Stadt und Kanton Zürich als wichtiger Player auf dem Immobilienmarkt

Stadt und Kanton Zürich
als wichtiger Player auf
dem Immobilienmarkt
Stadt und Kanton Zürich sind grosse
Immobilienbesitzer und vermieten Wohnungen
und Geschäftsflächen. Wie
wichtig sind sie im Vergleich zu anderen
Marktanbietern? Sind sie ernst zu
nehmende Konkurrenten oder decken
sie ein anderes Marktsegment ab als
der private Markt?
von Drazenka Dragila-Salis und Marco Boscardin
Die öffentliche Hand als "Grossgrundbesitzer"
Der umfangreiche Immobilienbesitz der Wohnsiedlung Vista Verde der Stadt Zürich
öffentlichen Hand teilt sich auf in das Verwaltungs-
und das Finanzvermögen. Beim
Kanton Zürich kommen noch Liegenschaften der Beamtenversicherungskasse hinzu,
die im Zusammenhang mit der staatlichen Pensionskasse stehen.
Das Verwaltungsvermögen besteht aus Amtshäusern, Schulen und anderen selbst genutzten
Liegenschaften, die zur Erfüllung der öffentlichen Aufgaben benötigt werden.
Diese Liegenschaften sind nicht auf dem freien Markt. Mit der Übernahme von neueren
Strategien des privatwirtschaftlichen Corporate Real Estate Managements könnte sich
das ändern. Die Stichworte heissen hier Outsourcing oder Public Private Partnership.
Mit dem Finanzvermögen wird Geld verdient
Die Liegenschaften im Finanzvermögen werden von der öffentlichen Hand nicht selber
genutzt. Sie dienen, wenn überhaupt, nicht unmittelbar der Erfüllung von öffentlichen
Aufgaben. Gemäss Bundesgerichtsurteil vom 12.03.1997 müssen die Liegenschaften
des Finanzvermögens ins Verwaltungsvermögen überführt werden, wenn sie während
längerer Zeit ganz oder teilweise für Verwaltungszwecke genutzt werden. Werden die
Liegenschaften im Finanzvermögen nur für kürzere Zeit durch die Verwaltung gemietet,
so geschieht dies auf rein privatrechtlicher Basis gemäss geltendem Mietrecht. Liegenschaften
im Finanzvermögen werden vermietet, im Baurecht abgegeben, verkauft oder
gekauft. Ob damit der private Markt konkurrenziert wird, soll näher untersucht werden.

Das Portfolio des Kantons ist breit gefächert
Nach aktuellen Liegenschaftenbewertungen ist der Kanton Zürich im Besitz von 365
Fiskalliegenschaften mit einem Wert von 0,8 Mrd. Fr. Wie die Jahre davor, sind auch
2006 Veräusserungen geplant, nun im Umfang von ca. 7,4 Mio. Fr.. Das Portfolio ist
sehr vielfältig: Schlösser (z.B. Laufen oder Greifensee), Wohnhäuser, Scheunen und
Geschäftshäuser. Ca. 1/3 der Liegenschaften befinden sich in der Stadt Zürich. Der
Rest ist im ganzen Kanton Zürich verstreut. Die Bewirtschaftung des Portfolios ist dadurch
recht anspruchsvoll.
Die Fiskalliegenschaften dienen auch als Landreserven für zukünftige öffentliche Bedürfnisse.
Eine offen kommunizierte Portfoliostrategie für die Zukunft gibt es im Moment
noch nicht, aber der Trend ist spürbar. Seit Frühjahr 2006 sind Spezialisten einer renommierten
Immobilienberatungsfirma mit dem Thema "Verkaufsstrategie für Baulandareale
im Finanzvermögen des Kantons Zürich“ beschäftigt. Das Portfolio wird also immer
kleiner.
Die Stadt hat viele Wohnungen
Das Finanzvermögen der Stadt Zürich setzt sich zusammen aus Wohnsiedlungen,
Fiskalliegenschaften und Parkhäusern. Insgesamt liegen ca. 2,2 Mio. m² Land ausserhalb
des Stadtgebiets und ca. 2,7 Mio. m² in der Stadt. Wertmässig betragen die
Liegenschaften ausserhalb der Stadt jedoch lediglich ca. 13% des gesamten Finanzvermögens,
sie sind auch nur mässig überbaut. Die Landflächen in der Stadt betragen
ca. 8% der privaten Grundstücksflächen.
Die städtischen Wohnsiedlungen bestehen
aus 53 Überbauungen mit ca. 6'500 Wohnungen,
davon sind ca. 2'700 subventioniert.
