Die Nachfrage nach Wohnraum (nicht barrierefrei) (PDF, 386 ... - KfW

Inhaltsverzeichnis Kapitel 2.
Die Nachfrage nach Wohnraum.................................................................................... 23
1. Die Bevölkerungszahl........................................................................................... 24
2. Die Haushaltsentwicklung..................................................................................... 26
3. Einfluss von Wanderungsbewegungen. ................................................................. 30
4. Einflussfaktor Altersstruktur................................................................................... 33
5. Einflussfaktor Wohnpräferenzen und Lebensstile.................................................... 35
6. Einkommen. ........................................................................................................ 37
7. Weitere Einflussfaktoren....................................................................................... 37
8. Fazit. .................................................................................................................. 38

Kapitel 2
Die Nachfrage nach Wohnraum.
In der Literatur herrschen zwei verschiedene Definitionen der Nachfrage nach Wohnraum:
Die erste Definition lässt nur die Nachfrage bei Wohnungswechsel oder Haushaltsgründungen
als Marktnachfrage gelten. Eine weitere Definition der Wohnungsnachfrage bezieht auch
die Haushalte mit ein, die mit Wohnraum versorgt sind und sozusagen „befriedigte Nachfrage“
darstellen. 1 Zwar kann ein Teil der Nachfrage in der letzteren Bedeutung als latente oder
zukünftige Nachfrage bezeichnet werden in dem Sinn, dass ein Teil der Mieter, also ein Teil
der befriedigten Nachfrage, in der Zukunft einen Wohnungswechsel vornehmen und ein Teil
der Eigentümer ihre Wohnung verkaufen und ein neues Objekt erwerben werden, aber am
Markt agieren nur Haushalte, die tatsächlich eine Wohnung suchen. Insofern empfiehlt es
sich, den Begriff der Nachfrage im Einklang mit der engen Definition zu beschränken.
In diesem Kapitel werden die verschiedenen Einflüsse auf die Wohnungsnachfrage und ihre
Wirkungsmechanismen betrachtet. Diese lassen sich in demografische, gesellschaftliche und
ökonomische Einflussfaktoren einteilen.
Demografische Einflussfaktoren:
• Zahl der Haushalte. Davon hängt die Zahl der nachgefragten Wohnungen unmittelbar ab.
• Bevölkerungszahl. Diese übt den Haupteinfluss auf die Zahl der Haushalte aus.
• Geburten- und Sterbezahl, Altersstruktur, Migrationssaldo. Aus diesen Größen errechnet
sich die Bevölkerungsentwicklung.
• Die Alterstruktur der Bevölkerung übt zudem Einfluss auf die Größe und die Art der nachgefragten
Wohnungen aus.
Gesellschaftliche Einflussfaktoren:
• Wohnpräferenzen und Lebensstile in der Bevölkerung. Sie beeinflussen die Größe und
die Art der nachgefragten Wohnungen.
Ökonomische Einflussfaktoren:
• Einkommensentwicklung
1 Kühne-Büning und Heuer, S. 132 f.

24 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
• gesamtwirtschaftliches Wachstum
• Einkommensverteilung.
• Preisentwicklung und Zinsniveau.
Zu beachten ist bei der Analyse der Nachfrage, dass der Wohnungsmarkt stark segmentiert
ist. Dies gilt im Hinblick auf die räumliche Dimension, auf die Wohnungsqualität und mit Bezug
auf die anvisierten Nutzer der Wohnung. Letztendlich sind in Bezug auf die Nachfrage
vor allem die einzelnen Segmente von Interesse. Globale Aussagen für den Gesamtmarkt
können in einzelnen Segmenten unzutreffend oder sogar in ihr Gegenteil verkehrt sein.
1. Die Bevölkerungszahl.
Die Entwicklung der Bevölkerungszahl ist langfristig die entscheidende Einflussgröße. Zwei
Tendenzen kennzeichnen die Bevölkerungsentwicklung Deutschlands in den nächsten Jahrzehnten:
Schrumpfung und Alterung. Beide Tendenzen werden hauptsächlich durch das
Geburtendefizit erzeugt. 2 Der Überschuss der Todesfälle über die Zahl der Lebendgeburten
besteht in Deutschland seit 1972. 3 Dennoch ist die Bevölkerung Deutschlands seit diesem
Zeitpunkt weiter gewachsen – um insgesamt 4,4 % 4 – da ein positiver Wanderungssaldo in
den meisten Jahren das Geburtendefizit überkompensiert hat.
Seit dem Höhepunkt der Zuwanderung im Jahr 1992 ist der Wanderungsgewinn Deutschlands
jedoch zusammengeschmolzen und betrug im Jahr 2006 gerade noch 23.000 Personen
5 – mit der Folge, dass der Wanderungssaldo das Geburtendefizit nicht mehr ausgleichen
kann. Die Bevölkerung Deutschlands ist 2002 zum letzten Mal angestiegen (und seit damals
kontinuierlich – wenn auch in sehr geringem Ausmaß – zurückgegangen (Tabelle 1)). Der
Bevölkerungsverlust seit 2002 beträgt 222.000 Personen, die Bevölkerung im Jahr 2006 wird
vom Statistischen Bundesamt mit 82,3 Mio. Personen angegeben. 6
2
Eine geringere Rolle spielt auch die Zunahme der Lebenserwartung, vgl. S. 33.
3
Eisenmenger et al. (2006), S. 13.
4
Die Zahlen gelten für BRD und DDR, ab 1990 für das wiedervereinigte Deutschland.
5 Statistisches Bundesamt, Pressemitteilungen Nr. 228 vom 05.06.2007.
6 Statistisches Bundesamt (2007a).

