Frühling für Berliner Mietshäuser - Anton Schmittlein Construction ...

Frühling für
Berliner Mietshäuser
Hufelandstraße 17
Berlin · Prenzlauer Berg
Jubiläumsobjekt
Nr.100

jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · INhaLTSvERzEIchNIS
DaS PROjEKT IM ÜBERBLIcK Seite 3
EINE vERjÜNgUNgSKUR DER ExTRaKLaSSE -
ERLÄUTERUNg DES KONzEPTES
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Seite 4
DIE LagEBESchREIBUNg Seite 6
DIE MODERNISIERUNgSMaSSNahMEN IM DETaIL Seite 8
DIE ETagENgRUNDRISSE - Eg, II. Og & Dg Seite 14
aUSgEwÄhLTE MODERNISIERUNgSBEISPIELE -
gRUNDRISSE wE 1.8 & 2.4 Seite 17
IMPRESSUM - aNSPREchPaRTNER Seite 18

aRT DER MaSSNahME
Modernisierung und Instandsetzung eines Altbaus im Sanierungsgebiet
Bötzowviertel unter Berücksichtigung der steuerlichen Bestimmungen
der §§ 7h bzw. 10f EStG
ORT DER MaSSNahME
Hufelandstraße 17
10407 Berlin
UMFaNg DER MaSSNahME
Schaffung von drei Gewerbeeinheiten, drei Dachgeschoß- und 31 Altbauwohnungen
komplette Rekonstruktion der Vorderhausfassade; Modernisierung und
Instandsetzung der vorhandenen Altbausubstanz; Ausbau des gesamten
Dachstuhles und Neugestaltung sämtlicher Verkehrsflächen
DaUER DER MaSSNahME
März 2003 - Dezember 2003
wOhN- UND NUTzFLÄchE (aLT)
2.368,31 m²
wOhN- UND NUTzFLÄchE (NEU)
2.782,52 m²
BaUhERR
ANTON SCHMITTLEIN Construction GMBH
aRchITEKT
Bultmann & Team
hUFELaNDSTRaSSE 17 · DaS PROjEKT IM ÜBERBLIcK
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · EINE vERjÜNgUNgSKUR DER ExTRaKLaSSE
DIE aUSgaNgSSITUaTION
Bei dem Modernisierungsobjekt Hufelandstraße 17 handelt es sich um ein
klassisches Altberliner Mietshaus mit Vorderhaus, Seitenflügel, Gartenhaus und
einem kleineren weiteren Seitenflügeltrakt. Das Gebäudeensemble gruppiert
sich somit, nicht untypisch für Berlin, um insgesamt zwei Höfe.
Beispielhaft für das Schicksal vieler Berliner Altbauten befand sich das Haus in
einem verwahrlosten Zustand und wies dementsprechend einen erheblichen
Modernisierungs- und Instandsetzungsstau auf. Allerdings konnte man in Teilbereichen,
insbesondere der Vorderhausfassade und dem zentralen Eingangsbereich,
noch immer die alte Pracht des Jugendstiles erahnen.
Der Zustand des Gebäudes im Ganzen ebenso wie die Ausstattung der Wohnungen
im Einzelnen befand sich überwiegend noch immer auf jenem Niveau
aus der unmittelbaren Nachkriegszeit. Verwahrloste Treppenaufgänge, unterdimensionierte
Elektro- und Wasserleitungen und unzeitgemäße Badezimmer
charakterisierten somit den Ausstattungsstandard. Behelfsbauten einer im Erdgeschoß
ansässigen ehemaligen Metzgerei bestimmten zusammen mit wahllos
herumstehenden Müllsammelbehältern die Hofsituation.
MODERNES wOhNEN hINTER hISTORISchER FaSSaDE
Leitmotiv der gesamten Modernisierungsmaßnahme war die Wiederherstellung
des historischen Erscheinungsbildes in Verbindung mit der Schaffung von zeitgemäßem
Wohnraum. Unter Berücksichtigung und Einbeziehung der noch vorhandenen
Stuck- und Gestaltungselemente wurden die Fassaden, Eingangsbereiche
und Hofflächen einer aufwendigen Neugestaltung unterzogen und die Altbauwohnungen
mit neuer Elektrik, Bädern und Markeneinbauküchen ausgestattet.
