Baden ohne Benchmark - Hochschule Luzern

Baden ohne Benchmark
In der professionellen Immobilienwelt ist das Benchmarking für die Betriebskosten -
optimierung längst Standard. Die kostenintensiven öffentlichen Hallenbäder dagegen tun
sich damit noch schwer, obwohl sich damit viel Geld sparen liesse. Von Raffael Husa*
Taucher in die roten
Zahlen: Hallenbäder
decken ihre Betriebskosten
in der Regel
nicht. Umso wichtiger
ist es, diese so tief
wie möglich zu halten.
Bild: Stefanie B./Fotolia
Professionelle Immobilieneigentümer und
-verwalter in der Schweiz setzen seit Jahren
auf das Benchmarking, die vergleichende
Analyse von Ergebnissen und Prozessen,
um die Betriebskosten zu optimieren. Das
Vergleichen der einzelnen Liegenschaften im
eigenen Portfolio oder mit externen Benchmarks
kann aufzeigen, wie die Liegenschaft im Vergleich
zu den anderen dasteht. Für die rund
270 öffentlichen Hallenbäder in der Schweiz
dagegen existiert kein flächendeckender Benchmark.
Die Gründe dafür sind unter anderem bei
der Professionalisierungsstufe des Hallenbadbetriebes
zu suchen. Die kleineren und mittleren
öffentlichen Hallenbäder werden zu einem grossen
Teil von den Bademeistern geführt. Ein Bademeister
erledigt neben seiner Hauptaufgabe,
der Aufsicht, zusätzliche Arbeiten, etwa das Reinigen
des Bades oder das Entstören der technischen
Anlagen bei Fehlfunktionen. Aufgrund
seines umfangreichen Aufgabengebietes fehlt
ihm die Zeit, die für ein Benchmarking notwendigen
Daten zu sammeln und aufzubereiten.
Betriebsdaten sagen wenig aus
Bei den grossen Hallenbädern ist es Standard,
dass sämtliche Betriebsdaten wie Wasser- und
Energieverbrauch erhoben und den jeweiligen
Verbrauchern wie Becken- und Duschwasser
oder der Heizenergie und Beckenwassererwär-
18 l kommunalmagazin.ch
Nr. 2 April/Mai 2013

Betriebsoptimierung von Hallenbädern l Technik und Sicherheit
mung zugeordnet werden können. Bei den
mittleren und kleineren Hallenbädern ist in den
meisten Fällen nur ein Hauptwasser und Energiezähler
vorhanden. Dazu kommt, dass einige
Hallenbäder in einen Schulhauskomplex integriert
oder mit einem Freibad kombiniert sind,
für welche es nur gemeinsame Zähler gibt. Zur
Zeit der Erstellung dieser Bäder war es nicht
Stand der Technik, zu jedem Verbraucher einen
Zähler zu installieren. Die Verteilung der Betriebskosten
auf die einzelnen Verursacher erfolgt in
solchen Fällen über einen Kosten schlüssel.
Defizitäre Hallenbäder
Die öffentlichen Hallenbäder können mit den
bezahlten Eintritten zwischen 40 und 60 Prozent
der Betriebskosten für Heizöl, Strom, Wasser
und Chemie sowie für den Bademeister decken.
Das Defizit trägt die Gemeinde. Deshalb
liegt es im Interesse der Kommunen, die Betriebskosten
zu senken. Dazu bedarf es zu allererst
einer verlässlichen Datengrundlage. Grundsätzlich
können schon mit relativ einfachen Mitteln
aussagekräftige Daten erhoben werden. Diese
erlauben es, Abweichungen etwa im Wasserverbrauch
frühzeitig festzustellen. Da der Wasserund
Energieverbrauch (Wärme und Strom) bis
zu 70 Prozent der gesamten Betriebskosten eines
Hallenbades ausmachen können, sind diese
Verbräuche der grösste Hebel, um die Kosten zu
optimieren und das Defizit zu verringern.
Für einen effizienten und kostenoptimalen
Betrieb ist es von Vorteil, den verschiedenen
Verbrauchern einen Wasser- oder Energiezähler
vorzuschalten. Die Basis für verlässliche und
aussagekräftige Daten ist ein regelmässiges
und systematisches Ablesen und Aufzeichnen
der Verbräuche beziehungsweise der Zählerstände.
Damit ist das Benchmarking jedoch
noch nicht vollzogen. Es ist von Vorteil, die Daten
grafisch aufzubereiten, um die Aussagekraft
zu verstärken. Es gibt Betriebe, welche die Zählerstände
zwar systematisch erfassen, jedoch
nicht auswerten, was natürlich wenig bringt.
Um dies zu vermeiden, bietet die heutige Technik
verschiedene Lösungen.