Die Nachfrage nach Wohnraum 25
Tabelle 1: Bevölkerung und Privathaushalte
Bevölkerung 1) Bevölkerung 2) Haushalte
Einpersonenhaushalte
Mehrpersonenhaushalte
Zweipersonenhaushalte
1991 80.274,6 80.152 35.256 11.858 23.398 10.863
1992 80.974,6 80.732 35.700 12.044 23.656 11.156
1993 81.338,1 81.428 36.230 12.379 23.851 11.389
1994 81.538,6 81.763 36.695 12.747 23.948 11.624
1995 81.817,5 81.894 36.938 12.891 24.047 11.858
1996 82.012,2 82.069 37.281 13.191 24.090 12.039
1997 82.057,4 82.235 37.457 13.259 24.198 12.221
1998 82.037,0 82.118 37.532 13.297 24.236 12.389
1999 82.163,5 82.251 37.795 13.485 24.310 12.554
2000 82.259,5 82.473 38.124 13.750 24.374 12.720
2001 82.440,3 82.575 38.456 14.056 24.399 12.904
2002 82.536,7 82.823 38.718 14.224 24.494 13.059
2003 82.531,7 82.892 38.944 14.426 24.518 13.169
2004 82.500,8 82.855 39.122 14.566 24.556 13.335
2005 82.438,0 82.676 39.178 14.695 24.483 13.266
2006 82.314,9
2007 82.502 39.591 15.261 24.331 13.355
2008 82.396 39.741 15.434 24.307 13.456
2009 82.271 39.888 15.608 24.280 13.561
1) Statistisches Bundesamt, Fachsereie 1, Reihe 1.3, Bevölkerungsfortschreibung, Tabelle 1.1.
2) Haushaltsmitglieder. Lange Reihe 5.1: Privathaushalte nach Haushaltsgröße und Gebietsstand; ab 2007: eig. Berechnungen
auf der Grundlage der Haushaltsvorausberechnung
Quelle: Statistisches Bundesamt, versch. Publikationen
Möglicherweise ist diese Zahl sehr ungenau, da sie aus der Bevölkerungsfortschreibung
stammt, die ihrerseits auf den letzten Volkszählungen basiert. Diese fanden in der BRD zuletzt
1987, in der DDR zum letzten Mal 1981 statt. Je mehr Zeit seit dem letzten Zensus vergangen
ist, desto ungenauer wird die Bevölkerungsfortschreibung. Heute könnte, so schätzt
das Statistische Bundesamt, die Bevölkerung um bis zu 1 Mio. Menschen niedriger sein als
bei der Bevölkerungsfortschreibung berechnet. 7
Das Statistische Bundesamt hat jüngst seine 11. „Bevölkerungsvorausberechnung“ vorgelegt.
8 Darin werden zwei Hauptvarianten unterschieden, die zu unterschiedlichen Ergebnissen
führen: Die „mittlere Bevölkerung, Untergrenze“ und die „mittlere Bevölkerung, Obergrenze“
weisen für das Jahr 2050 eine Bevölkerungszahl von 69 bzw. 74 Mio. aus. 9, 10 Wenn
7
Eisenmenger et al. (2006), S. 9.
8
Eisenmenger et al. (2006), S. 14f.
9
Die beiden Hauptvarianten haben die Annahmen konstanter Geburtenhäufigkeit (derzeit 1,4 Kinder
je Frau) und eine um sieben Jahre gestiegene Lebenserwartung gemeinsam und unterscheiden sich
nur durch die Annahme über den Wanderungssaldo (100.000 im Fall der Variante „mittlere Bevölkerung,
Untergrenze“, 200.000 im Fall der Variante „mittlere Bevölkerung, Obergrenze“).
10
Anders als in der 10. Bevölkerungsvorausberechnung gibt es kein „mittleres Szenario“ mehr, sodass
die Unbequemlichkeit entsteht, immer zwei Zahlen beachten zu müssen.

26 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
die Prognose zutreffen sollte, bedeutet dies, dass die Bevölkerung Deutschlands bis zum
Jahr 2050 um 10 bis 17 % schrumpfen wird. 11
Die schrumpfende Bevölkerung impliziert bei unveränderten weiteren Bedingungen eine sinkende
Nachfrage nach Wohnungen. Allerdings wird dieser Haupteffekt des demografischen
Wandels durch verschiedene sekundäre Wirkungskanäle modifiziert und geschmälert. Betrachten
wir zunächst die Zahl der Haushalte.
2. Die Haushaltsentwicklung.
Die Bevölkerungsentwicklung wirkt nicht unmittelbar auf die Wohnungsnachfrage. Menschen
leben alleine oder zusammen in Haushalten, von deren Zahl der Bedarf an Wohnungen unmittelbar
abhängt. Von der Größe der Haushalte hängt zudem der Wohnraumbedarf ab, also
die Zahl der Wohnräume und etwas weniger direkt die Wohnungsfläche.
82.000
80.000
78.000
76.000
74.000
72.000
70.000
1) Bevölkerungsstand laut Bevölkerungsfortschreibung
2) Bevölkerung in Privathaushalten gemäß Hochrechnung aus Mikrozensus, ab 2007: Schätzungen gemäß Haushaltsfort-
schreibung
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
1) 2)
Bevölkerung Bevölkerung Haushalte
2013
2015
2017
2019
2021
2023
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen
Grafik 1: Bevölkerungs- und Haushaltszahlen 1991–2025 (in Tausend)
41.000
40.000
39.000
38.000
37.000
36.000
2025 35.000
11 Der Rückgang fällt regional verschieden aus: In den alten Ländern erwartet das Statistische Bundesamt
nach der Variante „mittlere Bevölkerung, Untergrenze“ einen Bevölkerungsrückgang um 14 %,
in den neuen Ländern könnte er sogar 31 % betragen. (Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung
Nr. 210 vom 22.5.2007).