Durch liebevolle Restaurierung der vorhandenen Stuckkaturen und der Neuherstellung
fehlender Elemente erhielt die Vorderhausfassade ihre alte Ästhetik
und Formenvielfalt zurück. Eine zusätzliche Dynamik erfuhr sie durch einen im
Rahmen des Dachgeschoßausbaus neu angebrachter Frontspieß, der die vertikale
Gliederung seitdem betont und abschließt. Ein zweifarbiges Farbkonzept
schließlich fördert das Gesamterscheinungsbild und akzentuiert die Plastizität
der ornamentalen Fassadenausprägung.
Im Bereich des ersten Hofes wurde die vorhandene Betonversiegelung komplett
aufgenommen, entfernt und durch ein harmonisches Wechselspiel aus Naturstein-
und Pflanzflächen ersetzt, das sich an die Gestaltung barocker französischen
Landschaftsgärten anlehnt. Der Müllstandort wurde überdies zentralisiert
und in einer neuen Holzpergola konzentriert.
Um eine dauerhafte Vermietungsfähigkeit zu gewährleisten, sind sämtliche
Grundrisse einer detaillierten Überprüfung und ggfs. Neukonzeption unterzogen
worden. Insbesondere in den beiden Seitenflügeln wurden neue Grundrißsituationen
entwickelt, um attraktiven und großzügigen Wohnraum zu schaffen. Jede
Wohneinheit erhielt einen neuen Balkon mit gemauerter Brüstung und teilweise
zusätzlich französische Fenster. Auf diese Weise wurde dem Bedürfnis nach Offenheit
Rechnung getragen und zusätzliches Wohngefühl vermittelt.
Weiterer, hochwertiger Wohnraum ist durch den Ausbau des kompletten Dachstuhles
geschaffen worden, in dem insgesamt drei neue Einheiten integriert
wurden. Insbesondere die Dachwohnung im Seitenflügel zeichnet sich durch
einen loftähnlichen Charakter aus, der sich in der großzügigen Raumaufteilung
wieder findet. Durch einen vorhandenen Licht- und Belüftungsschacht im Gartenhaus
bot sich außerdem die Möglichkeit, diese Dachgeschoßwohnung direkt
an einen neuen, innenliegenden Aufzug anzubinden.
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hUFELaNDSTRaSSE 17 · DIE vORDERhaUSFaSSaDE
Obwohl die Vorderhausfassade durch die Witterungseinflüsse der vergangenen Jahrzehnte stark gezeichnet war, hatte man auf
ein vollständiges Abschlagen des alten Putzes - glücklicherweise - verzichtet. Dementsprechend bot sich die Chance, in einem
aufwendigen Rekonstruktionsprozess ihr ursprüngliches Erscheinungsbild mit der dekorativen Formensprache des Jugendstils
wieder zum Vorschein zu bringen.
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · DIE LagEBESchREIBUNg
DaS BöTzOwvIERTEL
Das Objekt Hufelandstraße 17 liegt im Bötzowviertel, einem charmanten und
liebenswerten Stadtquartier im Südosten des Prenzlauer Berg, in dem sich der
Flair der Gründerzeit über die Zeit erhalten hat.
Der berühmte Kollwitzplatz und die Kulturbrauerei im Westen und der älteste,
fußläufig in nur wenigen Minuten erreichbare Stadtpark Berlins, der Volkspark
Friedrichshain, im Osten - das sind die städtebaulichen Fixpunkte, zwischen
denen sich das vielfältige und niemals langweilige Treiben im südlichen Prenzlauer
Berg abspielt.
Insbesondere der Volkspark Friedrichshain dient als Magnet und beliebtes Naherholungszentrum
für die Bewohner des Bötzowviertels. Durch den gezielten
Einsatz öffentlicher Mittel wurde dieser historische Park mit seinem markanten
neobarocken Märchenbrunnen in den vergangenen Jahren einer radikalen Verjüngungskur
unterzogen. Tagsüber laden außerdem die vielen kleinen Geschäfte
und Galerien, die sich im Quartier etabliert haben, zum Bummeln ein und
abends bieten die reizenden Cafés und Restaurants, die sich vom Bötzowviertel
bis zum Kollwitzplatz ziehen, mit ihrem reichhaltigen kulinarischen Angebot
Raum für Gaumenfreuden und Geselligkeit.
DIE hUFELaNDSTRaSSE
Inmitten des Bötzowviertels befindet sich die Hufelandstraße. Sie beginnt an
der Greifswalder Straße, einer zentralen Ausfallstraße vom Alexanderplatz
in Richtung Norden, und verläuft in südöstlicher Richtung bis zum Volkspark
Friedrichshain.