Der Gebäudeversicherungswert beträgt
ca. 1,4 Mrd. Fr. Seit 1907 wird die Erstellung
"gesunder und billiger Wohnungen"
als Gemeindeaufgabe der Stadt Zürich erklärt.
Die meisten Wohnungen in städtischen
Siedlungen befinden sich im ehema-
Grundsatz der Kostenmiete: Dabei
müssen die Mietzinseinnahmen, gemäss
den Vorschriften des Kantons für den gemeinnützigen
Wohnungsbau, den Anlagewert
mal den Hypothekarzinssatz der Zürcher
Kantonalbank und die Bewirtschaftungsquote
von in der Regel 3% des Gebäudeversicherungswerts
decken. Somit
ist der Landwert kaum berücksichtigt.
ligen Arbeiterviertel, dem Kreis 4, nämlich ca. 10% des dortigen Wohnungsbestandes.
Die Mietzinse werden preisgünstig nach dem Grundsatz der Kostenmiete kalkuliert. Bis
in die Siebzigerjahre wurden die Wohnsiedlungen zum Teil ausschliesslich im subventionierten
Wohnungsbau erstellt um sie für bescheidene Einkommen gezielt zu verbilligen.
Um jedoch eine ausgewogene soziale Durchmischung zu erreichen wurden in den
letzten Jahren Subventionen zurückbezahlt und so Wohnungen in den freitragenden
Wohnungsbau überführt. Der durchschnittliche Netto-Monatsmietzins betrug 2004 für
eine 3 bis 3 ½ Zimmerwohnung 810 Fr. und für eine 4 bis 4 ½ Zimmerwohnung 1'040
Fr. Dies sind ca. 35% weniger als auf dem privaten Markt.
Die städtischen Fiskalliegenschaften umfassen ca. 2'650 Wohnungen und 900 Geschäftsräume
in rund 800 Gebäuden. Der Gebäudeversicherungswert beträgt ca. 1,4
Mrd. Fr. Fiskalliegenschaften sind Einzelliegenschaften, die von der Stadt vor allem bis
1980 zum Bau von Strassenerweiterungsprojekten oder aus strategischen Gründen
erworben wurden. Hinzu kommen einzelne Wohnliegenschaften aus den Neunziger-

jahren, die zur Bekämpfung der Mietzinsnot auf dem überhitzten Immobilienmarkt in
städtischen Besitz kamen. Die meisten Wohnungen in städtischen Fiskalliegenschaften
befinden sich in der Innenstadt, dem Kreis 1. Sie betragen dort beachtliche 19% der
vorhandenen Wohnungen. Die Wohnungsmieten in Fiskalliegenschaften sind kostendeckend
kalkuliert, jedoch nicht sub-
ventioniert. Der durchschnittliche Netto-
Monatsmietzins betrug 2004 für eine 3
bis 3 ½ Zimmerwohnung 1'090 Fr. und
für eine 4 bis 4 ½ Zimmerwohnung
1'360 Fr. Dies sind ca. 15% weniger als
auf dem privaten Markt. Die Geschäftsräume
in den städtischen Fiskalliegenschaften
haben für die Lebensqualität
einzelner Stadtquartiere wie der Altstadt
dank des Angebots an Läden,
Gewerbeflächen und Restaurants
grosse Bedeutung. Bei der Vermietung
werden Nutzungsvielfalt, Quartierver-
sorgung und urbane Attraktivität beachtet. So befinden sich auch 59 Restaurants und
16 Kioske in städtischem Besitz, die nicht selber geführt, sondern meistens zu einem
umsatzabhängigen Ansatz vermietet werden. Die Geschäftsmieten richten sich nach
den quartierüblichen Ansätzen, sind jedoch moderat, sodass zahlreiche Läden für den
täglichen Bedarf ermöglicht werden.
Gesamthaft befinden sich knapp 5% aller Wohnungen im städtischen Finanzvermögen.
Der Anteil variiert jedoch recht stark je nach Stadtgebiet, 21% im Kreis 1 (Innenstadt),
11% im Kreis 4 und 9% im Kreis 5. Im Kreis 12 (Schwamendingen) hat die Stadt lediglich
2% der dortigen Wohnungen. Dort sind Baugenossenschaften stark vertreten. In
den besseren Wohnvierteln im Kreis 7 ist die Stadt am wenigsten vertreten.
Im städtischen Finanzvermögen befinden
sich auch 10 Parkhäuser. Von
den insgesamt ca. 3'790 Parkplätzen
stehen ca. 1'570 als Kurzzeitparkplätze
der Öffentlichkeit zur Verfügung. Dies
sind 15% aller Kurzzeitparkplätze in
Parkhäusern. In der Innenstadt beträgt
der Anteil sogar fast 40%. Die restlichen
Parkplätze in den städtischen
Parkhäusern sind fest vermietet, was
gesamthaft nur 2% aller Parkplätze in
Gebäuden ausmacht, in der Innenstadt
jedoch stattliche 18%.