Die Nachfrage nach Wohnraum 27
Die Zahl der Haushalte ist kräftig gestiegen: Während die Bevölkerung von 1991 bis 2005
um 3,1 % 12 gewachsen ist, ist die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum 13 um 11 % gestiegen
(Tabelle 1, Grafik 1). Die kräftige Ausdehnung ist vor allem der starken Zunahme der
Ein- und Zweipersonenhaushalte bei gleichzeitiger Abnahme der Drei- und Mehrpersonenhaushalte
geschuldet (Grafiken 2 und 3). Gleichzeitig ist die durchschnittliche Haushaltsgröße
von 2,27 auf 2,11 (also um 7 %) zurückgegangen.
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
Einpersonenhaushalte Mehrpersonenhaushalte
Grafik 2: Haushaltszahlen 1991–2025 (in Tausend), Struktur
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen
12
Die Zahl stammt vom Statistischen Bundesamt aus der "Langen Reihe" 5.1 „Privathaushalte nach
Haushaltsgröße und Gebietsstand“. Sie unterscheidet sich von der Bevölkerungsstatistik des Statistischen
Bundesamts, die die Bevölkerungszahl für 2005 etwas niedriger ausweist und auch das Bevölkerungswachstum
mit 2,7 % im selben Zeitraum geringer schätzt.
13
Für diesen Zeitraum liegt eine ungebrochene Reihe für das gesamte heutige Bundesgebiet vor.

28 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
Zweipersonenhaushalte Dreipersonenhaushalte
Vierpersonenhaushalte Fünf- und mehr-Personenhaushalte
Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen
Grafik 3: Struktur der Mehrpersonenhaushalte 1991–2025 (in Tausend)
Die Entwicklung der Haushaltszahlen bis 2025 hat das Statistische Bundesamt in einer kürzlich
erschienenen Studie vorausberechnet. 14 Der Variante 15 „Trend“ gemäß steigen die
Haushaltszahlen noch bis 2021 an. In jenem Jahr wird es 40,5 Mio. Haushalte geben, also
rund 2,4 % mehr als heute; danach setzen sich die sinkenden Bevölkerungszahlen auch bei
den Haushaltszahlen durch. Allerdings kommt die Steigerung der Zahl der Haushalte bereits
ab 2015 mit jährlichen Zuwachsraten von unter 0,1 % praktisch zum Erliegen. Ungebrochen
ist der Wachstumstrend bei den Ein- und Zweipersonenhaushalten; die Zahl der letzteren
wächst sogar noch etwas schneller. Die Zahl aller größeren Haushalte sinkt kräftig.
Der Rückgang der Zahl der Haushalte setzt in Ostdeutschland schon früh (2010) ein, in
Westdeutschland dagegen steigt sie ungebrochen auch am Ende des Prognosezeitraums. 16
Insgesamt wird es zu einem weiteren Rückgang der Zahl der Haushaltsmitglieder je Haus-
14 Statistisches Bundesamt (2007b). Die folgenden Zahlen beruhen auf der „Variante Trend“.
15
In der Studie werden zwei Varianten unterschieden: Die „Status-Quo“-Variante und die „Trend“-
Variante. In der ersteren ergeben sich Veränderungen der Haushaltsstrukturen und -zahlen ausschließlich
aus der Bevölkerungsentwicklung; in der letzteren wird die Entwicklung der Haushaltsstrukturen
zusätzlich aus der Entwicklung der Vergangenheit (wie sie im Mikrozensus erfasst sind) extrapoliert.
Vgl. Statistisches Bundesamt (2007b).
16
Die Ergebnisse sind mit einiger Vorsicht zu genießen. Das Statistische Bundesamt weist selbst
darauf hin, dass die Vorausberechnung mit großen Unsicherheiten behaftet ist, da die Haushaltsentwicklung
mehr noch als die Entwicklung der Bevölkerung einer Vielzahl komplexer, sich gegenseitig
beeinflussender demografischer, wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Wirkungen unterliegt.