Leckagen früh erkennen
Von komplexen Gebäudeleitsystemen, welche
sämtliche Datenpunkte erfassen (beispielsweise
von Heizungs- und Lüftungsanlagen), bis zu einfachsten
Verbrauchserfassungssystemen ist auf
dem Markt alles erhältlich. In der Praxis sind die
komplexen Gebäudeleitsysteme für die öffentlichen
Hallenbäder weniger geeignet, weil diese
in der Handhabung aufwändig sind. Da dem
Bademeister dafür die Zeit fehlt, empfiehlt sich
eher ein einfaches Verbrauchssystem. Ein solches
zeichnet in regelmässigen Abständen die
Zählerstände auf und erstellt aus diesen Daten
in vorgegebenen Zeitabständen eine Grafik. In
Zusammenarbeit mit dem Bademeister werden
Soll-Zustände sowie die maximalen Abweichungen
definiert. Verändert sich der Verbrauch stärker
als definiert, wird durch das System ein Reporting
mit einem Ampelsystem erstellt.
Anhand dieses Reportings kann der Bademeister
der Ursache der Abweichung nachgehen
oder einen Spezialisten aufbieten. Mit
diesem einfachen System können etwa Wasserverluste
schon früh entdeckt und die Leckage
gefunden werden. Ein solches Tool erlaubt es
dem Hallenbadbetreiber, seine bestehende Anlage
zu optimieren. Die Visualisierung ist ein
gutes Mittel, um den maximalen Informationsgehalt
aus den Daten zu extrahieren. Werden
zum Beispiel einzelne Parameter der Lüftungsanlage
verändert, können diese Veränderungen
mit einer Visualisierung verfolgt und deren Erfolg
gemessen werden.
Kaltwasserverbrauch in m3
Monat Ist Soll
Januar 800 1600
20'000
Februar 2000 2800
März 18'000 2800 3800
April 16'000 3800 5200
Mai 5800 Defekt Wasserventil 6500
14'000
Juni 8000
=> 18 Liter/Minute
8000
Juli 12'000 9500 => 9460 m 3 9000 /a = 34'000 CHF/a
August 11200 10100
10'000
September 13000 11300
Oktober8'000
15000 12100
November 6'000 17000 13500
Dezember
4'000
18800 14050
Kaltwasserverbrauch aufsummiert [m 3 ]
2'000
0
Januar
Februar
März
April
Zuleitung Kaltwasser
Mai
Juni
Juli
Wichtige Kennzahlen
eines Hallenbads
■■Frischwasserverbrauch pro Badegast
(in Litern pro Person)
■■Täglicher Beckenwasseraustausch
in Prozent
■■Besucherbelastung pro Stunde
■■Wärmebedarf pro Quadratmeter
Wasserfläche
■■Strombedarf pro Quadratmeter
Wasserfläche
Sanierungen zur Aufrüstung nutzen
Im Zuge einer Hallenbadsanierung ist die Installation
von Betriebsdatenerfassern, beispielsweise
Verbrauchszählern für die wichtigsten
Kennzahlen (siehe Box) sinnvoll. Bereits heute
gibt es Grundlagen, um die Daten des eigenen
Bades mit anderen zu vergleichen. So hat etwa
die Planungsunternehmung Hunziker Betatech
AG aus Winterthur in einer eigenen Datenbank
die Werte diverser Hallenbäder erfasst. Anhand
der wichtigsten Kennzahlen kann ein Hallenbadbetreiber
auf einen Blick sehen, wo sein Bad
im Vergleich zu der Konkurrenz steht und wo er
in der Optimierung ansetzen kann. Der Frischwasserverbrauch
pro Badegast beispielsweise
sagt etwas über die Wasserqualität beziehungsweise
über die Badewasseraufbereitungsanlage
aus. Ist der Frischwasserverbrauch hoch, kann
dies darauf hinweisen, dass die Badewasseraufbereitungsanlage
zu klein dimensioniert ist respektive
nicht wirtschaftlich betrieben wird. Ein
hoher Wärmebedarf kann wie folgt erklärt werden:
Entweder ist die Gebäudehülle in einem
energetisch schlechten Zustand oder das Hallenbad
besitzt keine funktionierende Wärmerückgewinnungsanlage.
Um Ressourcen und die Gemeindekasse zu
schonen, ist es sinnvoll, den Hallenbadbetrieb
mittels Benchmarking zu professionalisieren.
Mit einfachen Auswertungen kann ein Beitrag
zum Umweltschutz wie aber auch zum effizienten
Umgang mit dem öffentlichen Haushalt geleistet
werden. n
* Raffael Husa ist Projektleiter bei der Hunziker Betatech AG,
Winterthur, und studiert Immobilienmanagement an der
Hochschule Luzern.
August
September
Oktober
November
Beispiel einer Benchmarking-Auswertung: Nimmt der Wasserverbrauch deutlich zu, kann dies an
einem defekten Wasserventil liegen.
Dezember
Ist
Soll
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