Prognose von Lebenszykluskosten bei Hotelimmobilien

Zusammenfassung
Diplomarbeit
Bleifuß – Prognose von Lebenszykluskosten bei Hotelimmobilien
Lehrstuhl für Bauprozessmanagement
und Immobilienentwicklung
Univ. - Prof. Dr.- Ing. Josef Zimmermann
Prognose von Lebenszykluskosten bei Hotelimmobilien
Mariana Bleifuß
Die Motivation dieser Arbeit ergibt sich aus der schwierigen Prognostizierbarkeit von Kosten, da
diese stets über Modelle und Annahmen abgeschätzt werden müssen. Da das nachhaltige Bauen
eine ganzheitliche, effektive und wirtschaftliche Denkweise erfordert, bezieht sich diese Arbeit
auf den gesamten Immobilienlebenszyklus und den darin anfallenden Lebenszykluskosten.
Um die Thematik beispielhaft darzustellen, werden die Lebenszykluskosten bezüglich der Spezialimmobilie
Hotel untersucht. Diese hat in der Immobilienbranche ein Alleinstellungsmerkmal, da
insbesondere der gastgewerbliche, personalintensive und qualitätsorientierte Funktionsbetrieb,
der unter anderem intensive Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bereich der
FF&Es erfordert, optimal ablaufen muss, um die Kundenwünsche und Erwartungen zu erfüllen
und somit langfristig die Nachfrage aufrecht zu erhalten.
Die Kosten, die während der Lebensdauer einer Immobilie auftreten, werden anhand der normativen
Verweise vorgestellt und die Unterschiede in der Begriffsverwendung aufgezeigt. Da eine
starke Uneinheitlichkeit vorliegt, folgt eine vom Verfasser eigene gewählte Untergliederung. Bei
der Untergliederung der Lebenszykluskosten ergeben sich zusätzlich zu der zeitlichen Strukturierung
in Erst- und Folgekosten in Abhängigkeit ihrer Verwendung im Wesentlichen zwei Kostengruppen:
die Gesamtinvestitions- und die Betriebskosten. Unter Gesamtinvestitionskosten versteht
der Verfasser nicht nur die Kosten, die in der Immobilienwirtschaft während der
Immobilienprojektent- und abwicklung entstehen, sondern im Zusammenhang mit der bilanziellen
Erfassung alle Kosten, die das Anlagevermögen des Investors erhöhen und aktivierungspflichtig
sind. Darunter zählen Kosten für zusätzliche Instandsetzungen, Verbesserungen, Modernisierungen
und Revitalisierungen. Bei einer ganzheitlichen Investitionsentscheidung müssen die Gesamtheit
der Auszahlungen einer Variante betrachtet werden, um im Vergleich zu anderen Varianten
die Investition mit der größten Nutzenmaximierung herauszufinden. Die Gebäudenutzungskosten
lassen sich in die Verbrauchskosten und Kosten für Erhaltungsmaßnahmen strukturieren.
Die Verbrauchkosten fassen die Kosten zusammen, die durch den Konsum von Ressourcen
anfallen und somit stark von dem Verbrauch des Kunden abhängig sind. Bei einer weiteren
Strukturierung der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen werden diese in Kosten für Substanzerhaltungs-
und Nutzungserhaltungsmaßnahmen eingeteilt. So ist es möglich die kostenverursachenden
Handlungen, die indirekt vom Kunden beeinflusst werden, neben der materiellen Abnutzung
auch der immateriellen Abnutzung zuzuweisen. Zusätzlich zu der Strukturierung der Kosten wird
in dieser Arbeit herausgearbeitet, welche Kosten vom Investor, Eigentümer oder Betreiber übernommen
werden müssen und wie die bilanzielle Bewertung ausschaut. Insbesondere bei den
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Instandhaltungsmaßnahmen ist diese Unterscheidung erforderlich, da differenziert werden muss,
welche Aufwendungen bei der Bilanzierung sofort und welche als Abschreibungen geltend gemacht
werden müssen. Dies stellt speziell für den Investor im Bezug auf Gewinnminderung und
Steuervorteile eine interessante Betrachtungsweise dar.
Für einen optimal abgestimmten Funktionsbetrieb muss auch der im Hintergrund des Funktionsbetriebs
ablaufende Objektbetrieb einwandfrei funktionieren. Um schon in der Planungsphase
diese zwei Bereiche zusammen zu analysieren, werden technische Optionen – Außenwand,
Dach und TGA-Anlagen – in Systematiken aufgegliedert in einem Baumdiagramm aufgezeigt. Mit
dieser Strukturierung ist es möglich innerhalb der gleichen baukonstruktiven und gebäudetechnischen
Thematik verschiedene Optionen aufzuzeigen. Um die Optionen miteinander vergleichen
zu können, werden Operationalisierungsschritte definiert, mit denen die Bestimmung der Eigenschaften
anhand spezieller Merkmale eindeutig möglich ist.
Bei der Modellentwicklung zur Bestimmung der Lebenszykluskosten werden die Grundüberlegungen
eines Raumbuchs übernommen und eine Standardraumstruktur entwickelt, die in Abhängigkeit
der Nutzung spezielle Anforderungen an die technischen Komponenten hat. Durch die
individuelle Nutzung der einzelnen Räume werden unterschiedliche Flächenarten bestimmt, die
typisch für ein bestimmtes Gebäude – in dieser Ausarbeitung eine Hotelimmobile – sind. Für die
Generierung von Standardraumstrukturen werden Prämissen vorgegeben sowie eine Prozessfolge
definiert. Mit der Kenntnis über die Kosten sowie den Erhaltungsmaßnahmen und dem Ressourcenverbrauch
zu jeder technischen Komponente, können in Abhängigkeit der Größe der
Raumstruktur die individuellen Lebenszykluskosten berechnet werden. Die Berücksichtigung der
individuellen Raumabmessungen ist möglich, da die einzelnen technischen Komponenten von
den geometrischen Abmessungen der betrachteten Raumstruktur abhängig sind. Mit Hilfe der
Modellrechnung, die auf der Verwendung von Standardraumstrukturen beruht, werden demnach
gebäudeindividuelle Lebenszykluskosten ermittelt. Durch die Anzeige der Kosten auf einer Zeitachse
kann der Investor bei dem Vergleich zweier Optionen monetäre Unterschiede herauslesen
und womöglich seine Investitionsentscheidung wirtschaftlich begründen.
Abschließend erfolgt eine kritische Bewertung des Modells und der Anwendung der Kapitalwert-
sowie Kostenvergleichsmethode, die als Berechnungsverfahren bei Investitionsentscheidungen
angewendet werden. Dabei wird ersichtlich, dass speziell die Berücksichtigung der Preissteigerungsindizes,
die Anwendung eines bestimmten Kapitalzinssatzes und die Betrachtung des gesamten
Immobilienlebenszyklus Unsicherheiten bergen, die die Aussagekraft des berechneten
Barwertes minimieren. Diese angesprochenen Kriterien müssen im Rahmen weiterer Forschungen
sowie unter Einbeziehung von Investitionsexperten detaillierter betrachtet und analysiert
werden.
Um eine ganzheitliche Investitionsentscheidung treffen zu können, müssen zusätzlich zu den
Auszahlungen die Einzahlungen berücksichtigt werden. Mit diesen Angaben kann der Cash-Flow
einer Immobilie und unter Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten der erzielbare Jahresreinertrag
berechnet werden. Somit kann diese Arbeit als Basis verwendet werden, um letztendlich
den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen und folglich eine ganzheitliche Immobilienbewertung
durchzuführen.
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