mit vorgeschaltetem Bewerbungsverfahren für ... - Architektur 109

Städtebauliches Gutachten/Mehrfachbeauftragung
mit vorgeschaltetem Bewerbungsverfahren
für einen Büroneubau am Österreichischen Platz
in Stuttgart-Süd
2008

Teil A
Allgemeine Bedingungen des Gutachtens
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1. Auftraggeber Auftraggeber dieses Gutachtens ist die
HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH, Essen
Niederlassung Baden-Württemberg, Büro Stuttgart
Liebknechtstraße 31
70565 Stuttgart
vertreten durch Stephan Gahm
Koordination und Durchführung:
René Tiedge (Ansprechpartner HTP)
rene.tiedge@hochtief.de
Fon 0711 389809 10
Mark Arnold
info@architektur 109.de
Fon: 0711 609341
Claus Endmann
claus.endmann@t-online.de
Fon: 0711 454494
2. Aufgabe Aufgabe des Gutachtens ist die Ausarbeitung von
Vorentwürfen für einen Büroneubau auf den
Flurstücken 544, 544/1, 544/3 zwischen Tübinger
Straße, Feinstraße, Hauptstätter Straße und Paulinenstraße
in Stuttgart-Süd. Eine ausführliche Beschreibung
der Aufgabenstellung erfolgt in den
Teilen B und C der Ausschreibung.
3. Art des Gutachtens Das Gutachten ist mit einem vorgeschalteten Bewerbungsverfahren
ausgeschrieben. 3 Büros sind
gesetzt, 5 Büros werden auf der Grundlage ihrer
Bewerbung ausgesucht.
Das Verfahren ist einstufig und offen. Die Teilnehmer
werden ihre Leistungen bei der Gutachtersitzung
selbst vorstellen.
4. Teilnehmer Die Zusammenarbeit mit einem Energie-
Fachberater ist vorgeschrieben und bei der Bewerbung
zu benennen. Weitere Sachverständige/Fachberater
können von den Wettbewerbs-
Teilnehmern hinzugezogen werden.
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Zur Teilnahme am Gutachten werden folgende
Architekturbüros eingeladen:
Architekturbüro
Auer + Weber + Assozierte
Stuttgart
Architekturbüro AP Plan
Mory Osterwalder Vielmo
Stuttgart
Architekturbüro
Léon Wohlhage Wernik
Berlin
NN
NN
NN
NN
NN
5. Gutachterkommission Die Gutachterkommission wurde vor der endgültigen
Fassung der Ausschreibung gehört (jeder
Preisrichter, außer Stellvertreter und sachverständige
Berater, hat eine Stimme); sie setzt sich wie
folgt zusammen:
Fachpreisrichter Dipl.-Ing. Wolfgang Riehle
Freier Architekt und Stadtplaner
Reutlingen
Fachpreisrichter Professor Dr. Franz Pesch
Freier Architekt und Stadtplaner
Witten
Fachpreisrichter Dipl.-Ing. Matthias Schuster
Freier Architekt und Stadtplaner
Stuttgart
Fachpreisrichter Professor Jean Heemskerk
Freier Architekt
Mannheim
Professor Volkmar Bleicher
Transsolar Stuttgart
4

Michael Föll
Erster Bürgermeister
Stuttgart
Matthias Hahn
Bürgermeister
Stuttgart
Fachpreisrichter Dr.-Ing. Detlef Kron
Stadtdirektor und Leiter Stadtplanungsamt
Stuttgart
Dr. Klaus Brachmann
Vorstand der WGV
Stuttgart
Hans-Peter Graf
Direktor, Generalbevollmächtigter der WGV
Stuttgart
Sandro M. Camilli
National Director, Jones Lang LaSalle
Stuttgart
Fachpreisrichter Dipl.-Ing. Steffen Jüstel
Architekt und Niederlassungsleiter HTP
Stuttgart
Stephan Gahm
Niederlassungsleiter HTP
Stuttgart
Fachpreisrichterin Dipl.-Ing. Daniela Reich
Architektin und Büroleiterin HTP
Heidelberg
Fachpreisrichterin Dipl.-Ing. Birgit Albrecht
Architektin und Projektleiterin HTP
Stuttgart
Fachpreisrichter Dipl.-Ing. René Tiedge
Architekt und Projektleiter HTP
Stuttgart
Christina Metke
Gemeinderat CDU
Stuttgart
5

Roland Schmid
Gemeinderat CDU
Stuttgart
Udo Lutz
Gemeinderat SPD
Stuttgart
Peter Pätzold
Gemeinderat Grüne
Stuttgart
Stellvertreter
Iris Ripsam
Gemeinderat CDU
Stuttgart
Jürgen Guckenberger
Gemeinderat SPD
Stuttgart
Reinhold Uhl
Gemeinderat FDP
Stuttgart
Jürgen Zeeb
Gemeinderat FWV
Stuttgart
Sachverständige Berater
Bezirksvorsteher Stuttgart-Süd
Karl-Friedrich Jedtke
Uwe Stuckenbrock
Leiter der Abteilung Städtebauliche Planung Mitte
Stadtplanungsamt Stuttgart
6. Rückfragen Um einen Meinungsaustausch zwischen Auftraggeber,
Gutachtern und Teilnehmern über die Aufgabe
und mögliche zu entwickelnde Lösungen zu
ermöglichen, können schriftliche Rückfragen bis
zum 08.12.08, bis spätestens 16.00 Uhr an das
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den Wettbewerb betreuende Büro ARCHITEKTUR
109 gerichtet werden.
