Die RUAG setzt auf strategische Planung - Immobilien - Hochschule ...

Sanierung+Renovation
Unterhaltsstau bei industriellen Immobilienportfolios
Daniel Hofmeister*
Die RUAG setzt auf
strategische Planung
Der bauliche Unterhalt von Immobilien wird oft vernachlässigt. Insbesondere
bei industriellen Immobilienportfolios ist die Reduktion des baulichen Unterhaltes
einer der Haupthebel, wenn betriebliche Ziele nicht erreicht werden
und die Budgets trotzdem eingehalten werden müssen. Dadurch erfolgt ein
schleichender Wertzerfall der Immobilien, der später nur mit grossen Anstrengungen
korrigiert werden kann.
«Unterhalt gleich Werterhalt» ist eine
landläufige Aussage, die nach wie
vor Gültigkeit hat. Trotzdem wird der
Unterhalt von Immobilienobjekten bei
privaten Eigentümern, bei Industriebetrieben
und auch bei der öffentlichen
Hand oft vernachlässigt. In der Schweiz
existieren Immobilienwerte von zirka
2500 Milliarden Franken. Wenn die
theo retisch geforderten 1 bis 1,5 %
des Gebäudewertes jährlich in den
Unterhalt investiert würden, müssten
pro Jahr 25 bis 40 Milliarden Franken
alleine für die Instandhaltung und Instandsetzung
eingesetzt oder zurückgestellt
werden. Tatsächlich Begriffe und wird Abkürzungen aber
nur ein Bruchteil dieses Betrages eingesetzt.
Damit ist der langsame Zerfall
der Immobilien programmiert und die
Probleme werden in die Zukunft verlagert.
Der Unterhaltsstau ist auch Thema
beim Technologiekonzerns RUAG.
Mit strategischen Überlegungen und
der geeigneten Organisationsform
Sparszenarien
werden die verfügbaren finanziellen
Ressourcen gezielt eingesetzt, um den
1
Ein verbreitetes Investitionsverhalten,
welches sich durch die Verzögerung von
Instandsetzungsmassnahmen und die
Reduktion der Aufwendungen für die
Instandhaltung auszeichnet, wird häufig
mit Spardruck begründet. Eine nähere
Betrachtung solcher Sparszenarien zeigt
Werterhalt der RUAG Immobilien sicherzustellen.
aber, dass diese längerfristig nicht nur
zu Mehrkosten, sondern auch zu einem
nachhaltigen Minderwert eines Gebäudes
führen. Sparszenarien, die sich an
kurzfristigen Minderausgaben orientieren,
sind deshalb leider kontraproduktiv.
Instandsetzungszeitpunkt
Der Zeitpunkt einer Instandsetzung ist dafür
massgebend, welche Kosten dadurch
entstehen. Werden Instandsetzungen zu
früh oder zu spät vorgenommen, entstehen
dadurch unnötige Mehrkosten. Ideal
ist der Zeitpunkt dann, wenn das beste
Verhältnis zwischen Instandsetzungskosten
und Nutzungsdauer erreicht wird.
2
2.0
1.0
Zustandswert / Kosten
is
isq
0 0.1 0.5 0.7 1.0
ti
Unterschiedliche Definitionen
Die Definitionen des Unterhaltes der
Schweizer SIA Norm und der Deutschen
DIN Norm sind unterschiedlich
und führen oft zu Diskussionen, weil
gleiche Begriffe unterschiedliche Bedeutungen
aufweisen.
Wirtschaftlich
Die SIA
idealer
469
definiert den Unterhalt als «Bewahren
oder Wiederherstellen eines Bauwerkes
ohne wesentliche Änderung der
Anforderungen». Die DIN 31051 definiert
die Instandhaltung als «Kombination
aller technischen und administrativen
Massnahmen sowie Massnahmen
des Managements während des Lebenszyklus
einer Betrachtungseinheit
zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes
oder der Rückführung in diesen,
so dass sie die geforderte Funktion
erfüllen kann».
