Prognose von Lebenszykluskosten bei Hotelimmobilien

Lehrstuhl für Bauprozessmanagement
und Immobilienentwicklung
Univ. - Prof. Dr.- Ing. Josef Zimmermann
Instandhaltungsmaßnahmen ist diese Unterscheidung erforderlich, da differenziert werden muss,
welche Aufwendungen bei der Bilanzierung sofort und welche als Abschreibungen geltend gemacht
werden müssen. Dies stellt speziell für den Investor im Bezug auf Gewinnminderung und
Steuervorteile eine interessante Betrachtungsweise dar.
Für einen optimal abgestimmten Funktionsbetrieb muss auch der im Hintergrund des Funktionsbetriebs
ablaufende Objektbetrieb einwandfrei funktionieren. Um schon in der Planungsphase
diese zwei Bereiche zusammen zu analysieren, werden technische Optionen – Außenwand,
Dach und TGA-Anlagen – in Systematiken aufgegliedert in einem Baumdiagramm aufgezeigt. Mit
dieser Strukturierung ist es möglich innerhalb der gleichen baukonstruktiven und gebäudetechnischen
Thematik verschiedene Optionen aufzuzeigen. Um die Optionen miteinander vergleichen
zu können, werden Operationalisierungsschritte definiert, mit denen die Bestimmung der Eigenschaften
anhand spezieller Merkmale eindeutig möglich ist.
Bei der Modellentwicklung zur Bestimmung der Lebenszykluskosten werden die Grundüberlegungen
eines Raumbuchs übernommen und eine Standardraumstruktur entwickelt, die in Abhängigkeit
der Nutzung spezielle Anforderungen an die technischen Komponenten hat. Durch die
individuelle Nutzung der einzelnen Räume werden unterschiedliche Flächenarten bestimmt, die
typisch für ein bestimmtes Gebäude – in dieser Ausarbeitung eine Hotelimmobile – sind. Für die
Generierung von Standardraumstrukturen werden Prämissen vorgegeben sowie eine Prozessfolge
definiert. Mit der Kenntnis über die Kosten sowie den Erhaltungsmaßnahmen und dem Ressourcenverbrauch
zu jeder technischen Komponente, können in Abhängigkeit der Größe der
Raumstruktur die individuellen Lebenszykluskosten berechnet werden. Die Berücksichtigung der
individuellen Raumabmessungen ist möglich, da die einzelnen technischen Komponenten von
den geometrischen Abmessungen der betrachteten Raumstruktur abhängig sind. Mit Hilfe der
Modellrechnung, die auf der Verwendung von Standardraumstrukturen beruht, werden demnach
gebäudeindividuelle Lebenszykluskosten ermittelt. Durch die Anzeige der Kosten auf einer Zeitachse
kann der Investor bei dem Vergleich zweier Optionen monetäre Unterschiede herauslesen
und womöglich seine Investitionsentscheidung wirtschaftlich begründen.
Abschließend erfolgt eine kritische Bewertung des Modells und der Anwendung der Kapitalwert-
sowie Kostenvergleichsmethode, die als Berechnungsverfahren bei Investitionsentscheidungen
angewendet werden. Dabei wird ersichtlich, dass speziell die Berücksichtigung der Preissteigerungsindizes,
die Anwendung eines bestimmten Kapitalzinssatzes und die Betrachtung des gesamten
Immobilienlebenszyklus Unsicherheiten bergen, die die Aussagekraft des berechneten
Barwertes minimieren. Diese angesprochenen Kriterien müssen im Rahmen weiterer Forschungen
sowie unter Einbeziehung von Investitionsexperten detaillierter betrachtet und analysiert
werden.
Um eine ganzheitliche Investitionsentscheidung treffen zu können, müssen zusätzlich zu den
Auszahlungen die Einzahlungen berücksichtigt werden. Mit diesen Angaben kann der Cash-Flow
einer Immobilie und unter Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten der erzielbare Jahresreinertrag
berechnet werden. Somit kann diese Arbeit als Basis verwendet werden, um letztendlich
den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen und folglich eine ganzheitliche Immobilienbewertung
durchzuführen.
Bleifuß – Prognose von Lebenszykluskosten bei Hotelimmobilien
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