7. Vorprüfung Die Vorprüfung wird von Dipl.-Ing. Architekt Detlev
Modro (HTP), Dipl.-Ing. (FH) Mathias Pfeifer
(HTP), Dipl.-Ing. Architekt Mark Arnold und Dipl.-
Ing. Claus Endmann durchgeführt. Weitere Sachverständige
können hinzugezogen werden.
8. Unterlagen Den Teilnehmern werden folgende Unterlagen zur
Verfügung gestellt:
Anl. 8.1 Grundplan mit Höhenlinien (dxf/dwg)
Anl. 8.2 Luftbilder mit Planungsgebiet (jpg)
Anl. 8.3 Schrägaufnahmen 4 Stk.(pdf)
Anl. 8.4 Leitungs- Medienplan (dwg)
Anl. 8.5 Modelleinsatzplatte M. 1:200
Anl. 8.6 Verkehrsplanung (pdf)
Anl. 8.7 Bilder und Dateien des
Umgebungmodells
Anl. 8.8 Stadtkernziele Stuttgart
Anl. 8.9 Info Zertifizierung
Anl. 8.10 Checkliste Zertifizierung
Anl. 8.11 Gif-Richtlinie
Anl. 8.12 Ausbau Bausoll
Anl. 8.13 Liste Nachhaltigkeit
Anl. 8.14 Verfassererklärung
Anl. 8.15 Gutachten Feinstaub
Anl. 8.16 Gutachten Lärmschutz
Die Modelleinsätze werden den TeilnehmerInnen
parallel mit den Auslobungsunterlagen zugeschickt.
9. Leistungen Alle eingereichten Leistungen sind an der rechten
oberen Ecke mit dem Namen des Verfassers zu
bezeichnen.
Als Planungsgrundlage sind die ausgegebenen
Unterlagen zu verwenden. Eine farbige Darstellung
ist erwünscht.
Von den verlangten Planungsleistungen ist ein 2.
Satz für die Vorprüfung abzugeben.
Darüber hinaus ist eine CD-ROM mit allen Planungsleistungen
in pdf erwünscht.
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Im Einzelnen werden gefordert:
9.1 Städtebaulicher Entwurf M 1 : 500
Das städtebauliche Konzept mit Bebauungs-, Verkehrs-
und Grünkonzeption.
9.2 Grundrisse und Schnitte M 1: 200
Gefordert werden alle wesentlichen Grundrisse
und Schnitte soweit sie nicht identisch sind. Im EG
sind die Außenanlagen und ihre Anschlüsse an
die Gebäude aufzuzeigen. Die Schnittführungen
der verlangten Querschnitte sind einzutragen.
9.3 Ansichten M 1: 200 (Visualisierung)
Erwartet werden alle Ansichten sowie zwei Visualisierungen,
die zum Verständnis der Gestaltungsidee
(Gliederung, Material, Farbgebung usw.)
notwendig sind. Die zwei Standpunkte für die Visualisierungen
sind im Lageplan (Anl. 8.1) eingetragen.
9.4 Konstruktive Schnitt-Ansicht M 1:50
Mit Angaben zu Material und Konstruktion.
9.5 Berechnungen
• Bruttorauminhalt, BRI
• Bruttogrundfläche, BGF
• Mietfläche MF-G (gem. gif)
• überbaute Grundfläche, GRZ
• anrechenbare Geschossfläche, GFZ
• Geschätzte Baukosten getrennt nach den Nutzungen
Wohnen/Büro/TG (auf der Basis der
geplanten BGF- und BRI-Werte für die jeweilige
Nutzung dargestellt, KG 300/400, netto)
9.6 Modell M 1 : 200
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Modell auf der gelieferten Unterlage
9.7 Erläuterungsbericht (Liberoblatt)
Der Erläuterungsbericht soll maximal zwei DIN A 4
Textseiten umfassen; zusätzliche erläuternde
Skizzen, Perspektiven u. a. sind zulässig.