Die Nachfrage nach Wohnraum 29
halt kommen: Bis 2025 werden in einem durchschnittlichen Haushalt nur 1,95 Personen leben.
Die Zahl der Haushalte ist – vermittelt durch die Haushaltsgröße – eng mit der Bevölkerungsentwicklung
verbunden. Auf die Haushaltsgröße wirken einerseits demografische Faktoren,
andererseits gesellschaftlich-kulturelle. So führen rückläufige Geburtenhäufigkeit und
die Zunahme der Lebenserwartung zum Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße.
Wie verändertes Heiratsverhalten und gewandelte Familiengründungsprozesse die Haushaltsgröße
beeinflussen, ist weniger eindeutig. Zwar verringern weniger Eheschließungen
und eine Zunahme von Scheidungen die Haushaltsgröße tendenziell. Dem steht jedoch die
kompensierende Wirkung der Zunahme nichtehelicher Partnerschaften gegenüber.
Lebten in den 1960er Jahren noch rund 70 % der erwachsenen Männer und etwas über
60 % der erwachsenen Frauen in einer Ehe, so nahmen diese Quoten bis Ende der 1980er
Jahre auf 60 % bzw. 55 % ab. Gleichzeitig nahm aber der Anteil der Männer und Frauen, die
in nichtehelicher Gemeinschaft leben, auf rund 7 % (2004) zu. 17
Diese Entwicklung ist allerdings nicht gleichmäßig über die Altersstufen gestreut. Lebten in
den 60er Jahren noch rund 40 % der 16- bis 30-jährigen Männer in (ehelicher) Gemeinschaft,
so betrug der kumulierte Anteil der in (ehelicher und nichtehelicher) Gemeinschaft
lebenden Männer derselben Altersstufe 2004 nur noch 20 %. Dagegen ist der Anteil der in
einer Partnerschaft lebenden über 45-jährigen Frauen stark angestiegen. Bei den Männern
dieser Altersstufe hat sich wenig verändert.
Aus diesem Befund lässt sich folgern, dass nur die jüngeren Jahrgänge verstärkt ohne Partner
im Haushalt leben. Vor allem als Folge verlängerter Ausbildungszeiten und beruflicher
Unsicherheiten, so vermuten die Autoren der Studie, gehen die Menschen erst in höherem
Alter verbindliche Partnerschaften ein. Die Lebenszeit, die die Menschen in Partnerschaft
verbringen, hat sich jedoch insgesamt nur unwesentlich verändert.
Die Zahl der Haushalte hat direkte Auswirkungen auf die Zahl der Wohnungen. Davon zu
unterscheiden ist die Wohnfläche, die einem Haushalt zur Verfügung steht. Bei Haushaltsverkleinerungen
(Auszug der Kinder aus der elterlichen Wohnung, Scheidungen, Trennungen
oder Tod eines Haushaltsmitglieds) kommt es oft nicht zu einer Anpassung der Wohnfläche,
sondern die dem vormals größeren Haushalt zur Verfügung stehende Fläche wird
nun auf die verbleibenden Haushaltsmitglieder aufgeteilt. Grund dafür ist die mangelnde Mo-
17
Lengerer und Klein (2007), S. 438. In den 60er-Jahren gab es praktisch keine nichtehelichen Lebensgemeinschaften.

30 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
bilität der verbleibenden Haushaltsmitglieder, die ihrerseits durch die mangelnde Homogenität
des Gutes Wohnung, hohe Transaktionskosten beim Wohnungswechsel, (Miet)Preissteigerungen
bei infrage kommenden alternativen Wohnungen (Mieten werden gewöhnlich
bei Neubezug erhöht) und auch soziale Bindungen im Stadtviertel etc. bedingt ist („Rema-
nenzeffekt“). 18
So lange die Zahl der Haushalte noch steigt, wird auch die Nachfrage nach Wohnungen weiter
zunehmen. Erst wenn auch die absolute Zahl der Haushalte sinkt, kann es zu einem
Rückgang der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt kommen. Bis 2021 wird die Zahl der
Haushalte aber noch um rund eine Mio. zunehmen, d. h. aber auch, dass bis zu diesem Jahr
noch ein Bedarf an einer entsprechend großen Zahl zusätzlicher Wohnungen entstehen wird.
Allerdings wird diese zusätzliche Nachfrage vor allem in Wachstumsregionen auftreten.
3. Einfluss von Wanderungsbewegungen.
Bevölkerungs- und Haushaltszahlen verändern sich nicht nur durch Geburt, Tod und Lebenserwartung.
Je kleiner der betrachtete Raum, desto stärker ist der Einfluss der Wanderungsbewegungen
auf die Zahl der Einwohner und der Haushalte. Dabei geht es nicht nur
um die transnationale Migration, sondern vor allem auch um die Binnenwanderung.
Da vor allem jüngere Menschen mobil sind, gehen von der grenzüberschreitenden Wanderung
im Allgemeinen verjüngende Effekte auf die Bevölkerung aus, sofern der Wanderungssaldo
positiv ist. Allerdings ist die Wirkung in Deutschland gering, da der Wanderungsgewinn
Deutschlands in den letzten Jahren stark geschrumpft ist.
Anders als eine Geburt wirkt die Migration sofort und unmittelbar erhöhend auf die Wohnungsnachfrage.
Die Mehrzahl der Migranten – jedenfalls alle, die nicht schon bei der Einwanderung
über feste Arbeitsverhältnisse verfügen – dürfte zunächst mit relativ einfachen
Wohnverhältnissen zufrieden sein und erst nach und nach, wenn sie ein stabiles Einkommen
erzielen, ihre Wohnansprüche nach oben anpassen.
Eine enge Beziehung zwischen der Veränderungsrate der Bevölkerung (und hier insbesondere
dem Wanderungssaldo) und der Zahl der Fertigstellungen ist vom Eduard Pestel Institut
festgestellt worden. 19 Erklärt wird der starke Zusammenhang zwischen Wanderungssaldo
und Wohnungsbau damit, dass die meist erwachsenen Zuwanderer sofort Nachfragerelevanz
entwickeln, während der Teil des Bevölkerungszuwachses, der sich durch einen Gebur-
18
Kühne-Büning und Heuer (2005), S. 140ff. Übrigens ist bei Haushaltsvergrößerungen häufig zumindest
temporär das umgekehrte Phänomen zu beobachten: Die Wohnfläche pro Haushaltsmitglied geht
dabei im Durchschnitt zurück.
19
Möller und Günther (2001), S. 16f.