Durch ihre Straßenbreite, ihre überwiegend erhaltene historische Bausubstanz
und die vielen kleinen Gewerbeeinheiten ist sie eine der zentralen Lebensadern
und gleichsam ein Anziehungspunkt des Quartieres.
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hUFELaNDSTRaSSE 17 · URBaNE IMPRESSIONEN
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · DIE MaSSNahMEN IM DETaIL
Das Ziel der Baumaßnahmen war die langfristige Substanzerhaltung des
Objektes sowie die ästhetische Aufwertung verbunden mit der technischen
Ausstattung von heute. Wohnwert und Adresse sollen über unsere Zeit hinaus
den wachsenden Qualitätsansprüchen an das Wohnen entsprechen und gerecht
werden.
STRaSSENFaSSaDE
Die gesamte Fassade wurde umfangreich restauriert, um den repräsentativen
Gesamteindruck des Hauses aus dem Errichtungszeitraum Anfang des Zwanzigsten
Jahrhunderts wieder herzustellen. Die ehemals vorhandenen Balkone
mit gemauerten sowie Putzornamentik versehenen Brüstungen wurden wieder
angebaut. Sämtliche Loggien und Balkonbrüstungen erhielten Abdeckungen
aus Titanzinkblech mit aufgesetzten und feuerverzinkten Blumenkastenhalterungen.
hOFFaSSaDEN
Die Hoffassaden wurden komplett neu verputzt und haben einen zweifarbigen
Anstrich erhalten, der in seiner optischen Wirkung mit demjenigen des Vorderhauses
korrespondiert. Dementsprechend wurden die Fenster durch Faschen
hell abgesetzt und teilweise mit unterschiedlichen Bögen und Gestaltungselementen
versehen. Zur vertikalen Gliederung der Fassade und ihrer Betonung
wurde im Sockelbereich, bis zur Oberkante des Erdgeschosses, ein neuer
Bossenputz eingearbeitet, dessen Abschluß ein mit Titanzinkblech versehenes
Gesimsband markiert.
Die ehemals vorhandenen Balkone an der südwestlichen Gartenhausfassade
wurden einschließlich der gemauerten Brüstungen im Stil der Straßenfassade
erneuert. Sämtliche übrigen Wohnungen erhielten neue gemauerte Balkonkonstruktionen
und wurden des weiteren teilweise mit zusätzlichen französischen
Fenstern ausgestattet.
TREPPENhÄUSER
Die Treppenhäuser sind umfassend restauriert und in Bereichen, in denen
eine Neugestaltung erforderlich war, liebevoll ergänzt worden. Die wertvoll
gearbeiteten und noch vorhandenen Holzelemente und Treppen erfuhren dememtsprechend
eine detailgenaue Aufarbeitung und wurden, wo erforderlich,
mit originalgetreuen Teilen ergänzt. Profilierte Paneelleisten, schöne Holztüren
und dazu passende, neu angebrachte Leuchten im Jugendstilcharakter auf den
jeweiligen Erschließungspodesten schaffen nunmehr in Verbindung mit zweifarbigen
Wandtönen sowie einem roten Kokosläufer mit polierten Messingstangen
ein angenehmes und repräsentatives Klima.
Historisch gestaltete Klingelbretter und bündig in die Wandflächen eingearbeitete,
neue Briefkastenanlagen aus Messing betonen wieder das besondere Flair
der Berliner Althausarchitektur. Die Eingangsbereiche erhielten neue Leuchten
und teilweise an den Wänden und Decken dezente Stuckverzierungen. Großflächige
Spiegel unterstreichen seitdem das Altberliner Ambiente zusätzlich und
untermauern den optisch ansprechenden Gesamteindruck.
wOhNUNgSgRUNDRISSE aLTBaU
Sämtliche Wohnungsgrundrisse wurden auf Ihre Erfüllung moderner Wohnansprüche
hin überprüft und ggfs. neugestaltet. So kam es insbesondere in den
Bereichen der Seitenflügelwohnungen zu umfangreichen, z. T. sogar kompletten
Neugestaltungen der Grundrißsituationen. Hauptaugenmerk wurde dabei auf
eine ausreichende Belichtung und Belüftung der einzelnen Wohnungen gelegt.
Schlauchartige Flurbereiche mußten dabei zeitgemäßen Kombinationen aus
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...Fortsetzung Seite 10...

hUFELaNDSTRaSSE 17 · DIE RÜcKFaSSaDEN- UND hOFgESTaLTUNg
Während im Bereich der Vorderhausfassade anhand von Originiale-
lementen eine Rekonstruktion des Ursprunges möglich war, mußte
an den rückwärtigen Fassadenflächen eine komplette Neugestaltung
erfolgen. Unter Verwendung von Bossenputz und Fensterfaschen erfolgte
deshalb eine komplette Erneuerung dieser Bereiche.