9.8 Energiekonzept, Nachhaltigkeit
• Ausführliche Erläuterungen mit Angabe der
wesentlichen Energiekennziffern zum
geplanten Energiekonzept; vergleiche
Auslobung Teil B.
• Ausgefüllte Liste Anlage 8.13
9.9 Verfassererklärung
Jeder Teilnehmer gibt eine Erklärung (2-fach) mit
den Namen und der Anschrift der Verfasser (Partnerschaften),
aller Mitarbeiter und aller Fachberater
ab. Für die öffentliche Ausstellung wird zusätzlich
eine Karte DIN A 5 mit den Namen der Verfasser
und aller Beteiligten verlangt.
10. Beurteilungskriterien Die Leistungen werden vorrangig nach folgenden,
mit der Gutachterkommission beratenen generellen
Kriterien beurteilt:
• Städtebauliche und freiräumliche Qualität
• Architektonische und gestalterische Qualität
des Hochbaus und der Freiräume, Image der
Gesamtanlage
• Wirtschaftlichkeit und Konstruktion.
Siehe auch Pkt. 1./Teil B Anlass und Ziel
• Erfüllung der Flächenvorgaben und
funktionalen Anforderungen Erschließung,
Organisation, Orientierung
• Qualitative Bedarfsanforderung (baulicher
Standard). Siehe auch Anlage 8.12
• Investitions- und Folgekosten
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• Energiekonzept. Siehe auch Pkt. 6./Teil B
Wirtschaftlichkeit, Energie, Zertifizierung
• Ökologische Anforderungen und
Umweltverträglichkeit
Hinweis: Die Ausloberin stuft das Gebäude mit
durchschnittlichen Planungsanforderungen ein,
das heißt mit durchschnittlichen Anforderungen an
die Einbindung in die Umgebung, mehreren einfachen
Funktionsbereichen, durchschnittlichen gestalterischen
Anforderungen, normalen oder gebräuchlichen
Konstruktionen, durchschnittlicher
technischer Ausrüstung, durchschnittlichen normalem
Ausbau.
11. Termine Eingang Rückfragen: Am 08.12.08 bis spätestens
16.00 Uhr an ARCHITEKTUR 109.
Beantwortung Rückfragen: Bis zum 12.12.08.
Abgabetermin für die Leistungen (Pläne) ist der
26.01.2009. An diesem Tag muss die Arbeit bis
spätestens 16.00 Uhr (Submissionstermin) bei
dem betreuenden Büro ARCHITEKTUR 109 eingereicht
sein.
Abgabetermin für das Modell ist der 30.01.2009.
An diesem Tag muss die Arbeit bis spätestens
16.00 Uhr (Submissionstermin) bei dem betreuenden
Büro ARCHITEKTUR 109 eingereicht sein.
Sitzung der Gutachterkommission ist voraussichtlich
am 11.02.09. Die Teilnehmer werden zu diesem
Termin ihre Arbeiten vor dem Gremium präsentieren.
12. Honorare/Preise Jeder Teilnehmer erhält ein
Bearbeitungshonorar von 15.000,00 €.
Mit dem Bearbeitungshonorar sind sämtliche nach
Ziff. 9 zu erbringende Leistungen abgegolten. Ein
Anspruch auf weitergehende Vergütung oder Ersatz
von Auslagen besteht nicht.
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1. Preis 15.000,00 €
2. Preis 10.000,00 €
Insgesamt wird eine Preis- und Honorarsumme
von 145.000,00 € (+ gesetzl. MwSt) ausgelobt.
13. Weitere Bearbeitung Die Auftraggeberin wird, unter Berücksichtigung
der Empfehlung der Gutachterkommission, einen
oder mehrere TeilnehmerInnen mit weiteren Leistungen
zu beauftragen. Im Fall einer weiteren Beauftragung,
die nur auf der Basis einer gesonderten
schriftlichen Vereinbarung mit der Auftraggeberin
erfolgt, werden durch das Verfahren bereits
erbrachte Leistungen nicht erneut vergütet (restlicher
Honoraranspruch = Honoraranspruch für LP
1/2 abzgl. bereits geleisteter Zahlungen durch diesen
Wettbewerb).
Die eingereichten Entwurfsvorschläge gehen in
das Eigentum der Auftraggeberin über und dürfen
von ihr in Teilen verwendet werden, selbst wenn
dieser Entwurf nicht zur Übertragung des Auftrags
geführt hat (Das Urheberrecht bleibt unberührt).