25%
20%
15%
10%
40%
30%
20%
10%
Anteil der städtischen Parkplätze in Parkhäusern am gesamten
Markt in Zürich
Daneben werden von der Stadt Zürich ca. 190 Landflächen im Baurecht abgegeben,
mehr als die Hälfte davon für den Wohnungsbau zur Förderung von Familienwohnungen
durch gemeinnützige Bauträger. Diese verpflichten sich zur Mietzinskalkulation zu
Selbstkosten. Bauprojekte auf städtischem Land müssen erhöhten architektonischen
und städtebaulichen Anforderungen genügen.
5%
0%
0%
Kreis 1
Kreis 1
Anteil der städtischen Wohnungen am gesamten Markt in Zürich
Kreis 2
Kreis 2
Kreis 3
Kreis 3
Kreis 4
Kreis 4
Kreis 5
Kreis 5
Kreis 6
Kreis 6
Kreis 7
Kreis 7
Kreis 8
Kurzzeitparkplätze
fest vermietete Parkplätze in Parkhäusern
Kreis 8
Kreis 9
Kreis 9
in Fiskalliegenschaften
in Wohnsiedlungen
Kreis 10
Kreis 10
Kreis 11
Kreis 11
Kreis 12
Kreis 12
total
total

Zählt nur Rendite beim Kanton?
Das Immobilienportfolio der Fiskalliegenschaften wird beim Kanton gemeinsam mit
demjenigen der Beamtenversicherungskasse bewirtschaftet. Sollten die Zahlen im Voranschlag
2006 auch für die Vergangenheit gültig sein, dann wurde das Portfolio mit einer
Nettorendite von 5,2% im Jahre 2004 erfolgreich geführt.
Rendite ist nicht alles bei der
Stadt Zürich
Der Wert von ca. 2,8 Mrd. Fr. des städtischen
Immobilien-Portfolios im Finanzvermögen
ist nicht zu vernachlässigen.
Immobiliengesellschaften wie
zum Beispiel Allreal haben Portfolios
von 1,8 Mrd. Fr., Jelmoli 2,3 Mrd. Fr.
und der schweizerische Branchenleader
PSP Swiss Property 4,6 Mrd.
Fr.. Die Stadt Zürich ist somit ein wichti-
ger Player im Immobilienbereich, jedoch mit weitgehend anderer Ausrichtung, vor allem
im Bereich der Wohnungen. Bereitstellung von kostengünstigeren Wohnungen oder von
quartiernotwendigen Dienstleistung-, Gewerbe- und Gastronomieflächen stehen dem
alleinigen Streben nach maximaler Rendite des privaten Marktes gegenüber. Der Stadt
Zürich genügen oft lediglich kostendeckende Erträge. Wenn diese Strategie eingehalten
wird (hie und da wird der Pfad der Tugend verlassen), dann operiert die öffentliche
Hand, marktwirtschaftlich betrachtet, in einem anderen Marktsegment wie der private
Anbieter und konkurriert diesen auch nicht. Ein Garant dafür, dass dies auch so bleibt,
ist ein wachsames Parlament und eine kritische Öffentlichkeit, die die Aktivitäten der
öffentlichen Verwaltung aufmerksam beobachten und kontrollieren.
Die Autoren:
Portfoliowerte im Vergleich (in Mrd. Fr.)
Drazenka Dragila-Salis, dipl. Ing. Architektin, leitet im Hochbauamt des Kantons Zürich ein Team, das die
Bauherrenvertretung für Projekte der Beamtenversicherungskasse und des Fiskalvermögens übernimmt.
Marco Boscardin, Ingenieur und Ökonom, arbeitet im Hochbaudepartement der Stadt Zürich. Sein Team
der Liegenschaftenbewertung und Bauökonomie erstellt für städtische Dienststellen Gutachten und berät
sie zu diversen ökonomischen Immobilienfragen.
Beide Autoren machen zurzeit eine zweijährige Weiterbildung in Master of Advanced Studies in Immobilienmanagement
an der Hochschule für Wirtschaft Luzern, das vom Institut für Finanzdienstleistungen in
Zug durchgeführt wird.
5
4
3
2
1
0
Allreal
Intershop
PSP
SPS
Warteck
Jelmoli
Immobiliengesellschaften
Finanzvermögen öffentl. Hand
Mobimo
Kanton
Zürich
Stadt
Zürich