittlung werden diese
Lasten ausdrücklich nicht berücksichtigt.
• Weiters ist eine Rangordnung für die Veräußerung für 2009-01-
11 eingetragen. Diese blieb bei der Ermittlung des
Verkehrswertes unbeachtet.
• Die Bewertung der beiden Tiefgaragenabstellplätze erfolgt
pauschal, wobei dem Umstand Rechnung getragen wird, dass
die zwei getrennten Topeinheiten tatsächlich als Doppelgarage
genutzt werden. Unabhängig von der Parifizierung erfolgt die
Bewertung somit als eine Einheit.
• Die Einheiten werden derzeit unentgeltlich (nur Betriebskosten)
genutzt. Unklar ist die Rechtsgrundlage dieser Nutzung, dieser
derzeit unklare Zustand wird in einer Variantenberechnung
berücksichtigt.
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Der Verkehrswert jener 119/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB
81104 Axams mit denen Wohnungseigentum an Top W 13 untrennbar
verbunden ist beträgt wie folgt:
Variante Eins (bestandfrei)
Verkehrswert
Top W13 bestandfrei 198.147,19 Euro
Der Verkehrswert jener 9/2569-Anteile der Liegenschaft EZ 1590, GB
81104 Axams mit denen Wohnungseigentum an G 20 sowie jener
9/2569-Anteile mit denen Wohnungseigentum an G 19 der Liegenschaft
untrennbar verbunden ist beträgt wie folgt:
Verkehrswert
Garagenplatz G19 und G20 gemeinsam 16.000,00 Euro
(bestandfrei)
Der Verkehrswert der WE-Einheiten Top W13 sowie der
Garagenabstellplätze G19 und G20 (Garagen wurden als wirtschaftliche
Einheit bewertet) beträgt in Summe
Verkehrswert gesamt (inkl. Tiefgaragenplätze) 214.147,19 Euro
(bestandfrei)
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Variante Zwei (unentgeltliche, unbefristet Nutzung)
Der Verkehrswert der Variante mit unentgeltlicher und unbefristeter
Nutzung beträgt wie folgt
Der Verkehrswert Top W13 beträgt
Variante unentgeltliche Nutzung 52.045,49 Euro
(inkl. Garagenplätze)
Welche Fakten ich derzeit kenne, ist ausreichend dargestellt. Ergeben
neue Fakten, dass ich meine Meinung ändern kann und muss, so
behalte ich mir vor, dies zu tun.
Mag. Klaus Plattner
Allgemein beeideter und
gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
Innsbruck, am
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