14. Ergebnis Das Ergebnis des Verfahrens wird allen Teilnehmern
nach der Gutachtersitzung unverzüglich mitgeteilt.
15. Ausstellung Die Auftraggeberin wird die Entwürfe öffentlich
ausstellen.
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Teil B
Ziele und Grundlagen
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1. Anlass und Ziel Im Jahr 2008 wurde von der HOCHTIEF Projektentwicklung
GmbH (HTP) das Grundstück Tübinger
Straße 43 (Flurstücke 544; 544/1; 544/3) erworben.
Grundstücksverkäufer ist die zukünftige
Nachbarin, die Württembergische Gemeindeversicherung
(WGV), die in diesem Jahr auf dem benachbarten
Grundstück einen Neubau für die Eigennutzung
realisiert hat. Auf dem Projektgrundstück
befindet sich zurzeit ein Gebäude mit zweigeschossiger
Tiefgarage aus den siebziger Jahren,
welches abgerissen und durch einen Neubau
ersetzt werden soll. Mit dem Abbruch des Gebäudes
eröffnet sich unter Einbeziehung der heutigen
Grünflächen entlang der Paulinenbrücke und am
Österreichischen Platz die Möglichkeit einer Neugestaltung
des gesamten Blockbereichs.
Die HTP strebt mit diesem Gutachterverfahren eine
ganzheitliche und nachhaltige Lösung für die
Entwicklung einer Immobilie auf diesem Grundstück
an. Dabei müssen die Teilnehmer nicht nur
die architektonischen Rahmenbedingungen berücksichtigen,
sondern auch ein Energie- und Klimakonzept
erarbeiten, welches zukünftigen Veränderungen
(Energiekostensteigerungen, klimatische
Veränderungen, etc.) Rechnung trägt.
Besondere Bedeutung hat bei der Bewertung des
Gesamtentwurfs die Wirtschaftlichkeit (Bau, Betrieb),
Flächeneffizienz, Funktionalität, Nachhaltigkeit
und Vermarktungsfähigkeit der zukünftigen
Immobilie.
Zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit des Projekts
sind zukunftsweisende Entwicklungen mit einzubeziehen.
Ebenso sollen die Teilnehmer in diesem
Verfahren nach Erstellung des Entwurfs die beigefügte
Anlage 8.13 ausfüllen. Nach Durchführung
des Verfahrens wird dann eine Aussage zur Umsetzbarkeit
einer Zertifizierung für dieses Projekt
von der Ausloberin getroffen werden. (Die Anlage
8.13 fließt nicht in die Bewertung des Entwurfs
ein).
Alle zuvor genannten Bearbeitungsschwerpunkte
sollen in einen Gebäudeentwurf fließen, der für
diesen Standort, das Umfeld, die Stadt Stuttgart
und vor allem für Nutzer und den Eigentümer eine
„hervorragende“ Lösung darstellt.
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Im Anschluss an das Verfahren, wird auf der
Grundlage des Entwurfs ein Bebauungsplanverfahren
eingeleitet, welches die Voraussetzung für
eine Umsetzung des Entwurfs und städtebauliche
Neuordnung des Areals schaffen soll.
2. Planungsgebiet Das Planungsgebiet liegt am südwestlichen Rand
der Stuttgarter City. Es wird im Wesentlichen begrenzt
durch die Tübinger Straße, Paulinenstraße,
Hauptstätter Straße und Feinstraße. Es umfasst
die Flurstücke 544, 544/1 und 544/3. Das engere
Planungsgebiet umfasst damit eine Fläche von ca.
4.897qm (siehe Anlage 8.1). Die heutigen Grünflächen
(Flst.Nr. 544/1 und 544/3) werden in dieser
Funktion aufgegeben und können bebaut werden.
Dabei ist von der Paulinenbrücke mit dem
neuen Gebäude eine Abstandsfläche von mind.
8,00m einzuhalten.
Eine Gebäudeerschließung von der Brücke ist
nicht erwünscht. Das Gebäude ist so zu konzipieren,
dass auch bei einem zukünftigen Abbruch der
Paulinenbrücke und der anschließenden Neugestaltung
der gesamten infrastrukturellen Situation,
die Funktionalität und insbesondere die städtebauliche
und architektonische Wirkung des Gebäudes
gewährleistet bleibt. Die neue infrastrukturelle Situation
ist skizzenhaft mit dem Gebäudeentwurf
darzustellen. Zum Österreichischen Platz hin ist
zunächst ein Gebäudeabschluss auf dem eigenen
Grundstück nachzuweisen.