Die Nachfrage nach Wohnraum 31
tenüberschuss ergibt, nicht sofort nachfragewirksam wird. Analog kann geschlossen werden,
dass ein Geburtendefizit die Nachfrage erst langfristig sinken lässt.
Während die grenzüberschreitende Migration per Saldo inzwischen sehr gering ist und kaum
noch ins Gewicht fällt, ist die Binnenwanderung für Städte und Regionen von sehr viel größerer
Bedeutung. Auf deren Ebene dürfte sie alle anderen demografischen Einflüsse dominieren.
20 Einen starken Einfluss auf die Binnenwanderung übt die Wachstumskraft einer Region
aus; wachstumsstarke Städte und Regionen verzeichnen eher positive Wanderungssalden,
während ökonomisch schwache Regionen eher Wanderungsverluste verzeichnen
(s. Grafik 4).
Es muss betont werden, dass kleinräumige Prognosen mit großer Vorsicht zu betrachten
sind. Während die Güte demografischer Prognosen für die Bundesrepublik als recht groß
eingeschätzt werden kann, ist bei kleinräumigen Prognosen mit erheblichen Unsicherheiten
zu rechnen. 21 Nicht nur, dass verschiedene Institute zu verschiedenen Ergebnissen kommen,
auch ein und dasselbe Institut kann innerhalb weniger Jahre seine Prognose vollkommen
revidieren. Bei dieser Feststellung geht es nicht darum, den Wert solcher Prognosen in
Abrede zu stellen. Aber es muss festgestellt werden, dass das große Vertrauen, das Bevölkerungsprognosen
(und daraus abgeleitet Haushalts- und Wohnungsprognosen) für die gesamte
Bundesrepublik zu Recht genießen, für Prognosen mit Bezug auf kleine Räume nicht
ganz gerechtfertigt ist. Ob der von Deutsche Bank Research gewählte Weg, den Mittelwert
aus vier verschiedenen Prognosen für die Bevölkerungsprognose auf Stadt- und Kreisebene
zu wählen, tragfähig ist, kann derzeit noch nicht gesagt werden.
20
„Je kleiner die räumliche Einheit ist, desto höher ist der Beitrag der Binnenwanderung zur Bevölkerungsdynamik.“
(Raumordnungsbericht 2005, S. 74).
21
Vgl. dazu z. B. Just (2007), S. 9f.

32 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
Quelle: BBR (2006)
Grafik 4: Veränderung der Bevölkerungszahl (2002 bis 2020, Kreise und kreisfreie Städte)

Die Nachfrage nach Wohnraum 33
4. Einflussfaktor Altersstruktur.
Zu den derzeit wichtigen demografischen Tendenzen gehört auch die Alterung der Bevölkerung,
die selbst wiederum auf zwei Trends fußt: Zum einen wird die Gesellschaft im Durchschnitt
(auch bei konstanter Lebenserwartung) älter, weil es aufgrund der geringen Geburtenrate
immer weniger junge Menschen gibt. Zum anderen altert die Bevölkerung, weil die
Lebenserwartung der Menschen steigt. 22
Wird die bevölkerungserhaltende Fertilitätsrate der Frauen, die bei etwas über zwei Kindern
pro Frau liegt, in einer Gesellschaft anhaltend unterschritten, so kommt es gleichzeitig sowohl
zur Schrumpfung als auch zur Alterung der Bevölkerung. Bei konstanter subreproduktiver
Fertilitätsrate – in Deutschland seit geraumer Zeit ca. 1,3 bis 1,4 Kinder pro Frau 23 – sinkt
die Bevölkerungszahl zwar unaufhaltsam weiter, die Altersstruktur der Bevölkerung strebt
jedoch zu einem neuen Gleichgewicht, sodass sie sich nach einer Übergangszeit, in der das
Durchschnittsalter zunimmt, nicht weiter ändert. 24
Nach der Variante „mittlere Bevölkerung, Untergrenze“ (s. S. 25) der Bevölkerungsvorausberechnung
des Statistischen Bundesamtes steigt das Durchschnittsalter in der Bundesrepublik,
das 1990 39 Jahre betrug, bis 2050 auf ca. 50 Jahre. Der Anteil der Personen im Erwerbsalter
wird in dieser Variante von 61 % (2005) auf 55 % (2030) und 52 % (2050) sinken.
Stark ansteigen wird der Anteil der Alten (von derzeit 19 % auf 33 %). Der Anteil der Jungen
geht aber nicht spiegelbildlich zurück: Von derzeit 20 % sinkt er bis 2030 auf 16 %. Dann ist
der oben erwähnte Zug zu einem neuen Gleichgewicht bereits fast erreicht: Der Anteil der
Jungen sinkt in den folgenden 20 Jahren bis 2050 nur noch um einen Prozentpunkt auf
15 %. 25
Mit steigender Lebenserwartung verschiebt sich die Alterstruktur auch bei ausreichend hoher
Geburtenrate zu Gunsten der Alten. Geht man davon aus, dass die Lebenserwartung der
Menschen nicht mehr stark steigen wird (das Statistische Bundesamt rechnet mit einer Zu-
22
Auf die Bevölkerungszahl haben beide Trends entgegengesetzte Effekte: Im ersten Fall altert die
Bevölkerung bei schrumpfender Bevölkerungszahl, im anderen Fall altert sie bei steigender Bevölkerungszahl.
23
Im Jahr 2006 lag die durchschnittliche Kinderzahl pro Frau bei 1,33. (Statistisches Bundesamt,
Pressemitteilung Nr. 366 vom 27.8.2007).
24
Dies gilt, wenn man von zwei weiteren Faktoren absieht, die den Altersaufbau der Bevölkerung
ebenfalls bestimmen: Dies sind die Lebenserwartung und die Altersstruktur der Migranten. Diese beiden
Faktoren modifizieren das erste Ergebnis jedoch nicht grundlegend, da ihre Wirkung beschränkt
ist.
25
Das Statistische Bundesamt hat keine Prognose für die Zeit nach 2050 veröffentlicht. Die Anpassung
der Altersstruktur dürfte sich bei konstant niedriger Geburtenrate noch eine Weile fortsetzen,
dann jedoch zum Stillstand kommen. (Die Schrumpfung der Bevölkerung geht dagegen ohne Kompensation
z. B. durch Immigration weiter.)