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · DIE MaSSNahMEN IM DETaIL
Wohn- und Essbereichen weichen, großzügige französische Fenster wurden neu
eingebaut. Im Erdgeschoß des ersten Seitenflügels entstand überdies eine neue
Maisonettewohnung, die das Erdgeschoß mit dem 1. Obergeschoß mittels einer
zusätzlichen Galerieebene verbindet.
KaLTwaSSERLEITUNg
Das gesamte Trinkwassernetz wurde erneuert. Alle Wohnungen haben Unterputzventile
als Wohnungsabsperrung und Wasserzähler erhalten.
waRMwaSSER
Sämtliche Wohnungen sind an eine zentrale Warmwasseranlage angeschlossen
worden und haben, wie beim Kaltwassernetz, neue Absperrventile und einen
Warmwasserzähler erhalten. Um eine schnelle Versorgung mit Warmwasser zu
gewährleisten, wurde eine Zirkulationsleitung für die Steigestränge installiert.
Bei der Errichtung der neuen Sanitärinstallation wurde besonders auf die Einhaltung
der DIN 4109 und VDI 4100, Stufe II, geachtet, um gehobenen Ansprüchen
an den Schallschutz gerecht zu werden.
SchMUTz- UND REgENwaSSER
Sämtliche Schmutz- und Regenwasserleitungen sind durch schalldämmende
PPS-Rohrleitungen ersetzt und an das öffentliche Straßennetz angeschlossen
worden.
hEIzUNgSaNLagE
Im Objekt war bereits eine Fernwärmeübergabestation installiert, an die alle
Wohnungen angeschlossen worden sind. Zur Beheizung der Räume innerhalb
der Einheiten wurden moderne Plattenheizkörper mit Thermostatventilen eingebaut.
ELEKTROvERSORgUNg
Das Hauptleitungssystem ist erneuert worden. Im Kellergeschoß wurde ein
zentraler Hausanschlußraum für das gesamte Gebäude errichtet. Die Elektrozähleranlagen
sind aufgangsweise zentralisiert und in den Wohnungen die Elektroleitungen
in den Fluren, den Bädern und Küchen neu verlegt worden; zusätzlich
wurde die Anlage um separate Stromkreise für Waschmaschine, Geschirrspüler
und Elektroherd erweitert.
Die Bäder und Flure erhielten Niedervolt-Downlights. Die vorhandenen Installationen
sind nach DIN VDE 0100 geprüft und gegebenenfalls erneuert worden.
Über ein Zugrohrsystem haben die Wohnungen die notwendigen Leitungen für
Telefon und digitale Datentechnik (u. a. Kabelfernsehen) erhalten. Das Haus
wurde mit einer neue Türöffner-, Klingel- sowie Video-Gegensprechanlage
ausgestattet.
BÄDER
Die Bäder sind mit einer Fußbodenabdichtung, Wand- und Fußbodenfliesen
sowie neuen Objekten ausgestattet worden. Jeweils über dem Waschtisch
wurde ein von einem farblich abgesetzten Fries eingefaßter Spiegel bündig mit
den Fliesen eingebaut. Zusätzlich wurde in sämtlichen Bädern eine elektrische
Fußbodenheizung integriert, die unabhängig von der übrigen Heizungsanlage
betrieben werden kann. Sie wurde mit einem elektronischen Temperaturregler
mit Zeitschaltuhr ausgestattet.
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...Fortsetzung Seite 12...

hUFELaNDSTRaSSE 17 · DaS ENTRéE
Der Eingangsbereich - eine harmonische Kombination aus ur-
sprünglichen und neu hinzugefügten Schmuckelementen. Die
in Teilbereichen irreparablen glacierten und reliefierten Fliesen
im Sockelbereich wurden liebevoll und aufwendig nachgearbeitet
und der Bestand restauriert. Neue, großzügige Kronleuchter
und ebensolche Spiegelflächen an den Wänden unterstreichen
nunmehr das Gediegene des Entrées.
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · DIE MaSSNahMEN IM DETaIL
KÜchEN
In der Mehrzahl der Altbauwohnungen wurden qualitativ hochwertige Markeneinbauküchen
der Firma LEICHT im zeitlosen Design mit Cerankochfeld und
Dunstabzugshaube aus Edelstahl eingebaut. Komplettiert wurden sie durch
einen Kühlschrank mit 3-Sterne-Tiefkühlfach. Die Fußböden haben einen auf
Estrich verlegten Fliesenbelag, die Wandbereiche über den Arbeitsplatten einen
Fliesenspiegel erhalten.