Nach einem Verkehrskonzept der Stadt Stuttgart
(Anlage 8.6) ist es möglich, den Österreichischen
Platz künftig anders zu gestalten. Damit stehen
Richtung Österreichischer Platz für das Projekt
zusätzliche Flächen zur Verfügung. Eine Bebauung
könnte bis zu einer imaginären Linie zwischen
Hauptstätter Straße 70 und 96 vorgerückt werden.
Für den Fall einer späteren Grundstückserweiterung
in den Österreichischen Platz hinein, ist als
Ideenskizze der dann später mögliche Platzabschluss
darzustellen.
Das Planungsgebiet liegt in einem Bereich, der
unter stadtklimatischen Gesichtspunkten als sanierungsbedürftig
eingestuft worden ist.
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3. Planungsrecht Für das Gebiet gilt derzeit die Baustaffel 2 nach
Ortsbausatzung Stuttgart (gemischtes Gebiet,
50% Flächenausnutzung, geschlossene Bauweise).
Entlang der Feinstraße sind 4 Stockwerke,
entlang der Tübinger-/Paulinenstraße und am Österreichischen
Platz sind 5 Stockwerke zulässig.
4. Städtebauliche Vorgaben 4.1 Maß der Nutzung
Das Ergebnis der Mehrfachbeauftragung soll als
Grundlage für die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans
dienen.
Hinsichtlich der GRZ werden keine verbindlichen
Werte vorgegeben. Eine Geschossflächenzahl
von GFZ 3,5 ist seitens der Stadt Stuttgart vorgegeben.
4.2 Baugrenzen - Baulinien
Entlang der Feinstraße darf die Grundstücksgrenze
mit Gebäudeteilen nicht überschritten werden.
Entlang der Tübinger Straße kann die Bauflucht
der südlich und nördlich vom Planungsgebiet vorhandenen
Gebäude aufgenommen werden. Jedoch
ist der heutige Gehweg aus verschiedenen
Gründen in seiner Form und Funktion zu erhalten.
Ebenso ist der Baumbestand, wenn möglich, weitestgehend
zu erhalten. Für entfallene Bäume sind
mögliche Ersatzmaßnahmen zu benennen. Die
Bauflucht kann aus Sicht der Stadt und der Ausloberin
nur in den Obergeschossen aufgenommen
werden.
4.3 Gebäudehöhen
Seitens der Stadt Stuttgart werden folgende Höhenvorgaben
mitgeteilt:
Feinstr./Tübingerstr.: HbA = 21m
Paulinenstr./
Österreichischer Platz: HbA = 23m
Die Auftraggeberin weist explizit darauf hin, dass
bei der Beurteilung die städtebauliche Qualität, die
Einfügung in die Umgebung und die architektonische
Gestaltung maßgeblich sein werden.
15

Es wird besonders darauf hingewiesen, dass höhere
Baukörper an dem Standort in unmittelbarer
Nachbarschaft zum Kulturdenkmal Marienkirche
seitens der Stadt nicht erwünscht sind.
4.4 Dachgestaltung
Das Dach ist als fünfte Fassade zu gestalten.
Nicht – oder leicht geneigte Dächer sind extensiv
zu begrünen. Soweit technische Anlagen auf dem
Dach geplant werden, sind diese ansprechend zu
gestalten.
4.5 Art der Nutzung
Entsprechend den Flächenvorgaben (siehe Teil C)
ist eine überwiegend gewerbliche Nutzung vorgesehen.
Entlang der Tübinger Straße und eventuell
zur Paulinenbrücke hin wird im Erdgeschoss eine
publikumsintensive Gewerbe-, Gastro- oder
Dienstleistungsnutzung gewünscht.
Die Ausloberin weist darauf hin, dass jede neue
Immobilie nach den innerstädtischen Zielvorgaben
mit einem Mindestanteil Wohnungen zu errichten
ist. Dieser beträgt für diesen Standort 20% bezogen
auf die gesamte oberirdische Bruttogeschossfläche
(BGF). Der Wohnanteil ist auf eine verträgliche
Weise (Hinweis Gutachten Lärm und Feinstaub,
Anl. 8.15 und Anl. 8.16) im Entwurf nachzuweisen.
4.6 Anbindung Ebene Gerberstraße
Der Raum unter der Paulinenstraße wird heute als
Parkierungsfläche genutzt. Fußgänger aus Richtung
Gerberstraße müssen die Parkierungsanlage
durchqueren, um im Bereich der TG-Zufahrt über
eine Treppe auf das Höhenniveau der Hauptstätter
Straße zu gelangen. Der durch die Grünanlage
führende Weg wird bei dessen Bebauung aufgegeben
und sollte um den Neubau herum im Bereich
des Österreichischen Platzes geführt werden.