34 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
nahme von ca. sieben Jahren bis 2050), dann ist dieser Effekt auf die Altersstruktur der Bevölkerung
eher gering.
Die Zunahme der Lebenserwartung und vor allem aber die bessere Gesundheit im Alter führen
tendenziell zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen. Zum einen führen gesunde
alte Menschen länger einen eigenen (Ein- oder Zweipersonen-) Haushalt und ziehen erst im
höheren Lebensalter in ein Heim.
Eine alternde Gesellschaft benötigt auch deshalb mehr Wohnungen (bzw. Wohnfläche 26 ),
weil ältere Menschen häufig in ihren großen Wohnungen bleiben, auch wenn nach dem Auszug
der Kinder eine kleinere Wohnung ausreichen würde (Remanenzeffekt). Gründe dafür
können die hohen Transaktionskosten des Wohnungswechsels, die Informationskosten in
einem unbekannten Stadtteil, die Verankerung in der Nachbarschaft und generell die Gewöhnung
an eine vertraute Umgebung sein. Bedingung ist, dass das Haushaltsbudget es
erlaubt, die bisherige Wohnung zu behalten.
Zudem richten sich die Wohnbedürfnisse alter Menschen auf andere Wohnungen als in früheren
Lebensphasen. Unter dem Stichwort „altersgerechtes Wohnen“ wird vor allem verstanden,
dass in den Wohnungen keine Barrieren existieren, die die wohnungsinterne Mobilität
einschränken. Dazu kann die Abwesenheit von Treppen, das Vorhandensein von Aufzügen,
das Fehlen von Türschwellen usw. gehören. Viele Wohngebäude sind auf diese Anforderungen
nicht ausgerichtet und müssen für die alternde Gesellschaft angepasst werden.
Nach einer Untersuchung des Bundesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen
27 beträgt der Anteil altersgerechter Wohnungen in Deutschland nur 1 %, das wären
rund 400.000 Wohnungen. Die Studie rechnet mit einem Bedarf von zusätzlichen 800.000
Wohnungen bis zum Jahr 2020. Diese Wohnungen müssen entweder aus dem Bestand gewonnen
werden, indem bestehende Wohnungen altersgerecht angepasst werden, oder sie
müssen neu gebaut werden. Bei periodisch fälligen Grundsanierungen ist es oft möglich, die
notwendigen Umbauten vorzunehmen. Jedoch eignen sich nicht alle Bestandsimmobilien für
einen altergerechten Umbau.
Wichtig für alte Menschen sind aber auch Qualitäten, die das Wohnumfeld bieten soll. Dazu
gehören nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Einrichtungen, ein altersspezifisches
Angebot von pflegerischen Dienstleistungen und Ähnliches.
26
Ein Anstieg der benötigten Wohnfläche kann wegen Unteilbarkeiten im Allgemeinen nur durch einen
Anstieg des Wohnungsangebotes realisiert werden. Die Wohnfläche ist in Deutschland von 1999 bis
2006 etwas stärker (6,9 %) als die Zahl der Wohnungen (4,7 %) gestiegen.
27
Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (2007).

Die Nachfrage nach Wohnraum 35
5. Einflussfaktor Wohnpräferenzen und Lebensstile.
Darüber hinaus werden auch von alten Menschen neue Wohnformen ausprobiert (Haus- und
Wohngemeinschaften, andere Formen gemeinschaftlichen Lebens) und nachgefragt. Diese
Wohnformen hatten bislang keine oder nur geringe Nachfragerelevanz, da sie nur von wenigen
Menschen angestrebt wurden.
Nicht nur die Wohnpräferenzen und Lebensstile der alten Menschen ändern sich, auch die
junge Generation und Menschen mittleren Alters leben heute anders als frühere Generationen.
Augenfällig ist der Trend zur Singularisierung: Singlehaushalte machen in den Großstädten
fast die Hälfte aller Haushalte aus, Mehrpersonenhaushalte sind auf dem Rückzug.
Betrug ihr Anteil 1991 noch 66,4 %, so ist er 15 Jahre später auf 62,5 % zurückgegangen (s.
Tabelle 1 auf S. 25). Auch die Struktur der Mehrpersonenhaushalte verändert sich zu Gunsten
der Zweipersonenhaushalte. An den Mehrpersonenhaushalten hatten letztere 1991 noch
einen Anteil von weniger als der Hälfte (46,4 %), 2005 war ihr Anteil schon kräftig geklettert
(54,2 %). Single- und Zweipersonenhaushalte fragen nicht mehr die Normwohnungen der
Vergangenheit nach (Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei kleinere Kinderzimmer), die auf die
damalige Normalfamilie zugeschnitten waren. 28
Mit zunehmender Verbreitung von Lebensstilen, die bisher nur Minderheiten vorbehalten
waren, kann sich eine Umschichtung in der Wohnungsnachfrage hin zu Wohnungen ergeben,
die auf diese Lebensstile zugeschnitten sind. Allerdings ist es nicht so, dass an die Stelle
des mehr oder weniger allgemeinverbindlichen, dominanten Lebensstils nun ein anderer
tritt. Der Ausdifferenzierung der Lebensstile entspricht die Ausdifferenzierung der Wohnbedürfnisse,
die zu einer Segmentierung der Nachfrage führt.
Daher werden für die Standardfamilie zugeschnittene Wohnungen seltener, für die Bedürfnisse
unterschiedlicher Lebensalter und -abschnitte zugeschnittene Wohnungen häufiger
nachgefragt werden. Zum Beispiel werden für Wohngemeinschaften und kinderlose Lebenspartnerschaften
geeignete Wohnungen oder Wohnungen in Häusern, die für Hausgemeinschaften
geeignet sind, stärker nachgefragt werden.
In Anbetracht eines Wohnungsangebotes, das noch stark auf die herkömmlichen Wohnbedürfnisse
zugeschnitten ist und die Pluralität der Lebensformen erst ansatzweise widerspiegelt
und ermöglicht, und in Ermangelung einer ausreichenden Zahl von altengerechten Wohnungen
ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach adäquaten Wohnungen vielfach nur
28 Bereits Mitte der 90er-Jahre entsprachen nur noch 8 % der Haushalte dem Typ der Standardfamilie
mit zwei Kindern unter 18 Jahren. „Die Normalfamilie wird statistisch zur Ausnahme.“ S. Kühne-
Büning (2005), S. 145.