FENSTER
Holzeinfachfenster sind durch neue isolierverglaste Holzfenster ersetzt worden.
Die vorhandenen Kastendoppelfenster wurden tischlermäßig überarbeitet und
gestrichen.
KELLER
Die Mieterkellerabtrennungen sind komplett erneuert worden. Des weiteren erfolgte
eine Rostschutzbehandlung der Stahlträger, Ergänzung und Neuverlegung
der Lichtanlage, Überarbeitung der Kellerfußböden und -wände.
DachgESchOSSaUSBaU
Der komplette Dachstuhl wurde zu insgesamt drei Wohneinheiten ausgebaut,
von denen zwei über das Vorderhaus sowie eine über das Gartenhaus erschlossen
werden.
In sämtlichen Räumen, mit Ausnahme der Bäder und Küchen, kam Echtholzparkett
als Bodenbelag zur Ausführung. Hochwertige Markeneinbauküchen der
Firma LEICHT mit Granitarbeitsplatten, Edelstahlherd, über Dach entlüftende
Dunstabzugshaube, Cerankochfeld, separatem Kühl- und Gefrierschrank sowie
Geschirrspülmaschine verbinden modernen Küchenkomfort mit der Erfüllung
hoher ästhetischer Ansprüche. Sich nach Südwesten öffnende Terrassen bieten
Sonnengenuß pur während der warmen Jahreszeiten und Kamine in den
jeweiligen Wohnräumen schaffen eine heimelige Atmosphäre in den kalten
Wintermonaten.
aUFzUgSaNLagEN
Das Treppenhaus des Vorderhauses wurde an einen ölhydraulischen Personenaufzug
für vier Personen angeschlossen. Die Außenhaut besteht dabei aus einer
Stahl-Glas-Konstruktion, die sich dezent und harmonisch in das Gesamterscheinungsbild
einfügt.
Des Weiteren erfolgte der Einbau eines neuen Aufzuges in den ehemaligen
Licht- und Belüftungsschacht des Gartenhauses.
aUSSENaNLagEN
Zur Unterstreichung des ä sthetischen Gesamtkonzeptes erfuhren die beiden
Hofanlagen eine komplette Neuplanung und -gestaltung. In Anlehnung an
französische Landschaftsgärten wurde im ersten Hof ein streng geometrisches
Wegeraster mit ebensolchen Pflanzflächen variiert. Aufwendig mit Marmorelementen
gearbeitete Bodendekore akzentuieren zentrale Wegebereiche. Geometrisch
geschnittene Eibenhecken betonen das würdevolle Erscheinungsbild
des Gesamtobjektes.
Der zweite Hof wurde, entsprechend seiner überwiegend eher privaten Nutzung
durch die Mieter der im Erdgeschoß sich befindenden Wohnungen, mit Kinderspielkasten
und großzügiger Rasenfläche ausgestattet.
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hUFELaNDSTRaSSE 17 · DER EINgaNgSBEREIch gaRTENhaUS
Während bei der Gestaltung des Vorderhauses eine Orientierung an Be-
stehendem möglich war, mußte der Eingangsbereich des Gartenhauses
komplett neu entwickelt werden. Sowohl der Stuck an den Wänden, die
Spiegelflächen als auch die Beleuchtung sind somit das Ergebnis dieser
Neukomposition, die dabei jedoch den Charakter des für das Objekt prägenden
Jugendstils aufnimmt.
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · gRUNDRISS ERDgESchOSS
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hUFELaNDSTRaSSE 17 · gRUNDRISS II. OBERgESchOSS
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100 · gRUNDRISS DachgESchOSS
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hUFELaNDSTRaSSE 17 · gRUNDRISSE MODERNISIERUNgSBEISPIEL
Um zeitgemäße und möglichst großzügige Wohnungen zu schaffen, wurden die bestehenden Grundrisse hinsichtlich der Erfül-
lung dieser Ansprüche überprüft und ggfs., wie an den beiden Beispielen auf dieser Seite ersichtlich, umfangreich neu gestaltet.
Die rot markierten Bereiche bezeichnen dabei den Neubau und die in leichtem grau gehaltenen Linien den Abriß.
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jUBILÄUMSOBjEKT NR. 100
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hUFELaNDSTRaSSE 17 · 10407 BERLIN
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