Dabei müssen auch die Gehwege unter und
auf der Brücke zusammengeführt werden. Mit
dem Neubau soll die Fußgängerführung Gerber-
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straße – Feinstraße funktional verbessert werden.
Gegenwärtig untersucht die Stadt Stuttgart den
Abriß der Paulinenbrücke. Zum Zeitpunkt des
Wettbewerbs kann noch keine definitive Aussage
zur weiteren Entwicklung an dieser Stelle getroffen
werden. Der Entwurf sollte sich sowohl für die
oberirdische wie auch für die unterirdische Verkehrsverbindung
Paulinenstrasse eignen. Zudem
wird erwartet, dass die Westseite der Paulinenstraße
eine neue, stadtgestalterisch befriedigende
Ausformung erhält.
4.7 Freiflächen
Die aus den Entwurfsvorschlägen resultierenden
Freiräume sind, ihrer Funktion entsprechend, so
zu gestalten, dass sie den hohen Ansprüchen an
die Architekturqualität der Neubebauung angemessen
sind. Die Baumstandorte sollen weitgehend
erhalten werden, soweit sie nicht den städtebaulichen
Zielvorgaben und der Umsetzung des
Entwurfskonzeptes entgegenstehen. Für entfallene
Bäume sind mögliche Ersatzmaßnahmen zu
benennen.
4.8 ÖPNV
Bei der Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel
kann im Wesentlichen von der heutigen Situation
ausgegangen werden. Im Bereich der
Hauptstätter Straße werden die Stadtbahnlinien U
1 und U 14 mit der Haltestelle „Österreichischer
Platz“ geführt.
4.9 Individualverkehr
Die Anlieferung und Entsorgung hat auf dem
Grundstück zu erfolgen. Bei der gegebenen Situation
bietet es sich an, eine Erschließung von der
Feinstraße aus vorzusehen.
4.10 Ruhender Verkehr
Im Rahmen des Gutachtens sind die baurechtlich
notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage nach-
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5. Planungshinweise 5.1 Qualitäten
zuweisen. Die endgültige Anzahl wird im Baugenehmigungsverfahren
festgelegt.
Für die wirtschaftlich tragfähige Projektentwicklung
sind insbesondere folgende Vorgaben zu berücksichtigen:
Büroflächen
• Zielwert des Verhältnisses zwischen
Büromietfläche (MF-G gem. gif) und BGF
oberirdisch (Büroanteil) beträgt mindestens
88%. Dabei ist auf einen großen Anteil MF-
G1-Flächen und einen geringen Anteil MF-
G2-Flächen zu achten.
• Geringer Gemeinschaftsflächenanteil MF-G2
(Aufzugsvorräume, etc.).
• Der HNF-Anteil (DIN 277) an der Büromietfläche
(MF-G1) ist zu maximieren. Maßgeblich
für die Beurteilung der Effizienz ist allerdings
die Anzahl der Arbeitsplätze (Einzelbürokonzept)
bezogen auf die Büromietfläche
(MF-G). Hierzu wird folgender Schlüssel vorgegeben:
1 AP pro 13,5qm HNF
• Notwendige Nebenflächen sind in einem
üblichen Umfang nachzuweisen.
• Die Flexibilität innerhalb der Büromietflächen
ermöglicht eine nutzerspezifische Ausgestaltung
von Einzel-, Kombi- und/oder Großraumbüros.
Dabei sind Mischformen bzw.
zukunftsweisende Alternativen zulässig.
• Ein vermarktungsfähiger Mix aus verschieden
großen Mietflächen muss gewährleistet
sein. Die kleinste autark funktionsfähige
Mietfläche sollte ca. 250qm betragen (Anteil
am Mietflächenmix nicht zu gering). Die
größte Mietfläche sollte in einem Geschoss
bzw. durch das Gesamtgebäude darstellbar
sein.
• Das Ausbauraster soll unter Berücksichti-
18

gung der Gebäudekonstruktion den Anforderungen
an ein flexibles Bürokonzept gerecht
werden (Ausbauraster ca. 1,35m bis max.
1,45m).
• Die lichte Höhe (OKFFB bis UK Fertigdecke)
sollte im Regelgeschoss größer 3 m sein. Im
Erdgeschoss sollte eine lichte Höhe von größer
4m erzielt werden.
• Es wird eine natürliche Belichtung der Räume
(ggf. durch Einsatz von Tageslichtlenksystemen)
erwartet.