36 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
durch den (grundlegenden) Umbau von Bestandswohnungen oder sogar nur durch kompletten
Neubau befriedigt werden kann. Letzteres kann auch dann notwendig werden, wenn ein
Umbau teurer ist als ein Neubau.
Vor allem die Anpassung von Bestandswohnungen an die Wohnbedürfnisse alter Menschen
wird nicht immer möglich sein. So kann nicht in jedes bestehende Haus ein Aufzug eingebaut
werden, sodass ein barrierefreier Zugang zur Wohnung möglich ist. Im Bereich altersgerechten
Wohnens ist der größte Neubaubedarf zu vermuten.
Relativ einfach dagegen ist der Bedarf von Singlehaushalten zu befriedigen. Viele Wohnungen
sind bereits so verkleinert worden, dass sie für allein lebende Menschen geeignet sind.
Im Segment der kinderlosen Paare und der allein erziehenden Mütter und Väter ist ebenfalls
noch ein gewisser Nachholbedarf vorhanden. Allerdings können bestehende Wohnungen
stärker an die Bedürfnisse dieser Gruppen angepasst werden.
Insgesamt werden die veränderten Wohnbedürfnisse die Nachfrage nach auf die Normalfamilie
zugeschnittenen Wohnungen am stärksten schrumpfen lassen. Auf die Bedürfnisse
anderer Gruppen zugeschnittene Wohnungen werden expandieren. Für das Wohnungsangebot
der Zukunft bedeutet dies, dass ein Teil des Bestandes obsolet wird und die Preise
dieser Wohnungen tendenziell sinken werden. Zudem werden Bestandsumschichtungen und
-umwidmungen in Zukunft eine größere Rolle spielen als in der Vergangenheit.
Die Auswirkungen der veränderten Lebensstile auf den Wohnungsmarkt werden auch regionale
Wirkungen entfalten: Da neue Lebensstile eher in Städten als auf dem Land anzutreffen
sind, wird die Veränderung die stärksten Auswirkungen auf städtische Wohnungsmärkte haben.
Dies umso mehr, als viele junge Familien mit einem Einkommen, das für den Erwerb von
Wohneigentum ausreicht, nach wie vor den Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines
Einfamilienhauses außerhalb der Städte präferieren. Das ist häufig auch eine Kostenfrage,
da Baugrund außerhalb der Städte günstiger ist.
Es ist nicht davon auszugehen, dass sich dieser Trend bald umkehrt. Für eine Trendumkehr
bedarf es einer Reihe von Voraussetzungen, die derzeit erst in Ansätzen zu erkennen sind:
Dazu gehören unter anderem ein familienfreundliches Wohnumfeld und familiengerechte
Wohnungen in den Städten. Eine familiengerechte Infrastruktur (Kindergärten, Spielplätze,
gepflegte Grünflächen) gehören ebenso dazu.