In der Optimierung des Instandsetzungszeitpunktes
liegt die Herausforderung,
weil jede Immobilie aus verschiedenen
einzelnen Bauteilen besteht,
die einer unterschiedlichen Alterung
unterliegen. Wenn Bauteile zu früh
oder zu spät ersetzt werden, entstehen
Zusatzkosten. Der ideale Zeitpunkt ist
dann, wenn das beste Verhältnis zwischen
Instandsetzungskosten und Nutzungsdauer
erreicht wird. Neben den
Bauteilen der Gebäude müssen auch die
Bauteile der Infrastrukturen (Strassen,
Plätze, Wasser, Abwasser- und Energieversorgung)
berücksichtigt werden.
1 Gegenüberstellung DIN 31051 und SIA 469.
(Bild: Daniel Hofmeister)
2 Wirtschaftlich idealer Instandsetzungszeitpunkt.
(Bild: Rohrer Engineering AG, Zürich)
ti
idealer Instandsetzungszeitpunkt
relative Instandsetzungskosten
im Verhältnis zur Zeit
relative Instandsetzungskosten
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Alterung / t
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bzw. mathematisch he
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nimmt die rote Kurve m
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Instandsetzungskosten
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Dabei wird das Kapital
2
Schweizer BauJournal – SBJ 3/2013

Renovation+Sanierung
3 4
3 Die ehemalige Waffenfabrik Bern ist heute
Konzernsitz der RUAG.
4 Die Zündkapselfabrik in Thun wurde zu einem
Betriebsrestaurant umgebaut, das sich direkt
an der Aare befindet.
Zahlreiche Sonderbauten
Das Immobilienportfolio des RUAG
Konzerns umfasst heute in der Schweiz
über 400 vorwiegend industrielle Immobilienobjekte
an gegen 20 Standorten.
Das durchschnittliche Alter der Objekte
liegt bei über 50 Jahren. Der Gebäudeversicherungswert
liegt bei über
1 Milliarde Franken. Viele der Objekte
sind Sonderbauten, da sie für eine ganz
bestimmte Nutzung erstellt wurden.
Die Immobilien des RUAG Konzerns
waren bis Ende 1998 im Bundesbesitz.
Im Rahmen der Rechtsformänderung
in eine Aktiengesellschaft per 1.1.1999
wurden die Immobilien mittels Sacheinlage
in das Eigentum der verschiedenen
Industriebetriebe übertragen. Während
10 Jahren wurden die Immobilien dezentral
durch die jeweiligen Konzerngesellschaften
bewirtschaftet. In dieser
Zeit waren die finanziellen Ressourcen
für den baulichen Unterhalt direkt von
den wirtschaftlichen Möglichkeiten der
jeweiligen Konzerngesellschaft abhängig.
Mit dem Rückgang der Aktivitäten
im militärischen Bereich wurden grosse
Flächen abgegeben und Dritten zur
Verfügung gestellt. Insbesondere in
Bern, Thun und Altdorf entstanden so
Industrieparks von regionaler Bedeutung.
Während in Bern ein grosser Teil
der Bausubstanz mit der Umnutzung
und der Entwicklung des Business Park
erneuert wurde, konnten andere Bereiche
nur begrenzt Mittel für den baulichen
Unterhalt zur Verfügung stellen.
Prozesse harmonisiert
Die RUAG Real Estate AG als Kompetenzzentrum
für die Immobilien des
RUAG Konzerns wurde per 1.1.2009
gegründet. In dieser Gesellschaft wurden
alle Immobilien des Konzerns in der
Schweiz zusammengefasst. Zielsetzung
ist der optimale Support der operativen
Divisionen im Bereich der Infrastruktur
und die nachhaltige Entwicklung des
Immobilienbestandes. Durch die Zusammenfassung
konnten die Prozesse
Schritt für Schritt professionalisiert und
harmonisiert werden. Transparenz bildete
auch die Basis, um das Problem des
Unterhaltsstaus konkret anzupacken.