• Gebäudetiefen zwischen 12,00m bis 13,50m
sollten nicht überschritten werden. Die Möglichkeit
zur Fensterlüftung muss gewährleistet
sein.
• Die Planung von zentralen, ansprechenden
und repräsentativen Haupt- und Nebeneingängen
ist Teil der Wettbewerbsaufgabe. Die
Ausloberin erwartet Lösungsvorschläge zum
Thema „Adressbildung“ der Immobilie.
• Die Möglichkeit einer Vorfahrt im Zugangsbereich
wäre wünschenswert.
• Es sind attraktive und repräsentative Erschließungswege
innerhalb des Gebäudes
zu planen. Dies gilt insbesondere auch für
die Antrittsbereiche von der Tiefgarage zum
Treppenhaus bzw. zu den Treppenhäusern
und Mietbereichsvorräumen, sowie in den
Nassbereichen (Toiletten-Anlagen, Teeküchen,
etc.).
• Klare, eindeutige und übersichtliche Wegeführung
von der Tiefgarage bzw. vom Eingangsbereich
bis zum Mietbereichszugang
sind erwünscht.
Büroflächen Technik
Siehe auch Angaben zu Wirtschaftlichkeit, Energie,
Zertifizierung.
• Zeitgemäße Lüftungs- und Kühlungskonzepte
sind als technische Grundausstattung vor-
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zusehen (Hinweis: Feinstaubbelastung). Zur
Betriebskostenoptimierung soll grundsätzlich
auch der Einsatz passiver Systeme möglich
sein.
• Hohlraumboden zur Verlegung der EDV- und
Elektroverkabelung. Alternative Installationskonzepte
sind zu benennen.
• Die Entwürfe werden auch hinsichtlich der
Behaglichkeit im Sommer überprüft. In diesem
Zusammenhang werden Aussagen zum
Sonnenschutz und zur freien Nachtkühlung
oder sonstigen Systemen zur sommerlichen
Kühlung erwartet. Diesbezüglich kann sich
die Ausloberin eine Betonkern- bzw. Bauteiltemperierung
vorstellen.
Wohnflächen
• Die Wohneinheiten müssen sich, unter Berücksichtigung
der besonderen Bedingungen
von Büro- und Wohnkonzeption, in die Struktur
des Hauses einfügen.
• Das Angebot sollte vielfältig und kompakt
sein und in mittlerem bis höherem Ausstattungsniveau
sein.
• Eine ausgewogene Mischung aus Wohneinheiten
von 2-4 Zimmerwohnungen muss
dargestellt werden. In den obersten Geschossen
kann über größere Wohnungen
nachgedacht werden.
• Eine flexible Parzellierung der Wohneinheiten
ist wünschenswert.
• Auf die Verträglichkeit mit der Büronutzung
ist zu achten.
• Eine gute Erschließungslösung (wenn möglich
getrennt von Büro) mit Überlegungen zu
Eingangssituation, Zugang in das Gebäude,
Tiefgaragennutzung, Aufzug ist zu prüfen.
• Die Anzahl der Stellplätze ist entsprechend
der Auslobung Teil C Flächenvorgaben
nachzuweisen.
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• Es muss eine wirtschaftliche Lösung im Umgang
mit den klimatischen und schalltechnischen
Bedingungen erarbeitet werden.
5.2 Empfangsräume/Erdgeschoss
Das Foyer sollte einladend gestaltet sein und die
im Gebäude ansässigen Firmen angemessen repräsentieren.
Im EG ist aufgrund straßenseitiger
Einsicht eine Büronutzung fraglich. Denkbar ist
das Ansiedeln von Einzelhandel oder Gastronomie.
5.3 Lagerfläche und TG/Untergeschoss
Im Untergeschoss sind Lagerflächen einzuplanen
(Flächenanteil ca. 25% der UG-Flächen).
Im Rahmen des Gutachtens sind die baurechtlich
notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage nachzuweisen.
Die endgültige Anzahl wird im Baugenehmigungsverfahren
festgelegt.
5.4 Schallschutz
Aufgrund der stark frequentierten Hauptstätter-
und Paulinenstraße ist mit einem erhöhten Lärmaufkommen
zu rechnen (siehe Anlage 8.16).
5.5 Beschriftung/Leitsystem
Vom Teilnehmer werden Aussagen zum Beschriftungs-
und Leitsystem am bzw. im Gebäude erwartet.
6. Wirtschaftlichkeit, Energie, Die Ausloberin legt besonderen Wert auf eine
Zertifizierung wirtschaftliche und nachhaltige Gesamtlösung.
Zielsetzung des Wettbewerbs ist weiter die Optimierung
von Gebäudekonstruktion und Gebäudetechnik.