Die Nachfrage nach Wohnraum 37
6. Einkommen.
Höhe und Verteilung der Einkommen gehören zu den weiteren Einflussfaktoren, die auf die
Wohnungsnachfrage einwirken. Generell haben Bezieher höherer Einkommen höhere
Wohnansprüche – dies bezieht sich sowohl auf die Fläche als auch auf die Ausstattung der
Wohnung.
Bei der Betrachtung im Zeitablauf stellt sich heraus: Bislang waren die Bundesbürger stets
bereit, einen überproportionalen Anteil ihres Einkommenszuwachses für Wohnungen aufzuwenden.
Die hohe Einkommenselastizität der Wohnungsnachfrage lässt darauf schließen,
dass auch zukünftige Realeinkommenssteigerungen zu einer überproportionalen Mehrnachfrage
nach besseren und größeren Wohnungen führen werden.
Nicht nur das Individualeinkommen, sondern auch das gesamtwirtschaftliche Einkommen
wirkt auf die Wohnungsnachfrage. Einkommen entsteht, wo Arbeitsplätze angeboten werden.
Regionale Wachstumszentren verzeichnen nicht nur einen Bevölkerungszuzug und
damit einen steigenden Wohnungsbedarf; hier werden zugleich auch die Einkommen erwirtschaftet,
die auf dem Wohnungsmarkt nachfragewirksam werden. In Wachstumszentren
kann daher auch in der Zukunft mit steigender Wohnungsnachfrage gerechnet werden. Zudem
ist in Wachstumszentren auch das Einkommensniveau höher als in stagnierenden oder
schrumpfenden Regionen, sodass auch davon ein zusätzlicher Impuls auf die Wohnungsnachfrage
ausgeht.
7. Weitere Einflussfaktoren.
Da das Zinsniveau die Kapitalkosten determiniert und diese wegen der langen Kapitalbindung
stark die Gesamtkosten des Wohnungsbaus beeinflussen, könnte vermutet werden,
dass in Hochzinsphasen weniger Wohnungen fertig gestellt werden, und umgekehrt.
Das Eduard Pestel Institut für Systemforschung konnte einen solchen Zusammenhang allerdings
nicht finden. 29 Eine empirische Untersuchung der Wohnungsmarktzyklen ergab, dass
zwischen dem nominalen Hypothekenzinsniveau und der Zahl der Wohnungsfertigstellungen
kein signifikanter Zusammenhang besteht. Da die Untersuchung nur den Nominalzins als
Einflussfaktor berücksichtigt, bleibt offen, ob eventuell ein Zusammenhang zum Realzins
besteht. Der Befund wird allerdings durch die anekdotische Evidenz eines Praktikers unterstützt,
der berichtet, dass sich die besten Verkaufszahlen in Zeiten steigender Zinsen erzielen
ließen. 30 Trifft dies zu, so üben eher Zinserwartungen einen Einfluss auf die Wohnungs-
29 Möller und Günther (2001), S. 16f.
30 Martini (2005), S. 239.

38 Mittelstands- und Strukturpolitik Nr. 40
nachfrage aus. Erwarten die potenziellen Wohnungskäufer eine Zinssteigerung, so werden
sie geplante Käufe oder Bauvorhaben vorziehen; umgekehrt werden sie Käufe eher hinausschieben,
wenn sie sinkende Zinsen erwarten.
8. Fazit.
Die Bevölkerungsentwicklung Deutschlands bis 2050 lässt sich mit zwei Worten beschreiben:
Schrumpfung und Alterung. Das anhaltende Geburtendefizit wird nicht durch Einwanderung
ausgeglichen, sodass nach der jüngsten Bevölkerungsprognose für das Jahr 2050 eine
Bevölkerungszahl zwischen 69 und 74 Mio. Einwohnern erwartet wird. Als Folge des Bevölkerungsrückgangs
ist ein Sinken der Wohnungsnachfrage zu erwarten; jedoch wird dieser
Trend gemildert bzw. vorerst noch durch eine Reihe von Effekten kompensiert: Die Verringerung
der Haushaltsgröße, die noch bis 2020 die Zahl der Haushalte zunehmen lässt, die weiter
steigende Lebenserwartung, und die (wenn auch zahlenmäßig kaum noch ins Gewicht
fallende) Zuwanderung. In einzelnen Regionen wird der Zuwachs der Zahl der Haushalte in
Folge der Binnenwanderung noch länger anhalten, etwa in Wachstumsregionen mit hohen
Einkommen, jedoch wird sich schließlich überall die Haupttendenz der Schrumpfung der Bevölkerung
durchsetzen.
Während sich die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung vor allem auf die Zahl der nachgefragten
Wohnungen auswirkt, wirkt die Altersstruktur zusätzlich auf die Art der nachgefragten
Wohnungen. Die zunehmende Zahl alter gesunder Menschen, die selbstständig leben,
erhöht den Bedarf an verhältnismäßig kleinen Wohnungen. Die hohen Transaktionskosten
und die Belastungen eines Umzugs, aber auch die Gewöhnung an Stadtteil und Nachbarschaft
wirken dem jedoch entgegen. Dennoch verlangt die Alterung der Gesellschaft nach
altersgerechten Wohnungen. Dies erfordert in der Zukunft den Umbau und wo nötig auch
weiterhin den Neubau von Wohnungen. Ähnlich wirken auch veränderte Lebensstile bzw.
ihre Pluralisierung.
Ebenfalls verlangen neue und veränderte Lebensstile in der Gesellschaft nach Wohnungen,
die nach Zuschnitt, Qualität und Ausstattung sich von den überwiegend auf die bisherige
Normalfamilie hin konzipierten Wohnungen unterscheiden. Auch von dieser gesellschaftlichen
Tendenz gehen Anstöße aus, bestehende Wohnungen an die jeweiligen Wohnbedürfnisse
anzupassen oder neue Wohnungen zu bauen.
Im Zeitverlauf führen Einkommenssteigerungen bei einkommenselastischer Nachfrage zu
überproportionalen Nachfragezuwächsen. Ansonsten sind ökonomische Faktoren vor allem
von Interesse für die kurzfristige Nachfrageentwicklung. Diese richtet sich eher auf Bestände:
Einkommenssteigerungen führen zu erhöhter Nachfrage und (kurzfristig) steigenden Preisen.

Die Nachfrage nach Wohnraum 39
Zudem üben regionale Einkommensentwicklungen einen starken Einfluss auf die Binnenmigration
aus, sodass in Wachstumszentren eine ungebrochene Zunahme der Wohnungsnachfrage
zu erwarten ist. Weitere Faktoren wie die Kreditzinsen scheinen keinen signifikanten
Einfluss auf die Nachfrage auszuüben.
Autor: Dr. Dankwart Plattner (069) 7431-3788

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Eine Zukunftsaufgabe der europäischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Berlin
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