Dazu wurde eine Zustandserhebung
aller Immobilienobjekte durch einen
externen Spezialisten erstellt. Vor 2010
bildete auch die Organisationsform eine
gewisse Hürde bei der Zuteilung der
Mittel. Während zu Beginn noch eine regionale
Organisationsstruktur bestand,
wurde eine Reorganisation in zwei
Schritten durchgeführt. Mit der heutigen
Trennung der Eigentümer- und der
Betreiberfunkton sowie der Ansiedlung
eines zentralen Baumanagements existiert
eine solide organisatorische Basis,
um die verfügbaren Mittel gezielt einzusetzen.
«Best owner in Industrial Real
Estate» als Vision bildet das langfristige
Ziel für die RUAG Real Estate AG. Nach
der Gründung der RUAG Real Estate
AG wurde in Zusammenarbeit mit dem
Konzern die Immobilienstrategie ausgearbeitet.
Darauf wurden die Vision,
das Leitbild und die strategischen Ziele
erarbeitet. Auf dieser Basis wurden für
die grossen Areale Masterpläne erstellt.
Diese wiederum bilden die langfristigen
Leitplanken für die Entwicklung der Industrieareale.
Bald wurde klar, dass mit
den erzielbaren Mieterträgen nicht alle
Objekte erhalten werden können. Mit
den Masterplänen und den längerfristigen
Belegungsplänen der Mieter wurde
pro Objekt eine Gebäudestrategie definiert.
Diese Strategie definiert, ob die
Gebäude längerfristig entwickelt, gehalten,
devestiert oder liquidiert werden.
Die Unterhaltsstrategie der RUAG
Real Estate AG wurde durch das zentrale
Baumanagement, das als Bauherrenvertretung
zugleich das Baufachorgan
des Konzerns bildet, ausgearbeitet. Neben
der Unterhaltsstrategie wurde der
Prozess definiert und das Rollenmodell
etabliert. Auf der Basis der Immobilienstrategie
wurde 2012 zum ersten Mal
das Instandsetzungsbudget für sämtliche
Standorte zentral erstellt und für
das Jahr 2013 verabschiedet. Dabei wurden
auch pro Objekt und Bauteil Risikoüberlegungen
angestellt. Mit dieser
Beurteilung wird sichergestellt, dass die
Mittel nach sachlichen, risikoorientierten
Kriterien zugeteilt werden.
Gezielte Erneuerung
Auch in Zukunft werden die finanziellen
Ressourcen, die im industriellen Bereich
für den baulichen Unterhalt für
die Infrastruktur bereitgestellt werden
können, am unteren Ende der theoretisch
geforderten Kennwerte liegen.
Damit müssen in gewissen Bereichen
Abstriche am Zustandswert- zu Neuwert-Verhältnis
Z/N gemacht werden.
Lösungsansätze können in der Konzentration
der Mittel auf wichtigen Objekten
liegen, die langfristig auf der Halteoder
Entwicklungsstrategie stehen. Ein
weiterer Lösungsansatz ist die gezielte
Investition in Ersatzbauten. Anstelle der
aufwändigen Instandsetzung von Bauten
muss das Portfolio gezielt erneuert
werden. Bei dieser Gelegenheit können
mehrere kleine, alte Objekte mit unwirtschaftlichen
Flächenverhältnissen
und schlechter Ausnutzungsziffer durch
einen Neubau ersetzt werden, der den
neusten energetischen Anforderungen
entspricht und somit auch im Bereich
der Betriebskosten effizienter ist. Eine
weitere Möglichkeit ergibt sich im Rahmen
von Umnutzungen. Von solchen
Projekten, die gemeinsam mit den Mietern
realisiert und finanziert werden,
profitiert in aller Regel die Gebäudesubstanz.
Dabei gilt es, die Bedürfnisse
des Eigentümers mit den Bedürfnissen
des Mieters optimal abzustimmen und
zu koordinieren. Durch eine Koordination
aller Massnahmen und die Sensibilisierung
der Unternehmensleitung
sollte der Werterhalt der Immobilien
auch im industriellen Bereich langfristig
gehalten werden können. n
*Daniel Hofmeister, dipl. Ing. FH/NDSU ist Leiter
Baumanagement der RUAG Real Estate AG; der
Artikel entstand im Rahmen des MAS Immobilienmanagement
an der Hochschule Luzern.
SBJ 3/2013 – Schweizer BauJournal 3