Von den TeilnehmerInnen werden Vorschläge
zur Energieeinsparung, Behaglichkeit/Komfort,
Klimaschutz und Schonung vorhandener
Ressourcen erwartet. Die Zusammenarbeit
mit entsprechenden Fachplanern wird vorausge-
21

setzt. Die entsprechenden Fachplaner sind in der
Bewerbung zu benennen.
Die Gebäudeplanung hat auf Grundlage der EnEV
2007 bzw. ggf. EnEV 2009 unter Einsatz von möglichst
einfachem technischem Aufwand zu erfolgen.
Die Beschreibung eines schlüssigen Energiekonzeptes
ist Teil der Wettbewerbsleistung. Im
Sinne eines ganzheitlichen energetischen Ansatzes
wird eine wirtschaftlich und ökologisch optimierte
Kombination von Maßnahmen zum Wärmeschutz,
zur rationellen Energieversorgung, zu
Stromsparkonzepten etc. erwartet.
Nachhaltigkeit
Die Ausloberin beabsichtigt im Anschluß an den
Wettbewerb, die Möglichkeit zu einer Zertifizierung
zu prüfen. Hierzu sollen die Teilnehmer die beigefügte
Liste (Gegenüberstellung der Kriterien nach
LEED und DGNB; Anlage 8.13) nach Erstellung
des Entwurfs ausfüllen. Diese Liste wird nicht Bestandteil
der Bewertungskriterien, sondern dient
lediglich für eine weitere Beurteilung der Umsetzbarkeit
heutiger „Trends“.
7. Finanzierung, Kosten Eine wirtschaftliche Realisierung des eingereichten
Entwurfes muss im Rahmen der Vorgaben
und unter Zugrundelegung marktüblicher Kostenansätze
gewährleistet sein. Die Ausloberin geht
von folgenden Netto-Kostenansätzen (KG 300 +
400) als Zielkorridor aus:
• Büroflächen ca. 1.250,00 EUR/qm
BGF oberirdisch (ohne Anrechnung von UG-
Flächen), einschließlich Ausbau, mittlerer
Standard (siehe Anlage 8.12 Bau-Soll).
• Wohnflächen ca. 1.250,00 EUR/qm
BGF oberirdisch (ohne Anrechnung von UG-
Flächen), einschließlich Ausbau, mittlerer
Standard.
• Handelsflächen ca. 1.050,00 EUR/qm
BGF oberirdisch (ohne Anrechnung von UG-
Flächen), ohne Ausbau (nur veredelter Rohbau)
22

• Lagerflächen UG ca. 450,00 EUR/qm BGF
• Stellplätze ca. 13.000,00 EUR pro
PKW-Stellplatz
Die Kostenkennwerte sind als Richtwerte zu
verstehen. Es ist in jedem Fall eine eigene Kalkulation
durchzuführen und dem Entwurf beizulegen.
Auch hinsichtlich Mieterwechsel wird bei den dann
zu tätigenden Umbaumaßnahmen eine wirtschaftliche
Lösung vorausgesetzt.
Zusätzliche energetische Maßnahmen am Gebäude,
die über das normative Mindestmaß hinausgehen,
sind separat auszuweisen. Die Einbeziehung
derartiger Bauteile oder Systeme muss
durch eine statische Wirtschaftlichkeitsvorbetrachtung
belegt werden und sich an üblichen Amortisationszeiten
orientieren.
8. Verbindliche Vorschriften Bei der Planung sind die aktuell gültigen Normen
und Hinweise und Richtlinien einzuhalten.
23

Teil C
Flächenvorgaben
24

9. Flächenvorgaben Die Mindestflächenvorgaben sind in der nachfolgenden
Einzelaufstellung zusammengefasst:
• Büroflächenanteil inkl. Wohnflächen: 14.500 qm
Mietfläche nach gif (MF-G1, MF-G2)
• Handel, Gastronomie: 600 qm
Mietfläche nach gif (MF-G1, MF-G2)
• Wohnflächenanteil ca. 20% bezogen auf die
gesamte oberirdische BGF; Ausgewogene Mischung
von Wohneinheiten als 2-4 Zimmerwohnungen
• Anzahl der Stellplätze
A. Stellplätze Büroflächen:
Im Rahmen des Gutachtens sind die baurechtlich
notwendigen Stellplätze in einer
Tiefgarage nachzuweisen.
B. Stellplätze Wohnflächen:
Pro Wohneinheit sind 1,5 Stellplätze in der
Tiefgarage nachzuweisen.
Die endgültige Anzahl der Stellplätze wird im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
festgelegt.
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